重庆xx微电子工业园建设项目可行性研究报告

目录1总论111基本情况112项目业主简介213编制依据214主要技术经济指标215主要结论22重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略221重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况222重庆主城空间结构发展布局223实施开发区战略23重庆某某微电子园的发展战略与规划231园区开发的指导思想和基本方针232园区开发实施原则和思路233园区定位和产业选择234园区开发、建设发展规划24项目建设的背景及必要性241项目建设的背景242园区现状243项目建设的必要性25市场分析251园区竞争优势分析252园区政策及服务环境分析253重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析254园区土地整治及转让模式分析26建设地址及建设条件261建设地址和地理位置262地质、水文和气象条件263交通、物流条件264基础设施条件265其它建设条件27园区规划、功能、建设内容及规模271规划依据272项目规划原则及目标273产业规划274园区功能布局275园区产业布局276建设内容277建设规模28征地拆迁及安置281园区现状及基本数据282征地、拆迁面积及补偿标准283安置补偿方式29园区土地整治291土地整治原则292土地整治设计依据293园区地形地貌294土地整治规模及可售地面积295投资估算210园区道路系统2101道路现状2102设计依据2103道路建设原则2104园区道路结构形式2105道路经济指标2106工程量及投资估算211供电设计方案2111设计依据2112现状概况与分析2113供电电源及电压等级2114用电指标2115安装容量2116变配电设施及网络2117供电模式及输电线路2118电能计量和电器安全2119供配电投资估算212给排水系统设计2121设计依据2122给水水源2123用水指标及其估算2124给水管网2125排水系统213天燃气系统工程2131设计依据2132燃气管道布置要求2133现状概况2134用气指标及用气量2135供气方案214弱电设计方案2141电信网布设原则2142现状概况2143电信管网布设方案2144市话需求量估算2145宽带网络建设2146移动设施规划2147投资估算215园区自建部分建筑设计方案2151设计依据2152自建工程主要内容2153建筑物荷载设计规范2154建筑物剖面设计方案2155建筑物设计方案2156园区规划建筑面积2157园区主要技术指标216环保、绿化及防灾2161园区环境保护的目标2162园区主要污染源及治理措施2163园区与环境的关系2164园区绿化系统规划2165园区防灾规划217组织机构设置2171设置原则2172机构设置2173人员配置218项目建设进度及招投标方案2181项目建设进度2182项目招投标方案219投资估算及资金筹措2191投资估算2192资金筹措与使用计划220经济效益及社会效益评价2201评价依据和原则2202评价方法2203基础数据2204财务评价结果2205不确定性分析2206社会效益评价221风险分析2211项目主要风险因素识别2212风险程度评价2213防范和降低风险措施222结论及建议2221结论2222建议21总论11基本情况项目名称重庆某某微电子工业园建设项目项目性质新建建设地址重庆市沙坪坝区某某镇项目业主重庆某某微电子工业园开发有限公司法人代表石继东项目占地面积203平方公里，折合30450亩建设内容分阶段、滚动进行园区土地一级开发整治，按园区控规要求，完成土地平整、道路网络、供电系统、给排水系统、燃气供应系统、电信系统及必要的园区配套设施、公共环境绿化系统建设（即五通、一平、一绿、一配套）。园区的开发整治和招商引资、土地出让、同步、梯次滚动进行。园区需整治的土地面积为14平方公里（去除山体、水体、绿化等用地），本项目分两期建设，一期完成85平方公里范围内的土地开发整治；二期完成55平方公里范围内的土地开发整治。建设周期11年。一期为6年，二期为5年。项目总投资项目建设总投资807192万元，其中工程费用337709万元，工程建设其他费用318227万元，预备费32722万元，建设期利息120035万元。一期工程建设投资488410万元，其中工程费用230970万元，工程建设其他费用172707万元，预备费20184万元，建设期利息64550万元。资金来源项目建设总投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金412326万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。一期工程建设投资由业主自筹资金94866万元，申请银行贷款300000万元，其余资金93544万元来自园区土地开发收入（包括土地出售收入、配套设施出售出租收入以及各项税收返还资金等）。12项目业主简介项目业主为重庆某某微电子工业园开发有限公司，该公司是根据重庆市人民政府渝府（2005）168号文件精神，于2005年8月成立，注册资金10亿人民币，主要承担某某微电子工业园及其配套服务区的开发建设，包括区域内的征地拆迁、土地出让、园区设施建设、标准厂房建设，协调水、电、气通讯等基础设施建设和经营，并享受重庆市经济技术开发区和高新技术开发区的各项优惠政策。