银川清水湾·银税营业房概念性营销报告

1、 清水湾银税营业房概念性 营 销 报 告南进、北拓、西优、东控（近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局）市区下辖“三区两县”随着城市化的进程加快主要cld集中在金凤区据银川市统计局2011年5月16日公布的银川市2010年第六次全国人口主要数据公报：全市常住人口为199.3088万人，其中金凤区常住人口为28.26万人；辖区面积353平方千米，兴庆区面积828.26平方千米，人口67.83万人。西夏区面积1129.27平方千

2、米，人口32.93万人。一、银川市整体规划 二、银川市主要居住区划分目前银川城市发展主要集中在兴庆区、金凤区和西夏区形成了：艾依河贺兰山景观水系海亮国际社区；北塔湖二中片区；宝湖中片区；森林公园（清水湾）九中片区；火车站片区；华燕湖香溪美地片区；及七十二大连湖中海国际社区三、银川市主要商业区划分四、金凤区两大商圈前景分析4.1 正源北街商圈 金凤万达广场位于银川市金凤区正源北街与上海路交汇处，正源北街（金凤）万达广场为主体的新兴商业区，周边有多个大型高端社区，政府职能部门以及企事业单位总部和银川最大的安置区域-康居，项目周边有足够的人流量。而随着2010年年初大世界地产集团宣布将在瑞银财富中心

3、斜对面建设开发新的商业地产，随后新华百货宣布将入驻此地块。未来可以预见，以万达广场为主体的综合商业区域会成为银川另一个集中的综合商业片区。其商圈辐射南北面积1.5公里：东西达3公里。东到凤凰街、西至人民广场、南至黄河路、北至贺兰山路；成为银川市除新百独领风骚的又一繁华商业体地标。 4.2 拉普斯商圈 拉普斯水上购物城位于北京中路与清水大街交汇处，北京中路。拉普斯置业在此打造一个小型区域性综合商业项目，以嘉禾影院、北京物美、世纪金花三个商业项目构成。其主要正对于森林公园附近高端地产项目居住人群为主，打造一个高端的商业片区。因其无可扩展区域，其商业板块规模无法做大。5、 银川市城市商业网点规划5.

4、1 总体目标至2012年，银川市商业网点体系布局总体形成市级商业中心，区域商业中心和社区商业和市郊镇商业三个层级的规划结构。 城市社会消费品零售总额年均增长16，连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的28%左右。人均营业面积达到1.8平方米，营业总面积控制在170万平方米左右。5.2 社区商业概念 社区商业本着便民利民的宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和良好的商业环境，满足社区居民日常生活需求的同时，注重增强文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的服务功能。社区商业一般以一至两个中型超市（以生鲜食品为主）为中心，辅以

5、药店、诊所、美发、洗衣、杂货等。鼓励发展连锁经营，鼓励早餐工程进社区，大型高档社区还可发展集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性社区商业街。5.3 商业街（区）概念 商业街（区）是指各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是城市商业网点体系的重要组成部分，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光五大功能于一体，是城市商业的缩影和精华，一般街长200米以上，专业店20家以上。六、陶然水岸商业房概况、租金评判分析及业态分布：（由南至北依次为）领航小镇音乐餐厅 双层约1800 单层层高：净高3.6m（包括横梁及管道60cm）此处为水岸商业街最

6、南端别墅入口营业房裙楼，因其老板拒绝问询、故判断租金约60万/年。百渡千回音乐交友（酒吧） 双层约1200 单层层高：净高3.6m（包括横梁40cm）百渡千回酒吧营业时间为晚上，据调查路人说其装修独特，租金约50万/年。艾依城堡音乐酒吧 单层约600 层高：净高4m（包括横梁50cm）艾依城堡属于夜场酒吧会所，白天大门紧锁。据底层拉面馆师傅说其租金约为15-20万/年。爱购便利店（超市） 单层约160 层高：净高3.8m（包括横梁40cm）此处最早是渔人进港便利店，因先前经营不善、转让为爱购便利店。 租金约为4-5万/年重庆桥头火锅（餐饮） 双层850 单层层高：3.3m（已吊顶高度）重庆桥头

7、火锅经营时间较长，可能一签3-5年，目前租金18-25万/年。水岸人家（餐饮）双层400 聚鑫烟酒行（超市）单层30 尤萨（干洗店）双层120 单层层高：3.3m（已吊顶高度）租金约5-6万/年 租金约1.3万-1.8万 租金约4.5万-5万 揽香一品私房菜（餐饮）双层约1300 单层净高3.8m（包括横梁50cm）此处两年前是鹿鸣斋餐饮，现转让为揽香一品私房菜，装修奢华、菜品独特，租金约60万/年海港码头鲍翅楼（海鲜） 双层约1400 单层净高3.8m（包括横梁50cm）此处早先空置、现改为秦飞实业-海鲜鲍翅楼，营业时间一年多，租金由60万涨至70万/年。装修高端、奢华，在此就餐、彰显贵族。

