河南南阳三杰盛世苑项目营销策略提案

河南南阳三杰盛世苑项目营销策略提案本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究三杰盛世苑营销提案本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究方案战略架构第一部分观局第二部分破局第三部分造局第四部分布局第五部分定局第六部分攻局第七部分赢局第八部分守局本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究A观局项目定位诊断地块属性产品属性资源梳理公众印象区域印象直观判断注意事项本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究地块属性项目位于南阳市北部，目前配套尚不完善，属于市政规划中的行政文化中心边缘地带，客户目前接受度主要受便捷度影响较大，将项目定位为牵引型地块以未来规划优势扩大置业范围高新区工业园区3号路以南温凉河以西项目，位于南阳市工业园区内，西临南阳市七里园中学及南阳市一高分校，临近南阳市独山风景区，目前区域成熟底低，生活配套相对薄弱，工业叠加严重，给住宅带来较为不便因素，但交通方面较为便利，312国道临门而过，西通镇平，北通南召，东接方城、社旗，2路与3路在此经过均有站点。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究产品属性12总用地面积69641总建筑面积199935容积率25建筑密度15绿地率4230户数2654停车位287技术指标从项目产品规划来看，项目1期产品是针对市区小白领的低总价型楼盘，属于牵引型产品扩大客户辐射面本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究资源梳理本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究A9DBC心理认知较低城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离较近，但时间与空间拉差较大。公众印象高新区张衡路以北属新兴区域未来三到五年不可能成为行政中心，故目前房价较高目前因为工业区的打造，使得该区域整体形象受挫，无配套，生活便捷度大打折扣，离中心城区较远。上班不方便，平时人流的拥挤在上班高峰时更为凸显，致使接受度下降价格属偏高型，特别是中景濠廷、中景门国贸及凤凰城的推出虽然一定程度上填补了市场的空白但总价依然是目前较难逾越的障碍认知较低项目区域人口稀少，条件相对较差，但通过市政府改造工程的进一步落实。才得以有效改善，但这些依然使得项目区域留在人们心中都是一个“边缘化区域”的认知，特别对于老南阳人来说是一片不愿涉足的区域，在大多数人的心目中，中心永远都是公园红都百货区域。对于上班族来说，面对压力较大。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究区域印象中心心理距离远本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不太完善，故对此区域老南阳人的接受度依然较低。项目离沪陕高速、312国道近以外，南阳人认为项目是出了南阳市区。给客户的“心理感觉距离很远”但随着城市的向北发展，沿河沿独山的发展战略的成型，人们对城北的关注度开始逐步提升，新行政区域的打造，2012年全国农民运动会配套工程的切入，本区域未来形势日渐被看好。但却在目前却不是购房者置业的热点区域，未来销售形势依然严峻本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究心理认知较低城北一直以来在南阳人中心理认知不高，认为区域是属于刚开发的城市边缘地带，未来虽然规划行政中心距离近，但时间与空间拉差较大。心理距离远本项目所在区域在南阳人心中属于城外，而且周边配套不太完善，故对此区域老南阳人的接受度依然较低。营销定位思路的聚焦1从区域的认知惯性上来看，客户聚焦锁定对片区劣势不敏感的“新南阳人”和区域内地缘性的“老南阳人”比扩大客户范围更具优势。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究一般牵引型土地项目是通过重塑区域价值和形象来拉动外区客户，本项目具备这样的素质项目视角例万科一般城市边缘项目打造路径，重塑区域形象和价值改变市场认知扩大项目客户范围项目实现区域突破本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究M1M2M4M3市场视角进入2001年，伴随着开发企业的不断壮大，大盘时代已然是“山雨欲来”，动辄几百亩的盘不再是一个两个，但资金的缺乏，理念的落后，致使南阳除了“三川盛唐商务苑”、“卧龙观邸”等少数精品外，难得见到更进一步的发展，更多的开发商拥有土地较小，总户数及总销面积较少。开发商不必过多担心资金的压力。也导致无论在产品设计及后期销售上，开发商均不想花过多心思和精力在上面。目前南阳房地产市场中多层已经较为鲜见，主要与南阳房地产市场发展与政府规划相关，随着高层产品的推陈出新，南阳人对于高层的理解也逾发的深入与专业，靠简单概念“忽悠”的时代正在终结，而主题策略开始大行其道，但却没有哪个楼盘能真正做好定位目前南阳房地产开发水平还处于起步阶段，具体体现在规划不合理、景观设计缺乏理念、外立面陈旧、户型存在缺陷等方面。这些不足只是南阳房地产业发展中不可回避的一个问题，随着南阳房地产业的逐步发展，对先进理念的汲取，这些问题将逐一得到解决。整体上销售员销售水平低，缺乏销售技巧，接待客户相对来说并不专业。包装推广上缺乏力度和深度，如售楼处缺乏识别性，内部装修简陋，户外宣传相对缺乏。落后的营销售理念和单一的推广宣传，造成客户对项目的认知度和接受度非常低。这也正是目前南阳多数楼盘销售遇到阻力的主要原因之一。南阳的房地产市场仍处于不成熟和不完善的阶段。具体体现在开发主体、开发规模、开发水平、产品品质、销售水平等各个环节和细节方面。这种情况的出现并不足为奇，甚至说是正常的。这与开发商的理念和眼界息息相关。同时随着市场竞争的日益激烈，相信这种情况将会逐渐得到改变。一些专业的规划设计理念、一些专业的营销代理公司也将会逐步来影响南阳的房地产市场。