Real Estate Law 《房地产法学》PPT课件.ppt

1、大学远程教育房地产法学,第一讲,课程介绍,一、房地产法的课程特点 1、实践性强。实践中应用范围广泛，属于应用法学； 2、综合性强。需要民法与经济法、行政法等课程的基础知识； 3、变化快。经常会颁布新的法律法规，或者对现有法律法规进行修订。,二、学习房地产法的方法 1、理论联系实际。结合自身实践去学习。 2、温故而知新。在学习过程中遇到的民法、经济法等基础知识，应当及时温习。 3、法规与理论相结合。作为一门应用法学，既要掌握基本理论，也要掌握法规。,第一章 房地产法概述,第一节 房地产、房地产市场和房地产业 第二节 房地产关系的法律调整 第三节 房地产法的概念、体系和基本原则 第四节 房地产法与

2、规划法、建筑法、住宅法的关系,第一节房地产、房地产市场 和房地产业,一、房地产的法律含义 房地产是土地、房屋财产的总称。 在法律意义上是指房地产权。 二、房地产市场及其发展 1、概念和特征 2、发展 三、房地产业在国民经济中的地位和作用,第二节房地产关系的法律调整,一、房地产关系 1、房地产关系的概念 2、两种不同性质的房地产关系 二、对房地产关系实行法律调整的必要性 1、规范房地产市场秩序的需要 2、巩固和发展房地产改革成果的需要 三、我国有关房地产立法的发展概况,第三节房地产法的概念、 体系和基本原则,一、房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 二、房地产法的体系 1、

3、综合的法。 2、专门的法。 3、相关的法。 三、房地产法的地位 兼有私法、公法的因素，综合性法律体系。,四、房地产法的基本原则 1、土地共有原则。 2、土地有偿使用原则。 3、珍惜、合理使用土地和保护耕地原则。 4、房地产综合开发原则。 5、城镇住房商品化原则。 6、宏观调控与市场调节相结合的原则。 五、房地产法律关系 1、主体 2、客体 3、内容,第四节房地产法与规划法、 建筑法、住宅法的关系,一、房地产法与规划法的关系 “一书两证”制度 二、房地产法与建筑法的关系 广义房地产法的重要组成部分 三、房地产法与住宅法的关系 促进城市住房商品化，保障城市居民住宅权,第二章 房地产管理体制 第一节

4、 我国房地产管理 体制的沿革,一、从建国初期到“文革”期间的管理体制 二、改革开放以来的管理体制,第二节 我国现行的房地产管理体制,一、国家房地产管理体制 1、国务院 2、地方人民政府 3、土地行政主管部门 4、建设行政主管部门 二、对房地两证合一与房地两证分离的综合考察 三、房地产管理机构与有关机关、部门的工作关系,东南大学远程教育房地产法学,第二讲 主讲人：周长征,第三章 土地管理法律制度,第一节 土地管理法概述 第二节 土地的所有权和使用权 第三节 土地用途管制制度 第四节 耕地保护制度 第五节 建设用地制度,第一节 土地管理法概述,一、土地管理法的概念 土地管理法就是国家为实现土地管理

5、目的而制定的法律规范。 二、土地管理法的立法宗旨 1、维护土地的社会主义公有制 2、保护、开发土地资源 3、切实保护耕地 4、促进社会经济的可持续发展,三、土地法律关系 土地财产法律关系民事调整方法 土地行政管理法律关系行政调整方法 四、我国基本土地制度 1、实行土地的社会主义公有制； 2、国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使； 3、土地使用权可以依法转让； 4、国家可为公共利益需要征用集体所有的土地； 5、国家依法实行国有土地有偿使用制度； 6、国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权。,第二节土地的所有权和使用权,一、土地所有权 1、国有土地所有权 2、农民集体所有权 二、土地使用权

6、土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地,三、土地承包经营权,土地承包经营的三种情况： 1、农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营； 2、国有土地可以由单位或者个人承包经营； 3、农民集体所有的土地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营 土地承包经营权的6个特点：,土地承包经营权的6个特点：,1、建立在土地公有制的基础上； 2、范围限于从事种植业、林业等； 3、应订立承包合同； 4、按照约定用途合理利用土地义务； 5、不能因此否定农民的土地使用权； 6、是一项独立的权利。,第三节 土地用途管制制度,一、土地用途管制制度的概念 土地用途、土地使用限制条件 二、土地用途管理制度