8、秦飞实业鲍翅经营场所多处，可考虑招商至清水湾6.1 商业概况: 陶然水岸商业街餐饮主要以领航小镇音乐餐厅、揽香一品私房菜、重庆桥头火锅、海港码头鲍翅、老李兰州牛肉拉面、九九鸭脖、水岸人家（便民清汤拉面）；娱乐会所以百渡千回交友酒吧、艾依城堡音乐酒吧；小凤茶楼、云天阁茶楼；健身会所主要是青鸟瑜伽spa健身会所。社区配套超市主要是爱购便利（超市）、新百便利店、馨苑便利店、聚鑫烟酒行、世一堂大（药店）、尤萨健康干洗店等。6.2 房屋情况：基本全部为二层建筑，初始销售时多为挑空户型，由商家自己装修分层，单层层高多为3.4-4米之间，由于经营业态的不同，面积层高也有所不同，如酒吧、超市的层高多高于餐饮、

9、茶楼的层高。6.3 业态情况：陶然水岸商业街现营业商家共计19家，其中高端餐饮4家、拉面馆2家，辣鸭脖1家；超市4家，高档酒吧会所2家，茶楼2家，干洗店1家，美容健身2家，桌球俱乐部1家。6.4 经营情况：餐饮活跃时间为晚7:00-10:00点（主经营业态）；酒吧活跃时间为晚9:00-临晨1:00点（主经营业态）其它业态除受以上餐饮、酒吧时间段辐射外，基本为社区配套消费总结：陶然水岸为2006-2007年银川市金凤区高端畅销楼盘，所有建筑物均欧式风格。“渔人码头”商业街长300余米。环抱、内嵌式的街面设计可截留行人驻足观望、码头水岸为周边市民的提供休闲娱乐，加之此街以特色餐饮和主题文化酒吧为主

10、，为案名增加内涵、提升物业品质。是一条集餐饮、酒吧、健身、娱乐为一体的高档特色街区。七、吉泰润园商业规划分析与本案商业规划分析7.1 吉泰润园3期（xx商业街）暂未开发、商业街概念等均无。沿上海路与亲水大街交汇处艾依河景观水系向北吉泰润园商业街南部是1连3裙楼；主入口两侧为地上三层带阁楼商业。7.2 清水湾银税营业房规划面积本案位于亲水大街以西，贺兰山路以南，三一支沟以东，为ii-1#、2#商业楼、ii-11#会所。外墙材料为暖色石材、暖色面砖，淡黄色涂料。（1）、ii-1#商业楼：划分为a、b段，层数：3.5f，局部1f、2f、2.5f；建筑高度：14.45m,建筑面积：a段为1355，b段

11、为4176，合计为5531。（2）、ii-2#商业楼：划分为a、b段，层数：3.5f，局部1f、2f、2.5f；建筑高度：14.45m；建筑面积：a段为3432，b段为3037，合计为6469。（3）、ii-11#会所：层数：3.5f，局部3f；建筑高度：14.45m；建筑面积：2200。7.3 清水湾银税商业项目经济技术指标 项 目数量单位商业总建筑面积12000平方米规划地上停车位85个配套会所建筑面积2200平方米清水湾规划居住人口1020户7.4 主要建设条件及标准(1).通风、排烟：排烟管道的截面标准尺寸为800mm400mm； 本案为400mm300mm？(2).供水及水压标准：本

12、案水压不足3kg，上水管为40、32mm;下水管为110mm？市政供水及水压标准：水压不低于4kg，上水管不低于50mm；下水管不低于150mm）(3).雨水、污水排放：必须满足并保证银川市强降雨排涝及污水排放的标准？有现状dn2100毫米的雨水管线和dn1800毫米的水管线，可以就进排入。(4).供电及配电系统：300kw三相动力电，开关额定电流为600a；(5).供电：用双路供电，变压器容量为8000千伏安。(6).供气：通过天然气中压管向区内送气。(7).宽带：宽带入户。7.5 商业形态以酒吧、餐饮为主的使用功能建议（1）半地下室使用没有充分利用，如果能把排水问题解决，可作为地下厨房比较

