2011年廊坊房地产市场分析.ppt

1、2011年廊坊房地产市场分析,2011年3月,PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析,PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访,PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析,PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析,PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访,PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析,阳光逸墅,阳光逸墅一期户型配比,阳光逸墅二期户型配比,阳光逸墅推出11栋楼共计1254套，以经济型两室和小三室为主， 两室占最大比例，一室和大三室占比例较少，无四室以上大户型 首次置业、投资型为主力目标客群,阳光逸墅一、二期户型配比,纽约公元,纽约公元二期推出8栋楼共计1029套，以100平米左右两居为主， 两室

2、占最大比例，三室以上大户型占三分之一比例 改善型、多次置业为主力目标客群,纽约公元二期户型配比,1#,4#,6#,8#,11#,10#,12#,豪邸坊,豪邸坊二期推出7栋住宅共计426套住宅，全部为两室和三室，1#、11#、12#为LOFT户型，改善型、二次置业为主要客户群体。,豪邸坊户型配比,尚华城,尚华成一期项目共12栋楼共392套，首期产品户型以三室二厅的大户型产品为主。,10,尚华城户型配比,中房馨园推出9栋楼共计798套住宅，全部为一室和两室，比 例基本均等，但3-9#部分户型有赠送面积，从而达到三室、四室户型 改善型、多次置业为主力目标客群,中房.馨园,中房馨园户型配比,银河领域,

3、银河领域位于广阳区广阳道与银河路交汇处，项目共11栋楼一期共推出4栋,分别是2#,4#,5#,6#,共392套，主力户型为三室二厅，目前尚未开盘。,PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析,PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访,PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析,对客户的认识建立在大量的市场调研与客户访谈的基础之上,访谈目的：从对消费者以及相关专业人士的深入访谈中，获得各消费者的行为特征、消费特征以及心理诉求，为项目的定位与开发提供必要支持 访谈方式：面访，各类访谈人士超过60个，包括专业人士、各层次客户，具体如下：,消费人群： 廊坊市个体经营者呼延先生 廊坊市纽约公元一期业主刘先生 廊坊

4、市富佳超市老板王先生 廊坊市纽约公元一期业主赵女士 廊坊市家嘉园超市老板王女士 廊坊市某小区业主申先生 廊坊市新朝阳购物者高女士 ,专业人士： 廊坊市馨园项目销售代理公司总经理郎先生 廊坊市天域学府项目销售经理郑小姐 廊坊市豪邸坊项目销售人员陈先生 廊坊市纽约公元项目销售人员王飞 廊坊市阳光逸墅项目销售人员李焕 ,访谈结论一：客户来源以地缘性为主，兼有京沪高铁带动异地购买人群。以龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管、政府公务员为主要客户群体，以改善居住需求为主要目的,客户来源具有地缘性，主要来自四个区域： 一为安次区政府公务员及富裕人群； 二为以龙河工业园（富士康集团）内部高管及员

5、工为主要客户群； 三为城中村改造工程支撑，出现地缘性客户群； 四为京沪高铁带动廊坊下县及异地投资客户群 客户类型以安次区政府公务员、龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管为主，以改善居住需求为主要目的,现在来看房的北京客户越来越多了，大都是因为看重京沪高铁，他们自住兼投资 阳光逸墅销售 李焕,“我们小区的业主大部分都是富士康的高管和员工，安次区政府搬迁，大部分的政府公务员也在我们小区居住” 纽约公元一期业主 王女士,我是天津市武清区人，来这边做生意，现在廊坊市区号改为010了，正好买套房子自己做生意过来能住，以后还能投资 纽约公元一期业主 谢先生,访谈结论二：对于带电梯多层与带电梯8

6、层的小高层产品，大部分的客户持可接受态度，但是相对于价格、户型和面积，还是重点关注问题,客户可以接受带电梯多层和小高层的产品，但是面积不宜过大，最好在80-110平米之间 大部分客户为改善性购房，如果价格适宜、户型通透，还是很热衷于这种低密度住宅的 靠近工业园区，大户型开发不宜过多，复式的产品相对客户群较稀缺,对于带电梯的多层和小高层，要看价格和面积来定，个人觉得这种产品比较好卖 中房馨园项目售楼员 冯艳青,7、8层带电梯的房子挺好，我觉得住这种房子是一种享受，而且也方便了，现在都已经不愿意住高层了 个体经营者 呼延先生,我们项目也有复式，但是面积偏大，有需要的客户不是很多，开发商现在可以根据

