重庆创意时尚广场商业项目市调及定位策划报告-150PPT.ppt

1、重庆创意时尚广场市调及定位策划报告,目 录,报告综述 宏观环境分析 重庆市商业及商圈分析 重庆市及五大商圈社零总额增长分析 重庆市主城区五大商圈位置示意图 重庆主城五大商圈对比研究 重庆市江北区分析 重庆市江北区经济状况分析 20022006江北区GDP增长趋势 江北区商贸发展分析 观音桥商圈商贸研究 20042006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析 观音桥商圈未来发展规划 观音桥商圈功能、业态规划 商圈内主要商场分析 观音桥商圈主要商业大卖场分布图 观音桥商圈主力业态典型商家 观音桥商圈主力百货对比 重庆市场各档次商品界定与划分 观音桥商圈主要超市大卖场分析 观音桥商圈主要专业大

2、卖场分析 观音桥商圈主要专业大卖场租金分析,目 录,观音桥商圈主要写字楼状况分析 观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析 观音桥商圈中高档住宅小区状况分析 观音桥步行街商圈6大百货、卖场调查数据对比分析 结论 商圈消费人群分析 观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论 潜在消费者背景分析小结 潜在消费者消费行为特征分析 中高端消费人群专题分析 江北商圈目标消费人群行为分析(按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析) 江北商圈目标消费人群行为分析(按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析) 商家、经营户分析 商家、经营户市场调研分析 儿童、母婴类产品代理商家分析 国际、国内品牌商品代理商家分析 日

3、、韩、港、台商品代理商家分析 餐饮、休闲娱乐、家居商家分析 创意、展示、传媒类商家分析 本项目市场定位 目标消费人群定位 项目档次定位,目 录,项目业态定位 项目主题定位 本项目业态、商品组合 项目各楼层业态业种规划 本项目1-4层商品档次及品牌规划 负一层业态定位说明 第12层业态定位说明 第34层业态定位说明 第56层业态定位说明 第7层业态定位说明 本项目工程改造及规划建议 如何平衡与重百的档次差距？ 租金标准及现金流收入测算 租金及优惠政策 项目招商租金标准 本项目租金收入测算与效益评估 招商原则及招商策略 项目招商宣传、推广策略 项目推广与招商渠道 项目宣传推广媒体选择与组合 项目招

4、商公关活动安排 项目招商退铺原则,报告综述,思路说明：,消费者需求分析,综 述,本次调研的背景与目的： 本次市场调查研究工作是由*委托，对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的“现代广场项目（物业名称）”为调研分析对象，针对重庆商业、五大商圈现状及发展、观音桥商圈的业态构成、潜在消费人群态度及需求、潜在入驻商家经营户的态度等市场信息，通过系统的商业调查及消费者问卷调查，为本项目拟将打造“重庆创意时尚广场”的分析定位、业态组合、包装推广等工作提供详实的市场信息，为项目决策提供客观的、准确的、实效的决策依据。 调查内容及方法： 对重庆五大商圈状况、观音桥步行街商圈的现状及发展规划，观音桥商圈

5、现有业态组合及商业特性，重庆消费者尤其是“三北区域”的消费者逛街购物习惯，潜在商家、经营户对本项目的态度和入驻意愿等信息。调查方法采用了案头资料分析、消费者定点拦截问卷调查、业内人士及专家深访，以及电话访问、到政府相关职能部门深度了解区域规划等多种方式、方法。,综 述,项目委托：重庆观音桥服装批发城有限公司 项目执行： 执行周期：2007年5月1日2007年5月23日 调查目的：旨在通过主城5大商圈（观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝）调查，全面的展示项目所在地的商业格局和发展态势，客观反映项目周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态，为项目的商业定位提供客观分析数据支撑。 有效样本：普通消

6、费者定量研究500份，中高端消费人群定量研究50份，商家定量与定性研究700多份，项目1公里辐射区域商业、写字楼、宾馆和专业市场研究。 调查方式：消费者拦截问卷调查，高端消费者约访，商家深度访问，相关商业等神秘顾客调查。 质量控制：1）抽样技术：随机拦截等距抽样（隔5抽1）； 2）误差：+0.05； 3）置信范围：大于95%； 4）非系统误差控制：D=6/500=1.2%10%。,研究与分析技术： 建立起了完善、科学的市场数据和信息收集系统，在数据处理和统计上，我们采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等统计分析软件；在本次调研分析中，采用了相关分析、聚类分析、因子分析、列联分析

7、等分析技术与研究模型，此外，我们还综合使用了以市场研究、竞争对比分析、商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术。 调查质量管理与控制： 在本次市场调查的访问执行过程中，我们采用汉威QFD全面质量控制体系，通过转化本次调研的需求，形成现场数据搜集实施的具体方案，由项目经理、项目总督导、访问执行人员与质控部门在项目的执行过程中贯穿并实施，确保每一个调查分析工作流程的合理与准确，确保每一个数据从现场搜集、访员填写、数据录入、数据分析各环节的真实性和科学性。,综 述,调研发现，江北区是重庆主城经济发展速度最快、商贸零售增幅最快的区域。观音桥商圈在主城五大商圈里，增长幅度最快、增长潜力最大，商圈环境大为改

