易居地产-2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告-20DOC

12008-2009 年中国房地产市场趋势研究报告报告摘要：1、总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。2、通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区” ，今年以来，房价已下跌 20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京将下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较峻。西部地区成交量下降 20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大。3、低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的等综合性商业项目。4、今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：2008 年房屋成交量同比 2007 年将出现大幅下滑，估计萎缩 3-4 成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此 2008 年全年房价同比 2007 年，依然呈正增长，不过涨幅将由2007 年的 18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性较大（预计与 2006 年 4.4%的涨幅相近） 。至于 2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。 前 言今年 9 月以来，随着雷曼兄弟倒闭、 “两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度 GDP 增幅回落至 9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45 天内连续三次降息，频率之高历2史罕见。11 月中央力度空间的出台“4 万亿投资计划” ，吹响的拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从 5 月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在 10 月 22 日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究。一、全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数” ，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47 点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局96981001021041061082007年 3月2007年 4月2007年 5月2007年 6月2007年 7月2007年 8月2007年 9月2007年 10月2007年 11月2007年 12月2008年 1月2008年 2月2008年 3月2008年 4月2008年 5月2008年 6月2008年 7月2008年 8月2008年 9月2008年 10月3前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%，相比2007 年 31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638 亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米，增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回落；商业营业用房施工面积 25026 万平方米，增长 12%。截止到 9 月末，全国商品房空置面积为 1.3 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空置商品住宅 6641 万平方米，增长 14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国 70 个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。全国 70 个大中城市房屋销售价格增幅演变 数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008 年 1 月达到高点，同比去年 1 月增长 11.3%，其后增幅加速递减，今年 10 月已降至 1.6%，预计 11 月或12 月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年 9 月，其后递减，直至今年 8 月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9 月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至 2010 年。5.4 6.47.1 7.5 8.28.9 9.510.5 10.5 11.3 10.9 10.7 10.1 9.28.2 75.33.51.60.7 1 1 1.3 1.4 1.7 1.6 0.8 0.2 0.3 0.2 0.3 0.2 0.10 0.1 -0.1 -0.1 -0.3-20246810122007.4 5 6 7 8 9 10 11 122008.1 2 3 4 5 6 7 8 9房 价 同 比 增 幅 % 房 价 环 比 增 幅 %4二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院 CRIC 中国房地产决策咨询系统数据，在 30 多个大中城市中，半数以上城市 9 月成交量较 8 月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九” ，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9 月很多楼盘再次祭起降价的大旗，优惠幅度均在 10%左右。1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌京沪深 9 月及前 3 季度商品住宅供求情况（万平方米）城市 供求 2008 年 9 月 环比增长 2008 年前三季度 同比供应 106.87 44.60% 929.46 -6.49%上海成交 48.59 -26.40% 688.15 -59.35%供应 265.4 187.85% 1139.1 15.32%北京成交 54.80 34.31% 651.84 -43.12%供应 83.48 59.16% 466.26 21.39%深圳成交 30.66 -1.11% 229.82 -48.75%从商品住宅供应量上分析，降上海略降之外，北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是 9 月份，一线城市供应量均出现了大幅的上涨，上海、北京、深圳供应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%。但成成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅皆下降五成左右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。京沪深 8、9 月商品住宅成交均价情况商品住宅成交均价（万平方米）2008 年 9 月 2008 年 8 月城市成交均价（元/平方 环比增长 项目价格表现 成交均价（元/平方 环比增长5米） 米）上海 13248 -2.30% 降价打折范围扩大 13559 1.29%北京 12657 -10.04% 打折幅度较上月有 所加大 14070 21.90%深圳 11824 -22.04% 普遍下调 14430 -7.45%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数 8 月份首次由涨变跌，9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有 50 多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再加 5-10。 2、二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降从商品住宅供应量分析，前三季度和 9 月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。而 9 月份，成交表现非常糟糕，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了 70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在 80%左右。