厦门SOHO市场调查报告ppt课件.ppt

1、厦门SOHO市场调查报告,SOHO概念解读,市场小结,产品分析,新型生活方式,公寓产品的一种形式,商住两用,目录,2,3,SOHO是什么？,SOHOSmall office（and） Home office,家庭办公室、小型办公室 自由职业、自由职业者 时尚、轻松、自由的工作模式,新型生活方式,“苏荷”（SOHO)在美国的曼哈顿，是纽约的老工业区，随着制造业的衰退，“苏荷”闲置了许多厂房和仓库，一批艺术家稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所。纽约市政府曾想拆除，改建为现代化的办公楼和高级公寓，但遭到民众反对。上世纪70年代，市政府终于决定将苏荷列为历史文化保护区。现在“苏荷”是闻名于世

2、的文化创意产业集聚地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。,【概念由来】美国老工业区曼哈顿闲置厂房和仓库，由艺术家改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所,新型生活方式,4,【SOHO一族】脱离时间地点束缚，发展空间不受限制，自制力更高，多样化工作模式,新型生活方式,5,【建筑空间】户型更突出办公居家二合一的功能，在线工作的需求特点，要求更高的智能化配套系统及物业管理服务,SOHO建筑空间除了传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点。 SOHO建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求更高，而且随着时代的发展不断更新。 SOHO族更多时候在线工

3、作，其物业管理和服务需要更外细心、人性化、周到，以满足其需求。,新型生活方式,6,公寓产品的一种形式,目前市场上公寓分类,1,2,3,4,酒店式公寓,产权式酒店公寓,商务公寓,小户型公寓,强调景观资源及服务品质，私人定制专享空间，配合优质软硬性配套,区域旅游业发展决定回报投资率，采用星级酒店式布局，使用权与产权分离,写字楼的补充形式，以办公为主导，中小成长型企业需求旺盛,多选在城市核心地段，纯居住功能，目标市场消费者多为年轻人,7,商住两用,【用地性质】公寓产品用地性质主要为商业办公或综合用地,8,商住两用,【用地性质】住宅类用地供应量偏少，商业及综合用地出让频繁，催生SOHO热潮，市场竞争激

4、烈,2014年厦门计划供应土地57幅，其中商住地块26幅，岛内无供应，集美区供应量最多，共10幅，翔安次之，计划供应8幅，此外，同安7幅，海沧1幅。,9,SOHO概念解读,市场小结,产品分析,市场概况,典型项目概况,价格解析,目录,10,融信海上城 泰地海西中心,海峡现代城 恒亿欧洲城,禹州中央海岸,SOHO楼盘分布图,万隆VISA广场 大唐五缘YOHO,新景舜弘现代城,园博湾上 万科金域华府 IOI园博湾,华永天地 世茂湖滨首府 兆翔海天韵,住宅莲花国际,信诚 VBO,俊琪广场,在售SOHO,未售SOHO,尾盘或告罄SOHO,11,【市场概况】2013下半年起众多综合体入市热销，SOHO项目

5、集中推盘，2014年市场推量还会持续增加,市场概况,2013年7月份,2013年年底,2014年上半年,世茂湖滨首府5#SOHO,华永天地5mSOHO,禹州中央海岸15#楼SOHO,融信海上城3#SOHO加推,华永天地3.6mSOHO,住宅莲花国际43-55平SOHO 宏益华府 4#楼5mSOHO,融信海上城 万隆VISA广场 大唐五缘yoho 新景舜弘现代城 泰地海西中心 ,12,【市场概况】预计将有140万 SOHO大批量集中入市，上半年竞争非常激烈，且将跳脱区域限制,市场概况,13,大多数新入市SOHO项目将在上半年集中入市，上半年竞争将尤为激烈 随着市场投资理念的逐步成熟，SOHO项目

6、间的竞争将跳脱区域限制 5mLOFT将成为明年SOHO市场的主流,市场概况,14,重点片区划分,区域定位为高端居住区，顶级豪宅聚集地，SOHO主力卖点为一线海景景观，交通通达性较好,代表性SOHO楼盘均为大型商业综合体，区域规划配套成熟，景观资源丰富，离岛近交通便利,重点规划落定及利好消息不断，SOHO市场相对空白，需在持有认可度基础上，以自身配置完备的大型综合体来弥补周边配套不足,公共交通建设完善，生活条件便利，住宅区相对集中，该区域SOHO产品大部分为住宅内容的商业补充,发展速度相对其他区较迟缓，仅有新景舜弘现代城一个SOHO产品，项目主打区域内首创商业综合体，小户型低总价,15,【同安区

7、】新景舜弘现代城：同安首席商业综合体备受关注，40平小户型将推，售楼处及样板房预计五月开放,典型楼盘概况,16,【同安区】新景舜弘现代城：同安首创商业综合体，小户型低总价，交通便利，BRT直达市中心,同安首座16万平米的商业综合体 涵盖6万商业旗舰、5米挑高精装SOHO、 甲级写字楼、城市步行街，,核心价值点梳理,17,40平两房两厅,【同安区】新景舜弘现代城：首推40平稀缺小户型，两房两厅，动静分离，客户以投资者及过渡型为主，大部分来自同安区,户型分析：新景舜弘现代城主推40稀缺小户型精装SOHO，户型相对简单，动静分离，适合投资者及过渡型自住客。 客户分析：项目主打卖点为同安首个商业综合体

