建筑工程项目管理课件

1、建筑工程项目管理,1,建筑工程项目管理,二级建造师：,1、项目管理 2、工程法规 3、工程实务,一级建造师：,1、项目管理 2、工程法规 3、工程经济 4、工程实务,5,建筑工程项目管理,建筑工程项目管理的主要内容：,1、合同管理 2、组织协调 3、进度控制 4、投资控制 5、质量控制 6、风险管理 7、信息管理 8、环境保护,5,建筑工程项目管理,案例一：,上海现代建筑设计集团为加速实现与国际 同行业发展接轨，借助项目管理能力的提 升实现企业发展模式的转型，提高了企业 的竞争力，取得了巨大的成功。,提出“全过程”和“全国化”两大基本发展战略， 从培育项目管理业务和项目管理生产模式 两方面入手

2、，为客户提供全方位的增值服务。,5,建筑工程项目管理 一、项目管理概述,项目管理的发展：,1、古代的项目管理是经验型的、非系统的 2、80年代，面向市场和竞争，除了计划和 协调外，对采购、合同、进度、费用、 质量、风险给予了更多重视，初步形成 了现代项目管理的框架,5,项目管理在我国的产生的背景：,1、来自外界的压力： 世界银行、亚洲开发银行、德国复兴银行 的贷款条件：必须聘请国外的项目管理专 家进行项目管理 2、海外承包的教训： 主要在管理、合同上的失误 3、我国大中型建设项目传统管理模式存在问题 投资、进度、质量目标的严重失控,5,鲁布革工程位于云南省罗平县与贵州省兴义市交界的黄泥河下游河

3、段。工程以单一发电为开发目标，装机60万kw，安装4台15万kw发电机组。鲁布革工程由首部枢纽、发电引水系统和厂房枢纽三大部分组成。,5,做法： 1、管理人员：鲁布革工程在施工组织上，承包方只用了30人组成的项目管理班子进行管理，施工人员是我国水电十四局的500名职工。 2、矩阵式组织关系： 鲁布革大成事务所与本部海外部的组织关系是矩阵式的，在横向，大成事务所的班子的所有成员在鲁布革项目中统归泽田领导；在纵向，每个人还要以原所在部门为后盾，服从原部门领导的业务指导和调遣,5,3、先进施工技术：日本大成公司采用圆形断面一次开挖方案，而我国历来采用马蹄形开挖方案，圆形断面与马蹄形断面开挖相比，每一

4、米进度就要相差7个立方米的工程量。 4、国际合同的索赔管理：国际合同实施后不久，日本承包商就向我们提出了一项“业主违约索赔”：由于业主未按合同规定提供合格的、三级标准的现场公路，承包商车辆只能在块石垫层上行使，引起轮胎严重的非正常损耗，要求赔偿多耗的轮胎。合同的索赔管理，本来是合同管理中的一项正常业务，但在当时却在国内引起了不小的反响。,项目管理发展的趋势：,1、国际化趋势 2、关注客户化趋势 3、新方法应用普及化趋势 4、网络化、信息化趋势,5,项目管理的基本概念：,项目：作为管理对象，在一定的约束条件下完成 的具有明确目标和完整的组织结构的一次 性活动。 项目的特征： 1、一次性 2、目标

5、的确定性 3、项目的整体性 4、项目具有生命周期,5,项目的分类：,住房和城乡建设部将工程项目按专业划分为33类， 并以次对应把施工承包企业也划分为33类 按建设性质可划分为： 新建项目、扩建项目、改建项目、恢复项目、 迁建项目,5,建设项目：,在一定的约束条件下，以形成固定资产为特定目标 建设项目的组成： 1、单项工程：一个车间 2、单位工程：建筑工程、安装工程 3、分部工程：地基及基础工程、主体砌筑工程、 楼地面工程、装饰工程、门窗工程 屋面工程 4、分项工程：砌砖、砌石、砌块等分项工程,5,建设项目基本建设程序：,指一个建设项目从设想、提出到决策，经过设计、 施工直至投产使用的全过程的各

6、个阶段及各项主 要工作之间必须遵循的先后顺序。,5,项目管理：,管理者在有限的资源条件下，运用系统的观点、 方法和理论，对项目涉及的全部工作进行的有 效管理 项目管理的特点： 4、方式是目标管理 5、体制是基于团队管理的个人负责制,5,二、建筑工程项目管理概述,工程项目的特征： 1、具有明确的建设目标 2、具有资金、时间等的限制 3、具有一次性和不可逆转 4、影响的长期性 5、投资的风险性 6、管理的复杂性,5,建筑工程项目： 为完成依法立项的新建、扩建、改建等各类工程 而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组 相关联的受控制活动组成的特定过程。,5,按建设规模划分： 基本建设项目：大型、中

7、型、小型 更新改造项目：限额以上项目和限额以下项目 对不同等级标准的工程建设项目，国家规定的 审批机关和报建程序也不尽相同,5,建筑工程项目的特征： 1、由一个或若干个互相有内在联系的单项工程所组成 2、在一定的约束条件下，以形成固定资产为特定目标 3、需要遵循必要的建设程序和经过特定的建设过程 4、按照特定的任务，具有一次性特点的组织方式 5、具有投资限额标准,5,建筑工程项目管理： 在一定的约束条件下，以最优的建筑工程项目目标为 目的，对建筑工程项目进行有效的策划，组织、协调 、指挥控制的系统管理活动。 特点： 1、一次性管理 2、全过程的综合性管理 3、约束性强的控制管理,5,建筑工程项