7、客户需求，将复式拆开来卖 纽约公元销售 王飞,到了我们这种年纪的人，不管住多高的房子都要带电梯，否则不方便，不过楼层最好不要太高 新朝阳购物者 高女士,访谈结论三：客户对于明卫的需求度很高，喜欢干湿分离的卫生间；产品精装修需谨慎,相对于卫生间，虽然有些人表示是否明卫无太多要求，但大部分的客户还是表示喜欢明卫与干湿分离的。 目前廊坊的房地产市场对于精装修的产品还算是一个空白点，客户对于精装修一词还是比较陌生，接受度不是很高。,现在住的户型卫生间是暗卫，但如果卫生间有窗户，能通风那就更好了 纽约公元业主 赵女士,我最喜欢明卫和干湿分离的卫生间，特别是能放下浴缸的，现在的房子，卫生间有点小 廊坊某小

8、区业主 申先生,现在廊坊没有带精装修的，因为大家都没做精装，万达也没做，精装还是要谨慎 天域学府销售经理 郑小姐,假如我再买房的话，卫生间必须要有窗户，现在的卫生间没有窗户，白天上厕所还要开灯，很费电 廊坊某小区业主 王奶奶,访谈结论四：客户对于物业公司的口碑很看重，注重物业公司的管理水平和小区环境，好的物业还会促进项目的销售进度,客户对于物业公司的口碑很看重，好的物业还会促进项目的销售进度 目前廊坊大部分项目的物业公司均为开放商自己的物业，物业费大概在1.3元左右 现在廊坊最好的物业公司客户及业内人士公认荣盛,我觉得小区环境最重要，我们这里一刮风都是风沙，脏！ 纽约公元业主 赵女士,物业服务

9、最重要，现在我住的这个小区物业就不好，门坏了打了几个电话来修都没修好 常甫路路人,物业还是荣盛最好！维修快，售后态度好，管理严格、专业，随叫随到，对于小区外来车辆很严格，我就是冲着它的物业来买荣盛的房子 阳光逸墅购房者 张先生,这的物业费是便宜，每月只有8毛，什么都不管,l垃圾都在门口放了好几天了，我宁愿他收8元，而且之前承诺有公园，现在都入住了也没看到 纽约公元业主 王先生,访谈结论五：SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定,SOHO公寓对于廊坊市场现在较为陌生，客户了解度较低。 小户型（ 包括SOHO公寓）的客户来源主要以投资型客户为主，客户群不稳定，但是在京

10、沪高铁和“环首都经济圈”的带动下，前景看好,“我现在住的是复式，一楼开店，二楼居住，很不方便，SOHO这种产品对于我现在的所处环境比较适合，可以将店铺和居住区分开，私密性会更好”。 某小区底商家嘉园超市老板 王女士,我们项目对于小户型公寓反响一般，不太好卖，面积小，价格也不低，只能投资，客户群较少 豪邸坊售楼处 陈军,“小户型公寓可以用来投资、出租，现在富士康的很多员工都在租房子，而且价格已经达到1000元/月左右”。 富佳超市老板 王先生,这种公寓产品比较新潮，现在廊坊应该还没有吧如果将来价格合适，我倒是可以考虑尝试一下 超市顾客 陈小姐,消费者访谈小结,客户来源以地缘性为主，兼有京沪高铁带

11、动异地购买人群。以龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管、政府公务员为主要客户群体，以改善居住需求为主要目的 对于带电梯多层与带电梯8层的小高层产品，大部分的客户持可接受态度，但是相对于价格、户型和面积，还是重点关注问题 客户对于明卫的需求度很高，喜欢干湿分离的卫生间；产品精装修需谨慎 客户对于物业公司的口碑很看重，注重物业公司的管理水平和小区环境，好的物业还会促进项目的销售进度 SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定,业内人士深度访谈,我司在短时间内邀约到数组业内人士，分别在豪邸坊售楼处、馨园售楼处等地进行了深度访谈，以下为访谈实录。,业内人士深度访谈

12、,1.代理公司经理,被访者：郎先生，男，30岁，中房馨园项目销售代理公司总经理。 访谈时间：2011年1月24日 深访实录： 我是2005年来到廊坊的，在这工作了6年，对于带电梯的多层和小高层的产品廊坊的客户还是比较认可，可以接受，甚至说是深受欢迎。但如果价格太高，相对这种产品来说购买力可能还达不到，针对的客户群也就会随之减少。 对于复式产品，我觉得需求量不是很高，现在的成交量还是以90-110平米之间的户型为主，靠近工业园区，我还是建议大户型一定要少。 关于卫生间问题，廊坊的客户多为改善性购房，较喜欢一卫，干湿分离还是很受欢迎的。 关于SOHO的问题，由于京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政

13、策对于廊坊市的房地产市场有相对的影响，但有阶段性，大部分客户还是认为房价会是一个上涨的趋势，对于小户型公寓还是会考虑投资的。目前廊坊下县及北京客户现在购买力正一步步扩大，多为投资加自住，对于这种产品还是有投资的可能性的。,业内人士深度访谈,2.某项目销售经理,被访者：郑小姐，女，28岁，项目销售经理。 访谈时间：2011年1月25日 深访实录： 对于带电梯的洋房和小高层来说，价格肯定高，客户群可能会有较大的局限性。 当地客户对公摊、楼间距比较关注，常问的问题就是价格、户型和位置。现在购房的客户以固安和文安的客户较多，大都喜欢100平米左右两室或小三室的户型，不太喜欢大面积的三居室，如果有复式的