7、的内容 （一）土地用途管制的依据 （二）农用地转为建设用地的批准权限 （三）集中征地审批权 （四）完善土地登记制度 （五）健全土地监督检查制度，强化法律责任,第二讲结束,第四节 耕地保护制度,第五节 建设用地制度,第四节 耕地保护制度,一、切实保护耕地是我国的一项基本国策 二、基本农田保护区制度 三、土地开发与复垦,一、切实保护耕地是我国 的一项基本国策,1、从规划上保证总量平衡； 2、实行土地用途管制制度； 3、实行占用耕地补偿制度； 4、实行基本农田保护区制度； 5、禁止闲置和荒芜耕地。,二、基本农田保护区制度,（一）基本农田保护区的划定 1、概念：不得占用的耕地 2、范围： （1）粮棉油

8、生产基地内的耕地； （2）有良好水利与水土保持设施的耕地； （3）蔬菜生产基地； （4）农业科研、教学试验田。,（二）基本农田的保护,1、占用须经国务院审批； 2、基本农田补充制度； 3、禁止破坏基本农田； 4、基本农田地力等级评定制度。 5、基本农田保护责任书制度。,三、土地开发与复垦,（一）土地开发 1、土地开发的概念：由自然资源改造为经济资源 2、土地开发的原则 （1）符合总体规划； （2）保护生态环境； （3）农用地优先开发； （4）保护开发者利益。 3、开垦的范围和程序：可开垦的区域内 论证和评估；审批。,（二）土地复垦,1、土地复垦的概念 恢复到可供利用状态 2、土地复垦的实施：谁

9、破坏、谁复垦的原则 3、复垦后的土地使用权和收益分配： 三种情况,第五节 建设用地制度,一、建设用地的概念 建造建筑物、构筑物的土地。 二、国家建设用地使用权的取得 1、来源必须是国有土地； 可以有偿出让或无偿划拨； 2、农用地转用须经审批手续： 中央和省级政府；省级人民政府授权的市或州政府 3、划拨方式取得建设土地的审批程序：,3、划拨方式取得建设土地的审批程序,1、选址申请=选址意见书 2、可行性研究报告或设计任务书：计划部门 3、申请建设用地：土地管理部门 4、建设用地批准书：有偿出让/国有土地划拨决定书 5、申请土地登记,三、国家建设征用土地,（一）国家建设征用土地的法律特征： 征用主

10、体的唯一性。 征地行为的行政性。 征地条件的补偿性。,（二）征用土地的补偿安置,1、土地补偿费 2、安置补助费 3、青苗补偿费 4、地上附着物补偿费 5、新菜地开发基金 6、土地复垦费或耕地开垦费,四、临时用地的管理,（一）临时用地的理由： 建设施工需要 地质勘查需要 （二）临时用地的补偿： 临时使用土地补偿费，可约定。 （三）临时用地的使用： 按约定的用途使用； 一般不超过2年。,五、乡镇建设用地,（一）乡镇企业建设用地的管理 （二）乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地 （三）农村村民宅基地 一户只能拥有一处宅基地； 尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 （四）农民集体所有土地使用权的转让和抵

11、押,第四章城市房地产权属 及其管理法律制度,第一节 城市房地产权属关系（重点） 第二节 城市房地产权属登记（重点） 第三节 城市房屋管理,第一节 城市房地产权属关系,一、房地产所有权（重点掌握） 二、土地使用权（重点掌握） 三、建筑物区分所有权（重点掌握） 四、住房部分产权（一般了解） 五、房地产相邻权（重点掌握）,一、房地产所有权,（一）房屋所有权 1、房屋所有权的概念 是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、房屋所有权的种类： 六种情况,（二）房屋共有,1、房屋共有的概念和特征 两个以上的主体同一房屋 2、房屋共有的形式 （1）共同共有 （2）按份共有 （三）

12、土地所有权（略）,二、土地使用权,（一）概念、内容和特征 1、概念：依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。 2、内容： 使用权 收益权 处分权,3、土地使用权的特征,（1）权利的派生性 （2）客体的有限性 （3）目的的特殊性 （4）取得的法定性 （5）使用的期限性。,（二）土地使用权的取得、变更和终止,1、土地使用权的取得： 原始取得：有偿出让 行政划拨 传来取得：转让 抵押权实现 民事执行 继承,2、土地使用权的变更,（1）主体变更： 市场交易或者民事流转的形式 （2）内容变更： 土地使用权各项权能的变更，如用途 （3）其他事项变更,3、土地使用权的终止,原因包括四种： （1）使用

13、期限届满 （2）国家提前收回 （3）国家强制收回 （4）土地灭失 终止后的后果：建筑物和其他附着物的归属,三、建筑物区分所有权,（一）建筑物区分所有权的概念和特征 1、几种有代表性的主张 一元论说 二元论说 新一元论说 三元论说 2、比较与分析,3、建筑物区分所有权的特征,复合性 专有所有权的主导性 一体性 权利主体身份的多重性,（二）建筑物区分所有权的客体 1、建筑物区分所有权与“一物一权主义” 2、空间可否为物？ （三）建筑物区分所有权的专有部分和共有部分 1、专有部分：构造和使用上的独立性 2、共有部分：法定共有与约定共有,（四）区分所有建筑物与 基地的关系,1、三种区分所有建筑物与基地