8、目管理的分类 1、按管理的工作范围： 建设全过程管理、阶段性管理 2、按管理者在建设过程中的经济地位： a、建设单位（业主）进行的管理 全过程 b、设计或施工单位在合同规定的范围内进行的项目管理。 c、项目管理咨询机构受委托进行的项目管理,5,建筑工程项目管理的主要内容：,1、合同管理 对合同的依法订立过程和履行过程的管理 2、组织协调 项目的参与单位需要处理和调整众多复杂的业务 3、进度控制 方案的科学决策、计划的优化编制、实施有效控制 4、投资控制 对建筑工程项目的成本进行管理,5,建筑工程项目管理的主要内容：,5、质量控制 制定各项工作的质量要求、质量事故预防措施 质量监督与验收制度、质

9、量处理和控制措施 6、风险管理 度量项目风险，制定、选择风险处理方案 7、信息管理 对有关工程项目的各类信息的收集、储存、 加工整理、传递与使用的过程 8、环境保护 在项目实施阶段做到主体工程与环保措施工程 同步设计、同步施工、同步投入运行,5,第二章、建筑工程项目组织与团队 一、建筑工程项目管理组织概述,组织：为了使系统达到它特定的目标，使全体参加 者经分工与协作以及设置不同层次的权力和 责任制度而构成的一种人的组合体。 建筑工程项目管理组织： 为实施建筑工程项目管理而建立健全的组织 机构，以及该机构为实现建筑工程项目目标 所进行的各项组织工作。,5,建筑工程项目管理组织的形式： 1、工作队

10、式的建筑工程项目管理组织 按对象原则建立的项目组织 从企业中有关部门抽出管理力量组成建筑工程 项目经理部 适用于大型项目、工期要求紧迫的项目、要求多工 种多部门密切配合的项目 2、部门控制式建筑工程项目管理组织 按职能原则建立的项目组织 适用于小型的、专业性较强、不需涉及众多部门的 施工项目,5,建筑工程项目管理组织的形式： 3、矩阵式的建筑工程项目管理组织 在承揽到综合性工程项目或大型专业化工程项目的 情况下，由各种生产要素管理部门和专业职能部门 抽出施工力量组成项目经理部，把职能原则和对象 原则有机结合起来 适用范围： 适用于同时承担多个需要进行项目管理工程的企业 和大型复杂的工程项目,5

11、,建筑工程项目管理组织的形式： 4、事业部式的建筑工程项目管理组织 a、企业成立事业部，事业部对企业来说是职能部门， 但对外享有相对独立的经营权 b、在事业部下设置项目经理部，项目经理由事业部 选派，一般对事业部负责，有的可以直接对业主 负责 适用于大型经营性企业的工程承包，特别适用于远离 公司本部的工程承包,5,二、项目经理部,项目经理部：由项目经理在企业的支持下组建并领导 的进行项目管理的组织机构 1、项目经理部是施工项目管理的核心 2、它一方面是施工项目的管理层，另一方面又担负着 对劳务作业层管理和服务的双重功能。 3、它是建设单位成果目标的直接责任者，是业主直接 监督控制的对象。,5,

12、项目经理部的设置原则： 1、要根据所选择的项目组织形式设置项目经理部 2、要根据施工项目的规模、复杂程度和专业设置 项目经理部 3、其人员配置应面向施工项目现场，不应设置与 施工关系较少的非生产性管理部门,5,施工项目经理部设置的部门通常有： 1、经营核算部门 2、工程技术部门 3、物资设备部门 4、监控管理部门 5、测试计量部门,5,项目经理部的解体应具备下列条件： 1、工程已经竣工验收 2、与各分包单位已经结算完毕 3、已协助企业管理层与发包人签订工程质量保修书 4、项目管理目标责任书已经履行完成，经企业管理 层审核合格 5、已与企业管理层办理了有关手续 6、现场清理完毕,5,三、建筑工程

13、项目经理,项目经理：受企业法定代表人委托和授权，在工程项目 施工中担任项目经理岗位职务，直接负责工 程项目施工的组织实施者，是对工程项目实 施全过程、全面负责的项目管理者，是工程 项目的责任主体，是企业法人代表在工程项 目上的委托代理人。 优秀的项目经理既是企业经济效益和社会信誉的直接责 任人，又是业主对项目投资的最基本保证。,5,为了确保项目工程目标的实现： 1、项目经理不应同时承担两个或两个以上 未完工程项目领导岗位的工作 2、在项目运行正常的情况下，企业不应随 意撤换项目经理。,5,项目经理责任制： 以项目经理为责任主体的施工项目管理目标责 任制度，它是以施工项目为对象，以项目经理 全面