8、，位于主干道，且靠近BRT，位置较受认可，主要以投资型客户为主，成交客户主要是同安本地以及岛内客户。,户型及客群分析,18,【海沧区】融信海上城：海沧首站，开发商实力雄厚及高强度宣传造热销之势，6#楼60平海景三房预计4月推出,典型楼盘概况,19,【海沧区】融信海上城：占据海沧桥头堡，5分钟进岛，致力于打造集游艇码头，商业名品中心，五星级酒店的高端综合体,核心价值点梳理,20,【海沧区】融信海上城：营销活动涵盖面广，客户参与度高，邀请明星嘉宾及冠名演唱会影响力最为强大,需客期大动作为新项目预热造势，配合营销节点邀请明星，引发话题,加推前后，持续制造营销事件及进行高强度的广告宣传，不断扩大品牌影

9、响力,营销活动解析,21,【海沧区】融信海上城：已开盘的3#与5#楼主推4060精装SOHO，客餐厅及观景阳台连成一线，岛内及省内客户较多,户型及客户群分析,40平两房两厅一卫,61平三房两厅两卫,户型分析：融信海上城已开盘的3#与5#楼主推40-60精装SOHO，一层为客厅与餐厅相连，二层卧室，动静分离，设有观景阳台，空间利用率高。 客户分析：项目主打卖点为海沧桥头第一站，离岛内近，依托开发商品牌优势和高强度宣传吸人眼球，主要客群为岛内投资客，受到不限购条件吸引的龙岩莆田等外地在厦工作者，及慕开放商之名的福州漳州等地的投资者以及过渡性自住客户,44平两房两厅一卫,22,【海沧区】泰地海西中心

10、：临海面湖景观资源，坐拥华南区唯一石油交易中心，预计月底将推2#SOHO新品,典型楼盘概况,23,【海沧区】泰地海西中心：三层以上可享海景，拥有CBD核心商务资源，海西唯一石油现货交易中心,自带有石油交易中心产业，全面满足了石油会员的办公需求，目前已吸引300多家石油企业入驻，预计今年交易额800亿元,集高档海景公寓，海景商务中心甲A写字楼、万豪超五星级酒店和名品商业街的50万方大型城市海湾综合体,核心价值点梳理,24,【海沧区】泰地海西中心：对望鼓浪屿一线海景，涵盖38-166平米户型的精装SOHO，海沧及省内投资客为主,51平一室一卫一厨,55平一室两厅一卫,户型分析：泰地海西中心约38-

11、166一线海景精SOHO，户型相对方正，功能布局科学、动线设计流畅以及内外空间交融顺畅。 客户分析：项目凭借其优越的地段、海景、湖景等优势，备受投资者的青睐，主要以投资型客户为主，成交客户主要是海沧本地以及岛内客户，其次是来自漳州、龙岩、三明、泉州等地的客户。,162平三室两厅两卫,户型及客群分析,25,【湖里区】大唐五缘yoho：紧邻市政务服务中心，交通配套无可挑剔，B栋挑高3.9米30平小户型开盘去化不到50%,典型楼盘概况,26,【湖里区】大唐五缘yoho：十字路口繁华地段，人流量大，10分钟城央生活圈，BRT20分钟岛内外完美生活,核心价值点梳理,27,临市政服务中心楼栋标准层,【湖里

12、区】大唐五缘yoho：共3栋，B楼栋通过中庭镂空，保证各单元采光及通风性，主要为2040平挑高3.9米小户型，4梯36户,28,典型楼盘概况,【湖里区】万隆VISA广场：150%赠送面积，2.5倍使用率，依托五缘湾CBD营运中心，样板房拟5月开放,29,【湖里区】万隆VISA广场：买一层不止送两层，五缘湾CBD营运中心，环岛干道一线海景，5分钟畅享五缘湾配套和万达商圈,核心价值点梳理,30,57平四室两厅三卫,45平三室两厅两卫,【湖里区】万隆VISA广场：赠送入户花园，使用率高，3梯10户，户型涵盖45-57，113，133，外地投资客为主,113平五室两厅三卫,户型分析：将过道放在外侧，实

13、现户户双向通风采光，一层三梯十户，提升舒适度，超大面宽（最小4.8米，最大6.1米），扩大采光面和景观视野，空间设计上以客厅及卧室为重点，更有利于协调工作和生活 客户分析：主要客户群为不符合购房条件的外地置业者，有换房需求和经济实力的岛内客户，看中五缘湾富人区发展前景的投资者,户型及客群分析,31,SOHO概念解读,市场小结,产品分析,类型分析,客群分析,目录,层高分析,装修分析,32,产品类型分析,【产品类型分析】：主要为小户型公寓产品，以投资目的为主，兼有少量类住宅大面积产品及景观稀缺型商务公寓,厦门市场上整体soho公寓产品的主力面积区间为30-70；,33,【产品层高分析】：3.9米层高过于压抑，客户抗性强，5米层高将成绝版，市场反馈较好,5米层高，买一层送一层，附加值较高，可实现较高溢价能力，市场反馈较好；,3.9米层高上层空间狭小，人无法直立，影响单套面积可利用性，阁楼面积太大会造成空间浪费；,层高规范：2013年7月，厦门市城市规划管理技术规定出台补充规定，SOHO办公建筑标准层层高为3.2-4.2米,34,【产品装修分析】：精装相较于毛坯可实现较高溢价，能适当降低税费，大部分产品选择带精装销售,35,【产品客群分析】：投资型，年轻过渡型，养老改善型，有购买限制的外地置业者,【华永天地】 以岛内投