华夏幸福-案例分析.ppt

1、华夏幸福案例分析,华夏幸福,华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产规模已突破1000亿元。 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。,公司简介,1998 2002 2011 2014,起步开启了华夏幸福的发展之路,转型综合性园区的开发、建设与运营,上市实现A股资本市场上市,开启全球化在美国硅谷设立了高科技孵化器,主营业务构成,目前业务范围主要涉及两大领域： 一、地产项目：孔雀城系列、大卫城系列、兰亭系列、 华夏系列 二、园区项目：综合

2、园区、主题园区、总部园区、产业 港四大产品体系,股权结构,华夏幸福不存在母子利益冲突,主要经营情况,公司2014年顺利并超额完成了500亿元的全年目标。这是华夏幸福2011年以来连续三年销售额实现快速增长，净利润增速达到30%，跑赢行业内大部分公司，销售额及销售面积行业排名进一步提升。,华夏幸福营业毛利2013年比2012年增加23.32亿元，增长率为48.69%，2014年比2013年增加22.87亿元，增长率为32.12%，这主要是由营业收入增长引起的，2013年公司营业收入增加89.83亿元，增长率为74.38%，2014年公司营业收入增加54.24亿元，增长率为25.75%，但由于20

3、13年营业成本增加66.51亿元，2014年营业成本增加31.37亿元，这对营业毛利造成不利影响，增减相抵，2012年营业毛利增加23.32亿元，2013年营业毛利增加22.87亿元。,竞争格局,行业分析,传统行业产能过剩，投资放缓,房地产行业整体表现为“量跌价平”,谋求转型，新型城镇化，产业服务领域,经营策略分析,一、 坚持“园区+地产”模式，深化的战略 二、打造“合伙人”团队，释放组织潜力 三、市场化手段，与国内外金融机构建立稳定的信 贷合作关系 四、产业联盟，创新孵化，获得低成本土地储备,建设幸福城市,总结,幸福点一：业绩好政策更好 幸福点二：未来三年有保障 幸福点三：小伙伴实力过硬 幸

4、福点四：持续慷慨的分红,资产负债表分析,资产负债表水平分析,资产负债表项目分析,资产负债表垂直分析,资产负债表总体分析,华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。,资产负债表水平分析,资产变动情况,从资产情况来看，华夏幸福基业的总资产本期增加398.7亿元，增长幅度为53.81%。说明华夏幸福基业本年资产规模有较大幅度的增长。 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。流动资产占绝对比例，非流动资

5、产比重相对较小，说明华夏幸福资产的流动性较好。,本期流动资产总额的增加主要原因是存货增加 242.58 亿元，而其他项目对总额的影响较小，最终流动资产总额增加383.24亿元。 其增长主要体现在三个方面： 一是存货的大幅度增长。本期存货增加242.58亿元，增长幅度为44.87%，对总额的影响为21.29%。,二是货币资金的增长。货币资金本期增加62.49亿元，增长幅度为62.48%，对总额的影响为5.48%。货币资金的增长对提高企业偿债能力、满足资金流动性需要都是有利的。 三是应收账款的增加。应收账款本期增加33.93亿元，增长幅度为194.55%，对总额的影响为2.98%。,非流动资产占总

6、资产的比重不大，仅为 1.36%，其增长主要体现在： 一是固定资产的大幅增长。固定资产本期增加8.86亿元，增长幅度为116.58%，对总额的影响为0.78%。主要原因系在建的房屋及建筑物完工转入所致。 二是投资性房地产的增长。投资性房地产本期增加 2.02亿元，增长幅度为92.24%，对总额的影响为0.18%。原因为公司部分房产项目持有目的发生变化，由出售变为自持出租。,负债变动情况,华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长，而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增长了

7、303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。,流动负债的变动主要体现在： 一是预收账款的增长。本期预收账款增长89.99亿元，增长幅度为25.73%，对总额的影响为7.9%。 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加68.73亿元，增长幅度为107.27%，对总额的影响为6.03%。,三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为102.73%，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增加所致。 四是短期借款的增加。本期增加45.43亿元，增长幅度为133.81%，对总额的影响为3.99%。主要原因系业务规模增大，融资借款增加

