2013年长沙国际会展中心项目策划运营建议书.ppt

1、长沙国际会展中心项目策划运营建议书,城市的现代服务功能的提升直接和间接催生了会展经济，而城市经济的发展提高了会展经济的运营质量。,”,“,序,长沙经济：中部六省经济总量第二，增幅第一。,单位:亿元,%,2013年中部六省省会GDP总量比较,会展业，是连接第二产业与第三产业的核心产业环节，是新型城市服务业，也是城市更开放、更外向、更活力的重要的指标窗口。中国的会展业，北、上、广构成第一方阵，中部腹地，需要一个会展之都，而长沙，有基础竞争这一称号。,长沙市荣获中国会展经济2009年度大奖“中国中部知名会展城市”称号。,2013年长沙市会展活动带来的直接收入约16亿元，带动相关产业收入超过150亿元

2、。,长沙现有会展四小花，已无法承载长沙日益发展的会展业需求，也不具备匹配长沙依托会展业打造服务型国际新城的要求。,长沙市现有湖南国际会展中心、长沙红星国际会展中心、湖南省展览馆、青竹湖国际会展中心四个会展中心。,总面积4.8万平方米，面积较小,面积1.2万平方米，已不具备现代展会功能,红星国际会展中心,周边交通及辅助配套弱，已失去展会功能，沦为企业办公场,面积5万平方米，规模与交通是重大瓶颈,湖南国际会展中心,青竹湖国际会展中心,省展览馆,2011年长沙工程机械、汽车制造、烟草食品、电子信息、新型材料、文化创意六大产业集群完成产值5037.3亿元，其中，工程机械产值1827亿元，占全国70%。

3、长沙以整车企业为龙头，拉长产业链条的发展路径，让长沙汽车产业集群迅速成为中国汽车第六大产业板块。长沙先后引进北汽福田、广汽菲亚特、陕汽环通重卡等六大整车项目。,长沙市产业发展特点,规划区域 6000亩,长沙国际会展中心区域在原来的规划研究中，中国城市规划研究院将其定位长株潭CBD,在未来城市发展中具有举足轻重的地位。 长沙南站东部区域，依托高铁长沙南站，东部距离长沙黄花国际机场十分便利，是今后长沙市未来二十年主导发展的重要方向，依托火车站和机场发展，符合世界城市发展的规律。,长沙国际会展中心落户高铁新城,黄兴镇定位-长沙高铁新城,长沙南站高铁新城-黄兴镇核心区域城市规划和功能划分。,长沙高铁新

4、城战略资源图,武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里。整体定位为中部地区区域性重要交通枢纽，长沙城市发展的副中心，辐射长株潭城市群的城市商务中心，规划居住人口约40万。 黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内的48平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一.,武广高铁枢纽站也坐落于长沙大东城地区。高铁枢纽对区域、城市的影响。强烈的聚集效应影响区域、城市经济发展，城市功能重构，极化城市活动的空间分布，显著强化商务办公、零售商业、住宅等城市服务业相关职能发展。,长沙高铁新城规划,武广高铁新城城市设计

5、,占地面积18.9平方公里 核心区4.4平方公里 以高铁南站为核心，基地以浏阳河和磨盘洲作为最大的景观资源。 形成东西景观轴心，结合主要站点，打造地标建筑，沿着主要干道建立良好的绿化联系，并将周边的滨水资源合理利用，使得浏阳河提质改造后的滨水魅力得以充分展现。 城市设计延续城市规划中东西向开放的空间轴线，与主城区和黄兴镇相互呼应。 重点安排商业，文化创意，商务和居住等功能。,我国中部地区最大机场黄花空港坐落在大东城黄花镇。黄花空港枢纽建成以后，将成为长沙及长株潭与国内、国际城市和地区连接的纽带。空港地区将成为长沙及长株潭地区企业走向国内、国际市场，以及国内、国际企业进入长沙及长株潭地区的重要节

6、点。空港地区也将成为长沙市与长株潭地区相互连接的纽带。空港地区将成为城市敞开区域的窗口，区域产业登陆长沙的锚地和起始点。,长沙空港城规划,空港地区将成为东部地区人流、物流、信息流汇集的中心，进而成为东部地区的经济枢纽，在东部地区产业发展过程中发挥整合和组织作用。,发挥中部唯一武广，渝厦与沪昆三条高铁枢纽站点以及空港优势，将黄兴镇三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。重点聚集中等收入以上的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口，人均年收入不低于10万元。,未来长沙对黄兴镇浏阳河东岸定位可借鉴上海浦东陆家嘴商务金融区域定位。