14、的关系 纵割式 横割式 混合式 2、建筑物区分所有权与基地利用权的一体性 德国模式； 日本模式,四、住房部分产权,（一）概念 （二）法律性质 1、几种有代表性的看法 单独所有权说；租赁权说； 共有权说；他物权说。 2、比较与分析 （三）住房部分产权与物权法定主义,五、房地产相邻权,（一）概念与特征 相互毗邻的房地产所有人 给予便利或者接受限制 四个特征 （二）房地产相邻权的种类 （三）异产毗连房屋关系,（四）处理房地产相邻关系 应注意的问题,1、是否有利于生产发展 2、是否有利于方便人民生活 3、是否有利于团结互助 4、是否公平合理,第二节城市房地产权属登记,一、房地产权属登记的概念 二、房地

15、产权属登记的功能 产权确认功能 公示功能 管理功能,三、房地产权属登记 的效力,（一）效力模式 1、德国法模式 2、托伦斯模式 3、法国法模式 （二）我国房地产权属登记的效力 成立要件主义 （三）登记与公信力,四、房产权属登记,（一）房产权属登记的种类 总登记 转移登记 变更登记 其他登记 （二）房产权属登记的程序,（二）房产权属登记的程序,登记收件 勘丈绘图 产权审查 绘制权证 税费发证,五、地产权属登记,（一）地产权属登记的种类 初始登记 变更登记 （二）地产权属登记的程序 1、初始登记的程序 2、变更登记的程序,第三节 城市房屋管理,一、城市私房管理 （一）城市居民私房 （二）城市居民私

16、房管理的内容 1、所有权登记 2、买卖管理 3、租赁管理 4、代管制度,（三）私房继承,1、私房继承的条件 三个条件 2、私房继承的方式 法定继承 遗嘱继承 遗赠和遗赠扶养协议,二、城市公房管理,（一）城市公房 （二）城市公房管理的内容 1、所有权登记 2、使用管理 3、租赁管理 4、买卖管理 5、修缮管理,第五章 城市房地产开发 法律制度,第一节 城市房地产开发概述 第二节 房地产开发用地 第三节 房地产开发企业 第四节 房地产中介服务,第一节 城市房地产开发概述,一、城市房地产开发概述 （一）房地产开发的概念 （二）房地产开发的特征 二、房地产开发的类别 （一）单项开发、小区开发和成片开发

17、 （二）经营性开发和自用性开发 （三）新城区开发和旧城区拆迁改造,三、房地产开发应注意的 事项,（一）总体效益开发 （二）严格按用途、期限开发 （三）设计、施工规范 （四）居民住宅优惠开发,第二节 房地产开发用地,一、房地产开发用地制度 （一）房地产开发用地的概念 （二）房地产开发用地制度的确立 1、模式的选择 完全市场模式 非市场模式 国家控制的市场模式 2、现行土地制度的形成 3、我国现行土地使用制度的特点,二、土地使用权出让,（一）土地使用权出让的概念和特征 一定年限内出让给土地使用者 特征：1）特殊的民事法律行为 2）负有特殊限制 （二）土地使用权出让的法律性质,（二）土地使用权出让的

18、 法律性质,行政行为 民事行为 经济法律行为：三点理由,（三）土地使用权出让 的方式,1、协议出让：不透明、不平等 2、招标：分为五个阶段： 招标、投标、定标、签约、履约 3、拍卖： 拍卖与招标的区别 拍卖的一般程序,（四）土地使用权出让合同,（1）出让地块的基本情况； （2）出让金额的数量、支付方式和期限 （3）土地使用权的出让期限； （4）地块的规划设计条件 （5）违约责任,三、土地使用权划拨,（一）土地使用权划拨的概念 划拨的特征：具体的行政行为； 无偿的行为； 可以是无期限的； 不可以转让、出租或抵押,（二）土地使用权划拨 的范围,国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用

19、地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地,（三）划拨土地使用权 的转让、出租和抵押,条件：1、土地使用者 2、土地使用证 3、建筑物或附着物的产权证明 4、土地使用权出让合同,（四）划拨土地使用权的收回,土地管理法规定的五种情况可以收回： 1、为公共利益的需要； 2、为旧城改造； 3、使用期限届满未能续期； 4、停止使用土地； 5、公路、铁路、机场等经核准报废。,（五）国有企业改革中 划拨土地使用权的处理,1、土地使用权的作价出资（入股） 2、国有土地使用权出让或者租赁； 3、保留划拨土地方式处置土地； 4、处置土地使用权的要求,第三节 房地产开发企业,一