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究B破局SWOT项目原始价值研判本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究STRENGTHS优势分析（1）规划优势高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大（2）规模优势20万平方米，涵盖住宅、商铺于一体的大型居住社区，容易形成区域内地标性建筑（3）交通优势项目紧邻312国道、仲景路，交通便捷，可达性强，对商、住有较强的支持（4）自身优势“三杰16年”多个成功项目塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础（5）配套优势未来自身的商业、商务配套将使生活更加便利（6）商企云集区域内密集的商企（工业）汇集为本项目带来大量客群（7）未来市政行政中心近在咫尺（8）农运会辐射区域WEAKNESSES劣势分析（1）周边商务配套不全，档次不高（2）周边生活配套不全，档次不高（3）同边整体环境相对较差，除仲景路基本无形象可言（4）项目户型存在一定的缺陷（5）项目自身特点，与周边同类产品同质化较大OPPORTUNITIES机会分析（1）天时宏观经济运行良好，地产市场发展势态平稳，中、高档物业供需持续平稳（2）地利本项目产品类型在区域内独树一帜，利于产品的特性塑造（3）人和随着区域内新盘的不断开发、人群的聚集，必将带来周边置业和商业的发展（4）农运会及市场供需结构的影响，市场价格持续走高THREATS威胁分析（1）2010年大量项目投入市场，未来市场竞争将更加激烈（2）二套房首付上调至五成，利率上调，对购房者影响较大（3）高新区所上经济适用房项目对产品的去化有较大阻力（4）市场对于城北的认可度不高（5）区域商住市场以中低档需求为主本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究利用策略14利用与化解1、紧紧抓住未来两年内南阳关键词运动会2、利用大盘规划优势打造主题社区，形成定位强烈差异3、重塑未来区域中心化4、以三杰十六年经验切入主题地产5、可充分利用新闻炒作，打造概念化1、健康生活，运动快乐化解劣势，形成与周边同类楼盘的最大差异化2、充分利用外立面，户型等建筑特点，重塑差异化3、城市北扩拉近与独山亲近共氧的距离4、差异产品塑造，让同类盘，落后二年1、以主题为支撑，以活动为切入点，以软性炒作为贯穿大力塑造项目兴奋点。2、优势小户型低首付，低总价，低还款额纳客3、豪宅形象极大的差异与经济适用房，打居住理念以应对经适房的进入4、充分整合一切可用销售资源，如周边4S店，保险业等1、快速入市，小步快跑2、价格制导，迅速出击3、引入明星，强势打造热销4、销控合理利用，以保产品热销去化5、高端物业形象推广，牵引客源本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究价值梳理1、我的价值是什么2、公众感知价值是什么3、客户可获取的价值是什么4、可雕琢的价值有哪些本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究产品规划与设计小区配套完善化营造主题形成差异小区景观打造人车分流的完美实现本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究C造局策划思路形成项目主题建立项目定位本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究成功个案网球场架空运动层康体设施游泳池广东七星奥林园原方案1、营销无主题2、同质化竞争压力极大3、入市恰遇金融危机4、销售价格与产品策略无优势修正后1、08年主题为奥运，引入建康，运动主题，形成概念差异2、打造差异化的运动场所3、牺牲一层，打造架空运动主题场所，引入奥运历史长廊4、修正户型，引入创新小复式本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究发掘主题，形成最大定位差异以单一概念文化切入寻找地段优势打造环境舒适差异寻找产品特点，以产品贯穿终极策划高级策划一般策划初级策划本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究未来南阳关键词运动消费者行动目标健康策划切入兴奋点首家南阳首个以运动为主题的公园式居住社区本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究战略思考以最大的差异化形成市场热点，达到跟风目标，实现销售狂潮2战略目标南阳首个运动主题社区31战略部署充分利用新闻造势，炒作概念与主题，打造“三杰会”，主题相关活动介入33本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究健康生活运动快乐支撑理由农运会健康诉求市场空白以势借势小户型运动设施差异同质化破围炒作方向主题诠释体育文化长廊篮球场网球场羽毛球场运动会所健身器械等的设定彰显健康文化，形成周边项目最大差异化方向寻找差异思路打造“第一”本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究项目定位南阳首家运动型功能社区本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究主要参数特点描述年龄及家庭构成3545岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量一般拥有自住物业经济能力家庭年收入5万以上价格承受能力总价承受范围较广，在1530万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较大、资源好的社区，规划好、景观好、管理好私车拥有情况部分拥有中高档车，更多一部分为公车消费倾向穿着高档名牌、经常出入一些较为高档的酒店社会交往频繁而广泛获取资讯情况报纸、网络、户外、单张、外展以及圈子内的口碑传播主要参数特征描述目的享受生活，兼具投资功能功能面积中等偏上，能满足35人的使用功能价格对价格敏感户型三房为主，兼顾二房建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要。