星洲地产年度经营计划及策略规划.ppt

1、2007年度主要工作回顾与总结 2008年度经营计划及策略规划 二零零八年元月,目 录,一 发展愿景 二 公司使命 三 发展战略 10年发展规划 五 10年发展策略 六 2007年主要工作回顾与总结 七 2008年市场行业分析及对策 八 2008年经营管理目标 九 2008年主要工作 十 业务策略 十一 支持策略 十二 工作计划 十三 资金运营计划,发 展 愿 景,中国城市人居价值的推进者,星 洲 使 命,创造人文建筑,实现无限生活,发 展 战 略,立足江西 走向全国,10 年 发 展 规 划,3年内，通过对赣州星洲湾等项目的成功开发， 探索并建立一套具有星洲地产特色的房地产开发管理标准化体系

2、，培育出一支既具有先进理念、丰富行业经验，又具有对星洲文化有着高度认同的人才队伍，使公司成为赣州地区房地产开发行业的标杆企业。 5年内，通过对江西南昌及其他区域项目的成功开发，将公司打造成为江西省行业内的知名企业。 10年内，以江西为中心，以珠三角、长三角和北京等地区为重点发展区域。通过对上述区域项目的成功开发，使星洲地产发展成为国内房地产开发行业的知名品牌。随着资本的不断累积和品牌的逐步树立，最终实现星洲地产上市。,10 年 发 展 策 略,创造条件、做强做大是我们发展的永恒主题 依靠项目的滚动开发和产生的利润来逐步实现公司资本的原始积累。 不断培育和增强公司的融资能力和专业的营运能力，使公

3、司在区域内树立起品牌影响力，并在占有和支配整体资源上形成足够的优势,为最终成为国内行业知名品牌创造条件。,机制创新、开放共享是我们持续发展的根本和关键 项目运作上开放 。在星洲负责营运管理的前提下，可以引进战略合作伙伴或其他投资者，将项目股权稀释,这样可以充分发挥行业特有的资金杠杆效应,提高资金使用效率，使资产规模迅速扩张。 股权开放。今后就是要在公开的资本市场上市，打通资本渠道，做开放的、公众的公司。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主

4、要工作回顾与总结,业务 策略,苦练内功、夯实基础是我们平衡稳健经营和快速发展这一矛盾、实现又好又快发展的必由之路 不断提高专业运营能力和管理水平。 注重对市场和消费者需求的调查研究工作，通过对市场和客户的细分，制定出差异化的产品开发策略，从而确保我们所开发的产品贴近市场、贴近客户。 培育和不断增强从产品营销到产品开发的资源整合能力，走精专发展路线。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,走区域差异化开发之路，定位

5、上首先以进入二、三 线城市为主是我们规避风险、稳健成长的基本策略,可以避开与大型房地产企业同城竞争，加之这些区域的地价 和房价总体水平较低，回报空间较大，如果能够充分利用当 地的人脉资源和优惠政策，可以获得较高投资回报。为此, 进军二、三线城市的发展战略就成为我们近几年发展的基本 战略。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2007年回顾总结,公司股权变更，正式成为赣州城投集团（以下简称“集团公司”）的全资子公

6、司并成为集团公司从事房地产开发的核心企业。,一、大事记,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,（一）管理方面 完成了集团公司下属各房地产公司的开发资质的年审工作，为项目的开发工作创造了条件； 制定和完善了公司人力、行政、财务及一部分业务管理制度和流程，为公司管理工作的专业化和规范化运作奠定了基础；,二、工作业绩,2007年 工作回顾与总结,发展 战略,2008年 市场行业 分析及对策,财务预算 资金计划,工作 计

7、划,发展 愿景,业务 策略,2008年 经营目标,2008年 主要工作,支持 策略,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,进一步加强了团队建设工作，本着市场化、专业化和职业化的标准去经营团队、经营公司，从而使得团队对企业文化的认同进一步提高，工作效率得到提升； 通过各种渠道，加大各类人才的招聘工作。截止2007年底，公司员工人数已发展到55人(含销售团队11人)，人员的专业素质和配置结构日趋合理和完善； 初步完成了公司各部门及

