郑州市华盛印刷厂项目开发建设计划书

中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241郑州市华盛印刷厂项目开发建设计划书中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241目录一、前言03二、项目现状04三、项目分析06四、土地使用权的转让方案09方案一招拍挂方式厂方收益概算开发商投资价值分析评估开发投资回报评价方案二协议转让方式厂方收益概算开发商投资价值分析评估开发投资回报评价五、协议转让方式的拆迁补偿安置方案15拆迁补偿安置方案原有建筑物的拆迁工作拆迁过渡安置方案中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241六、土地协议转让金及支付方式18七、项目开发面临的问题20八、结束语22一、前言华盛印刷厂为筹措发展资金和改善职工住房，决定出让现有的土地资源。我单位多年来曾多次参与了郑州市及省内地市很多建设项目的施工及合作开发，积累了丰富的开发建设经验和充足的开发资金，需针对合适的项目进行开发。鉴于此，双方针对本项目进行了非常愉快的合作沟通，双方均认为有很好的合作发展前景。经我们详细分析论证，初步草拟了本方案，供双方进一步深入磋商探讨，以实现双方合作双赢。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、项目现状中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、项目现状1、土地现状。该地块位于商城东路北、未来大道东，南北长12265米，东西长5962米，土地使用面积约7404（约1110亩）。现土地使用权属归郑州市华盛印刷厂，土地用途为工业用地，土地使用类型为划拨土地，划拨土地使用起始时间为2009年8月5日。2、建筑物现状。该地块上现有建筑物情况为集体公管住宅建筑一栋，建筑面积333060，结构层数6层，砖混结构，建设年代较早。其他集体公管简易临时建筑若干平方米。房屋产权均归郑州市华盛印刷厂集体所有。无商业产权。3、居民住宅现状。宗地内共1栋住宅楼，共有住户36户，总面积333060，平均每户约9252。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241三、项目分析中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241三、项目分析1、有利条件（1）、地理位置优越（2）、人文环境好（3）、可以享受一些受困企业的改制优惠措施（4）、该地块产权关系清晰，与周围无纠缠关系，无须过多的关系协调投入。5、该地块与外界无任何债权债务关系2、不利条件1、红线退让的影响由于该地块紧邻的商城路为郑州市的景观大道，按新的城市规划要求，现有临街建筑占压红线，拆迁后剩下可用地的面积仅有6000余平方米（约9亩），大大减少了开发规模。2、容积率根据我们的经验，按照郑州市城市统一规划，在该项目地块所处地段开发新建的建筑物容积率正常在40到44之间，正常开发规模最多仅能达到293万平方（3）土地变性需要经过招、拍、挂等公开程序进行，环节多，涉及部门广。交易成本高。（4）项目用地地处紫荆山家属楼东面，原紫荆山商场属困难企业，绝大多数职工已自主择业，组织观念淡薄，未来存在来自因采光等原因要求赔偿、阻挠施工等不确定因素。（5）市场预期因素不确定。原因有一是全球金融危机的冲击，人们实际可支配收入在下降；二中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241是未来几年市场存在通胀压力，住房作为家庭支出最大的消费品，人们的消费信心不足；三是收入条件不错的家庭已住到大面积住房，青年人、外地人群已成为推动房地产市场发展的主要力量；四是房地产市场已走过“暴利”的岁月，市场在规范并逐渐进入理性发展的轨道。从对去年至今房地产企业在建、已建成和拟建项目的实施情况看，小户型销售已成为市场主导，由此可见，市场购买力在下降。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241四、土地使用权转让方案中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241四、土地使用权转让方案方案一招拍挂方式由于该宗地原属政府划拨土地性质，根据国家、省、市现行国有土地使用权出让和转让管理规定要求，若采取按商品住宅用地性质进行转让土地时，应由郑州市土地储备中心将土地使用权回收后采取招标、拍卖、挂牌的方式进行出让土地使用权。1厂方收益概算若采取上述方式进行土地转让时，根据目前郑州市房地产市场的现状，经我们初步估算，预估（按保守的方式估测）该地块挂牌竞价最高达到400万元/亩，其竞得土地出让金约为4440万元，除政府收取40后，贵厂所得土地价款为4440602664万元。