崇明岛滨海之舟别墅区项目开发.ppt

1、崇明岛“滨海之舟 ”别墅区项目开发项目策划书,指导老师：贾广社 组员 ： 仲文洁023943 时春霞023942 季旭瑾023934,总目录,一、项目概况 二 、项目的策划 三、项目的经济评价 四、项目进度管理 五、人力资源管理与控制 六、项目质量管理 七、项目沟通管理 八、项目组织管理 九、项目投资预算 十、项目风险管理 十一、总结,一、项目概况,（一）项目开发背景,1.上海是中国最大的经济中心和航运中心，主要的工业基地，长江流域的枢纽城市，并将逐步建成西太平洋沿岸的世界级城市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。上海市城市总体规划（1999-2020年）中，明确了城市发展应充分体现可持续发

2、展的原则，提出崇明作为上海未来发展的战略空间，也是全国沿海大通道的重要纽带。随着沿海大通道建设日程的日益临近，将打破多年来的交通瓶颈，崇明岛的区位条件也将有质的飞跃。,（一）项目开发背景,2.依据上海市崇明岛域总体规划纲要的要求，崇明将充分发挥特殊的岛域格局、近便的地理位置、良好的生态环境、广阔的土地资源优势，在2020年基本建成世界级的生态岛和最优美的“海上花园”，成为国际一流的生态保护和生态产业示范区，同时也是沿海大通道的北翼枢纽，是上海辐射长江三角洲的重要节点之一。正如崇明县一位政府官员所说，“未来的崇明，将是适宜于人们居住的、安静、舒适的生活岛，成为上海一座美丽的后花园。”,（二）项目

3、选址及地理环境 1、崇明岛简介,崇明是中国第三大岛，也是世界最大的河口冲击岛，素有“长江门户，东海瀛洲”之称。岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏太仓隔水相望，西接滚滚长江，北与江苏海门、启东一衣带水。真可谓喧嚣中的一片净土，水中的安逸家园。该项目就是在这一宝岛上建设一高档别墅区。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬莱生活，如此归宿怎能不令人羡慕？,1、崇明岛简介,全岛面积1200多平方公里，东西长76公里，南北宽13至18公里，形似春蚕。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上的土地标高（以吴淞标高0米为参照）在3.21

4、米至4.20米之间。地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季分明。岛上水土洁净，空气清新。,2、崇明岛域总体规划,依照崇明岛域总体规划，崇明全岛未来将形成中央森林区、北部游乐区、西部会展区、南部城市化中心区和东部生态示范区。,3、崇明岛东部生态示范区,规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。 一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区。 二是依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一。 三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈

5、家镇生态示范镇，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。,（三）初步设计和效果,该项目就是在崇东区的靠海口处建立一个高档别墅区。 由于该区域恰好靠海，我们就利用这一天然的自然风光优势，并加以人工改造围绕别墅区挖出舟型水道，连通大海，象征着海上的一叶小舟，停靠于崇明岛畔。 该“舟”四周环水，兴步岛中，或是开窗眺望，就能举目望见大海。岛上的高档别墅区正是面对大海的宜人居家之处。,（四）总体构思与亮点 1、 环境亮点,、一个亲水开敞的水滨：以河湖观水系作为空间景观的灵魂和骨架，精心组织滨水地区的开发空间，塑造上海大都市中独具魅力的新型滨水空间景观。 。,（四）总体构思与亮点 1、 环

6、境亮点,、一个适宜居住的家园：坚持以人为本的原则，以幽雅的景观风貌、完善的配套设施和高品位的居住社区，构建一个安居乐业的生活家园。在建筑风格上，注重人性化，其基本指导思想是建设现代化的“田园水城” 。 、一个生态为本的环境：坚持可持续发展的原则，依托崇明“水清土洁气净”的优越生态条件，营造一个花园。式、生态型、人与自然和谐共存的城市环境。,2、住宅亮点 外部总体效果,2 、住宅亮点 内部效果,特色： 具有大海般的简洁，明快，舒适。,二、项目的策划,（一）各项法规,上海市城市规划条例 2003-11-13 上海市城市规划管理技术规定 2003-10-18 中华人民共和国行政许可法 2003-8-

7、31 中华人民共和国环境影响评价法 2002-10-28 中华人民共和国城市规划法 1998-1-1 村庄和集镇规划建设管理条例 1998-1-1,（二）项目前期市场调研 历史与现实,在上世纪末至今的几年里，全国各地都在以土地批租的形式进行土地储备，而崇明却因为考虑到开发对环境的影响，而迟迟没有行动。正是这些历史情况导致了目前崇明市场上无房可售的现状。崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了多万平方米的公房。之后十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇明也只建设了万平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品房。,大开发就在眼前，2008年