7、,长沙高铁车站区域浏阳河西岸,长沙会展中心与长沙高铁新城,长沙高铁站,黄花国际机场,会展中心,长沙高铁新城 功能分区及产业规划建议,本人借鉴上海世博园园区规划设计概念， 建议将中轴线规划中央公园和室外互动多功能会展中心结合的新思路，将超五星酒店和国际会议中心配备在紧邻磨盘洲地块的新思路，符合两型社会的要求。对于中央公园和室外会展中心以及室内大型会展中心应该突出湖湘文化特色，建议会展中心分期建设，首先完成15万平方米主要室内场馆和室外会展中心建设，预留发展空间，根据会展的需求，二期在建设10万平方米室内会展中心，满足未来大型会展的实际要求。磨盘洲地块后续规划为旅游生态岛。滨河地块规划为文化创意区

8、。 根据长沙实际情况，对土地功能进行明确分区，突出会展、金融和文化创意以及物流作为现代服务业发展的重点。,片区方案 6000（4800）亩功能分区初步建议,方案范围是劳动西路和高塘坪路以及黄江大道和滨河东路包围地段，包括安置区400亩和长沙地铁二号线光达站位置。 长沙国际会展中心建议选址在中轴线和黄江大道以及滨江路包围的555亩范围，依据是可以充分利用现有交通线路搞建设，对保护生态环境有利，具有较好的预留发展空间。,前期重点：会展中心自营酒店规划建议,自营酒店规划建议： 自营酒店选址：建议在金桂路与地铁基站之间的地块选址。 自营酒店定位：中高端连锁型酒店（准四星标准） 功能定位：为会展新城提供

9、酒店配套，并与五星级酒店用地形成差异化互补。 酒店客户设置：168188间房左右 酒店大堂层高：7米左右。 酒店附属功能配置：除大堂外，须配备餐饮、休闲会所、名品商城、银行先进功能。,地铁基站,酒店建设、营业初期需要注意的事项,无论是自营聘请酒店管理公司还是加盟连锁酒店，我们必须先学会放弃自身的很多想法。对于一个不完全懂酒店的投资者，很多人认为正确的想法，在专业团队眼中恰恰是很大的错误。随着国内旅游业高速增长的刺激，国内许多房产商以及其他行业的投资者纷纷进入酒店投资领域。没有酒店投资经验的投资者如果能注意以下事项，能帮助酒店投资者少犯很多错误。 一、要有正确的酒店投资和开业流程 二、聘请酒店管

10、理公司委托管理酒店或者加盟连锁酒店。 三、筹地建设还是出租物业。 四、开业前审批。（如：消防审批，高压线。卫生防疫等） 五、设计管理团队的参与和控制对日后的运营意义重大。这里着重提一下，酒店管理公司在一开始就要参与最初设计方案。星级酒店和经济型酒店以及营运市场的不同，对于酒店的选址和建筑设计都有非同寻常的意义。设计对酒店未来盈利有重要影响，一家酒店日后经营产值中客房、餐饮等收入的比例也因酒店的定位和选址不同而大不相同。经济型酒店以客房为主，一般要求客房收入占80%以上甚至更高。总之，不同的定位决定布局和配套，进而决定未来经营业绩的流向和结果。 新开业酒店有一定的营运周期及其规律。只要管理和培训

11、基础打好，市场反映品质符合定位、市场拓展有计划和按步进展、坚持既定方针，三年后酒店将进入盈利高峰期。,自营酒店运营建议： 专业的事交给专业的团队做，是事业成功的基础。 从酒店更好发展的角度出发，建议酒店引进品牌连锁酒店经营公司运营。 考虑到前期，由于区域人口较少，经营压力较大的情况，建议在装修、免租期方面，对租用方提供支持。 如公司考虑自营，则建议至少引进专业的中高端酒店连锁品牌，导入专业的经营管理服务理念，确保酒店运转正常。,土地方案,4458亩左右范围编号（每块地不含道路）4458亩，此外还有中央公园346亩，共计4804亩。 绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496

12、(496+4580)=10%。如果包含会展中心绿广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。,长沙国际会展中心定位与规模论证,定位 根据湖南省和长沙市发展趋势，我们建议长沙国际会展中心及周边4800亩区域定位为长沙国际会展城和长株潭中央商务区。 浏阳河西10平方公里核心区定位为长沙市副中心。 长沙国际会展中心定位为我国中部最具湖湘文化特色的会展中心以及国际会议中心，中部排名第一。,长沙红星会展中心过去举办过糖酒会和中部博览会等大型展会 今后建议举办如下具有湖南特色的大型展会。（如：国际工程机械展，国际烟花展