13编制依据1重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；2重庆市沙坪坝区总体规划；3重庆市某某微电子工业园控制性详细规划（附说明和图）；4中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见（渝委发（2002）28号文）；5重庆市发展和改革委员会关于重庆某某微电子工业园基础设施建设项目建议书的批复（渝发改投（2006）369号文）；6重庆市人民政府关于重庆某某微电子工业园享受有关政策的意见（渝府（2006）81号文）；7业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；8本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。14主要技术经济指标表11主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1园区规模11项目总占地面积亩30450约203平方公里12规划人口（常住人口）万人112约37万户2园区道路园区出资21道路总长度公里65其中一期道路长度公里45表11主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注211科技南线快速路公里45其中一期科技南线快速路公里45212主干道公里10其中一期主干道长度公里77213次干道公里285其中一期次干道长度公理179214支路公里22其中一期次干道长度公里153供电系统31电缆沟总长（埋地）公里4225其中一期电缆沟长（埋地）公里2929园区出资32公用开闭所个23其中一期公用开闭所个8公用开闭所土建由园区出资、设备安装线路等由园区、电力双方平摊。33220KV公用变电站座234110KV公用变电站座235专用变电站座4公用变电站由电力公司出资，专用变电站由企业出资。36总容量万KVA254供气系统41干管总长公里4818其中一期干管长度公理3342配气站个2由重庆凯源石油天然气有限责任公司集团出资。43用气总量万M3/D4234465给排水系统表11主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注51用水容量万T/D30352供水总管公里462其中一期供水总管公理31953污水排水管公里8125其中一期污水排水管公里563354雨水排水管公里611其中一期雨水排水管公理423655新建工业污水处理厂万吨/日10给水由重庆市水务控股有限公司出资；排水一级干管、污水处理厂由水务集团出资；二级干管由园区出资。6通信系统61电话容量万门104862有线电视电缆总长公里455由各家自己出资（移动、联通、网通、电信、有线电视）（其中有线电视由园区垫资）。其中一期有线电视电缆总长公里31557自建建筑物万平方米11571农民安置房万平方米50其中一期农民安置房万平方米5072标准厂房万平方米11其中一期标准厂房万平方米773公寓楼万平方米9其中一期公寓楼万平方米574研发楼万平方米45其中一期研发楼万平方米338园区其它公用设施81消防站所382卫生设施821公共厕所个18表11主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注822垃圾收集站个1883停车场个484公共绿化公顷214769总投资万元80719291自筹资金万元9486692银行贷款万元30000093用于建设投资的土地开发收入万元41232610经济效益101所得税后财务内部收益率1225102所得税后财务净现值万元67840103所得税后投资回收期年886包括建设期104所得税前财务内部收益率1272105所得税前财务净现值万元77648106所得税前投资回收期年886包括建设期107投资利润率130615主要结论某某是城市副中心、市级教育科研拓展区、铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，立足于发展高新技术产业。重庆某某微电子工业园位于重庆市沙坪坝区某某组团，地理位置较佳，铁路、公路及水、空运输条件十分方便，是重庆市政府重点建设的电子信息产业园区。园区以重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区为依托，共同构成科教领先、产业发达、物流畅通、功能完善、生态优美、最具核心竞争力和人居环境的重庆市西部新城。重庆市“十一五”规划强调“十一五”期间全市的基础产业和特色产业要有突破性发展，重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。重庆某某微电子工业园的开发建设对拉动重庆经济增长、推动全市高新技术产业的发展有着极其重要的作用，有利于推进重庆走新型工业化道路，形成以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，加快结构调整，强化科技进步，推进体制创新，转变增长方式。园区的建成，将引导企业向园区集聚，发展产业集群。同时也将为就业和再就业提供更多的空间。因此项目的建设是必要的，经本报告技术、经济论证，项目是可行的。园区本次开发总面积203平方公里，建设开发周期为11年，按照政府导向、市场化运作的思路，采取联动开发、滚动发展及滚动出让方式进行开发。