20、、房地产开发企业的概念和种类 （一）房地产开发企业的概念 以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 （二）房地产开发企业的种类 1、专营企业 2、兼营企业 3、项目公司,二、房地产开发企业的 设立条件和程序,（一）设立条件 （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的经营场所； （3）有符合国务院规定的注册资本； （4）有足够的专业技术人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。 （二）设立程序,三、房地产开发企业的管理,（一）、房地产开发企业的设立管理 1、总量控制 2、资质审批 （二）房地产开发企业的行业管理 （三）资质管理：五个等级 等级划分的具体标准,第四节 房地产中介服务,一、房

21、地产中介服务的概念 各种媒介活动的总称，包括： 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等,二、中介服务机构及其管理,（一）房地产中介服务机构的种类 （二）房地产中介服务机构设立的条件和程序 1、设立条件 2、设立程序 （三）年检与其他法定义务要求,1、设立条件,（1）有自己的名称、组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有规定数量的财产和经费； （4）有足够的专业人员 （5）法律、行政法规规定的其他条件,三、中介服务人员资格管理四、中介业务管理,加入某一对应机构 书面中介服务合同 中介服务费 中介服务人员在中介活动中不得从事一定的行为,中介服务人员在中介活动中 不得从事一定的行为,（1）索

22、取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； （2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律、法规禁止的其他行为。,第六章城市房屋拆迁法律制度,城市房屋拆迁管理条例于1991年3月22日由国务院发布，从1991年6月1日起施行。2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了修改以后的新的城市房屋拆迁管理条例，并且从2001年11月1日起开始施行。新条例与原条例相比，加强了对被拆迁人权益的保护。,第一节 城市房屋拆迁概述,一、房屋拆迁的概念和种类 （一）房

23、屋拆迁的概念： “拆：拆除建筑物以及其他附着物 “迁”：将原有的土地使用者进行迁移,（二）房屋拆迁的种类,1、市政拆迁和社会动迁 资金来源作为标准 2、征地拆迁和非征地拆迁 土地权属作为标准 3、统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 拆迁主题作为标准,二、房屋拆迁应注意的事项,1、服从国家利益 2、符合城市规划 3、保护合法权益 4、谁拆迁、谁负责安置补偿,三、房屋拆迁的程序,（一）申领规划用地许可证 （二）编制拆迁计划和方案 （三）申领房屋拆许可证 （四）发布拆迁公告 （五）签订拆迁补偿、安置协议 （六）实施房屋拆迁,第二节 城市房屋拆迁的 补偿与安置,一、拆迁补偿 （一）拆迁补偿的对象和范围 对象

24、：房屋所有人； 范围：被拆除的房屋及其附属物,（二）拆迁补偿的方式,1、产权调换： 异地的房屋或原地再建的房屋被拆迁人的房屋 2、作价补偿： 评估作价，支付货币,（三）拆迁补偿标准,1、作价补偿的标准 重置价格？市场价格！新的条例规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照上述规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。,2、产权调换的标准,（1）非住宅房屋的产权调换 （2）住宅房屋的产权调换,（四）拆迁补偿的几种

25、 特殊情况,1、拆除出租住宅房屋： 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 2、拆除有产权纠纷的房屋 3、拆除设有抵押权的房屋,二、拆迁安置,（一）拆迁安置的对象与方式 房屋使用人（旧条例） 房屋所有人（新条例） （二）拆迁安置地点 原地安置、异地安置 （三）拆迁安置的标准 考虑区位、用途、建筑面积等因素,（四）拆迁安置费,a)搬迁补助费：拆迁人付给被拆迁人或者房屋承租

26、人。 b)临时安置补助费：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。 c) 损失补偿。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。,第七章 城市房地产交易法律制度,房地产交易的范围： 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。,第一节 城市房地产交易概述,一、房地产交易的概念和特征 （一）房地产交易的概念： 是指房地产权利人通过

27、买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产权利转移给他人的行为。,“其他合法方式”，主要包括 下列行为：,（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。,（二）房地产交易的特征,1、对象的特殊性 2、交易形式的确定性 3、包括数种典型合同 4、要式法律行为,二、房地产转让、抵押 应注意的问题,（一）房屋所有权与土地使用权应当同时转让 （二）房屋的所有权与土地使用权应

28、同时抵押,第七章 城市房地产交易 法律制度,房地产交易的范围： 从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分，房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。 从交易的客体来看，可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。 房地产交易是房地产法中的重点内容，理论比较复杂，而且具有很高的实用性，应重点掌握。,第一节 城市房地产交易概述,一、房地产交易的概念和特征 （一）房地产交易的概念： 是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。,（二）房地产交易的特征,1、对象的特殊性 2、交易形式的确定性 3、包括数种典型合同 4、要式法律行为,二、房地产转让、抵押 应注意的

