深业华府营销策划方案

1、深业华府营销策划方案小组成员：董伟 刘伟 任明海 任文康 指导老师： 赵晓东 201110. 30目录第1章 前言3第2章 营销环境分析41. 马鞍山房产现状42. 项目简介4第3章 竞争对手分析51.细分竞争对手52.金海岸优势63.金海岸劣势6第4章 产品项目分析61.项目介绍62.SWOT分析（机会与优势）63.SWOT分析（威胁与劣势）84.产品定位分析8第5章 广告表现错误！未定义书签。第6章 媒体策略9第7章 预算分配12第1章 前言经过大家的共同努力，这份广告策划书终于完成了。此次广告策划书是以深业华府为策划对象，本次广告策划是为了让各位更好地了解和认识深业华府，在准备这份策划方

2、案之前，我们首先搜集了很多关于深业华府的各方面的资料与相关信息，我们借鉴了马鞍山房房网和一些其他网站上提供的许多资源。得到这些重要的资料后，我们进行了大量的整理和讨论，最后才有了这份策划书上的许多详细内容。现在就向各位介绍一下我们此次策划的具体内容。首先，我们需要了解的是马鞍山现在的房地产现状，其次就是我们本次策划的对象深业华府，我们对这个项目进行了一些简单的介绍。接下来就是对于主要竞争者的分析，我们选用了金海岸作为主要的竞争对象，是因为这两个房地产开盘时间比较接近、所处的营销环境比较相同。我们对与金海岸的比较先是从两个房产的户型比较，然后分析了它的优势与劣势，也就是进行了SWOT分析。接着我

3、们对深业华府展开了比较详细的介绍，利用SWOT分析法分析了优势与劣势，主要通过环境、地理位置、价格、物业管理、小区建设、人文区位等方面来进行了分析。然后就是此次项目的定位与消费者市场细分，确定了人文品质生活以及以中高消费者为主的界定，保证品牌的持久性，增强品牌的竞争力。最后就是广告表现和媒体策略方面的内容。广告表现主要包括广告主题、创意、各种媒介的选择以及这些具体的媒体表现和策略。还有我们也进行了预算分配以及估算。 好的，希望各位能继续对我们的策划书进行更加详尽的阅读。也希望各位能够不吝赐教，在此我们表示对各位的最诚挚感谢。第2章 营销环境分析1. 马鞍山房产现状（1）第一类以旧城改造的项目居

4、多，主要特征：市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。（2）第二类为中小规模的楼盘，主要特征：位置主要位于城市南部，规模较小、产品结构以多层为主，有一定的景观，户型以120130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在20002300元/平米之间。（3）第三类为品质较高，产品结构一般为多层、小高及别墅的混合型小区，户型设计较合理，面积以200230平米为主。此类产品的小区楼盘档次高、规模大而成为引导市场的主流产品。2. 项目简介（1）深业华府位于城市中心大道太白大道与九华路交汇处，作为中心区域，两侧布有商业金融区、文化区、科技展示馆

5、、行政中心及商务办公区。人文气息浓厚，生活便利舒适。 （2）深业华府总用地面积约720亩，总建筑面积约110万，是以33层为主的纯高层高档社区， 35万平方米法式园林， 7万平方米市政绿化公园，85%绿化覆盖率，150米最大楼间距喷泉漫洒，鸟语花香，林荫掩映里只露几处棱角，是新古典主义建筑的Art -Deco肌理，以对称奔放的美感雕刻其中。配有幼儿园、小学，高档会所等，未来将打造成马鞍山核心区域的景观豪宅区。 （3）突破局限，独创复式，超高得房率，成就别墅级奢适尊享。首层架空5.8米，只为保证阁下360阔然视野；双入户大堂恭候，才能让遍阅世界的您，习惯同等的高度；全地下车库，人车分流；车位配比