8、左右建成的越江通道也将在陈家镇落脚 。沉寂了多年的崇明房产市场在未来几年之内，会急速增量。目前中央到地方，各级部门都十分看好崇明。崇明开发应该会有一个很高的起点，在这样一个生态型岛屿上，只有建造高起点高质量环保型的住宅区，才能保证其不被淘汰了。，并对周围环境影响减为最低。,（二）项目前期市场调研 前景与未来,（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析,1、宏观： 房地产市场趋势良好。据统计，人均GDP达7000美元时，建筑的高速增长才开始缓和；人均GDP达12000美元时，建筑基本停止增长。我国人均GDP才达到1000美元的水平，上海的人均GDP目前达到4000美元，计划2007年达7500美

9、元。该数据表明似乎饱和的市场仍有巨大的发展空间。,（三）市场分析与预测1、宏观与微观市场分析,2、微观： 人民的可支配收入增加，有能力增加住房开支，改善居住条件，给建设项目带来了极大的机遇。 该项目配合了崇明岛整体开发，抓住机遇与时机，且周围建设有高尔夫场,跑马场等适宜高消费人群娱乐运动场所,建设美好家园。,（四）市场分析与预测2、消费者心理分析,购房者购房动机一般有日常居住，房地产投资，假日寓所。 1、该别墅可用于日常居住：地段较好，配套齐全，物业管理完善。 2、用于房地产投资：便于出租，能保值，增值。 3、用于假日寓所：该区自身环境优美，加以崇明岛上原生态景观区、马术活动中心等众多吸引度假

10、项目。,（五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备,以国家和上海市的有关定额标准为依据，完善与居住生活密切相关的社区服务设施体系。根据东区居住用地的规划布局，按照城市主干道分割成的岛外就近居住片区，分别配置相应的社区服务设施，包括中小学、托儿所等教育设施，商店、餐饮、超市、肉菜市场等商业设施，文化活动站、老年活动站等文化设施，以及居委会等。 以一个充满火力的花园式都市中心区服务于岛内居民和岛外旅游者。“小舟”居住者可方便到达崇明东区。,（五）区位选择分析1、市政公用和公建配套设施完备,小岛内配备购物中心，室外停车场（不包括别墅的地下停车库），出入 海水净化系统。 小岛别墅配备智能化系统,

11、以便物业管理和整体控制。 各项基本设施完备，以满足150栋别墅居住者基本生活。,（五）区位选择分析2、交通便捷程度,1、岛上：该高档别墅区主要面对高消费阶层，回上海安居的侨胞等，总体生活水平较高，以私人轿车为主要交通工具。以一座富有特色的小桥连接崇明东区，另两条小道直通内陆。并且，该区总体面积不大，即使步行至东区，也在半小时之内。一旦进入内陆，就可方便利用崇明岛上便捷的公共交通。,（五）区位选择分析2、交通便捷程度,2、岛外：从崇明岛至上海的交通也随着“南隧北桥”工程而大大改善。计划建设的崇明越江通道工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，过长江南港水域，经长兴岛再过长江北港水域；止于崇明岛陈家镇

12、，暂接陈海公路，全长25.5公里。2007年将彻底完工。,（五）区位选择分析3、环境因素,别墅区内水景区域面积大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周边海水质量较差，两处入水口设置净水系统，保证最初水质。两闸既可控制水量，又可关闭形成独立的弧型水道，以便定期对其中的水质进行处理。 整个小区绿化率超过，选用金桂、紫薇等名贵乔木花草，横跨湖区的中央大道上布置喷泉广场和四季花坛。因此从小区景观设计优美。在这亲水家园，将拥有阳光、绿地、清新的空气，无燥声污染。,（六）项目的承发包模式,业主,设计单位I甲,设备供应商,施工单位甲,工程项目总承包单位,设计单位I已,施工单位已,材料供应商,三、项目的经

13、济评价,（一）项目开发规模 （二）项目运营模式 （三）经济效益分析 （四）市场营销策划,（一）项目开发规模,该项目开发总规模为8万平方米，销售面积: 3.15万平方米。每幢别墅占地面积：150平方米，总面积: 210平方米，建筑面积：500平方米。 属于小规模项目，具有其优点： 开发周期短：三年 配套设施较单一：全套为居住服务，不至于分散资金力量使先期完成的规模受到限制 有一个强势的主题：亲水家园 适应统一的消费群：高消费阶层,（二）项目运营模式,项目运营模式：出售 总投资：1.9亿元 优点： 资金回收快，有利于资金的滚动开发，有利于快速回收资金，经营风险较小。 项目资金筹措方式： 政府投资，

