建宁购物公园招商报告

湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇2目录第一部分株洲零售商业现状5一、芦淞区商业发展状况5二、石峰区商业发展状况6三、荷塘区商业发展状况8四、天元区商业发展状况9第二部分项目各部分经营定位11一、经营定位的依据11二、项目建筑各部分概况12三、项目具体的经营定位131、超市、主题商城132、商铺一、商铺二153、空中街市154、湘银大厦165、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼166、商铺三17第三部分项目各部分招商平面分割19一、商城销售平面图分割19二、商场铺位平面分割与销售的相关联系20三、项目各建筑具体平面分割201、影视广场平面分割202、空中街市平面分割213、商铺一、商铺二平面分割224、湘银大厦平面分割235、商铺三平面分割246、解放街15号楼平面分割251）、一号楼平面分割252）、二号楼平面分割253）、三号楼平面分割26湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇34）、四号楼平面分割265）、五号楼平面分割26第四部分项目招商目标客户群体定位271、各类业态的品牌大商家272、各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者273、意向从事零售业的个人27第五部分项目生意源分析30一、株洲市整体消费力及消费类别分析30二、株洲市消费区域特性分析311、日常中低档产品、生活日用品322、中高档产品、家用电器323、休闲娱乐324、文体用品325、核心商业区对消费者的吸引力32三、项目生意源分析33第六部分项目各部分租金策略34一、项目各部分标准租金水平34二、项目市场培育期内租金优惠策略36第七部分项目招商整合推广策略38一、招商对象的差异性推广策略381、超市百货、电器品牌大商家招商推广策略38招商成本预算40第一项交通成本40第二项饮食成本41第三项住宿成本41第四项其它不可预见开支422、主题商城招商推广策略423、其他业态品牌大商家及品牌专卖店（包括餐饮、休闲娱乐、体育用品等）43湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇44、街铺及辅营区零售商户的推广策略44二、媒体推广45三、策划设计“华夏商业步行街”招商画册46四、其它区域定点推广46五、活动推广471、新闻发布会472、品牌大商家经营研讨会47第八部分项目阶段性招商目标及推广手段49一、接受租赁登记阶段（6月中旬10月中旬）491、报纸广告502、活动推广50二、正式启动招商阶段（10月中旬05年1月中旬）501、报纸广告512、活动推广513、定点招商52工程封顶阶段性推广531、条幅广告532、活动推广53三、开业前夕（1月中旬开业）541、条幅广告542、活动推广54附件一各类品牌大商家名录（部分）56附件二各类业态品牌经销商、代理商及个体经营者名录（部分）58湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇5第一部分株洲零售商业现状一、芦淞区商业发展状况1200多家商户，75多万平米经营面积，聚焦株洲核心商圈芦淞区作为项目的老商业区，是整个株洲商业区聚焦的区域，商业基础雄厚，尤其是服装专业批发市场整体规模超过70万平米，市场数量超过40家以上，经营商户13000多家，除此之外，主要商业街纯街铺容量近5万平米，商户1200多家，其中专业服装批发市场主要面向湖南省内、周边省市下级批发市场、湖南省及周边省市零售商户。主题商城如株洲百货、千金广场等，面向整个株洲市消费群体。商业街街铺主要立足于周边居民群体日常生活必需品、休闲娱乐等消费。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇6主要经营业态以餐饮、电脑服务、电脑通讯、服装、金融证券、美容美发、日用百货、五金建材、休闲娱乐、医药等业态名称商户数（家）比例（）服装155家22休闲娱乐106家14餐饮90家12日用百货82家11美容美发65家9五金建材60家8医药51家7电脑通讯48家7金融证券39家5电脑服务38家5服装22电脑通讯7金融证券5美容美发9电脑服务5餐饮12休闲娱乐14医药7五金建材8日用百货11租金以株洲百货为核心，最高可达230元/M2月，呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律芦淞区整体租金水平（专业批发市场除外，其租金将着重在专业市场调查中阐述）主要分为二个梯队第一梯队以株洲百货为核心的商圈，主力租金基本在70120元/M2月之间（以使用面积计算），最高可达230元/M2月；第二梯队以芦淞路商业街为核心，其主力租金水平在4060元/M2月之间，整体呈现以核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势。二、石峰区商业发展状况1700多家经营者，63000M2商业经营面积，打造株洲“北商圈”石峰区商业发展呈现两极化发展的态势，工业区与商业区依据商业的运营湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇7规律逐渐脱离，目前已经形成了以“清石广场”、“步步高超市”、“响石广场”、“杉木塘”为核心的四大商业组团，聚集了1700多家经营商户，63000多平米的商业经营面积，主要立足于株洲化工集团、株洲冶炼厂、株洲栋梁厂以及周边的居民生活消费，经营业态涉及55个品种，以日用品、餐饮、电脑服务、建材五金、休闲娱乐、车辆维修、美容美发、医药为主。