北京标准工业厂房市场调研报告正式版.ppt

1、1,北京标准工业厂房市场调研报告,华清石龙项目组,2,报告主要内容,中国宏观经济发展现状和未来发展趋势总体分析,北京市标准工业厂房的市场供给综合分析,北京市标准工业厂房的市场需求综合分析,I,II,III,北京市标准工业厂房的投资风险和发展机遇分析,IV,3,中国宏观经济发展和未来发展趋势总体分析,第一章 目前中国宏观经济现状和未来发展前景分析 第二章 北京市经济发展和投资环境分析,4,第一章 目前中国宏观经济现状和未来发展前景分析,第一节 国家宏观经济发展总体状况的综述 第二节 国家宏观经济政策总体分析 第三节 加入WTO对中国今后经济发展的影响分析 第四节 2008年奥运会对中国未来经济的

2、影响分析,5,目前国家宏观经济发展总体状况综述,经济全球化催生了世界范围内新的国际分工格局 为保持市场竞争优势，降低生产成本，发达国家的制造业逐渐向发展中国家转移 “世界工厂”概念和持续增长的中国消费需求引领全球对中国投资的新热潮 2003年以来，以美国为首的世界经济出现复苏态势，外国在中国直接投资将保持稳定增长，国际制造业向中国转移的速度继续加快。,国际分工链条,资料来源：国务院发展研究中心,6,2003年中国GDP达到11.7万亿,比前年增长9.1%。在1992年-2001年间中国处于经济周期下降阶段，增速从14.2%降至7.3%。2002年开始增长8.1%，2003年是周期增长的第三个年

3、头,积累的发展能量继续释放。（2002年时中国经济发展的新拐点）,目前国家宏观经济发展总体状况综述,资料来源：国务院发展研究中心,7,目前，中国经济运行总体形势良好，依然保持较快增长。2004年上半年，政府采取的宏观调控措施效果显现，使宏观经济由03年底和今年初的扩张期进入到回落期,经济局部过热得到有效控制。主要表现在： - 固定资产投资和工业生产增长速度进一步回落 - 市场销售稳中趋活 - 进出口贸易由逆差转为顺差 - 市场物价涨势减弱；银行信贷有所控制,目前国家宏观经济发展总体状况综述,资料来源：国务院发展研究中心,8,2003年，中国人均国内生产总值超过1000美元，达到中等收入国家水平

4、（世界银行标准）。消费结构的变化将带动汽车、房地产、信息制造业等产业的发展，成为中国经济新一轮快速增长的重要促进力量。,目前国家宏观经济发展总体状况综述,资料来源：国务院发展研究中心,9,中国居民消费结构不断升级与中国消费结构的不断升级相比，国内的产业结构升级和产品结构升级相对滞后。 高新技术产业开发区的建立和发展，吸引外来投资的进入、同时培育了自己高新技术企业的发展。缓解了日益升级的消费需求压力，缓解了内需扩大的市场压力。,目前国家宏观经济发展总体状况综述,资料来源：国务院发展研究中心,10,第一章 目前中国宏观经济现状和未来发展前景分析,第一节 国家宏观经济发展总体状况的综述 第二节 国家

5、宏观经济政策总体分析 第三节 加入WTO对中国今后经济发展的影响分析 第四节 2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,11,国家宏观经济政策总体分析,全面把握消费结构变化引起的供给结构的深刻变化 1. 从目前情况看，稳定总量，切实把握好调控力度，放开市场，给地方和企业比较宽松的政策环境，恢复经济自主增长能力 2. 从长期来看，宏观政策的侧重点应转向结构调整 ，实现产业结构升级，紧跟需求结构的变化。如：汽车工业的产业链条的结构升级，汽车产业链的发展出现外在化，产品设计、主要零部件全部依赖进口。,资料来源：国务院发展研究中心,12,第一章 目前中国宏观经济现状和未来发展前景分析,第一节 国家宏观

6、经济发展总体状况的综述 第二节 国家宏观经济政策总体分析 第三节 加入WTO对中国今后经济发展的影响分析 第四节 2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,13,加入WTO对中国经济发展的影响分析,推动国民经济结构调整和产业升级，扩大就业总量和提高人民生活水平,有利于发挥比较优势，更好的吸收、利用外资；有利于“走出去”的战略，在更广阔的天地参与国际竞争合作,有利于中国参加国际经贸规则的制定，分享 多边贸易体制和经济全球化带来的好处,外资企业大量涌入。带来了巨大的需求，如总部设立，工业标准厂房，以及其他相关的配套需求。,资料来源：国务院发展研究中心,14,加入WTO对中国经济发展的影响分析,不同

7、地区、行业的应对态势 分地区看，沿海地区态度积极，这些地区对外开放较早，积累了丰富的经验，对市场经济运行机制有较强的适应能力和应对措施。如：环渤海、长三角、珠三角等经济圈。内陆地区则相对踌躇，虽然想搞活经济、分享入世带来的好处，但要改变和适应的东西还很多。 分产业看，一些原来受外国出口限制的行业（如轻纺工业）在入世后，会随着贸易自由化程度的提高而减少受外国贸易壁垒的影响，相应的扩大出口规模。而另外一些原来受保护的企业则要面对冲击，如汽车工业。,资料来源：国务院发展研究中心,15,加入WTO对中国经济发展的影响分析,国内投资,消费,北京投资,产业结构优化,国内投资增长约12 个百分点 利用外资投