8、所有岗位的分析工作，制定了公司年终绩效考核方案，为招聘、培训、考核和资源配置等工作的开展提供数据和信息支持。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,财务工作：在强化财务管理和监控职能、认真作好会计核算和财务管理工作的同时，进一步提升财务服务和协作配合的职能，使财务部不仅当好了公司的管家，还当好了业务部门的好帮手、好参谋。 1、内部管理 （1）完善会计核算工作，不断强化节约意识，按部门核算，严格控制各项运营费用，做

9、到月初有计划、月中有控制、月末有反映，保证了费用开支的合理性；,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,（2）利用财务工具积极参与和支持开发项目的投资分析，先后参与了北京、广东河源、南昌及赣州等区域有关项目的投资分析和评估工作，为项目决策工作提供了参考； （3）积极参与开发项目的招投标及合约谈判和会签工作，进一步确保了合同的合法公正性，维护了公司利益和商誉。全年参与的合约标的额约2400万元； （4）严格把好各项付

10、款的审核关，合理安排资金，确保项目各项工作顺利进行。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2、配合集团公司 （1）基本完成了香江绿洲项目的开发贷款工作，预计1.5亿的项目贷款计划近期将会通过银行审批； （2）顺利完成了星洲地产股权转让后的帐目处理工作； （3）顺利完成了公司内部审计工作。 3、公司07年度财务支出情况： （1）星洲湾项目开发成本989万元。 （主要为设计、前期工程及报建费用) （2）长期待摊费用

11、 574万元； (主要为开办费用和计提税金） （3）税金已交税金73.66万元； （4）固定资产购置43万元。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,星洲湾 1、调整规划，有序推进项目设计工作 本着尊重自然和原始地貌以及项目定位的原则，对项目 规划方案进行了合理调整，使调整后的方案既充分利用了自 然景观资源，又减少了场地的平整投入。 截止07年底，已完成的设计工作如下：,（二）业务方面,10年发展规划,发展 战略

12、,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,（1）、样板展示区的建筑方案和施工图的设计工作，建筑面积约2.7万（其中独栋别墅13栋，双拼8栋，联排4栋，会所、商业街7700）； （2）、完成了项目整体环境景观概念性方 案设计工作及展示区的方案设计工作； （3）、完成了项目展示区样板房室内装修设计概念性方案设计工作。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对

13、策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2、规范工作流程，顺利完成项目相关招标、合约及成本控制工作 （1）、先后完成的招标工作有景观设计、广告推广、场地平整等，标的价约900万元； （2）、完成了项目展示区A、B区及会所商业街的预算编制工作，为项目的成本控制及施工管理工作提供了依据； （3）、配合相关业务部门良好地履行了合约管理工作，为项目的顺利推进提供了条件； （4）、完成了赣州城区有关楼盘的成本调查和分析工作，收集整理了赣州地区工、料市场价格，为项目的成本控制工作提供了重要依据。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,

14、工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,3、紧紧围绕项目总体定位原则（江西第一、全国一流），科学严谨地做好市场调研和项目的各项营销工作 （1）、以“卖的更快、卖的更贵、卖的更好” 的原则指导项 目前期市调和产品策划工作，先后完成了项目综合市场定 位、项目营销策划执行方案等报告，为制定项目的开 发策略和产品的设计原则提供了依据； （2）、配合财务部完成了项目可行性分析、项目融 资方案项目贷款还款计划等报告，为项目的融资及成 本管理工作提供了依据；,10年发展规划,发展 战略

15、,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,（3）、积极参与项目的产品开发工作，以市场和客户的角度对产品的设计方案提出意见、建议（先后完成了星洲湾项目产品功能设计建议、星洲湾项目会所及商业街功能面积规划设计建议报告），保证了产品贴近客户、贴近市场； （4）、根据项目设计和工程实施进展情况，积极开展各项营销推广工作，先后完成了项目营销推广方案、星洲地产企业品牌管理规范、星洲地产品牌战略核心提炼报告、星洲地产品牌现状及管理调研报告等报告，设计制作完