14、负责为前提，以项目管理目标责任书 为依据，以创优质工程为目标，以获得项目产 品的最佳经济效益为目的，实现从项目开工到 竣工验收的一次性全过程的管理。 项目经理责任制的主体是项目经理个人全面负 责和项目经理部集体全面管理,5,工程项目实施之前，法定代表人或授权人要与 项目经理就工程项目全过程管理签订项目管理 目标责任书，明确规定项目经理部应达到的成 本、进度和安全等管理目标。,5,项目经理应具有以下权限： 1、参与企业进行的施工项目投标和签订施工合同 2、参与组建项目经理部，确定项目经理部的组织形式 3、在企业财务制度规定的范围内，根据企业法定代表 人授权和施工项目管理的需要决定资金的投入和使

15、用 4、制定项目经理部的计酬办法 5、参与选择并使用具有相应资质的分包人,5,建造师执业资格制度： 大、中型工程项目施工的项目经理必须由取得建造师 注册证书的人员担任，但取得建造师注册证书的人员 是否担任工程项目施工的项目经理，由企业自主决定 一级建造师: 全国统一大纲、统一命题、统一组织 二级建造师： 全国统一大纲、各省、自治区、直辖市命题并组织,5,一级、二级建造师执业资格考试合格的人员，可 获得执业资格证书，取得建造师执业资格证书的 人员，必须经过注册登记，方可以建造师名义执 业 一级建造师： 可以担任特级、一级建筑业企业资质的建筑工 程项目施工的项目经理 二级建造师： 可以担任二级及以

16、下建筑业企业资质的建筑工 程项目施工的项目经理,5,建造师是一种专业人员的名称，而项目经理是一个 工作岗位的名称，担任项目经理只是建造师执业中 的一项 我国在全面实施建造师执业资格制度后仍然要坚持 落实项目经理岗位责任制。注册建造师资格是担任 大中型工程项目经理的一个必要条件，小型工程项 目的项目经理可以不由建造师担任,5,四、建筑工程项目团队建设,建设工程项目团队： 项目经理及其领导下的项目经理部和各职能管理部门 建筑工程项目团队的特点： 1、项目团队具有一次性的特点 2、项目团队具有明确的目标 3、建筑工程项目的整体性、复杂性要求项目团队具有 良好的团队精神,5,建筑工程项目团队的激励：

17、1、物质激励 a、物质激励应与相应的制度结合起来 b、物质激励应注意降低绩效成本 c、物质激励必须公正，但不搞平均主义 2、精神激励 a、目标激励，把组织目标和个人目标结合起来 b、工作激励、参与激励、荣誉激励 3、情感激励,5,高效项目团队的文化特征： 1、具有共同的项目愿景 2、优秀的团队领导 3、有效的团队成员 4、充分的沟通,5,第三章、建筑工程项目进度管理 一、建筑工程项目进度计划编制,按编制对象的不同，施工进度计划分为： 1、施工总进度计划 2、单位工程进度计划 3、分阶段工程进度计划 4、分部分项工程进度计划 5、施工作业进度计划,5,施工总进度计划： 以一个建筑工程项目为编制对

18、象，以拟建项目交付 使用时间为目标，对整个施工现场的工程建筑群体 做出进度上的安排。 施工总进度计划的编制原则： 1、保证在劳动力、材料物资以及资金消耗量最少的 情况下，按规定工期完成拟建工程施工任务 2、确保工程项目的施工在连续、稳定、安全、优质、 均衡的状态下进行 3、节约施工成本,5,施工总进度计划的编制内容： 1、划分工程项目并确定施工顺序 单项工程 单位工程 分部工程 2、估算各项目的工程量并确定其施工工期 3、衔接各施工项目并编制初步进度计划 4、调整初步进度计划并最终确定总进度计划 观察劳动力和物资需要量的变动曲线，这些动态 曲线如果有较大的高峰出现，可用适当移动穿插 项目时间或

19、调整某些项目的工期等方法加以改进， 使施工过程趋于平稳。,5,根据施工总进度展开的顺序和主要工程项目施工方案： 1、编制施工准备工作总计划 2、编制施工劳动力计划 3、编制材料、构件及半成品需求量计划 4、编制施工机具需求量计划,5,单位工程施工进度计划 1、控制单位工程的施工进度 2、确定单位工程中各个施工过程的施工顺序，施工 持续时间及相互衔接和合理配合关系 3、为编制季度、月度生产作业计划提供依据 4、为制定各项资源需要量计划和编制施工准备工作 计划提供依据,5,单位工程施工进度计划的编制方法 根据流水作业原理，编制各分部工程进度计划，然后 依据流水作业原理衔接各分部工程并合理安排其他不

20、 便于组织流水施工的施工过程，形成单位工程进度计 划。 1、划分工序：将一个分部工程的很多细小施工过程 进行合并，形成几个稍大一些的施工 过程并确定工序名称。 基础工程：挖土方、铺垫层、筑基础、回填土,5,2、划分施工段：将具有同性质的施工任务划分为 多个施工区间 a、尺寸划分的适当，不能太小，也不能太大，且各个 施工段的形态尺寸应尽可能保持一致 b、施工段数等于或大于工序专业施工作业班组数 c、施工段的分界线应与工程结构构造的设计相一致， 在多层房屋中，竖向施工分段一般应与结构层一致,5,3、计算各工序在各施工段上的工程量 4、确定各工序施工人数和其在各施工段上的施工时间 一般情况下，施工作