8、资增长约8_10,促进北京居民消费总量增长约提高56 最终消费总量提高约4，带动GDP增长22.5,北京吸引外资总量会有较大增长 外资利用结构趋于合理,对北京经济发展的影响表现在：,入世对产业结构的影响与北京产业结构调整的方向是基本一致的，有利于北京产业结构调整和优化升级,资料来源：国务院发展研究中心,16,加入WTO对中国经济发展的影响分析,从经济领域整体来看 机遇大于挑战,17,第一章 目前中国宏观经济现状和未来发展前景分析,第一节 国家宏观经济发展总体状况的综述 第二节 国家宏观经济政策总体分析 第三节 加入WTO对中国今后经济发展的影响分析 第四节 2008年奥运会对中国未来经济的影响

9、分析,18,2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,加速中国融入世界的速度，促进经济增长 带来“奥运经济效应”,聚合效应,裂变效应,辐射效应,“奥运经济效应”,资料来源：国务院发展研究中心,19,2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,奥运经济在北京市产生的需求，包括投资需求和消费需求在内将超过人民币3万亿元。,单位（亿元）,资料来源：国务院发展研究中心,20,2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,资料来源：国务院发展研究中心,21,2008年奥运会对中国未来经济的影响分析,资料来源：国务院发展研究中心,22,中国宏观经济发展现状和未来发展趋势总体分析,第一章 目前中国宏观经济现状和未

10、来发展前景分析 第二章 北京市经济发展和投资环境分析,23,第二章 北京市经济发展与投资环境分析,第一节 北京市经济发展状况综述 第二节 北京市未来经济发展整体规划分析 第三节 北京市城市建设整体发展规划分析 第四节 北京市投资价值和投资前景评价,24,北京市宏观经济发展状况综述,2001年，北京市人均GDP达到3000美元。人均GDP3000美元后，消费结构发生突出变化，由千、万元级家电设备消费为主转变为电脑、轿车、住房为主的高价位产品,资料来源：北京市发展改革委员会,25,北京市宏观经济发展状况综述,资料来源：北京市发展改革委员会,的,北京市今年上半年生产总值比去年提高13。3%（已扣除非

11、典对上年基数的影响）,26,北京市宏观经济发展状况综述,资料来源：北京市发展改革委员会,27,北京市宏观经济发展状况综述,资料来源：北京市发展改革委员会,28,北京市外商投资行业分布情况,资料来源：北京市发展改革委员会时间：2004年第一季度,29,北京市外商投资行业分布情况,资料来源：北京市发展改革委员会时间:2004年第一季度,30,北京市宏观经济发展状况综述,目前，北京己形成综合配套能力较强的工业体系，汽车工业、电子工业、高新技术产业、建筑业等重点行业在经济增长中的推动作用进一步增强 北京的产业政策：做强电子、做大汽车、扩充石化、提升装备、发展都市、培育医药，这是2004年北京市在大力发

12、展高新技术产业和现代制造业方面着力培育的六大支柱产业群 电子信息制造业、汽车产业、装备制造业、生物医药产业的发展，将对北京市的工业园区内的标准厂房产生巨大的需求,1,2,3,31,北京市经济发展现状及未来发展趋势和中国三大经济圈比较,经济水平 增长源泉 动力机制 产业特色,资料来源：市投资促进局、市工业促进局、商务局、国家统计局等部门有关统计资料。 中国区域新论、中国区域经济发展、比较经济新论,中国三大经济圈比较,32,三大经济圈中，人均GDP北京排在最后，与广州和上海相差美元左右，差距比较明显。这种差距与首都圈各城市发展长期缺乏联合，极化效应相对较弱有关，存在包括产业项目、基础设施、港口等在

13、内的无序竞争，造成整个区域经济发展滞后，与同样处于沿海开放的中国长三角和珠三角的差距拉大 三个都市经济圈形成的先后次序不同，先是珠三角，然后是长三角，最后是京三角地区，这就决定了以京津为中心的京三角地区发展空间更大。目前从政府层面、研究层面到企业层面，推动京津冀北地区经济联合起飞的一系列思路和规划举措正陆续出台。首都经济圈合作机制一旦理顺，这一区域发展潜力的释放速度将是十分迅速的 ，进而带动整个环渤海经济圈的发展,北京市经济发展现状及未来发展趋势和中国三大经济圈比较,资料来源：市投资促进局、市工业促进局、商务局、国家统计局等部门有关统计资料。 中国区域新论、中国区域经济发展、比较经济新论,1,