购房需求特征购房特点写真客群定位本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究基本追求求同求异优越性追求自我满足追求主要所处的心理需要层次生理安全安全归属归属尊重尊重自我实现自我实现影响价值判断的主要因素自我需要、以自我为中心从众、他人的水平与评价个性化、他人的水平与评价个性化与自我需要、他人评价与自我需要自我需要主要消费动机求廉、求实等从众求名、求新、求美等求实、求美、求便、求名、求新、惠顾、好癖等求便、求实、求美、惠顾、求新、求名、求廉、从众等客户主观价值追求普通城市住宅；住宅功能性价比高市场公认的产品；从众，羊群效应；市场盲目需求；潮流；追求新奇；追求物质产品高度的舒适性；强调可炫耀性；资源和空间的超大占有；适合自己生活行为开始趋于理性；显示个性的生活方式；在乎自己需求，别人的评价；强烈的身份感；生活需求本质上的回归；高度个性化；追求实质用途；“他们梦想拥有这样一所房子在这里他们可以平静下来，不再为野心所累。”本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究基本追求求同求异优越性追求自我满足追求需求产品的实质特征使用的功能性较好价格低廉大众化产品舒适、实用市场潮流建筑产品本身以及社区硬件环境的创新和改善；形式上有较大的提高；卖点和个性突出；讲究品牌和潮流从物质产品过度到精神产品追求舒适性和炫耀感与下一层的人群有明显的区隔；阶层分化，阶层人文浓厚产品有明显的阶层标签引领潮流，总是成为市场追捧的对象宁静、私秘性强，不张扬，完全的人性空间充满友善和协调的社区环境居住人群的精神主导着社区的人文环境追求舒适性公建基本的生活配套基本的生活、娱乐、休闲等配套带有炫耀性的、品牌的高档消费配套要求高档的生活休闲配套，对环境的质感和服务要求非常高。象一个展示阶层生活的舞台更多的追求便利，但又愿意回归自然协调性价比高中等中等高高形象识别性品牌（造作）阶层的标签返朴（自然、个人）目前南阳高端客户所处的价值阶段本项目定位的目标客户所处的价值阶段项目定位高端客户价值阶段与南阳实际高端客户价值阶段较为贴近本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究产品定位产品形态组合二房三房为主导，打造创新小复式2功能定位运动与健康是目前人们生活主题，以运动为主题的功能性居住社区，从静到动的变化，较为贴近消费市场，符合当下居住理念4产品诉求点以建康主题介入，吸纳求异客户的同时引领居住理念潮流，突出个性居住空间31产品定位创新户型贴近差异化与个性追求33本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究形象定位1项目在目标消费群心目中的形象9边缘化9同质化9普通化9噪音污染9配套差3项目在政府心目中的形象9可改善城北居住环境9高新工业区居住配套2项目在普通市民心中的形象9边缘化9大盘9同质化9周边配套弱4项目在新闻界的形象9盘面大9有特点无亮点9同质化9吸纳客源问题较大本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究南阳首家高端运动型豪华品质社区形象定位本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究整盘形象定位全体育地产纯运动特区定位释意“全体育地产”其中包含了两层含义1本案拥有各种体育运动设施，包括游泳馆、足球场、网球场、羽毛球馆、乒乓室等，其内容可谓包罗万象。因此，种类齐全。2地产不仅和体育紧密结合在一起，让健康的生活和全方位的体育运动真正唱起了主角，从而创造了崭新的地产运作模式。“纯运动特区”其间包含两层含义1“纯”是指本案的运动项目设施先进、运动场地规范、运动内容专业、能够提供一种纯正的新派运动生活。2“运动特区”是指本案的项目所处地块的特殊性。因为如此大规模、且极富特色的综合性运动居所在本市可谓绝无仅有。因此完全可以将其和周边地区划离开来，成为一方特别的体育运动区域。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究功能如其名与奥运谐音，意为运动型健康社区A盛世奥韵消费群体与政治环境相融C盛世年华功能社区与奥运精神契合B盛世华章本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究圣火徽章全能广场盛世风帆一网情深金牌人生水立方冠军印象篮球华章音乐水幕花环韵律蝶舞飞扬组团名称确立根据本项目定位，将小区组团景观以运动为主题进行细化定名，使小区景观不再冰冷的同时赋予文化艺术气息，给人以充分的遐想空间。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究刘翔路姚明路乔丹路郎萍路伏明霞路孔令辉路冠军大道金牌大道小区道路名称确立以不同时期，人们心目中的奥运会冠军命名，不但可以提升小区形象，同时也能为小区打造文化，伴以道路标识简介，也为小区提供一个可学习的平台本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究雅典馆巴黎馆柏林馆伦敦馆罗马馆悉尼馆洛杉机馆墨尔本馆汉城馆东京馆小区楼栋名称确立以不同时期，奥运会举办地命名本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究D布局（一）核心思考（二）基本思路（三）总体规划策略（四）总体规划特点（五）园林景观设计特点（六）建筑风格设计特点（七）户型设计特点（八）功能配套（九）售楼部（十）样板房（十一）模型制作（十二）开发节点的把握本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究热点载体制造跟风本项目需要什么本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究本项目营销战略成就区域中心化战略突围的三步走基础本土营销提升产品细分、精细化升华制造热点、建立新的评估标准项目营销必须是基于南阳市场、基于南阳客户的本土化的营销手段这是项目成功的基础做好本土化只是起点，项目还需要把产品做得更细分、更精细，首先，区域产品面积集中，仅仅是做到面积细分不够的，还需要在相同面积段情况下，针对不同的客户需求而展开需求细分。