21、业班组的数目应与分部工程流 水线中划分的工序数目相等。一个作业班组也可以 做流水线上多道工序的作业 施工作业班组的合适人数： 最多人数 =最小施工段上的作业面/每个工人所需最小作业面 最少人数 =合理施工所必须的最少劳动组合人数,5,5、进行工程组合并组织各部分工程流水施工 6、衔接各工程组合体，形成初步的单位工程施工进度 计划，工程组合体即我们常见的分部工程 7、检查、调查初始方案，形成技术上可行的、经济上 合理的施工进度计划,5,第四章、招投标与合同管理 一、招标投标概述,招标：招标人在规定的时间、地点，发出招标公告 或招标单，提出准备交易的有关规定条件， 邀请投标人投标的行为 投标：投标

22、人应招标人的邀请，根据招标公告或招 标单的规定条件，在规定的投标期限内向招 标人递标书、参与交易的行为 它是一种特殊的商业交易活动，招投标双方不必经 过交易磋商，而是由各投标人采取一次递价的方法,5,招标与投标的特点 1、组织性 2、公开性：招标活动信息公开、开标过程和内容公开 评标标准和方法公开、中标结果公开 3、公平性和公正性 4、一次性：不讨价还价，投标人只能应邀进行一次性 递价，标书在递交截止日期以后，不得撤 回或进行实质性条款的修改 5、规范性 6、时限性：投标人必须在规定的时限内投标，任何晚 到的投标书都将被公开拒绝,5,招投标的基本环节： 1、招标前的准备工作：招标审批、资格预审

23、、组织 招标班子和评标成员，编制招标文件和标底 2、招标 3、投标：投标人将投标文件在投标截止日期之前送 达招标人，并交纳相应的投标保证金。保证金一 般为总价的3%10%，可以是现金、银行出具的 保证书或备用信用证。未中标，可退回 4、开标、评标和决标 5、中标签约：中标人事后必须和招标人签约，否则 保证金没收,5,招投标具体流程： 1、项目审批或备案后，可委托招标代理机构或 自行招标 2、根据招标策划编制招标文件 3、发布招标公告，可增加资格预审，投标人事先 递交资格文件，满足资格条件后，招标方才将 招标文件发售给投标人 4、投标方准备投标文件，如有问题，可与招标方 澄清问题，必要时招标方可

24、组织答疑会，并根 据答疑内容，对全部投标人发布补充文件 5、招标方在规定的时间内开标，评标 6、中标签约,5,二、建筑工程项目招标与投标,建筑工程项目招投标的范围： 下列工程建设项目（包括项目的勘察、设计、施工、 监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购） 1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共 安全的项目 2、全部或者部分使用国有资金或国家融资的项目 3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目,5,建筑工程招投标的方式 1、公开招标：无限竞争型招标，招标人通过报刊、广播 电视、互联网或其他媒介公开发布招标公 告，有意的承包商均可参加资格审查，合 格的承包商可购买招标文

25、件参加投标 优点： 招标人有较大的选择范围，可在众多的投 标人中选择报价合理、工期较短、技术可 靠、资信良好的中标人 缺点：资格审查和评标的工作量比较大，耗时长 费用高，且可能因资格预审把关不严导致 鱼目混珠的现象,5,建筑工程招投标的方式 2、邀请招标：有限竞争性招标，招标人不发布广告，以 投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他 组织投标 说明：为了保护公共利益，避免邀请招标被滥用，各 个国家和世界银行等金融组织都有相关规定： 按规定应该招标的建设工程项目，一般应公开 招标，若采用邀请招标，需经过批准。 采用邀请招标，应当向三个以上具备承担招标 项目能力、资信良好的法人或组织发出投标邀 请书

26、。,5,邀请招标的适用范围 根据我国的有关规定，有下列情形之一的，经批准 可以进行邀请招标： 1、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投 标人可供选择 2、受自然地域环境限制的 3、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标 但不宜公开招标的 4、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的 5、法律、法规规定不宜公开招标的,5,建筑工程项目招投标的意义 1、形成了由市场定价的价格机制 2、不断降低社会平均劳动消耗水平 3、工程价格更加符合价值基础 4、公开、公平、公正 5、能够减少交易费用,5,建筑工程项目招标单位应具备的条件 1、招标单位是法人或依法成立的其他组织 2、有与招标工程相

27、适应的经济、法律咨询和 技术管理人员 3、有组织编制招标文件的能力 4、有审查投标单位资质的能力 5、有组织开标、评标、定标的能力 不满足25中的条件，可委托招标,5,建筑工程项目招标的条件 1、需履行审批手续的，已经履行 2、工程资金或主要建筑材料、设备的来源已落实 3、施工招标方有满足招标需要的设计图纸及资料 4、法律、法规规定的其他条件,5,具备以上条件后，向当地工程招投标管理 办公室提供立项批准文件、规划许可证、 施工许可申请表，才能进入招标程序,5,招标前的准备工作 1、工程报建：在工程项目可行性研究报告或其他 立项文件被批准后，须向当地建设 行政主管部门报建 除了报建表的填写，还要

28、交验以下文件资料： A、立项批准文件或年度投资计划 B、固定资产投资许可证 C、建设工程规划许可证 D、资金证明,5,a、建设项目投资和规模有变化时，建设单位 应及时到建设行政主管部门补充登记，筹 建负责人变更时，应重新登记 b、凡未报建的工程建设项目，不得办理招投标 手续和发放施工许可证，设计、施工单位不 得承接该项工程的设计和施工任务,5,注意：,招标前的准备工作 2、招标备案：招标人在发布招标公告或投标邀请 书5日前，向建设行政主管部门办理 招标备案，自建设行政主管部门收到 备案资料5个工作日内没有异议的， 可发布招标公告或投标邀请书 3、编制招标文件和标底 工程综合说明 、设计图纸和技