13、合理。建议解决排水问题（采用潜污泵）。（2）2#楼a段营业房没考虑厨房位置，相应的烟道、天然气管线、开关、插座位置无法确定。建议将厨房位置设在半地下室，相应的排烟道、滤油池、天然气管线、电器开关、插座等位置均应考虑，采用潜污泵集中排水。（3）2#楼a段e轴处、轴区域的卫生间，总高4.8米，一层上部空间较大造成空间浪费。建议一层上部2.4m标高处增加杂物间，排水管道靠墙安装。（4）2#楼a段封闭楼梯间墙体是否砌筑？ 按原设计施工。 （5）2#楼a段轴处露台影响16#楼住户的私密性，如何处理？建议将二层e轴轴区域的门取消，改为c-4(居中),轴露台改为不上人屋面。三层e轴轴区域的门取消，c-4a改

14、为c-4(居中), 轴露台改为不上人屋面。（6）2#楼a段一层e轴轴楼梯布局不合理，楼梯占据空间太多。 建议取消e轴轴处楼梯3。(7) 半地下室1.500与0.000处分隔墙设计为栏杆，现场砌成砖墙。作为厨房使用功能的，建议保留现场做法（由设计院补下设计变更单）、而且在f轴处无窗的开间应考虑设置窗户；如果不作为厨房使用的，按原设计施工仍在f轴处无窗的开间考虑设置窗户。(8) 消防通道内南墙上留设的电器箱体预留洞与修改图不符。 由施工单位返工重做。(9) 考虑营业房门前车流走向及停车位的设置。八、对本案社区商业形态、规划定位的建议8.1从前期规划、定位的角度考虑：商业物业容易受一些条件的限制，一

15、定要根据项目自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出社区商业的定位。社区商业成熟的运作方法是越早规划、定位越好。在项目开发的同时，对社区商业前期进行调研，确定基本定位后报批、设计，策划可能有的行业所需要的配置，在硬件上做预留，如餐饮的排烟、排污、隔油、化粪池等，方便用家的选择和使用，减少区域市场上商业物业的无效供应。这样，确定的社区商业经营内容，包括范围、商品、风格等，很容易与客户需求相吻合。8.2 从经营管理的角度考虑：社区商业一定要有自身的造血机制，才能够自己长期的经营下去。不依靠外界的援助，尽管是微利，也能维持自己的生存，这才是规划中首要考虑的问题。因为在当时解决了配套面积问题，而

16、没有考虑到的东面临亲水大街400米林带人流、车行进出的问题，本身社区商业配套应该说是不完善的。可能大家都认为社区商业主要是为社区居民服务的，我并不反对。但从市场角度，还要考虑商业自身的发展问题。如果有可能，应该尽量接纳社区外的客户，扩大营业额，扩大生存空间。如社区足够大，可以仅限于社区服务，但从银川商业目前发展情况看，商业配套更好的还是在临街的位置上。不仅为社区居民服务，也要为外界客户提供服务，二者兼顾，为社区商业创造一个良好的生存空间。8.3 从投资者的角度考虑：商业类型要根据项目自身的特点及周边的环境来确定，在社区商业的买家未知的情况下， 社区商业设计风格的灵活性便显得格外重要，起码要方便

17、投资者进行改造。另外，在社区商业建造的过程中，要注意保留充足的车位；底商的层高要高于普通住宅，米以上比较理想；两层或以上的底商，要预留室内楼梯；层与层之间的贯通要灵活；最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，要充分保证业主的私密性 商业部分是划为建设成本的、并满足社区居民生活配套，这部分要说大也大，说小也小。我个人觉得应该在规划时就把工作做好，满足多种业态需要、设计合理；而不是在建设中才翻来覆去的调整。调整的过程对整个社区商业的尽早的交付使用是不利的，对居民的服务也是不利的。从公司的角度考虑自身的形象，考虑项目整体的效益，是希望同步交付使用，也便于居民的入住。当然、如果“滞后交付”的

18、一部分项目是为了省钱或投机取巧。那么，我们作为正规的开发商、讲诚信的开发商，一定是要把商业配套做在前头，才能达到提升住宅（集团）品质、倡导住宅引领生活的典范。8.4 利弊分析：人流就是商机，地理位置的好坏对临街商业的价值影响是至关重要的，该区域人流状况和商业氛围决定了临街商业的成败。本案东边距亲水大街有近400米的茂密绿化带阻隔，无水系。项目东侧仅有一处施工通道通向亲水大街，商业部分仅能满足社区业主消费，无法对过往行人及周边造成吸引，要想让此商业街聚揽人气、面向大众化，因以大众化商品为主，消费强调随意性和选购性消费理念。所以临街绿化带商业街业态定位可以多种多样，不必拘泥于具体业态的定位上，只要