其次，在区域楼盘竞争中，项目在区位、规模上都无绝对优势，所以把产品做得更精细、更出色是突破竞争重围的重要途径。最后，淡市下只有从客户出发，创造具有吸引力的产品才能在淡市中率先突围。产品上建立优势不够，项目板块在客户选择时的被边缘化，使得项目必须要自我中心化，创造自我的核心价值，创造新的评估标准。制造市场热点，才能突破被边缘化的角色，最后，项目热点制造也是源自于精细化的营销特征本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究基础本土营销提升产品细分、精细化升华制造热点、建立新的评估标准项目营销必须是基于南阳市场、基于南阳客户的本土化的营销手段这是项目成功的基础思路之一本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究本土营销实践ADDYOURTEXT本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究利用新闻策划推进主题2短信不失为最有效途径之一4占领户外资源高度31利用网络资源充分传播33市区商业旺场外展5标示牌面建立引导36本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究基础本土营销提升产品细分、精细化升华制造热点、建立新的评估标准思路之二买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理人有我优的产品策略，成为区域最优户型，打造最佳主题社区本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究品细分原因产区域产品面积集中，仅仅是做到面积细分还不够的，还需要在相同面积段情况下，针对不同的客户需求而展开需求细分个性化产品高中低2、分众营销阶段客户细分，不同客户不同类产品11、营销阶段社会营销阶段所有客户一种产品13、个性化营销阶段根据客户个人情况定制。1细分户型面积细分需求营销及其对应产品策略本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究品细分原因产在区域楼盘竞争中，项目在区位、规模上虽有一定优势，但如能把产品做得更精细、更出色是突破竞争重围的重要途径中景门国贸2009年入市，位于南阳第一行政大道张衡路与南阳“市脊”独山大道交汇处，占地210亩，建面36万平方米，“南阳首席城市综合体”为整体开发理念，均价3200元/平方米，主要供应户型为32，22，90135平方米凤凰城2006年入市，中景门国贸对面，占地150亩，建面205069平方米，一期多层已入住，二期高层正在销售中，均价3000元/平方米，主要供应户型为42，32，未来三期供应量在300套左右本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究万事达生活广场工农路与张衡路交汇处西北角，占地128亩，建筑面积320000平方米，现在进行VIP卡发售中，5月22日公开选房，销售均价2600元/平方米，未来供应量较大；“社区国际标准篮球场、世乒赛专业乒乓球场、羽毛球场、网球场、全民健身器械、按摩步道、儿童乐园等硬件的体育社区与园林古树自然结合，让您仿佛置身古运动竞技场。”但却并没有围绕体育做足文章，显得不伦不类东城领秀仲景路与天山路交叉口，开发商河南永安房地产，投资商广东合富投资；总占地面积亩，项目定位为新古典主义建筑风格的大型高档社区，规划建设余幢层的商住综合楼，未来供应量较大淯阳聚龙居经济管理学校西，开发商南阳淯阳房地产，建筑面积58514平方米，销售均价2200元/平方米，销售阻力较大，剩余房屋数量已不是太多本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究蓝调街区高新路与人民路交口东100米，销售均价2500元/平方米，住宅部分目前基本消化完毕，未来主要为商业用房“兵工新城”计划总投资10亿元，规划建设用地850亩，建设规模为71万平方米，分为三期建设，建成后将在南阳形成新兴的兵工新城区。目前，首期开工建设项目为16万平方米。预计销售价格17002000“广厦独山花园”占地200余亩，建筑面积31万平方米左右。未来经济适用房低廉的价格与良好的政策抗性会对在市销售的普通商品房造成较大压力。预计销售价格2000独山大观开发商南阳鑫磊石材，位于边庄，总规划占地680亩，以多层花园洋房为主，一期占地70亩，销售均价1618元/平方米，户型面积67121平方米，尚未开盘，未来供应量较大。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究品细分/精细产在本项目产品定位以二房和三房为主，适度增加创新产品。根据客户特征，本项目定位产品可分为附送系列、舒适系列、创新系列产品类型面积针对客户客户来源设计要点产品归属两房8090平方米首次置业婚房群体区域内客户针对南阳年轻一代朝南/赠送面积控制附送系列通过附送实现实惠小三房100110平方米首次置业婚房要求一次到位，改善型需求区域内客户/乡镇客户/南阳白领阶层/外出务工返乡客户朝南/赠送面积控制三房120135平方米首次置业一次到位区域内客户/公务员功能完善/舒适/朝南/创新变化舒适系列通过附送实现舒适本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究产品策略全面超越市场现有水平的产品系列附送系列通过露台、入户花园等的附送实现实惠居家舒适系列通过附送使居家产品舒适度进一步升华创新系列位置较差处，通过创新重新定义价值体系本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究户型设计不足1、面积偏小，南阳目前对一房小户型的消化有一定难度2、本项目郊区化的特点不适合小户型，家和万世的成功在学区优势3、卫生间与厨房无采光4、过多的小户型对后期管理，特别是电梯运行会造成较大压力建议1、D1、D3