14、投资商投资，银行贷款,（三）经济效益分析,1、综合经济效益： 总投资： 1.9亿， 预计三年收回全部成本， 三年后销售总收入可达 2.17亿元， 税后利润：0.11亿元,（三）经济效益分析,2、社会经济效益： 为上海崇明岛提供150栋高质量、环境优美的精品别墅。 为崇明岛的全面开发打下基础，成为亲水家园的另一个亮点，吸引来岛定居者。 改善了经营环境，增加了信誉和知名度。,（四）市场营销策划,1、项目营销策划： 投资商对各种外部和内部资源进行优化组合，找出该项目独特的市场竞争优势（环境优美，出门见海；房型新颖，配套齐全；房价适中）作为打入市场的切合点。,（四）市场营销策划,2、项目包装： 项目宣

15、传媒介包装：通过广告（户外广告，电影电视，报刊广告，互联网广告）突出风格，传播信息，是目标消费群对该别墅产生兴趣，对其市场定位和形象定位产生同感，并激发进一步索取详细销售资料和到现场参观的兴趣，产生购买欲望。,（四）市场营销策划,3、媒介宣传与公关活动 使消费群产生兴趣，好感，从而聚集人气，扩大知名度。 4、项目销售 开展销会：不定期地举行项目展销会，形成短时期的购买规模。 修建现场销售楼部：它可在展销会期间配合使用，平时则是主要的销售场所。,（四）市场营销策划,5、售后服务 正式购房契约的签定、各种手续（契约公正、交纳契约、按揭手续）的办理，后期楼款的回收，交楼手续、物业管理。建立良好的售后

16、服务，行成购买者的口碑宣传，提高销售业绩。,四、项目进度管理,WBS 甘特图 项目总顺序表 项目进度网络图 进度控制 进度控制的风险分析 注意事项,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,设 计,准 备,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,设 计,准 备,项目定义文件,可行性研究,策划方案,目标策划,风险管理策划,组织策划,合同策划,环境策划,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,招商投资,资金落实方案,设 计,准 备,投资估算,资金来源计划,资金使用计划,崇明岛水上别墅建设项目

17、,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,设 计,准 备,方案,扩初设计,施工图,目标策划,组织策划,细部设计,专业设计,施工图设计,施工图审批,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,设 计,准 备,报建,拆迁,场地整平,水电增容,崇明岛水上别墅建设项目,前期策划,项目融资,招标发包,WBS,设 计,准 备,招标,发包,设计,招标作息安排,采购,施工,咨询,编制发包计划,合同谈判,编制发包一览表,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,编定文件,采购,材料设备合同管理,通讯系统设备,安全系统设备,服务系统设备,甲供及进口一览表,编制采购

18、计划,编定询价文件,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,别墅区,别墅区外工程,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,别墅区,别墅区外工程,材料采购,地基工程,技术工程,结构工程,建筑工程,设备工程,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,别墅区,别墅区外工程,材料采购,地基工程,技术工程,结构工程,建筑工程,设备工程,普通材料,特殊材料,基础,主体,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,别墅区,别墅区外工程,材料采购,地基工程,技术工程,结构工

19、程,建筑工程,设备工程,土体实验,基础开挖,打桩,门窗工程,装饰工程,屋面工程,计算机中心,通信设备,日用器具,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,别墅区,别墅区外工程,材料采购,地基工程,技术工程,结构工程,建筑工程,设备工程,采暖,空调,通风,供电,运输,给排水,电梯,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,主要阶段验收,竣工验收,业主,环境部门,政府验收,设计人员验收,施工单位验收,业主验收,市政配套,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,投产,开业准备,财务测算,前期宣传,

20、意见征询,设备总体调试,编制资产一览表,物业管理培训,经营管理培训,崇明岛水上别墅建设项目,WBS,保 修,投产开业,验 收,施 工,设备采购,设备保修,房屋保修,甘特图,项目总顺序表,项目总进度网络图,FS=-34 FS=-5 FS=-34 FS=-14,0,46,46,1200,0,34,34,1100,56,39,92,1400,41,49,90,1300,76,16,92,1500,92,16,108,1600,92,605,697,1700,697,53,750,1800,697,60,757,1900,757,-,-,2000,进度控制,施工进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式

21、进行，应检查下列内容:1检查期内实际完成和累计完成工程量。2实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。3窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。4进度偏差情况。5进度管理情况。6影响进度的特殊原因及分析。,实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括下列内容:1进度执行情况的综合描述。2实际施工进度图。3工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况。4进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。5解决问题的措施。6计划调整意见。,施工进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检查结果进行。施工进度计划调整应包括下列内容:1施工内容。2工程量。3起止时间。4持续时间。5工作关系。6资源供应。

22、 调整施工进度计划应采用科学的调整方法，并应编制调工进度计划。,进度控制的风险分析,材料供应进度跟不上施工进度，导致拖延整个项目的进度 材料供应的浪费，有些资源需要当天供应，否则会失效的，因此，只有切实的控制进度，才能确定进货时间。 窝工人数、窝工机械台班数的多少大多与进度的计划、控制有关，所以以防人力、机械设备的浪费，就应该对进度控制好。 施工现场条件，气候条件，环境条件将影响到进度的展开，所以需要一个弹性的时间。,注意事项,施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定。 当出现进度偏差(不必要的提前或延误)时，应及时