29、术说明书 工程量清单 、单价表 投标须知、合同的主要内容,5,招标阶段 1、发布招标公告或投标邀请书 2、投标人资格预审 3、邀请投标人 4、组织现场勘查和文件答疑 5、投标书的递交和接受,5,决标成交阶段 1、开标 以下投标文件可当场宣布无效： a、未密封或逾期送达的 b、未加盖法定代表人或委托人印鉴的 c、关键内容不全、字迹辨认不清或明显不符合 招标文件要求的 2、评标 评标委员会成员为5人以上的单数，其中技术、 经济等方面的专家不少于成员总数的2/3,5,决标成交阶段 3、定标 a、 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书， 同时将中标结果通知未中标的投标人，并将他们 的投标保证金退

30、回 b、中标通知书发出30天内，双方按招投标文件订立 书面合同，不得做实质性修改。招标人在确定中 标人15天内，向有关行政监督部门提交招投标情 况的书面报告,5,建筑工程项目投标管理 目前我国工程招投标存在的问题： 1、信息的真实性、公平性 2、竞争的透明度 3、业主支付意愿与工程款的支付 4、承包商的履约诚意 5、合同条款的履行程度,5,建筑工程项目投标前的准备工作 1、信息的搜集整理与投标决策 2、申请投标、接受资格预审 如自身在资金、技术水平、经验年限等方面存在 不足时，可以寻找伙伴，组成联营体来参加资格 预审 3、购买和研究投标文件 4、编制施工规划 5、计算标价 6、成立投标工作机构

31、,5,5,建筑安装工程费,直接费,直接工程费：人工费、材料费、施工机械使用费,措施费：环境保护费、文明施工费、安全施工费 临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费 大型机械设备进出场及安拆费、脚手架费 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 已完工程及设备保护费、施工排水、降水费,间接费,规费：工程排污费、社会保障费、住房公积金、工伤保险费,企业管理费,利润,税金,建筑工程项目投标的过程 1、编制投标文件 2、递送投标文件 投标人在递交投标文件以后，在投标截止时间之前， 可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，并书 面通知招标人，但所递交的补充、修改或撤回通知必须 按招标文件的规定编制、密封和标志。

32、 3、出席开标会议，参加评标期间的澄清会谈 投标人不参加开标会议的，视为弃权，其投标文件将 不予启封，不予唱标，不允许参加评标。 在澄清会谈中，投标人不得更改标价、工期等实质性 内容 4、接受中标通知书，签订合同,5,投标报价策略和技巧 1、当企业施工任务不足，或准备在某地打开局面、扩 大市场、创出声誉时，可采用薄利保本原则报价 2、在一个投标工程中，在不提高总报价的前提下，对 不同分部、分项可采用不平衡报价法 3、突然降价法,5,三、建筑工程项目合同管理,建筑工程项目合同： 建筑工程项目有建设关系的双方为完成一定的工程建设 任务而明确双方权利义务的协议。,5,建筑工程项目合同的特征： 1、合

33、同法律关系的多元化 2、合同主体的严格性 3、合同标的的特殊性 4、合同履行期限的长期性 5、合同的多变性和风险性 6、计划和程序的严格性,5,合同在建筑工程中的作用： 1、合同确定了工程实施和工程管理的主要目标， 通过合同实施对项目过程的控制 2、合同是工程过程中双方经济活动的依据，是 双方的行为准则,5,与业主相关的合同主要有： 1、工程咨询合同 2、勘察设计合同 3、监理合同 4、工程施工合同 5、材料设备采购合同,5,与施工总承包单位相关的合同主要有： 1、专业分包合同 2、劳务分包合同 3、材料设备采购合同 4、承揽加工合同 5、运输合同 6、租赁合同,5,合同的订立： 1、要约：希

34、望和他人订立合同，一项有效的要约必 须是向特定的主体发出，内容十分确定 招标公告或投标邀请不是要约 而投标报价行为符合要约条件，是一项要约 2、承诺：受要约人同意要约的内容，由受要约人发 出，同意要约的内容的表示 承诺一旦生效，合同即告成立,5,合同的订立 注意： 1、发包人、承包人必须具备一定的资格，才能成为 建设工程合同的合法当事人，否则，建设工程合 同可能因主体不合格而导致无效 2、受要约人对要约的内容作出实质性变更的，不视 为承诺，而是一项新的要约,5,建筑工程项目合同管理 概念： 对建筑工程项目建设有关的各类合同从合同条件的 拟定、协商，合同的订立、履行以及合同纠纷处理 情况的检查和

