2011年05月15日东莞黄旗山1号2011年营销策略.ppt

1、Conception,PART 1立意 Conception,认知黄旗山1号。,项目解读 城市豪宅社区，舒适居家高层为主,目前项目可售货量约400套，200平米左右大平面产品决定了本项目全年的营销基调,说明1：157-187平米的四房单位为市场目前主力出货产品之一； 说明2：200-250平米大户型产品面临市场最激烈的竞争,“解读黄旗山1号”：“最理想最纯粹的城市高端住区” 极为纯粹&高舒适度&不可复制的居住环境&黄金地段。,Potential。,Precious。,据有上升潜力的城市区域 比邻繁华配套，城市发展主轴线，中心半小时生活圈,Rare。,Ndup。,珍贵的全方位城市配套 购物、美食

2、、商务、教育等生活配套一应俱全,稀缺的生态宜居环境 临黄旗山脉，遥望旗峰山，毗邻峰景高尔夫与虎英湖,Comfort。,舒适的社区内部居住空间 商住分离，高舒适度的纯大户型产品设计,不可复制的钻石级地段 黄旗山板块最优越的地理位置,“立意黄旗山1号”：东莞城市豪宅居住理想定义者 营销目标快速|适中价格|项目品牌&口碑,适中价格： 超越周边平均价格，列位东莞黄旗山豪宅价格一线阵营,Price。,较快速度： 2011年全年实现6亿的销售任务,Speed。,品牌口碑： 2011年市场明星，东莞豪宅代表作之一,Brand。,Background,PART 2背景 Background,2.1解读项目市场

3、政策背景 2.2 解读项目市场价值背景 2.3 解读项目竞争价值通路,2.1政策Policy Analysis,本项目面临最大的风险在于东莞是否出台限购以及出台的时间，抢节点赶紧出货是我们营销的前提,2010政策密集：2010不断的调控政策出台，在8-9月份调控力度减弱，市场立刻回暖，进入10月份，调控力度迅速加强，楼市转冷,2011政策：出现有史以来最严厉的房产政策：限购，东莞或将列入限购名单,政策继续加强,2.2市场Market Analysis,占位超越平民化的君山，向天骄看齐 目标统御旗山北城市豪宅纯粹居住一极,天生的贵族血统,松山湖,水濂山,横岗湖,黄旗山,黄旗山板块：处于东莞高端豪

4、宅领先地位，东莞八景之首。东城被规划为东莞市重要的生态型居住社区之一 松山湖板块:位于东莞的几何中心，具有良好的自然资源以及规划前景 水濂山板块:政府重点规划的中央生态区，生态资源优越 横岗湖板块:处于厚街，自然资源优越,此处价格为毛坯（部分项目剔除了装修费用）,锦绣山河：13000元/ 虹溪诺雅：15000元/ 长城世家：10500元/,湖景一号：7500元/ 观山碧水：7000元/,御花苑：13000元/ 翡丽山：11000元/ 金域中央：7800元/ 清华居：6500元/,东方华府：11000元/ 天骄峰景：16000元/ 君山：9000元/,东莞市场已形成黄旗山、松山湖、横岗湖、水濂山

5、四大高端豪宅板块,市场竞争,2011-2012豪宅项目分布集中，黄旗山片区竞争激烈,翡丽山,黄旗山一号,天骄峰景,鼎峰尚境,中信御园,主要竞争对手：价格与本项目预期定价相近，成为项目主要竞争对手,天利中央花园,富盈东方华府,君山,天骄御峰,黄旗山片区,中信森林湖,国际公馆,金域中央,光大盛世豪庭,1、2011年，黄旗山片区现有豪宅项目均有加推。 2、2011年，黄旗山片区以及临近片区新豪宅项目集中面世。,板块竞争,2011年东莞大平面放量供应超过6000套，仅城区就达5000套，市场严重供过于求！,2010年160平以上产品全年仅消化3000套（含松山湖约1000套）,供应分析,豪宅市场拼合户

