房地产开发企业会计处理.ppt

1、房地产开发企业会计与纳税实务,企业设立及获取土地开发建设阶段,房地产开发企业的开发经营流程,设立企业,获取土地阶段,房地产开发建设,转让及销售房地产,持有房地产,第一章 企业设立阶段会计账务处理,一、注册资本的核算 1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单回单的金额分两步进行账务处理 借：银行存款验资户 贷：实收资本 （2）待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入基本存款账户 借：银行存款xx银行（基本户） 贷：银行存款xx银行（验资户）,2、投资者以非货币财产出资 非货币财产

2、评估价值的确认： 如果是企业内部使用，企业内部技术部门或资产管理部门就可以评估。如果是对外投资或企业清算用，那要有会计师事务所或其它有国家认可的，有评估资格的部门进行评估。 （1）投资者以实物资产出资（在办理财产转移手续时，按评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值）依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，会计处理为： 借：固定资产 贷：实收资本 资本公积资本溢价 （2）投资者以土地权出资（办妥手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件）会计处理为： 借：开发成本 贷：实收资本,4、开办费的核算 房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注

3、册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。 依据相关原始凭证，会计处理为： 借：管理费用开办费 贷：银行存款 5、纳税业务的会计核算 印花税的会计处理为：（依据印花税的完税凭证） 借：管理费用 贷：库存现金,第二章 获取土地阶段,一、获取土地阶段会计处理 1、获取土地使用权的财务处理 （1）用于土地开发的土地使用权 A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款,C、应缴纳的耕

4、地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（万分之五贴花）（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：管理费用印花税 贷：银行存款,（2）用于商品房开发的土地使用权 A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为： 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款,C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证明）会计处理为

5、： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：管理费用印花税 贷：银行存款,（3）自建用房的土地使用权 A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计处理为： 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款 B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：无形资产土地使用权 贷：银行存款 C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为： 借：管理费用印花税 贷：银行存款,D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，依据付款凭证、

6、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，会计处理为： 借：在建工程 贷：应付账款等 E、办公楼达到预定可使用状态，会计处理为： 借：固定资产办公楼 贷：在建工程 F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为 借：管理费用 贷：累计折旧 累计摊销,二、获取土地阶段纳税会计处理 土地使用税的会计处理 （1）计算土地使用税时(海口地区共有六类，12；9；6；4.5；3；1.5)按每平方米计算,一般按年计算，分配到每季度缴纳。 借：管理费用土地使用税 贷：应交税费应交土地使用税 （2）上交土地使用税时 借：应交税费应交土地使用税 贷：银行存款,第三章 开发建设阶段,一、成本费用核算 1、土地开

7、发成本核算 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，可设置如下几个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费； （2）前期工程费； （3）基础设施费； （4）开发间接费。,土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地

8、征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等 （1）支付土地出让金，依据土地发票和银行转账凭据，会计处理为： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 （2）支付拆迁补偿费时，依据有关部门规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处理为： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、场地平整费）等。 （3）支付勘察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会计处理为

9、： 借：开发成本土地开发前期工程费 贷：银行存款,基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。 （4）某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工程结算单和施工单位提供的建筑发票，会计处理为： 借：开发成本土地开发基础设施费 贷：应付账款某施工企业 （5）若A地土地开发工程完工，其中自用的一部分土地尚未投入使用，其余的一部分全部转让，月终结转本块土地的开发成本。依据土地开发成本归集分配表，会计处理为： 借：开发产品自用土地 商品性土地 贷：开发成本土地开发 借：营业成本土地转让成本 贷：开发产品商品性土地,（6）若自用的

10、那部分土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则结转土地开发成本的会计处理为： 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 贷：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费,谢谢，祝君事业蒸蒸日上，马到成功！,房地产开发企业会计与纳税实务,转让及销售房地产阶段,第四章 转让及销售阶段,一、土地使用权转让的会计核算。 依据发票账单、收款证明，确认已实现的土地转让收入： 借：银行存款 贷：主营业务收入-土地转让收入 结转已转让土地的实际成本： 借：主营业务成本-土地转让成本 贷：开发产品-商品性土地 按照规定，计算应纳税额 借：营业税金及附加 贷：应交税

11、费-应交营业税 -应交城市维护建设税 -应交教育费附加 -应交土地增值税 借：管理费用-印花税 贷：银行存款,二、商品房销售的会计核算。,1、承购人支付首付款： 借：银行存款 贷：预收账款 2、商品房按揭贷款到账，应依据银行收账通知等收款证明进行账务处理： 借：银行存款 其他货币资金-按揭保证金户 贷：预收账款 3、承购人违约，贷款银行从按揭保证金户扣款，应依据贷款银行扣款证明进行账务处理： 借：其他应收款X 贷：其他货币资金按揭保证金户 4、承购人补缴还款额，依据银行收账通知等收款证明进行账务处理： 借：其他货币资金按揭保证金户 贷：其他应收款X 5、按揭保证金解冻，依据银行转账单据进行账务