项目总投资807192万元。资金运作采取自筹、贷款、土地出让滚动投入等方式。财务评价表明，园区建设具有良好的经济效益、社会效益，项目建设是必要的、可行的。2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略21重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况211重庆市自然地理概况1地理位置重庆市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，长江上游三峡库区及四川盆地东南部。地跨东经1051711011，北纬28103213之间，纵横幅度东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积82269平方公里（土地详查数），地界东邻湖北省、湖南省，南靠贵州省，西连四川省泸州市、内江市、遂宁市，北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。2地形地貌重庆地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。长江干流自西向东横贯全境，在重庆境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。地形高低悬殊，地貌结构复杂。3气候重庆属亚热带湿润季风气候，具有夏热冬暖，雨量充沛，湿润多云雾等特点，年均气温184，年降水量在1000毫米以上。212重庆市国民经济和社会发展概况重庆是我国西南地区和长江上游的经济中心城市，是全国重型汽车、摩托车、微型汽车和轿车、钢铁、铝材、装备制造业化学药物、大型自动化仪表生产基地之一。重庆是中国沿江开放城市，设有国家级的高新技术产业开发区，经济技术开发区和10个省级开发区。农副产品种类繁多，粮食、生猪、柑橘、茶叶产、蚕茧在全国各大城市居领先地位。重庆是西南地区最大的综合运输枢纽，水陆空交通发达，铁路有成渝、川黔、襄渝及渝怀四条干线在此交会；公路有成渝、渝黔、渝宜、渝邻高速公路、川黔、川湘、川汉（口）、汉（中）渝、渝南（充）及国道319、318、210等形成的网络；水运有西南地区最大的贸易港口和物资集散地重庆港及万州、涪陵、江津、合川等中小港口；航空有对外开放的江北国际机场和万州机场。重庆是长江上游最大的商业重镇和商品物资集散中心。重庆人才云集，科技力量雄厚，有重庆大学、西南师范大学、西南政法大学等20所高等院校。重庆市构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型二元经济城市。重庆市紧紧围绕建设长江上游经济中心、全面建设小康社会战略目标，把贯彻中央宏观调控作为加快重庆发展的重要机遇，全市经济在宏观调控中继续保持快速增长，主要经济指标创直辖以来新高，各项社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。统计至2005年，全年实现地区生产总值306910亿元，比上年增长115。其中，第一产业增加值46342亿元，增长45；第二产业增加值125832亿元，增长129；第三产业增加值134736亿元，增长123。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为151、410和439，三次产业对经济增长的贡献率分别为54、506和440。按常住人口计算，人均地区生产总值达到10978元（按当期汇率测算折合1340美元），比上年增长116。分地区看，都市发达经济圈完成地区生产总值129588亿元，比上年增长119，占全市生产总值的422；渝西经济走廊完成86897亿元，增长113，占全市的283；三峡库区生态经济区完成90425亿元，增长110，占全市的295。22重庆主城空间结构发展布局221重庆主城空间的变化“十五”期间，重庆各方面事业都取得了显著的成就，为了满足重庆未来快速发展的需要，重庆市城市总体规划（20052020）对重庆都市圈和主城区的定义相比98版总规发生了较大的变化。98版总体规划在都市圈范围内确定了两个空间层次主城东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钓鱼咀、道角，面积约600平方公里，是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。都市圈东起迎龙、南彭，西至缙云山、白市驿，北起北碚、两路、鱼嘴，南至西彭、一品，面积约2500平方公里。2005版总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展1向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。2向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里。用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。3向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。4向南拓展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。