长沙海利第一区商业综合体定位补充报告-69DOC

海 利 第 一 区 定 位 补 充鹏 星 地 产2007 年 1 月1目 录1. 写字楼在使用状况分析 .41.1 总体数量和分布情况分析 .41.2 租金情况分析 .51.3 物管分析 .61.4 入住情况分析 .71.5 入住企业类型分析 .81.6 部分酒店写字楼经营壮况分析 .91.7 在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 .101.7.1 外观设计分析 .101.7.2 裙楼使用状况分析 .111.7.3 大堂配置状况分析 .121.7.4 单层面积及面积划分状况分析 .131.7.5 车位配置状况分析 .1421.7.6 电梯配置状况分析 .151.7.7 卫生间配置状况分析 .161.8 个案分析 .171.8.1 顺天国际财富中心 .171.8.2 亚大时代 .231.8.3 恒隆国际大厦 .251.9 在使用写字楼市场总结： .282. 在售写字楼市场竞争状况分析 .292.1 年度销售状况及预计明年供应量分析 .292.1.1 本年度专业写字推出量 .292.1.2 预计 2007 年供应量 .302.2 价格水平分析 .312.3 销售速度与周期分析： .322.5 个案点评 中天广场 .332.6 在售写字楼市场总结： .3833. 公寓市场分析 .393.1 公寓市场重点扫描： .393.2 长沙公寓产品分析： .453.3 公寓市场总结： .464. 写字楼与公寓开发方向研判： .474.1 写字楼方向研判 .474.1.1 价格判断： .474.1.2 写字楼价格的空间 .494.1.3 写字楼发展方向的预测： .494.2 公寓的发展方向研判 .504.2.1 价格判断： .504.2.2 公寓价格的空间： .524.2.3 公寓发展方向的预测： .524.3 两种发展模式的对比分析及结论 .53附：长沙各大银行总部 .5441. 写字楼在使用状况分析1.1 总体数量和分布情况分析楼盘名称 位置 总建面（） 写字楼规模() 运营日期亚大时代 五一大道与韶山路交汇处 33000 23430 2003 年湖南国际金融大厦 芙蓉路与八一路交汇处 85962 12000 2002 年恒隆国际大厦 五一路与蔡锷路交汇处 49841 31480 2005 年第一大道 五一路芙蓉广场西 34354 28308 2005 年顺天国际财富中心 芙蓉中路 66453 50560 2003 年湖南文化大厦 韶山中路 45800 35600 2005 年唯一星城国际 韶山中路 52324 42191 2004 年新闻大厦 芙蓉路与营盘路交汇处 41600 15932 运达国际广场 芙蓉路与营盘路交汇处 84592 29878 预计 2007 年分析：目 前 ， 长 沙 的 专 业 写 字 楼 主 要 分 布 五 一 路 、 芙 蓉 路 和 韶 山 路 沿 线 ， 专 业 写 字 楼 的 整 体 保 有 规 模 约 30 万 平 米 ；随 着 城 市 南 移 ， 省 政 府 的 南 迁 ， 写 字 楼 有 随 芙 蓉 路 沿 线 南 延 的 趋 势 （ 如 ： BOBO 天 下 城 ） ； 从 近 期 的 市 场 来 看 ， 市 中心 的 专 业 写 字 楼 开 发 依 然 是 市 场 的 主 流 （ 如 ： 中 天 广 场 、 湘 豪 大 厦 、 佳 天 国 际 新 城 等 ） ； 从 投 入 使 用 的 情 况 来 看 ， 长沙 的 专 业 写 字 楼 使 用 量 正 在 逐 年 增 加 。51.2 租金情况分析楼盘名称 租金（元/ 天） 备注亚大时代 2.48 包含物业管理费、中央空调费湖南国际金融大厦 1.8恒隆国际大厦 1.6第一大道 1.3顺天国际财富中心 1.6湖南文化大厦 1.8 包含物管费中央空调每年开放 7 个月，10 元/（月）唯一星城国际 1.2新闻大厦 1.6 包含物业管理费、中央空调费运达国际广场 分析：长 沙 的 专 业 写 字 楼 租 金 都 在 1 元 以 上 集 中 在 1.21.8 元 ， 个 别 中 高 档 项 目 的 租 金 在 2 元 左 右 。 从 经 营 情 况 看 长沙 的 专 业 写 字 楼 根 据 档 次 不 同 的 租 金 在 1.21.8 元 都 能 取 得 很 好 的 出 租 率 。