16、成了公司VI系统等工作，既大力地营销了公司的品牌，同时又有效地推广了项目的形象； （5）、完成了项目销售前期准备工作（顾问公司的甄选，100问的编写、第二展场的设置、销售团队的组建等）； （6）、积极推进星洲会筹备工作。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,4、严格现场管理，做好项目管理工作 （1）本着专业化、职业化的精神，建立和完善了一系列项目现场管理制度，良好地控制了项目现场的施工质量、安全文明和经济签证。

17、项目开工至今，尚未出现重大的质量和安全事故； （2）针对因公司机制存在的问题导致项目施工单位差的情况，公司本着双赢、多赢的理念，在严格管理的同时，积极做好服务和配合工作，充分利用我方资源，不分彼此，不论在质量管理、进度控制还是对外协调方面，积极服务于施工单位，力争将乙方管理不强、力量薄弱等对项目的不利影响降到最低程度。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,（3）、截止目前已完成的形象进度及产值如下： A区别墅已

18、基本完成至二层楼面，会所和商业街已完成孔桩开挖，一、二期场地平整已完成，三期场地平整已完成2/3。 已完成工程产值约500万元。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,赣州饭店改造项目 积极协助和配合集团公司先后完成了项目的交通影响评估和南门口区域城市设计及专家评审工作，使项目开发的前期工作实质性的向前推进。 站北项目 积极配合董事会与国土局及市有关部门沟通协调，认真研究有关法律法规，为最终解决地块土地手续遗留问

19、题起到了积极的作用。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,公共关系 利用集团公司和公司的资源，积极与政府有关部门进行沟通和联系，先后与市及开发区规划建设、房管、城管、园林、人防、消防、质监和安检等部门建立了良好的公共关系，为公司项目的开发工作提供了有利条件。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目

20、标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,市场拓展及分析 根据集团公司和董事会安排，积极开展项目拓展工作，先后对赣州、北京、广东河源及南昌等区域市场和项目进行了调查、分析和评估，为公司未来发展及董事会的决策工作提供了有益参考。另外，进一步加强市场调研和政策研究工作，创刊并定期汇编出版了星洲地产内参资讯三期、星洲地产月报六期，为集团公司及董事会的决策工作提供了重要参考。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾

21、与总结,业务 策略,问题1： 集团公司、董事会、公司三者之间的权责关系尚未理顺，导致公司在实际工作中出现权责不清、效率不高，直接影响到公司专业化和市场化的运作，对公司08年的工作及未来发展产生不利影响。 解决措施： 董事会尽快对公司依据星洲地产公司章程及集团管控管理办法拟订提交的管理方案进行审批，以便在08年各项经营管理工作中明确各自的权责，做到集团公司、董事会和公司经营班子各司其职，切实提高工作成效。,三、存在的问题及解决措施,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策

22、略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,问题2： 星洲湾自07年10月15日正式开工以来，施工进度缓慢。 A区栋别墅：完成的形象进度仅为正常进度的。（正常：月初全部封顶，目前：栋封顶）； 区栋别墅：完成的形象进度仅为正常进度的50%。 （正常：月初完成.，目前：基础梁及部分地下室墙体）； 商业街、会所：完成的形象进度仅为正常进度的5%。 （正常：商业街月初封顶，会所完成三层楼面，目前：商业街仅完成桩基施工，商业街只完成基础垫层）。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营

23、管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,主要原因就是因公司机制问题导致项目所甄选的承包商无论在经济实力、技术力量还是组织管理等方面均不能达到基本要求。照此下去，不仅会对公司08年的开发战略和经营工作产生不利影响，还对实现公司发展愿景产生严重阻碍。 解决措施： 由集团公司和公司董事会尽快向市政府及开发区政府提出申请报告，力争近期获得同意公司自营开发项目邀请招标的批复。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工

