深圳鸿荣源尚都新天地情景街调查报告

深圳鸿荣源尚都新天地情景街调查报告深圳西岸的视线里【有山有岛】，但商机和人流的拉动，主要受地铁和交通的磁场辐射。一个投资【中银大厦】、【星河世纪】的台湾博士，一直在地铁沿线买房买铺，他在香港、日本、上海都有同样的地铁情结。目前的西岸商圈，初步以【龙光】为龙头，【尚都】为高档次，【幸福海岸】为情调，【丽晶坊】为驿站，是多元化的商业。这个大商圈概念，不是东门、华强北、吉之岛的人流大军，而是一种高档的消费氛围，是以前整个宝安一直缺乏的。这种购物人流，不会冲击宝安人宁静的生活，象沃尔玛、万佳的乱烘烘的局面，而是一种悠然自得的风情式的街区，在万科城风情步行街，曾经体会过，那种慢条纹的生活。岛的情结各种各样的商业街，五颜六色各不相同，象群岛一样星罗棋布在深圳西岸，可能是契合了岛屿式的情结。【龙光】的台湾岛，【尚都】的朝鲜半岛，【幸福海岸】的法兰西，【丽晶坊】的日本岛，都是一种暂时的比喻。后面会有一些解释。商业不冲击住宅一般容易犯的老毛病，就是住宅和商业的冲突，【鸿荣源地产】研发部如是说，不是住宅好了，商业不行；就是商业好了，住宅受干扰；【尚都】的商业，寻求住户商家的一种共赢，一种互相支持。【鸿荣源地产】杨江说，【尚都】的高级餐饮、美容、茶社、咖啡厅等等，经营者和周围是相融是，是一种街区商业，今后的趋势，或许街区的商业，慢慢取代庞大的商业中心，象一个大恐龙。但是，这种街区，又不同于社区，是开放性的。曾经，沃尔玛、天虹、万佳、百佳、岁宝等，都在和我们洽谈。我们倾向于租而不售。地理交通【尚都】位于宝安新中心区N4地块，西北与宝安体育中心相邻，西南与宝安新行政中心相邻；东南为龙光项目；东北与宝安老城区相邻。地理交通方面，西面的【廊桥有梦】直通体育馆，南面港水南山铲岛，东邻龙光大社区，北靠公路干道，景观、市政、文体资源丰富，是三合一巨无霸汉堡包。【尚都】基地由南、北两狭长块地组成。东西总长约435M，南北宽约139M，地块用地面积是58071M2，计容积率建面为212800M2，住宅为162700M2，商业为50000M2，总户数1314户，地面停车259辆，架空车库482辆，地下车库1142辆。规划建筑设计【尚都】园区规划，根据用地被分为两块（中间为城市规划道路）的特点，分别做成两个相对独立的园区。通过不同户型结合不同商业模式，做成两个建筑风格相近但有区别的园区，两园用过街平台联系成一体。南地块以中、小户型为主（两房、小三房及少量大三房）结合四层【大型商业】；北地块以中、大户型为主（大三房、四房、五房及少量复式）结合沿地块周边布置的小商铺。竞争和共赢各家开发商的商铺，是星罗棋布的各个点，结构需要合理分布，各有各自的特色，不需要模仿别人，死跟着别人后面，这样自然就避免了同质化的竞争。商圈众家，不一定形式相同，有的是高端，有的是中端，有的是大众，哪个都能做好，没有绝对可比性。据内幕消息，【西城上筑】谈的就是百佳，但对整个片区，仍然有一定的辐射能力。怪胎商业很多前后矛盾、自相矛盾、莫名其妙的商业，都是修炼不到火候的表现，例如，曾经风风火火闯九州的【万达】商业，就是弄一个大的商业，周围弄一些小商业，最后，大商小商的扭打起来。【顺驰】的商业，做法则是分割成很多碎块，一个个碎块之间，拼杀的很激烈，最后，有一个不可收拾的结局。麒麟与四不象深圳有很多商业，都需要解决住、商的矛盾，解决投资、经营互利的矛盾。往往是，投资者上当，经营者实施短期行为，把自己的老婆当歌妓。缺乏长远的责任考虑。有一些中介代理公司，把一个已经成功的模式，硬套在另一个上，5年前的成功经验，今天不一定受用。昨天成功，今天不一定成功；彼处成功，不一定此处成功。定好了位，都会成功。所谓的同致化，都是不动脑子的结果，硬抄袭别人的作品，有智力的人，就有思考计划，不存在同致化的问题。学习【麒麟】的组合能力，将鹿角、龙鳞、马身、猪蹄等结合起来，而不是不假思索的堆砌，成为【四不象】。05年【鸿荣源地产】，原想引进沃尔玛，但后来发现，沃尔玛周围的商业都一律死悄悄，因为它采用一种平价策略，看似温和实则侵略。后来，【鸿荣源地产】发现天虹、万佳的经营氛围，容易形成混乱。最后认为，商铺策略是一种引导，产权是人家的，不违犯国家政策，你就管不着人家。南区规划特点南区做了四层高总面积大约为35万平方米的大型商场。大型商场前有30米城市绿化带。在交通组织上采用人车分流。为便于管理及住户使用安全，采用了酒店大堂式入口处理方式。除了消防电梯及消防疏散楼梯下到地面第一层并直接对外开口外，住户人流主要集中从设在南区东北角（裕安西路与区间路的交叉口）的主入口出入。从空间组织上将住宅人流与商业人流分开（避免了住宅人流与商业人流的相互交叉）。先通过6米高台阶（边有两台自动扶梯）将业主引到二层住宅大堂，再用3台观光电梯将业主送直接至第五层的屋顶花园（商场屋顶即住宅架空花园层）。在这里布置了花园、会所及其配套游泳池等设施。通过这种交通组织方式有效杜绝今后使用上及管理上的难度。也有效的提高了住宅的档次。车流从设在地块东面的区间路出入地下车库。大型商场的交通组织商场的主入口安排在地块的西北角（正对裕安西路与新湖路的交叉口），货物入口及次入口安排在东面（面对龙光项目）及其它方向，与居住人流出入口完全脱离，避免了商业人流和住宅人流的相互交叉。商场停车采用地面停车场与地下停车库相结合的方式，为商场提供了高达210辆的车位，有效解决宝安购物停车难的问题，有利于大型商业的引进。北区规划特点北园区规划，是在交通组织上，采用人车分流系统。全基地满铺地下一层车库及地面首层的架空车库为施行人车分流提供了必要的条件，车从区间路直接入地下车库或架空层车库。人车分流系统的采用有效的避免了车流对园区的影响及干扰。保证了园区规划的完整及内部人流的安全，提升了园区的档次。北园区人行主入口设在地块西南角靠裕安西路一侧，直对体育馆出入口平台，视野极为开阔，园区人行次入口设在地块东北角，其正对的为市政公共绿地。商业的布置【尚都】商业的布置，根据基地的特点，采用大商业与小商铺相结合的方式。北地块主要为小商铺，南地块为大商场。【北地块】沿峪安西路及临南区间路商铺为二层商铺，首层层高54M（为临街铺面），二层层高45M（大商铺）；沿临龙光项目区间路为一层商铺，层高54M（为临街铺面）。商铺大部分开间尺寸为5MX18M，部分商铺开间