柳州某房地产开发报告

1、广西科技大学鹿山学院课程大作业课程名称： 房地产开发与经营 课题名称 房地产项目全程策划书指导教师： 班 级： 姓 名： 学 号： 成绩评定： 指导教师签字： 一、市场调研1、本楼盘项目概况1.1.项目名称：某房地产开发项目1.2项目基本情况规划总用地面积：60000住宅总户数：760套总建筑面积：250000其中：普通高层住宅：550套其中：住宅建筑面积：10000 花园洋房住宅：160套 商业建筑面积：5000 商铺总数：50套 车位建筑面积：10000绿化率：48% 车位总数：380个建筑密度：0.33其中：地下车位：260个容积率：2.0 地上车位：120个1.2.1项目地址：1.2.

2、2地块的现状：项目主要进行了地产前期开发的大量准备工作，包括取得房地产开发资质、项目立项拆迁许可办理规划、前期实地测绘等。1.2.3周边环境：该项目位于河东CBD中央地段。1.2.4市政配套：教育配套、金融配套完善，周边有柳州重点名校景行小学、十二中、柳州高中等优质学校，中西医结合医院和人民医院也分布在小区附近。从项目到达体育中心、李宁体育馆仅需几分钟的车程，柳州观光码头、柳州军事博物馆和多家餐饮连锁店等休闲娱乐场所也非常丰富。1.2.5项目规划：建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑；1.2.6面积：项目占地近100亩，属中等规模住宅小区；1.2.7项目规模：规划住宅户数760户，其中住宅包括

3、底商多层、普通多层、花园洋房和小高层四类，同时配有临街商铺和独立式商铺，地下车库及露天车位基本满足小区用户的停车要求。1.3项目户型1.3.1 高层住宅A.本项目的住宅户型结构以三房、四房为主，大户型（房）B.创新户型，如：空中庭院、入户花园等；具体户型设置建议如下：结构名称两室两厅三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫面积（）90-110110-120130-140140以上比例（%）45302051.3.2商铺街铺80-150平米。1.3.3户型图（见附件1）2、柳州房地产市场分析2.1柳州城市背景柳州又称龙城，位于广西中部，是我国南方的一座古老而美丽的城市。柳州具有良好的人文历史景观和丰富

4、的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，也是广西最大的工业基地和经济中心。全市辖六县四区，总面积18618平方公里，市区面积658.31平方公里，总人口350万人。是中国优秀旅游城市。在以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。同样，柳州也是西部的工业重镇，是广西乃至西部重要的工业制造业基地。现有工业企业3000多户，其中有大型企业11家，全国工业500强5户，上市公司5户，工业经济总量约占广西的1/4。柳州，是西部的交通枢纽。铁路连接湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错，向南4小时可达海岸港口

5、，向北可贯通中、西部腹地。水路可上溯贵州，下航港澳。民航柳州白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、深圳等航线。是西部的重要商品集散地，是中国东盟自由贸易区的物流中转站。2.2柳州经济现状及房地产发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。2012年，柳州市实现地区生产总值(GDP)1780.4亿元，增长11.5%；财政收入260

6、.18亿元，增长13.32%；城镇居民人均可支配收入21870元，增长11.5%；农民人均纯收入6694元，增长17.0%。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。据柳州房产交易管理网数据显示，柳房网新闻中心统计，2013年6月柳州楼市新房共成交1427套，成交面积共138692.03平方米，相比5月份成交套数增加了174套环比上涨13.89%，与2012年同期相比增加了62套，同比上涨4.54%；6月成交面积环比上涨5.83%，同比微涨1.1%。通过数据可见，6月柳州楼市持续升温，无论成交面积还是成交套数同比环比均双双

7、上涨，只是涨幅较为平缓。柳州房地产目前正处于快速发展的黄金期。良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。2.3柳州房地产市场分析2.3.1市场的供求分析2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。2013年1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，2013年1-6月，柳州市房地产开发本年资金

8、来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1 %；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。因此，从投资而言，当前和今后一个时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房

9、地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，使柳州市的房地产供求趋于合理，推动柳州房地产开发市场健康发展。2.3.2房地产价格分析2013年以来，柳州市房地产开发市场运行出现积极的变化，朝着宏观调控的方向发展，开发投资继续加快，商品房需求旺盛，房价稳定，总体运行平稳。-11月柳州市房地产投资运行特点：一、投资增长加快。受土地购置投资强力推动，全市房地产开发投资增长继续加快。房地产开发完成