按要求通过挂牌的土地应按拆迁后的净地进行挂牌出让的。所以应扣除地面原有居民房屋的还产赔偿金约为3330605000元/166530万元，居民拆迁过渡安置费36户1000元/月30个月108万元；贵厂最终所得合计为8907万元。根据上述测算显而易见，若采取这种方式进行出让土地的使用权，不仅贵厂失去很大的主动权，且无法排除原有居民的拆迁安置的工作难度，更何况原有居民均为本单位职工或曾经为本单位作出过很大贡献的退休老职工。2、开发商投资价值分析评估土地面积按规划建设用地面积7404平方米（111亩）计，新开发总建筑面积按293万平方米，新建房屋住宅及商业的市场销售平均价按5500元/计算。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324111土地出让金成本测算111土地使用权转让金4440万元；12房屋建设成本293001500元/4395万元13新建项目市政配套费29300170元/49810万元14各种政府规费29300230元/6739万元15开发期间管理费29300550069669万元16应交各项税费293005500元/126203049万元17开发成本总计1300439万元18住宅销售收入预估293005500元/16115万元19开发毛利润16115万元1300439万元311061万元3开发投资回报评价31政府收益4440万元401776万元32厂方收益8907万元33住户收益333065000元/16653万元34开发商毛收益311061万元35项目开发投资约需4000600万元投资回报期越为253年，投资回报比率与开发市场实际有较大差距，但主要问题是不能确保摘牌，也就是不能确保土地及项目到手，同时厂方的收益不够高，且仍存在职工住房困难的问题未能得到妥善安置解决。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241方案二协议转让方式贵厂以改善职工住方困难等原因申请，通过金水区政府以旧城改造的途径与市土地管理部门协调，取得主管部位的同意，采取由贵厂与我们开发商签订协议出让其土地的使用权，然后再按相关要求完善其土地出让的合法手续。这样贵单位既可掌握土地转让的主动权，又可通过转让协议得到预期的最大利益的回报。在双方共同努力的情况下，此方案比较容易实现。若仅以我们开发商单独出面来办理此项工作，难度将会非常大，且许多地方既不合理也不合法。所以，贵我双方应通力配合，由我方牵头，贵方全力配合，以贵厂名义申请取得政府支持、以协议转让的方式通过当地政府借助相关政策来办理土地的转让和过户手续。以期达到实现贵我双方降低成本提高容积率，进而提高贵我双方项目收益的目的。深度挖掘国家政策，在不违反土地出让管理政策的前提下，努力将该地块的交易价格降低到300万元,以期降低政府所收的出让金。在不减少厂方收益厂方货币收益89502万元及房屋面积收益的前提下，土地出让金可减少444万元，土地使用权转让金变为3996万元；节约的444万元除去运作成本,基本可转化为为厂方开发66612的房产。1厂方收益概算A8907万元B住房666125500元/36637万元收益合计125707万元2、开发商投资价值分析评估中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324111土地出让金成本测算；111土地使用权转让金1332890722227万元；112拆迁居民过渡安置费36户1000元/月30个月108万元113土地成本合计23307万元12房屋建设成本293001500元/4395万元13新建项目市政配套费29300170元/49810万元14各种政府规费29300230元/6739万元15开发期间管理费29300550069669万元16应交各项税费293005500元/126203049万元17开发成本总计1089509万元18住宅销售收入预估25303285500元/1391680万元19开发毛利润1391680万元1089509万元302171万元3开发投资回报评价31政府收益3330万元401332万元32厂方收益A8907万元B住房666125500元/36637万元收益合计125707万元33住户收益333065500元/183183万元34开发商毛收益302171万元35项目开发投资约需40006000万元投资回报期越为253年。36住户受益分析；住户原有集体产权房屋33306，现变为个人产权房屋33306。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241受益价值333065500183183万元。