2011年湖北省房屋登记官培训(周民杰).ppt.ppt

1、,2011年湖北省房屋登记官培训,周 民 杰,2,一、登记客体,房屋登记的客体为房屋。城市房地产管理法第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。 具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备屋顶、墙界等围护结构）；二是可以独立使用（可供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等活动）。,3,（一）房屋应当按照基本单元进行登记,房屋登记办法第十条规定，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号

2、等）的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状态： 1、整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼）以幢为基本单元进行登记。 2、国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。,一、登记客体,4,（二）开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能否办理产权登记,建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知第四条规定：房屋套内具有

3、使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。 所以，只要是来源合法，权界明确，要件齐备，2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。,一、登记客体,5,（三）开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记,房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足： 1、具有构造上的独立性，能够明确区分； 2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 （摘自最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条）,一、登记客体,

4、6,建设部在1997年对关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知的补充说明【97建房产字第019号】明确规定：“对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的一平方米产权出售，应视为正常的房产交易。可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续，并在房屋所有权证中的测绘图件上对权属界限准确反映”。,一、登记客体,7,（四）老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办理单独的房产证,根据城市异产毗连房屋管理规定第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务

5、；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。” 第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。”,一、登记客体,基于上述规定，结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。,8,（五）关于构筑物登记的问题,一、登记客体,构筑物作为不动产种类的一种，具有其经济价值和利用价值。物权法第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的

6、除外”。,9,构筑物初始登记注意事项：,4、收取资料：,1、具有构造上的独立性，具有利用上的独立性； 2、登记前要进行房屋测绘，计算构筑物的建筑面积； 3、现场查勘时拍照留存，登记时登记簿和权证上在“其他”中填写构筑物名称，“附记”中要填写构筑物的自然属性如形状，大小、容积、高度、颜色等，发放房屋所有权证；,一、登记客体,构筑物竣工验收证明。,土地使用权证；,建筑工程规划许可证；,构筑物立项文件；,申请人资格主体身份证明（涉及法人单位的，还需提供授权委托书和代理人身份证件）；,具有资质的房产测绘机构出具的构筑物测绘成果；,构筑物权属登记申请书；,10,二、申请主体,房屋登记的申请主体是与房屋物

7、权设立和变动（变更、转移、消灭）有关联的当事人或其受托人。房屋登记办法强调登记依申请启动，不申请不能启动登记程序。,11,（一）企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买卖和房地产抵押,民法通则第36条：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第40条：“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。” 企业法人登记管理条例第33条：“企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。”,二、申请主体,12,(二)登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机

8、构),依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；,其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体包括如下类型的组织：中国人民保险公司设在各地的分支机构等。,二、申请主体,依法登记领取营业执照的联营企业；,依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；,经民政部门核准登记的社会团体；,经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；,法人依法设立并领取营业执照的分支机构；,中国人民银行：各专业银行设在各地的分支机构；,中国人民保险公司设在各地的分支机构等。,13,（三）买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记,“自己代理”是指代理人以被代理人名义与自己实施的民事行

9、为。 “双方代理” 又称同时代理，是指一个代理人同时代理双方当事人的民事行为的情况，即一个人既作为卖方的代理人又作为买方的代理人。 一方持另一方的委托书来办理权属登记申请、或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记，这与“自己代理”或“双方代理”不同，因为这并不是代理订立合同，提出登记申请并不是实施实体的交易行为，代理人只是依照委托人已经建立的债权关系，向登记机构提出物权登记的申请，而并不代理订立合同。因此，登记机构可以受理。,二、申请主体,14,（四）协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记，如果另一方不予配合怎么办,房屋登记办法第十二条规定：“申请房屋登记，应当

10、由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(三)因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一；(五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他情形。”,二、申请主体,15,共同申请主要适用于因法律行为而产生的物权变动情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，一是基于事实行为的物权设立如合法建造房屋、权利人名称变更等；二是经国家公权力确认的物权变动如司法机关行为和

11、政府行政行为；三是因继承或受遗赠取得房屋物权的；四是法律法规规定的其他情形，如物权法规定的更正登记和异议登记，房屋登记办法规定的预购商品房预告登记中单方申请情形。,二、申请主体,16,三、登记类型,（一）企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这两种登记类别在实践中应如何区分,企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改建为一个企业的行为。其形式有吸收合并和新设合并两种。吸收合并是指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资格，接纳方存续。新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成立一个新公司，原合并各方解散，取消原法人