29、问题,（一）房屋所有权与土地使用权应当同时转让 （二）房屋的所有权与土地使用权应同时抵押,第二节 房地产转让,一、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 （一）是房地产权利人实施的行为； （二）是房地产权利人将房地产转移给他人的行为； （三）通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。,“其他合法方式”，主要包括 下列行为：,（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （

30、四）以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。,二、房地产转让的条件,（一）房地产转让的禁止条件 1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 2、依法收回土地使用权的； 3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 4、权属有争议的； 5、未依法登记领取权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,（二）允许房地产转让的条件,1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的25%以上。 （3

31、）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,2、以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件,（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。,三、房地产转让的程序,1、签约 2、申报 3、审查 4、查勘与评估 5、交纳税费 6、核发过户单,四、房地产转让合同,（一）房地产转让合同的概念 （二）房地产转让合同的主要内容 （三）房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系： 1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提； 2

32、、土地使用权使用年限受原土地使用权出让合同制约； 3、房地产转让合同有新内容,第三节 房屋预售,一、房屋预售的概念 正在施工的房屋 - 卖楼花 二、房屋预售关系的法律调整 1、预售条件： 2、预售成交价格申报 3、预售程序,1、预售条件,（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上； （4）取得商品房预售许可证。,三、房屋预售的再行转让,“炒卖楼花”在法律上并没有明文禁止。 从房地产市场的发展来看应当允许。 四、预售商品房的所有权及风险负担的转移 1、所有权的转移 2、风险责任的转移,第四节 房

33、地产抵押,一、房地产抵押的概念和性质 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 （1）是一种从属权利 （2）是一种价值支配权 （3）是一种优先受偿权,二、房地产抵押的设定,（一）房地产抵押的条件 1、权属有争议的房地产 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6、依法不得抵押的其他房地产。,（二）房地产抵押的程序,1、签约 2、登记 （1）填交申请书 （2）受理 （3）审查、发证,三、房地产抵押的范围,

34、（一）房地产抵押权所担保的债权的范围 （1）主债权 （2）利息 （3）违约金 （4）损害赔偿金 （5）实现抵押权的费用,（二）房地产抵押权所及 房地产的范围,1、关于房地产自身 2、关于抵押权设定后新增的房屋 3、关于抵押权设定时的在建房屋,四、房地产抵押权的 实现方式,三种理论观点 五、房地产抵押合同 （一）房地产抵押合同的条款 （二）房地产抵押合同当事人的权利义务,1、房地产抵押人的权利和义务,权利： （1）对抵押房地产的占有、使用和获取收益权； （2）就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利。 义务： （1）保持抵押房地产的价值； （2）保证抵押权人充分实现抵押权。,2、房地产抵押权人

35、的 权利和义务,权利： （1）要求保全抵押房地产担保价值； （2）物上代位权； （3）处分抵押权； （4）优先受偿权。 义务： （1）不得妨碍抵押人依法对抵押房地产行使权利； （2）返还剩余变卖价款。,第五节 房屋租赁,一、房屋租赁的概念和条件 1、房屋租赁的概念： 出租人（房屋所有人或其代理人） 承租人 2、房屋出租的条件： 房屋是一种特殊的商品，其出租应当符合一定的条件。法律上从反面规定了出租的条件。,房屋租赁的条件,1、未依法取得房屋所有权证的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、权属有争议的； 5、属于违法建筑

36、的； 6、不符合安全标准的； 7、已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,二、房屋租赁合同,1、房屋租赁合同的主要条款 2、租赁合同的变更、解除和终止 （1）可以变更或者解除租赁合同的情形： 符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除的； 因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的； 当事人协商一致的。,（2）可以终止合同的情形,将承租的房屋擅自转租的； 将承租的房屋擅自转让、转借或调换的； 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途； 拖欠租金累计6个月以上的； 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上； 利用承租房屋进行违法

37、活动的； 故意损坏承租房屋的； 其他可以终止合同的情形。,三、房屋租赁的几个具体问题,（一）房屋转租 转租的条件 擅自转租的收益性质 （二）房屋租赁登记 登记不应当影响租赁合同的效力 （三）房屋租金,（三）房屋租金,1、房屋租金的概念 2、房屋租金的种类 公房租金 私房租金 3、房屋租金中的土地收益 4、房屋租赁与房屋抵押之关系 将已经出租的房屋抵押 将已经抵押的房屋出租,第六节 房屋出典,一、房屋出典的概念和特征 （一）房屋出典的概念 承典人典价 出典人房屋 （二）法律特征 （三）与房屋抵押的区别 （四）与房屋出租的区别,二、典权的设定与实现,（一）典权的设立 1、签约 2、登记 （二）典权