222主城空间结构根据重庆空间结构的历史演变过程及发展条件的综合分析，预城市不同区域的发展由于区域因素及自身条件因素，未来各区域将处于发展的相对不均衡状态，近期北部新区将保持快速发展态势，成为城市发展的龙头，中远期西部谷地与东部茶园鱼嘴等地区，将形成发展的两个增长极；最终形成一城五片的空间发展总体格局，城市的空间形态仍将继续保持多中心组团式模式。同时，结合两江四山的自然山水格局特征，将主城区的城市空间结构确定为“一城五片、多中心组团式”。“一城”即主城。“五片”指按两江四山的山水格局，将主城分为五大片区，即中部片区、北部片区、西部片区、东部片区、南部片区，各片区在空间上相对独立。“多中心”指城市中心即解放碑、江北城、弹子石CBD和六个城市副中心即观音桥副中心、南坪副中心、沙坪坝副中心、大杨石副中心、某某副中心、茶园副中心。“组团”指片区内由于地形地貌条件或其它因素分割，相对独立的城市建设区域。即渝中组团、沙坪坝组团、大杨石组团、大渡口组团、观音桥人和组团、大竹林礼嘉组团、两路组团、蔡家组团、唐家沱组团、北碚组团、某某组团、西彭组团、鱼嘴组团、茶园组团、南坪组团、李家沱鱼洞组团共16个城市组团。片区由自然山体和河流分隔，组团及功能区之间由公园绿地、郊野公园、生态农业区、林地、大型交通设施等隔离。城市空间结构详见重庆市主城区发展空间战略布局示意图23实施开发区战略1991年3月和1993年国务院分别批准了重庆高新区和重庆经济技术开发区两个国家级开发区。经过十多年的发展，重庆高新区和经济技术开发区均取得了令人瞩目的成绩。以经开区为例，近年来经开区对重庆经济贡献见表21重庆市与经开区20012005国内生产总值对比表表21重庆市与经开区20012005国内生产总值对比表单位亿元年份重庆市经开区贡献比例增长比例20011750326186200219715082580722003225172483210632004269090335014200530697309238097重庆是我国老工业基地，重化工业有一定的优势，但是整体工业化程度较低，科技创新能力和经济综合竞争力不强，城乡二元结构突出，人口增长、经济发展同生态环境、自然资源的矛盾加剧，劳动就业压力增大。为解决这一问题，重庆必须坚持走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。为了更好的发挥资源的集中优势以及绿色GDP的理念，重庆市政府提出了“退二进三”、“退城进园”的指导思想，即将工业逐渐从主城区迁出搬进工业园区，将第三产业逐渐迁入主城，这样既能更好的发挥整体工业化的优势和集聚效应，又能充分发挥第三产业的服务功能。经过几年的努力，重庆市不断优化产业结构，使之逐渐趋于合理。重庆市2000年至2010年产业结构见表22重庆市2000年至2010年产业结构调整表表22重庆市2000年至2010年产业结构调整表年份第一产业第二产业第三产业合计20001784144081002001167415418100200216419421100200315243441410020041623954431002005151414391002010105040100重庆市特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府命名的以工业企业为主体的市级产业园区。截止2003年7月7日，重庆市政府先后分三次批准建立了30个特色工业园区，并经2003年底国家土地市场秩序治理整顿验收合格。按我市的三大经济板块划分，其分布为主城区10个园区，渝西经济走廊10个园区，三峡生态经济区10个园区。市政府批准特色工业园区启动区和拓展区建设面积634平方公里。园区的优势在于统一规划、统筹开发，打造形象，筑巢引凤，并在市和区县（自治县、市）两级政府的大力支持下，利用资源共享、集约化经营，形成具有活力、相对独立和完整的产业集群；实现项目、资金、人才、技术的聚集效应和规模经济；最终实现入驻企业和城市发展的双赢。为此，特色工业园区必将为重庆市社会经济发展构筑了重要的战略平台。3重庆某某微电子园的发展战略与规划31园区开发的指导思想和基本方针311园区开发的指导思想1立足园区地理位置及资源现状，着眼“入世”条件下全面经济发展阶段的最新走势，对园区定位、发展方向、区域布局、设施配套、项目布设等基本框架，进行科学论证、高标准规划，确保园区建设方向既切合基本实际，又顺应经济发展潮流；2在坚持总体规划的前提下，立足当前，着眼长远，分层推进园区建设。近期以基础设施配套和重点项目布设为突破口，全面搭起框架、树立形象；后期以园区定位为方向，加速招商引资，全力扩大规模，形成特色；3牢固树立项目发展观念，精心论证一批具有较强辐射带动力和盈利能力的项目入园布设，依托项目建设支撑园区发展。成熟一个建设一个，稳步发展；4园区立足将集成电路产业和软件产业作为发展重点，以IC产业为龙头，打造集设计、研发、制造、配套于一体的微电子产业集群。努力将园区建设成为中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家软件产业基地，成为中国西部“硅谷”；5在园区建设实际过程中，坚持入园项目要上规模，大、中、小相结合的原则灵活布设。312基本方针通过招商引资方式吸引高新技术、高税收、污染小、低能耗的半导体制造、封装测试与材料加工、软件与信息服务、电子信息产品制造等产业来园区落户，突出城市综合社会功能，处理好发展微电子制造业和城镇建设的相互关系。