二线城市 9 月及前 3 季度商品住宅成交情况区域 城市 2008 年 9 月 同比增长 2008 前三季度 同比增长南京 20.38 -80.23% 329.59 -55.00%杭州 17.44 -53.71% 163.62 -50.86%合肥 31.80 -70.00% 531.89 -9.87%苏州 18.00 -80.00% 279.02 -50.43%华东宁波 11.63 -72.08% 145.13 -43.17%华南 福州 11.54 -79.93% 91.26 -77.40%沈阳 147.70 -31.53% 706.16 -17.86%华北天津 31.85 -75.24% 365.00 -48.27%武汉 35.80 -72.88% 353.00 -63.11%西安 48.06 -52.10% 439.23 -29.00%郑州 40.22 -24.51% 400.85 /重庆 75.19 -59.77% 697.23 /中西部成都 33.21 -78.41% 386.02 /数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统6从成交价格分析，9 月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其他二线城市基本都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。二线城市 9 月商品住宅成交均价情况（元/平方米）2008 年 9 月区域 城市成交均价 环比增长 项目价格表现南京 6054 -4.39% 下调杭州 19395 12.85% 少数楼盘大幅降价促销合肥 4210 5.89% 小幅打折居多苏州 6384 -3.00% 新盘低开，老盘打折幅度加大华东宁波 9763 -5.80% 打折增多华南 福州 7334 -4.42% 普遍下调沈阳 3445 1.20% 基本持平天津 6824 -1.00% 新盘低价入市华北青岛 7853 -3.63% 持平武汉 4673 -2.54% 打折力度加大长沙 3935 0.38% 价格松动西安 4899 7.56% 部分新盘 85 折-95 折郑州 3934 -3.63% 价格持稳重庆 4851 -6.1% 打折力度加大 中西部成都 5997 -1.70% 知名房企打折加大,整体价格持稳数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统3、三线城市：市场成交继续低迷在经历了连续两个月成交持续走低之后，大部分三线城市在 9 月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的 11 个城市中，有 6 个城市成交量出现小幅反弹，而其他 5 个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过 20%，市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定，但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩，在临近年底还款高峰的压力下，预计在未来几个月内这些城市7房价体系也将出现松动，在市场基本面没有发生重大改变的情况下，降价补跌将不可避免。主要三线城市商品住宅成交均价表2008 年 9 月区域 城市成交均价 环比增长 项目价格表现无锡 5495 -2.31% 降价成为主流常州 3847 -3.90% 优惠幅度有所加大徐州 3707 12.96% 打折幅度不大连云港 3583 2.40% 在售项目调低售价，新盘低价入 市华东扬州 4592 -7.71% 打折降价增多大连 7418 4.60% 打折促销增多华南长春 4125 3.98% 优惠幅度较小厦门 8233 -21.05% 新盘价格普遍下调华北海口 4021 -10.30% 基本持平南昌 4994 3.65% 打折楼盘较多中西部太原 5149 0.00% 部分新盘 85 折-97 折数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、东部地区深度调整，中部地区情况分化，西部地区下调空间不大1、东部地区：主要城市成交量下降 40-70%，房价明显下降（1）珠三角地区：全国房价“重灾区” ，今年以来，房价已下跌 20-40%珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一，2007 年以广州、深圳为代表的珠三角城市群，房地产市场经历了一个快速发展后，又率先进行调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正在经历着历史上最大规模的结构调整，导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。2007 年珠三角区楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好，基本上项目开盘即获得较高的去化，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。从四季度开始，成交力度开始走弱，成交量逐月下降。年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势，年底开始8走弱。2007 年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。2008 年以来，珠三角楼市处于调整期，降价或打折促销现象普遍，观望氛围浓厚。供应量明显下降，住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升，但购房者持币观望情绪依旧浓厚，市场以刚性需求消费者为主，低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡，开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性，土地市场流标现象仍然频现。典型城市分析：深圳楼市，房价第三波下跌开始 价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年 1 月开始上涨，直至去年 10月到达 17350 元历史高点，其后开始下跌，但直到今年 2 月，这四个月的房价跌幅较小且稳定，这是房价调整的第一个阶段。从今年 3 月开始，至 5 月，跌幅加大，与之同时，成交量上升，在市场可能出现回暖的假象剌激下，6、7 两月房价重新上涨，可称之为“ 回光反照” 。这是房价调整的第二个阶段，市场博弈非常激烈。接下来是第三个阶段，买方占据绝对优势，卖方放弃顽抗，从 8月开始，持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的 3-4 个月，但波幅会减小，最终变成中期的盘整加阴跌。深圳商品住宅成交走势图02040608010012014007年1月07年2月07年3月07年4月07年5月07年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月08年 1月08年 2月08年 3月08年 4月08年 5月08年 6月08年 7月08年 8月08年 9月万 平 方 米05000100001500020000元 /平 方 米供 应 量 成 交 量 成 交 价 格9数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统相比去年 1 月的 10872 元的成交单价，去年 10 月涨幅为 60%，今年 9 月均价为 11824，较去年 10 月下跌 37%。再向下调整 10-20%，应趋于合理，但也不排除非理性杀跌现象的出现。当然，我们也应考虑一个因素，月度成交均价背后还有成交结构变化原因。但并不妨碍我们做方向性的研判。相比其它城市，深圳本轮调整启动最早，房价跌幅最大，距离市场底部也最近。对深圳市场而言，必须关注供求关系，因为从去年 7 月开始就变成了供大于求，这一时间点要比多数城市提前了好几个月，而且至今没有任何一月能够实现“盐鱼翻身” 。而且，是属于严重供大于求，自去年 10 月开始，几乎每个月的供应量都是成交量的二倍以上。这当然反映了市场的低迷，但其后遗症非常严重：形成了较大规模的空置量。（2）长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头，市场交易价格互相支撑。2007 年二季度开始，各主要城市增量房和存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情，凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着 9月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台，四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨，支撑房价始终在高位运行。同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩，最 大 下 降 幅 度 将 近 70%左右 。 低 量 的 土 地 交 易 在 大部分时间内 却 呈现一派火热的景象，地价高速上涨，地王不断涌现，演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响，成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交，跌破业内预计。2008 年以来，由于观望气氛浓郁，市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比，下降幅度在 50%左右，整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态，从而导致商品房屋市场供应增长乏力。3 月份市场出现回暖迹象，但缺少后期支持，市场依旧未能走出阴影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入 6 月以后，长三角地区的楼盘开始出现打折现象，但是打折幅度较小，市场反应冷淡。10价格稳定的重要