总部基地建设项目商业计划书

XXX 总部基地建设项目商业计划书XXX(深圳)投资控股有限公司2017 年 3 月目 录一、 总 论 -41.1 项目简介 -41.2 项目规模 -41.3 项目单位情况 -51.4 报告编制原则和依据 -5二、项目建设背景和建设的必要性 -62.1 总部经济的概念 -62.2 总部经济产生的条件 -72.3 总部经济发展的条件 -82.4 总部经济的发展趋势 -92.5 地区发展总部经济的可行性 -112.6 高新区发展总部经济的可行性 -122.7 高新区建设总部基地的必要性 -142.8 建设总部基地的意义 -15三、项目定位 -183.1 项目定位原则 -183.2 建设目标 -183.3 总体定位 -183.4 客户定位 -183.5 功能定位 -19四、总部基地整体规划 -214.1 规划原则 -214.2 整体规划 -21五、总部基地选址分析 -225.1 总部基地项目选址因素 -225.2 项目选址状况 -22六、建设规模和建设内容 -256.1 建设规模 -256.2 建筑规划 -256.3 规划原则 -256.3 建筑内容 -26七、建设投资估算及资金筹措 -277.1 投资估算 -277.2 资金筹措计划 -29一、 总 论1.1 项目简介项目名称: XXX 总部基地建设项目建设单位：XXX(深圳)投资控股有限公司项目性质：新建建设地点：XXX 市经济技术开发区1.2 项目规模高新区总部基地大厦工程由 XXX(深圳)投资控股有限公司集资兴建，建筑规模为地上 26 层，其中 1-4 层为裙楼，5-26 为商用办公，地下室 1 层为车库及设备用房；屋顶设电梯机房、水箱间等；建筑总面积为 38000，其中商用办公 22000 ，裙楼 1-4 层16000 ，地下室 16000 ，建筑高度 95.3m，工程设计建筑耐久年限为 50 年。工程各层建筑功能分别为：地下室：车库、配电房、工具房、管理房等，层高为 3.50m；一层：酒店、休闲场所等，层高为 4.80m；二层至四层：商场等，层高为 4.50m；五至二十六层：商用办公，层高均为 3.50m；屋顶层：屋顶为水箱间，层高 2.50m，电梯机房，层高 3.40m。工程位于 XXX 市高新区 AA 大街和 BB 道交叉口，占地面积约为25 亩。1.3 项目单位情况单位名称：XXX(深圳)投资控股有限公司成立时间：2016 年 11 月 29 日注 册 地：深圳市前海深港合作区前湾一路 注册资金：10000 万元公司类型：有限责任公司(自然人独资)业务范围：项目投资(具体项目另行申报)；创业投资业务；文化项目投资；影视项目投资；教育项目投资；投资顾问、企业管理咨询、商务信息咨询、投资咨询、文化信息咨询、经济贸易信息咨询(以上均不含限制项目)；国内贸易(不含专营、专卖、专控商品)；经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)；供应链管理；市场营销策划；文化艺术交流活动策划(演出除外)；展览展示策划；会务服务；从事广告业务(法律法规、国务院规定需另行办理广告经营审批的，需取得许可后方可经营)；从事计算机软硬件科技领域内的技术开发、技术服务、技术转让、技术咨询。(以上各项涉及法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)计算机软硬件的技术培训。1.4 报告编制原则和依据(1)XXX市城市总体规划(2010-2020);(2)XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;(3)国家发展改革委、建设部发改投资20061325号文发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。(4)投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会(办公厅计办投资200215号);(5)2012年 WW省建设工程工程量清单计价定额与相关规定。(6)建设单位提供的其他有关资料;二、项目建设背景和建设的必要性2.1 总部经济的概念总部经济，是继商务园区、中心商务区(CBD)的发展升级后新的一种经济模式。北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员在国内首次提出总部经济理论，他认为：“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。构建一个统一开发、统一物业服务等会迅速构建企业运转的低成本平台，这对国内企业总部及跨国公司总部是一个巨大的吸引力，总部基地和总部经济的概念由此而诞生，并用总部经济理论打造了中国第一个总部基地 中关村最早成立的三个园区之一的丰台园。总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。总部经济引导众多资源大规模聚合，形成有特定职能的经济区域，在此区域高端集合。