24、作回顾与总结,业务 策略,问题3： 市场调研、政策法规解读、战略发展研究工作不够系统，产品营销和开发环节较为薄弱。 解决措施： 充分认识到“市场和客户就是公司的命脉”，进一步强化和重视公司市场拓展、产品营销和产品开发工作，建立一套科学的、专业的工作指引和工作流程。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,问题4： 建章立制和标准化建设工作跟不上公司业务工作推进的节奏，导致管理滞后、效率不高；同时，团队内部磨合不够，

25、职业化水平和对企业文化的认同还存在不足。重要原因是公司人力资源管理较为薄弱，力度不够。 解决措施： 充分重视和加强公司人力资源规划和管理工作，改变观念，将人力资源管理提升到人力资本运营的高度，充分认识到人力资源管理在现代企业中的四个重要作用（公司战略的合作伙伴、方法论的专家、变革的推动者和团队建设的实践者），切实加强公司各项管理工作和团队建设工作，进一步提升团队的职业化和执行力。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务

26、策略,问题5： 站北项目及赣州饭店改造项目没有完成07年的工作计划目标。主要原因是上述两个项目在前期的用地手续办理和项目规划的报批工作一直没有实质性进展。随着赣州中航城、越秀国际时代广场项目逐渐浮出水面，将会对项目的开发产生重大威胁。 解决措施： 加强与政府及相关主管部门的沟通力度，力争使问题得到尽快解决。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2008年市场分析及对策,政治导向2008年是民生性贯彻执行的第一年

27、,房地产的民生性是2007年下半年中国房地产市场转变的一个风向标。十七大报告以及国务院各部委新近出台的关于房地产行业的24号文件、359号文件、64号文件、39号令，主要精神都是围绕房地产的民生性而发的。 2007年11月30日建设部等七部门又发布了经济适用住房管理办法，这个管理办法就是将上述一系文件精神的落实到了操作层面上。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,宏观经济方面 2008年“防过热、防通胀重民生”

28、,控总量：继续控制固定资产投资过快增长 稳物价：六大举措抑制价格总水平过快上涨 调结构：提升产业结构和市场竞争力 促平衡：平衡国际收支缓解流动性过剩,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,宏观政策方面 对房价有影响，侧重点不同。,土地政策：有效控制囤地 房产政策：抑制中高端需求 金融政策：降低金融风险,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008

29、年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,全国房地产趋势分析 总体稳中有升,虽然新政不断、力度加大、手段多样，但是随着中国金融市场的对外开发、中国经济的高速发展、城镇居民可支配收入的增加、城镇化进程的加快、人们投资理财渠道的狭小以及中国近二十万亿居民存款余款所导致的流动性过剩和人民币升值等因素，未来近二十年中国的房地产整体发展趋势仍将是健康向上的，价格也是稳中有升的。具体而言，一线城市房价近期将做结构性调整，但未来依然看好；二线城市房价近期会出现一定的滞涨，前期依然看好；三线城市房价受新政影响较小，市场前景良好。,10年发展规

30、划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,虽然新政的出台使得北京2007年下半年市场交易量大量萎缩，大批房地产中介关门歇业，但是据最新数据统计，12月份一手房成交价格环比增长约11%。这一现象说明随着2008年奥运会的召开以及城市经济和建设的快速发展，未来的北京将不再仅仅是中国的北京，而是世界的北京。考虑到前面的因素，北京未来房地产市场价格继续上升将成为必然，北京市场依然看好。做为我们应继续密切关注北京市场，关键在于开发时机和开

31、发区域的把握。,北 京,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,虽然近期市场成交低（2007年11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量继续下降），但价格依然平稳运行，市场观望氛围浓重。 未来，随着城市国际化地位的提升、人民币升值、经济和城市建设发展、世博会举办等因素的影响，房地产市场依然看好。该市场应做为重点区域加以关注。,上海,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作