38、的实现 约定典期并写明逾期不赎回视为绝卖 约定典期但未写明逾期不赎回视为绝卖 未约定典期：30年,第七节 房屋赠与,一、房屋赠与的概念 房屋所有权人 二、房屋赠与合同 无偿的，但可附义务 意思表示一致 实践合同：交付、登记,第八节 房屋交换,一、房屋交换的概念 互相交换房屋所有权 房屋调换：交换使用权 二、房屋交换合同 双务合同、实践合同、要式合同 三、房屋交换行为的认定,第八章 城镇住房制度 的改革与立法,第一节 城镇住房制度改革概述 一、城镇住房制度改革的必要性 四个弊病 二、城镇住房制度改革的模式选择和历史进程 三种类型,三、城镇住房制度改革 的基本原则,（一）国家、集体、个人三者共同负

39、担的原则 （二）租、售、建并举的原则 （三）统一政策下的因地制宜、分散决策原则 （四）新旧机制转换的原则,第二节 城镇住房制度 的政策和立法,一、城镇住房制度改革的重要政策和立法 二、城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容 （一）公房提租与补贴 （二）建立住房公积金制度 （三）出售公有住房 （四）住房分配货币化,（三）出售公有住房,1、售房范围 不宜出售的公有住房范围 2、售房对象 职工家庭 3、售房价格 成本价、标准价、市场价,4、购买公有住房的优惠待遇 房价折扣：现住房折扣；工龄折扣；一次性付款折扣 减免部分税费 5、付款方式 一次付款 分期付款 6、售房程序,（四）住房分配货币化,1、建

40、立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系； 2、增强个人购房能力； 个人住房贷款的对象 个人住房贷款的条件 个人住房贷款的期限与利率 个人住房贷款的担保,第三节 公房售后产权,1、职工以市场价购买的住房： 产权归个人，可自由买卖 2、职工以成本价购买的住房： 产权归个人，5年后可以上市买卖 3、职工以标准价购买的住房： 部分产权，原售房单位有优先购买权、租用权,第四节 已购公有住房和 经济适用住房上市出售,一、出售的意义 二、出售的条件 三、出售的程序 四、出售收入的归属,第九章 物业管理法律问题,第一节 物业管理概述 一、物业管理沿革 2003年5月28日，国务院通过了物业管理条例，自20

41、03年9月1日起施行 二、物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,三、物业管理的法律 性质和特征,（一）物业管理的法律性质 行政管理关系说 民事关系说 （二）物业管理的法律特征 1、物业管理关系是一种民事关系 2、物业管理关系基于委托合同而产生 3、物业管理关系具有有偿性,四、物业管理的原则,1、业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则 2、物业管理公司实行合同聘用的原则 3、社会化管理、企业化经营原则 4、由物业管理公司实行全方位、多层次

42、管理服务的原则,五、物业管理的内容,（一）常规性的公共服务 房屋建筑主体的管理、物业公共设施、设备的管理、公共环境卫生的管理等 （二）针对性地专项服务 日常生活类服务、商业服务类等 （三）委托性的特约服务,第二节 物业管理主体 业主,一、业主的概念和业主公约 （一）业主的概念 房屋的所有权人 （二）业主公约 全体业主以书面形式订立的自治规范，对全体业主有约束力。,二、业主大会,（一）业主大会的职责 （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业

43、管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,（二）业主大会的召开,1、第一次大会 在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立 2、年度会议 业主大会分为定期会议和临时会议，每年至少要召开一次。经过20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会。 3、法定人数：应当有持有1/2以上投票权的业主参加。投票权根据业主物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。,三、业主委员会,（一）业主委员会的性质和法律地位 代表全体业主实施自治管理的组织 业主大会的常设机构和执行机构 是否具有独立的民

44、事主体资格？ 德国、法国、日本、美国四种模式的比较,（二）业主委员会的职责,（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。,第三节 物业管理企业,一、物业管理企业的概念和设立条件 依法设立的从事物业管理服务的企业法人 设立条件：四个 二、物业管理企业法律地位 管理权源于业主； 是独立的企业法人； 与业主委员会合作。,三、物业管理企业的权利与义务 （一）物业管理企业的权利 七项权利 （二）物业管理

45、企业的义务 六项义务 四、物业管理企业的资质等级管理 不同资质的企业所应具备的条件,第四节 物业管理服务合同,一、物业管理服务合同的概念和内容 二、物业管理服务合同的法律性质 是一种独立的合同类型，不是委托合同 三、物业管理服务合同的几个具体法律问题,第五节 加强物业管理立法,一、现代物业管理对传统物业管理的挑战 二、政府对物业管理市场的监督、管理 三、物业管理公司的科学管理和规范管理,第十章 住房金融法律问题,本章重点： 住房金融的概念 个人住房贷款的条件 住房公积金的缴存与用途 房地产证券化的概念与功能,第一节 住房金融概述,一、住房金融的概念 住房金融是指为住房的生产和消费而进行的资金筹