本着园区水、电、气、路、通讯和必要公建设施先行的原则，通过出让土地，招商引资，以项目带动开发的建设思想加快建设速度，注重市场调查，达到园区功能、效益和城市整体功能、效益的和谐统一。32园区开发实施原则和思路321坚持“统一规划、循序渐进”的原则园区规划必须遵照重庆城市总体规划的发展思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、循序渐进”的基本原则，把园区规划好、开发好、建设好。322实行“统一征地、统一整治、统一出让、统一管理”的原则土地征用、安置补偿和一级开发属政府职能，由市人民政府授权园区业主统一负责。生地经一级整治成熟地后，由政府授权部门按开发土地的不同使用功能，会同项目业主（园区开发商），根据业主土地开发成本，分类制定土地出让价格。园区土地的开发整治工程由项目业主在园区建设领导小组指导下，按照经批准的园区开发建设规划，组织筹措资金投入，按规划和年度计划组织实施，并会同管委会组织土地出让和招商引资。323走“以地招商、以商育税、以税增财、以财建园”的发展道路园区的开发采取先期启动、滚动开发、土地滚动出让，实现以地招商、以商育税、以税增财、以财建园的良性发展模式。开发建设中，充分依托现有重庆大学城、重庆现代物流园、生态旅游区以及城市中心区，引导和协调电力、电信、燃气、供水行业、部门加速配套投入，快速推进园区的城市化和工业化建设。324坚持可持续发展战略，贯彻“社会、经济、环境三统一”原则园区虽突出以高新技术产业、产品为主导，但园区从本质上、长期性上、战略上讲是属于城市型高科技多功能园区，因此，必须为城市总体的可持续发展战略作出贡献。可持续性基本内涵是指经济发展在满足当代人的需求时，不伤害子孙后代的长远利益，发展经济要与保护资源、环境、生态相统一，不能顾此失彼，经济要发展，生活要提高，环境和生态也要改善。园区的建设，从时间上讲，有起点，无终点，从效益上讲，要最大限度追求社会效益、企业效益、环境效益的统一，既不能因环境、生态有意放慢开发建设速度，更不能以环境、生态为代价谋求短期经济效益。325园区基础设施要先行，加速招商引资基础设施必须先行。园区开发、建设速度取决于土地出让和招商进度。因此道路、供电、供气、供水、通讯、土地平整和配套公建设施要始终保持超前。33园区定位和产业选择331园区定位1全国领先、西部最大、在国家微电子工业布局中具有重要影响的芯片制造及研发基地；2全国一流的国家级软件产业基地；3重庆市发展循环经济，建设资源节约型及环境优良型社会的示范区；4人才富集、生态优美、服务高效的国际社区。332产业选择根据园区的定位以及自身的发展需求，在坚持可持续发展和以高新技术产业为先导的前提下，优先选择以下产业1半导体制造（1）芯片制造（2）LED照明产业（3）太阳能电池（4）低温多晶硅（LTPS）显示器2封装测试与材料加工3软件与信息服务产业4电子信息产品制造（1）通讯设备制造业（2）医疗电子制造业（3）消费类电子（4）汽车电子（5）工业自动化控制及其他5文化、教育、卫生6第三产业34园区开发、建设发展规划341某某微电子工业园的总体规划重庆某某微电子工业园的总体规划将坚持高起点、高标准，结合开发模式、开发时序，具有可操作性，基本满足现代工业园不断创新的要求。同时，注重环境建设和与周边关系的协调，具有可持续发展的潜力。总体规划的主要内容包括对园区进行合理定位；对产业布局用地范围内的各类产业布局进行规划；对园区的主要经济技术指标进行测算以及规定企业入驻的条件。同时，本规划从行业宏观的角度，对园区203015KM2范围内的土地整治、道路、动力供应等进行规划，以满足入驻企业对场地、配套、环境、能源设施、交通等条件、设施的需求。重庆某某微电子工业园（即本次规划的规划区）位于重庆市城市副中心某某组团，组团分别由沙坪坝区某某镇、土主镇和陈家桥镇三镇的部分辖区构成。在重庆市主城区发展空间战略布局中某某组团具有重要的战略地位，主要功能包括城市科技人力资源中心、城市的物流中心和微电子工业中心。园区占地面积203015平方公里；园区建设用地137734平方公里。重庆某某微电子工业园将建设成为以工业现代化为基础、管理现代化为支撑、城市现代化为标志，以发展IC产业、软件产业、电子信息等科技型产业为主的微电子产业园区。342重庆某某微电子工业园的产业策划重庆某某微电子工业园的功能定位是把园区建成全国领先、西部最大、在国家微电子工业布局中具有重要影响的芯片制造和研发基地；全国一流的国家级软件产业基地；重庆市发展循环经济，建设资源节约型及环境优良型社会的示范区以及人才富集、生态优美、服务高效的国际社区。为此，园区将来发展将呈现三园两区的局面，即IC产业园、软件园、应用产品园、综合发展区和生活配套区。目前，惠普、方正、华洋等公司已和园区有合作意向，将来会吸引更多的IC及软件业公司前来投资。4项目建设的背景及必要性41项目建设的背景目前，全球已经进入信息化时代，在知识日新月异的今天，高科技产业的发展已经日益成为决定一个国家国际竞争力和一个地域可持续发展的关键因素。集成电路产业和软件产业是高新技术产业的核心，是世界科技竞争的制高点之一；是信息化带动工业化、加快传统产业结构调整和优化升级以及催生新生科技产业的发展基石。我国历来十分重视高科技产业的发展，党和国家领导人更是提出了“科技是第一生产力”和“科教兴国”等战略思想。党的十六届五中全会指出“要深入实施科教兴国战略和人才强国战略，把增强自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转变增长方式的中心环节，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力。”