14、产品，客户群大都在40岁以上。对于小户型公寓和一室的户型，产品主要的客户群为投资客户。 本地客户都较喜欢明卫，有干湿分离会更好。但是对于精装修还是建议要谨慎，因为廊坊其他楼盘现在都没有做精装修的。 京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政策对于廊坊的房价稍有影响，各项目都有不同程度的涨价。对于2011年的市场还是比较看好的，价格还会有上涨的空间，特别是安次区。 对于物业公司，以荣盛和华夏两大物业客户最为认可。,业内人士深度访谈,3.某项目销售人员,被访者：陈先生，男，26岁，销售人员。 访谈时间：2011年1月25日 深访实录： 对于带电梯的洋房和小高层来说，要看价格和面积来定，公摊很重要，我觉得

15、这种产品比较好卖。 来我们项目来看房的客户都喜欢干湿分离的卫生间，特别是大户型的客户，希望卫生间能大一点，可以放的下浴缸。 对于小户型公寓反响一般，我觉得不太好卖。因为针对的客户群较少，这种产品面积小，价格也不低，只能用来投资。 京沪高铁对于廊坊的项目没有明显的影响，但北京客户有所增长；不过“环首都经济圈”的政策带动了楼盘的价格上涨，销量也有大幅度增加。 关于现在廊坊的物业来说，我们还是认为荣盛的物业最好，管理严格，专业性强，随叫随到，维修速度快。,PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析,PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访,PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析,消费者需求分析依据,调查方

16、法：市场部问卷调查与深度访谈结合 调查范围： 以廊坊城区本地人为主，样本侧重于廊坊安次区 问卷样本量：定量问卷145份有效目标样本 问卷样本的选择： 近期内打算购买住宅的受访者 家庭月收入较高的中高端客户,消费者基本特征,年龄分布、职业结构在问卷前已作筛选，符合本次问卷需求；被访客户私家车拥有比例高，达到55.86%。,消费者背景、年龄分布较广，家庭月收入水平较高，私家车拥有比例较高，达到55.86%。,区域偏好性分析,大多数消费者非常看好项目所处区域的发展前景，约有67%的消费者愿意在该区域置业。,很多廊坊本地人仍偏好于就近改善。该区域在原居民的心目中认可度较高，尤其在区政府、富士康搬来之后

17、，该区域的吸引力克服了区域界限，京沪高铁的即将开通也促进了该区域房地产的整体升值。,置业影响因素分析,消费者购房时较关注的前五项：地段、价格、发展商实力、交通、周边环境景观,大多数消费者为首次或二次置业，购房以自住为主,置业目的分析,廊坊大多数消费者目前为首次或二次置业，购房以自住为主； 改善现有居住环境为客户置业的首要目的，投资较少。,置业目的分析,廊坊消费者目前住房面积以60m2100m2为主，约有50%的铁路职工住房面积小于100m2，存在迫切的改善需求； 问卷调查过程中发现，有接近57%的消费者更倾向于100m2以上。,改善性需求较大，购房置业将上升到享受安逸、舒适等层面。,廊坊消费者

18、（59%）目前住房类型以两居室为主，存在迫切的改善需求； 问卷调查过程中发现，有接近64%的消费者更倾向于三居室的户型。,约有59%的调查对象目前居住在两居室中，有64%的消费者表达了购买三居室的需求，改善性需求较大。,置业目的分析,价格接受度分析,中端客户丰富，总价接受能力在60万以上占62.8%； 客户对该区域单价敏感度高，通过控制总价的策略，本项目可以争取更多的中端客户。,总价接受能力高，单价敏感，创新户型有机会,产品偏好性分析,消费者置业面积、户型选择两室、三室为首选，年青人置业面积趋小。,三房两厅的户型受欢迎度最高，达到38%，其次便是两室两厅； 消费者在住房面积偏好上多数集中于80

19、-100平米（约占34%），120-140平米的房子所占的比重也较大，达到30%，我们可以得出：两室、三室的需求性较大。,产品偏好性分析,廊坊消费者对复式结构的接受度并不高，大约一半的人表示不会选择复式结构； 消费者在建筑风格上更偏好于现代风格，其中现代中式风格的接受度达到41%，现代简约风格的受欢迎度也达到了37.24%。,消费者并不看好复式结构，建筑风格上更倾向于现代中式风格。,产品偏好性分析,客户对平层、多层、小高层接受度较高，高层、别墅的接受度低,多层、小高层还是最喜欢的类型，而且很多消费者表示7、8层的多层可以带电梯，虽然多了少许电梯分摊，但觉得生活方便便利很多。 在问卷调查中发现，也有很多年轻人更喜欢多层洋房的情调； 高层的