14、2,33,北京市城市发展战略,两轴,资料来源：北京市城市规划局,两带,多中心,34,北京市未来经济发展整体规划分析,实施大北京竞争战略，积极促进环渤海区域一体化 实施归核化的竞争战略，突出发展重点，注意适度多元 1. 城市的优势资源集中起来，围绕有限的目标，集中发展特定的企业群、产业群以及特定的区域实施智能化的竞争战略，加快城市信息化和知识化进程 。 2. 发展高新科技园区，建设有活力的经济技术开发区，诱致产业集群 实施环境领先战略，培育创新环境 实施顾客满意服务战略，转换政府职能，提高服务绩效,35,北京市未来经济发展整体规划分析,北京市产业政策发展趋势： 做强电子、做大汽车、扩充石化、提升

15、装备、发展都市、培育医药，这是2004年北京市在大力发展高新技术产业和现代制造业方面着力培育的六大支柱产业群。 围绕这六大支柱产业群，北京市重点打造六条产业链：集成电路、液晶显示器、汽车零部件、成套设备、现代中药和石化新材料，培育龙头企业和名牌产品。在多方面支持产业链形成的同时，合理布局重点产业，建设北京现代制造业产业带。充分利用北京经济技术开发区、顺义区、通州区、大兴区等地区工业基础较好、发展空间充裕的有利条件，加强北京重点开发区、工业园区和产业基地的基础设施建设，通过引导和扶持，形成发展的群聚效应。,1,1,资料来源：北京市发展改革委员会,36,北京市未来经济发展整体规划分析,北京六大支柱

16、产业群,中高档轿车 中重型卡车 越野车 汽车零部件 汽车服务贸易业,汽车、零部件,乙烯 精细化工 相关下游产业,石化新材料,化学制药 中药与天然药物 生物技术,生物医药,资料来源：北京市发展改革委员会,37,北京市未来经济发展整体规划分析,北京市围绕六大支柱产业群的产业政策： 以高技术为支撑的先进制造业体系，做强电子信息产业，重点发展集成电路、液晶显示器、移动通信、计算机、软件产业。 做大汽车及相关零部件产业，重点发展中高档轿车、中重型卡车、越野车三大龙头产品，带动汽车零部件及汽车服务贸易业等加快发展。 扩充石化新材料产业，逐步形成乙烯、精细化工等相关下游产业的产业链群。 提升先进装备制造业，

17、重点扶持数控机床、医疗设备、电子专用设备、发电及输变电设备、工程机械、印刷机械、环保设备制造业等。 发展都市型工业，主要是发展有市场需求和比较优势、具有良好基础和发展空间的服装纺织、食品饮料、包装印刷、工艺美术等都市型工业。 培育生物医药产业，主要以化学制药、中药与天然药物、生物技术为重点，逐步形成集生物医药创新、制造、流通和服务于一条龙的产业群。,38,北京市城市建设整体发展规划分析,推进城市化的主要任务 加快卫星城建设 如亦庄将作为北京发展外向型经济和高新技术 产业的重要基地 加速推进小城镇建设 推进城市化的主要措施 加快市区产业布局调整和功能完善步伐 亦庄等郊区将承接市区工业转移，成为现

18、代制造业基地，并围绕产业基地的建设促进卫星城和小城镇的发展 创造良好政策环境 ，拓宽城镇建设投融资渠道 大力推进管理创新，提高城市管理现代化水平,39,北京市投资价值和投资前景评价,北京的投资环境良好，并且由于北京作为首都经济圈的龙头，面对广大的内地市场，发展空间巨大。 在北京投资，前景看好,40,中国宏观经济发展现状和未来发展趋势总体分析,北京市标准工业厂房的市场供给综合分析,北京市标准工业厂房的市场需求综合分析,I,II,III,北京市标准工业厂房的投资风险和发展机遇分析,IV,报告主要内容,41,北京地区标准工业厂房市场供给情况分析,第一章 北京地区标准工业厂房概况 第二章 北京地区标准

19、工业厂房供给分析,42,第一章 北京地区标准工业厂房概况,第一节 我们所研究的标准工业厂房 第二节 标准工业厂房的市场机会 第三节 标准工业厂房的产品特征 第四节 北京标准工业厂房市场的总体描述,43,我们所研究的标准工业厂房到底是什么？,“标准工业厂房”这一名词是舶来品，目前北京市场对这个“舶来品”既没有统一的定义，也没有统一的行业标准。 行业内定义的标准工业厂房就是具有广泛通用性的用于研发和生产的工业厂房. 此次调研的标准厂房的范围是： 北京市市级和国家级的开发区内用于中试和生产的标准厂房 由政府和投资商进行建设用于租赁和出售的标准厂房,44,第一章 北京地区标准工业厂房概况,第一节 我们

20、所研究的标准工业厂房 第二节 标准工业厂房的市场机会 第三节 标准工业厂房的产品特征 第四节 北京标准工业厂房市场的总体描述,45,标准工业厂房的市场机会,企业对标准工业厂房需求表现在以下几个方面: 企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间。 长期租赁厂房实际上企业的一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张。 对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后是否自建工厂做个过渡，减少经营风险。 企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策 、园区的区域优势 、园区的企业集群效应。,目标客户-成熟的外资制造业和