、D5做成创新型的小复式打造成小区亮点2、D6、D7合并打造功能多变户型本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究他们年轻气盛，精力充沛，但工作用脑量较大，忙碌无序的生活使其向往的生活方式为便捷、舒适、简单的“懒人生活”；他们每天起早贪黑地拼搏，回到家里，全无后顾之忧的社区服务，是他们选择物业的一个重要指标年轻一组支付能留有限，但对生活空间又有“小追求”，他们对房子的理解并不奢华，而是有品质的舒适与实用；对性价比指数敏感；创新产品客户企业“定制”/年轻一组本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究关键词创新小复式客户关注点实用性，舒适度，性价比特点实用性或舒适度的增加当前方式户型创新本项目可借鉴提高小复式舒适性和实用性本项目建议采用此明星产品，高实用性/高舒适度小复式，引爆市场成本投入高中低高中与本项目契合度客户感知本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究创新复式建议1基本特征高附加值，高创新，制造稀缺分布在地块较差位置，提升整体质素营销意义产品意义2创新方向从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间，利用收纳技术提升小户型物业空间利用率与实用价值。可做夹层本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究客户描述1他们或处于青年或已步入中年为人父母，事业、生活均已处于稳定状态，少有经济实力，但想提升生活质量到较高的档次还是心有余而力不足，阔绰三房令其囊中羞涩，两房已不能满足需求，一部到位的经济型三房是首选；客户描述随着儿女的逐渐成长，家庭空间渐显狭窄，换房成为他们不得回避的问题，而事业已小有所成使他们经济实力大增为其换房提供了充分条件。三房产品客户小三口之家/改善型本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究舒适3房轻松变4房1201353房2厅2卫精致内花园，三房轻松变四房；无梁设计，舒适尺度自我掌控。12户内花园，空间灵动；利用入户花园，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。100110平米经济型3房户型布局紧凑、动静分区合理；入户阳台及超大凸窗增加了主人情趣空间。性；N1多变空间满足主人个性居住需求全部赠送赠送一半入户花园赠送一半面积可改房阳台赠送一半面积凸窗面积全送可做储物收纳空间家庭文化廊阳台赠送一半面积D型本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究从使用者的角度出发，思考功能空间组合顺序，预留功能空间，提供实用率更高的室内空间主卧功能化扩充衣帽间/书房/多功能空间增加，丰富主卧功能主卧功能化扩充本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究全部赠送赠送一半加大主卧面积朝南大阳台送一半面积改厨房与餐厅宽阔客厅彰显主人身分改卧室本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究收纳技术玄关旅行箱柜/旧物品收纳大衣镜运动用品/杂物风衣外套/帽子/公文包/手袋穿鞋凳（含小地灯，用于换鞋照明）常穿鞋摆放衣物保养用品鞋盒/大件物品/杂物收纳钥匙挂/信报架鞋架伞挂（带滴水花盘本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究收纳技术延伸辅助功能空间预留储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜、杂物间的设计。另也有将杂物间设在地下车库的方式来赠送给客户本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究3房户型建议1基本设置南向、景观良好、方正实用、南北通透主卧设置独立卫生间及衣帽间；主卧252创新方向赠送内庭院、空中花园及大阳台、露台经济性三房考虑功能完备性，设超宽凸窗及入户花园，拓宽室内空间、提高户型品质，并为改房提供可能；舒适性三房考虑空间舒适度，通过内庭院及阳台赠送提升。改变功能空间组合顺序使主卧功能化扩充；本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究制造热点跟风创新小复式只占较少数量，其营销意义大于产品意义，主要目的是通过创新小复式带动其余主力产品销售创新小复式产品可以只做两栋其余产品仍以市场主流产品为主。对于复式产品而言，其营销意义大于产品意义，本项目通过小复式产品制造市场热点，带动销售，形成跟风。从而促成项目整体销售的成功。带动产品市场跟风小复式形成热点大量来访本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究户型设计重点创新方向建议创新方向阳台露台入户花园内庭院凸窗主卧功能化扩展户型面积区2房7090经济3房110115舒适3房120135创新小复式50/8090本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究户型配比思路以客户为导向05101520253035404550204080110110140140200200以上所需比例通过和富数据库09年12月份数据分析2房与三房的需求量较大，而一房，四房与四房以上购买群体相对较少，同时140平方以上的户型往往因为总价高导致客户群体狭窄，不利于快速去化，这也为户型配比指明了方向。