8、善，商圈吸引力较强，辐射区域内的市民消费积极性高。 调查显示，观音桥商圈未来规划超前，总体布局合理，各业态之间有所错位，避免了商圈内同业态间的恶性竞争。 调查显示，观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的“三北区域”的唯一处于两江以北的商圈，加之商圈是03年才开始建设，规划好，业态新，档次高，因此，观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主，成为主城中高档次购物消费中心。商圈内中高档商场近3年来的经营业绩稳步增长，未来5年，观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈。,调研总体结论,对观音桥商圈潜在消费群的调查发现，市民对精品服饰、餐饮、休闲、娱乐等业态的市场需求量大，中高档消费模式已初见雏形。 对

9、商圈内现有商业现状调查发现，观音桥商圈内传统百货卖场已有5家，体量接近饱和，而以北城天街为代表的购物中心（SHOPPING MALL）业态目前只有一家，还存在较大的市场空白和发展机会。 综合供需两方面调查结果，我们的定位建议：将本项目规划打造成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的中高档次购物消费广场，规避了业态的同质化竞争，也顺应了市场的需求，本项目建成后将成为重庆崭新的购物消费中心。,调研总体结论,宏观环境分析,重庆主城区是全国罕见的山水分割组团式结构城市，特殊的地理环境决定了重庆商业的组团式结构发展。围绕主城渝中区、沙坪坝区、江北区、九龙坡区、南岸区等五区，相继形成了解放碑、沙坪

10、坝、观音桥、杨家坪、南坪五大商圈，各自独立，又相互竞争。 截止到2006年11月的最新数据表明，重庆市商业总经营面积已达2200万。其中,主城区商业营业面积约为450万。主城区五大商圈共有商业网点近2万个，大卖场面积共有220万平米。就商业覆盖率而言，主城区常住人口人均拥有商业面积约0.81左右；按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为22.5万。与其它城市比较而言，重庆整体商业覆盖率水平较低，重庆商业覆盖率仅是北京的375，人均拥有商业面积仅为北京的766；但主城区的差距并不悬殊，重庆主城区商业的覆盖率是上海的758，人均拥有商业面积为上海的907。 重庆市商委的统计

11、数据表明，目前，解放碑商圈商业面积约126万平米，观音桥商圈营业面积70万平米，沙坪坝商圈营业面积40万平米，南坪商圈营业面积30万平米，杨家坪商圈营业面积近50万平米。,重庆市商业及商圈分析,重庆市及五大商圈社零总额增长分析,单位:人民币亿元,来自重庆市统计局数据显示：本项目所在的江北区，近三年来社会消费品零售总额的增长速度，比重庆 市整体的增长速度要快，尤其是在2006年，年增长速度达到30%以上，处于重庆主城5大商圈之首。,重庆市主城区五大商圈位置示意图,杨家坪商圈,沙坪坝商圈,观音桥商圈,解放碑商圈,南坪商圈,重庆主城五大商圈对比研究,-数据来源:本次市场调查实地采集,重庆市江北区分析

12、,江北区地处长江、嘉陵江北岸，重庆崛起的都市发达经济圈核心区。幅员面积221平方公里，常住人口62万，江岸线长113公里，具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是未来新重庆的象征。 江北区交通四通八达，从江北区出发15分钟可到达江北国际机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头。 目前，江北区已经形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局。,重庆市,渝中区,江北区,南岸区,江北区在重庆主城的区位图,重庆市江北区经济状况分析,江北区的经济结构主要以第二、第三产业为主。 2005年，

13、江北区实现地区生产总值136亿元，人均GDP达到东部发达地区平均水平，三种产业结构比例为1.2：54.4：44.4。 2006年，江北区实现地区生产总值151.4亿元，同比2005年增长达11.32%，人均地区生产总值接近3000美元。江北区经济总量从主城第6位跃升至第2位，人均财力列全市第1位。 近几年来，江北区工业经济连续三年在全市排名第一，商贸流通产业挤进全市前三强，全区口径财政收入超过30亿元。,-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴,20022006江北区GDP增长趋势,江北区作为重庆主城发展的核心区域，近5年来，GDP持续快速增长，20022006年，GDP年均增长达24.3%、10.

14、9%、43.3%、11.32%，2006年江北区GDP是2002年的2.2倍。,-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴,亿元,江北区商贸发展分析,2005年，江北区实现社会消费品零售总额63.69亿元，比上年增长20%，比全市平均增幅高6.2个百分点。在主城都市发达经济圈中排第2位。 按行业来看，批发零售贸易业实现销售额53.40亿元，比上年增长20.4%；餐饮业实现零售额9.78亿元，比上年增长18.9%。 2006年，江北区实现社零销售总额达84.1亿元，同比增长32%。,-数据来源:重庆市、江北区统计年鉴,20022006江北区社零总额增长趋势,近5年来，江北区社会消费品零售总额持续强劲增长

15、，尤其是在近3年时间里，江北区社零总额增长的幅度高达26.87%、32.04%。江北区社零总额的快速增长，表明“重庆北移”的城市发展趋势正逐步得以体现。,-数据来源:2002-2006江北区统计年鉴,亿元,增长百分比,观音桥商圈研究,重庆市江北区观音桥商圈位于江北区核心区域，是江北区政治、经济、文化正中心和北部传统商业中心，地理位置优越，具有极强的集聚功能和交通优势。 观音桥商圈功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美，是集公园、广场、步行街三位一体的生态商圈。 商圈核心区域观音桥步行街面积0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。拥有城市景观公共面积近20万平方