32、计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,深圳是一个被炒家左右的城市，由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入“越涨越买，越买越涨”的恶性循环。据统计，在整个深圳楼市交易中，炒家所占的份额在70%左右，其中香港炒家占三成。过去的一年，深圳楼价已很大程度透支了未来的价值空间，加之新政影响，2008年及未来的两到三年，深圳房价结构性回调是必然的。但从长远看，随着香港经济的快速发展、下一届特首普选以及深圳这一经济强市关内土地供应日趋稀少等因素的影响，调整期后的发展势头依然强

33、劲，该市场值得关注。,深圳,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2007年8、9月份，广州楼价开始呈现飙升态势，不少开发商两个月提价幅度竟达60%。此时，广州楼市又出现了一个新名词：“海鲜价”。 9月27日，央行发布房贷新政，为广州疯狂楼市按下了“暂停”键。之后整个市场虽然受到了一定影响，但目前与上海类似，市场观望氛围浓重，价格基本没有回落，即使有所回落也是一些品质不高 、地段不好的楼盘。未来房价上升压力仍然较

34、大，该市场值的关注。,广州,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,整体需求旺盛，新政影响较小，房价稳中见涨。 据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。由此看出，竣工的商品房几乎都被市场去化，证明楼市异常火爆。从价格上更能反映这一特点，2001年南昌的房地产价格平均在10

35、00元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2006年，平均价格已经到了4000元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。,财务预算 资金计划,南昌,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,城市框架扩张，房地产施展舞台扩大。 南昌自2001年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区随着市政府搬迁、众多开发商共同造市

36、所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩板块成为南昌房地产市场的风向标。但是由于后续土地供应日趋减少，未来，新建县将会成为第二个红谷滩。因此该区域市场值得关注和把握。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,作为三线城市代表的赣州，是星洲地产实现“经济目标及 树立品牌推广战略”的主战场。因此对赣州房地产市场的变化 我们应密切关注，重点落实在项目的操作上，努力

37、实现星洲地 产的发展愿景. 2007年赣州房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年同期增长14个百分点。 2007年赣州市两区商品房的销售均价已达3000元/平米，较2006年上涨18%，但2007年10月以后受政策调控影响，赣州房地产市场成交量出现一定萎缩，市场观望气息加重。,赣州,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2008年土地供应的主导方向依然是保障全市基础设施建设用土的供应，在此基础

38、上保证有限居住用地的合理利用，以及保证经济适用房用地要占整个居住用地开发总量的20%。 随着赣州城市向南扩张，水南新区的强势崛起，老机场地块将是2008年土地交易的重头戏；其次水东板块因其特有的文化内涵将成为另一热门区域；老城区由于土地供应紧张，将以旧城改造和厂房搬迁为主。 2007年，中心城区建设23万平方米经济适用房，有望解决1700余户中低收入家庭住房难问题。据介绍，这批经济适用房套型建筑面积以80平方米左右为主，最高不超过90平方米，销售价格为1358元/平方米。经济适用房的推广对普通商品房的开发有着一定的影响。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发

39、展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,随着居民生活水平的不断提高，对居住状况提出了更高要求。同时由于稳健的投资项目欠缺，使得流通市场的大量富余资金流向房地产一、二级市场。2008年市场需求将呈以下趋势：以家庭购买力为主，3房、4房的大户型倍受追崇；高档住宅、别墅需求量放大。 2008年赣州房地产市场将以水南新区及老机场地块为开发热点，深圳中航等知名开发企业的加入，使得赣州市场的竞争更加激烈。,附：赣州楼市07年发展过程分析、08年发展趋势预测,10年发展规划,发展 战略,10年发展策

40、略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,。,综上分析， 08年我们的对策是什么？,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,对策之一,公司层面 以新政为导向，加强分析研究工作 重点关注全国及主要城市的市场变化走势 强化区域市场分析工作 动态做好土地储备工作，以满足公司未来35年

41、的开发 强化资金使用的计划性,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,对策之二,内部资源整合 以拓展发现价值、产品开发实现价值、产品营销创造价值为经营理念 将成本合约、工程管理、计划财务、人力资源作为项目开发的重要保障,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作

