龙湖营销策划方案 --

1、龙湖营销策划方案 - - -精选公文x- 龙湖营销策划方案 篇一：龙湖营销策划汇总方案 二七年十二月二十日 目录 - 一、项目介绍-龙湖三千里-2 二、营销宏观环境分析-8 1、市场环境-9 （1）宏观政治、经济环境分析-9 （2）成都房地产市场环境分析 -精选公文x- 1 -精选公文x- -12 2、市场走向-20 三、竞争分析和竞争策略-24 1、龙湖三千里竞争分析-25 （1）建设路片区房地产市场竞争分析-25 （2）部分竞争楼盘介绍-28 （3）龙湖三千里SWOT分析-39 2、基本竞争策略-精选公文x- 2 -精选公文x- -45 四、市场定位-47 1、市场定位-48 2、目标市场

2、及其客户群分析-48 五、营销策略-50 1、定价策略-51 2、市场营销渠道策略-56 3、市场营销促销组合策略-精选公文x- 3 -精选公文x- -64 （1）广告策略-64 （2）营业推广策略-72 （3）人员推销策略-74 4、其他新营销策略的运用-76 六、工作总结-80 第一章 项目介绍-龙湖三千里 - 因为这次调查， -精选公文x- 4 -精选公文x- 知道了了龙湖，结识了三千里， 三千里一期开盘当天热销800多套房子， 于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。 The next 项目介绍-龙湖三千里 类型:普通住宅. 建筑类型:高层 项目位置：成华区二环路东二段5号

3、开发商：成都龙湖锦华置业有限公司 售楼电话: 028-* 一.龙湖简介 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名。 龙湖凭借一贯的创新精神及专业开-精选公文x- 5 -精选公文x- 发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。 公司理念 经营理念：善待你一生 企业精神：志存高远，坚韧踏实 企业产品观：不卖我们能造的

4、，要卖人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。 二.综述 龙湖三千里，龙湖x年出品。位于二环路与建设路金十字路口，与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深处，闹中取静。享受片区商业配套的繁华和便利的同时，又远离尘嚣，是片区内最宜居家之地。 龙湖三千里，是城东首个兼具室外泳池、室内恒温泳池、壁球馆的人文社区；牵手国际大师，用别墅景观标准打-精选公文x- 6 -精选公文x- 造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然通风，让小户型享受豪宅景致。 三.详细参数

5、（1）建筑参数 建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。 所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。 在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。 采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。 （2）面积户型：80-160平米全新户型，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何-精选公文x- 7 -精选公文x- 黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。主力户型：80-120 （3）装修标准：公共部分精装修 （4）配套设施：城东首个

6、兼具室内泳池 壁球馆的人文社区）。 豪华高雅的会所；双泳池配置：室内恒温泳池+ 社区景观融为一体的室外热带风情泳池。 太极晨练场、儿童游乐场、观演台、爱侣园、回声园 （5）绿化率：大于等于40 （6）容积率： （7）车位：1548个 总户数:2697 （9）物业管理费：2元平方米（一户一价） 2总价；56万万 3付款方式：首付三成（20年） 篇二：龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全 龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全 本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供 内容简介 该资料是由余源鹏老师亲自收集整理国内最全最新的龙湖地产管理制度和龙湖房地产营销策划方案

7、及龙湖研究报告资料，特别是x到x年龙湖地产的资料。内容涵盖龙湖好望山、龙湖滟澜山、龙湖源著、龙湖时代天街等多个龙湖地产项目分析。 本资料包括龙湖地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产企业必备的参考资料，是房地产开-精选公文x- 9 -精选公文x- 发企业老板和高层管理人士必买资料。 该资料更新至x年，资料收集成本上万元，且使用价值无限，保证全国最全最新，仅售200元。 内容文本格式 该资料内容文件均为Word、PPT、PDF、Excel、TXT格式，可自由编辑、修改、复制、粘贴。你只需将光盘中的内容拷贝到电脑、手机、MP4等设备中，即可随时随地