6、型比例相对较低，多见双拼，目前市场上三拼消化速度低，市场抗性明显,拼合分析,1. 2011年市场风险巨大。东莞实施限购可能性非常大，将严重挫伤市场购买信心与购买力，对合拼户型影响最大。,2、市场严重供过于求。2011年城区160平以上大平面产品供应是2010年全年消化的2.7倍。并主要集中于项目所在黄旗山片区。,4、市场个盘拼合户型比例相对较低，目前市场对三拼产品存在较大抗性。,3、东莞高端洋房豪宅陷入唯“资源价值论” 同质化竞争,2.3竞争Market Analysis,主流强化城市豪宅价值（针对区域内其他项目） 凌驾强调区域资源价值（针对区域外资源豪宅）,东莞黄旗山豪宅阵营一线阵营强手如林

7、，在这场不可避免的遭遇战中，黄旗山1号差异化的豪宅价值体系是什么？,2005年 星河传说,2007年 天骄峰景,2010年 中信御园,2009年 君山,峰 景 高 尔 夫,2010年 鼎峰尚境,2000年 峰景高尔夫别墅,2002年 新世纪第一居,1993年 新世界花园,1998年 愉景花园,从东莞第一个豪宅，到东莞第一豪宅区,黄旗山,石井支路,2011年 黄旗山1号,御 园,天 骄 峰 景,星河传说,新世界花园,愉景 花园,鼎峰 尚境,公务员小区,本着最客观的态度，我们无须讳言,我们的山景，比不过天骄峰景和君山； 我们的产品，比不过天骄峰景 我们的园林，比不过天骄峰景 我们的品牌，比不过光大

8、、鼎峰等的市场认知度,黄旗山1号VS“区域内洋房豪宅阵营”：,VS,黄旗山1号,区域内洋房豪宅阵营,地段：东城核心区域,地段：东城核心区域,资源：黄旗山、虎英公园、峰景高尔夫,资源：黄旗山、虎英公园、峰景高尔夫,舒适度：高,舒适度：高,生活便利性：5分钟车程内有各种配套设施,园林：新泰式园林,园林：东南亚风情园林、新古典主义 风格或其它,生活便利性：5分钟车程内有各种配 套设施,产品：拼合产品，风险大,产品：部分拼合,物管：物管服务水平仍相对较低,圈层服务：有圈层但无圈层专享社交配套,主流策略强化城市豪宅价值 地段优势突出，且在精装修，物管，圈层方面大有可为,？,黄旗山1号VS“区域外洋房豪宅

9、阵营”：,VS,黄旗山1号,现状南城洋房豪宅阵营,地段：东城核心区域,地段：地段偏离中心区,资源：黄旗山、虎英公园、峰景高尔夫,资源：水濂山,舒适度：中,舒适度：高,生活便利性：5分钟车程内有各种生活配套,园林：新泰式园林,园林：亚热带园林或其它,生活便利性：周边生活配套普遍缺少,产品：,产品：,物管：物管服务水平仍相对较低,圈层服务：有圈层但无圈层专享社交配套,主流策略强化区域资源价值 区域资源价值突出，客户认同度高,？,1.从目前项目现状看，本项目不具备绝对的竞争优势，但是在精装修、物管服务以及圈层活动方面存在较大的市场机会,2、从营销模式看，除发挥项目的产品价值外，还须在营销上重点发力，

10、通过营销驱动加强项目的竞争优势。,3、本项目的重点突破方向：以提升内部配置为主的产品驱动模式+以差异化、引领式的营销驱动模式。,2.4客户Customer Analysis,客户：,基于世联在东莞持续的高端项目操作经验以及对高端客户的深入了解，我们发现，在东莞城区高层豪宅市场客户依然有着清晰的细分：,中高端客户,高端客户,代表项目： 天骄峰景国阙组团，面积220280平米，售价16000元/平米，总价330560万 锦绣山河高层洋房180270平米，售价1300014000元/平米，总价290400万,代表项目： 天骄峰景早期心湖组团120160平米产品，售价800011000元/平米，总价9