16、米，已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业发展的核心集聚区，享有较高的知名度和美誉度。 2006年，观音桥商圈正式被中国步行商业街工作委员会评为西南地区首条“中国著名商业街”。 该称号由中国步行商业街工作委员会评选认定。协会主管机构为国务院国资委。,观音桥商圈区位图,观音桥步行街商圈示意图,本项目,观音桥商圈2005年居民户数8.79万户，常驻人口约22万人，商业总面积120万平方米，经营面积5000平方米以上大型商业网点26家，商贸企业总户数913户。 观音桥商圈日均客流量为20-30万人次，节假日及黄金周达到50-80万人次。 观音桥步行街商圈四周有公交车站11个，开设有公交线路100

17、余条，可便捷的到达重庆主城各区。,观音桥商圈研究,观音桥商圈商贸研究,2005年，江北区实现社零总额63.69亿元，观音桥商圈实现社零总额42.92亿元，占全区社零比例为68%，社零总额与2004年相比增幅达20%，在重庆主城各大核心商圈中名列前茅。 2006年，观音桥商圈实现社零总额为58.03亿元，同比增长25.16，占全区社零总额比重近70。 在2006年5.1黄金周，观音桥商圈销售额达到1.45亿元，增幅达48，列重庆主城五大商圈第一位。2006年10.1黄金周，观音桥商圈揽金2.03亿元，以103%的增幅再次名列主城第一。 2007年5.1黄金周，观音桥商圈2.036亿元，比去年同期

18、净增0.55亿元，同比增长38.21，增幅位居主城区五大商圈榜首。 观音桥商圈成为名副其实拉动江北区商贸经济快速增长的“火车头”。,-数据来源:江北区统计年鉴、观音桥商圈办资料,20042006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析,占全区的比例60%,占全区的比例67%,占全区的比例69%,自2004年观音桥商圈开街来，观音桥商圈逐渐发挥出巨大的“聚集效应”，社零总额占全区近70%。观音桥商圈也成为主城五大商圈中社零总额连续三年增幅位居第一的商圈。,-数据来源:观音桥商圈办数据,亿元,据估计测算，未来23年，观音桥步行街商圈新增商业面积将达40万平米左右。 到2010年前，观音桥步行街

19、商圈的核心区域的商业规模将超过100万平方米。主要放量集中在：渝北二村项目地块（体量未定），建北路协信丹枫白露（商业写字楼10万平米），金鹏北城旺角（商业约5万平米），富力海洋广场（商业约15万平米），东和城（商业有5万平米），平安摩卡（商业有4万平米）等项目。,观音桥商圈未来发展规划,观音桥商圈未来新增商业物业对比分析,-数据来源:本次市场调查采集汇总,观音桥商圈未来发展规划,观音桥商圈未来发展规划：努力打造西部第一，全国领先的一流商圈。 商圈的八大领先优势：“定位、规划、业态、观念、管理、品牌、效益、生态” 观音桥商圈定位目标：成为“重庆名片、城市客厅、消费天堂、市民乐园”。 在“十一五”

20、期间，观音桥商圈力争社会消费品零售总额年均增长幅度达20，到2010年，社零总额突破100亿元大关。培育3-5家销售10亿元以上的绩优企业。,-数据来源:江北区政府报告、商圈办报告,（一）至2010年，观音桥商圈社会消费品零售总额由2005年的43亿元增加到100亿元，年均增长18%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的67%提高到78%；其中核心区范围由2005年的34亿元增加到85亿元，年均增长20%，占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的53%提高到66%； 确保全区社会消费品零售总额由2005年的64亿元增加到128亿元，年均增长15%； 确保全区社会消费品零售总额和

21、按总人口计算的全区人均消费规模进入都市发达经济圈前三位，进一步提高观音桥商圈对全区商贸发展的贡献度。,观音桥商圈未来发展规划,-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告,（二）大力发展连锁经营。鼓励企业运用连锁经营方式和电子商务技术改造提升传统服务业。观音桥商圈连锁企业经营额占全区社会消费品零售总额的比重，由2005年的40%上升到2010年的60%，新型业态比重明显提高，基本实现由传统商业向现代商业的转变。 （三）至2010年，重点支持和着力培育20户销售额亿元以上、3户销售额10亿元以上，拥有新兴业态、掌握先进管理技术、具有核心竞争力的连锁流通骨干企业，销售总额年均增长30%，重点零售企业单位面

22、积营业额达到4万元/平方米，接近国外零售企业平均水平，充分发挥其在现代流通中的引领作用。,观音桥商圈未来发展规划,-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告,（四）观音桥商圈引进年纳税总额区财政年实得收入300万元以上总部企业户数，2010年达到20户。 （五）观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均商业面积达到国际先进水平；商务设施面积由2005年的65万平方米调整至2010年的100万平方米。,观音桥商圈未来发展规划,-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告,观音桥商圈功能分区： 充分考虑现有业态及借鉴国际零售业态发展趋势，观音桥商圈主要分为五大功能

23、区，即：商业购物区、商务酒店金融区、文化休闲娱乐区、餐饮娱乐休闲区、中高档住宅区及居民社区。 观音桥商圈功能定位： 以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店、折扣店为骨干，以连锁经营为基本组织形式，集中引进布局一批大、特、名、老、精品店，形成一个强有力的商业极核。,观音桥商圈未来发展规划,-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告,观音桥商圈功能模式： 购物+商务酒店+金融证券+餐饮+文化娱乐+休闲健身+观光旅游等七大主打功能 观音桥商圈主力业态模式规划： 大型购物中心 + 大型百货 + 大型综合超市 + 大型专业卖场 + 大型餐饮+ 大型多厅影院 + 大型主题公园等七大

