青岛及开发区别墅市场.ppt

1、Part2:市场/竞争,1-11月份开发区住宅市场总去化量只占2010年总去化量的56%，市场萎缩非常严重，目前市场存量高达140万，即便再无新的供应量，目前存量需26个月才能完全去化，竞争异常激烈,2011年1-11月份，开发区市场共去化住宅6672套、57.9万，月均去化534套、5.3万； 目前开发区库存可售套数13853套，可售面积达140万平方米，按照2011年全年开发区去化速度，目前存量市场需26个月才能完全消化，市场存量巨大； 2011年1-11月份总去化量只占去年总去化量的46.9%（套数）， 46.0%（面积），市场萎缩非常严重。,开发区总体市场情况,青岛市低密度市场分布,青

2、岛别墅市场主要分为五大板块：即墨板块、城阳板块、崂山板块、市区板块以及西海岸板块,市区板块：传统意义上的别墅板块，以“交通便利”及“一线海景”资源为主要卖点。 崂山板块：依托青岛崂山区“四姜一湾”整体城市规划，形成了以“山海景观”为主要卖点。 城阳板块：依托“山景”资源，主打“第一居所”，“城市别墅”，“山景”卖点。 即墨板块：凭借“温泉资源”及“一线海景”为主要卖点，打造旅游度假概念。 西海岸板块：随着桥隧贯通以及青岛十二五规划的公布，西海岸依托优质的海景资源纳入青岛豪宅板块，成为青岛海岸富人区的延伸。,即墨板块,城阳板块,市区板块,崂山板块,青岛别墅市场主要分为五大板块：即墨板块、城阳板块

3、、崂山板块、市区板块以及西海岸板块,低密度市场板块特征,青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展，随着城市融合度的提高，西海岸海景资源别墅供应将成为未来一段时间内的主力,低密度市场发展特征,青岛别墅市场多为混搭型低密度社区，供应以联排为主，其次为独栋产品,青岛别墅市场以联体及独立建筑类型为主，分别占到了40%和33%，双拼建筑类型所占比例最低，27%； 联体主要集中于城阳板块，独立则集中于即墨板块，双拼产品多分布在即墨板块。,低密度市场物业类型,近郊独栋别墅主力总价范围为400-800万，距离市区最近的资源性板块崂山区在1100-2000万之间

4、,独栋别墅总价,联体别墅主要分布在即墨、城阳、崂山，总价范围集中在140-230万,即墨板块,城阳板块,崂山板块,面积,总价,140-230万,145-230万,440-460万,地上面积：200-260平米,地下面积：60-120平米,地上面积：200-260平米,地下面积：60-100平米,地上面积：230-250平米,地下面积：100-110平米,联体独栋市场,西海岸典型别墅项目,英伦海,青岛印象金沙滩,上实海上湾,海上嘉年华,云海湾,唐岛金湾,西海岸高端房地产市场处于发展阶段，别墅作为稀缺性产品，依托优厚海景资源，绝大部分沿海岸线分布,海上罗兰,西海岸别墅 项目分布,海尔云海湾,印象金

5、沙滩,海上湾,英伦海,海湾豪庭,共规划4期，当前为一期: 一期别墅：共125套，其中240平联排12套，237平双拼37套，270平手拉手独栋30套，270平联排类独栋270套，380平双拼类独栋18套； 本次推案手拉手双拼、类独栋58套，双拼12套,总计70套，二次加推45套，售出40套，共计售出110套,保利海上罗兰,区域内聚集海尔、城建、保利等品牌开发商，品牌影响力大，为本案带来较大程度的竞争,云海湾,英伦海 印象金沙滩 海湾豪庭,保利海上罗兰,与本项目在同一区域，共享稀缺资源，但在品牌、规模、产品、智能化配置、社区配套上比本项目具备优势,项目启动较早，开发商具备一定实力，项目涵盖高层、

6、洋房、别墅等多种产品类型，自身大型商业配套,二级竞品,三级 竞品,一级竞品,区域外项目，但同属西海岸板块，享有稀缺海景资源，在产品品质、总价、品牌方面具备优势,印象金沙滩：共66户，12栋双拼，4栋联排类别墅，7栋独栋别墅， 260-800 ,海湾豪庭：总套数33套， 9栋独栋别墅、4栋双拼、4栋叠拼,上实海上湾：总套数65套，10栋双拼、9栋5联排别墅， 230-290 ,2011.10,2012.3,2013,英伦海：共56套，将推出12栋410485平米的联排别墅（4-6户）和170-300平米洋房；,海上罗兰：共125套，其中240平米双拼、联排占42%；270平米独栋、联排类独栋占3

7、3%；380平米双拼类独栋占25%,海棠墅：还未规划,待售项目新量盘点,未来将推项目盘点,2012.6,2012.12,山里别墅区：还未规划,在售,未来西海岸别墅待售项目预计超过275套，约8万,区域竞争,紫檀山：还未规划,海尔云海湾:合院、双拼,1、别墅概况 西海岸别墅项目大部分延海岸线分布，依托海景资源打造城市别墅； 在售项目大部分为混合物业，大多为中等密度的别墅和高层及商业混合区，缺乏低密度纯别墅区； 别墅产品以双拼、联排为主，双拼主力面积在230-350; 联排主力面积为410-485； 2、销售情况 西海岸别墅项目稀缺，前期别墅项目如唐岛金湾和海上罗兰70套别墅已基本售罄，海上嘉年华也凭借