46、集、融通和结算等金融服务活动的总称。 住房金融分为住房生产金融和住房消费融资。 住房金融与房地产金融的关系。,二、住房金融的形成和发展,住房金融业务在资本主义社会之前就已存在。 住房金融业在资本主义社会得到了巨大发展。 住房金融对于住房供给和住房需求两个方面具有放大效应。,三、住房金融制度的 主要内容,（一）住房金融机构的基本类型 一般性银行 普通储蓄银行 专业住房储蓄银行 住房契约机构 住房抵押银行,（二）发达的住房金融市场,住房金融市场的主要融资方式： 1、直接取得途径 2、契约制度 3、存款取得途径 4、抵押银行制度,（三）政府在住房金融制度 发展中的地位和作用,1、住房政策 2、住房课

47、税政策和各种优惠政策 3、住房金融法规制度的建设 4、政府直接参与住房金融业务,第二节 住房信贷,一、个人住房信贷 （一）个人住房信贷的概念 贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 （二）借款人的条件 个人住房贷款管理办法规定了6个条件,（三）贷款程序 申请审查发放 （四）个人住房贷款中的担保与保险 担保的三种形式： 抵押、质押、保证 房屋保险 （五）贷款期限和利率 （六）借款合同的变更和终止,二、经济适用住房开发贷款,（一）经济适用住房的概念 已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。 （二）借款人条件 （三）贷款期限和利率

48、（四）贷款程序 （五）贷款担保和保险 （六）贷款管理,第三节 住房公积金,一、住房公积金的概念 单位及其职工缴纳的长期住房储备金。 二、住房公积金的缴存 新设立的单位：设立之日起30日内 新录用的职工：录用之日起30日内 三、住房公积金的用途,四、住房公积金贷款的条件 上海的例子 五、职工个人申请住房公积金贷款的手续 六、公积金缴存人的权利 1、支取住房公积金 2、申请住房公积金贷款 3、查询个人公积金的缴存与使用情况 七、单位对缴存职工住房公积金的义务,第四节 房地产证券化,一、房地产证券化的概念和特征 房地产投资有价证券 房地产的所有权证券的债权 房地产抵押债权证券化 房地产投资权益证券化

49、：狭义的房地产证券化,二、房地产证券化的功能,1、资产的及时变现 2、风险的分散化 3、融资的灵活化：例子,三、我国推行房地产证券化 的必要性和可能性,（一）必要性 四个方面 （二）可能性 1、土地有偿使用和住宅商品化为证券化创造了前提条件； 2、资本市场的发展为房地产证券化的推行创造了条件； 3、房地产证券有一定的需求群体,第十一章 房地产税收法律制度,本章主要内容 一、房地产税收概述 二、几种具体的房地产税 三、对几种具体的房地产税的评析,第一节 房地产税收概述,一、房地产税收的概念 广义的房地产税 狭义的房地产税 二、房地产税收应注意的问题 （一）税收中性与税收调节相结合； （二）税收效

50、益 （三）合理兼顾国家、集体、个人三方面利益,三、税收征收管理制度,（一）税务管理 1、税务登记 2、账簿、凭证管理 3、纳税申报 （二）税款征收 （三）税务检查,第二节 几种具体的房地产税,一、土地增值税 （一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）免税规定,二、城镇土地使用税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税额 （五）税额计算 （六）加收与减免,三、耕地占用税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税额 （五）税额计算 （六）加收与减免,四、固定资产投资方向 调节税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）

51、税率 （五）税额计算,五、房产税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）减免,六、契税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）减免,第三节 对几种具体房地产税 的评析,一、对土地增值税的评析 二、对城镇土地使用税的评析 三、对耕地占用税的评析 四、对固定资产投资方向调节税的评析 五、对房产税的评析 六、对契税的评析,第十二章 涉外房地产法律制度,本章内容提示：,第一节 涉外房地产关系法律 调整的特殊性,一、涉外房地产的概念 具有涉外因素的房地产关系 二、涉外房地产关系的法律适用 准据法 不动产民事关系适用不动产

52、所在地法律,三、处理涉外房地产关系 应当遵循的原则,（一）维护国家主权原则 （二）平等互利原则 （三）统一管理原则 四、涉外房地产立法的政策取向 五种不同的观点 允许外商投资与我国房地产业，但也要分清情况，进行必要的限制,第二节 涉外地产制度,一、外商投资企业用地 （一）外商投资企业用地的概念 中外合资、中外合作和外商独资企业 关于加强外商投资企业用地管理工作的通知 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,（二）外商投资企业用地 取得方式,1、通过出让方式取得土地使用权 2、土地使用权作价入股方式 3、租赁厂房和场地的方式 4、通过企业拍卖和租赁经营方式取得土地使用权,二、外商投资开发经营 成片