24、主力业态、业种。,观音桥商圈功能、业态规划,-数据来源:江北区观音桥商圈办的报告,观音桥商圈内主要商场分析,观音桥商圈范围现状与未来规划图,观音桥商圈主力业态典型商家,-数据来源:本次市场调查实地采集,新世界百货,重庆百货,新世纪百货,茂业百货,北城天街购物中心,本项目,观音桥步行街商圈主力百货、购物中心、大卖场分布图,远东百货,黄金海岸购物中心,世纪金源购物中心,据不完全统计，观音桥商圈内有各类型百货、购物中心、零售大卖场8个，营业面积达到近60万平米,重庆市场各档次商品界定与划分,-数据来源:本次市场调查采集汇总,（接上页）,-数据来源:本次市场调查采集汇总,观音桥商圈主力百货对比（1）,

25、-数据来源:本次市场调查实地采集,观音桥商圈主力百货对比（2）,-数据来源:观音桥商圈办统计数据和商场里部分长期商客汇总提供,观音桥商圈内各主力百货商场经营平效比较,平效分析: 1）各主力百货卖场中，定位中档的新世纪百货和定位中低档的重百百货平效绝对值第一、第二，一方面是因为是本土百货品牌，二是因为开业时间最久（都超过7年），三是因为集团购买比例最大。但以重百为代表的传统百货卖场的平效年均增幅缓慢，06年新世纪增长超过60%是因为乔迁新址后促销力度大的原因。 2）代表中高档次的远东、北城天街、新世界几家卖场，近三年来平效增长幅度快，尤其是北城天街，三年增长了3.3倍，而新世界百货去年刚开业，平

26、效绝对值就接近几家传统百货开业2、3年后的绝对值。 3）根据几大卖场的平效增长趋势来分析，以北城天街为代表的购物中心模式将在未来35年时间里，追赶接近并超过几家传统百货的平效，成为商圈内商贸零售业的黑马。这一点，从大都会广场的案例可得到印证。,观音桥步行街商圈主力超市大卖场分布图,新世纪超市,重百超市,福建永辉超市,易初莲花超市,家乐福超市,中百仓储超市,新世纪超市,据不完全统计，观音桥商圈内有规模以上超市7个，营业面积达到近10万平米,观音桥商圈主要超市大卖场分析,-数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库,观音桥步行街商圈主要专业大卖场分布图,e+e数码广场,百安居,苏宁电器,国美电器,绿云

27、尚都服装批发城,金观音家具城,建玛特,泰兴电脑城,商社建材,国美电器,商社电器,据不完全统计，观音桥商圈内有各种专业大卖场10多个，业态包括数码、家居、家电、服装、建材等,东方家园建材超市,观音桥商圈主要专业大卖场分析,-数据来源:观音桥商圈办数据和汉威数据库,观音桥商圈主要专业大卖场租金分析,-数据来源:本次市场调查实地采集,观音桥步行街商圈部分知名写字楼宇分布图,同聚远景,金岗大厦,嘉年华大厦,新世界商厦,新上海大厦,百业兴大厦,中信大厦,红鼎国际,北岸星座,茂业大厦,重庆总商会大厦,重庆国际商会大厦,华创商务大厦,外贸大厦,阳光城大厦,邦兴北都大厦,西普大厦,浩博天庭,北城名都,鸿程大厦

28、,海怡名邸,新原兴大厦,创世纪2000,金鹏旺角,北部尚座,财信大厦,据不完全统计，观音桥商圈内有各种纯、公寓写字楼宇50多栋，长期拥有中高端商务消费人群50000余人,观音桥商圈主要写字楼状况分析,-数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库,观音桥步行街商圈主要星级酒店、宾馆分布图,和府饭店,渝通宾馆,外贸宾馆,君豪大饭店,世纪金源大酒店,小天鹅宾馆,长都假日酒店,天鹅之星经济型酒店,据不完全统计，观音桥商圈内有各种宾馆、酒店10多个，房间数2000多间，每天可容纳外地游客5000余人,皇冠东和酒店,观音桥商圈星级宾馆、酒店状况分析,-数据来源:重庆市旅游局数据和汉威数据库,据不完全统计，观音

29、桥商圈附近有中档、中高档住宅小区100多个，常住居民约200000余人,邦兴花园,邦兴北都,龙湖枫香庭,新上海大厦,光宇阳光海岸,华新街大社区,枫丹白露,塔坪大社区,新原兴小区,观音桥大社区,长安厂大社区,望海花园,同创国际,东和城,海洋广场,海怡花园,洋河花园,海关大社区,红旗河沟大社区,大兴村社区,324医院大社区,建东大社区,建新西路大社区,老干中心大社区,龙湖大社区,电仪村社区,小苑大社区,建北大社区,电测村大社区,观音桥步行街商圈部分中、高档次住宅大社区分布图,新上海大厦,红鼎国际,长安华都,长安丽都,观音桥商圈中高档住宅小区状况分析,-数据来源:重庆市房管局数据和汉威数据库,观音桥

30、步行街商圈六大百货卖场对比分析,茂业百货,-数据来源:本次市场调查实地采集,重百江北店现代广场,-数据来源:本次市场调查实地采集,新世纪江北店世纪新都,-数据来源:本次市场调查实地采集,江北新世纪百货租金分析,-数据来源:本次市场调查实地采集,新世界百货,-数据来源:本次市场调查实地采集,新世界百货租金分析,-数据来源:本次市场调查实地采集,远东百货,-数据来源:本次市场调查实地采集,远东百货租金分析,-数据来源:本次市场调查实地采集,北城天街购物中心,-数据来源:本次市场调查实地采集,北城天街购物中心租金分析,-数据来源:本次市场调查实地采集,结 论,目前，观音桥商圈内传统百货卖场已经拥有重