11、6176万； 世纪城国际公馆220平米楼王大户型，售价8200元/平米，总价180万,购买户型：120160平米 总价区间：100200万,购买户型：180平米以上 总价区间：250500万,目标客户群,东莞第一层级豪宅客户购房的 真正需求是什么？,他们是一群有阅历的人，他们在追求圈层、身份的同时，也在追求着真正的心灵/生命体验,A：“容易被唯一及稀缺的事物吸引和打动”,天骄峰景10#1301 业主唐先生：“毫无疑问，这里是东莞最好的楼盘，没有见过别的楼盘有这么漂亮的花园了。并且虎英公园就在旁边，空气、环境都没的说。我是朋友带过来的，这次的活动搞得很好，要多做一些别人没有做过的。”,国际公馆1

12、1#701 业主吴小姐：“这里是东莞最大的楼盘，听说还有好几期没盖，大社区有很多好处，配套会越来越好，以后这里就是中心的位置了。”,天骄峰景11#902 业主王先生：“我的小孩特别喜欢在湖边玩，真的很漂亮，东莞是最大的吧，很喜欢。”,B：“追求高端配套的匹配”,东方华府5#1802 业主古先生：“我们这里社区的基本生活配套都挺齐全的了，买东西也方便，但就是档次不够高。要是有些档次高的像什么外国的餐厅啊、我老婆喜欢的那个SPA、或者是平时没事可以去的健身房、酒吧啊，就好了。”,锦绣山河12#801 业主杨先生：“松山湖这里环境很不错，有政府规划，未来也肯定有升值潜力，就是住不方便，这附近好一点的

13、餐厅、商场都没有 。”,天骄峰景4#2902 业主方女士：“我每次买的东西，和家里人出去吃个饭要去好远的地方，来回一趟很麻烦，要不是看重小孩子的学位，我才不喜欢住在这里。”,C：“追求居住圈层的纯粹性”,天骄峰景业主谢先生（10#802）心声 ：“之前来买的很多是开工厂赚了钱后，就想住最贵最好的房子，文化素质都不怎么高，很多时候看到他们随地吐痰或者满嘴粗口的，就会感觉到整个小区档次给降低了，我就希望住进来的人至少素质高一点嘛，像我们这些有身份的人哪会这样呢？”,锦绣山河业主马先生(12#903)心声 ： “现在厂子开大了，自己到这里来住，其实也是想认识些有身份，有档次的人嘛，一来搞不好对生意有

14、好处，二来感觉自己住的地方也高档一些，不会像一些便宜小区那么龙蛇混杂嘛，那多不安全啊”,D：“渴望尊贵的人性化服务”,天骄峰景业主郑小姐(10#3101)访谈：“现在我住在这里，说实在话，不是很满意。前几天连个垃圾桶都没有。以前每一层楼都有一个垃圾桶的，后来不知道为什么都撤掉了，每天扔垃圾还要跑到一楼去，你像我住十几楼的，多麻烦啊。”,锦绣山河业主张先生(12#603)访谈 ：“记得上次到朋友家去吃饭，是在香港，好像是叫什么阳明山庄吧，那里的服务生态度好多了，又是鞠躬，又是敬礼，我朋友一伸手，马上就跑过来问有什么需要帮忙的，听说物管还可以订票，送饭，帮忙洗衣服什么的，唉，跟东莞这边的比，还是人

15、家想的周全啊。”,东方华府业主李先生（3#901）访谈 ：“我还是蛮担心他们物业的保安行不行，花钱买了房子，别搞得最后出安全问题，就麻烦了。”,E：“追求新鲜事物及体验”,天骄峰景业主郑先生（12#901）心声 ：“911保时捷全球限量版发布，这个可是东莞从来没有过的。以前楼盘都是搞TVB的多，比如古天乐、王力宏、宋祖英，人虽然多，但上不了档次。以后还是希望能多做些这样的活动，如果有越野款的发布一定要通知我！”,锦绣山河业主丁先生（3#901）心声 ：“大堂非常漂亮，材料非常好。都是国外进口的，不要猜那么多真假，老板敢用说明有想法。”,天骄峰景业主方先生（18#1201）心声 ：“就喜欢天骄的