10、投资38.88亿元，比上年同期增长12.37%，其中，住宅投资27.18亿元，增长2.82%，占全部投资的比重为69.89%；土地购置投资10.16亿元，增长116%，占全部投资的26.12%。由于商品房建设投资增长稳定，土地费支出增减成为房地产开发投资增幅主因。土地费支出增幅仍然巨大，且占房地产开发投资超过四分之一，仍是拉动投资增长的主力。二、资金到位增速加快，供应仍然充足。房地产开发到位资金51.97亿元，比上年同期增长8.9%，到位资金与完成投资之比为1.33：1，比率仍然较高，说明我市房地产开发资金供应充足。从房地产开发三大资金来源渠道看，国内贷款到位7.16亿元，同比下降23.61%

11、，占全年资金来源的13. 77%，自筹资金到位12.82亿元，同比增长45.32%，占24.66%，其他资金来源到位31.99亿元，同比增长23.6%，占61.57%。三、经济适用房施工面积大幅增长，新开工面积增速平稳。 全市房地产新开工面积171.73万平方米，同比增长13.69%。 按用途分：住宅施工面积378.35万平方米，同比下降24.92%，占全部施工面积77.54%，其中：经济适用房施工6.81万平方米，同比增长122.35%，占1.4%；办公楼施工8.37万平方米，同比增长106.1%，占1.72%；商业用房施工86.14万平方米，同比下降11.78%，占17.65%；其他用房施

12、工15.1万平方米，同比增长11.33%，占3.1%。四、商品房屋销售势头仍然良好。在国家调整了人民币贷款利率、房产交易税费和在一系房产交易税费和在一系列“房产新政”影响下，交易市场观望气氛较浓，但我市的房产交易市场仍然活跃。1-11月，全市商品房屋销售面积178.1万平方米，同比增长24.13%。其中，现房销售面积37.42万平方米，同比增长18.84%，期房销售面积140.68万平方米，同比增长25.62%。2.4柳州市河东区房地产市场分析根据柳州市的城市发展规划，未来柳州市主要向东发展，所以现在政府的主要投入都是在于柳东新区的建设。受此利好政策的影响，柳东新区的房地产市场的倒了较快的发展

13、，特别是在高新片区，楼市蒸蒸日上。河东新区位于现在柳州市东部柳江环绕的“U”字形地区，是柳州市的东大门，东接三门江国家森林公园，南至文昌路、北以柳江为界，总用地面积约12.4平方公里。规划功能以商业金融、商务办公、行政办公、住宅为主，其中河东中心区为城市新的市中心，是河东新区的核心区。中心区总用地1.3平方公里，规划居住人口3万人，目前正全面展开河东新区的开发建设。河东新区的道路网络已全面完成建设，新的行政中心，柳州高中、十二中和景行小学等名校已正式运行，还有广西一流的体育中心、市人民医院也座落在这个区域。城市中心新格局已基本形成。另外还要说明的是，近两年来，该区域内众多房地产开发项目已经发售

14、，如清华坊、中央美地、大城小院等；目前在河东新区已供应储备土地830亩，可开发建筑面积176万平方米。在今年上半年，以公开挂牌的方式出让了两宗土地，两宗土地面积为443亩，用途为住宅、商业、办公，成交金额3.856亿元。应该说，河东新区是目前柳州市城市开发建设的热点区域。3、竞争楼盘调查与分析3.1竞争楼盘状况竞争楼盘调查表（见附件2）3.2本楼盘与竞争楼盘的比较分析为有效的将“溢阳水岸59号院”与竞争楼盘进行对比，将通过地理位置、建筑面积、建筑类型、规划住户、车位数等因素来对比与各楼盘间的优劣：1）与周边的荣和天誉项目相比，“溢阳水岸59号院”拥有多种户型，包括可观江景的高层，独门独户的花园