12、处理： 借：银行存款,三、代收配套设施费、办证费、维修基金的核算。,1、公司收到承购人甲的购房定金， 借：银行存款 贷：预收账款-甲 2、预收承购人甲支付首付款， 借：银行存款 贷：预收帐款甲 3、承购人甲按揭贷款，依据销售不动产发票记账联，银行收账通知进行账务处理： 借：银行存款 贷：预收账款-甲 4、收到承购人甲交纳配套费用、维修基金、办证费， 借：银行存款 贷：其他应付款甲（配套费用） 贷：其他应付款甲（维修基金） 甲（办证费）,5、计算应交纳的营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。 借：应交税费应交营业税 应交城市维护建设税 应交教育费附加 应交所得税 应交土地增值税 贷：银行

13、存款 借：管理费用印花税 贷：库存现金 6、支付代收配套费用、维修基金、办证费用， 借：其他应付款甲（配套费用） 甲（维修基金） 甲（办证费） 贷：银行存款,四、商品房销售会计处理,1、商品房办理竣工验收时，按实际成本结转开发成本： 借：开发产品房屋 贷：开发成本 2、商品房移交时，确认商品房销售收入： 借：预收账款 贷：主营业务收入 3、月末，结转商品房销售成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品,4、计算销售商品房收入负担的营业税金及附加： 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建设费 应交教育费附加 5、清算土地增值税： 借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交土地增值税

14、6、清算后补缴土地增值税时， 借：应缴税费应交土地增值税 贷：银行存款,五、特殊情况下商品房销售的处理，委托方式销售。,1、委托销售时，因不需要进行实物交付，不需要进行账务处理。 2、承购人缴纳房款时， 借：银行存款 贷：预收账款 3、收到代销清单，支付甲专业销售公司销售手续费时, 借：销售费用 贷：银行存款 4、房屋竣工验收，移交承购人时，应确认商品房销售收入： 借：预收账款 贷：主营业务收入 5、确认收入的同时，结转房屋销售成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品房屋,六、特殊情况下商品房销售处理，视同买断方式：,1、代销商品房移交甲专业销售公司时，确认销售收入： 借：应收账款 贷：主营业务

15、收入 2、结转房屋销售成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品房屋 3、收到甲专业销售公司销售商品房款，依据银行收款通知等收款证明进行账务处理： 借：银行存款 贷：应收账款,七、分期收款销售商品房收入的确定,1、预收款销售商品房，收取预收款时， 借：银行存款 贷：预收账款 2、商品房移交承购人时，应确认商品房销售收入： 借：预收账款 贷：主营业务收入商品房销售收入 3、结转商品房实际成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品,八、商品房交付后分期收款销售商品房,1、商品房移交时，依据房屋实际成本进行账务处理： 借：分期收款开发产品 贷：开发成品 2、按照销售合同规定，第一笔房款付款日期已到，根据合同

16、约定的收款金额进行账务处理： 借：应收账款 贷：主营业务收入商品房销售收入 3、根据房屋全部销售成本占全部销售收入的比率计算出本期应结转的销售成本： 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 4、收到承购人支付的分期付款额时，根据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明进行账务处理： 借：银行存款 贷：应收账款,九、售后回购开发产品收入的确定,1、收到购房定金时， 借：银行存款 贷：预收账款甲公司 2、商品房移交甲公司时，确认商品房销售收入： 借：应收账款甲公司 预收账款甲公司 贷：主营业务收入商品房销售收入 3、发生销售退回和折让时，应依据销售不动产发票记账联，若甲公司已付清房款，发

17、生销售退回或折让需退甲公司购房款的，还应附退款证明进行账务处理： 借：主营业务收入商品房销售收入 贷：应收账款甲公司 同时应冲减退回商品房的主营业务成本。,十、面积差的会计处理。,1、收取面积差价，依据销售不动产发票记账联、收款证明进行账务处理： 借：银行存款 贷：主营业务收入 2、支付面积差价，依据销售不动产发票记账联（红字）、付款证明进行账务处理： 借：主营业务收入 贷：银行存款,十一、销售周转房的核算,1、在改装修复时发生的各项费用， 借：销售费用 贷：应付账款/银行存款 2、周转房在改装修复后对外销售时，应办理房屋交接手续，并根据账单价款 借：应收账款/银行存款 贷：主营业务收入-周转

18、房销售收入 同时结转周转房销售成本时，应按周转房的原值扣除累计摊销额的净值， 借：周转房周转房摊销/主营业务成本周转房销售成本 贷：周转房在用周转房,十二、代建工程-收取手续费方式的代建工程会计处理,1、发生代建支出时： 借：其他业务成本 贷：应付职工薪酬 2、确认手续费收入： 借：应收账款 贷：其他业务收入 3、计算手续费收入应负担的税金： 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建设税 应交教育费附加,十三、代建工程合同有关账务处理：,1、登记实际发生的合同成本： 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款/应付账款/预付账款 2、登记已结算的合同价款： 借：应收账款 贷：代建