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究户型配比设置以市场为先二室/创新小复式/三室035/019/046本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究基础本土营销提升产品细分、精细化升华制造热点、建立新的评估标准思路之三做提及率最高的楼盘、成为指标盘建立产品优势，项目还需要面对项目板块在客户选择时被边缘化劣势，所以我们还需要制造热点创造自我中心化，建立新的评估标准与价值体系本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究主要策略1推出国际化样板间吸引客户上门参观本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究样板房是销售活动的第二阵地，是提高楼盘形象的直接表现形式，与产品定位和目标客户紧密对接的样板房不仅是户型空间展示，更是整个楼盘的形象缩影。样板房是销售人员向客户介绍产品的道具，为促进销售提供有力的支撑点，对顾客的直观感受和现场心理感觉也能起到无形的诱导。样板房的规划要点样板房的设计要点样板房制作的“三三四理论”样板房展示形式本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究样板房的规划要点样板房的设计要点1、合理选取位置，近售楼部为准2、控制数量，可选择23套具有差异化优势的户型作为样板房3、风格形式要与项目定位相匹配4、更换周期，以开发分期为点5、样板房的后期维护，让客户进样板房就像走进家的感觉。1、样板房设计的两项基本原则扬长、避短2、样板房设计的关键“五性”关联性、针对性、展示性、煽动性、特色性3、样板房包装的关键因素光、灯具、色、新材料新技术、配饰4、样板房的细部包装电梯与通道、楼梯的包装、安全、换鞋位5、文化与风格是样板房的灵魂本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究样板房制作的“三三四理论”样板房展示形式样板房制作归纳为“三三四”理论，即制作精装修样板房包括三道工序设计及整体调配、现场施工和后期配饰摆设，三道工序在整个工作中分别占有30、30和40的比重。样板房作为营销的道具，促进楼盘的销售，其在销售现场之外具体的表现形式可以概括为样板房在房展会设置展位；在黄金街区展示样板房；样板房做在商场里。样板房是一个楼盘的窗户，无论是光线、色彩、布局、用料、做工还是房屋的细节处理。样板房是销售的道具，同时也是楼盘产品的展示，是开发商实力的整合能力的验证。随着房地产市场的逐渐成熟以及购房客户的理性置业，样板房的设计和装修文化思维理念也会变得越来越有促销作用本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究主要策略2推出优势体验中心，让消费者在良好的环境中忘却边缘因素应特别注意售楼部相关物料及软性配置本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究售楼部处理演示本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究主要策略3推出社区文化活动，注入社区人文关怀本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究主要策略4打造细节营销亮点，提升项目价值凉厅小桥流水主题雕塑背景音乐打造架空层文化顶楼花园本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究楼栋大堂公共部分装修沿街会所小区配套幼儿园信报箱本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究篮球场地网球场地羽毛球场游泳池室内台球室外乒乓本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究架空层文化架空层景观商业平台景观架空层休闲平台奥运浮雕墙体育知识墙本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究例启示案12制造热点通过制造热点引起市场关注，形成购买，提升项目热度跟风项目成为市场热点楼盘后，会形成大量的人群跟风购买本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E定局价格策略本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究万事达生活广场项目分值打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分区位140020280010140020280010140114升值潜力800100800201600302400100800504交通7001007001007001007001007002014周边配套8001008001008001008001008012096周边环境800201600100800201600100800504景观12002024001012001012002024004048户型结构100050500202001010010100404小区配套8001008002016002016002016013104物业管理7001007001007003021002014012084发展商品牌7002014001007003021001007011077工程进度5003015001005021003015015075宣传包装6002012001006002012002012006036合计100005006015011012比较价格折实29295275633352775142384折实价格27902600290025001618参考权重2025251020盛世奥韵均价制定参考楼盘都市春天东城领秀蓝调街区独山大观在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究万事达生活广场267092权重值比较价格5859689833752775284768比较价格292952756333527751423841020折实价格27902600290025001618参考楼盘都市春天东城领秀蓝调街区独山大观合计权重202525价格比重2480951合计60202016025508575884302516盛世奥韵市场比较价格南阳一季度商品房均价南阳一季度二手房均267091828794215125810年一季度南阳市普通商品房市场成交均价为289742元/平米，二手房成交均价为151258元/平米，（数据来源南阳市房管局）根据市场影响的敏感性分析，各取20的比重对盛世奥韵的价格进行修正最后得出经过市场比较的盛世奥运的价格为2480951元/平米。