21、国内有高速成长潜力行业的企业,46,第一章 北京地区标准工业厂房概况,第一节 我们所研究的标准工业厂房 第二节 标准工业厂房的市场机会 第三节 标准工业厂房的产品特征 第四节 北京标准工业厂房市场的总体描述,47,标准工业厂房的产品特征,单层,多层,联排,标准工业厂房的形式产品包括：标准工业厂房实体、供水系统、排水系统、 供电系统、通讯系统、交通系统等。,标准工业厂房实体的类型，可分为：,48,标准工业厂房的产品特征,标准工业厂房不能仅仅被认为是出售或出租给企业客户进行生产的物理空间，它应该具备以下产品外延特征。核心产品和附加产品的完美结合才能为客户所承认与接受。,49,标准工业厂房的附加产品

22、： 产业集群：如以外资为依托的广东的东莞电脑产业集群 园区品牌：如苏州工业园 配套设施 : 如医院、宾馆、酒店、商场、娱乐场所等,标准工业厂房的产品特征,50,第一章 北京地区标准工业厂房概况,第一节 我们所研究的标准工业厂房 第二节 标准工业厂房的市场机会 第三节 标准工业厂房的产品特征 第四节 北京标准工业厂房市场的总体描述,51,北京地区标准工业厂房市场概述,52,北京地区标准工业厂房开发商： 开发区管委会下设的开发总公司是标准厂房主要开发商，也有一部分是由开发区管委会和非政府投资商共同开发建设。在后期的开发当中以非政府投资商扮演重要角色。 标准工业厂房是各开发区管委会用来招商引资的载体

23、。在占地面积上一般不超过园区总规划面积的12%。,北京地区标准工业厂房开发概况,北京地区标准工业厂房的市场分布： 分布在国家级、市级、县区级、乡镇等各级开发区。 提供标准工业厂房的市级以上开发区如下： 国家级：中关村科技园、北京经济技术开发区（简称亦庄）、空港出口加工区 市 级：兴谷、国家环保、空港物流中心、林河、大兴、密云、 石龙、光机电一体化、雁栖、空港等开发区,53,北京地区标准工业厂房开发概况,北京地区标准工业厂房的一、二级市场： 一级和二级市场都还没有形成规模，还没有专业的政府机构和民间机构介入。只是在标准厂房的租赁市场上，出现了一些专业性的厂房出租网站，但这些网站所提供的信息大多数

24、还仅限于一些厂房的出租和需求信息。,54,北京地区标准工业厂房市场供给情况分析,第一章 北京地区标准工业厂房概况 第二章 北京地区标准工业厂房供给分析,55,第一节 北京地区标准工业厂房供给情况分析 第二节 北京地区标准工业厂房出租情况分析 第三节 北京地区标准工业厂房主要供应商分析 第四节 北京地区标准工业厂房的发展趋势,第二章 北京地区标准工业厂房供给分析,56,北京地区标准工业厂房供给情况分析,北京地区各级主要开发区标准厂房供应量,注：厂房的完工时间时间截止至2004年末,资料来源：对各开发区的调研,国家级园区占总供应量43% 市级园区占总供应量57%,57,北京地区标准工业厂房供给情况

25、分析,北京地区主要开发区标准厂房供应分布,注：厂房的完工时间时间截止至2004年末,0,5,10,15,20,25,30,35,40,平谷,石龙,大兴,密云,雁栖,空港开发区,林河,光机电一体化,空港物流中心,国家环保,亦庄,中关村电子城,中关村永丰园,中关村昌平,空港出口加工区,面积 （单位：万平方米）,资料来源：对各开发区的调研,亦庄、中关村电子城、密云三个园区占到总供应量的62%,58,北京地区标准工业厂房供给情况分析,北京地区标准厂房的供给结构,面积,(,万平方米,),层高,(,米,),载荷,(,公斤,),建筑结构,单层的厂房,87,7,800-3000-5000,轻钢结构,联排多层,

26、3,4.5,400-450,框架,多层,4.5-5.4/4.2,450-750,框架,66.3,注：厂房的完工时间时间截止至2004年末,资料来源：对各开发区的调研,59,北京地区标准工业厂房供给情况分析,北京标准厂房的开发时间情况,资料来源：对各开发区的调研,60,第一节 北京地区标准工业厂房供给情况分析 第二节 北京地区标准工业厂房出租情况分析 第三节 北京地区标准工业厂房主要供应商分析 第四节 北京地区标准工业厂房的发展趋势,北京地区标准工业厂房供给分析,61,北京地区标准工业厂房出租情况分析,北京目前有效供给市场主要标准厂房出租情况,资料来源：对各开发区的调研,总待租率 达46.3%,

27、62,北京地区标准工业厂房出租情况分析,北京目前待租的厂房结构分析,单位：万平方米,注：厂房的完工时间时间截止至2004年末,资料来源：对各开发区的调研,63,北京地区标准工业厂房出租情况分析,北京地区主要开发区标准厂房出租价格水平之一,单位：元/天.平方米,平谷,0.37,国家环保,1.2,空港物流中心,0.9,石龙,0.7,林河,1,光机电一体化,1,大兴,1.3,密云,0.4,空港开发区,1.12,雁栖,0.6,亦庄,1.5,中关村电子城,1.7,中关村永丰园,1.7,中关村昌平,1.2,空港出口加工区,1.12,资料来源：对各开发区的调研,64,北京地区标准工业厂房出租情况分析,北京地