8、所致。,非流动负债的变动主要体现在： 一、长期借款的增加，对总额的影响有1.92%。银行信贷及资金市场的资金供求发生变动。华夏幸福2014年长期借款增加21.85亿元，变动比率29.92%，可看出公司负债筹资政策发生变动。 二、长期应付款的减少，2014年比2013年减少18.89%，变动额为1.4亿元。,一：所有者权益变动主要由于少数股东权益发生变化，其对总额影响为3.77%,变动额为42.98。 二：归属于母公司所有者权益合计的增加，对总额影响为2.76%，变动额为31.44。 三：未分配利润的增加，对总额影响为2.61%，变动额为29.7。,资产负债表垂直分析,（一）从静态方面分析：该公

9、司本期流动资产比重高达94.48%，非流动资产比重仅为5.52%。该公司的资产流动性较强，资产风险较小。 （二）从动态方面分析，本期该公司流动资产比重上升0.88%，非流动资产比重下降了0.88%。结合资产项目的结构变动情况来看，除其他流动资产的比重上升了2.53%，应收账款上升了2.15%，存货下降了4.24%外，其他项目变动幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。,（一）从静态方面分析：该公司本期负债比重高达84.74%，所有者权益合计比重仅达15.26% 。根据该行业，资产负债率还是比较高的，财务风险相对比较大。 （二）从动态方面分析：本期该公司所有者权益合计比重上升了1.83%

10、，非流动资产比重下降了1.83%。结合项目的结构变动情况来看，其他项目变动幅度不是很大，表明该公司资本结构较稳定，财务实力上升。,资产负债结构,华夏幸福近两年资产负债的对称性结构比较稳定，流动资产不仅来自流动负债，还来自非流动负债和部分所有者权益，非流动负债比例非常小，全部由所有者权益补偿。这样的结构表明，华夏幸福的财务状况非常稳定。属于稳健结构。,资产负债表项目分析,货币资金变动,货币资金变动主要由于经营活动变动引起，变动比率为40%。华夏幸福在当年公司规模发生扩大，园区开发及配套开发支出扩大。,存货,华夏幸福存货中所占比重较大的是土地整理和开发成本，两者合计的比重比2013年增加40.6%

11、，表明该公司处于销售环节的商品在增加，公司商品适销对路。,坏账准备,根据华夏幸福资产负债表和会计报表附注，坏账准备提取主要为3年以上账龄，坏账准备占其他应收款的50%。,2013-2014基础资产类比较,2013,2014,1.应收账款超速增长，增长14倍之多，主要为管委会、财政局等政府机构欠款； 2.该公司存货增长近1倍，主要系住宅开发项目形成； 3.预付账款平稳增长，主要是对建筑商、市政工程公司的支付。,利润表分析,利润表水平分析,利润表表项目分析,利润表垂直分析,利润表水平分析,华夏幸福2014年的实现净利润38亿元，比2013年增加了11.14亿元，增长率为41.48%，增长幅度较高。

12、从水平分析表看，净利润的增长主要是由于利润总额增长14.74 亿元所导致。由于企业所得税比上年增长了3.6亿元，两者相抵，净利润就加了11.14 亿元。,华夏幸福 2014年营业利润的增长率高于营业收入的增长率。2014 年华夏幸福营业收入增加额是 58.26 亿元，根据公司年报其营业收入大幅增长，主要原因公司推进产业联盟，产业新城开发与建设以及城市地产开发，同时顺利进行结算和交房。,公司2014年度营业成本的增加额是 33.29 亿元，增长率41.45%低于营业收入的增长率 27.66%，这与华夏和政府合作计划以获得低成本的土地密切相关。高收入和低成本是导致营业利润的增长速度高于营业收入的增

13、长速度的主要原因。这两个相同的变化情况说明华夏幸福的产品成本控制的情况相对较好。同时，我们也可看到公司财务费用大幅减少，是导致营业利润增加的有利因素。,2014 年利润总额的增加主要原因是营业利润比2013年增加 14.84 亿元，而营业外收入和营业外支出对利润总额的影响较小，最终利润总额增加14.74 亿元。 华夏幸福基业的利润增长主要靠营业利润的增长，对投资收益等不具有持续性的收益依赖程度小，这样的利润增长稳定性高、可持续性好。,利润表垂直分析,1.从上表可以看出，华夏幸福2014年营业利润占营业收入的比重为18.84%，比上年的17%增加了1.84%。盈利能力有所上升。主要是由于营业成本