61.3 物管分析楼盘名称 物业公司 管理费（元/月） 备注亚大时代 香港华联兴业 已包含在租金当中湖南国际金融大厦 华天物业 3.5恒隆国际大厦 恒威物业 2.2第一大道 绿城物业 2.32顺天国际财富中心 深圳中航物业 2.8湖南文化大厦 保利物业 3唯一星城国际 2.6新闻大厦 已包含在租金当中运达国际广场分 析 ：通 过 上 表 可 以 发 现 ， 长 沙 的 专 业 写 字 楼 物 业 管 理 费 在 2 元 以 上 ， 个 别 项 目 物 业 管 理 费 达 到 3 4 元 的 高 水 平 ，主 要 是 其 提 供 的 服 务 较 其 他 一 般 项 超 出 许 多 内 容 ， 比 如 酒 店 式 服 务 。 由 此 可 见 ， 管 理 与 服 务 是 长 沙 写 字 楼 市 场 的 突 破 瓶 颈 。71.4 入住情况分析楼盘名称 入驻率 空置单位亚大时代 80% 以 300以上、200 以下面积为主湖南国际金融大厦 95% 22 层，整层招租恒隆国际大厦 80% 以 200 以上面积为主第一大道 95% 部分低层， 100左右单位顺天国际财富中心 95% 少部分靠东或靠西的不规则单元湖南文化大厦 70% 13、14、16 层，以 200以上面积为主唯一星城国际 90%新闻大厦 95%运达国际广场 分 析 ：长 沙 的 专 业 写 字 楼 出 租 情 况 较 好 ， 一 般 的 入 住 率 都 较 高 ， 在 80 以 上 。 少 部 分 物 业 因 物 业 的 规 划 设 计 存 在 硬 伤 ，导 致 招 租 情 况 不 理 想 ， 空 置 单 位 多 出 现 在 西 面 或 不 规 则 单 元 。 由 此 可 见 ， 消 费 者 对 于 品 质 的 关 注 高 于 对 成 本 的 关 注 ， 同 时 ，也 更 偏 好 于 实 用 率 高 的 物 业 。81.5 入住企业类型分析分析：入 住 专 业 写 字 楼 的 企 业 按 照 类 型 来 看 ， 主 要 是 上 市 公 司 、 外 企 、 金 融 、 房 地 产 、 科 技 、 贸 易 等 公 司 ； 物 业 档 次 越 高 ，聚 集 的 企 业 实 力 越 强 ， 一 般 均 为 上 市 公 司 本 地 大 型 企 业 和 事 业 单 位 ， 以 及 外 地 大 型 企 业 和 外 资 机 构 的 分 公 司 ， 档 次 低 的 主要 集 中 一 些 贸 易 、 咨 询 类 的 中 小 企 业 。 总 体 来 看 外 来 经 济 实 体 和 市 场 的 更 新 换 代 是 中 高 端 产 品 的 主 要 客 户 。楼盘名称 客户类型 知名企业亚大时代 上市公司、外企、金融、科技、房地产 中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、 天润五江集团、和记黄埔湖南分公司湖南国际金融大厦 金融、房地产 中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司恒隆国际大厦 房地产、金融、工程建设、服装、日用品 万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、第一大道 金融、贸易、房地产、航空公司 新五丰股份有限公司、华菱置业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空顺天国际财富中心 金融、贸易、房地产、招标 财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产湖南文化大厦 上市公司、代理公司、 保利集团、同致行唯一星城国际 金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主 天华会计师事务所、金桐装饰新闻大厦 房地产、科技、金融、能源、文化传播 国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产运达国际广场 91.6 部分酒店写字楼经营壮况分析酒店名称 租金（元/天） 物管费（元/月） 出租率 备注通程大酒店 3.8 20 85% 带精装修，包中央空调费华天大酒店 2.8 15 100% 包中央空调费佳程大酒店 3 95% 中央空调按 1.1 元/ 度的电费收取金源大酒店 2.8 90% 包物管费和中央空调费神农大酒店 2.8 80% 带精装修租金 3.5 元分 析 ：目 前 ， 长 沙 高 档 酒