23、进行调整，并应不断预测未来进度状况。 落实控制进度措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。 对故意造成进度拖延的人、单位应追求法律责任。,五、人力资源管理与控制,人力资源的概念 项目人力资源 协调与控制人力资源 注意事项,人力资源的概念,概念：人类进行生产或提供服务的现在和潜在的活力、技能及知识的总称。 价值体现：存在于有效的利用中 特点：主导性、社会性 、主动性、自控性、成长性,公式表现： P=F（K，L） 其中：P产出 K资本：物力资本，与应用与生产的自然资源 L劳动量：投入生产的技术、专业、行政管理等人力资源 F生产函数,获取,岗位控制,整合,开发,控制,保持,项目人力资源,

24、前期策划,目标： 针对前期策划的成果，来分派不同任务,项目构思,构思选择,决策点,情况分析与问题定义,目标的提出和目标系统设计,项目定义,项目审查,项目建议书,项目任务书,反 馈,环 境 与 情 况 调 查,决策点,决策点,可行性研究,项目确立过程,项目主要负责人：提出构思并总体规划，初步确定整个项目的有关事项，对项目进行研究，编制项目建议书 项目设计经理：对于项目形成一个整体概 念，协助主要负责人 项目专业经理：根据已知的资料，以及进行环境调查、地质勘察所得到的资料，对项目的可行性进行研究，协助主要负责人,项目融资,项目主要负责人：提供可以进行项目融资对象，宏观调控 外联部：与融资对象进行协

25、商 财务部：提供项目所需金额，以及核算可以赢利的金额,设计,业主：提供要求，与特别目标 主要负责人：依据要求进行细部规划 专业经理：提供专业知识与技能，设计一成果，满足需求,以后阶段的项目人力,分为：项目负责公司的人员，以及承包单位人员（施工单位人员） 协调：来自不同部门之间的，不同单位之间的要相互帮助、协调、以及互通。,激励,影响工作成效的因素：能力、积极性、所处的工作环境 公式： 工作成效=能力*积极性*所处的工作环境 分类 物质激励 精神激励,物质激励,主要是包括工资、奖金、福利等 制定公平合理、客观的劳动成果评价标准，在真正体现按劳动分配的基础上，才能激发组织成员的积极性和竞争意识，取

26、得良好的激励效果,精神激励,形式：表彰、批评、吸引组织成员与管理、满足组织成员的成就感等 内容： 目标激励：把个人与集体的目标协调一致使组员看到自身的价值，获得满足感 荣誉激励：对成员的成绩公开承认，并授予象征荣誉的奖品、光荣称号、满足成员的自尊需要及成就感，达到激励的目的。 培训激励：不仅提高成员达到目标的能力，同时也使组织成员感到组织对他们的重视，调动他们的积极性,晋升激励：通过提升成员到更重要的岗位上，给他们以希望，满足自我实现的需要 参与激励：通过一系列制度和措施，使组织成员在组织的重大决策和管理事务中发挥作用，培养他们的参与意识，激发他们的工作动机 环境激励：创造一个良好的环境，即优

27、美的工作氛围、良好的上下级关系和融洽的同事之间的关系，从而使组织成员心情舒畅，精神饱满地工作。,注意事项： 1、两者要有机地结合起来，在不同的历史阶段、不同的环境条件下，采取不同的恰当的“激励组合” 2、由于都以激发组织成员的劳动积极性为目的，就必须通过公正、客观、科学的绩效考评，客观评价人的行为表现和工作成果，才能受到实效。,六、项目质量管理,有关质量标准控制 质量管理组织 达标方案 项目的质量控制 对项目的质量评估 注意事项,有关质量标准控制,项目质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。 项目质量控制应坚持“质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查

28、、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。 项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。 项目质量控制因素应包括人、材料、机械、方法。,项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。 项目经理部应建立项目质量责任制和考核评价办法。项目经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。 分包人应接受承包人的质量管理,分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。 承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量

29、向发包人承担连带责任,质量手册 质量体系程序 其他质量文件 （表格、报告、作业指导书等）,质量体系文件层次,质量管理组织,公司总经理,技术管理部,质量保证部,现场各施工管理,项目管理部,项目控制部,设计部,采购部,施工部,财务部,外联部,项目经理,项目控制经理,项目质量经理,设计经理,采购经理,施工经理,外联经理,质量工程师,项目质量管理组织,质量保证部,项目经理,项目质量经理,项目控制经理,进度计划工程师 估算师 费用控制工程师 材料控制工程师,项目质量工程师,设计经理,采购经理,施工经理,外联经理,各设计专业负 责人,设计代表,采购工程师,检验工程师,施工工程师,外联人员,质量监督 工程师