31、百、新世纪、新世界、茂业、远东等5家，数量直逼解放碑，面积接近20万平米，市场竞争十分激烈。 各商场定位和商品的同质化比较严重。重百、新世纪、茂业百货都定位在中档偏低的档次，而远东百货、新世界百货虽然在商品档次上定位于中高档次，但商场在楼层布局、经营模式等方面，都和前面几家商场一样，为传统的百货商场，因此，我们可将以上5家商场都视同为观音桥商圈内的“传统百货大卖场”。 北城天街购物中心，总体量有14万平米，但除去两家百货主力店后，剩余以店中店经营的面积仅仅5万多平米，容纳有珠宝、钻饰、餐饮、女装精品、运动休闲店、咖啡、酒吧、电影院等各种商业形态的商家不到100个。 观音桥商圈范围内有包括红鼎国

32、际、同聚远景、北岸星座、嘉年华大厦、新世界写字楼、金岗大厦等50多栋写字楼，拥有常驻、流动中高端商务办公人群近20万人，这一数据确保了观音桥商圈内庞大的中高端消费实力和持续增长能力。,结 论,江北观音桥商圈貌视竞争激烈，百货形成集聚正效应，商圈社零总额以平均5个百分点的年增长速度增长。 观音桥商圈近三年来社零总额的年平均增长比率在2025%，以重百为代表的中低档百货的年营业额增长率低于商圈的平均增长率，只有1115%；而以远东百货为代表的中档百货年营业额的增长比率在2044%；以茂业、新世纪百货为代表的中档次偏高百货年营业额增长率2006年超过60%；而以北城天街为代表的购物中心业态，06年营

33、业额增长率翻倍增长。,观音桥商圈内新开业商场对本项目的影响,观音桥商圈消费人群分析,观音桥商圈潜在消费人群分析年龄结构,本次市场调查经简单随机抽样，得到的调查数据显示，观音桥商圈消费者样本的年龄结构主要分布在18-35岁，为中青年消费人群，该比例占调查总数的87.4%。其中18-25岁的消费者占到调查总数51%，26-35岁消费者占到调查总数36.4%。,商圈主力消费人群,潜在消费人群分析婚姻状况、学历层次,潜在消费人群分析-职业构成,调查数据显示，被访消费者中，有49.8%比例是普通公司职员，其次有11.6%是学生（以大中专为主），有8.8%是个体户，有7.2%是事业单位员工。,潜在消费人群

34、分析-个人月收入状况,调查数据显示，商圈内消费者个人月收入在20013000元的被访者比例最多，有23.6%，其次，月收入15012000元的被访者占18%，月收入在8011200元和30014000元的被访者各有12.8%的比例。,主力消费人群个人月收入,潜在消费人群分析-家庭月收入状况,调查显示，家庭月收入在40015000元的被访者比例最多，占调查总人数20.6%；其中有50.5%的被访者目前是未婚、单身状况。 家庭月收入在20013000元的被访者有17%；其中有47.1%被访这是未婚、单身。 家庭月收入在30014000元和50016000元的各有15.4%；其中，前者中有57.1%

35、比例，后者中有55.8%比例的被访者是未婚、单身状况。,主力消费人群家庭月收入,潜在消费者背景分析小结,据本次调查显示，观音桥商圈的潜在消费人群表现出明显的年轻化、高学历、高收入、单身或未婚等背景特征。 潜在消费人群最集中的职业特征依次是：公司职员、事业单位员工、工商个体户和大中专学生。 潜在消费人群的个人月收入主要集中在：15014000元，这个收入状况在重庆目前属于中等偏上的水平。 潜在消费人群的家庭月收入主要集中在：20016000元。 在本次调查的主力消费人群中，有超过50%的被访者处于单身、未婚状态，自由、独立是其消费形态的主要特点。 观音桥商圈潜在消费人群的特征：年轻化、时尚化、知

36、识型、收入中偏高、消费力较强、家庭负担轻、自由独立、品牌意识浓、易被周围人吸引和感染。,家庭月均消费支出结构,潜在消费者消费行为特征分析（1）,调查数据显示，在潜在消费人群的家庭月支出中，有48.76%比例的开支是用于购物、餐饮、休闲、娱乐消费，月均支出比例超过1500元。,潜在消费者消费行为特征分析（2）,目前，潜在消费人群的消费行为和习惯： 目前容易想起的购物场所是：王府井百货（解放碑）、江北新世纪百货、解放碑新世纪百货。 目前去购物消费频率最高的商场是：江北新世纪、解放碑新世纪、重百大楼、王府井百货、茂业百货、江北重百、太平洋百货。 目前光顾得最多的购物场所的类型是：传统百货商场、大型购

37、物中心。 目前购买得最多的商品是：服装、食品、日化品、运动休闲、化妆品、数码通讯器材、内衣、家电、饰品、四箱鞋包。 消费者最愿意光顾的商场是：江北新世纪、王府井百货、大都会广场、茂业百货、北城天街、太平洋百货。 目前最常借助的交通工具：公共汽车、出租车等公共交通。 有73.2%的消费者称：在逛街购物时感觉比较累和非常累。,潜在消费者消费行为特征分析（3）,潜在消费人群对期望中良好的购物环境的认识和理解： 消费者认为，购物场所环境好的核心因素包括：环境舒适、优雅清静、商品丰富、知名品牌多、营业员服务专业、态度好，商品款式多、时尚前卫。 消费者认为，一个好的购物场所必须具备的硬件条件有：供顾客购物