13、，国际科技动漫展，国际交通设备展，电子商务与金融博览会等） 为湖南特色产业发展服务,直接带动长株潭等区域经济发展.,长沙国际会展中心未来的主要展览内容和依据,长沙国际会展中心未来的主要展览内容一览表,今后建议举办如下具有湖南特色的大型展会,会展中心规模和片区用地安排的初步思考,会展中心规划设置在香樟东路与浏阳河交汇处。用地计划555亩。 会展中心开发运营模式：政府提供土地+企业投资兴建（企业投资以土地回报方式进行）； 会展中心的运营建议：由政府持有，并委托国内顶尖专业的会展公司经营。政府按物业所有权获取回报。,会展中心规模和片区用地安排的初步思考,会展中心西沿河地块： 建议商业化操作。 规划定

14、位为：河畔主题美色街。 业态包括：特色酒吧、咖啡、中西餐厅、精品美食及小吃等。 主要为参加会展及会议的人提供娱乐、休闲、吃喝的去处。并借助浏阳河美景，体现优质享受。放大会展经济。 经营方式：由企业投资独自运营，该地块可与五星级酒店地块打包拍卖。,沿河风情街,“钢管舞酒吧街”,会展中心规模和片区用地安排的初步思考,磨盘洲的运作： 建议政府投资运作。 规划定位为：湖湘历史文化主题公园。 业态包括：湖南非物质文化遗产互动体验馆、湖南历史人文风情展馆、湖南名人书画馆（邀请著名湘籍名人提供字画及作品展示，并不定期驻馆签售）、拍卖行。 主要为参加会展的人提供一个短时间认知湖南的旅游平台与窗口。让与会的外地

15、人，可以在参会之余，可以享受旅游的乐趣，放大会展的功能。 经营方式：由政府投资建设。 交通方式：在滨河路与洲之间，建设一至二座人工桥。,会展中心规模和片区用地安排的初步思考,会展中心北地块的运作： 毗邻浏阳河、会展中心、地铁站口，该地块是会展中心地块非常重要的发展用地，建议全商业化运作。 地块发展定位：高端城市综合体。（含括不少于2栋五星酒店、1栋5A甲级写字楼、一个大型购物中心、一条步行商业街区、高级公寓、湖畔居住公馆等业态。） 运营：通过五星级酒店（可提供上万平米国际会议需求）的开发与会展互辅互促，大型高端湖畔住宅提供人气及直接利润点，大型购物中心提供商业利润回报，从而实现价值最大化。,地

16、铁基站,为确保该地块的商业价值最大化，在区域规划上，应满足以下几点： 一、与会展中心之间的地铁上盖道路要修改完成，并贯通浏阳河，与高铁站拉通，从而实现河西与河东的直接连接。 二、地块与地铁基站之间应设立过渡空间，以公园的方式处理，通过绿地，与基站保持适度距离，将有效增加该地块的商业价值。,地铁基站,中轴大道,生态互动公园,会展中心规模和片区用地安排的初步思考,劳动路南地块的运作： 该地块享受会展中心的影响较弱，但具有与商业综合体功能互补的作用，因其靠近主路劳动路，具备通达的外部交通条件。 功能定位：商住用地。（规划包括星级酒店、SOHO公寓、品牌住宅等。） 运营：纯商业化运作，地块对外拍卖。,

17、地铁基站,投资回报简析,政府投入部分： 会展中心地块征用+会展中心建设+中轴道路建设+两个公园建设（磨盘洲及地铁站边公园），预计总投资额将达到40亿元左右。 政府回报收入： 会展新城一期商业用地（会展中心与劳动路之间约1300亩），随着会展中心的建设及道路、地铁的拉运，地价至少会拉升到300500万/亩，政府土地毛收益将达到4060亿元。 会展新城全部产权及运营收入。 会展新城东部地块升值后出售产生的收益。 说明：由于本报告数据来源不太精确，且时间仓促，因此在投资产出收益计算上，以预估方式进行。详细测算需获得更精确数据之后方可计算。,要求地铁二号线站点与会展中心设置连接通道，顾客可以通过地下-