16、高尔夫景观，其它地方都没有，特别是高层看上去，感觉非常震撼。以前住在景湖花园，虽然是别墅，但感觉景观还是不一样。”,客户需求特征归纳：,E：“追求新鲜事物及体验”,C：“追求居住圈层的纯粹性”,D：“渴望尊贵的人性化服务”,B：“追求高端配套的匹配”,A：“容易被唯一及稀缺的事物打动”,如何通过产品驱动及营销驱动塑造价值通路来迎合并引导东莞高端洋房客户的心理需求是我们的重点工作方向,Merit,PART 3价值 Merit,3.1 解读项目产品价值通路 3.2 解读项目目标客户群价值偏好 3.3 黄旗山1号的价值体系梳理,3.1 项目现有价值通路,价格/元,时间/年,1993,1998,200

17、5,2009,2007,2010,2000,2002,新世界 花园,愉景 花园,4000,15000,50000,峰景高尔夫别墅,新世纪 第一居,星河 传说,天骄 峰景,君山,中信 御园,2011,黄旗山1号,片区价格，从最初10000元/平方米飙升到40000元/平方米，以后更不可限量,18年的区域价值沉淀与区域发展潜力,富人区核心,区域优势价值点,东城核心,黄旗山脉,双铁口,高尔夫资源及公园,交通要道,跨区效率,产品优势价值点,世界级物管,领先设计,正看黄旗山,产品价值挖掘,现代化立面,奢华尺度,顶级配置,世界级,优设计,绝佳景观,核心价值点 聚 焦,3.2 目标客户价值偏好,我们通过客户

18、研究再次验证了在竞争中得出的结论：,豪宅品质,“眼见为实”的展示,1.精装修,2.物管,于东莞展现“黄旗山1号” 豪宅价值并强势展示,3.圈层,1号豪 宅价值,目标客户需求,1.奢华感高端品牌运用，如品质精装修、奢华公共空间,2.突破东莞市场现有水平的高端物业服务,3.高端社交平台，同档次人群之间的对话,“眼见为实”的展示 奢华品质感样板房、公共空间、销售中心、园林公共环境、体验,3.3 价值体系构筑,黄旗山区域价值的极致化 黄旗山区域价值的差异化,1号价值：第一，最好 1号价值：首创，区隔,产品驱动模式,营销驱动模式,“黄旗山1号” 豪宅居住价值体系,1,考究的品质： 比肩奢侈品的产品本体与

19、外延的打造,精致的圈层： 不只是房子，而是高端圈层策源地，社交平台的发射点，建立无可复制的圈层,3,尊贵的服务： 宾至如归的服务，无与伦比的尊贵体验,2,第一品质 第一圈层 第一礼遇 第一现场 第一生活配置 理当注入一种第一高度的灵魂 构建一种东莞高度的共鸣磁场,东莞高度,第一形象,东莞黄旗山第一生活制高点,第一现场,东莞豪宅市场数一数二的包装展示,第一品质,东莞前所未有的,经典奢华居住空间享受,装修标准：樱桃木饰面进口玻璃大门、高档大理石外包门框，高档石材墙面，顶部吊灯装饰，大堂设置品牌沙发、座椅，不锈钢信报箱。,装修标准：带项目LOGO的黒镜钢外门，人造石材墙面和地砖，顶部吊灯设置,室内品

20、质精装修,产品增值KPI,公共空间品质精装修,入户大堂,电梯厅,电梯轿厢,等级标准,品牌运用,品牌嫁接,装修标准：不锈钢镜面，黑镜钢内门，背面扪皮，侧壁采用欧洲樱桃木饰面,东莞在售高端豪宅产品的精装标准在3000-5000元/ ，根据客户需求和项目占位考虑，建议采用同等标准,厨卫品牌：老板、欧派橱柜，美的、西门子抽油烟机，诺贝尔墙砖、地面，嵌入式防雾筒灯，管道燃气入户，水槽、龙头安装到位，采用不锈钢材料；卫生间采用奥普浴霸，诺贝尔墙面及地转，钢化玻璃隔断,与博洛尼等顶级品牌嫁接打造精致居所空间,经典奢华的居住空间 后期品牌与功能的嫁接，挖掘营销的发力点,示意,第一礼遇,宾至如归的尊贵体验,如沐