53、土地,（一）成片开发的概念 在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转然土地使用权或者进行建筑物的转让或者出租的经营活动。,（二）审批程序,1、项目建议书的编制和审批 2、设立开发企业的审批 3、土地使用权的取得 4、成片开发规划的批准,（三）对外商投资企业土地 成片开发的必要限制,1、只能出让土地使用权 2、国有土地使用权只是一种地上使用权 3、开发企业没有行政管理权 4、必须遵守我国的法律法规,三、外商投资企业的地产,（一）土地使用权的取得 1、土地使用权使中方合营者投资的一

54、部分 2、土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，又分两种情况： （1）向国家取得； （2）向其他土地使用者取得。,（二）外商投资企业使用 土地的限制 1、只有使用权，没有所有权 2、用地期限与经营期限相同； 3、不得擅自改变土地用途 4、必须严格遵守所在地的建设规划 （三）土地使用费 或称“场地使用费”,第三节 涉外房产制度,一、涉外商品房产的买卖 二、涉外房产的租赁 三、外商投资企业的房产 四、外国人私有房产 五、华侨房产,第十二章 涉外房地产法律制度,本章内容提示： 涉外房地产的概念与原则 涉外地产制度（重点） 涉外房产制度,第一节 涉外房地产关系法律 调整的特殊性,一、涉外房地产的概念

55、 具有涉外因素的房地产关系 二、涉外房地产关系的法律适用 准据法 不动产民事关系适用不动产所在地法律,三、处理涉外房地产关系 应当遵循的原则,（一）维护国家主权原则 （二）平等互利原则 （三）统一管理原则 四、涉外房地产立法的政策取向 五种不同的观点 允许外商投资与我国房地产业，但也要分清情况，进行必要的限制,第二节 涉外地产制度,一、外商投资企业用地 （一）外商投资企业用地的概念 中外合资、中外合作和外商独资企业 关于加强外商投资企业用地管理工作的通知 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,（二）外商投资企业用地 取得方式,1、通过出让方式取得土地使用权 2、土地使用权作价入股方式 3、租赁

56、厂房和场地的方式 4、通过企业拍卖和租赁经营方式取得土地使用权,二、外商投资开发经营 成片土地,（一）成片开发的概念 在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转然土地使用权或者进行建筑物的转让或者出租的经营活动。,（二）审批程序,1、项目建议书的编制和审批 2、设立开发企业的审批 3、土地使用权的取得 4、成片开发规划的批准,（三）对外商投资企业土地 成片开发的必要限制,1、只能出让土地使用权 2、国有土地使用权只是一种地上使用权 3、开发企业没有行政管理权 4、必须遵守我国的法

57、律法规,三、外商投资企业的地产,（一）土地使用权的取得 1、土地使用权使中方合营者投资的一部分 2、土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，又分两种情况： （1）向国家取得； （2）向其他土地使用者取得。,（二）外商投资企业使用 土地的限制 1、只有使用权，没有所有权 2、用地期限与经营期限相同； 3、不得擅自改变土地用途 4、必须严格遵守所在地的建设规划 （三）土地使用费 或称“场地使用费”,第三节 涉外房产制度,一、涉外商品房产的买卖 二、涉外房产的租赁 三、外商投资企业的房产 四、外国人私有房产 五、华侨房产,第十三章 房地产纠纷的法律解决,第一节 房地产纠纷的法律 解决概述,一、房地产

58、纠纷的概念和种类 （一）房地产纠纷的概念 因房地产的权益而引起的争议 （二）纠纷产生的原因 1、历史原因 2、利益矛盾 3、合同不当或违反合同 4、违法行为,（三）房地产纠纷的种类,1、民事性质的房地产纠纷 平等主体的当事人之间的纠纷，如： 土地权属纠纷、房屋买卖、相邻关系 2、行政性质的房地产纠纷 政府机关与行政相对人之间的纠纷，如： 土地、荒地的确权决定，行政处罚等,二、解决房地产纠纷的法律 方式和法律依据,（一）解决房地产纠纷的法律方式 1、协商：自愿 2、行政处理 3、仲裁 4、诉讼,（二）解决房地产纠纷的 法律依据,1、法律文件 2、司法解释 1995年12月27日最高院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 2003年5月7日发布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）,三、必须依法正确处理土地、 房屋纠纷问题,当前我国房地产纠纷数量迅速上升，矛盾也越来越激烈。特别是在土地征收、拆迁等方面，问题更是严重。 房地产案件的类型也日益增长，出现了很多新型案例,第二节 几种具体的房地产 纠纷的法律解决,一、关于土地所有权和 使用权的纠纷,（一）土地权属关系的处理 当事人协商解决 政府处理 对人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院起诉 （二）集体所有还是国家所有,二、关于土地有偿使用关系中的纠纷,