30、,外联人员,达标方案,确定项目质量目标 编制项目质量计划 实施项目质量计划:1)施工准备阶段质量控制。2施工阶段质量控制。3)竣工验收阶段质量控制。,项目质量目标,满足设计的标准与规范 满足施工方面的规范与实施要求 满足政府部门环境等监督部门的有关条例 满足业主所提出的要求 满足技术部门的要求,项目质量计划,应由项目经理主持编制项目质量计划 质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。 质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。,质量计划应包括下列内容：1 编制依据2 项目概况3 质量目标4 组织机构5 质量控

31、制及管理组织协调的系统描述。6 必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等。7确定关键工序和特殊过程及作业的指导书。8与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求。9更改和完善质量计划的程序。,项目的质量控制,设计阶段质量控制 设备采购阶段质量控制 施工阶段质量管理 验收阶段质量控制,设计阶段质量控制,在项目经理的领导下，在设计经理及各类专业负责人协助下，对设计全过程进行控制，监督检查设计各专业执行公司质量体系文件，项目质量计划，确保满足质量要求。 设计阶段的成果应符合项目计划和对项目的质量要求,设备采购阶段质量控制,项目经理部应在质量计划确定的合格材料、设备供应人名录中按计划招标采

32、购材料、半成品和构配件。 项目经理部应对材料、半成品、构配件、有关设备进行标识。 对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。 监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。,施工阶段质量管理,施工阶段的质量问题是整个质量管理的核心部分，是最终确定项目、工程质量的关键。 分为几个部分：技术交底、工程质量、机械设备质量、材料质量,施工阶段,施工合同签订后，项目经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。 项目经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题时，.应与设计人协商处理，并应形成记录。 项目技术负责人应主持对图

33、纸审核，并应形成会审记录。 项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供应人，并应保存评价记录。 企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。,技术交底应符合下列规定:1单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交底。技术交底资料应办理签字手续并归档。2在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。,施工阶段,工程测量应符合下列规定:1在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量记录应归档保存。2在施工

34、过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。 机械设备的质量控制应符合下列规定:1应按设备进场计划进行施工设备的调配。2现场的施工机械应满足施工需要。3应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗,施工阶段,材料的质量控制应符合下列规定:l项目经理部应在质量计划确定的合格材料供应人名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件。2材料的搬运和贮存应按搬运储存规定进行，并应建立台账。3项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识。,施工阶段,施工阶段,材料的质量控制应符合下列规定: 4未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用。5对发包人提供的材料、半成

35、品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。6监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。,验收阶段质量控制,单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验。项目技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、整理质量记录。 项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。 对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。 项目经理部应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备 在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。 工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。,对项目的质量评估,在工程项目管理过程

36、中，进行工程项目质量的评定和验收，是质量管理的重要内容。项目经理必须根据合同和设计图纸的要求，严格执行国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准，及时地配合监理工程师、质量监督站等有关人员进行质量评定和办理竣工验收交接手续。,对项目的质量评估,工程项目质量评定和验收程序是按分项工程、分部工程、单位工程依次进行 工程项目质量等级，均分为“合格”和“优良”两级，凡不合格的项目则不予验收。 在建筑工程和建筑设备安装工程中，每一个分项工程均应独立参加评定分部工程质量等级，这是严格划分分项工程的目的，为的是正确鉴定出分部工程的质量等级，进而正确评判单位工程的质量等级，从而决定是否达到工程合同要求，

37、能否验收等。,注意事项,一般对于质量控制采取预防措施，不得已时才考虑纠正措施 预防措施1项目经理部应定期召开质量分析会，对影响工程质量潜在原因，采取预防措施。 2对可能出现的不合格，应制定防止再发生的措施并组织实施。 3对质量通病应采取预防措施。 4对潜在的严重不合格，应实施预防措施控制程序。 5项目经理部应定期评价预防措施的有效性。,纠正措施,1对发包人或监理工程师、设计人、质量监督部门提出的质量问题，应分析原因，制定纠正措施。2对已发生或潜在的不合格信息，应分析并记录结果。3对检查发现的工程质量问题或不合格报告提及的问题，应由项目技术负责人组织有关人员判定不合格程度，制定纠正措施。,纠正措

38、施,4对严重不合格或重大质量事故，必须实施纠正措施。5实施纠正措施的结果应由项目技术负责人验证并记录;对严重不合格或等级质量事故的纠正措施和实施效果应验证，并报企业管理层。6项目经理部或责任单位应定期评价纠正措施的有效性。,项目沟通管理,沟通管理的含义 如何进行沟通管理 注意事项,沟通管理的含义,沟通：信息从一个发送者到达接受者的程度 包括：发送者发出的信息应该完整而准确 接受者必须理解这一信息 接受者必须愿意以恰当的形式将信息 传递的意图付诸于行动 作用：协调组织成员以形成合力的凝聚力 激励下属的基本途径 与外界保持联系的桥梁 对项目进行有效的管理，使其尽快达成组织目标，沟通是值得引起组织中