2004年6月召开的重庆市委二届五次全委会通过了中共重庆市委关于加快推进新型工业化的决定，提出了推进重庆工业“5444”的发展思路。即努力实现五大发展目标、集中力量发展四大重点产业、切实抓好四大战略任务和大力实施四大保障措施。2005年11月召开的重庆市委二届八次全委会审议通过中共重庆市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，对“十一五”时期的全市经济社会发展作出全面部署，强调“十一五”期间全市的经济结构和经济增长方式要有根本性改善，基础产业和特色产业要有突破性发展。重庆市委、市政府高度重视信息产业等高新技术产业的发展，已把电子信息产业列入全市三大先导产业之一。微电子工业作为一个完整的产业集群和电子信息产业的核心，将在我市实施新型工业化战略和创建创新型社会进程发挥重要的示范和带动作用。引进、消化、吸收、创新是我市发展和壮大电子信息产业的必然选择。为积极引进国内外一批电子信息产业的重大项目，迅速形成我市电子信息产业的产业规模，奠定产业持续创新能力的基础，市委、市政府决定设立重庆某某微电子工业园，以此作为我市“十一五”期间电子信息产业发展的重要载体之一。为此，我市提出了“十一五”期间电子信息产业“1162”的工作思路，即通过100亿美元的产业投入，主要依托北部新区和某某微电子工业园区等2个具有积聚功能的产业园区，力争通过重点发展包括微电子产业、软件与信息服务产业在内的6大产业集群，使我市的电子信息产业在“十一五”末达到1000亿元人民币销售收入以上的规模。42园区现状重庆某某微电子工业园自2005年8月22日批准设立以来，在市级各部门、市地产集团、沙坪坝区委、区政府的大力支持和帮助下，以市委、市政府提出的全市新型工业化“5444”发展战略和电子信息产业“1162”工作思路为指导，以把园区建设成为我市新型工业化战略“推进器”和电子信息产业发展“新平台”为己任，以尽快形成微电子相关产业集群为目标，聚精会神，抢抓机遇，科学规划，精心布局、积极招商，为园区的启动、全面开发建设和将来过渡成为国家级特色工业园区奠定了良好的基础。重庆某某微电子工业园的建设本身具有两大独特的优势。首先，位于该园区西侧的重庆大学城集中了在渝十多所高校，是重庆市人才富集的文教科技区，可为园区的产业发展提供高素质的人力、智力和技术支撑，容易形成教育资源推动产业形成，产业发展带动教育资源效益发挥的良性互动格局；其次，位于北侧的物流园区，依托全国铁路集装箱重庆结点站，建设以“国际集装箱多式联运”为主体，包括运输、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的综合物流园区，可为某某微电子工业园的启动在交通运输和物流配送等方面提供有利条件。重庆某某微电子工业园截止目前，园区招商引资的势头良好，先后与世界500强企业、国外知名企业和国内优势企业共12家企业进行了项目对接，签约入园项目6个，协议投资超过20亿美元。“811”项目已具备招标建设条件，厂房建设定于2006年4月正式动工；太阳能电池项目已完成项目业主川禾科技（重庆）有限公司的注册，1000万美元的注册资本金已全部到位，其开工建设在即；惠普全球软件服务中心（中国）重庆分中心已完成注册，并于2005年10月25日举行了重庆分中心授牌仪式。该分中心决定进驻某某微电子工业园，急切需要启动建设其2000人规模的研发和生活场地。另外，拟进入园区的北大方正基板、东芝锂电池、台湾高盛集团低温多晶硅LCD生产线以及煤科院重庆分院的工业安全、华洋控股的电子电器等一批重大高科技项目也急需园区提供生产、生活条件。43项目建设的必要性431有利于增强我国国际竞争力高科技产业的发展已日益成为决定一个国家国际竞争力的关键因素，发达国家为保持其经济和科技的领先地位，都把夺取未来15年高技术的制高点，作为科技发展战略的目标。作为全球最大的发展中国家，中国尤其需要重视高科技产业的发展策略，因为它不但影响中国的经济发展速度、国际竞争能力，也将决定中国能否在21世纪实现现代化的目标。未来15年，甚至更长时间内，我国将面临经济全球化竞争、经济社会协调发展、国家安全威胁和资源环境危机四大战略性挑战，而发展高科技产业是从根本上解决这些问题的必由之路。从1986年起，我国就开始实施高技术研究发展计划（“863”计划），推动了高科技领域的技术进步。但是与经济高速增长相比，高科技产业技术进步步伐还不够大，在某些领域与国际先进的技术差距甚至在拉大，存在的问题突出地表现在以下几个方面高科技发展目标不集中；各类高科技发展和产业化计划缺乏有机协调；自主创新能力不强；有效投入严重不足等。为解决上述问题，国家建立了国际技术发展形势动态监测与预见体系；启动“兴业计划”促进高新技术成果工程化，从根本上解决科研与产业“两张皮”的问题；国家制定了一系列相关联的政策和规划，正在指导我国高科技产业的健康发展。432有利于提高重庆市综合竞争力重庆市位于中国版图的中腹部，处于东西联动，南北呼应的枢纽区位上，具有西进、东出、南下、北上的回旋余地，。长江黄金水道把重庆与辽阔的中部和东部紧紧相连，如同长江之水，“蓄势群山千般曲，冲出夔门天地宽”。在国家西部大开发的战略方针指导下，直辖后的重庆正在建成为长江上游及西部地区的经济中心。近年来，重庆市的高新技术产业化取得了令人振奋的成果。