163地块初步规划方案080325.ppt

1、163地块初步规划方案,地块位置示意图,地块规划指标情况,黄浦区163#街坊地块建设要求,1、规划参数。应符合沪规景（2006）628号“关于核定黄浦区163地块规划参数的复函”文的要求。 2、功能定位。应充分体现外滩金融贸易区和南京路外滩段的功能定位要求，设计方案应与目前已初具规模的外滩国际顶级品牌集聚街区相互匹配。地上商业建筑面积不小于地上建筑总量的20%，商务办公规划建设为现代化智能型商务办公楼宇。 3、建筑形态。应充分考虑风貌保护对建筑形态各方面要素的要求，并满足风貌保护规划各项城市设计要素指标的要求，处理好建筑单体与周围建筑群及外滩天际轮廓线的协调关系。 4、地铁衔接。应充分利用地下

2、空间，并按照地铁方面的要求，妥善处理好与地铁十号线南京东路站本体的衔接问题，风井、出入口与项目总体开发必须结合。 5、配套要求。为保障市政道路上公益性用电的需要，项目地下一层需无偿提供约50平方米左右的使用面积作为电站使用。 6、建安标准。除土地成本外，单位建筑面积的建安造价不得低于1万元。,策划定位目录,概念定位方向 商业业态定位 精品酒店定位 自用办公定位,概念定位方向,1、高端定位，打造顶级商业综合体； 2、商业建筑空间、价值最大化； 3、引进世界高端品牌，聚集高端消费人群，塑造外滩商圈地标性商业建筑； 4、打造新一代“精品商业”模式； 5、探索引领未来电器消费潮流的高科技体验中心。,概

3、念定位在上海市场的定位区分,Local,Branding,Westgate 梅隆镇,Raffle City 來福士,New World 新世界,Plaza 66 恆隆广场,Grand Gateway 港汇广场,Superbrand Mall 正大广场,Xintiandi 新天地,Shanghai Time Square 时代广场,Metro City 美罗城,Indicative Positioning for Suning,本案,主题定位超級全方位购物体验商业中心,高档定位 Up,大众流行 Mass,南京东路 Nanjing Road East,外滩 The Bund,超級全方位购物体验商业

4、中心 Super Total Retail Experience Shopping Centre,项目整体功能规划示意图,地面,外滩The Bund,商业业态定位分析,区域,业态定位,目的性消费为主,便捷性消费为主,Lifestyle为主,电影院,业态定位分析,总结,商场平面示例,商场平面示例,商场平面示例,商场设计要点,整体理念：按照“高档购物中心”的设计，而非“传统百货”； 具体而言，体现在以下几个方面： 1、中庭规模，建议主中庭不小于800平方米，可作为产品展示和推广空间； 2、走道宽度：不小于3米； 3、一般店面铺面宽：不小于6米；一线品牌服饰店，不小于8米。,屋顶花园效果图,地下停车

5、,根据最新技术及建筑许可，达到停车位最大化。,精品酒店定位,打造来提升苏宁多产业品牌形象及企业品牌价值，实现全国扩张的战略平台。 在商业价值最大化的原则上，辅以部分用于苏宁集团自留自用部分(接待功能的会所、俱乐部等)来实现集团的形象与品牌的提升。,行政会所各功能区简述,LEVEL TWO IS A VENUE FOR DINING AND ENTERTAINMENT 高级中餐厅 PRIVATE VIP ROOM FOR PRIVATE FUNCTION 大小贵宾厅层,CONVERTIBLE FUNCTION ROOMS 多功能会议室 FOR PRIVATE 会客室FUNCTION INTERN

6、ATIONAL MEETING 国际会议厅,行政会所各功能区简述,GYM 健身房 LEISURE 休闲多功能房 READING ROOM阅读室 CHANGING ROOM 更衣室,SWIMMING POOL 泳池 ROOF TOP GARDEN CAF空中花园咖啡座,酒店风格效果,行政会所各功能效果,自用办公定位分析,核心高管和投资金融平台办公会议、会晤场所 充分展示苏宁集团的发展历程、成就与未来发展战略，打造“苏宁走廊”； 需考虑办公与精品酒店/会所的互动效应； 楼层净高显著提升，增加空间感，可考虑总部办公的局部双层挑空空间。,自用办公功能体现,接待区 宽敞前台接待中心，风格稳重大气，彰显企业形象；,展示区 展示企业发展历史、企业文化，进行产业介绍等；,办公区 董事长办公室及其他员工办公区,会议区 中