18、1层直接到达会展中心。 会展中心内部交通要求，利用高差建设大规模地下停车场，要求地下停车达到2000辆，地面广场能够停车2000辆。 货运通道在地下，卸货区高度要满足大货车高度要求，每个场馆都要求配备卸货区。,会展片区交通问题,2、本项目优先考虑整体交通问题 劳动路和中轴线大道以及东四线修通后，从长沙机场经过机场高速路和黄兴大道，尔后通过中轴大道到达国际会展中心距离20公里左右，时间为20分钟。从长沙市区的韶山路等地坐二号线和四号线地铁今后到国际会展中心时间为半个小时。从长沙火车南站到国际会展中心为10分钟。建议:首先拓宽黄江大道，尔后拉通劳动路和中轴线隧道和大道，滨河东路加宽到80米，双向四

19、车道40米，自行车道路双向宽4米，行人道路双向4米，绿化带24米。,项目外部道路交通,卸货平台要求如下：,a）.主场馆能够停泊两辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台，按长沙国际会展中心提供的设备要求预留平衡器的机坑及埋件。设保温提升门。卸货平台高1.3m。 b）.同时停泊五辆普通卡车的卸货平台，卸货平台外边阳角处预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。卸货平台高度为1.0m。 针对部分展览的特殊要求，主要场馆卡车可以直接开入。,德国汉诺威会展中心大型停车场,本项目国际会展中心采取分期建设原则，首期建设15万平方米，建议建设六个场馆，其中主要场馆6万平方米，双层布局，其中主场馆4万平方米，局部二层为1.5万

20、平方米多功能会议中心（配套餐饮和宴会厅5000平方米），主场馆配套5A写字楼和服务中心1万平方米，餐饮配套1万平方米，其余场馆为两个3万平方米展馆，一个2万平方米多功能场馆和1万平方米配套服务商业街区，采用单层布局，其中多功能场馆要求平时具备体育中心功能，能够开展篮球，网球，排球等运动。 二期建设10万平方米，根据一期运营情况，调整和深化二期建筑设计任务书。,长沙国际会展中心规划、功能与分期建设要求,根据湖南省两型社会要求，建议在节约使用土地、节能环保方面和场馆多功能使用（要求10万平方米能够平时可以有效利用）方面争取单项指标世界第一，例如，场馆太阳能利用达到15%左右，总体指标达到国际先进水

21、平。 展馆场地净空高度：馆内净高13-28m展厅 地面承载力：钢筋混凝土地面：5t（六个主要展馆），3.5t（2万平方米多功能展馆）；要求主要展馆能够满足大规模的工业重型设备，承载力满足更高要求。（目前广交会只能举办轻工类展会） 地沟钢盖板；荷载等级为汽-10 卫生间：位于展馆之间的主通道区域，按照座便70%，蹲便30%比例配备，采用感应式冲水系统控制，符合国际惯例。,长沙国际会展中心场馆要求在机电设计中充分考虑节能环保要求，中央空调系统出风口的高度要接近人群流动的高度范围2.1米以下，借鉴广州国际会展中心成功采用诱导送风、大温差换热技术、变风量技术以及冷源的合理设置。场馆照明以人工照明为主，

22、天然采光为辅助，要求场馆充分考虑自然采光和自然通风，天窗要考虑夏天设置隔热膜。为避免产生大量的热损耗，不得大面积使用玻璃幕墙。,关于国际会展中心景观规划,长沙国际会展中心的景观设计充分考虑长沙气候特点和长沙县花木之乡特点，在考虑景观美化的同时，考虑使多种植被遮蔽夏日暴晒。 借鉴德国会展中心和上海世博园的景观设计经验，充分考虑人性化景观设计。,德国弗兰克福会展中心绿地景观,地块5靠近浏阳河和磨盘洲，作为国际会议中心和超五星酒店选址。长沙作为“山水洲城”的代表，要充分利用浏阳河和磨盆洲的特色，融入项目前期规划布局中。磨盆洲要保持生态岛特色，迁走岛内居住民房，用人行天桥和岸上连接。,关于项目的建筑风格,由于机场高铁都是现代风格设计，因此，要统一协调，建议国际会展中心采用现代风格，但在适当的地方也不排除湖湘文化的点缀。,城市设计天际线原则 第一 距离浏阳河越近的地方高度越低，建议形成三个梯次， 距离中央公园范围的高度建议采用中间高的方式，平滑过度。,规划设计与商业规划以及产业规划结合,借鉴国外中央商务区的经验，要把4800亩会展城公园绿地和核心区的办公和酒店以及商业综合体结合，能够有效发展金融和文化创意等现代服务业。,充分考虑立体交通组织，将隧道、桥梁有效组合