39、领导者足够的重视。,人与人之间的沟通 （可以是两人或两人以 以上） 沟通 人与信息之间的沟通 （指信息被传达和接受 的程度） 发送者 信息 翻译 传递 接受者 翻译 理解 反馈,人与人之间的沟通,自上而下的沟通： 正式沟通： 自下而上的沟通 横向沟通 斜向沟通 单线式 非正式沟通 流言式 偶然式 集束式,人与信息的沟通,信息是用人来传播的，而对于接受方而言需要正确了解、理解这信息的含义。对于传达者而言，需要把信息表达清楚，防止被曲解，误解 人与信息的沟通：正确理解、误解、曲解,如何进行沟通管理,1：项目负责人对于信息的流道加以重视，防止信息堵塞，延误任务完成的时间 2：对于不好的信息交流方式，

40、负责人要加以杜绝，以防会影响到项目的进行 3：上级对于下级下达命令时力求表达准确，提倡双向沟通 4：要重视非语言的沟通，经常借助手势、动作、眼神、表情等来帮助思想和感情上的沟通，表到主题、兴趣、观点、目标和用意,5：注意空间位置，包括相互间的距离和沟通的场合 ，距离上的远近将直接影响感情上的不同。办公室的正式交谈，有助与集中精力沟通信息 6：负责人要积极得听取下级的建议，对于不同立场的人要积极地劝说和仔细地聆听 上级与下级交谈时注意： A：表现出有兴趣 B：聆听要全神贯注 C：该做承诺时则承诺,如何进行沟通管理,D：选择适当的时间与地点 E：不要过早下结论，打断 F：一旦有疑问时要及时解决 下

41、级与上级交谈时要注意： A：要把问题提出，使得问题得以解决 B：力求把信息准确地表达,如何进行沟通管理,不同阶段需要的沟通,前期策划：构思的传达，各有关部门的消息传达，特别是项目经理需要拥有足够的信息（政府资料、地质材料、勘察报告、气候、人文材料等）才可以对项目的可行性进行研究，对于一些专业负责人，或技术人员的意见建议也只有沟通后才会了解 融资过程：需要与外界有资人沟通，把有关项目的信息准确传达给他们，并汲取他们对此的反馈。 设计：把设计的方案的有关信息及时传递，让部门互相协商，项目经理调控，设计经理支配，此阶段特别要注意与各专业负责人协商，听取他们的意见，把问题都提出并解决。,不同阶段需要的

42、沟通,准备：有外联负责与原有居民协调，把拆迁这一重要事项作好，而项目经理应及时解决外联所不能解决的问题。 特别对于一些崇明人应给予理解 招标发包：把有关文件、信息及时向有关投标方传递，并注意双方的沟通协调，一旦招标发包成功，与对方之间的沟通渠道要设立专门人员作好双方的信息交流，防止出现信息堵塞以及误解的情况，才能把项目做好。 设备采购：采购经理要处理好采购部与外界设备材料市场之间的信息传递，把握好时机.并随时作好与上级之间的沟通，及时向上级报告情况。,不同阶段需要的沟通,施工：施工阶段，不仅要把设计的目标、意图、想法准确传递给施工有关人员，项目经理还应派遣专业人才去现场监督，看是否按计划进行。

43、同时，也可以把现场的问题传递给项目经理和技术经理，给予解决的问题。 对于民工，要作好与他们的交流工作，努力解决一切可能出现的问题。防止因为一些不当的沟通原因导致工程的延期。 在民工与近边的居住人产生矛盾时，双方作好交流够沟通工作，争取得到两边的谅解。,不同阶段需要的沟通,验收阶段：验收阶段要作好与政府、环境监督部门、工程监督部门之间的沟通。防止出现不合格工程。当然这一个工作应该是体现在项目的开始直至结束，这样才不会出现违民违国违利的情况。 投产开业：外联部要与外界作好沟通，防止内部信息堵塞或者是外部信息堵塞。 保修阶段：在保修负责人与居民之间建立交流的渠道，及时解决问题，特别是要给人于最好的服

44、务。,注意事项,1：项目负责人既要注重正式沟通的重要性，也要重视非正式的沟通，非正式的沟通可以弥补与改进正式沟通的不足。 2：只有正确、合理、适当的沟通，才能使得项目向期望中进行 3：努力使上下级之间传达的信息准确 4：既要注意人与人之间的交流，也要注意部门与部门之间的交流，更要把与外界的交流、沟通放在首位！,八、项目组织管理,（一）. 组织文化,以质量构建品牌（一流的施工质量，高标准的硬件设施质量，先进的团队管理质量，国际标准化的服务质量。与顾客分享我们的优质） 以服务赢得市场（个性化的客服系统，完善的内部营销体制，与顾客分享我们的服务） 以理念把握先机（打造未来生态环保概念模型，以儒家文化