21、春风的愉悦之旅,第一生活配置,是据有非凡安全感&礼宾感的,高端服务体验,服务人员选择：社区内所有的服务人员，一定经过严格的筛选，服务人员的简介和履历及家庭成员等信息全部公开让业主了解 业主信息保密：业主所有的信息都必需保密 门童：设置专业服务的门童，给业主一个尊贵感 入口密码：每半年更换一次 夜间巡查：每晚进行巡查 内部人员人事管理；保姆管理；车库管理,1号五星级礼宾服务体系,产品增值KPI,博物馆级别的五重安防体系,敏感人员监控,智能化设施使用,等级标准,日常快速反应便利服务,无盲区监控：在园区围墙设置红外对射探测器，电视监控系统 双重保护：大堂智能门禁及大堂管家 电梯安防：电梯管理系统自动

22、呼叫电梯，语音提示和可存贮记忆等电子设备 专户入门智能配备：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护 户内安全防范系统：红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统,建议引入世邦物业管理团队，传承世界级礼宾服务体系,投诉处理、客户意见处理：紧急事件投诉即刻回复，非紧急事件投诉3个工作日内口头或书面回复 与业主沟通：周年业主大会1年一次、会后28日内公布会议记录、每月公布收支帐目报表、每年公布核对报告， 紧急事故演习、更换/清洁花槽内植物：每年1次 设施管理：限定时间制应急处理系统 设备维护：设定日、周、月、年维护计划,1号高端服务体验,1、博物馆级的五重安防

23、体系针对敏感人员加强管理,1、博物馆级的五重安防体系智能化设施使用,2、1号五星级礼宾式服务引进世邦魏理仕物业管理，逐步提升与完善,2、1号五星级礼宾式服务日常快速响应,第一圈层,“黄旗山1号”专有的,高端圈层社交平台,资源整合,嫁接资源1：峰景高尔夫会籍,所有200平米以上业主均可获赠峰景高尔夫球会5年会籍 部分单位，如6#楼王238平米及复式单位，赠峰景高尔夫球会终身会籍（价值35万）,可选择资源,资源整合,嫁接资源2：高端女士俱乐部,对于财富阶层来说，女主人才是最为享受生活的一个群体，东莞已经开始形成女士生活保养型美容会所，但真正与一线城市接轨的高端品质服务，高端的专属的俱乐部场所都是她

24、们缺少而向往的。,与高端品牌“修身堂”合作，为业主提供五年期的六星级水疗及美容护理俱乐部服务。,目前东莞很多客户都有子女出国留学的需求，另一方面在出国之前以对留学院校的调查审核和提前适应国外生活环境教育与文化状况为目的的出国游学活动也备受青睐，成为近年来比较流行的一个寒暑假活动项目。 可选择资源 整合东莞地区经教育部资格认定的自费出国留学中介机构，如启德留学等，为业主提供留学/游学中介服务。 短线团的游学时间一般在一个星期左右，价格为5000-20000元不等。长线团按游学时间长短和品种不同，价格从15000-40000元不等。其中，美国10天左右的游学团一般要25000元以上，中国旅行社等知

25、名机构都承办此类活动，价格普遍超过30000元。英国游学团价格一般为2500035000元。,资源整合,嫁接资源3 ：留学/游学机构,启德东莞校区：东莞市南城区鸿福路92号中环财富广场1011室电话资源整合,嫁接资源4 ：招商、汇丰、恒生等银行私人银行,全球连线理财服务 私人银行艺术赏鉴 全球畅行的机场礼遇 私人银行消费易 全方位私人医疗服务 私人银行品味生活,黄旗山1号不仅是居住的好房子,是一种生活素质乃至人生圆满的保证,是高端圈层的策源地社交平台的发射点,城市贵族豪邸,财富的真谛在于让我们更有品质的生活,黄旗山1号是仅用金钱无法拥有的房子,还需要真正懂得奢华生