6、高达1：1.2第3章 竞争对手分析1.细分竞争对手金海岸名邸户型与深业华府户型的比较深业华府 户型图展示A户型房型：四房三厅四卫面积：142平方米简介：B户型房型：三房三厅三卫面积：100平方米简介：C户型房型：四房三厅四卫面积：156平方米简介：D户型房型：四房三厅三卫面积：136平方米简介：金海岸名邸户型有：A1户型5房2厅3卫；建筑面积约282.4平方米A2户型5房2厅3卫；建筑面积约235.47平方米A3户型4房2厅3卫；建筑面积约194.12平方米A4户型4房2厅3卫；建筑面积约160,61平方米2.金海岸优势户型种类繁多，选择多三卫设计，将私密考虑最大化，精致布局，充分利用每一平米

7、，户型方正大气，人生路途从此通畅，独立书房，超大阳台，餐厅独立采光。3.金海岸劣势小区规划不整齐，楼型外观设计不新颖，小区外环境杂乱，小区配套设施不足。第4章 产品项目分析 1.项目介绍深业集团，中国地产50强，从深圳崛起，渗透全国市场，服务中国28年，对“诚信、稳健、规范”这一朴素理念的穷追不舍，让深业以永不满足的精神致力于品质生活的营造。 作为定位全球的地产品牌，深业立足香港，致力于高端人居领域，探索更舒适的人居价值，并以国际化的高端主流生活为蓝本，适度超前地赋予产品更多人性化的贴心体验。 深业28年豪宅修为，整合深港优势资源，2011年倾力打造诗城标杆级豪宅项目深业华府，有雄厚的品牌实力

8、做后盾，必定hold住马鞍山楼市！2.SWOT分析（机会与优势）（1）环境环境幽雅，闹中取静，附近拥有节庆广场优美的环境（2）地段位于马鞍山市区，临近商业繁华地带，临近银行，医院，批发市场，马钢，蒙牛，星马公司等，上班很方便，生活，娱乐活动十分方便（3）价格价格十分优惠，和其它楼盘相比十分实惠，有房贷支持，按揭买房，减轻买房压力楼盘名称价格开盘时间2泰和天成5550起价8月28日3东方明珠均价63009月10日3朝辉首府均价73009月10日4伟星蓝山5265起价10月15日5绿地世纪城4210起价10月29日（4）物业管理本小区实行智能化管理，保证业主现代化要求，二十四小时保安守护，实行全封

9、闭式管理有力保证小区业主们的安全（5）小区设计建设小区设计以自然为主题，楼层合理布置，有现代艺术广场，艺术，休闲与自然融为一体（6）人文优势小区附近有师范学校、职业技术学院等高校，人文环境优势十分明显。3.SWOT分析（威胁与劣势）（1）地理位置：离市中心较远，交通不够发达（2）物业管理：品牌影响力不够强（3）房屋设计：种类繁多，有别墅，有小高层。层次不一（4）其他：没有太多娱乐设施和大型购物广场4.产品定位分析（1） 产品定位深业华府定位是都市中境界所在，出则是繁华，入则为境界，都市别墅，只在城中存在，一栋别墅就是一个世界；深业华府价格定位是中等偏上，价格要高开低走，保证品牌支持，预留楼盘销

10、售力。（2） 推广策略界定目标消费群界定目标消费者：高校老师，私营业主，批发市场业主，小商品买卖者，有一定经济能力的购买者年龄25-50岁家庭结构：三口之家，三代同堂，一家四口，五口等等（3） 卖点界定生活理念家在身旁自然入室，有树林绿地宁静安详，幽雅恬静各种设施齐全，生活高雅，舒适第5章 广告表现（1）告的主题: 城市文脉 完美生活 打造诗城奢华爱巢住宅新典范 （2）简介： 多媒体广告：一对情侣在不同地方表现得不同情感过程 最后男生把带女生带到深夜华府的脚下凸显出男主角对女主角真挚的感情 配背景语音解说 最后突出深夜华府的居住理念 平面 广告：正面：一对情侣携手奔跑指向深夜华府 爱她 到深夜

