政府机关办公楼物业管理方案-

“XX 公司”物业服务方案XXXXXXXXXXXX 公司201 年 月 日2XX 市 XX 办公楼物业管理方案目 录第一章 XXXXXXXXX 公司简介第二章 XX 市 XXX 办公楼概况及管理特点分析第三章 XX 市 XXX 办公楼物业管理服务思路第四章 物业管理服务承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章 固定岗服务方案第八章 保洁服务方案第九章 紧急事件处理规程第十章 管理用房配置方案结束语3XXXXXXXX 公 司 受 XX 市 XXXX 委 托 ， 拟 对 XXXXX 办 公 楼（ 以 下 简 称 “XX 办 公 大 楼 ”） 提 供 全 委 托 物 业 管 理 服 务 。 针 对该 办 公 楼 的 特 点 ， 制 定 本 方 案 。第一章 XXXXXXXXX 公司简介1.1 我们的实力XXXXXXXXXXX 公司成立于 2010 年 3 月，注册资金 50 万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管 理 着 社 区 高 档 住 宅 及 商 业 物 业 项 目公 司 大 力 拓 展 物 业 管 理 业 务 ， 以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。 4公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。1.2 我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造成都物业第一品牌。1.3 我们的目标 立足基础服务，树立 XXX 物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想 颠峰体验” 。1.4 我们的项目物业名称 物业类型 建筑面积 托管类型华阳一中 学校 XXX 包干制千禧华庭 多层住宅小区 XXX 包干制5翠林小区 多层住宅小区 XXX 包干制德心名居 多层住宅小区 XXX 包干制德心苑 多层住宅小区 XXX 包干制德源乡村6第二章 XX 市 XXX 办公楼概况及管理特点分析2.1 XX 市 XXX 办公楼概况XX 市 XXXXX 办公大楼，坐落于 XXX，总建筑面积约 XXX 万平方米。由 XX 栋楼组成。室外停车场停车位 XX 余辆；地下车库设有XX 个车位. 交通便利，地理位置极其优越。共有办公室 XX 间，设备间 XX 处，卫生间 XX 处，消防楼梯 4 处，消控中心 1 处，中央空调主机 2 台，分体空调 20 台，风机房 2 处，水箱房 1 个.2.2 公共区域设施及设备：隔栅灯 116 个、消防栓 29 个、闸箱 13 个、应急灯 7 个、手动报警 38 个、消防电话 13 个、广播 27 个、疏散指示灯 30 个、安全出口灯 14 个、烟感 58 个、插座箱 1 个、筒灯 213 个、2U 双管日光灯20 个、40W 日光灯 3 个、水龙头 67 个、小便器 26 个、蹲（坐）便33 个。2.3 业 务 群 体 分 析物 业 管 理 的 对 象 是 房 地 产 不 动 产 ， 服 务 对 象 则 是 具有 不 同 政 治 素 质 、 文 化 背 景 和 社 会 阅 历 的 个 体 。 要 做 好 物 业 管7理 工 作 ， 必 须 充 分 了 解 管 理 项 目 业 户 群 体 的 构 成 及 特 点 。根 据 我 们 的 实 地 考 察 与 研 究 ， 该 项 目 建 设 投 入 使 用 多 年 ，XX 办 公 大 楼 是 XXXXXX。 其 地 处 黄 金 地 理 位 置 、 庄 严 俊 朗 的 楼宇 外 观 、 完 善 的 配 套 设 施 以 及 独 特 的 设 计 等 ， 无 不 彰 显 散 发 着“人 民 代 表 为 人 民 ”的 现 代 政 务 服 务 机 构 的 气 息 。根 据 对 上 述 办 公 楼 的 分 析 ， XX 办 公 大 楼 的 业 户 群 体 具 有如 下 的 特 征 ： 楼 内 办 公 人 员 具 有 较 高 的 文 化 素 质 和 一 定 的 社 会地 位 ， 拥 有 较 强 的 政 治 素 养 ， 追 求 安 全 、 舒 适 、 安 静 的 办 公 生活 和 会 议 环 境 ， 注 重 管 理 的 品 位 和 质 量 ， 强 调 服 务 的 安 静 性 和尊 贵 性 ， 对 物 业 管 理 服 务 有 着 极 高 的 要 求 。2.4 物 业 管 理 规 划 定 位业 户 分 析 的 结 论 ， 是 我 们 设 定 管 理 模 式 、 设 计 服 务 项 目 、确 定 服 务 标 准 及 收 费 标 准 的 客 观 依 据 。秉 承 “服 务 业 户 ， 报 效 业 户 ”的 核 心 理 念 ， 我 们 着 力 在XX 办 公 大 楼 营 造 一 个 “安 全 、 安 静 、 舒 适 、 幽 雅 、 清 洁 优 美 、尊 贵 ”的 办 公 生 活 和 会 议 环 境 ， 并 通 过 持 续 的 改 进 和 提 升 ， 使物 业 保 值 增 值 ， 实 现 传 统 的 办 公 理 念 与 现 代 政 务 办 公 、 会 议 及工 作 方 式 的 高 度 共 融 。