8、，轻松学习! 部分资料目录 南京江宁九龙湖项目市场简析.rar 淮南龙湖路项目发展战略与物业发展建议.rar 淮南龙湖路项目终期沟通问题反馈发展战略与物业发展建议.rar 龙湖成都精装修房市场分析报告-165页-易居.pdf 龙湖与万科房地产发展对比报告_ 金辉集团对标企业监测报告_龙湖_绿城_远洋_13页.pdf 上海房地产项目考察总结报告_55P_龙湖好望山_金地艺境_上尚缘_泰晤士小镇.ppt 深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案.rar 46页-精选公文x- 10 -精选公文x- 重庆龙湖北城天街策略.rar 16页.rar 龙湖佳苑商业部分营销方案.rar 35页 万科-竞争对手分析-分

9、析龙湖- 万科_中海_金地_龙湖_绿城_万达等地产公司战略报告_140页.pdf 万科_研究龙湖地产_龙湖的启示_ 万科_竞争对手分析.分析龙湖_37P_展示区_标准动作.ppt 万科龙湖房地产项目绩效体系考核总体框架报告_13页.pdf 万科龙湖标杆企业战略及执行力研究_13页_市场分析_发展策略_控制指数_能力结构.doc 上海龙湖_艳澜山项目结构优化专题汇报.ppt 上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告- 上海龙湖滟澜山案例启示_文化的浓缩_营销的极致演绎 上海龙湖滟澜山西班牙组团规划建筑设计方案-41个图.rar -精选公文x- 11 -精选公文x- 世纪瑞博-龙湖香醍漫步Mini别苑推

10、广- 世纪瑞博_北京通州龙湖蔚澜香醍推广策略报告_143p_x年_别墅_低密度_托斯卡纳_营销策略.ppt 世联-成都龙泉国地东湖湾5200亩项目整体营销报告 世联-淮南新世界置业龙湖路项目整体定位与发展战略-65页.pdf 世联_北京龙湖西苑四合院豪宅项目整体定位及物业发展建议_204p_龙湖_案例借鉴.pdf 世联_北京龙湖西苑项目商业部分专题研究_97P_龙湖_案例借鉴_物业发展建议.ppt 世联_四川成都龙泉国地东湖湾5200亩项目首次沟通_112P_案例借鉴.ppt 世联_安徽淮南新世界置业龙湖路项目整体定位与发展战略_65p_案例借鉴.pdf 世联_芜湖红星美凯龙项目市场研-精选公

11、文x- 12 -精选公文x- 究营销策略总案_151PPT_x年8月.ppt 世联_龙湖产品细节研究无锡滟澜山_ 中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报- 中原_南京卧龙湖国际社区营销企划报告_231p_美式小镇_销售推广策略.ppt 中原_大平面豪宅研究专题_83p_案例分析_龙湖唐宁one_星河湾_世茂滨江花园_盘古大观_贡院六号.pdf 中原_宁波开元_九龙湖畔开盘价格建议及销售执行策略_ 中原_浙江宁波九龙湖别墅项目营销策划提报_103P_品牌策略_推广策略_广告策略_媒体策略_活动策略.ppt 中原_重庆龙湖春森彼岸项目概括_82p_x年3月_滨水建筑群_大盘_产品分析.ppt 中原建

12、筑中心_解读龙湖滟澜山产品_ -精选公文x- 13 -精选公文x- 中国房地产标杆企业研究万科龙湖_ 中海_重庆国际社区龙湖时代天街项目个案分析研究报告_35页.ppt 云南昆明龟龙湖公园项目建筑规划设计汇报_150页.pdf 伟业_四川成都龙泉皇冠湖项目策划报告_54P_项目分析_产品建议.ppt 伟业_鑫龙汤逊湖项目营销策划代理提案_182PPT_ 伟业顾问-成都龙泉皇冠湖项目策划报告- 克拉玛依龙湖佳苑全程案例-合胜地产多个DOC 龙湖佳苑商业营销方案.doc 龙湖佳苑园楼书文案.doc 龙湖佳苑整和营销方案.doc 克拉玛依龙湖佳苑商业营销方案-合胜地产35DOC 龙湖佳苑商业营销方案

13、.doc 全策行_深圳龙华清湖村项目地块属性定位报告_132P_区域研究_土地价-精选公文x- 14 -精选公文x- 值_项目定位_半里社区.ppt 北京龙湖-花盛香醍别墅项目营销报告-132PPT-x年.ppt 北京龙湖唐宁房地产营销策划方案_72P_景观尺度_建筑风格_样板间效果图.ppt 北京龙湖房地产项目企业执行战略研讨报告_99页.ppt 北京龙湖滟澜山别墅产品定位营销分析报告.ppt 北京龙湖滟澜山别墅项目广告推广总结报告_97P_核心价值_品牌深化_产品定位.ppt 北京龙湖滟澜山的细节研究_ 北京龙湖滟澜山项目营销推广方案_64P_别墅_项目定位_形象策划_价格策略_广告推广.