2005年的统计数据显示，重庆市的高新技术及产品产值69706亿元，同比增长15。但由于受客观条件的限制，部分高新技术产业尚处于空白状态，优势产业也有待整合提高。重庆市作为一个老工业基地，传统产业的比重非常大，重庆集“东北现象”和“西部现象”于一身。直辖初期，国企历史包袱沉重，结构性矛盾突出，为此重庆市提出举全市之力打好国企改革攻坚战，“5444”的新型工业化发展思路顺势萌生。计划到2010年，工业经济总量、工业集中度、工业经济效益和质量、信息化水平和科技创新能力、人民生活和就业水平实现“五个显著提升”；集中力量发展汽车摩托车、装备制造、资源加工、高新技术“四大重点产业”；抓好优化调整生产力布局、改造提升传统产业、着力发展循环经济和充分发挥劳动力资源优势“四大战略任务”；实施深化经济体制改革、扩大对内对外开放、发挥人才支撑保障作用、加强组织领导“四大保障措施”，走一条有重庆特色的新型工业化道路。对于一个老工业城市，重庆市的汽车摩托车产业在全国乃至世界都有一定的知名度，重庆市的装备制造业在我国具有重要的地位，但高新技术产业不论从规模上，还是产值上，在全国各大城市中处于后进状态，特别是电子信息产业与先进水平相比，差距更为巨大；在进入信息化时代的世界，只有发展高新技术，才能保持经济的健康、高速发展，提高综合竞争力，因此某某微电子工业园的建设，是优化重庆市产业结构、提高重庆市综合竞争能力、保证重庆市国民经济持续发展的需要。433有利于发挥人才与高科技联动优势重庆市的IC产业及软件产业正处于起步阶段，与经济发达国家和地区相比存在明显的差距。高科技产业的发展需要大量的人才队伍做后盾，而高科技的发展反过来对人才的发展又起到促进作用。重庆市正在城市副中心某某组团范围内兴建重庆大学城。重庆大学城集中了在渝十五所高校，将成为重庆市人才富集的文教科技区。2005年9月已入驻2万新生，2010年就学学生将超过15万人；大学城内高校云集，人才、智力优势极为突出，必将园区紧密对接。园区为大量人才提供了用武之地，大学城又为园区发展提供了人力、智力、技术资源的强力支撑，为科研成果的孵化和产业化提供了最有力的保障。434有利于重庆市就业与再就业世界上不论是发达国家或发展中国家，为了国家及社会的稳定，都把扩大就业作为一个国家的基本国策之一。我们党和政府历来都非常重视就业和再就业的工作，并把它作为一个“重要工程”和一个严肃政治任务来抓，江泽民同志在十六大报告中明确提出“就业是民生之本。解决就业问题是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。国家实行促进就业的长期战略和政策。各级党委和政府必须把改善就业环境和增加就业岗位作为主要职责”。为了贯彻党的十六大重要精神，从中央到地方各级政府都召开了再就业工作会议，强调在完善社会保障体系的基础上，重点作有劳动能力和就业愿望的下岗失业人员的再就业工作。最近在十二月十日，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上再次指出“正确处理改革发展稳定关系，切实作好就业和再就业工作，完善社会保障体系，提高城乡居民生活水平，保持社会稳定。”作好再就业工作关系到下岗失职人员的切身利益，关系经济的发展和社会的稳定，我们必须以实践“三个代表”重要思想的高度，充分而认真落实十六大的精神，坚决执行党中央的指令。5市场分析51园区竞争优势分析511区位优势园区坐落于中梁山、缙云山、寨山坪和梁滩河、虎溪河“三山两河”之间，重庆市沙坪坝区某某组团范围内，位于重庆市大学城的东侧。南北走向的襄渝铁路、渝遂高速公路及中环快速路，从园区纵贯而过，科技大道及南线从东向西贯穿园区，随着穿越中梁山的三条公路隧道（即将通车的渝遂高速，联接梨树湾及科技大道南线；规划修建的井口至土主快速路；规划修建的北部园区至回龙坝的快速路）及轻轨一号线（朝天门双碑大学城）的逐步开通，使沙区东、西（两大城市副中心）两区成为有机的整体；因此某某微电子工业园与空港、龙头寺火车站、寸滩深水港及主城各区的联系便捷。512兴业环境优势1能源供给园区规划建设2个220KV变电站，2座110KV公用变电站，4座110KV专用变电站，23座10KV公共开闭所，目前由重庆大学城白鹤村220KV变电站供电；园区规划供水规模为60100万吨/天，规划建设处理能力为6080万吨/天的污水处理厂；园区规划建设一座80万立方米/日燃气门站，目前园区供气规模已经达到6万立方米/天。2人力资源重庆市拥有33所高等院校，在校学生约40万人。拥有1万多个科研和技术开发机构，56万各类专业技术人员；350余所职业技术学校，每年可培养10万名技术工人。重庆大学城拥有5所大学，重庆大学、重庆师范大学、四川美术学校等已经建成开学。到2010年就读学生将超过15万人，形成园区发展的人力、智力、技术资源支撑。园区具备完善的人力资源服务体系，可为入园企业提供全方位的人力资源服务。3货物通关园区专设保税仓库，海关派驻机构入园现场办公，便捷办理进出口商品通关业务，而且园区正在申请办理保税区。4通讯信息园区通讯由中国电信、重庆移动、重庆联通、西南网通、有线网络共同建设。首期电话装机容量39万门，10G高速宽带网络为园区提供通向世界的快速信息通道。5交通物流重庆目前拥有江北国际机场等3个机场，园区距江北国际机场、寸滩深水港25分钟左右车程。襄渝铁路、渝遂高速公路及中环快速路，由南向北纵贯园区，距重庆现代物流园18公里，园区内快速干道已竣工通车，11公里“一横五纵”骨架道路将于2006年6月全部建成。