12、资格。,17,三、登记类型,企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为。分立有存续分立和新设分立两种形式。原企业存续，而其一部分分出，派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立；原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。,18,三、登记类型,（二）公司股东或股权结构发生变化，其房产办理何种登记，公司名称变更应提供何种变更证明,公司具有独立的主体资格、独立的法人财产，公司的股东以其出资额为限享有权利和承担义务，公司财产和个人财产相互独立，股东及公司其他成员与公司相互独立。公司股东或董事会成员的变化是公司内部管理机构的变化，不影响公司作为一个法人

13、的存在，房屋的权利主体并没有发生变化，因此，不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。,19,三、登记类型,（三）拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记,新建房屋登记属于房屋所有权初始登记，而房屋翻建后应申请房屋所有权变更登记。由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时，申请人应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。而申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及证明发生变更事实的材料)。因而还是要将这两种不同的登记种类加以区分。,20,四、档案问题,房地产登记档案是房地产档案中的一种，是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家

14、和社会有保存价值的各种形式的历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转移、消灭的情况，是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。,21,（一）抵押权注销以后，抵押档案是否还要保存,业内一些人认为：当某一抵押权注销以后，说明当事人之间的债务已经履行，即使这一抵押登记有问题，因为抵押权已经注销，不会对当事人造成实际上的影响。因此认为抵押登记档案没有必要继续保存。这种观点有一定的道理，但是却忽视了一个问题：倘若这一抵押权注销是有问题或是虚假的就会产生问题。广西某市就发生过对巨额债权的担保被抵押人伪造登记文件而注销的实例。如果抵押登记档案没有保存，一旦对抵押登记或注销登记产生争议，就无法提供作出登

15、记或注销行为的依据。因此，在没有新的规定以前，当抵押权被注销以后，其档案还应当予以保存。,四、档案问题,22,（二）预告登记的档案，是否需要永久保存,房屋登记办法第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。”预告登记的档案，与其他登记档案一样，需要永久保存。,四、档案问题,23,（一）为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿的条件？在实际工作中还要注意哪些问题?,在实际工作中，主要应考虑以下三个方面：,在初始登记时，应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房屋所有权。,处分权应由登记簿所记载的权利人行使。,预告登记和查封都是登记簿所

16、记载的事项，当事人申请登记的事项同样不能与之发生冲突。,24,（二）如何认定“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”已生效？可否作为申请房屋登记的依据？,生效的判决书有两种情况，一种是二审判决，因二审判决一经宣判立即生效，当事人不能再上诉。另一种是上诉期间届满未上诉的一审判决。但对于登记机构而言，不可能得知当事人是否上诉。实践中一般的做法是让申请人拿一审判决书到作出判决的人民法院注明“判决已生效”的字样并加盖人民法院的印章。,25,生效的裁定书和协助执行通知书，主要出现在判决或者调解作出以后当事人不自觉履行判决书或者调解书上规定的义务，法院依申请或者依职权进行强制执行的情况。如果法院通过裁定强制性

17、地将房屋转移登记到申请执行人名下，那么就要对登记机构下达“协助执行通知书”并附裁定书。这种情况下登记机构无须审查裁定书是否生效，因为这类裁定书一经下达就立即生效，当事人即便申请复议也不能停止裁定的执行。,26,生效的仲裁裁决书和调解书与法院的判决书、调解书一样具有强制执行力。仲裁是“一裁终局”，与法院的关系是“或裁或审”，所以，一旦当事人选择了仲裁这种纠纷解决方式，就意味着仲裁机构作出的仲裁裁决能够立即得到执行，其他仲裁机构不能再次对同一案件进行仲裁，法院也不能就此再进行判决。仲裁裁决一经作出立即生效。,27,（三）什么是认证?为什么要办理认证?,房屋登记办法第十五条第二款规定：“境外申请人委

18、托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。” 认证也称为领事认证，认证一般是对公证而言，是指一国的外交、领事及其授权机构在涉外文书上确认公证机关、认证机关的最后一个签字或者印章属实的行为。 在香港、澳门申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）公司加章转递确认； 台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证书的，须经湖北省公证协会确认。,28,（一）房屋登记簿如何设立?如何防止登记簿记载错误?,房屋登记簿在形式上是一张张格式统一的表格，一般每一件登记即一个业务宗号为一页(份)。一般地说，对外发一个房屋的房屋所有权证，登记机构就相应有一页(份)登记簿。房屋登记簿的内容应当包括不动产的自然状况、权利状况以及其他事项等三个组成部分。,29,（