28、区主要开发区标准厂房出租价格水平之二,单位：元,资料来源：对各开发区的调研,65,第一节 北京地区标准工业厂房供给情况分析 第二节 北京地区标准工业厂房出租情况分析 第三节 北京地区标准工业厂房主要供应商分析 第四节 北京地区标准工业厂房的发展趋势,北京地区标准工业厂房供给分析,66,北京地区标准工业厂房主要供给商分析,北京天竺空港开发区状况分析,中关村电子城开发区状况分析,北京经济技术开发区状况分析,A,B,C,67,规划面积:7.8平方公里 地理位置:顺义天竺镇 区域优势:临空(与机场近在咫尺) 产业特征:物流产业及与国际商务频繁的企业 标准厂房的特点:以多层的框架结构的厂房为主, 标准厂

29、房的关键指标:层高:4.54.2,荷载450公斤/平方米,标准厂房的投资商:政府,空港开发区,A,资料来源：对各开发区的调研,68,S,得天独厚的地理位置成为本园区的核心竞争力,愈加成熟的产业集群会使更 多的相关的企业入驻，使土地的 有效率增强,竞争对手的出现:空港物流园区成立,空港开发区,A,SWOT分析模型,W,O,T,园区建设基本结束,发展空间有限,69,规划面积:10.5平方公里 地理位置:朝阳区酒仙桥 区域优势:北京的老电子工业基地 产业特征:明显的成熟的电子行业集群 标准厂房的特点:以多层的框架结构的厂房为主,密集,设计和建设质量好,通用性强,全面考虑电子制造业的需求特点 标准厂房

30、的关键指标:层高:5.44.5,载荷750公斤平方米,标准厂房的投资商:政府,中关村电子城,B,资料来源：对各开发区的调研,70,S,中关村电子城,B,SWOT分析模型,W,O,T,老的电子工业基地配套生产设施 与生活设施优势明显 临近北京的商业中心,满足客户的 商业和生产需求,园区建设基本结束,发展空间有限 临近市区地域扩充难度大,愈加成熟的产业集群会使更 多的相关的企业入驻，使土地的 有效率增强,其他园区相同的产业链的发展正 在日趋成熟,会进一步削弱它的优势,71,规划面积:15平方公里 地理位置:大兴亦庄 区域优势:外资公司的现代制造基地和新的生活社区 产业特征:具有微电子和生物制药产业

31、特征 标准厂房的特点:以单层的轻钢结构的厂房为主打形式, 标准厂房的关键指标:层高:7米,荷载1000公斤/平方米（单层）层高:4.5米,荷载750公斤/平方米（多层）,标准厂房的投资商:政府投资商,北京经济技术开发区BDA概述,C,资料来源：对各开发区的调研,72,S,SWOT分析模型,W,O,T,国家级的经济开发区 中关村高科技园的辐射园,有更广阔的发展空间能满足 更多消费者的需求,周边园区对它的竞争- 光机电产业园区,过多依赖政府的支持,在新的市场 环境下优势将不再显著,同业竞争,北京经济技术开发区,C,73,同业竞争-相近地域同业比较,唇齿相依,核心区：指原有的15平方公里区域 扩展区

32、：指后来新规划的25平方公里区域其中包括了我们研究的东区和光机电一体化园区 周边地区：指大兴和丰台开发区,74,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京市政府,标准厂房的建设阶段： 第一阶段：年开始的多层框架结构厂房的生产（主要满足 外商制造商的需要分装或灌装他们的半成品） 第二阶段：年兴起的单层轻钢结构厂房的生产（主要满足 外商制造商的需要部分机械加工的生产转入 中国或更多的生产环节转入中国） 第三阶段：年兴建的独栋办公楼只卖不租每个独栋包 括办公面积在内建筑面积在20003000平方米之 间（主要满足企业总部和中试生产的需要）,75,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京

33、市政府,标准厂房的分布： BDA的园中园包括隆盛工业园、星网工业园、中和工业园、宏达工业园、永昌工业园。 其中：隆盛工业园、中和工业园、宏达工业园、永昌工业园四个园区是为招商引资而建设的标准厂房 星网工业园是诺基亚公司的园中园，里面主要是相关厂家的定制标准厂房。（不在本案的研究之列）,76,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京市政府,标准厂房的情况：形式多样，多层与单层相间 产品附加：享受国家级和高科技园区的双重政策 具体是：宏达工业园：,资料来源：对各开发区的调研,77,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京市政府,标准厂房的情况：形式多样，多层与单层相间 具体是：永昌

34、工业园：,资料来源：对各开发区的调研,78,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京市政府,标准厂房的情况：形式多样，多层与单层相间 具体是：中和工业园：,资料来源：对各开发区的调研,79,同业竞争-主要投资商比较,BDA最大的投资商北京市政府,标准厂房的情况：形式多样，多层与单层相间 具体是：隆盛工业园(一期） ：,资料来源：对各开发区的调研,80,同业竞争-主要投资商比较,BDA核心区工业园隆盛园 新投资商北京金地科创投资有限公司,标准厂房的生产情况：主要完成隆盛园二期,隆盛园二期标准厂房的介绍： 厂房全部采用轻钢结构，在设计上最大程度地满足不同的行业的需要， 并为二次的设计留有余