19、解决好主力店、次主力店的问题，即可自然成市。同时招商先行、与大型超市百货、知名餐饮连锁及风格酒吧洽谈使用面积。会所商业主要从提升项目形象出发，不以盈利为主要目的。建议租赁经营，考虑经营户。九、社区商业业态定位及招商策略9.1 社区商业的经营结构，一般按照购物40、餐饮30和其他服务 30的比例进行设置。不同社区可根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有所差异。 9.2 为使商业街更具活力，招商原则应避免同业竞争，促成互补经营。当然，这样做需要考虑不同业态的商业特点，比如超市、胶卷冲洗店、音响、洗衣店无需重复，而美容美发、餐饮则可根据档

20、次、特色为居民提供多种选择。 9.3 经营模式 商业街前期尽量避免店铺出售方式的弊端：购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家，并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后，常常会出现经营无序的后果，使社区商业徘徊在低品位无序的状态下，不利于提升社区品质和形象。 9.4 不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。社区商业街的建设对小区的形象、配套和人气、一二期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区

21、的品质。 总结：社区商业经营要达到提升社区品质和形象、整合提升房地产企业品牌、形成良好口碑乘数效应的目的，统一规划、集中管理是必要条件，放水养鱼（先租后售）或只租不售是充分条件，而必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售。 9.5 放水养鱼、先租后售 放水养鱼：可先在公司（集团）层面发起优质社区商业联盟，把有益于发展社区商业的商家（包括投资者与品牌经营商家）组织起来，签署框架合作协议（借鉴订单商业地产经营模式）。再根据各项目规模、位置及业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许23家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺外装修风格有一定要求。先租后售：即通过先期放水

22、养鱼将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。 9.6 优良资产、只租不售 任何行业的发展都有其发展周期，不可能一直快速发展，也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期，有魄力囤积一些优良资产，以获得长期收益，保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性，这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。如建发集团、民生地产

23、，就是非常典型的开发与经营相结合的企业运行模式。 随着城市居民生活水平的提高和城市化进程的发展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果（完整的社区商业规划和经营控制，带动的不仅仅是项目首期商铺的销售或租金上扬，更为大盘开发的三期以及企业开发的其它项目社区商业规划与招商的顺利进行打下基础，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用），还能为企业带来不断增值、稳定的现金流，随着优质资产的积累为企业项目运营、融资提供了必要条件。 十、营销策略10.1营销指导思想(1) 采

24、用以住促商的营销策略考虑到8月底银税交房量较大，住宅的消费将对项目商业（尤其是社区商业部分）的销售产生利好刺激，因此建议采用提前招商的销售策略，通过主力店、次主力店的招商，在整个交房过程中能明确哪些知名品牌餐饮已签约入驻清水湾，以达到银税及一期别墅业主获知社区商业的便利性，为即将入驻的业主达提供了购物、餐饮、娱乐的方便。在水尚开盘推广的同时、宣传此商业街招商业态定位，为等候购买水尚的业主埋下伏笔。(2) 差异化营销商业街是一种新型的商业形态，具有良好的发展潜力，上海的南京路、北京的王府井都是这种商业形态的代表，商业街的发展，符合市民消费心理的趋向，它具有商城目标性购物所无法比拟的优势，在城市发

25、展中，市民对休闲文化趋向性正逐步强化。因此，商业街是城市发展的代表，拥有最可逛的资本，是周末休闲购物的最佳去处，是人潮钱潮汇聚的地方。通过商业街的定位，强化与其它商业形态的差异，凸县沿街店的优势。利用市场时机的角度考虑，应该尽早入市。社区商业服务于小区，受市场大环境的影响小，可随住宅同步开发、同步推广。10.2商业部分命名由于商业体量较大，推广周期长，不适合以住宅名称进行推广。为体现商业特色，提升商业形象，促进商业销售。建议对商业部分命名。1、建议名称xxx商业大道？该名称恢弘大气，充分体现了商业项目的规模和沿街店、商业街的特点；易于传播和记忆，无形中提升了项目的商业形象；清水湾住宅区是银川市

26、亲水大街与荷兰上路交汇处的繁华商业区域，利用与未来阅海湾中央商务区的相关性，凸显商业街区价值；2、备选名称清水湾商业街与住宅项目名称有机整合，便于协调传播；商街体现项目的规划特色和商业价值；10.3概念定位1、核心概念组合型财富商铺财富组合、价值翻番！投资户买铺=租金收益+升值收益+回购保障经营户买铺=经营收益+升值收益+回购保障招商经营、投资多种置业方案： 财富方案a：单独购买商业街一层门面，适合经营药店、商超、西式快餐。一层售价9160元/平米，该区域门面房按16元/平米/天的租金价格计算，5年便可收回投资款（50%首期款），10年收回总房款，年回报率高达10%； 财富方案b：一层、二层组