业态名称商户数（家）比例（）餐饮17415日用百货16115休闲娱乐15014建材五金14213美容美发11210车辆维修858电脑服务666服装515医药505图书音像353金融证券323通信313金融证券3车辆维修8美容美发10日用百货15电脑服务6餐饮15通信3休闲娱乐14服装5医药5五金建材13图书音像3租金1060元/M2月之间，并呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律石峰区主力租金水平基本在3040元/M2月之间（以使用面积计算），其中清水路租金水平最低在1020元/M2月之间，四个核心商业区域租金水平为最高，在4060元/M2月之间，以核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势，基本租金在2030元/M2月之间。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇8三、荷塘区商业发展状况新华西路贯通全区商业经济，商业街的发展尚须时日荷塘区位于株洲市的东北区，以新华西路贯通区内商业经济，靠近百货大楼的区域商业气氛浓厚；荷塘区的商业街重心在靠近株洲市的百货大楼商圈的城区，从重点调查的新华西路（株百至钻石路口段）、人民中路、钻石路统计来看，共有商家680家，营业面积18824M2，共有业态44种，其中五金建材、生产资料、餐饮、士多店最为突出。一方面反映了该区利用铁路运输发达，靠近石峰、荷塘工业区的优势提供全市五金建材、生产资料产品；从餐饮、士多店、美容美发的比例，也可看出该区立足株洲硬质合金集团、株洲车辆厂等工厂区消费群的特点。业态名称商户数（家）比例（）五金建材15428餐饮8114休闲娱乐5811士多店6111生产资料5310美容美发428服装零售306医药153招牌制作143蛋糕西饼112修理92金融证券102士多店11服装零售6五金建材28餐饮14美容美发8休闲娱乐11医药3招牌制作3修理2生产资料10金融证券2蛋糕西饼22080元的租金水平，租金水平以新华西路为中心，向周围递减湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇9荷塘区大部分地区距市区较远，并且该区自身消费能力有限，故租金在2080元浮动；人民中路由于街道老化，故租金不如与其平行的建湘中路，租金在3460元之间；钻石路租金在2040元之间。整个区域租金水平以新华西路为中心，向周围递减。四、天元区商业发展状况950多家商户，约45000M2经营面积，组建株洲“西部商圈”天元区依托住宅开发，逐渐形成了两大核心商圈，即长江广场商圈和炎帝广场商圈，两大商圈不但满足了周边居民的生活需要，同时也带来了天元区商业的繁荣。目前天元区主要商业街约有经营商户950多家，总经营面积约45000M2，还已全国闻名的炎帝为名兴建了占地约20000M2的炎帝广场，它即宏扬了株洲渊源悠久的历史文化。还丰富了广大天元区市民的娱乐文化生活。天元区商业街涉及经营品种约57种左右，其中主要经营业态有办公、餐饮、服装、副食、建材、金融证券、美容美发、五金、小百货、休闲娱乐、医药、装饰等。业态名称商户数（家）比例（）休闲娱乐15222餐饮9614小百货8612美容美发7010建材446装饰436医药426副食355办公335五金243金融证券243服装203文具183广告162湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇10小百货12五金3文具3美容美发10金融证卷3建材6广告2副食5服装3餐饮14办公5装饰6医药6休闲娱乐22商业发展潜力巨大，株洲“西部商圈”渐显雏形天元区商圈整体租金水平在3050元/M2月之间，主要原因是天元区近年来住宅大量开发，带来了鼎盛人气，从而也带来了商业的繁荣，但商业的发展也存在一个过程，目前天元区具有特色的商业街如府前路、中兴路商业街相对成熟，租金水平达到7080元/M2月，其它区域目前商业发展情况一般。总结通过株洲零售商业市场调查可以看出，株洲零售商业的三大特点1、地段2、龙头商家效应3、商圈辐射面株洲目前商业以株百为中心，其它各区步行街为辅的商业格局。株百商圈以地理位置优越、株洲百货为龙头，带动周边街区的业态发展，人气旺，租金高（最高可达230元/M2月）；是株洲市民购物休闲的首选区域，其它各区的步行街由于地段、位置、缺少龙头商家及周边消费力的制约，普遍租金较低约5070元/M2月。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇11第二部分项目各部分经营定位经营定位是商业运营的灵魂，准确的经营定位是项目成功运作的前提和保证。项目的经营定位建立在对本项目的地块和建筑特点、周边整体的商业氛围、株洲市商业发展的整体情况的全面把握以及借鉴全国各成功商业街运作的先进经验和基础之上。一、经营定位的依据项目一期是整个建宁购物公园的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此借鉴全国著名商业步行街的经验和地块特点，品牌大商家、经营档次是树立项目整体形象的关键。因此一期的项目定位，必须以“主力大商家”为经营的核心和龙头，在项目最为核心的位置引进知名品牌大商家，带动项目的良性运作，同时其它业态与品牌大商家形成互补和连动，形成以“中档为主体，兼顾低档”集购物、休闲、娱乐为一体的商业步行街，成为株洲未来商业的名片和代名词。1、项目地块的特点项目地块呈长条形，且有高差，一期主要以街的形式存在，结合商业步行街形成以中档服装、电子数码、珠宝眼镜、皮具鞋包、社区服务等为一体的多种业态综合体。