因而我公司建议盛世奥运开盘均价定为2480元/M2本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究整体策略“低开高走快频变化”销售次序从小到大低售价最先公开，缓度上扬确保最大利润主打尊贵品质，实际低端入市带动全盘价格上扬户型开盘后，每成交80套单价提升升值表现一蹴而就造就稀缺物业抄楼热销的局面为偏小户型制造空间拉大各户型价差本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究F攻局造势争锋本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究项目总体构想让突破式营销成为可能成为区域内必看项目成为区域内乃至全市知名项目成为片客户第一选择成为南阳市区甚至周边最畅销楼盘本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E新闻策略1、新闻策划思路2、新闻炒作思路3、新闻切入点策划4、新闻方向确立6、新闻报道主题定位7、炒作周期与时机确定8、新闻事件传播简称确立9、新闻炒作策划本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究制造热点/话题品牌造势效果评判轰炸新闻策划思路本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究1奠基仪式，售楼部公开2明星代言3万人健康长跑活动推行4家庭动动会开展本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究1奠基仪式，售楼部公开奠基仪式、售楼部公开、三杰会成立，三事并举。通过对项目活动的不间断追踪报道（利用南阳日报与晚报新闻报道的形式），利用多个第一（第一个运动主题社区、第一个城北大盘、第一个设置创新小复式的小区、第一个利用体育明星代言的项目）充分制造热点与话题，并利用现场活动的氛围，实现家喻户晓，成功实现城市边缘化的突围本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究2明星代言房屋赠送仪式利用体育运动明星，可顺利切入南阳未来农运会主题，与本项目打造南阳首家运动主题社区，提升项目品质推介与人气聚焦，形成爆炸式热销氛围。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究3万人健康长跑活动推行“迎农运，万人健康长跑”活动的推行，充分利用“农运会”这一大势，让开发商的功利性广告顺利转变成公益活动，周时再次以统一形象向人们渗透“首家运动社区”理念与“三杰会”会员吸纳信息。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究三杰会核心价值用一张卡，将房地产、体育产业以及商场经营有机地结合起来本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究4家庭动动会开展充分利用“三杰会”吸纳之意向客源组成家庭运动会，充分引爆售楼部人气，同时再次强调“南阳首家运动社区”，并伴以电器类奖品设置，激励意向客户热情，产生“以老带新”效果的最大化本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究5其他相关SP活动例水果运动会周周特价房秒杀1元拍卖会主题电影展世界杯啤酒节本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E争锋策略蓄客常规拓展实效渠道拓展客带客拓展报纸杂志点到为止，网络持续覆盖本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E争锋策略蓄客常规拓展实效渠道拓展客带客拓展实效渠道客户拓展思路实效渠道蓄客方式社区居住客户直投产业客户大客户拓展拆迁户客户派单、社区巡展工业园客户企业大客户拓展事业单位客户大客户拓展商贸区客户企业大客户拓展蒲山、石桥公务员团购拓展本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E争锋策略蓄客常规拓展实效渠道拓展客带客拓展实效渠道客户拓展思路区域各重点企业拓展区域巡展（社区、工厂宿舍）区域内重要街道、重要场所（车站、购物中心）派单直投“亲自投递”本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E争锋策略蓄客常规拓展实效渠道拓展客带客拓展三杰会“老带新”购房系列奖励全员销售第二销售梯队拓展区域内酒店工作人员、4S店销售员、银行客户经理等其他行业工作人员和兼职学生，使其成为本项目的外围销售，设置一定的转介流程及奖励。将销售团队最大化，既有现场的固定的销售员，又有场外流动的兼职销售员。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究E营销策略昭示增强昭示性增强楼体对外包装的昭示性加强地盘包装，利用楼梯设置“楼梯灯光字”和楼体户外广告，形成地区标志。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究增强昭示性增强售楼部对外的昭示性场昭示案本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究G赢局营销推广本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究推广总精神让生活动起来推广总精神释意首先，这是一个房产项目，它要创造一种生活模型，形成一个新的生活圈和生活形态。而客户购买本案的最终目的也是为了更好的生活。因此，“生活”是我们需要改进和创造的客体。“让生活动起来”很好的传达了本案是一个以体育运动为主体核心的项目，正因为他拥有那么多专业的体育设施和良好的体育氛围，才能给生活带来革命性的变动。其结果是让每个人都能运动起来，让每个人的生活的跃动起来，从而缔造出一个“体育、生活密不可分”的新型生活模块。