6生态环境中梁山脉、缙云山脉横卧东西，梁滩河及虎溪河蜿蜒曲折流经园区，与生态绿地交相辉映，是高科技企业发展的理想之地。52园区政策及服务环境分析521基本建设方面1园区的水、电、气、道路、通讯等基础设施建设纳入全区城市总体建设规划，由园区业主和有关部门优先安排；2园区的土地必需用于高新技术产业及符合规划的相关事业，园区的土地使用权出让、转让及房产转让按有关法律规定办理；3园区控制性详规审批通过后，由园区业主组织实施。需变更土地规划功能的，由园区建设领导小组签署意见后，报国土、规划部进行审批。522优惠政策1普惠政策享有国家、重庆直辖市对高新技术及“三资”企业以及西部大开发优惠政策。2特惠政策享有国家级高新技术开发区优惠政策、三峡库区优惠政策和重庆特色工业园区优惠政策。3个案政策凡符合园区产业发展规划、科技含量高、投资规模大、产业聚集效应好的入园项目、除享受以上政策外还可以在土地供应、财政补贴、税收优惠、标准厂房租用及风险投入等方面实行个案优惠政策。53重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析531重庆市土地供应状况分析2004年，重庆市土地交易活动比较活跃，全市成交面积达到15640亩。随着国家宏观政策的出台，2005年，重庆市土地交易活动出现回落，当年全市共成交土地141宗，共计13590亩，成交面积比2004年下降121，土地供应政策的影响初步显现。进入2006年以来，重庆土地交易再一次走低，14月土地交易情况与去年同期水平相比见表512006年14月与去年同期成交情况比较表512006年14月与去年同期成交情况比较季度成交宗数（宗）成交面积（公顷）建筑面积（万平方米）成交金额（亿元）出让金（亿元）05年1473523041143135792224406年1449457946774846922049变化幅度3281244071987由上表我们可以看出，2006年14月土地成交情况比2005年14月有一定回落，交易土地49宗，成交面积45794公顷，其中经开园5宗，土地成交面积7971公顷；南岸区4宗，成交面积10568公顷；沙坪坝4宗，成交面积8703公顷；渝北区10宗，成交面积5154公顷；巴南区5宗，成交面积4142公顷；九龙坡区6宗，成交面积3183公顷；高新园区2宗，成交面积；江北区5宗，成交面积1667公顷；大渡口2宗，成交面积449公顷；高新区4宗，成交面积513公顷；经开区1宗，成交面积208公顷；渝中区1宗，成交面积022公顷。这表明我市在盘活存量国有土地和利用市场机制配置土地资源方面有较大的提高，土地供应状况十分良好，全市大部分地区已经形成了规模开发及合理利用土地资源的趋势。532沙坪坝区土地供需情况根据城市化发展需求、西部大开发的发展机遇和沙坪坝区的创新创业需求，沙坪坝区的土地需求主要来自于以下几方面1沙坪坝区及重庆市其他几个城市中心区因为城市化、空心化发展的趋势，势必要求城市核心区的老旧工业企业、制造企业外迁至交通条件、基础设施条件、投资环境良好的近郊地区。根据目前重庆市近郊地区兴建的园区群来看，只有井口工业园区、西彭现代工业园区和重庆某某微电子工业园等几个定位于接纳工业制造业企业的地区，所以会产生较大的土地需求缺口。2随着国家西部大开发等战略的实施，诸多对西部内地地区的优惠政策以及西部地区的相对低廉的劳动力和人才成本将吸引较多的外资企业和外地企业进入内地兴建制造等分支机构。而重庆市作为长江上游的经济发展中心城市以其独有的区位优势和经济发展优势必将吸引许多的企业进驻，因此也会产生较大的园区土地需求。3重庆某某微电子工业园区是重庆市重点发展微电子工业的工业园区，伴随着国家大力发展微电子工业时代的到来势必产生较大的土地需求空间。据调查统计，2004年前三季度沙坪坝区出让土地1125万平方米（其中工业用地8265万平方米），2005年前三季度出让土地14277平方米（其中工业用地241万平方米），同期增长27，表明了沙坪坝区仍然存在着巨大的土地需求。但对比工业用地土地出让数据可知05年较04年沙坪坝工业用地土地出让下降了708，由于沙坪坝被定义为城市副中心，加之主城今年“退二进三”战略的实施，使得沙坪坝区对工业用地供给自然减少。随着重庆的直辖、城市化进程的加速以及经济的快速发展，重庆的工业化步伐也将越来越快，沙坪坝区土地有效供给不足与现实需求之间的矛盾将会加剧。重庆某某为电子园毗邻沙坪坝区，其建设可以为新兴工业以及高新技术产业提供成熟的土地资源，有效的部分解决这种矛盾，并可以与沙坪坝区互为依托，其建设前景良好。54园区土地整治及转让模式分析园区土地整治是合理利用国土资源和实现国土资源可持续发展，在规模开发和综合利用土地资源方面具有重要作用。土地整治属于土地一级市场的范畴，目前正在向社会化、市场化、产业化的方向发展。重庆某某微电子工业园区土地整治运作采用行政宏观指导和市场微观运作相结合的模式，对规划区域通过审批手续或者购买协议将农用耕地、工厂企业用地转化为园区建设用地，其整治过程包括土地征用或者收购、土地平整、基础设施建设、环境配套建设等过程，并从这一系列的建设过程中产生新增收益。待土地整治成熟后按照市场规律，结合土地区位、功用等因素综合考虑设定底价，以公开招标或者协议转让等方式转让给有土地需求的工业企业或者亟待产业化的高新科技企业，收回土地开发整治成本，带动地区经济发展。非经营性或者公益性建设用地的转让主要采用协议出让的方式，而经营性建设用地则主要采用公开招标拍卖的方式。6建