2、借鉴全国著名商业街成功经验品牌大商家、主题商城的龙头效应，对项目的经营和价值的提升作用。3、株洲目前商业的现状株洲目前的商业主体集中在以株洲百货为核心的区域，株洲百货对其周边商业的带动性，更加说明品牌大商家和主力店对商业发展的重要性和巨大的提升作用。4、本项目自身的特点地段和交通项目位于株洲市主干道建设路与芦淞路、解放街围合区域，是株洲城市的起源和商业的发源地规模项目为株洲首个40万平米超级巨无霸，是株洲首个主题式商业步行街，大规模必将形成大辐射。建筑及环境项目建筑以现代风格为主体，突出从古到今，从古典到现代的飞越，通过建筑展现株洲的城市历史发展。环境以“华夏神农炎帝”为主线，湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇12辅以现代的园林、景观，充分挖掘株洲本土文化，成为株洲的标志性建筑，吸引旺盛人气，人旺则财旺。二、项目建筑各部分概况建宁购物公园一期工程位于株洲市芦淞区，属于株洲市的商业起源区域，东临京广线，西临湘江，南向以解放街为界，北向为沿港路。项目为株洲市旧城改造项目建宁休闲购物公园第一期工程，包含多层建筑构成，总占地面积50743平米，总建筑面积1105808平米。项目整体建筑分布情况一览表工程项目建筑面积（M2）建筑层高商业面积（M2）空中街市21528平米主体四层，其中一层街铺，二、三层复合式铺位，四层独立间隔，单层面积538225平米21528平米湘银大厦17284平米主体十六层，其中商业一至三层3564平米影视大厦35911平米临沿港路4层环形区域6层临建设南路6层单层面积约71822平米29400平米商铺一10474平米主体六层，商业二层（1944平米）地下屋（869平米）4757平米商铺二2247平米主体三层，单层面积749平米2247平米商铺三3210平米主体三层，单层面积1070平米3210平米一号楼290平米左右主体二层，单层面积145平米290平米二号楼11520平米左右主体六层，商业二层，单层面积约1920平米3840平米三号楼5106平米主体六层，商业二层，单层面积约1141平米2282平米四号楼26148平米主体六层，商业二层，单层面积约1183平米湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇135914平米五号楼396平米主体二层，单层面积约198平米396平米三、项目具体的经营定位项目一期的整体业态经营定位以超市、主题商场为经营核心和龙头，中低档服装、饮食、娱乐、文体用品为辅。具体细化如下以大商家为经营核心和龙头，大商家业态涉及超市、百货、电器、影视等结合地块特点和各类业态的经营面积需求进行相应的业态定位整体经营定位的档次以中档为主，兼顾低档。经营定位业态涉及服装、餐饮、KTV、酒吧、娱乐、文体用品、日常生活配套、小饰品、鞋包皮具等。1、超市、主题商城超市、主题商城是本项目相对完整的地块，并且处于项目一期最中心的位置，在整个项目也处于中心，因此其经营定位的方向是项目一期的核心，也是本项目成功与否的前提，通过对全国其它成功商业街的调查，成功商业街基本具备三大特点以品牌大商家为经营核心建筑风格、景观规划有其独特的亮点位于城市的核心区域，积聚旺盛人气。超市、主题商城区域的经营定位将以主题商城、超市百货为主体，商业模式以室外商业街和室内商业街相融合的形式出现，主体区域以主题商城、超市百货为主，街铺和内街铺辅助以与主题商城、超市百货互补的经营业态。依据超市、主题商城目前的整体建筑结构布局，以及定位业态对面积的需求等因素，划分为西、中、东三个区域，其中负一层中间区域和一、二层中间和西侧区域作为百货超市区域负一层西边区域以室内商业街的形式划分，以柜台或独立式铺位进行百货湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇14超市的互补经营业态定位，如茶叶、糖烟酒、柯达冲印、食品、花店、床上用品等负一层东侧区域和一、二层的东侧区域作为中低档女性主题商城“女人世界”的经营定位，主要经营业态涉及服装、内衣、鞋包、饰品、化妆品、职业装、休闲服装、美甲等三层以上区域整体承租大商家，可供选择业态为书城和美容美体、健身俱乐部等大商家楼层经营定位备注西侧茶叶、糖烟酒、柯达冲印、食品、花店、床上用品等主要以百货超市互补的经营业态的定位中间百货超市引进相应的大商家如沃尔玛、新一佳、家乐福、步步高、家润多等，主体在一层，负一层仅有部分区域负一层东侧女性主题商城女人世界，业态为服装、化妆品、小饰品、鞋包、职业装、休闲装、美甲、美容美体等以中低档女性一站式主题商城为经营定位东侧女性主题城女人世界与负一层连为一体经营一、二层其他部分百货超市与负一层连为一体经营三层引进书城和美容美体、健身俱乐部等大商家具体需要依据大商家的实际需要面积进行整合湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇152、商铺一、商铺二商铺一临解放街区域以餐饮、美容美发、医药、小型士多店等社区便利服务为主体经营定位商铺一地下层、商铺二的一层定位为“美食一条街”，业态以茶吧、各类小吃为主。商铺一的一层和商铺二的二、三层作为以休闲娱乐为经营定位，整体承租大商家。经营定位一览表名称经营定位商铺一地下层美食广场街铺社区消费业态二层休闲娱乐，整体承租大商家商铺二一层美食广场二、三层休闲娱乐，整体承租大商家3、空中街市空中街市是项目商业街的主体部分，整个街区涉及水系及多个主体广场，是项目未来的窗口，依据建筑的基本情况，建议经营楼层为一至四层，其整体经营定位以中档为主体，其中一楼街铺涉及定位业态以珠宝首饰、服装、鞋包、眼镜、化妆品、美容美发、餐饮等。