14、ppt 北京龙湖花盛香醍项目创意提报_58p_中央商务区_广告推广方案 北京龙湖蔚蓝香醍项目研究_8p_别墅_产品规划.pptx 北京龙湖西小马项目工程管理营销-精选公文x- 15 -精选公文x- 策划启动会资料_127页.ppt 北京龙潭湖国家体育产业园项目策划_148p_x年_规划设计方案.pdf 南京东方龙湖湾房地产项目营销代理方案-132页.rar 南京中粮九龙湖营销策划案_105p_新古典主义_销售活动策略.ppt 南京五矿_东方龙湖湾二期湖语山项目推广方案_90PPT_x年.ppt 南京江宁龙湖湾西湖苑项目营销策划报告_145P_别墅_产品定位_推售策略.ppt 南京龙建置业东方-

15、龙湖湾项目营销策划报告_157页_垠坤.rar 博思堂_江苏苏州九龙仓金鸡湖别墅项目营销策划报告_145P_住宅市场_项目定位_推广策略.pdf 博思堂_西安龙湖香醍国际社区推广创作案_45p_x年_洋房大社区_营销策划方案.ppt 合富辉煌_北京及上海市龙湖滟澜山案例启示录_51P_案例分析.ppt -精选公文x- 16 -精选公文x- 合富辉煌_湖南株洲盘龙生态社区商业前策报告_96p_x年7月_调查分析_招商策略.ppt 同致行_郑州正商龙湖项目前期定位策划思路_154p_郊区低密_规划设计.ppt 四川广元房地产项目龙湖样板房营销推广提案_48页.pdf 四川重庆龙湖人力资源管理企业标

16、杆解析培训教程_95页年.ppt 四川重庆龙湖体验区项目景观建筑规划与精装修设计报告_89页.ppt 四川重庆龙湖地产项目物业管理及营销案例研究_96页.pdf 天启开启_江苏南京江宁宝润九龙湖项目营销策划报告_195页.ppt 太原市龙潭湖房地产项目策划方案-49PPT-x年.ppt 安徽巢湖聚龙巢湖车站项目建议书_62P_市场分析_开发策略_项目定位_推广建议.ppt 安徽巢湖聚龙巢湖项目建议书- -精选公文x- 17 -精选公文x- 安徽芜湖美食街城市商业综合体二期项目定位探讨_132P_毓龙堂_案例借鉴_发展建议_总部基地.ppt 宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价 宝龙郑州龙

17、湖南区房地产开发项目初步财务评价_14页_财务分析.doc 山东枣庄东湖龙城项目营销策划报告_144PPT_x年.ppt 山东烟台龙湖葡醍海湾项目成功模式案例分享报告_18页_x年.ppt 山东龙湖原山景观示范区市调报告_16p_x年_研究分析.pptx 山西太原市龙潭湖房地产项目策划方案_49P_营销推广.ppt 广州湖滨大厦龙湖大厦销售建议书-27JPG 广州玖龙湖别墅项目营销案例研究_29页.ppt 广州龙湖嘉定新城项目市场推广建议_63P_别墅_英伦风情_创意阐述.ppt 思源_龙湖地产相关产品研究分析_242P_产品卖点_蓝湖系列_典型楼盘_成熟园林.pdf 成都龙湖房地产销售售楼处