45、为底蕴的管理理念，与顾客分享我们的理念） 以创新保持活力（突出团队概念，沟通为团队生命，不断在管理与服务上创新。与顾客分享我们的活力）,（二）. 项目团队建设,团队建设活动 以团队协作为主体进行工作方面的磨合，适度安排各类有益沟通的活动（如生日晚会，工作场地外的各种会议与聚会） 一般管理技能的培训 就项目组织文化，组织程序，工作流程，沟通技巧等进行培训,项目团队建设,激励 物质激励与人文关怀相结合 奖励与表扬系统 各种福利，津贴，额外补贴等 集中办公 采取日式办公方式（管理人员与职员一起办公，不为项目管理人员设独立办公室） 培训 以户外培训为主，重在提高团队士气，提高团队对成员工作绩效,（三）

46、. 项目组织结构设计,由A投资有限公司出资成立B住宅项目开发公司.公司设立董事会作为最高权利机构,决定项目开发公司一切重大事宜,董事会设董事长一名,副董事长.董事若干名. 项目开发公司实行董事会领导下的总经理负责制.总经理由董事会聘任. 项目开发公司下设经营管理机构,包括工程部.财务部.行政部等机构,负责合作公司的日常经营管理工作. 项目开发公司的职员,除高级职员由董事会聘任外,其他人员将面向社会公开招聘,择优录取.,附图1. 组织结构简图,董事会,项目经理,董事长,副董事长若干,董事若干,工程部,销售部,行政部,财务部,职员若干,职员若干,职员若干,职员若干,由董事会聘任,公开招聘,（四）.

47、 项目组织结构图,项目组织结构图分为三个阶段: 项目开发阶段 项目实施阶段 项目运营阶段,附图2. 项目开发阶段结构图,项目开发阶段,协调部门,预算部门,融资部门,技术部门,咨询部门,施 工 技 术 部,环 境 咨 询 部,技 术 咨 询 部,政 策 咨 询 部,法 律 咨 询 部,设 计 技 术 部,设 备 技 术 部,招 标 部,资 金 落 实 部,附图3. 咨询部门组织图,环境咨询部,技术咨询部,政策咨询部,法律咨询部,咨 询 部 门,合同定议,相关法规咨询,相关政策研究,施工技术咨询,器械技术咨询,初步勘测,实地考察,测绘部,工程地质部,档案管理部,协 调 人 员,附图4. 预算部门.

48、技术部门组织图,预 算 部 门,材料,其他,设计,机械,劳动力,宣传,技术部门,施工技术部,设计技术部,设备技术部,协调人员,附图5. 融资部门组织图,融资部,对 外 联 络 部,资 金 落 实 部,现 象 展 示 部,招 投 标 管 理 部,协 调 人 员,附图6. 项目实施阶段组织图1,项目经理 公司副经理担任 高级工程师,项目副经理 高级工程师担任,项目副经理 高级工程师担任,工 程 管 理 股,物 资 管 理 股,成 本 核 算 股,安 全 治 安 股,工 程 技 术 股,工 程 质 量 监 督 股,附图7. 项目实施阶段组织图2,物资管理部,工程管理部,成本核算部,安全治安部,质量监

49、督部,工程技术部,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,职能人员,协调组织,附图8. 项目运营阶段结构图,总公司,工程部,招商部,物业部,财务部,行政部,绿化组,住宅组,水域组,公共设施组,其它,决策组,财务组,审计组,法律咨询组,技术组,设备组,宣传组,其它,协调部,五. (附图9) 组织协调范围示意图,项目 组织,供应 单位,监理 单位,业主,政府 部门,社区 单位,新闻 单位,服务 部门,司法 部门,金融 机构,本 公司,设计 单位,分包 商,近外层,远外层,九、项目投资预算,（一）. 财务分析,1.计算依据 营业税

50、率 5.065% 所得税率 33% 销售费率 2%(以销售收入为基数) 折现率 12% 贷款利率 8% 开发周期 3年 占地面积: 150平方米/栋 总面积: 210平方米/栋,容积率:0.42 建筑面积: 500平方米/栋 2.建设投资 总投资: 1.9亿 建筑面积:500平方米 楼盘地价: 1300元 3.资金来源 开发商自有资金:0.38万(占总投资20%) 利用项目销售回笼资金: 0.95亿(占总投资50%) 银行贷款:0.57亿(占总投资30%),4.销售收入 销售面积: 31500平方米 住宅售价: 6500元/平方米 商场售价: 6000元/平方米 销售收入: 2.17亿元 项目