26、活的真谛,黄旗山1号的信仰,黄旗山1号，首席城市贵族豪邸,Action,PART 3行动 Action,本项目营销时间节点安排,前期蓄势,推售第二批单位,推售第三批单位,推售第四批单位,起,承,转,合,2011.5,2011.7,2011.8,2011.10,2011.12,4栋44套,3栋44套,6栋52套,我们是第一,我们与众不同 我们独树一帜,我们更好,我们是传奇,2011.9,8栋75套,5栋44套,推售第五批单位,推售第六批单位,2号楼 157-187,1号楼 157-187,3号楼 218,4号楼 218,5号楼 190-231,6号楼 217-238,7号楼 220-224,8号

27、楼 134-155,4月，首批推货单位,7月，次批推货单位,8月，第三批推货单位,10月第五批推货单位,9月，第四批推货单位,12月，第六批推货单位,解密“黄旗山1号” 一场关于1号价值的舆论造势,“1号”的价值传递,解读“黄旗山1号” 一个烙有1号品质细节的展示场,凝聚“黄旗山1号” 一组专属1号的高端时尚圈层活动,“传播1号价值”,“引领超越”,“成就1号传奇”,线上持续炒作,引起市场的关注与热议，提前积累客户，降低后续风险,眼球活动引爆市场,从现场展示，到眼球活动，给东莞带来一场视觉盛宴,系列客户维系活动,在一期火爆销售下，维系老客户，保证后期顺利销售,“价值灌输式”营销,线下客户拓展前

28、置,2011年5月中,2011年，让我们掀起一场1号的价值营销风暴！,2011年7月初,2011年10月,“传播1号价值话题”,“引领超越”,“成就1号传奇”,第一阶段：“1号价值传播”（5月中-7月初）,传播策略,完善渠道炒作“1号”价值,爱马仕品牌秀场暨设计专家现场揭秘丝巾制作工序（或其他备选活动）,核心动作,形象展示,园林及泳池展示,世联豪宅客户资源前置化启动,客户积累与老客维系,公关活动,世邦魏理仕物业进驻签约仪式,2栋情景板房及4栋精装板房展示,未成交客户礼品派送,业主专属私家晚宴,业主答谢晚宴,核心动作动作时间轴排布,11/5,11/6,11/7,11/8,11/9,11/10,1

29、1/11,媒体多渠道炒作“1号” 价值,媒体炒作,形象展示,客户维系,公关活动,世联豪宅客户资源前置化启动,客户满意度调查及未成交客户礼物派送,业主答谢晚宴,业主专属私家晚宴（半月一次）,业主节假日礼物派送（不定期）,4栋样板房开放,爱马仕品牌秀场暨设计专家现场揭秘丝巾制作工序,重点维系老客户（包括未成交诚意客户），以老客户为基础辐射拓展新客户,主题：1号的信仰 东莞黄旗山第一生活制高点,媒体炒作,2011年5月中,2011年6月中,2011年7月中,诉求点,黄旗山 豪宅生活专家,副题语,活动宣传及新品预告,1号的价值,150-180平热销,1号的价值,新品盛世登场,主标题 诉求点,黄旗山以及

30、1号的价值,主题语,执掌黄旗格局,黄旗山第一生活制高点,高水准客户服务根据销售流程的每个环节提高服务水平，提升客户满意度。,客户接待,客户管理,老客户维系,及时客户资料明源系统录入并管理，定期的短信、电话联系进行节日问候，并在重大节日安排礼品赠送客户,定期举办客户维系活动,上门诚意客户关系经营,未成交认筹客户关系维系,定期成交客户活动维系,现场设置客户信访箱，接受客户意见反馈,客户维系,高水准客户服务接待客户世联五星级服务体系，用标准化来提升客户认同度,客户到达项目,客户抵达售楼部,参观展示区,离开,第一观感,体验感受,细节关怀,安保统一着装，统一手势，统一服务规范 夏天为客户爱车提供车罩,安