要 想 成 功 达 到 上 述 目 的 ， 我 们 拟 在 XX 办 公 大 楼 建 立 以 人8性 化 管 理 和 个 性 化 服 务 为 基 础 的 物 业 管 理 模 式 ， 并 通 过 对 管 理服 务 流 程 的 持 续 改 善 ， 不 断 超 越 业 户 的 需 求 期 望 。 同 时 ， 我 们大 胆 设 想 ， 基 于 项 目 所 具 有 特 殊 性 和 特 色 性 ， 运 用 严 格 的 管 理文 化 理 念 渗 入 日 常 管 理 和 服 务 之 中 。 我 们 将 在 管 理 服 务 中 着 力于 以 下 四 个 方 面 ： 倡 导 “全 员 参 与 ”的 管 理 文 化 ； 推 广 “尊贵 互 动 ”的 服 务 文 化 ； 营 建 “和 谐 亲 切 ”的 政 务 大 楼 文 化 ；塑 造 “亲 和 人 文 ”的 环 境 文 化 。2.5 项 目 管 理 特 点 及 难 点 分 析2.5.1 大 楼 设 备 设 施 较 多 ， 容 易 产 生 管 理 及 维 护 盲 点XX 办 公 大 楼 不 同 于 纯 写 字 楼 或 住 宅 小 区 ， 除 设 有 供 配 电 、给 排 水 、 消 防 、 等 系 统 之 外 ， 还 配 备 多 间 会 议 设 备 系 统 、 供 冷空 调 系 统 、 监 控 、 微 机 等 智 能 系 统 。 对 这 样 一 个 设 备 数 量 较 多 ，智 能 程 度 较 高 的 政 务 会 议 办 公 楼 ， 一 旦 出 现 设 备 故 障 或 停 机 ，无 疑 将 会 对 用 户 的 日 常 工 作 造 成 严 重 的 影 响 及 后 果 ， 如 何 消 除维 修 保 养 上 的 管 理 盲 点 ， 确 保 设 施 设 备 的 良 好 运 行 状 态 ， 将 是XX 办 公 大 楼 物 业 管 理 的 重 点 。2.5.2 办 公 、 会 议 、 开 会 的 人 员 众 多 ， 车 辆 驶 入 、 停 放 将 存 在违 章 、 抢 占 等 违 章 行 为根 据 XX 办 公 大 楼 外 院 内 大 门 前 的 道 路 及 停 车 场 地 现 状 ， 车9辆 驶 入 驶 出 、 停 车 、 存 车 必 将 给 车 辆 管 理 带 来 一 定 的 矛 盾 ， 如何 化 解 违 章 及 安 全 停 放 问 题 ， 将 是 物 业 管 理 人 在 管 理 中 需 解 决难 点2.5.3 地 理 位 置 容 易 产 生 噪 音 环 境 上 的 污 染XX 办 公 大 楼 分 几 栋 ， 所 处 地 理 位 置 是 繁 华 的 XX 路 ， 噪音 污 染 直 接 影 响 楼 内 的 正 常 办 公 环 境 ， 加 之 夏 天 的 外 挂 空 调 噪音 与 冷 凝 水 的 排 放 问 题 直 接 导 致 噪 音 环 境 管 理 上 的 缺 陷 ， 如 何解 决 缺 陷 ， 如 何 将 上 述 影 响 缺 陷 减 至 最 少 ， 是 物 业 管 理 中 不 可回 避 的 一 个 问 题 。2.6 解 决 上 述 管 理 难 点 的 措 施XX 办 公 大 楼 既 有 一 般 写 字 楼 的 共 性 、 又 有 其 自 身 的 特 殊 性 ，根 据 对 项 目 管 理 特 点 及 难 点 的 分 析 ， 我 们 将 在 XX 办 公 大 楼的 管 理 服 务 中 全 面 导 入 ISO9002 质 量 管 理 、 ISO14001 环 境管 理 两 大 体 系 ， 并 结 合 实 地 考 察 和 研 究 ， 我 们 提 出 如 下 的 管 理措 施 ， 以 求 针 对 性 地 解 决 上 述 各 项 问 题 。2.6.1 因 地 制 宜 ， 科 学 管 养 ， 消 除 设 备 设 施 管 理 养 护 盲 点坚 持 “因 地 制 宜 、 科 学 管 养 ”的 方 针 ， 编 制 科 学 的 物 业 维修 养 护 计 划 并 合 理 组 织 实 施 ， 力 求 达 到 如 下 目 的 ： 延 长 物 业 的物 质 寿 命 ， 满 足 用 户 的 正 常 使 用 功 能 ； 延 长 物 业 的 经 济 寿 命 ，10达 到 保 值 增 值 的 效 果 ； 降 低 管 理 成 本 支 出 ， 减 轻 业 户 的 经 济 负担 。A.技 术 力 量 配 备 ， 在 前 期 介 入 接 管 阶 段 ， 我 们 将 派 各 类 包括 土 建 、 机 电 、 智 能 化 等 专 业 的 工 程 技 术 人 员 到 项 目 现 场 ， 以满 足 物 业 维 修 养 护 的 需 求 。 同 时 ， 加 强 维 修 技 术 工 人 的 培 训 工作 。 通 过 开 展 长 期 连 续 的 专 项 培 训 ， 促 使 维 修 技 工 不 断 提 高 维修 工 作 技 能 ， 熟 练 掌 握 共 用 部 位 ， 设 施 设 备 维 修 养 护 的 内 容 、周 期 及 质 量 标 准 ；B.制 度 保 证 。 我 们 将 结 合 实 际 情 况 编 制 设 备 设 施 维 固定 岗 理 规 定 、 设 施 设 备 维 修 养 护 工 作 流 程 等 文 件 ， 作 为物 业 维 修 养 护 的 制 度 保 证 ；C.建 立 和 完 善 各 部 位 ， 设 施 设 备 的 维 修 档 案 。 我 们 将 对 物业 的 各 部 位 、 设 施 设 备 进 行 统 一 编 号 ， 建 立 相 应 的 档 案 卡 片 和台 帐 （ 包 括 登 记 台 帐 、 分 室 、 分 层 台 帐 ， 分