42、回顾与总结,业务 策略,对策之三,外部资源整合 逐步建立公司涵盖房地产开发行业上下游各类专业企业战略合作伙伴联盟（包括专业顾问、规划设计、工程承包、材料设备供应等），提升工作效率、确保产品品质。 全方位、多层次、多渠道加大融资工作力度，拓宽融资渠道，增强运营实力。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,经 营 目 标,星洲湾 年内完成项目一期工程建设（约6.7万）和项目一期70%的产品销售，力争达到80%,实现销

43、售额2.52.85个亿,利税75008600万元。,2008年公司经营目标,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,附：项目一期产品价格定位 产品的定价参考了市场类比定价、目标收益定价两种标准综合确定： 综合市场类比和目标收益两种定价法的测算结果，取其算数平均值为 本项目产品08年的均价，结果如下： 1、独栋别墅均价：类比法6200元/ 、目标收益法6759元/ ； 2、双拼别墅均价：类比法5500元/ 、目标收益

44、法5948元/； 3、联排别墅均价：类比法4500元/ 、目标收益法4390元/； 4、叠加别墅均价：类比法3700元/ 、目标收益法3718元/。 产品均价结论：参照2008年CPI指数上涨幅度应控制4%以内，以及星洲湾产品赠送地下室面积达到销售面积的25%，所以修正产品均价： 1、独栋别墅均价：（6200+6759*1.25）/2 *1.10=8000元/； 2、双拼别墅均价：（5500+5948*1.25）/2*1.05 =6800元/； 3、联排别墅均价：（4500+4390*1.25）/2 *1.01=5000元/； 4、叠加别墅均价：4500元/。,10年发展规划,发展 战略,10

45、年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,项目一期投资回报估算表,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持

46、策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,赣州饭店改造 开发区金岚路南侧2号地块 完成项目的市场调研和产品策划工作（包括市 场定位、可行性分析、总体规划、产品定位、招商 及商业运营管理和开发计划等），力争年内开展项 目规划设计及相关报批报建工作。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,项目拓展 做好北京、长三角、珠三角及南昌区域的市场及有关项目的分析工作。配合集团及公司董事会完成新项目的拓展工作,

47、密切关注市场、加强对政策的解读。定期、及时推出相关专题研究报告，为公司立足赣州、面向全国、向外扩张提供决策依据。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,主 要 工 作,对于星洲地产而言，2008年将是三个定位、四项业务和五项管理的一年。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命

48、,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,三个定位,1、08年是公司面临严峻挑战和机遇的一年 挑战：对内机制尚未建全，磨合尚未到位，团队对企业文化的认同有待提高，人员管理素质和职业化有待提升等；对外面临宏观经济和行业的调控不断加强，区域市场竞争日趋激烈等。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,机遇：行业调控的不断增强，正是行业不断裂变和优胜劣汰的过程。作为星洲地产，只有不断提升管理水平，增强企业的经济实力，充

49、分剖析、把握市场脉搏和行业动态，提高分析、判断、驾驭市场和规避风险的能力，就能够使我们顺势而为、借势而上、把握机遇、赢得市场，为公司走上一条可持续发展的道路赢得开门红。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,2、08年是公司管理的加强和提升年 因此，在推进各项业务工作的同时，必须充分重视和不断加强管理。业务是纲，管理是领，我们要从管理中提升效率、产生效益、创新思路，增强公司核心竞争力。 3、08年是实现公司发展愿

50、景关键的一年，是承上启下的一年 只有力保项目的成功开发，我们才能够实现培育团队、塑造品牌、占领市场、积累经验这一战略目标，为独霸赣州、走出赣州奠定基础。因此08年是只允许成功，不允许失败的一年。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,四项业务,1、星洲湾项目的开发工作 2、开发区392亩地和赣州饭店项目的市场调研和产品策划工作 3、新项目的拓展工作 4、市场关注和政策解读,10年发展规划,发展 战略,10年发展策