38、逛街疲劳后歇脚的休息区、商场要宽敞、灯光要明亮、购物环境舒适、让人放松，商场里面要有餐饮、休闲、健身等配套设施； 消费者认为，一个好的购物场所必须具备的软件条件有：售货人员的服务质量好、态度热情、诚恳，商场有咨询导购员、贵宾服务员，商场要有背景音乐，商场要时常搞一些促销。,潜在消费者消费行为特征分析（4）,消费者对体验、互动式购物场所的喜好程度,消费者希望在观音桥商圈内 新开设购物中心的档次定位,80%的消费者喜欢,潜在消费者消费行为特征分析（5）,消费者认为观音桥商圈目前还缺乏的商业业态,各类时尚经营商品都有的综合大商场,消费者期望观音桥商圈新建大型商业中心的业态,70%消费者期望建时尚综合

39、大卖场,对重庆中高端消费人群的调查结果显示：这部分消费群82%年龄在2645岁之间，80%比例已婚，92%以上学历处于大专及以上。 中高端消费群的职业背景除一些效益好的企业职员（28%）外，公务员（18%）、企业老板（18%）和个体户（14%）比重大。 中高端人群的个人月收入66%以上在4000元及以上；82%的家庭月收入在8000元以上。 调查数据显示，中高端消费人群的居住分布区域呈现明显的聚集特征。中高端消费者主要分布在新牌坊区域（沿锦绣山庄龙湖花园、龙湖西苑、水晶郦城一线），此外，在南岸区南滨路区域（沿海棠晓月融侨半岛一线），也是部分中高端消费人群聚居区域。,中高端消费人群专题分析（1）

40、,专题,这些中高端消费人群在购买品牌服装和时尚百货时，首选的区域，38%选择大都会，22%选择太平洋百货。近三个月内，有64%比例的被访者去过大都会购物消费。 调查显示， 64%的中高端消费人群平均一个月内去大都会购物消费的频次在35次。 58%的人单次消费金额在10013000元。 调查显示，中高端消费人群一年内在大都会广场内的消费总金额，34%在25万元之间，32%在12万元之间，24%在0.51万元。 这些中高端消费群， 48%的人一年之内花费在用于购买国际国内一线品牌商品的总在5000元以下，42%比例的人在0.51万元之间。 在大都会消费的这些中高端消费人群，每年的消费总额中有68%

41、比例是用于购买时装、服饰，26%是购买百货。,中高端消费人群专题分析（2）,中高端消费人群专题分析（3）,中高端消费人群认为中高档次的购物场所应具备的基础配套条件是,多选题,中高端消费人群专题分析（4）,中高端消费人群对本项目认知、态度：,多选题,中高端消费人群专题分析（5）,中高端消费人群对本项目的建议：,背景特征： 这部分样本，男性占62%，女性占38%。 样本中，52.8%具有本科文化学历，23.1%具有大专文化程度，大专及其以上学历的样本占总样本的79.8%。 样本职业背景显示， 52.2%是公司职员（包括高中低三级），14%比例是个体户，11.8%的是事业单位员工。 因为是有针对性的

42、分类研究样本，这部分消费者的个人月收入均在2000元以上。,江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（1）,这部分消费者购物与消费地点的第一提及：解放碑重百大楼和王府井百货的提及率是51%排在第一位，解放碑新世纪百货和太平洋百货的提及率为42%排在第二位，江北新世纪提及率为41%排在第三位，大都会广场和北城天街的提及率为34%排第四位。 消费者平常购物次数最多的商场提及：江北新世纪提及率为16.2%排第一位，江北重百13.1%位居第二，解放碑新世纪11.8%第三，江北茂业9.2%排第四位。 在这部分消费者心目中，他们认为，消费环境最好的是大都会广场和江北新世纪百

43、货（提及率都为12.2%），其次是王府井百货（提及为10.9%），排在第三的是江北茂业百货（提及8.3%）。 这部分被访者认为，一个购物场所的消费环境好，应具备以下因素：购物环境舒适、幽雅（占74%）；商品种类丰富、品牌货多（占70%）；营业员的服务专业、服务态度好（占58%）；商品款式多样、时尚前卫（占51%）。,江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（2）,江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（3）,这部分消费者，日常光顾得最多的购物场所的类型是：百货商场是第一选择的场所（占总比例的44.1%）、大型购物中心的比例排第二

44、（占27.5%）、排在第三位的是大型超市购物场所（占21.4%）。 调查显示，这部分消费者一个月用于购买服装、饰品等商品的平均消费金额：月支出在300800元之间的（占调查总数的50.7%）、月支出800元以上（占21%） 、月支出在100300元的（占27.5%） 。 一年内用于购买国际、国内品牌商品的总支出在20015000元之间的消费者占48%，消费支出在5000元以上的比例为24.9%。 调查表明，这部分消费者购物时采用的交通工具主要是：乘坐公交车出行（占调查的52.8%）、购物时乘坐出租车往来的（占总体21.8%）、步行前往（占15.7%）、自己开车出行（占8.7%）。 调查发现，这