二楼、三楼、四楼可以考虑作为一个整体的功能进行规划，出处其面湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇16积的考虑，经营业态涉及酒吧、餐吧、网吧、茶吧、美容院、健身俱乐部等。楼层经营定位备注一楼街铺珠宝首饰、服装、鞋包、皮具、眼镜、化妆品、美容美发、餐饮等以中档为主体，基本以各类业态的品牌店形式出现，同时可根据实际情况划分为专业街区二楼、三楼以休闲、娱乐为主体，涉及网吧、餐吧、茶吧、酒吧、健身俱乐部、美容等四楼与二、三层一起作为复式铺位处理，四层作为空中花园。可根据业态划分为专业街区，将二、三楼在目前铺位规划的基础上进行横向分割，增强可售性，同时二、三、四楼作为复式铺位处理。4、湘银大厦湘银大厦毗邻株洲电脑大市场及通讯市场，其经营定位可以作为电脑通讯市场的延伸，以写字楼与酒店、电脑、精品数码为主体，局部辅助以商务配套。具体的功能划分如下楼层经营定位备注一层电脑及数码专卖店一分为二，以纯街铺的形式进行经营二、三层中西餐饮大商家整体承租满足写字楼办公群体商务的需要四层以上写字楼或产权式酒店5、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼项目一、二、三、四、五号楼，处于居民聚集区，日常生活消费品的需要强劲，因此，对于一、二、三、四、五号楼的经营定位主要以社区服务类型业态为主体，如餐饮、小型士多店、医药、修理等，但由于株洲市一中、株董路小学、建宁幼儿园聚集周边，因此，对于二、三号楼的经营定位，局部将以立足于青少年学生服务为主，如文具、图书、办公用品、小饰品等。楼层经营定位备注湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇17二号楼社区便利服务，局部以株洲市一中师生需求为主，涉及餐饮、医药、文具、办公用品等三号楼社区便利服务，局部以株董路小学、建宁幼儿园师生需求为主，涉及餐饮、医药、文具、办公用品、玩具、儿童用品等一号楼四号楼五号楼社区便利服务涉及干洗店、医药、餐饮、蛋糕西饼、电器维修等在二号楼临株洲市一中的区域设施休闲设施，在二号楼环绕区设置“极限运动场”、“旱冰场”等活动设施，聚集人气6、商铺三商铺三位于建设南路与沿港路交汇处，形成了相对独立的一个区域，因此其一楼街铺的经营定位以社区服务便利为主体，经营业态涉及餐饮、美容美发、医药、修理等，二、三楼只租不售，承租休闲娱乐商家，涉及餐饮、足浴等楼层经营定位备注一楼社区便利服务立足于周边居民日常生活消费二、三楼休闲娱乐大商家整体承租附图1期整体业态定位分布图第三部分项目各部分招商平面分割一、商城销售平面图分割分割原则以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局；充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”；与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售。主、辅通道，人流导向对铺位推广的影响；单铺进深、面宽比例对铺位推广的影响；带4编号铺位的销售。具体分割说明项目一期从建筑结构上以步行街为主，各单体建筑主要形成以街铺为主体的商业建筑结构，因此，除了主题商城需要进行内部的分割外，其他部分铺位仅做小幅调整，以适合经营及销售即可，不需要进行大幅的铺位分割。街铺的划分街铺的主力铺位使用面积控制在3040平米之间，即能保证可销售性，同时又能保证后续实际经营的需要。主题商城的划分项目涉及具体细部划分的主要为影视广场区域，同时由于引进大商家，进行具体分割的又集中在女人世界区域及超市辅营区。女人世界和超市辅营区女人世界和超市辅营区根据其经营定位，结合项目商业价值的最大化，将负一层的女人世界和超市辅营区规划为“室内步行街”，在主通道中设置休闲景观区，两侧形成独立铺位，一方面提升辅营区和女人世界的商业价值，另一方面与项目商业步行街相呼应。分割图（待设计院详细图纸出具后，提供具体的铺位分割图）数据说明主通道42米，辅通道25米主力铺位开间225米，进深34米，单个铺位主力使用面积10平米左右。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王20二、商场铺位平面分割与销售的相关联系通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据价格等相关条件，合理控制铺位总值在市场可接受范围内。同时，降低置业门槛，扩大客户层面。通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。合理设置单铺进深、面宽比例；回避带4编号铺位的销售。三、项目各建筑具体平面分割项目主要以街铺的形式存在，除个别单体需要进行内部详细规划外，其它单体建筑基本以划分街铺为主。在坚持上述原则的基础上，结合项目各单体建筑的特点，对项目各组成建筑单体进行平面分割，主要说明如下（详见各单体建筑平面分割平面图）1、影视广场平面分割影视广场是项目需要进行内部规划的单体建筑，且影视广场的规划以品牌大商家女人世界超市辅营区为主体，对其平面分割主要分为以下三种形式形式一室内步行街主要规划在负一层的女人世界和超市辅营区，通过环境景观规划与室外步行街相融合，吸引并更有效的引导人流，具体规划参数如下通道控制在42米左右其中12米，设置双排休闲座椅，休闲椅两侧各15米宽的通道，铺位规划为独立式铺位。铺位控制在10平米左右（使用面积）室内步行街以独立铺位为主，单个铺位开间控制在253米之间，进深控制在34米之间。