11、华府 尊贵生活从这里开始 背面：关于深夜华府的特色介绍(3)的广告表现. 1）平面设计正面：一对情侣携手奔跑指向深夜华府 爱她 到深夜华府 尊贵生活从这里开始 背面：关于深夜华府的特色介绍2）文案：产品名称：深业华府广告客户：马鞍山深业地产有限公司广告时间：60秒产品说明深业华位于城市中心大道太白大道与九华路交汇处，作为中心区域，两侧布有商业金融区、文化区、科技展示馆、行政中心及商务办公区。人文气息浓厚，生活便利舒适。 深业华府总用地面积约720亩，总建筑面积约110万，是以33层为主的纯高层高档社区， 35万平方米法式园林， 7万平方米市政绿化公园，85%绿化覆盖率，150米最大楼间距喷泉漫

12、洒，鸟语花香，林荫掩映里只露几处棱角，是新古典主义建筑的Art -Deco肌理，以对称奔放的美感雕刻其中。配有幼儿园、小学，高档会所等，未来将打造成马鞍山核心区域的景观豪宅区。 突破局限，独创复式，超高得房率，成就别墅级奢适尊享。首层架空5.8米，只为保证阁下360阔然视野；双入户大堂恭候，才能让遍阅世界的您，习惯同等的高度；全地下车库，人车分流；车位配比高达1：1.2更多详尽深业华府豪宅规范，只有亲临体验，方为震撼，方能懂得。广告构思：一对情侣在不同地方表现得不同情感过程 最后男生把带女生带到深夜华府的脚下凸显出男主角对女主角真挚的感情 配背景语音解说 最后突出深夜华府的居住理念，整片没有明

13、显的情节，通过一系列富有美感的镜头的链接，叠化，达到目不暇接，一气呵成的效果；此外，光影的设计始终烘托一种光辉灿烂的气氛，形成强烈的视觉冲击力，令观众难以忘怀拍摄要求：光影设计，主要采用逆光拍摄，镜头对准人物时，可以适当充光。色调以暖色调为主。镜头连接力求自然，平稳。室外拍摄力求自然逆光效果，室外逆光模仿阳光摄入的效果。每个镜头3秒钟左右，主要用叠化连接，造成快中有慢，错落有致的节奏。演员要求：女，男演员各一名女演员要求清丽脱俗，表演自然。男演员要求风流潇洒，但要避免轻浮。音乐：以萨克斯管和钢琴为主，旋律悠扬，中速偏慢，带有一点单一的节奏。场地：室内：优雅的咖啡馆， 电影院 。 室外：大海边，

14、深夜华府售楼部。 3）电视广告分镜头脚本：镜头一：男子在咖啡馆坐着，面带微笑，左手用勺子着搅拌着咖啡，右手拿着手机并注视着。镜头二：女子微笑缓缓走过来坐下。画外音：如果他想约你到这里。镜头三;：两人微笑着着聊天。画外音：代表他想认识你。镜头四：男子带着女子坐在电影院看电影。画外音：如果他想约你到这里。镜头五：男子慢慢靠近女子把手搭到女子肩头。画外音：表示他想更靠近你。镜头六：男子带女子到海边。画外音：如果他想约你到这里。镜头七：女子深情的看着男子。镜头八：男子深情的看着女子。镜头九：男子慢慢地吻上女子。画外音：表示他想吻你。镜头十：女子，男子注视着前方。画外音：如果有一天。镜头十一：女子，男子微笑着来到深业华府售楼部（彼此眼神充满希望，充满幸福）画外音：他带你到这里。镜头十二：特写(男子慢慢地挽着女子的手)镜头十三：男子牵着女子的手微笑跑进深业华府售楼部。画外音：他想把一辈子幸福都给你。镜头十四：深业华府楼盘效果图特写画外音：给你浪漫花园，给你一生幸福，深业华府。注：（前后大约配备10秒动画效果及字幕）4.各媒介广告的规格：多媒体： 时间60秒 平 面：根据相应时间 地点 设定相应的海报规格5.各媒介广告的制作要求：制作经费 多媒体广