35、分析等环节进行的科学管理工作,5,建筑工程项目合同管理的特点： 1、合同的生命期长，合同管理时间长 2、工程价值量大，合同价格高，合同管理对工程经 济效益影响很大 3、工程过程中内外的干扰事件多，合同变更频繁 4、合同管理工作极为复杂、繁琐，是高度准确、严 密和精细的管理工作,5,建筑工程项目合同管理的具体工作内容： 1、制定一个完整的合同管理制度 2、成立合同管理机构，明确管理人员的职责 3、做好合同管理的保密工作 4、建立合同管理定期检查制度,5,施工合同跟踪与控制： 1、承包单位的合同管理职能部门对合同执行者的履 行情况进行的跟踪、监督和检查 2、合同执行者本身对合同计划的执行情况进行的

36、跟 踪、检查与对比,5,合同跟踪的依据： 1、合同以及依据合同而编制的各种计划文件 2、各种实际工程文件如原始记录、报表、验收报告 3、管理人员对现场情况的直观了解，如现场巡视、 交谈、会议、质量检查等,5,合同跟踪的对象： 1、工程施工的质量 2、工程进度 3、工程数量 4、成本的增加和减少,5,施工合同变更管理： 1、合同成立以后和履行完毕以前由双方当事人依法 对合同的内容所进行的修改，包括合同价款、工 程内容、工程的数量、质量要求和标准、实施程序 等的一切改变都属于合同变更 2、工程变更属于合同变更，合同变更主要是由于工 程变更而引起的,5,施工合同的索赔： 1、在工程合同履行过程中，合

37、同当事人一方因不履 行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素 而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程 序向对方提出经济或时间补偿要求的行为。 2、当一方向另一方提出索赔要求，被索赔方应采取 适当的反驳、反应和防范措施，称为反索赔,5,索赔的依据： 合同文件、相关资料、法律法规、工程建设惯例 索赔成立的前提条件： 1、与合同对照，事件已造成了承包人工程项目成本 的额外支出，或直接工期损失 2、造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不 属于承包人的行为责任或风险责任 3、承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通 知和索赔报告 以上三个条件必须同时具备，缺一不可,5,反索赔的工作内容： 1

38、、防止对方提出索赔 2、反击或反驳对方的索赔要求,5,对索赔报告的反击或反驳要点： 1、索赔报告或要求的时限性 2、索赔事件的真实性 3、干扰事件的原因、责任分析 4、索赔理由分析 5、索赔证据分析 6、索赔值审核,5,第五章、建筑工程项目成本管理,成本管理就是在保证工期和质量满足要求的情况下， 采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术 措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步 寻求最大程度的成本节约。,5,5,建筑安装工程费,直接费,直接工程费：人工费、材料费、施工机械使用费,措施费：环境保护费、文明施工费、安全施工费 临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费 大型机械设备进出场及

39、安拆费、脚手架费 混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 已完工程及设备保护费、施工排水、降水费,间接费,规费：工程排污费、社会保障费、住房公积金、工伤保险费,企业管理费,利润,税金,建筑安装工程费用计算程序： 1、工料单价法： A、以直接费为计算基数 B、以人工费和机械费为计算基数 C、以人工费为计算基数 2、综合单价法： A、全费用综合单价 B、部分费用综合单价,5,以直接费为计算基数的工料单价法计价程序：,5,综合单价法： 综合单价如果是全费用综合单价，则综合单价乘以 各分项工程量汇总后，就生成工程承发包价格。如果 综合单价是部分费用综合单价，如综合单价不包括措 施费，则综合单价乘以各分项工程量

40、汇总后，还需加 上措施费才得到工程承发包价格。,5,工程量清单计价法： 自2003年起开始在全国范围内逐步推广工程量清单 计价方法，工程量清单是指建设工程的分部分项工程 项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的 名称和相应数量等的明细清单。,5,工程量清单计价法： 计价规范规定，分部分项工程量清单应采用综合 单价计价，利用综合单价法计价，需分项计算清单项 目，再汇总得到工程总造价。 综合单价 =人工费+材料费+施工机械使用费+管理费+利润,5,工程量清单计价法： 综合单价的计算通常采用定额组价的方法，即以计价 定额为基础进行组合计算，是一种狭义的综合单价， 规费和税金等不可竞争的费用并不

41、包括在项目单价中,5,工程量清单计价法： 规定全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的 工程建设项目，必须采用工程量清单计价，对于非 国有资金投资的工程建设项目，由业主自主决定采用 哪种计价方式,5,建设工程定额： 一、按生产要素内容分类： 1、人工定额：在正常的施工技术和组织条件下，完 成单位合格产品所必需的人工消耗量标准 2、材料消耗定额：生产单位合格产品所必须消耗的 一定规格的材料、成品、半成品、 和水、电等资源的数量标准 3、施工机械台班使用定额：是指施工机械在正常施 工条件下完成单位合格产品所必需的工作时间,5,建设工程定额： 一、按编制单位和适用范围分类： 1、全国统一定额 2、行

42、业定额 3、地区定额 4、企业定额,5,建设工程定额： 一、按编制程序和用途分类： 1、施工定额： 以同一性质的施工过程工序，作为研究对 象，施工定额由人工定额、材料消耗定额和机 械台班使用定额所组成，是建筑安装施 工企业进行施工组织、成本管理的重要依据， 属于企业定额性质。施工定额是工程建设定额 中分项最细、定额子目最多的一种定额。,5,建设工程定额： 一、按编制程序和用途分类： 2、预算定额： 以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象编 制的定额，是编制施工图预算的主要依据，定 额项目的综合程度大于施工定额，与施工定额 不同，预算定额是社会性的，而施工定额是企 业性的,5,建设工程定额： 一