27、合购买，形成复式店中店格局，一层规划门厅，二层用于营业。适合经营餐饮、西餐和酒吧。二层售价8900元/平米，按该区域二层平均租金0.8元/平米/天计算，4年便可收回投资款（50%首期款），8年收回总房款，年回报率高达13.5%； 财富方案c：单独购买二层，适合餐饮、娱乐等经营户直接购买，用租房的钱买房，4年收回投资，8年尽赚一间商铺，投资经营双收益；财富方案d：购买社区商业，适合经营便利店、餐饮、诊所、银行、书店、干洗店、影音店、美容美发。一层售价11600元/平米，按20元/平米的租金价格计算，4年半便可收回投资款（50%首期款），9年收回总房款，年回报率高达11.1%；适投资户和经营户购买

28、，无论是投资还是经营，收益都十分可观。2、区位概念旺地掘金，势在必得xxxxxxx商业大道3、投资概念投资10万净赚100万，百万富翁不是梦怀抱摇钱树成就财富颠峰，购买组合型财富旺铺就等于拥有了一棵摇钱树，您不但可以每月收取高额租金（可以委托我公司出租），还可以享受升值带来的巨大财富收益。按最低10%的回报率计算，您在未来50年的产权年限可获得10倍于投资（50%首期款）的巨大收益（投资10万净赚100万），如果在加上升值收益，您获得的财富将大大超乎您的想象；4、规划概念 三大商业主题，六大商业功能全面整合某市商业版图三大商业主题：精品商业街、酒吧会所、社区商业；六大商业功能：酒吧、餐饮、娱乐

29、、休闲、观赏、旅游；间间门面房、户户沿街铺集酒吧餐饮文化、娱乐会所、休闲购物、景观观赏、海洋馆旅游于一体的大型商业街5、形象概念鲤鱼跳龙门，财富要翻番 金龙门、红鲤鱼，大富大贵买旺铺 6、价值概念 投资首选门面房，经营就在商业街 投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工 10.4媒体策略1、印刷品-海报：派发；-dm：目标投递；-认购书：标准文本，体现企业形象；2、np（报纸）-某市报：报纸广告投放主体；-克拉玛依石油报：配合投放；3、cf（影视）-vcd宣传片：主要内容包括项目功能介绍、商业规划、投资价值分析，主要在销售现场使用，配合宣传资料向客户发放；4、户外同住宅项目；5、工地包

30、装同住宅项目；10.5阶段性推广策略商业项目的阶段性推广与住宅阶段性推广有机整合，预热和认购期晚于住宅项目，防止项目推广过早暴露给竞争对手；开盘发售期集中在9月份，以充分争取时间机会，乘竞争对手未防备时快速达到销售高潮。整个推广与住宅推广相比，更加强调短、平、快。1、 筹备期同住宅方案2、 预热期时间：2012年9月28日11月28日推广目的：全面传播项目的规划特色及功能定位，强调新型商业形态的商业价值，并在传播中给商业街注入商业概念；同期配合ds推广；主要工作：新闻报道；海报派发；来电统计及来客接待；电话回访；媒体应用：海报；户外广告；影视新闻；报纸广告； 新闻主题：投资需要选择，敬请关注第

31、五商业大道投资10万，10年净赚100万3、 认购期（契合房车生活文化节）时间：2013年3月1日5月1日；推广目的：认购信息发布、项目概念阐述、系列广告传播，全面传播商业项目的投资及经营价值，强调其商业的特质及不可复制性，形成认购高潮； 主要工作：公关活动；海报派发；系列广告；认购促销；媒体应用：报纸广告；户外广告；海报；看板；传播主题：旺地掘金，势在必得“第五居民区，第五商业大道”(举例暂案名)投资10万净赚100万，百万富翁不是梦三大商业主题，六大商业功能全面整合某市商业版图间间门面房、户户沿街铺集购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游于一体的大型商业街配合活动：1）活动主题商业项目投资与经营价值分析报告会暨首期登记客户交流会2）活动目标与意向客户强化沟通，加深客户对产品认知，提升购买信心；借分析报告会全面阐释商业街规划特色及投资经营回报；以专家的口吻对项目作专项推介，增强权威性及可信性通过现场热烈的气氛，促进客户预订3）活动内容邀请市主要领导讲话并参与座谈；邀请对商业街有丰富经验的讲师对商业项目投资及