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究推广总思路1先塑造本案的整体形象，提升本案的档次，扩大品牌形象和知名度，紧接着推出系列产品广告，力求将每个产品的特色做到广而告之，并最终促成目标客户的购买行为。2先以软广告引爆市场，铺平道路，后以硬广告乘胜追击，以至大获全胜。3以精彩纷呈的SP活动搅热南阳楼市，力争成为2010年南阳家喻户晓的楼盘。4以“三杰会”联动各市场渠道、展开一场地面“客户”精准式伏击战，快速攻入市场。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究推案步骤创新小户型为先，迅速积聚人气，引起市场关注。大户型乘胜，借创新小户型热销之势，吸引更多自住与投资者关注。最终大获全胜。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究推广主策略本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究借力使力，名人效应聘请刘翔为形象代言人刘翔无论从行业、形象、气质各方面考虑，都与本项目极为匹配。聘请刘翔为形象代言人，可利用其目前极高的人气和知名度，一举打响本项目品牌。可利用其形象，发散出一系列PR活动、媒体广告等等，使项目的推广“借力使力”，打下成功推广的坚实基础。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究以点及面，引爆市场推出三杰会会员概念，用小小的一张卡，整合体育产业、房地产业以及商场经营业以三杰会抵制房地产新政，形成较好突破口以一卡三用引领VIP卡潮流而当这张卡与房产行销结合了之后，不但卡的发行量获得了空前的壮大，而房产的行销也借势取得了非常好的业绩，同时可成为维护老客户的最大利器，可谓“一举三得”。反观本项目，采用“三杰会”入会的方式，恰恰是一种整合房地产、体育产业、商场经营业以及客户获得价值的优秀方案。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究阶段性推广计划本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究整合媒体报纸南阳日报、南阳晚报、广播电视报杂志车间等电台以交通台为频道宣传本案体育运动主题网络以南阳楼市网为主要网络媒体宣传本案体育运动主题本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究10年8910111212345672011年达到预售开工工程节点营销节点10月1月1月4月4月7月客户集累第一批第二批第三批推售节奏时间安排本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究形象重建、热点制造10年2011年本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究10年2011年前提一合理分批，确定每批推售单位合理分批，确定每批推售单位时间2010年10月方式根据项目规划和工程进展状况，以及后续对客户的摸查情况，将项目合理分成3批，分批展示和销售，确保热销和价值的不断提升，形成良好的口碑传播。前提二合理的活动应用，以保销售顺利进行本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究10年2011年前提一首批推售较为成功时间2011年1月方式根据首推产品进展状况，以及后续对客户的摸查情况，推出第二批以确保热销和价值的不断提升，形成良好的口碑传播。前提二结合促销活动本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究10年2011年前提项目区域全方位展示时间2011年4月主题现房实景呈现公开发售内容结合一期现房呈现和社区部分景观呈现，展示项目实景，推动项目销售。81011121234567810年91011年主题一期现房实景呈现公开发售内容结合一期现房呈现和社区部分景观呈现，展示项目实景，推动项目销售。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究前期市场预热推广目的造势市场，迅速提高市场知名度和美誉度，为产品切入市场奠定基础，为开盘蓄积势能，拓展渠道，广泛积累客户群。推广内容推出会员卡，在获得体育场会员、商场会员资格的同时，卡本身充当了购房意向金的角色。全面展开“耳语传播”战役，以“犹抱琵琶半遮面”的姿态，利用公司营销网络发布项目信息，充分“吊”起客户“胃口”。广告方面，户外广告（高炮、巨幅、围墙、引导旗）开始发布，报刊以软文（新闻类）作为辅助，预热市场。以项目现场售楼处为主，商场外展为辅，编制强大营销网络。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究新闻主题第一波新闻主题全体育运动特区登陆南阳体育地产呼之欲出，运动社区新鲜出笼。政府投资亿打造北南阳动力源南阳首家大型体育运动社区横空出世“刘翔”之南阳印象第二波新闻主题方向从前期整体形象宣传向产品形象（小户型公寓）转移，全力攻克小户型的宣传战，并辅之硬广告攻略推广主题您今天的生活创新了没有收藏300亩生态动感生活空间本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究市场升温推广目的继续加大推广力度，增加传播频率，拓展传播层面，将大家的注意力聚焦到本案，将媒体的焦点聚积到本案，用广告将本案“煮沸”，蓄势到高位，待开盘轰然打开。传播策略本阶段以硬广告为主，软广告为辅，SP活为市场杠杆，推动整案运作，以集束式、闪电式行动向市场发起猛攻。本方案知识产权属和富地产顾问机构所有，复制必究小户型开盘、强销正式开盘前，大气势、大手笔、大范围进行项目推广，让等待已久的客户的需求欲望得到极大的释放，在样板房中实现“体验营销”，令目标客户小定客户快速落定，转为大定。开盘强销，并在2011年1月前将第一批客户快速签约刘翔闪亮登场，各路以刘翔为主打形象的媒体广告（户外、电视、报纸、杂志、DM）全面跟上，开盘期强力轰炸“用广告做广告”，以开盘的良好销售业绩，结合项目自身特色，带