31、保、工作批员统一问候语 小区背景音乐系统,统一发放停车牌 售楼处递送冷热毛巾,置业顾问统一着装，化淡妆，统一接待流程 品牌展示，产品展示现代、科技,背景音乐系统，现代高亢 置业顾问普通话标准，语速适中,饮品让客户满意，座椅舒适 参观过程中服务温馨，微笑,样板房装修别致，园林细致 包装展示有品质,置业顾问专业置业服务 任何角落均配有时而高亢，时而舒缓的背景音乐,体验区生活情趣式体验,高水准客户服务接待客户高端物业服务在接待现场的前置化体验（细节，人文关怀）,系统化客户管理现场设置客户信访箱，接受客户意见反馈,在每一次成交之后，由现场客户经理给每一位成交客户填写销售服务反馈卡，由客户将填写好的反馈

32、卡投入信箱，由客户经理每天总结销售过程中客户意见并进行改善,黄旗山1号销售服务卡,时间：6月-7月，每月2次 地点：项目的样板房内 餐会规模：10-15人就餐为宜，每一次邀请一批业主，并鼓励老业主邀请家人朋友参加晚宴。 餐会形式：请东莞顶级酒店大厨依照客户口味现场烹饪，并由私人管家协同2名左右的服务人员提供专属服务，私家晚宴给与客户最尊贵最独特的用餐体验。,黄旗山1号业主专属系列私家晚宴,11/5,11/6,11/7,11/8,11/9,11/10,11/11,爱马仕品牌秀场暨设计专家现场揭秘丝巾制作工序,公关活动,11/10,11/11,11/12,时间：6月底 地点：项目销售中心 目的：让

33、时尚与众不同,第二阶段：引领与超越（7月初-9月底）,目的：从现场包装，销售服务，到创新活动，给客户惊艳的视觉享受，形式时尚的发布与聚集地，引起东莞市场的轰动。,传播策略,区隔引领式的传播手法应用,核心动作,形象展示,建立超品质完美展示区（销售中心洗脑房、样板房、园林、看楼通道等）,成交客户送峰景高尔夫会籍（5年期）,客户积累与老客维系,公关活动,施华洛世奇水晶体验之旅展示与拍卖会,2011年Dior秋季新款时装发布会,业主专属私家晚宴,业主答谢晚宴,掀起一场“时尚聚集”的焦点盛宴,关键动作时间轴排布,11/5,11/6,11/7,11/8,11/9,区隔引领式的传播手法应用,媒体炒作,形象展

34、示,客户积累,公关活动,老客户的经营与维护,嫁接外部资源的圈层活动,建立超品质完美展示区 （公共空间、样板房、园林等）,11/10,施华洛世奇水晶体验之旅首届展示与拍卖会,2011年Dior秋季新款发布会,众所周知，你并不善于服从！从客户心理层面诉求,传播策略,10年前，你孤注一掷，借钱投资扩张，他们都等着看笑话。你，仍然自己做出了决定。众所周知，你并不善于服从,20年前，你放弃铁饭碗要下海，他们都说这不安全。你，仍然自己做出了决定。众所周知，你并不善于服从,25年前，没有人看好你的这个男朋友。他们都说这不合适。你，仍然自己定下了终身。众所周知，你并不善于服从,15年前，你慧眼独具瞅中了这个区

35、域，毅然第一次在此置业，他们都说这里太荒芜。你，仍然自己做出了决定。众所周知，你并不善于服从,东莞首创的物料及包装！,水晶模型,水晶模型,人面楼书,销售中心皇家风范经典奢华元素 奢华元素添加：古典艺术品佳作,销售现场展示：英伦油画名作,可以在销售中心内墙壁悬挂英伦油画名作的高品质复制品，增强低调的贵族格调感。,创新老渠道 DM直邮,DM直邮：采取特殊的私人信件形式，筛选50位最有诚意的客户，为他们定制专门的DM直邮信，并持续的进行专人沟通，让他感受独特尊贵礼遇的同时了解我们的项目。,张靓颖同学： 本来不想给你写这封信的，你会收到那么多的对你表示敬仰、崇拜的信件，这封却完全不同。而且，在所有获奖