18、_样-精选公文x- 18 -精选公文x- 板房选址意见书及开放计划节点_ 篇三：龙湖别墅营销策划书 成都龙湖悠山郡二期x年下半年营销策划书 目录 摘要. . . (2) 一、项目介绍：. . (2) 二、市场分析：. . (3) 1、行业分析. . (3) 2、消费者分析. -精选公文x- 19 -精选公文x- (4) 3、竞争分析. . (4) 4、地域分析. . (4) 三、SWOT分析：. . (6) 1、企业营销优势. (6) 2、企业营销劣势. (6) 3、企业营销机会. . (7) 4、企业营销威胁. -精选公文x- 20 -精选公文x- (7) 四、营销目标：. . (7) 五、

19、目前营销状况分析：. . (7) 六、营销策划：. . (7) 1、服务环境. . (7) 2、产品策略. . (8) 3、价格策略. . (8) 4、促销策-精选公文x- 21 -精选公文x- 略. . (8) 1、产品组合. (8) 2、产品广告. (8) 3、公共关系. (8) 七、小结：. . . (9) 摘要：龙湖是致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。它创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员-精选公文x- 22 -精选公文x- 工4000

20、多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 从x年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至x年10月，

21、公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。 -精选公文x- 23 -精选公文x- 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立17年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。 随着成都龙湖长桥郡的巨大成功，龙湖开始了它又一个全新的项目龙湖悠山郡。成都龙湖悠山郡紧邻长桥郡，位于成都牧马山的中央别墅区，悠山郡团队在x年末，x年初已经实现了悠山郡的一期销售，应市悠山郡加推了二期，目前销售状况良好，今在成都龙湖悠山郡取得辉煌的时候，居安思危，抒写x年下半年营销策划。 一、项目介绍： 成都一直对区域历来就有的说法是“南

22、富西贵”，在整个西南面拥有最好的医疗，教育，娱乐，配套资源，毫无疑问也是整个城市总体发展的方向。成都龙湖悠山郡整个项目位于成都重点发展的天府新城的核心位置，在项目东北面试目前城市的CBD中心天府广场核心区。该区域目前规划和建设有17家五-精选公文x- 24 -精选公文x- 星级酒店和33个大型的商场，其数量已经超过了现在三环路以内所有酒店和商场的总和，离我们项目也仅仅需要15分钟左右的一个车程。在项目西北面是空港经济区，目前的双流国际机场时整个西南地区重要的航空枢纽，能够满足高端客户较为频繁的商务出行需求。离我们的项目也只需要10分钟的车程。该项目是龙湖全集团规模最大的1个纯别墅项目，总规模2

23、920亩，是长桥郡的倍，相当于5个浣花溪公园，是未来4年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目。它是成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；项目和建设用地为景观用地两个部分，2920亩里面，龙湖用超过2000亩土地，投入超过5个亿来打造包括：山地体育公园、森林果园、自然原生态景观、湿地景 观、生态湖景和龙湖苗圃基地等超大面积、多种功能的景观环境，把别墅区完全融入到大自然中；而只用了920 -精选公文x- 25 -精选公文x- 亩建设用地建房，3亩地，2亩来做环境，不到1亩用来建房。当然，如果每亩按300万地价算，这块2000亩景观用地就值60多个亿。特殊的地理位置和山地

24、别墅的打造方式让悠山郡成为全成都所有别墅项目当中，户均视野最开阔的别墅。悠山郡分为8大别墅组团，从最高3号地块到最低5号地块，高差达到88米，间距达80米-200米间，各地块有大有小且都处于较高处，被低处2000亩景观环绕，如果说这景观是一片绿色的海洋，那各地块就像是绿色海洋中的小岛，形成了超过12里长的绿色海岸线，所以有客户笑称说我们这个别墅也是岛居别墅。而其别墅本身依坡而建、层层退台，前后高差错落形成了良好的观景效果和视野感受，最近的地方1-2百米，最远的地方可以看到几千米远，非常奢侈，就算放到一些高层项目中，也是望尘莫及。 二、市场分析： 1、行业分析 -精选公文x- 26 -精选公文x

25、- 随着中国房地产行业的发展，房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展，但，就中国排名前20的一线房企中，几乎没有将别墅作为主打业态的，除了龙湖。我们的品牌开发商们似乎更偏爱高层建筑。原因除了别墅受众范围窄，难以通过大规模热销来实现资金高周转外，其择地要求、规划工序、建筑难度、景观铺设等方面都大大高出高层建筑。有专家透露，一套高层房屋，从开发到交房，期间的主要经手人一般为25人，而别墅需要达到100人以上。而龙湖地产显然就有这个本事。除成都和重庆外，每进驻一座城市，别墅项目都无一例外地被龙湖安排打头阵，用以敲开当地市场，制造影响力和塑造品牌口碑。而每一次龙湖别墅都以司空见惯的热销向不同城市有山有水，有坚