51、毛利润率: 14.2% 5.财务指标 税后利润: 0.11亿元 预计三年后收回,6.不确定性分析: 在总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下,依然有较高的收益水平.本项目有较强的抗风险能力.,（二）. 投资估算,(一). 估算依据 本项目建设投资根据建筑设计方案.相关图纸及上海市建筑工程预算相关规定额及取费标准进行估算. (二). 估算条件 1.相似工程合同造价资料及上海地区大众材料价格; 2.假定由中国国内的单位承担设计.施工及项目管理.,(三). 估算范围 本估算包括正常的设计.施工周期内,为完成该项目所需投入工程安装费用,但不包括以下各项: 1.业主开业流动资金; 2.建造期汇率可能发

52、生的变动而需增加的费用. (四). 估算说明 1.土地费用 根据本项目的实际情况,本项目占地面积150平方米 , 土地拆迁非用为320万元/亩;,2.工程顾问费 顾问费(包括勘察.设计.监理.工料测量等)按照建筑安装工程费用的3%计算; 3.筹建管理费 业主的筹建管理费包括项目开发前期所发生的筹建人员工资.办公.差旅.低值易耗品费用.培训.福利.保险等按照建安费的1.5%计取; 4.住宅配套费 根据条款,住宅配套费用由开发商自行包干使用,政府部门不单独收取.根据项目基地周边市政.,商业配套设施的实际情况,按每平方米建筑面积70元计算; 5.人防工程建设费 6.增容贴费 7.其它建设费用 8.贷

53、款利息 贷款利息费用包括贷款利息和贷款手续费用,按年利率8%计算. 9.不可预见费,不可预见费按照工程建设费用的5%计算; (五). 投资估算结果 工程费用: 16000万元 土地费用:3090万元 顾问费: 80万元 业主筹建管理费用: 100万元 配套费用包干: 100万元 供电贴费等: 150万元 其他建设费用: 80万元 不可预见费: 80万元 其它: 20万元,（三）. 成本预算,成本预算分为开发阶段预算.施工阶段预算和使用阶段预算.,(一). 项目开发成本,项目开发成本包括: 1.土地征用费 7.前期设施费 2.土地转让金 8.基础设施费 3.土地使用金 9.配套设施费 4.拆迁安

54、置补偿费 10.房屋建筑物建筑安装费 5.前期工程费 6.基础工程费,1.土地征用费,土地复垦基金 10000元/亩 新菜地建设基金 18000元/亩 粮油差价补偿费 1800元/亩 土地补偿费 5200元/亩 青苗补偿费 900元/亩 其它 共约75万元,2.土地出让金,根据上海市基准地价表 共约3000万元,3.土地使用金,根据上海市非城镇国有土地使用统筹费分区县分类标准 崇明为0.25元/年.米 共约3.1250万元,4. 拆迁安置补偿费,根据上海市拆迁安置补偿费标准, 共约12万元,5. 前期工程费,前期工程费包括规划设计费.可行性研究费和勘测费等等.该费用占项目总投资的5%左右.,6

55、.基础工程费,包括土地整平, 道路修缮, 开挖河道, 地基工程, 建设工程等等, 计算得约为8000万元.,7.前期设施费,包括建筑设施的购买, 材料购买, 设计购买等等, 约为8000万元.,8. 基础设施费,包括供电贴费. 自来水煤气费. 污废水排放费. 排水设施使用费等等. 约为250万元.,9. 配套设施费,根据现行的各项政策规定,公建配套设施费包括住宅建设配套费.居住区绿化建设费.人防工程建设费.临时占路费等. 约为110.5万元,10.房屋建筑物建筑安装费,根据上海市各类建筑安装工程造价参考标准,高级别墅的平均造价为4200元/平米. 据计算,约为10500万元,(二)房地产开发其

56、他相关费用,房地产开发相关费用包括专业费用.销售费用和管理费用等.专业费用以总建筑费的6%8%计算,销售费用则以总销售价值的3%计算,而管理一项涉及到众多方面,主要包括以下方面: 1.建筑业管理费 2.设计招投标管理费 3.勘察招投标管理费 4.施工招投标管理费 5.建设工程质量监督费,6.建设工程监理费 7.工程定额编制管理费 8.建筑工程执照费 9.审照手续费 10.规划道路边线放样 11.建筑物验线 12.桥梁建筑物沉降 13.房屋设备沉降 14.道路边桩放样,15.竣工档案编制费 16.建筑物命名 17.房屋拆迁管理 18.房地产初始登记费 19.房地产初始勘丈费 20.住宅建设配套管理费 21.房地产交易手续费,三. 房地产开发收费项目一览表,一.开发用地.补偿 1.土地使用权出让金 2.土地垦复基金 3.菜地建设基金 4.土地补偿费 5.青苗补偿费 6.地上地下附着物补偿费 7.征地包干管理费 8.征地包干不可预见费,9.征地劳动力安置补偿费 10.征