37开发商实得土地单价为政府收益1332万元厂方收益125707万元住户受益183183万元拆迁安置费108万元452890万元452890万元111亩408万元/亩两方案各方收益情况及土地经济指标比较（单位万元）招拍挂方式协议出让方式收益差额国方890712570736637住户1665318318316653厂方住户255630889053290开发商3110613021718890土地实际使用价格4004088通过两方案比较显而易见，协议出让的方式，切实提高了厂方及住户的收益，并彻底解决了职工住房安置的问题。尽管开发商的毛利润有所降低，但，却能确保贵我双方合作的成功，避免了招拍挂摘牌的风险。鉴于招拍挂方式带来的种种不利条件，而协议出让可适当降低贵我双中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241方的开发成本，并有进一步深度挖掘的潜力。所以我们建议贵厂采取按协议转让土地的方式进行使用权的转让。五、协议出让的拆迁安置方案中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241五协议出让的拆迁补偿安置方案。51拆迁补偿原则具有房屋产权证的房屋拆迁补偿安置方案按112进行还产；院内的临时建筑不予还产；52有产权的房屋拆迁补偿安置方案按贵方提供资料显示，该地块上原有房屋建筑具有房产证的房屋面积共计333060，还产面积为399672。考虑到该地块上原有住户均系贵单位的职工和家属，有的人甚至在原单位工作了一辈子，也有全家都在一个单位的。由于近几年国家政府的调整、企业的改制等等多种因素，不可避免地使一些人跟原单位之间存在千丝万缕的关系以及各种误解产生的恩恩怨怨，他们都可能会在这次拆迁工作中暴露出来。根据我们多次的拆迁经验得知，他们会将以往对原单位的所有怒恨都发泄到我们开发商身上，使我们的拆迁工作处处受阻，无法正常进行，而且将会给我们造成极大地不可预料的经济损失。由于这种拆迁又不同于那种纯粹的旧城改造工程有政府为开发商保驾做工作，所以为了保证拆迁工作的顺利进行，我们要求拆迁补偿安置工作由贵厂统一安排办理较为方便，所以我方意见是由贵我双方共同签订拆迁补偿安置协议，补偿的方式用我方新开发的房屋按112的面积进行还产。由于原有居民住宅属早年建设的低标准小户型住宅建筑，平均每户的建筑面积仅9252，新规划设计的还产户型面积不可能完全按照原有那中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241种小户型来设计，所以在安置时应对超过原有产权面积的部分房屋应由被安置人按我方当时销售商品房的市场价进行购置。至于各住户回迁安置的楼层、位置、户型选择由贵厂统一安排。集体产权房屋的补偿安置原有集体产权其他房屋及临时建筑不再还产。所有还产的房屋室内均为毛墙、毛地面，其详细的交房标准以拆迁还产协议为准。所有还产回迁房屋均在我方开发规划设计的商业用房以外的位置进行安置。53原有建筑物的拆迁工作。对有房屋产权证明的原有房屋的拆迁手续，由我方负责按照郑州市城市建设拆迁管理条例（2003年6月）的相关要求办理齐备。原有建筑的拆除工作周期在各种手续办理齐全后，在正常情况下，我方保证一个月时间全部拆迁完毕。54拆迁过渡安置方案。对被拆迁的住户的过渡安置工作，我方不提供周转过渡房，也不负责为住房租赁过渡住房，我方将同意按照郑州市政府出台的相关规定标准给予被拆迁人在拆迁过渡期内的临时安置补助费和搬迁补助费（拆迁过渡期在正常情况暂按30个月考虑）。或贵我双方共同进行协商。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241六、土地协议转让金及支付方式中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241六、土地协议转让金及支付方式按照协议出让的合作方式，通过贵我双方的共同努力，采取协议出让土地的方式将贵方该宗地块原土地证上的全部面积的使用权转让过户到我公司名下，我方愿向贵方、支付人民币玖佰万元（900万元）的土地使用权转让费。（而实际计算为8907万元）其费用的支付方式如下土地使用权转让协议签订后，向贵方支付其转让费的10的定金；在转让过户手续办理到我公司名下后，向贵方支付其转让费的50；所有拆迁工作全部完成后付清。、按112的比率为贵厂安置该宗地块上原有居民的还产。（其中住户享有33306，厂方享有66612）。中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七、项目开发建设面临的问题中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网通用业频道HTTP/MADE21ASKCOM2009版制造业企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241七、存在的