形式二柜台敞开式铺位组合主要规划在品牌超市进驻区域，品牌大商家进驻部分原则上若资金运作不存在问题，建议不进行销售，但划分时依然为后期可能销售做准备，依据大商家整体承租的经营特点，划分原则上尽量划小利于销售，并辅以长期委托租赁湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王21策略。具体规划参数如下主通道2米，辅通道18米柜台开间2米左右柜台进深15米左右，整体使用面积约3平米左右；敞开式铺位开间225米之间，进深225米之间，整体使用面积48平米之间形式三柜台独立铺位组合主要规划在女人世界的一、二层，综合考虑可售性及女人世界实际经营的需要，柜台主要以经营小饰品、化妆品等为主，独立式铺位主要以经营服装、皮具、鞋类、箱包为主，兼顾销售及经营的双重性。具体参数如下主通道2米，辅通道18米柜台开间2米左右柜台进深15米左右，整体使用面积约3平米左右；独立式铺位开间225米之间，进深23米之间，整体使用面积48平米之间2、空中街市平面分割空中街市依据其经营定位的特点，兼顾销售及后期经营双重性，对各楼层进行划分，具体划分如下1）、一层街铺的划分一层主要依据空中街市现有的柱网结构进行划分，基本控制单个铺位的使用面积2440平米左右，街铺开间4米，进深依据建筑固有特点，进深在610米之间，同时单个铺位内设置洗手间。空中街市的街铺临沿港路与步行街，是整个项目最为核心的区域，因此2440平米的使用面积，一方面能够保证经营的需要，另一方面整体销售价值也因环境、景观规划得到有效提升，保证投资者能够寻求到相应的价值支撑点。2）、二、三、四层铺位的分割空中街市二、三、四层作为复式铺位处理，经营定位以休闲、娱乐为主，湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王22业态以茶吧、酒吧、足浴等为主体，以业态经营的面积需求为依据，将二、三、四楼划分为使用面积5672平米左右的单个铺位，单个铺位开间8米左右，进深710米左右，一方面保证可售性，另一方面兼顾业态经营的面积需求。同时二楼保证连廊的环通性。空中街市三层北向内廊全部取消，划分作为三层铺位的内阳台，同时三层消防梯取消。空中街市紧依步行街主体区域，主打环境及品位，能够最直接的欣赏到项目的环境景观系统，在空中街市现有二、三层复式铺位的分割的基础上，在三层增设至四层天台的楼梯间，充分将四层的现有平台利用为二三层铺位的花园天台，四楼各铺位之间以栅栏间隔。四层因为是平台，可以在平台上设置空中花园，辅以绿化，与其外立面形成立体的景观系统组合该改动一是在商户在未来的经营中可以在空中花园中设置休闲茶座，提升经营的品味和商业经营价值；二是面通过三层观景阳台及四层空中观景天台，制造成空中街市立体的环境景观系统，进一步提升空中街市二三层复式铺位的销售。3、商铺一、商铺二平面分割商铺一、商铺二由于其地段相对远离步行街的核心区域，人流导向存在着一定的困难，因此为提升商铺一、商铺二的商业价值，对商铺一、商铺二进行平面分割如下1）、商铺一、商铺二一层平面布置商铺一由于进深太深，开间和进深不合理，因此需要进行调整，将进深控制在12米左右，其余部分，在销售过程中作为厨房的功能配套赠送，增加可售性。商铺二沿116轴方向竖向进行划分，形成朝五金市场和商铺一双向开门的街铺（朝五金市场若开间不够设置单门，朝商铺一设置双门），单个铺位面积48平米左右（开间4米，进深12米），保证了经营定位的经营性。同时将洗手间设置在商铺二的北侧。商铺一一层街铺开间42米，进深157米，单个铺位使用面积6594平米。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王23商铺二一层街铺开间4米，进深12米，单个铺位使用面积48平米。2）、商铺一、商铺二二层平面布置A、西侧连廊修改商铺一、商铺二西侧衔接处的门楼因为消防的原因去除，同时为保证环通，商铺一、商铺二西侧的连廊直接设置楼梯下至一层。B、出入口以及住宅楼梯的更改由于西侧的门楼因为消防原因去除，为保证整个二层的环通，提升商业价值，因此将主入口设置在与东侧的门楼衔接处。同时原住宅的消防楼梯，从临解放街区域上高楼层，影响了街铺的完整性，同时减少了街铺的商业价值，因此，现将原住宅的消防楼梯对解放街设置出入口，统一将出入口设置在通过内廊上下。C、增设旋转楼梯为满足消防的要求，在商铺一、商铺二的内廓中间区域，设置旋转楼梯直接下至一层，以满足消防的要求。同时旋转楼梯的设置，一方面满足消防车道的要求，另一方面根据广场的景点、小品进行设置，形成有机整体。目前商铺二与商铺一的处理方式，后期的销售压力仍然较大，因此，为降低商铺二的操作风险，建议商铺二的二、三层不作为复式铺位处理，以休闲、娱乐为经营定位，作为公司的长期收益，不考虑销售。二、三层均作为大开间，不进行详细的分割，未来根据商户的需要进行分割，二、三楼预留洗手间位置。同时将二楼东端的一个铺位作为扶梯，作为二楼与三楼之间的连结通道。4、湘银大厦平面分割湘银大厦一至三层为商铺，四层以上为酒店式写字楼，由于酒店式写字楼对开间、进深的要求，因此导致湘银大厦的柱网结构需要进行全面调整，以符湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王24合标准酒店客房对开间和进深的要求，因此，结合湘银大厦的经营定位对其平面分割如下1）、湘银大厦一层街铺铺位分割湘银大厦一层街铺，根据柱网结构调整后，沿解放街和沿步行街区域进深等分，划分为一排沿解放街的街铺，一排沿步行街的街铺；开间依据柱网调整后的开间，保证在35米之间。2）、湘银大厦二、三层铺位分割湘银大厦二、三层经营定位整体承租给中西餐饮大商家，作为酒店式写字楼的商务配套，因此，对于湘银大厦的二、三楼不作铺位分割，保持现有的框架结构。