19、工程结算 3、登记实际收到的合同价款： 借：银行存款 贷：应收账款,十四、如果双方均能履行合同规定的义务，当男发生的成本均能收回，确认计量当年的合同收入和费用，并登计入账：,1、 借：主营业务成本代建工程开发成本 开发成本代建工程合同毛利 贷：主营业务收入-代建工程结算收入 代建工程全部完工时， 借：代建工程结算 贷：开发成本代建工程开发 代建工程合同毛利 2、 合同预计损失的处理： 借：主营业务成本代建工程开发成本 贷：主营业务收入代建工程结算收入 开发成本代建工程开发合同毛利 借：资产减值损失 贷：存货跌价准备 借：存货跌价准备 贷：主营业务成本代建工程开发成本,十五、其他业务的会计核算,

20、1、收到售后管理收入时， 借：银行存款 贷：其他业务收入商品房售后服务收入 2、发生支出时，依据工资表、材料领用单、税务机关监制发票或财政部门监制收据、银行付款证明进行账务处理 借：其他业务成本 贷：应付职工薪酬工资 社会保险费 贷：银行存款 库存材料,十六、材料销售的核算,1、取得材料销售收入 借：银行存款 贷：其他业务收入材料销售收入 应交税费应交增值税 2、计算应缴纳的税金： 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交城市维护建设费 应交教育费附加 3、结转材料销售成本 借：其他业务成本材料销售成本 贷：库存材料,十七、土地增值税的会计核算：,1、取得预售收入，预交土地增值税时， 借：应交税费

21、应交土地增值税 贷：银行存款 2、确认营业收入，计算应由当期营业收入负担的土地增值税时， 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交土地增值税 3、土地增值税清算后，补交土地增值税时，应补计提营业税金及附加， 借：营业税金及附加 贷：应交土地增值税 借：应交税费应交土地增值税 贷：银行存款,谢 谢！,房地产开发企业会计与纳税实务,持有房地产阶段,第五章 投资性房地产,一、投资性房地产的初始计量 1、外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量 成本模式下： 借：投资性房地产门面房 贷：银行存款 2、公允价值模式下： 借：投资性房地产成本（门面房） 贷：银行存款,二、自行建造的投资性房地

22、产 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 1、采用成本模式计量， 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品 2、公允价值模式计量 借：投资性房地产成本 贷：在建工程/开发产品 该商场应分摊的土地使用权的成本， 借：投资性房地产成本（已出租土地使用权） 贷：无形资产土地使用权,三、与投资性房地产有关的后续支出 改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。 1、投资性房地产转入改、扩建工程： 借：投资性房地产商场（在建） 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产商场 2、商场发生改扩建支出时， 借：投资性房地产商场（在建） 贷：银行存款 3、改扩建工程完工

23、： 借：投资性房地产商场 贷：投资性房地产商场（在建）,四、费用化的后续支出 日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益。 借：其他业务成本 贷：银行存款 五、投资性房地产的出租 企业出租投资性房地产收取的租金，确认收入时： 借：应收账款 贷：主营业务收入/其他业务收入 实际收到租金时， 借：银行存款 贷：应收账款,六、提供激励措施的处理 1、租赁开始日，甲公司支付租金时，（确实为投资性房地产) 借：银行存款 贷：预收账款 2、确认租金收入时， 借：预收账款 贷：其他业务收入 3、计算租金收入应缴纳的税金时， 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建设税 应交教育费附

24、加 4、年末，以土地使用权公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益,七、投资性房地产的后续计量 1、东方房地产公司购入写字楼， 借：投资性房地产写字楼 贷：银行存款 2、东方房地产公司每月计提折旧： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3、 年末，计提投资性房地产减值准备： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,第六章 合作开发房地产,一、实质合作开发房地产，以土地使用权换取长期股权投资的会计处理。 1、按照协议投入土地使用权时： 借：长期股权投资x公司 贷：无形资产-土地使用权 营业外收

25、入 2、按照投资比例分配利润时： 借：应收股利 贷：投资收益 3、实际分配利润时： 借：银行存款 贷：应收股利,二、出资方乙公司进行投资业务的会计处理，按照实际支付的购买价款为初始投资成本。 1、按照协议投入资金时： 借：长期股权投资-X公司 贷：银行存款 2、丙公司实现利润时： 借：长期股权投资-损益调整 贷：投资收益 3、按照投资比例分得投资收益时： 借：银行存款 贷：长期股权投资-损益调整,三、丙公司接受土地使用用权出资，资产的入账价值按照评估确认的价值或合同协议约定的价值。 1、收到甲、乙公司出资时： 借：无形资产-土地使用权 银行存款 贷：实收资本-甲公司 -乙公司 2、宣告分配利润： 借：利润分配-应付股利 贷：应付股利-甲公司 -乙公司 3、分配利润时： 借：应付股利-甲公司 -乙公司 贷：银行存款,四、分配的房屋应按公允价值计量 1、借：固定资产-房屋 贷：投资收益 2、乙公司会计分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40%的股权，应采用权益法核算： 借：固定资产-房屋 贷：长期股权投资-损益调整 3、丙公司以开发产品（房屋）分配股利， 借：应付股利 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：开发产品-房屋,五、以出地方为主体的隐名合作开发房地产模式： 1、按照协议