35、地。该厂房为大开间，开放式共有7个独栋。每 个厂房由生产区（单层），办公区（2，3层），庭院组成。每一栋的 建筑面积在2200-36005900平方米。,资料来源：对各开发区的调研,81,同业竞争-主要投资商比较,隆盛园二期标准厂房具体是：,BDA核心区工业园隆盛园 新投资商北京金地科创投资有限公司,资料来源：对各开发区的调研,82,同业竞争-主要投资商比较,标准厂房的销售情况：单层需求大，全部出租； 剩余的标准厂房全部为多层厂房,BDA个工业园的销售情况：,标准厂房的客户情况： 从客户的数量和行业性质来看：客户多为外商的制造商或是为外商制造商的配套企业，电子类的居多占到了企业总数的30%，其

36、次为生物医药占到了企业总数的20%。 从销售的时间来看：前期多为外商的制造商，行业集聚明显，后期多为国内企业，行业特征不明显。,资料来源：对各开发区的调研,83,同业竞争-主要投资商比较,标准厂房的分布情况：,标准厂房分布在三个样本园中，他们分别是由新城实业有限公司开发的 新城工业园、新瀛投资管理公司开发新瀛工业园、迪兴科贸/市政公司负 责开发迪兴工业园，该三家公司均由亦庄镇政府直接管辖，其中新城实 力最为雄厚，新瀛由新城和汇瀛两家公司联合成立，迪兴是新城下设分 公司之一。三块园区的租赁形式和用户权限一致。,BDA扩展区东区的投资商亦庄镇政府,产品附加：虽不享受国家级和高科技园区的双重政策，但

37、可以协助客户 办理相关的享受政策的手续。,84,同业竞争-主要投资商比较,标准厂房的具体情况：,BDA扩展区东区的投资商亦庄镇政府,目前尚未完工，目标客户微电子企业,资料来源：对各开发区的调研,85,同业竞争-主要投资商比较,BDA扩展区东区的投资商亦庄镇政府,标准厂房的销售情况之一： 1000平方米的厂房已经出租完毕，目前剩下是2000平方米左右的厂房。,标准厂房的客户情况： 行业特征不明显。目前有的客户行业是：机械加工、印刷、食品、医药等。,原因：2002年以后才开始兴建的，建设的时间短，未能形成主导、稳定的客户群,资料来源：对各开发区的调研,86,同业竞争-主要投资商比较,BDA扩展区东

38、区的投资商亦庄镇政府,标准厂房的销售情况之二：,标准厂房的招商方向：,一般为外资、合资和高新技术企业 已注册于核心区的高新技术企业，如租用样本园区厂房将有一定的 优惠政策。,资料来源：对各开发区的调研,87,第一节 北京地区标准工业厂房供给情况分析 第二节 北京地区标准工业厂房出租情况分析 第三节 北京地区标准工业厂房主要供应商分析 第四节 北京地区标准工业厂房的发展趋势,北京地区标准工业厂房供给分析,88,北京地区标准工业厂房的发展趋势,在北京市的产业政策和城市规划指导下，标准工业厂房的开发将趋于有序化 1、北京市“九五”计划和2010年发展目标，北京市的一个新的经济增长点就包含了高新技术产

39、业。高新技术及其产业是首都经济新的增长点，也是今后要重点加以发展的。北京市的产业政策就是要逐步形成以电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料等新兴产业为主导的高新技术产业群。 标准工业厂房在未来的开发也将紧跟北京市的产业政策走，为北京市的这些主导的高新技术企业服务。,89,在北京市的产业政策和城市规划指导下，标准工业厂房的开发将趋于有序化 2、北京市在“十五”时期的城市规划就是要加快市区产业结构调整。明确提出北京市的郊区要作为市区产业发展的广阔腹地，并且要通过市区产业结构调整的契机，根据各自的资源条件，以区县工业园区为依托，将承接市区内的工业转移，成为现代制造业基地，促进郊区工业化和城

40、市化水平的提高 。在城市规划的原则中也明确提出了要规划先行的原则。 可以看出北京既有鲜明的产业政策，又有整体的城市规划，所以标准工业厂房的未来开发势必趋于有序化。,北京地区标准工业厂房的发展趋势,90,标准工业厂房的前期混乱开发造成的后遗症仍需一定时间来消化 北京前段时间混乱开发工业园造成的后遗症是不可能在短时间内消除的。而这其中的尚未统计出来的具体标准工业厂房供应数量也会对未来一段时间的标准工业厂房开发造成一定影响。 北京市的标准工业厂房市场在未来几年内应该是一个整顿调整时期，但最终会实现在北京市产业政策和城市规划指导下的有序发展。,北京地区标准工业厂房的发展趋势,91,在级别上北京的开发园