3）、产权式酒店或写字楼分割湘银大厦的写字楼主要集中在五至十六层，同时建筑结构上存在着圆弧形的造型，考虑到写字楼与酒店标准客房的双重经营定位，铺位划分分为二个部分进行第一部分规则区域的铺位划分规则区域的铺位划分单间的开间为4米左右，进深6871米之间，通道24米，独立单间预留卫生间位置。第二部分圆弧形区域的铺位划分圆弧形区域的铺位划分，以柱网结构为基础，同时兼顾开间大小，形成开间41米5米，进深71米的单间，以及开间38米3米，进深68米的单间，通道24米，独立单间预留卫生间位置。5、商铺三平面分割商铺三也主要为街铺形式进行分割，为兼顾销售及经营，主要分割如下A、一楼临建设南路消防梯更改为铺位考虑到临建设南路为本建筑人流最集中最旺的区域，而目前现有的建筑平面布置上，设置了消防楼梯，降低了可售面积及整体收益。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王25因此，将20轴至21轴之间的消防楼梯挪至18轴至20轴之间，将20轴至21轴之间划分为铺位，增加整体收益。B、圆弧形区域的铺位分割圆弧形区域面积较大，可售性低，因此将其等分为四个铺位，增加可售性。同时二、三层设计成复式铺位。C、商铺三柱网结构的调整通过综合考虑商铺三的柱网结构、二、三层铺位的面积大小及可售性，建议将商铺三的柱网结构，由目前的柱间距8米，调整为柱间距6米。通过上述调整后，商铺三的平面分割如下商铺三一层平面分割一层的单个铺位开间3米，进深58米之间，单个铺位15平米至24平米之间，可售性及经营性能够有效兼顾。商铺三二、三层平面分割二层的单个铺位开间6米，进深1013米，单个铺位60平米至78平米之间，同时二、三层作为复式铺位处理，能够兼顾可售及经营的双重性。6、解放街15号楼平面分割1）、一号楼平面分割解放街一号楼一、二层作为复式铺位处理，单个铺位开间45米，进深8696米左右，铺位使用面积387432平米左右；同时出于经营的角度考虑，每个铺位设置独立的洗手间。2）、二号楼平面分割解放街二号楼由于地块的限制，设计时一、二层作为复式铺位处理，局部地区一至三层复式铺位，铺位开间基本在36米42米之间，但是铺位进深则在1018米之间，单个铺位的开间和进深比例不协调，由于受到地块条件的限制，因此建议解放街二号楼局部三层的区域，只做到二层，将一、二层作为复湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王26式铺位处理，原三层区域作为住宅的空中花园，提升住宅的价值。3）、三号楼平面分割解放街三号楼街铺二层，一、二层作为复式铺位处理，单个铺位划分开间3842米之间，进深119米，单个铺位使用面积45224998平米之间，每个铺位设单独的洗手间。4）、四号楼平面分割解放街四号楼街铺二层，一、二层作为复式铺位处理，具体划分如下一层街铺划分为南北两排街铺，单个铺位开间42米左右，进深6910米左右，北则街铺与二层作为复式铺位处理，南则铺位独立街铺。二层与北则一层街铺作为复式铺位处理，单个铺位开间42米，进深近20米左右；5）、五号楼平面分割解放街五号楼地块长度为18米左右，由于绸布店需要建在此处，占地100平米左右，长度为10米左右，因此解放街五号楼仅剩下了8米左右的开间长度，所以进行划分时，将其一分为二，形成二个街铺，单个铺位开间4米，进深11米左右，单个铺位使用面积44平米左右，一、二层作为复式铺位处理。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王27第四部分项目招商目标客户群体定位项目为株洲首个超大规模主题式商业步行街，整体经营以“主力大商家街铺”的形式进行，其中主力大商家涉及业态为超市百货、电器、服装、餐饮、休闲娱乐等。街铺的经营定位涉及业态为餐饮、服装、饰品、儿童用品、数码、手机、珠宝首饰等。因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分1、各类业态的品牌大商家主力大商家对项目价值的提升意义重大，因此对于品牌大商家的引进，以全国为单位，在全国范围内寻找各类业态合适的大商家进行洽谈，最终选择合适的品牌大商家以带动整个项目的销售以及后续的经营。2、各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者项目街铺及主力大商家的辅营区，以餐饮、服装、饰品等业态定位为主体，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。3、意向从事零售业的个人项目处于株洲最为核心的位置，是株洲城市的起源和商业的发源地，对众多意向从事零售业的个人将产生强大的吸引力，同时从事零售业成本较低，加上项目半年的免租期限，能极大的调动意向从事零售业的个人及下岗工人成为街铺经营的主力军。其中，根据不同的业态、不同的工程项目及经营定位，项目招商的目标客户也有所不同。各种业态的招商目标客户业态名称招商目标客户超市百货国际、国内范围内的品牌百货超市，如家乐福、新一佳、好湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王28又多、家润多、王府井百货、茂业百货等电器国内知名品牌商家，如国美、苏宁、大中等服装服装招商的目标客户又分两类，主题商城和街铺、辅营区。主题商城主要以全国知名的商家为主，例如深圳曼哈名店、女人世界等。街铺、辅营区主要以省内及本区域生产厂家、经销商、经营者，意向从事零售业的个人为主体餐饮国内、省内知名中西餐饮店，如小肥羊、火宫殿、上岛咖啡等；意向从事餐饮业的个人休闲娱乐主要针对省内知名商家，如金色年华、大中华歌厅等；本区域休闲娱乐经营者精品数码、电脑本区域及省内其他区域经营者珠宝首饰、眼镜国内知名品牌商家，如周大福等；省内从事该行业的经营者其他（包括小吃、小饰品、儿童用品等）本区域从事该行业的经营者及意向从事零售行业的个人各栋单体建筑招商目标客户定位工程项目名称招商目标客户空中街市作为整个商业步行街的主体部分，项目未来的窗口，业态丰富，整体定位为中档，因此租金相对较高。