惠州汤泉项目出让收购案.ppt

1、惠州汤泉高尔夫项目 出让/ 收购方案,一、背景介绍 二、编制说明 三、出让/ 收购方案对比,一、背景介绍,资产主体,资产主体（实 景）,a.高尔夫球场,d.高尔夫会所,e.骏园春天高尔夫公寓,c.156亩用地,b.汤泉春天高尔夫酒店,f.946亩用地,a,b,c,d,e,f,三大资产主体股权结构图,汤泉高尔夫俱乐部 注册资本：1000万美元,来盛房地产 注册资本：4779.6万元,澳达地产 注册资本：204.84万元,香港龙显投资,汤泉实业,台商许凯南,港商杨亨显,骏园投资,马小灿,澳达实业(深圳）,8.3%,42.7%,44.8%,0%,4.2%,71.43%,28.57%,75%,25%,

2、股东结构,项目证件,高尔夫球场土地证,酒店土地证,来盛工商认证,骏园投资营业执照,会所房产证,高尔夫营业执照,委托授权书,二、编制说明,出 让 价,项目指标,测算成本依据,售价预测,从本案周边楼盘可以看到，五星级酒店、高尔夫及湖景对于售价有较大影响，可提升约20%-30%。 本案独有18洞高尔夫球场，五星级酒店、温泉等豪华配套，结合周边的市场情况，别墅均价设定为13000元/，高层均价设定为5000元/。,三、出让/ 收购方案对比,出让/ 收购 一：156亩用地,2013年,2014年,开发首期50亩 启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）,首期开发销售，回笼销售收入约 4亿元 下半年开

3、发项目二期100亩用地,销售项目二期，产生销售收入约 9.4亿元 项目税后利润约为 4.3亿元,开发计划,2012年,方案一,投资测算,156亩用地收购成本为2.6亿元；项目单方综合开发成本约为2,000元/，管理及运营费用按总销售额的4%计算。,方案一,销售预测,别墅均价按13,000元/，高层销售均价按5,000元/，地下车位按5万元/个，总销售额约为13.4亿元，税后利润约为 4.3 亿元。,方案一,现金流分析,2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含收购成本2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。 2013年开始销售，2014年完成销售，总销售额约为13.4 亿元，项目的开发周期约为2

4、.5年。,方案一,财务指标,出让/ 收购 二：156亩+946亩用地,2012年,2013年,2014年,2015年2020年,利用回笼资金支付剩余土地款及完成946亩土地开发,开发计划,开发156亩首期50亩 启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）,首期开发销售，回笼销售收入约 4亿元 下半年开发156亩项目二期100亩用地,销售156亩项目二期，产生销售收入 9.4亿元 946亩用地1年半完成拿地，利用156亩用地的销售回笼资金支付剩余1亿元收购款，土地款及指标费,方案二,投资测算,156亩+946亩两块用地收购成本为3.6亿元；946亩用地土地指标费25万元/亩，楼面地价300元/

5、；单方综合开发成本约为 2000元/，管理及运营费用按总销售额的4%计算。,方案二,销售预测,别墅均价按13000元/，高层销售均价按5000元/，地下车位按5万元/个，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为 42.5亿元。,现金流分析,2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含支付首期收购费用2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。 2014年开始获取946亩的用地指标，剩余的1亿元收购款将根据实际获取节点进行支付，本测算中按1.5年完成。 2013年开始销售，2020年完成销售，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为 42.5亿元项目的开发周期约为9年。 2014年利用156亩用地产生的

6、现金流量（156亩用地总销售收入约 13.4亿元），支付946亩用地的指标费及出让金（2014年共支付约3.6亿元），从而实现项目的滚动开发。,财务指标,方案二,出让/ 收购 三：项目整体打包转让,项目定位：国际高尔夫温泉度假天堂 以高尔夫休闲产业，带动多元化、高品质的温泉复合产业开发 项目整体转让后，可重新定位，以高尔夫球场为载体，以 温泉资源为亮点，通过全面的升级改造与品牌提升，结合高端度假产品进行复合经营的开发理念，以高品质产品及五星级的服务水平，打造一个集旅游、体育、居住、酒店、商业”五为一体的国际高尔夫温泉度假天堂。项目重新定位后，整体价值将极大提升，房地产项目销售价格提升约20%-

7、30%。 本项目高尔夫球场同时具有高尔夫营业执照及球场土地产权证，在广东省内乃至全中国都极为罕有，未来升值潜力巨大。 支付方式：项目收购款为8.2亿元（分三期支付，首期4.5亿元，156亩首期开发完成后第二次支付约1.5亿元，尾款在156亩销售完成后支付）。156亩和946亩商住用地的开发及销售和方案二相同，利用商住用地的开发回笼资金滚动整个项目。 2014年进行高尔夫整改（6800万元）；2015年进行酒店整改（2.47亿元）。 该方案启动资金约5亿元，于2017年实现17亿元净现金流量，此时收回成本，回报期6年。 五星级酒店及高尔夫球场每年可带来长期稳定的收益，亦可将酒店及高尔夫球场打包贷

8、款进行房地产开发，酒店和高尔夫每年本身的经营收益可解决利息问题，是一个良性的资产包。,方案三,高尔夫营业执照,球场土地证，面积54万,2012年,2013年,2014年,2015年2020年,利用回笼资金支付剩余土地款及完成946亩土地开发 利用回笼资金进行酒店整改（约2.47亿元）,开发计划,开发156亩首期50亩 启动资金：5亿元（含4.5亿元首期收购成本）,首期开发销售，回笼销售收入约 4亿元,并支付第二笔收购款1.5亿元 下半年开发156亩项目二期100亩用地,销售156亩项目二期，产生销售收入约9.4亿元 946亩用地1年半完成拿地，利用156亩用地的销售回笼资金支付收购尾款2.2亿

9、元、土地款及指标费 温泉开发（约6000万元） 进行高尔夫球场整改（约6800万元）,项目经营现状,说明：此数据由出让方提供,酒店整改计划,预计将投入24700万元对酒店进行升级改造，改造后每年的运营成本为3360万元，年经营利润得到加大提升，约6000万元。,高尔夫整改计划,预计将投入6800万元进行18洞高尔夫球场及练习场升级改造，改造后每年的运营成本为1700万元，年经营利润得到加大提升，约5000万元。,方案对比,以上经营类报表为出让方提供，我司从市场、开发、运营等角度进行第三方评估，仅作为参考用途，如与尽职调查有不同之处，以尽职调查为准。,免责声明 本报告分析的结果，是反映分析对象在分析时点及本次分析目的情况下，根据市场原则确定的分析，没有考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等因素对分析结果的影响，也未考虑今后因各种原因造成项目分析结果的影响及今后因特殊交易方式对分析结果的影响。 本报告所涉及的资料、数据、信息来源全部为市调产生，也有可能因市调的资料不全面或不