41、区可分为： 国家级、市级、区级和乡镇级。 在类型上可以分为三种类型： 一种是国家批准的开发园区，如北京及经济技术开发区、中关村科技园区等； 二种是市政府、区、县政府批准设立； 三种是没有立项，先盖房进行出租的“园区”，北京的部分“农业科技园”，大都是租用农地，进行建设，对外出租没有产权的经营用房的“园区”。,政府行为对北京标准工业厂房的供给影响,资料来源：国家信息中心,92,2003年国家出台的土地治理整顿政策其中的一个矛头直指开发区，国家清理整顿的开发区也主要是第二类“开发园区”。 2004年3月24日北京市的有关部门于2004年3月24日曾向国土资源部递交了一份报告：北京市宣布九成开发区被

42、撤销。由原有的470个开发区清理整顿为28个。,资料来源：国家信息中心,政府行为对北京标准工业厂房的供给影响,93,开发区数量减少94.04%,资料来源：国家信息中心,政府行为对北京标准工业厂房的供给影响,94,开发区规划面积减少53.74%,单位: 平方公里,资料来源：国家信息中心,政府行为对北京标准工业厂房的供给影响,95,但实际上北京的470个开发区质量上良莠不齐，地域上分布广泛，北京的各级行政区域均有可能存在开发区。尽管北京决定要砍掉442个开发区，但在实际操作中，哪些开发区是留下的，哪些开发区是砍掉的，目前还没有一个明确的名单。 而且实际中又出现了一种开发区合并的现象，既留下来的开发

43、区吞并被砍掉的开发区，几个开发区合并成一个开发区。这就出现了砍掉442个开发区后，是否真的会如我们理论计算的开发区规划面积减少到405.32平方公里。 而标准工业厂房又是目前各个开发区的主要投资项目，因此整顿后北京市各级开发区的标准工业厂房的总的供应数量仍然是一个未知数。,北京开发区去九留一北京到底有多少面积的开发区,96,中国宏观经济发展现状和未来发展趋势总体分析,报告主要内容,北京市标准工业厂房的市场需求综合分析,北京市标准工业厂房的市场供给综合分析,I,II,III,北京市标准工业厂房的投资风险和发展机遇分析,IV,97,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征,1.,目前北京RBF

44、市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和城市的主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,目前消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,98,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征,1.,目前北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和城市的主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载

45、体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,目前消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,99,北京经济发展已经进入快车道，发展态势迅猛，发展速度平稳，经济实力迅速增强，已经成为国内外诸多企业投资的乐土。,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,资料来源：北京市统计年鉴,100,北京市工业产值迅速提高 从社会需求角度看，社会总投资连年放量增加 各项指标均反映了北京工业的快速发展，从另一方面揭示出RBF市场在北

46、京所蕴涵的巨大潜力,资料来源：北京市统计年鉴,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,101,同时，北京己形成综合配套能力较强的工业体系，包括汽车工业、电子工业、高新技术产业、机械工业等技术资本密集型行业。各行业企业数量近年大幅度增加，急需充足的物理空间进行日常的生产经营。而标准工业厂房的发展恰恰为这些新兴的的企业在成长阶段提供了经济、有效的生产经营场所。,汽车工业,电子工业,高新技术,机械工业,工业体系,生产经营空间的供给与需求关系,标准工业厂房提供商,逐渐紧密，市场总量继续扩大,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,102,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征

47、,1.,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,103,近年来，北京市外资企业、高新技术企业和主导行业企业不仅在数量上以较快速度增长。同时也为北京的总体经济发展贡献着巨大的力量。可以看出，这些企业是今后北京经济发展、工业发展的生力军。他们的壮

48、大也预示着北京RBF市场将进一步完善、活跃。,RBF市场的需求者向外资企业 高新技术企业和主导行业偏移,Heading,外商独资 中外合资 中外合作,Heading,Heading,外资企业,高新技术企业,主导行业企业,信息技术 生物工程与新医药 新材料 新能源 新制造技术 环保技术 航空航天技术,光机电一体化 生物医药 新材料 电子信息 汽车,104,资料来源：北京市统计年鉴,外资企业在中国的蓬勃发展，特别是制造业大举进入中国开拓了巨大的经济增长空间 越来越多的跨国企业在北京设立研发机构和生产基地。这大大推动了北京RBF市场的需求,RBF市场的需求者向外资企业 高新技术企业和主导行业偏移,1

49、05,高新技术及其产业是首都经济新的增长点，今后要重点加以发展。 以北京市新技术产业开发试验区和北京经济技术开发区为基地。 以信息产业为龙头，以商品化、产业化和国际化为目标，逐步形成以电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料等新兴产业为主导的高新技术产业群。 同时，积极利用高新技术改造传统产业，全面提升产业的技术水平，加快国民经济信息化进程。 高新技术企业必定将成北京RBF市场最重要的用户之一。,资料来源：北京市统计年鉴,RBF市场的需求者向外资企业 高新技术企业和主导行业偏移,106,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征,1.,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好