36、的超级女声中，我们也仅仅写给你。 从信封你应该可以了解，这是一封来自奔驰公司的信函。我在中国销售奔驰车已经有9年了，社会上各种成功人士、富翁、精英、学者、名人都是我尊贵的客户，我逐渐掌握了一个只有我掌握的技术，那就是只要见过这个人，我就知道他会喜欢什么类型的车。毕竟，奔驰车的型号有S级、E级、C级，还有如CLK、SLK、CLS、SL、ML等多种款式和型号。不同的人内心有着不同的向往，虽然，驾驶一台奔驰将最终标志着这些人的成就和社会地位，但是，具体 什么型号，还真有讲究和内在的道理。比如，张靓颖同学，对你来说，你最适合的车型就应该是E级。或者说，E级的典雅、品味更加适合你这样的与所有超女不同的人

37、。也因此，我宁可破例即使你不购买奔驰车，也会将一款精致、典雅的E级车的车模赠送给你。 所有赠送给尊贵客户的车模上都有客户亲笔签名，我们采用特殊的技术将你的签名浮雕在车模上，而且，车模上的车牌号码可以由你自己指定。所以，需要你提供签名，你偏好的车模的颜色，以及喜爱的幸运车牌号码。 我的联系地址是： 你一定很忙，也许没有时间回复，不要紧，让你的经纪人、朋友、家人与我联系，方便的话给我电话也可以。我的联系电话是：XXXXXX,中国奔驰4S店的高级销售顾问给“超女”张靓颖写了一封直邮信：,建立超品质完美展示区,形象展示,1、豪宅入口,2、林荫大道皇家驿道,4、奢华入户大堂与架空层,3、看楼通道及中心泳

38、池,5、一组星级奢华品质主题样板房,218平高层样板房,230平高层样板房,中心水景,小区入口,5,1,3,2,4,奢华大堂与电梯厅,11/8,11/9,11/10,11/11,11/12,现场展示之林荫大道 充满仪式感的林荫“皇家驿道”,现场展示之通道及中心泳池 水景及时令花卉园的打造,现场展示之奢华大堂与精致典雅的架空层,洗脑式营销区域设置 营销中心增设影音区，提升项目的价值感知,嫁接品牌咖啡厅的吧台服务区,奢侈品展上,K.MOOI卡曼莱全球限量版卧室家具系列再次亮相,再次得到了众多来宾的关注与赞赏。所有的这一切,印证了K.MOOI卡曼莱将超时代创意与华丽融为一体的能力,K.MOOI将继续

39、创造高级寝室新领域。将其引入样板房，缔造住宅典范新高度。,样板房携手K.MOOI卡曼莱，用时尚造就了非一般的寝室之梦，以寝室成就时尚的永恒之美，实现品牌与价值双赢。,K.MOOI卡曼莱以羽毛作为寝室家居的背景饰品，寄托了回归、温暖、安定、和谐的美好家居生活愿望。致力打造富有生命的卧室环境，卧室内一板一木都有灵魂，是你活力的来源，也是你乐而忘返的王国。,卡曼莱晶钻系列限量版床头柜拉手,现场展示之样板房建议携手K.MOOI卡曼莱，重视生活情趣，讲究生活艺术,Giorgio Armani乔治阿玛尼：美国销量最大的欧洲设计师品牌 ，Armani家具具有浓重雅痞风范，完全手工制作、大气度设计，以最精致的

40、设计语言简化线条，远离雕花或镶嵌的华丽，将典雅的造型设计及热情、奔放、雍容的气质与本项目追求奢华、舒适、休闲的产品相结合，引领另一种时尚奢侈,张扬的层次结构、太阳图案和金色绚彩，ArmaniCasa在璀璨之外还拥有扣人心弦的低调华丽，携手Armani.阿玛尼，打造全球时尚巨头样板房，造样板房之明星。,样板房建议携手Armani.阿玛尼，宣扬扣人心弦的低调华丽之感,施华洛世奇体验之旅展示与拍卖会,公关活动,11/8,11/9,11/10,11/11,11/12,让东莞离时尚近一点、再近一点,Dior 2011年秋季新款时装发布会,公关活动,11/7,11/8,11/9,11/10,11/11,掀起东莞时尚新风暴,第三阶段：传奇（10月初-