一楼定位为各类业态的品牌店（包括餐饮、珠宝首饰、服装、眼镜等），目标客户为省内及国内知名品牌商家；本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者；二、三楼定位为休闲娱乐区，目标客户为省内品牌商家；个体经营者；湘银大厦一楼定位为品牌电脑及数码专卖店，招商目标客户为省内经销商、代理商和个体经营者；意向从事该行业的个人；二、三楼作为商务配套，定位为中西餐厅，招商目标客户湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王29为省内及国内知名餐饮商家，如小肥羊、上岛咖啡等影视广场作为整个商业步行街的核心部分，经营定位为女人世界百货超市辅营区，根据其经营定位女人世界目标客户为国内知名女性零售品牌商家（如女人世界）；全国各地服装、饰品、化妆品生产厂家、经销商与个体经营者；百货超市目标客户为国际、国内品牌商家，如家乐福、新一佳、天虹等；辅营区目标客户为本区域相对经营者；意向从事零售业的个人商铺一商铺二商铺一负一层与商铺二一层为美食广场，目标客户为省内知名餐饮、小吃商家；本区域从事餐饮业的经营者；意向从事餐饮业的经营者。商铺一的二层与商铺二的二、三层为休闲娱乐定位，目标客户为省内休闲娱乐品牌商家及个体经营者商铺三一层为社区服务店，目标客户为本区域该行业的经营者一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼主要立足于周边中学、小学及居民日常消费，业态涉及餐饮、医药、文具、办公用品等定位为社区服务店，目标客户为省内各业态的经营者及本区域意向从事零售业的个人湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王30第五部分项目生意源分析项目作为株洲市首个集购物、休闲、娱乐、游玩于一体的大型商业步行街，其40万平方米的超大规模、40年不过时超前的建筑景观规划、以炎帝神农文化为主线、湖湘文化为环境塑造、以步行街品牌百货超市黄金搭档为经营基础，建成后将成为整个株洲乃至整个湖南的窗口及名片，其巨大的辐射力将涵盖整个湖南、波及全国。一、株洲市整体消费力及消费类别分析通过2002年度、2003年度株洲市统计局公布的城市居民生活消费性支出数据显示2002年，全市居民人均可支配收入7934元，按可比口径计算增长95，其中城镇单位在岗职工人平工资报酬12328元，比上年增长126。城市居民恩格尔系数为356，比上年下降09个百分点。城市居民生活消费性支出6252元，比上年增长10，其中食品支出2225元，比上年增长02；娱乐、教育和文化支出1113元，比上年增长2492；交通、通信支出741元，比上年增长677；居住支出692元，比上年增长501；衣着支出518元，比上年下降208；家庭设备用品及服务支出434元，比上年增长236；医疗保健支出368元，比上年增长792；杂项商品及服务支出163元，比上年下降533；2002年居民生活消费性支出比例交通、通信1185杂项商品及服务261居住1106娱乐、教育、文化1780医疗保健588衣着828家庭用品及服务694食品3558从2003年110月份株洲市统计局公布的信息分析，2003年前10个月湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王31累计人均可支配收入7358元，其中85来源于劳动报酬，居民人均消费性支出5641元，占人均可支配收入的767；在居民人均消费性支出5641元中食品支出1942元，占总支出的3443；娱乐文化教育活动支出1127元，占总支出的1998；交通和通讯支出668元，占总支出的1184；衣着支出526元，占总支出的932；居住支出526元，占总支出的932；家庭设备用品及服务支出384元，占总支出的681；医疗保健支出269元，占总支出的477；杂项商品及服务支出199元，占总支出的353；交通、通信1184杂项商品及服务353居住932娱乐、教育、文化1998医疗保健477衣着932家庭用品及服务681食品3443通过近二年的最新数据显示株洲市整体经济发展水平呈现良性发展趋势，人口平稳增长，人民生活水平不断提高，同时在消费领域，对于食品、娱乐、教育、文化、交通、通信、衣着等方面的消费占据了较大的比重。株洲市零售业态发展的空间和潜力巨大，市民消费力强劲。二、株洲市消费区域特性分析零售业就近消费是必然法则，同时根据商业中心的规模和吸引力等综合影响，决定了商业中心的核心辐射力，就株洲目前现有的零售商业格局情况分析东、南、西、北四个区域零售消费均存在着以下特性日常生活消费就近消费，本区域的休闲、娱乐场所，大部分为周边居民提供中低档的休闲、娱乐服务，多为同事或朋友一起喝茶、聊天等。以南区为核心的核心商业圈，对其它区域的消费者产生强大的吸引力，部湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王32分特色的休闲、娱乐消费区域，如七一路等，成为全市休闲、娱乐消费集中的区域。具体分析如下1、日常中低档产品、生活日用品一般选择就近消费，若周边拥有大型一站式商城或超市，则该区域将成为消费者经常光顾的地方；若附近没有，则对于生活日用品、急需品则选择小型超市或士多店、杂货店进行消费，偶尔会远赴大型综合型超市、商城进行消费。