其核心价值就是企业通过总部与生产制造或分支机构、功能和组织结构空间上的分离达到成本最小化。总部经济是产业链的高端,以办公、研发、商务作为具体的功能形态。 总部经济是近年来一个备受关注的经济现象，总部经济聚集区以其高端性、知识性、强关联性等特征，在城市和区域经济发展中扮演着越来越重要的角色，成为推动城市经济加快发展的新动力。目前，我国的北京、上海、广州等大城市都提出要大力发展总部经济。经济全球化要求“最经济原则”，即对成本最小化、利益最大化。在欧美等经济发达国家，通讯、交通、金融、物流等系统高度发达，许多公司的办公场所都倾向于生态型的绿色办公，既有充分的绿地、优美的景观，还有各种分工细致而高效的社会及物业服务，这种总部楼已经不是单纯的建筑物，同时具有较大的规模而形成一个新的经济平台，所以说，总部经济是伴随着世界经济全球化而来的。2.2 总部经济产生的条件2.2.1 信息经济充分发展网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离和及时调配，不会因为空间距离对决策指令的执行造成影响。2.2.2 战略资源需求提升随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、金融服务、政策便利、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈，要求企业向此类资源较为集中的区域聚集。2.2.3 区域资源偏差较大企业发展需要的战略资源密集分布在发达的中心城市，企业将管理中心向市区靠近，才能以较低成本获取资源；同理，企业发展需要的常规资源密集分布在欠发达区域，企业的生产选址需要最大程度的降低获取成本，要选择此类区域。2.3 总部经济发展的条件2.3.1 区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源。发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于吸引大批集团公司总部所需的管理人员、技术人员入驻，这是发展总部经济具有的基础条件。2.3.2 区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。2.3.3 区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。与此同时，在基础性资源方面，比如土地、普通劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。这样可以增加企业利用区域之间资源的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。2.3.4 除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。发展总部经济要具备适应现代化城市管理的制度。政府要努力营造一流的投资发展环境，使城市的综合营运成本最佳，并不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加透明度，为投资商创造良好的法律环境。同时，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。2.3.5 良好的配套服务。国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都在 70%以上，高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。2.4 总部经济的发展趋势从 20 世纪 90 年代中期开始，宝洁、朗讯、诺基亚、微软、IBM 等一些世界著名跨国公司将全球性总部和研发基地搬到北京。德国西门子、美国摩托罗拉等世界 500 强企业中的 300 多家进入上海，200 多家在上海建立了跨国研发中心，70 多家在上海设立了中国地区总部。与此同时，国内企业也不甘落后，海尔、长虹将各自技术总部迁至上海，江苏春兰、宁波雅戈尔、温州正泰均纷纷将总部迁至上海。短短几年， “企业迁都”成为了国际跨国公司和中国本土企业愈演愈烈的一股浪潮。中国加入 WTO 后，中心城市在各国各地的经济战略中的意义日益突出：跨国公司视其为进入中国市场的“桥头堡”，内资企业视其为走向国际市场的“跳板”。 “总部经济”是指某区域通过创造各种有利条件，吸引外埠企业和跨国公司总部入驻，把“精华留下”，而将生产基地留在原址或安排在成本较低，资源丰富的周边地区和外地，从而形成合理有序的产业链和价值链的分工，有效利用当地资本、资源、资讯、人才、技术等企业发展要素，进一步扩大市场份额，提高区域经济竞争能力的一种新经济形式。地方性总部经济也称亚总部经济，它通常以省会城市为轴心，由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。具体来说， “总部经济”就是