51、略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,五项管理,1、完善各项管理制度、工作流程和绩效考核体系，建立正向激励机制，使公司的管理模式不断由粗放型向精细化、科学化转变； 2、不断加强团队建设工作； 3、建立、完善供方资料信息库以及项目开发成本控制评估体系； 4、充分运用税收有关政策，强化税收筹划，科学设置账目，处理相关账务，合理规避涉税风险； 5、逐步建立公司标准化工作体系，使公司各项管理工作简单化、标准化和流程化。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策

52、略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,业 务 策 略,开发策略 准确圈定目标客户，通过一期产品的及时入市，占领高端别墅市场份额，完成销售目标，塑造公司及项目品牌，同时加快资金回笼速度，以资金的快速滚动牵引项目开发节奏。,星洲湾,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,湖,1

53、期（2007-2008年）,湖,3期（2009-2010年）,2期（2008-2009 年）,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,一期销售率70%80%， 销售额达2.52.85亿。,2008年经营目标,如何成功实现？,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要

54、工作回顾与总结,业务 策略,支撑点1项目、产品与市场同类产品相比有绝对优势,别墅绝佳用地,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,经济数据指标大大优于对手，更符合高档别墅的特征。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,产品的设计经过精

55、确市场调研，已适度超越市场，且面积配比合理，产品类型丰富，更加符合目标客户的需求及给予更多选择。,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,齐全的社区配套和贴心的物管服务有力支撑社区档次,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,项目产品的

56、核心卖点提炼,1、公司背景 作为城发集团的全资子公司，星洲地产拥有强大的资金优势和社会资源支持，实力雄厚 2、专业的开发队伍，卓越的企业文化 来自沿海发达地区具有先进开发理念和了解本地市场实际需求，有丰富经验的各种专业人士组成了一只强大高素质的开发队伍，并为企业注入了卓越的企业文化 3、前瞻性的开发眼光 项目位于赣州未来开发的重点区域，占地543亩，高档的纯别墅项目，开创本地先河 4、纯生态的健康居住空间 江景、湖景、山景、园景四景融为一体，绝佳景观资源 5、时尚现代的建筑风格 现代欧陆风格别墅，更体现符合现代审美观 6、人性化的规划和设计理念 大型高档次会所，生活、教育、运动设施一应俱全；产

57、品类型丰富，满足不同需求； 国内知名设计师主创，产品更加符合人性化居住潮流和生活实际需求 7、星级物管服务 享受专业物管公司的“管家式”物管服务，倍显业主尊贵身份 8、星级豪华会所，高品味社区文化,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,支撑点2科学严谨的项目营销体系,董事会,总经理,市场营销总监,策划,销售,拓展,销 售,客 服,公 关 报 建,推 广,策 划,市 调,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,

58、资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,支撑点3具备创造力和实操性的营销执行策略,营销执行总策略,在公司现有客户的基础上加强深度摸底，挖掘真实需求和潜在需求,举办公关联谊活动，奠定公司和项目形象，引导客户需求,利用圈层营销，拓展客户渠道，扩大客户群,登门拜访，完善客户信息系统,组建星洲会，长期跟踪服务,展示样板产品，及时推介，筛选客户,产品合理定价，把握开盘时机和销控,价格试探，圈定客户,根据客户反馈，有针对性调整产品设计方案和营销执行方案并落实实施,资源整

59、合，精准策划,横向、纵向交叉对比本地与相近地域同类产品，合理制定产品价格；实现产品价值,广告宣导、活动推广,小众、分众营销传播，异地推广,现场体验，情景营销,收受诚意金,客服、物管双管齐下,以 客 户 需 求 为 导 向,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市场行业分析及对策,2008年经营管理目标,支持 策略,公司使命,2007年主要工作回顾与总结,业务 策略,07年11月-08年2月 3月- 7月 8月 - 9月 10月 - 11月 - 12月,形象建立期 认购期 开盘热销期 持续强销期,区域价值 （传世品）,稀缺价值 （珍藏品）,艺术价值 （艺术品）,享受价值 （奢侈品）,逐步升级！建立打击至高点,营销推广节点,10年发展规划,发展 战略,10年发展策略,资金运营计划,工作 计划,发展 愿景,2008年主要 工作,2008年市