26、固的钢筋混凝土墙体，那是别墅但不一定是别墅生活。超过1000组别墅意向购买者将他们心目中的别墅描绘给了“别墅世家”龙湖，龙湖地产在已经于其他城市大获成功的产品基-精选公文x- 27 -精选公文x- 础上根据这些需求作更深层次的优化，创造出成都人独一无二的别墅生活样本“悠山郡”。买别墅一定要买大盘，龙湖17年的别墅经验发现，相对于其他住宅，别墅类产品的入住率要低一些，而楼盘规模越大，所有配套会越完善，更重要的是入住的人数和社区氛围会更好。所以龙湖在长桥郡之后，深耕牧马山，再次开发规模更大的悠山郡。因为大盘意味着话语权，之前的龙湖长桥郡代言了牧马山别墅的最高端开发水准，那悠山郡将代言牧马山别墅最高

27、标准的居住感受。话语权带来的市场关注度、地标感和定价权、对于大盘的业主所带来的是非凡的精神享受和物质收获。 2、消费者分析 随着我国人均国内生产总值快速提高，居民消费能力增强，消费水平和层次提高，居民对别墅业态产品的需要增加，为别墅市场的发展提供了空间。其次，成都人喜欢休闲，喜欢享受生活，而别墅正好对了成都人的口味，追求高-精选公文x- 28 -精选公文x- 品质生活的成都人给了悠山郡无限可能；最后，随着牧马山别墅市场的兴起，牧马山纯别墅社区的名声也越来越大，吸引的顾客群贯穿成都南北东西，主要也西门，南门的顾客为主。 3、竞争分析 随着牧马山别墅市场越做越大，越来越多成都本土的和像龙湖一样全国

28、知名开发商入住，可谓是风声水起，各开发商各有特点，有独栋，独院，联排别墅，各种业态，各开发商策略各有侧重，竞争异常强烈，但，别墅市场就是这样，市场就在那里，有的大有可为，有的大盘却豪无所为。 4、地域分析 2001年，牧马山的别墅时代正式开启。x年，随着政府对城市规划的南移，牧马山的土地被规划成：容积率均在上下的低密度用地，主要开发别墅；牧马山也因此成为了成都最主要的纯别墅区域。随着中航云岭等项目不断推出，牧马山的别墅市场越来越大，影响力也-精选公文x- 29 -精选公文x- 越来越大，x年龙湖长桥郡面世传达出信号牧马山正式迎来了属于自己的高端标杆之作，确定了其成都高端别墅板块的地位，至今无可

29、动摇。 那么，既然长桥郡获得了成功，能不能做与长桥郡同类的顶级独栋呢？龙湖指出，长桥郡成功，其中一个必要条件在于规模不大，数百户的供应量足以收纳“顶级小众圈层”中的部分人物。但悠山郡体量是长桥郡的倍，这决定了悠山郡一定是大众需求。而报告显示，更多受访者买别墅是为了居住，一是认为一味求大没有必要，二是并不愿意将上千万资产投进一套居所，在他们眼里，四五百万足矣。因此，悠山郡没有条件成为第二个长桥郡。 经过反复论证，悠山郡选取了龙湖在北京等地大获成功的“香醍漫步”产品线：具有类独栋性质的独院别墅。同时，悠山郡还在香醍漫步的产品基础上，根据千组调研反馈信息进行优化改良，例如沿用长桥郡楼王的建筑风格，将室外-精选公文x- 30 -精选公文x- 车位优化到半室内等。最后形成了一个具有100%定制属性的产品“悠山郡”在中国第四中央别墅区，以400万元左右的价格令客户享受到成都的山地独栋别墅生活，拥有近乎长桥郡的资源与品质，赠送后约400平方米的居住面积和每户多达7-10个花园露台，再把石象湖、塔子山公园、江家菜地