43、、按编制程序和用途分类： 3、概算定额：以扩大的分部分项工程为对象编制，概算 一般是在预算定额的基础上综合扩大而 成，是建设项目投资额的依据 4、概算指标：是概算定额的扩大与合并，是建设单位 编制年度投资计划的依据,5,二、施工成本管理与施工成本计划,建设工程项目施工成本：直接成本和间接成本 直接成本：施工过程中耗费的构成工程实体或有助于 工程实体形成的各项费用支出，是可以直 接计入工程对象的费用，包括人工费、材料 费、施工机械使用费和施工措施费等 间接成本：为施工准备、组织和管理施工生产的全部费 用的支出，是非直接用于也无法直接计入工 程对象，但为进行工程施工所必须发生的费 用，包括管理人员

44、工资、办公费、差旅交通 费,5,施工成本管理的任务： 1、施工成本预测 2、施工成本计划 3、施工成本控制 4、施工成本核算 5、施工成本分析 6、施工成本考核,5,施工成本管理的任务： 1、施工成本预测： 在工程施工以前对成本进行的估算，对影响 成本变化的各个因素进行分析，预测这些因素 对工程成本中有关项目的影响程度，预测出 工程的单位成本或总成本 2、施工成本计划： 以货币形式编制施工项目在计划期内的生产费 用、成本水平、成本降低率、以及为降低成本 所采取的主要措施和规划的书面方案,5,施工成本管理的任务： 3、施工成本控制： 在施工过程中，对影响施工成本的各种因素 加强管理，将施工中实际

45、发生的各种消耗和 支出控制在计划范围内 需按动态控制原理对实际施工成本的发生过程 进行有效控制。合同文件和成本计划是成本控 制的目标，进度报告和工程变更与索赔资料是 成本控制过程中的动态资料,5,施工成本管理的任务： 4、施工成本核算： 计算出施工费用的实际发生额，项目管理必须 实行施工成本核算制，它和项目经理责任制等 共同构成了项目管理的运行机制 5、施工成本分析： 在施工成本核算的基础上，对成本的形成过程 和影响成本升降的因素进行分析，以寻求进一 步降低成本的途径，包括有利偏差的挖掘和不 利偏差的纠正,5,施工成本管理的任务： 6、施工成本考核： 在施工项目完成后，对施工项目成本形成中的

46、各责任者，按施工项目成本目标责任制的有关 规定，将成本的实际指标与计划、定额、预算 进行对比和考核，评定施工项目成本计划的完 成情况和各责任者的业绩，并给予相应的奖励 与处罚,5,施工成本管理的措施： 1、组织措施 2、技术措施 3、经济措施 4、合同措施,5,施工成本管理的措施： 1、组织措施：落实施工成本管理的组织机构和人员， 明确各级施工成本管理人员的任务和 职能分工、权利和责任。 编制施工成本控制工作计划 2、技术措施：选择最佳施工方案，进行材料使用的必选 使用添加剂，确定合适的施工机械以及 降低材料的库存成本和运输成本,5,施工成本管理的措施： 3、经济措施：编制资金使用计划，对成本

47、管理目标进行 风险分析，制定防范性对策，对各种变 更，及时做好增减帐，及时落实业主签 证，及时结算工程款 4、合同措施：选用合适的合同结构，在合同条款中仔细 考虑一切影响成本和效益的因素，在合 同执行期间，注意索赔和反索赔,5,施工成本计划： 成本计划的编制是一个不断深化的过程， 在这一过程的不同阶段形成深度和作用不同的 成本计划 1、竞争性成本计划 2、指导性成本计划 3、实施性成本计划,5,施工成本计划： 1、竞争性成本计划： 工程项目投标及签订合同阶段的估算成本 计划，对本企业完成招标工程所需支出的 全部费用的估算 2、指导性成本计划： 选派项目经理阶段的预算成本计划，是项目经 理的责任

48、成本目标。以合同标书为依据，按照 企业的预算定额标准制定的设计预算成本计划,5,施工成本计划： 3、实施性成本计划： 即项目施工准备阶段的施工预算成本计划，以 项目实施方案为依据，以落实项目经理责任目 标为出发点，采用企业的施工定额通过施工预 算的编制而形成,5,相关概念说明： 施工预算和施工图预算仅一字之差，但区别较大,5,施工成本计划的编制方式： 1、按施工成本组成编制施工成本计划 2、按项目组成编制施工成本计划 3、按工程进度编制施工成本计划,5,施工成本计划的编制方式： 1、按施工成本组成编制施工成本计划,5,施工成本计划的编制方式： 2、按项目组成编制施工成本计划,5,施工成本计划的

49、编制方式： 3、按工程进度编制施工成本计划： 通过对施工成本目标按时间进行分解，在网络计划 基础上，可获得项目进度计划的横道图，在此基础上 编制成本计划。其表示方法有两种：一种是在时标网 络图上按月编制的成本计划，另一种利用时间成本 累积曲线（S曲线）表示。,5,三、施工成本控制与施工成本分析,施工成本控制的依据： 1、工程承包合同 2、施工成本计划 3、进度报告 4、工程变更,5,施工成本控制的步骤： 1、比较，将施工成本计划值与实际值进行比较 2、分析，通过分析确定偏差的严重性及原因，这一步 是施工成本控制工作的核心 3、预测，按照完成情况估计完成项目所需的总费用 4、纠偏，采取适当措施，