45、部分消费者，最近一个月内去解放碑商圈购物或消费的频率：59%是3次以下、31%是48次、10%是913次。这部分消费者最近一个月内去观音桥商圈购物或消费的频率是：48%比例在3次以下、41%比例在48次、11%的比例在913次。 从消费者最近一个月购物去向情况来分析， 52%比例的消费者在观音桥购物的次数在413次，这个比例高于在解放碑购物的41%比例，这说明观音桥商圈对全市中高消费群的吸引力逐渐超过解放碑，成为越来越多人购物的首选区域。,江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（4）,对于体验式、互动式情形的购物场所，39.9%的消费者感觉比较认同，可以接受；

46、有36.2%的消费者认为比较喜欢，两者的比例加总后达到75%以上。 调查显示，消费者们认为，如果在观音桥商圈内新建一个大型的商场或购物中心，有74.2%比例希望这个卖场的档次在中高档次，有23.6%的消费者希望是高档次。 消费者希望，在观音桥商圈内新开设卖场，商场内需增加的主要商品门类是：女装（53%）、男装（41%）、女鞋箱包（39%）、运动休闲装（36%）、数码类商品（28%）。 在对消费者希望该商场内部商品的陈列模式的调查发现，44%希望是量贩式自选式，有32.4%希望是精品店铺式，有23.6%比例希望是传统百货商场的柜台式。,这部分消费者认为，观音桥商圈内还缺少的商业业态是，33%认为

47、缺少特色精品店、42%认为还缺少知名品牌店、25%认为缺少专卖店。 76%的消费者希望，观音桥商圈新开设商场的类型是综合大商场。 这部分消费者在购物中心、大型商场里购买最频繁的商品类别：（提及率由高到低依次是）：服装（81%）、食品（65%）、日化用品（48%）、运动休闲（38%）、数码通讯器材（27%）、化妆品（24%）、家电（18%）、内衣饰品（17%）、四鞋箱包（12%）。 调查显示，消费者对观音桥商圈新开张一家大型购物广场的关注程度，47.8%的消费者表示感兴趣，32.9%消费者表示视后期宣传推广情况而定，17%的消费者表示非常感兴趣。 这部分消费者对观音桥商圈内新开张一家大型购物中心

48、的态度倾向，58.8%消费者表示可能会前往，34.6%消费者表示一定会前往。 消费者了解一个商场信息的主要途径是， 63%是靠亲朋好友口头推荐，52%是通过户外广告知道，27%通过商场的直投广告，26%是通过报纸广告，还有19%比例是通过网络知道。,江北商圈目标消费人群行为分析按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析（5）,背景特征： 本部分研究的样本，男性占45%，女性占55%。 这部分样本中，41.3%具有本科学历水平，28.7%具有大专文化程度，两项加总，江北区范围内，大专及其以上文化的消费者样本占调查总数的70%以上。 调查显示，江北区的这部分消费者中，52.5%是公司职员（包括高

49、中低三个等级），11.5%比例是大中学生，9.5%比例是个体户和自由职业者。 调查显示，这部分被访问的样本中，有四成的消费者个人月收入在2000元及以上。,江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（1）,这部分消费者，平常购物消费次数最多的商场是，第一为江北新世纪，被访提及率为31%；北城天街提及比例为12.7%；江北茂业提及为10%。 在这部分消费者心目中，他们认为消费环境最好的场所是：北城天街（提及率为25.5%）；其次，是江北新世纪百货（提及率为16.3%），第三是新世界百货（提及率为10.5%），第四是茂业百货（提及率为7.7%）。 这部分被访者认为，

50、评价一个购物场所消费环境好坏的因素：商品是否丰富（71%）、品牌货多不多（67%）；购物环境是不是舒适、幽雅（60%）；营业员的服务专业、态度好不好（53%）；商品款式多不多、是否时尚前卫（48%）。 对于江北区的消费者而言，光顾得最多的购物场所的类型是：百货商场（55%）、大型购物中心（34%）、大型超市（21.7%）、专业大卖场（17.8%）。,江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（2）,调查显示，江北区的消费者一个月平均的消费金额是：在300800元之间的（占45.7%）、消费金额在100300元之间（占28%）、月消费在800元以上的（占23.7%

51、）。这个调查结果，比全市各商圈调查消费者的金额高，说明江北区消费人群的购买力高于全市平均水平。 在江北区，消费者外出购物消费，采用的交通工具主要是：乘坐公交车（占50.9%）、步行的（占18.7%）、乘坐出租车（占19.2%）、自己开车（11.2%）。 调查现实，住在江北区的消费者，最近一个月内去解放碑商圈购物或消费的频率：70.3%是3次以下、21.3%是48次、7%是913次。 调查显示，住在江北区的消费者，最近一个月内在观音桥商圈购物或消费的频率：29.1%在3次以下、47.5%是48次、23.4%是913次。 对于设立一个体验式、互动式购物环境的购物场所，江北区有56%的消费者感觉还能

52、接受，比较认可；25.8%的消费者认为比较喜欢这样的创意，只有18.2%的消费者表示不喜欢。,江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（3）,调查显示。80.5%的江北区消费者希望在观音桥商圈建立一个中档次的购物中心，17.1%消费者希望是建立一个高档次的购物广场。 江北区消费者希望，新开设商场内部商品的陈列模式，有31.7%希望是量贩自选式，41.4%希望是精品店铺式，26.9%希望是传统柜台式。 消费者认为，在观音桥商圈内还缺少的商品依次：女装（56%）、女鞋（40%）、男装（35%）、运动休闲装（35%）、男装（33%）、女包（30%）。 江北区的消费者