15、式洋房，选择更加多样化，相比价格也会比较低。2）与同城区的大唐人家相比，虽然大唐人家在价格上有较大优势，但本案的交通更便利，配套设施更完善（医疗、教育、商业、基础设施），城市博物馆、游艇摩托艇俱乐部、景行小学、第十二中学、柳州高级中学等全部高端文化教育资源价值集中。3）与同为江景房类型的“盛天龙湾”相比，交通便利，配套完善，学校，商业、医院一应俱全，价格上，地处发展中的柳东新区，江景上靠近百里画廊风景区，凌空环景瞰江豪宅、都会核心商业、东南亚风情园林、名流游艇俱乐部等顶级人居要素汇聚一身，“溢阳水岸59号院”的区位优势不言而喻。4）与河东区另一热门地产项目“华展华园”相比，“溢阳水岸59号院”

16、首先就占尽了地理位置的优势，位于河东CBD中央地段，柳州市“百里柳江”重要景观地带，是河东沿江景观工程重要组成部分，集柳州市行政、金融、商贸、文化、教育、旅游、休闲、娱乐、居住为一体的核心区域。二、价格策略1、定价原则项目定价原则有以下几点：利润最大化原则客观原则市场接受原则影响因素全方位原则销售阶段性调价原则公正性原则2、总体价格策略本项目高层住宅在柳州河东新区的可比性是荣和天誉的高层楼房，其均价12000元，所以“溢阳水岸59号院”总体定价要高。采取“吉祥数字定价策略”。3、全过程定价策略由于在实际销售中，市场销售环境复杂多变，本项目将根据实际情况在销售过程中采取“低开高走”的过程定价策略

17、。低开的目的是吸引市场实现，路线是提升价格。4、本楼盘均价通过与其他楼盘项目的对比，荣和天誉的均价为12500元/，大唐人家为8300元/，盛天龙湾为6600元/，华展华园为7600元/，结合选定的定价策略，最终决定每平方米价格根据不同户型，高层根据不同楼层定为为8888元至10888元，花园式洋房价格为9888元。开盘市场对“溢阳水岸59号院”项目的心理价位在12000元/左右，所以在初期，以8888-10888元/的价格推出，以相差2000元/左右的复读形成价格优势，引来消费者。在二期开发过程中，平均提高百分之15。三、形象定位3.1项目形象定位依据 3.1.1目标客户分析：大多追求时尚，

18、注重个性，乐于接受新鲜事物； 3.1.2 本项目定位要求：全新的强势概念，更新换代的产品，演绎CBD人文示范社区；3.2项目形象定位要素 3.2.1 体现项目定位要求：国际人文示范社区 3.2.2符合目标客户格调：时尚、大气、热情、和睦3.2.3利于表达物业卖点：位置地貌、文化韵致 3.2.4配合项目的多功能性，包含办公、服务、商业、安家、个性等元素3.2.5有较强的包容性，利于延展：建筑特色、景观小品、生活方式3.2.6有特色，让人印象深刻，利于推广：独创、新颖、易于聚集市场目光，引起消费者好奇心。3.3项目形象定位关键词：品质、尊贵、时尚、阳光3.4项目形象定位 风情水畔，都市中央，阳光生

19、活溢阳水岸59号院四、销售策略1、销售渠道采取自行销售的销售方式，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。2、销售进度控制2.1开盘 在项目宣传启动后，进入导入期。对项目全部围墙广告进行更换；以广告墙方式向市场告知项目即将推出产品信息。根据这期产品特性，以形象广告进行攻心战术以达到建立项目形象目的。2.2中期 在项目强销期后，此时项目市场形象已初步建立，冲动型客户已也已购买，我们面对的客户更多的是理智型客户，这时应更换全部围墙广告，针对此类客户类型心理特点，广告内容以项目卖点为主，在广告语言的煽动下，用事实说话，以达到促进销售目的。并适当提高价格。可充分利用此期项目紧邻城市主要干道展示面宽、人流量大的优势，立即在楼体上以大型喷绘形式和在施工塔吊上以霓虹灯形式做出广告牌，达到每天24小时向市场传递项目新产品信息目的。2.3 尾盘 采用广告方式，在最后进行重新定义和适当幅度的降价，以吸引消费者。宣传上强调项目处于优越的地理位置，该地段户型产品的稀缺性以及项目的投资增值潜力，结合一定的促销手段加以清盘。3、促销策略可以选择的促销方法有广告、宣传、邮寄项目资料、现场展示、举办活动、直接推销等3.1广告广告是将产品以非人身式的形式介绍和推广给潜在的客户或代理