50、,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,107,园区是标准工业厂房生存与发展的摇篮与载体，园区自身的发展直接影响甚至制约着区内标准工业厂房的发展。两者相辅相成，紧密结合；共同吸引、服务于企业,企业,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时重要参考因素,园区的软硬件设施与服务吸引企业前来投资

51、 入驻企业的发展与壮大促进了园区的声誉。从而吸引更多的企业,RBF 提供商,园区,开发商满足企业用户的需求 企业为开发商带来利润,从简单的土地买卖关系上升到基于最终企业客户的全面合作 双方共同创造并分享收益,108,园区的美好未来将强烈吸引企业的加入与参与，共同肥沃这片企业发展壮大的新土壤。,未来园区,知识密集，技术密集区,产 尖端的技术产业,研 一流的研发平台,住 舒适的居住区,综合多功能服务区,城市经济快速发展的推动器,企业成长壮大的舞台,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时重要参考因素,109,我们发现，企业用户在选择满意的RBF产品时会综合考虑以下3个方面的因素,园区品牌和所提供的

52、软硬件服务,区内行业聚集效应程度,园区内外综合环境,地理位置和交通条件,园区方面考虑因素,租金价格,物业管理,产品方面考虑因素,发展商品牌,其它考虑因素,保值/增值：,其它发面考虑因素,RBF的建筑结构和构造,RBF的质量以及提供的基本配套设施,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时重要参考因素,110,我们在调研中发现，在选择园区时企业的关注因素会呈现以下的分布：,企业需求程度,园区提供程度,高,高,中,中,低,低,硬件设施,税收政策,融资支持,交通条件,人才支持,地理位置,产业政策,商业娱乐,政府支持,投资环境,商业机会,龙头企业,综合管理,价格水平,园区作为RBF的载体成为企业选择RB

53、F时重要参考因素,111,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征,1.,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,112,通过访谈专业机构和业内人士，我们发现：单体轻钢结构正在逐渐被消费者认同，其产品特点最大程度的满足了消费者的需求,90年代

54、初期标准工业厂房在北京出现。当时由于受市场需求、建设技术、开发程度等因素影响，RBF市场上的主流产品为多层框架结构，甚至是多层砖混结构。但随着北京经济的发展和RBF市场的成熟，企业用户对RBF的需求正在逐渐向单体轻钢结构转变。这是因为单体轻钢结构相对于传统多层框价结构具有以下优势：,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,企业独立性、私密性强,方便货物人员进出 提高工作效率,层高大 便于生产设施的安装,荷载大 适用于多种行业生产,价格适中，可以接受,展现企业现代化程度,单体轻钢结构 RBF,113,通过对目前正在使用RBF的企业用户进行调研我们还发现这个市场的以下特征（限于BDA)

55、,特征一：外资企业和内资企业均对RBF有着强烈的需求， 但目前外资企业需求量大于内资企业,资料来源：用户调研结果-亦庄的市场样本调查,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,114,通过对目前正在使用RBF的企业用户进行调研我们还发现这个市场的以下特征（限于BDA) ：,特征二：轻钢结构标准厂房使用量大于框架结构标准厂房使用量， 并且逐渐成为市场的主导产品,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,资料来源：用户调研结果-亦庄的市场样本调查,115,通过对目前正在使用RBF的企业用户进行调研我们还发现这个市场的以下特征（限于BDA) ：,特征三：通过调查发现，使用面积在1

56、000到3000平方米的标准工业厂 房 最受用户欢迎。预计其也将成为市场今后的主导选择。,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,资料来源：用户调研结果-亦庄的市场样本调查,116,通过对目前正在使用RBF的企业用户进行调研我们还发现这个市场的以下特征（限于BDA) ：,特征四：不同行业的企业用户对标准工业厂房的使用需求不同，因此他们会基于 各自行业的特点考虑所需厂房的面积。,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,资料来源：用户调研结果-亦庄的市场样本调查,117,通过调研我们还发现这个市场的一些特征（针对整个市场）,特征五：对于使用厂房建筑面积在5001000平方米

57、/单元的客户需求需求量最大；大约占到了当期（2003年7月2004年6月）客户数量的80%。 100%的被访消费者和100%的标准厂房的供应商都希望使用或建设的是单层的标准厂房。（单位：平方米/单元）,资料来源：用户调研结果,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,118,北京标准工业厂房市场需求表现出的7个趋势特征,1.,北京RBF市场是一个快速成长的市场,市场前景看好,2.,该市场的需求者向外资企业、高新技术企业和主导行业偏移,3.,园区作为RBF的载体成为企业选择RBF时的重要参考因素,4.,消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中,5.,价格因素在大多数用户选择RBF时不是决定性因素,6.,RBF消费者需求差异性在RBF市场中逐渐增强,7.,多层次、多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况,119,标准工业厂房的用户主要对于园区所在的区域经济、园区的优惠政策、优越的地理位置、工业产业的聚集效应等更为看重，因此，租金因素对于用户选择RBF时的影响逐渐减弱。 外商投资企业对于工业生产的车间与生产流程进行严格的管理，尤其是通过国际标准化组织的一些列认证的企业更是如此，他们在生产的全过程，基本上采用的是全面质量管理（TQM）