53、认为，观音桥商圈内还缺少的商业业态，48%比例认为缺少特色精品店、27%比例认为缺少知名品牌店、25%认为缺少专卖店。 江北区消费者对观音桥商圈内近期将新开张大型购物广场的态度倾向，43.8%的消费者表示视情况可能会消费，48.8%的消费者表示一定会前往购物消费。 79%比例的江北区消费者希望，观音桥商圈内新开设的商场类型是各类时尚商品都有的综合型大商场。 这部分消费者在大型商场里购买最频繁的商品类别：（提及率由高到低依次是）：服装（79%）、食品（57%）、运动休闲（48%）、日化用品（45%）、内衣饰品（37%）、数码通讯器材（27%）、化妆品（24%）、家电（18%）、箱包（12%）。

54、这部分消费者了解商场的主要途径， 69%亲朋好友，47%通过户外广告，30%通过报纸广告，28%通过直投广告，24%通过网络。 调查显示，江北区消费者一年内购买国际国内品牌商品的总消费支出在20015000元间比例占47.5%；33.3%的消费者在5000元以上。 比全市平均水平高。,江北商圈目标消费人群行为分析按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析（4）,观音桥商圈消费支撑力分析,重庆市”三北”地区中高端人口数占总人口数45.8%，而“三北”地区为重庆传统意义上的富人区。 中高端消费者月平均商品消费910.79元。 重庆市主城（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北

55、碚区、渝北区、巴南区）常住人口6451500人。 重庆“三北”地区常住人口总量为151.23万人。 以观音桥商圈为主要消费地点的“三北”地区中高端消费群每年的消费力 = 45.8% 1512300人 910.79元/人/月 12个月 = 7,570,122,893元 经测算，目前“三北”地区中高端消费人群每年商品购买支出的总额约为75.7亿元。而观音桥商圈2006年度的社零总额为58.03亿元。因此，还有较大的市场增长空间。 *注：这里所指中高端消费者是个人月收入在2000元以上的消费者。 “三北”地区是指重庆目前对江北区、渝北区和北部新区整体的统称。,商家、经营户专题分析,本次商家调查中品牌

56、及意向客户比例分析,商家、经营户调研结论,调研显示，中高端品牌的商家、经营户们支持建大型购物中心的想法，他们尤其希望在江北核心观音桥商圈内打造出一个类似于重庆大都会广场、上海港汇广场模式的精品购物中心。 对商家的调查发现，从近几年来商家、经营户的经营业绩来看，处于中高档次类型的商家、经营户的业绩普遍较好，而且他们对未来重庆市场中高端商品品牌的市场需求和增长潜力都充满了信心。 对于在本项目中打造创意、展示中心的定位思路，一半以上的商家都表示支持和看好。但是，商家也认为创意、展示类的模式必须要有政府的参与和鼎力支持，面向广场的视频系统须要同步使用，尤其是做展示、发布会，必须要占据得天独厚的区位优势

57、。,本项目定位分析,本项目位于现代广场，该项目原名江北商业城，位于江北区观音桥建新北路八号，处于观音桥商圈的核心位置。项目占地43，096平方米，规划总建筑面积402，337平方米，有10层裙楼和3栋塔楼组成，是商圈内的大型综合性建筑群。 该项目业主原为重庆道隆物业有限公司，2003年5月，经重庆市人民政府批准，现代广场项目列入“四久工程”处置范畴。2005年1月，重庆市高院对现代广场（裙楼）项目立案进行司法处置，范围包括现代广场的A、B、C区的自有产权面积共计124，873.15平方米。 本项目因是“四久工程” 项目而享受重庆市政府相关优惠和政策。,本项目概况,本项目优、劣势分析,地理位置优

58、越，交通顺畅。 政策支持力度强：国家和重庆“十一五”规划提出的产业导向政策也将高度重视与扶持本项目。 商圈内目前还缺少以店中店形式的中高档购物广场。 项目本身极具很强的辐射力和号召性、功能定位明确、业态分布兼容性强、具备可持续性发展的基础和前提。 消费人群支付水平高，能形成集中消费。 商家利润点突出：结合行业经营的特点，减少中间环节，提高商家的利润率，规模大，品类全，聚集效应明显。 项目设立的服装设计、创意产业园等，吸引众多服装企业、设计师和个人时装设计人才、品牌代理商、供应商入驻，信息快捷、互动性强。 本项目展示、创意的配套，对产品布置、新产品研发、推广上能对资源进行充分整合，引领时尚潮流，

59、成为市场的“风向标”。,项目自身原来的工程设计比较陈旧，改造起来难度较大。 由于项目内机电设备搁置时间较久，运转起来问题较多。 大楼自身条件也有局限，各个主要出口狭窄，形成口小袋大的格局，楼内交通组织非常不好安排。 与重百之间的档次定位存在一定冲突。 由于是四久工程改造，实施起来时间可能会存在不确定因素。 本项目作为大型购物中心，货物进出存在较大问题，货车出入不便、仓库空间不足、送配货的垂直交通不便。 知名度不高，本项目拟将打造全新的商业模式，投资商缺乏一定认知度，对本项目商业模式和格局要有一个较漫长的认识和接受过程。,优势,劣势,消费人群定位：中高消费档次的都市型流行时尚消费人群。 目标消费人群：年龄在1845岁之间，是都市白领时尚一族，均具有大专及以上学历背景，个人月收入主要集中在20014000