2、中高档产品、家用电器一般选择在大型商场进行消费，一方面由于大型商城中高档产品聚集，选择空间大；另一方面产品质量对消费者也有信心保证。3、休闲娱乐一般选择就近消费，但商务活动一般以城市的核心商圈、中高档休闲娱乐场所为主体，同时部分具有特色的休闲娱乐，成为全市休闲娱乐消费的核心。4、文体用品文体用品消费习惯主要分为二个方面一方面是就近消费，如校园周边的就近消费，另一方面是到专门的文体用品市场、书城进行消费，大型专业市场及书城成为面向全市消费的核心。5、核心商业区对消费者的吸引力目前株洲百货区域成为株洲的核心商业区，对整个株洲市的居民产生了强大的吸引力，吸引着旺盛的人流，形成了一定的商业品牌效应，并带动着周边商业的发展。全市四个区域的消费者，节假日、休息、工作之余，均将株洲区域作为购物、休闲、娱乐消费的主要区域，由此可以看出核心商业区对消费者的强劲吸引作用。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王33三、项目生意源分析1、整个株洲市消费群体是项目生意源的消费主体。从本项目的角度来看，项目位于株洲城市的起源和商业的发源地，商业基础雄厚，第一消费区域每年14亿大市场。同时为株洲最大的主题式商业步行街，一期10万平米超大规模，集休闲、娱乐、购物、游玩与一体，建筑风格体现株洲城市历史的发展独树一帜，环境景观系统以“炎帝”神农为主题，两大出入口紧邻株洲最为核心的交通枢纽，各主题广场的定期的活动推广等等独有的优势，必将使得项目成为株洲第一商业核心区，必将产生强大的辐射力，辐射整个株洲市每年80亿的零售消费大市场。此外，株洲市居民对项目情况了解，又占尽天时、地利，来本项目购物方便，同时集休闲、娱乐一站式消费与一体，良好的建筑和环境景观规划，让购物不仅仅是购物，让购物成为一种实实在在的精神和心灵的享受。因此，将是本项目消费的生力军，估计这部分消费者占整个生意源的80。2、长株潭、湖南省内其它区域的消费者，并波及全国该类消费群体，主要可以细分为以下几个方面商务人士（主要来自长株潭及湖南省内，部分全国）生意人（主要来自长株潭及湖南省内，部分全国）旅游群体（主要来自全国）且成为项目消费群主要是因为交通便利，以及株洲的优越的地理位置，众多的企业均在株洲设立有办事处和分公司，一方面出入商务往来的需要，另一方面项目以华夏始祖炎帝神农文化为主线，湖湘文化为环境塑造，其独特的规划，对上述人士形成强大的吸引力，成为商务往来、旅游的必逛之地。预计此类消费群占20左右；湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王34第六部分项目各部分租金策略一、项目各部分标准租金水平株洲目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对株洲整体商业情况的调查，以株洲现有的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、环境景观、大商家等利好信息，对项目价值的提升，以售价的年回报8的比例，确定项目各部分的标准租金水平，具体如下表所示项目各部分标准租金水平一览表工程项目销售面积（M2）定价（元/M2）租金水平（元/M2月）与株洲目前同类业态经营现状对比703722500150品牌专卖店的经营定位株洲百货目前同类业态目前租金状况达到130250元/M2月之间，项目以其独特的建筑及环境景观规划，株洲的老商业核心区域，基本以其60左右的租金入市，能够得到相应商户的认同。空中街市7008900060休闲娱乐的经营定位七一路为休闲娱乐最为集中的区域，租金水平基本在7090元/M2月之间，项目在环境景观规划上的强大优势，加上二、三、四层复式铺位的处理，60元/M2月的租金，商户能够承受。湘银大码精品店定位专业市场内部的租金达到近200元/M2月，项目街铺以80元/M2月的租金水平入市，且毗邻电脑市场，能够得到商户认同。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王36街铺66622000147内铺172812000806662000013317281200080影视大厦主题商城2394860057超市辅营区以及女人世界，与其同类业态相比，租金基本相当，但项目优越的商业位置，在建筑、环境景观规划上的强大优势，对租金有着一定的提升作用铺一869500033商铺二749650043商铺一、商铺二地理位置相对较差，通过项目整体的环境、景观规划，带来旺盛人流，同时通过绸布店历史古迹，美食广场的带动，以现有的租金入市，能够得到经营者的认同。免租期对商户也有一定的促进作用。107015000100商铺三1070800053一号楼1451200080二号楼19201200080三号楼11411000067四号楼5911000067五号楼1981200080社区消费为主体，租金基本和目前芦淞路现有租金水平持平，但由于二、三楼复式铺位的处理，同时项目建筑及环境景观规划上的优势，对租金有一定的提升作用。免租期对商户也有一定的促进作用。湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇世方物业成就铺王37二、项目市场培育期内租金优惠策略本项目的定价偏高，主要是以五年后的预期价值，所以在项目初期应从培育市场及正视市场现状，所以要采取短期让利的策略，同时为了达到良好的招商效果，吸引经营者入驻商业街降低市场培育期的风险，采取优惠租金的措施非常必要。针对项目实际的经营定位情况，建议项目各部分均免租半年。第七部分项目招商整合推广策略一、招商对象的差异性推广策略项目的招商对象依据经营定位分为四个主体部分第一部分超市百货、电器品牌大商家第二部分主题商城第三