50、使施工成本偏差尽可能小 5、检查，进行跟踪和检查，及时了解工程进展期情况 及纠偏措施的执行情况和效果,5,施工成本控制的方法： 赢得值（挣值）法：对项目的费用、进度综合分析控制 赢得值法的三个基本参数： 1、已完工作预算费用（BCWP）=已完成工作量预算单价 2、计划工作预算费用（BCWS）=计划工作量预算单价 3、已完工作实际费用（ACWP）=已完成工作量实际单价,5,以上述三个参数为基础，可确定四个评价指标： 1、费用偏差（CV）= 已完工作预算费用（BCWP）已完工作实际费用（ACWP） 当CV为负值时，表示项目运行超出预算费用 当CV为正值时，表示项目运行节支，实际费用没超出预算费用

51、2、进度偏差（SV）= 已完工作预算费用（BCWP）计划工作预算费用（BCWS） 当SV为负值时，表示进度延误 当SV为正值时，表示进度提前,5,以上述三个参数为基础，可确定四个评价指标： 3、费用绩效指数（CPI）= 已完工作预算费用（BCWP）/已完工作实际费用（ACWP） 当CPI1时，表示节支，实际费用没超出预算费用 4、进度绩效指数（SPI）= 已完工作预算费用（BCWP）/计划工作预算费用（BCWS） 当SPI1时，表示进度提前,5,以上述三个参数为基础，可确定四个评价指标： 1、费用（进度）偏差反映绝对偏差，结果很直观，但有 一定局限性，仅适用于对同一项目作偏差分析 2、费用（进

52、度）绩效指数反映的是相对偏差，它不受项目 层次限制，也不受项目实施时间的限制，在同一项目和 不同项目比较中均可采用,5,偏差分析的方法： 1、横道图法 2、表格法 3、曲线法：在实际执行过程中，最理想的状态是 ACWP、BCWS、BCWP三条曲线靠 得很近、平稳上升，表示项目按预定 计划目标进行,5,施工成本分析的方法： 1、成本分析的基本方法： A、比较法：指标对比分析法，实际指标与目标指标对比 本期实际指标与上期实际指标对比、 与本行业平均水平、先进水平对比 B、因素分析法：又称连环置换法，用来分析各种因素 对成本的影响程度，假定一个因素发生 变化，其他因素不变，然后逐个替换,5,施工成本

53、分析的方法： 1、成本分析的基本方法： C、差额计算法：利用各个因素的目标值与实际值的 差额来计算其对成本的影响程度 D、比率法：两个以上的指标的比例进行分析的方法,5,施工成本分析的方法： 2、综合成本的分析方法： A、分部分项工程成本分析 B、月（季）度成本分析 C、年度成本分析 D、竣工成本的综合分析,5,四、工程变更价款的确定,建设工程施工合同（示范文本）条件下的工程变更,5,工程变更的程序,设计进行变更 发包人对原,原设计进行变更 承包人原因对,：施工中发包人如果需要对原工程设计进行变更，应提前14天以书面形式 向承包人发出变更通知。承包人对于发包人的变更通知没有拒绝的权利。 变更超

54、过原设计标准或批准的建设规模时，发包人应报规划管理部门和 其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明,：施工中承包人不得为了施工方便而对原工程设计进行变更。施工中 承包人提出的合理化建议涉及对设计图纸或者施工组织设计的更改及 对原材料、设备的更换，须经工程师同意。工程师同意变更后，也须 经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更 的相应图纸和说明,建设工程施工合同（示范文本）条件下的工程变更 工程变更价款的确定程序： 1、承包人在工程变更确定后14天内，可提出变更涉及的追 加合同价款要求的报告，经工程师确认后相应调整合同 价款。如果承包人在双方确定变更

55、后的14天内，未向工 程师提出变更工程价款的报告，视为该项变更不涉及合 同价款的调整 2、工程师应在收到承包人的变更合同价款报告后14天内， 对承包人的要求予以确认或做出其他答复。工程师无 正当理由不确认或答复时，自承包人的报告送达之日起 14天后，视为变更价款报告已被确认,5,建设工程施工合同（示范文本）条件下的工程变更 工程变更价款的确定程序： 3、工程师确认增加的工程变更价款作为追加合同价款，与 工程进度款同期支付。若工程师不同意承包人提出的变 更价款，则按合同约定的争议条款处理,5,建设工程施工合同（示范文本）约定的工程变更价 款的确定方法： 1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同

56、已有的价格 变更合同价款 2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格 变更合同价款 3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或 发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行 如双方不能达成一致意见，双方可提请工程所在地工程造价 管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理,5,五、建筑安装工程费用的结算,建筑安装工程费用的主要结算方式： 1、按月结算：先预付部分工程款，在施工过程中按月结 算工程进度款，竣工后进行竣工结算 2、竣工后一次结算：建设项目或单项工程全部建筑安装 工程建设期在12个月以内，或者工程承包合同价值在 100万元以下的，可以实行工程价款每月月中预支， 竣工后一次结算 3、分段结算：当年开工，当年不能竣工的单项工程或单 位工程按照工程形