14、比上年下降了1.96%，同期销售费用和财务费用也有一定的降幅。 2.利润总额占营业收入的比重由上年的17.03%上升到18.82%。有1.79%的升幅。主要是由于营业利润上升所致。 3.净利润占营业收入的14.13%，比2013年的12.75%上升了1.38%。,从企业利润构成的总体情况来看，营业成本的下降增加了营业收入上升给企业带来的正面影响，使企业盈利能力有所上升。本期驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。 部分成本费用减少原因在于华夏幸福坚持以人为本的新型城镇化发展模式，与政府合作以获取低成本的土地。公司也有效降低了销售费用和管理费用。故公司的经营情况是健康的、平稳的。 净利润主要

15、来源于经营所得，利润结构较为合理，体现了企业的核心竞争力。,利润表项目分析,公司2014年实现营业收入268.86亿元，其中主营业务收入264.85亿，其他业务收入4.01亿。从上图也可以看出，公司营业收入主要来源于园区住宅配套。园区住宅配套开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。华夏2014年着力打造园区加地产模式，提升企业的核心竞争力。公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额 402.76 亿元。我们可以认为华夏公司不存在对收入的操纵现象。,营业收入本期较上期增加 27.66%，营业成本较上期增加 23.89%，主要原因系 产业发展服务收入、基础设施建

16、设收入、土地整理收入、园区住宅配套收入增加，相应营业成本随之增加所致。,营业税金及附加本期较上期增加 32.08%，主要原因系园区住宅配套收入大幅增加导致流转税、土地增值税增加所致。,1.销售费用。2014年度公司及巩固京津冀、积极布局长江经济带规模增长，导致销售费用小幅增长。 2.管理费用。公司规模增长，导致各项费用增长较快，尤其职工薪酬、办公费、咨询顾问费、折旧费和税金等费用增长幅度较大 。 3.财务费用。借款利息支出减少和存款利息收入增加。,1.资产减值损失。根据附注可知，华夏幸福资产减值损失完全来自坏账损失。主要原因系本公司业务规模增长，应收款项增加，导致坏账损失增加。 2.投资收益。

17、投资收益本期较上期增加 260%，主要为本期理财产品收益较上期增加所致。,营业外收入,华夏幸福2014年营业外收入收入增加，主要是由于公司以上各项目增加所引起的，其中政府补助增加了200万元，是影响营业外收入的有利因素。总体来说，营业外收入对公司收入影响较小。,单位：万,华夏幸福2014年营业外支出本期较上期增加 223.87%，主要原因系本期罚款支出较上期大幅增加所致。,营业外支出,我们认为，上述会计报告符合企业会计准则的有关规定，在所有重大方面公允的反映了贵公司2014年度财务状况和经营成果，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则，可以用于后续的财务效率分析。,总结,企业财务效率分析,由上表可

18、以看出华夏幸福净资产收益率处于行业领先地位，总资产报酬率和销售毛利率和营业费用利润率均排位第三，销售净利润仅次于荣盛发展，且差距不大，这说明华夏幸福的盈利能力在同行业公司中，处于中等偏上水平，有一定的上升空间。而目前是由于企业正处于快速扩张的时期，不断拿地，上马新项目，大量增加了在建工程以及存货，在一定程度上对盈利能力有反向作用。,由上表可以看出，华夏幸福的总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、固定资产周转率在六家同行业中均处于中等水平。应收账款周转率在六家企业中排名末位，且与排名第一的企业有较大差距。说明华夏幸福的营运能力与同行业大规模公司相比，处于中等偏下水平。,从表中可以看出， a)华夏幸福基业的流动比率、速动比率均处于末位，并且与排名第一的企业有较大差距。现金比率仅高于招商地产。说明华夏幸福的短期偿债能力处于行业劣势。这主要是因为经营活动产生的现金流量净额