房屋征收评估技术细则

1、附件一：征收房屋分类及其说明一、住宅房屋的分类住宅成套住宅以商品开发和单位统一建设方式建设的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院是指经过合法手续建成的独门独院二楼(以及二楼以上)的住宅，庭院为独占使用(独立产权)，房屋内部功能布局明确，有独立的料理卫生设施等。非成套住宅以上两种房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房间分类经营业性使用房间百货公司建筑以百货商店和大型超市为典型建筑。 通常采用钢混框架结构，楼层高，大跨度大厅作为营业场所，一般设有仓库、办公和相关业务的房间。商店类建筑以门面房、小商店为典型建筑。 一般来说，是街道下面的房子，多为砖、砖木结构，一部分是连家店，

2、多为单开间。商业建筑以一般金融、证券、商业办公楼等商务办公经营建筑为典型。 临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分是大厅形式的交易或经营场所，其侑多是写字间或客房形式。 通常装修的等级很高。娱乐建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢与混合结构，通常有娱乐用厅与包之间，设有公共厕所。 电灯设施很复杂。旅馆类的建筑分为普通酒店、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级酒店两种典型建筑。 前者通常是砖混、多层建筑结构，最下层有服务台或值班室、内廊、水泥、水磨石或普通砖地板，通常有多个人、单间，一般在各层设置公共厕所、普通装饰后者通常是钢混结构的多层、

3、小高层或高层建筑，等级、规模、 根据功能数量及综合程度，通常设有大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等辅助服务设施，客房均设有单间厕所，包括单间、标准间、商务和豪华夹克等形式。 内外装修高级或高级，具备比较完善的现代饭店服务设备设施系统。饮食建筑各种大小的餐厅、餐厅、餐厅、茶社、布局等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备等级、装备差异很大。 典型的饮食类建筑设有操作室、储藏室、餐厅、行李箱室、服务窗。 一般都设有公共厕所。其他种类的建筑物上述类型以外的其他营业性质用的房间。三、非住宅非营业用房间分类非营业性用房工业建筑以工业厂房仓库为典型建筑。 通常为炼瓦、钢混结构和工业排

4、架结构、山形钢屋架、石棉瓦、水泥或大型屋顶、钢混或铁柱、炼瓦墙或装配式墙体、水泥地板、木门或铁皮门。办公大楼以行政办公楼为典型建筑。 多层砖混或钢混房屋、水泥平屋顶、走廊(内廊或外廊)、砖墙、钢混梁、当前浇注或预制楼板。 设置公共厕所。 室内的普通装修。公共建筑以图书馆、博物馆、教学楼、外来大楼等为典型建筑。 通常有更独特的建筑形状，一般是钢混或砖结构的房屋。附件二：您可以从案例中选择要求和说明以下比较例选择要求适用于市场比较法应用程序中的比较例修正方式、收益法应用程序等市场评价状况。另一方面，比较例应位于与评价对象相同的扇区或相邻扇区。二、比较例必须与评价对象的用途相同。 其中住宅比例用途必

5、须相同，非住宅比例本细则的分类和评价对象的分类必须相同。三、比较例应与评价对象的建筑结构相同。 建筑结构主要是指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为(1)钢结构、(2)钢筋混凝土结构、(3)炼瓦结构、(4)炼瓦木结构、(5)简易结构。四、比较例交易类型应选择一般交易或租赁交易例，其交易价格应为正常市场交易价格。五、比较例成交日期接近评估时间，一般在十二个月以下，最近六个月内成交的类似房地产案例应优先选择。六、用比较例的修改报价决定评价时，所选比较例的数量必须在3个以上。七、比较例为套房时，其价格应在适用前统一修改为标准价格，标准价格为比较例所在单位各楼层住宅的平均价格。八、各项修正对比例成交价格

6、的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。九、所选比例成交单价之间的价格差异通常不得超过20%。 交易例少的情况下，其价格差异最多不能超过30%。附件三：标准样品住宅的条件设定和比较事例选择的具体要求一、住宅标准样品房屋设定要求在采用标准价格修改方式对住宅进行评价的时候，首先，在征收项目范围内将具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型进行搜索，根据情况，从容易使用、性能提高的观点出发，综合考虑征收的住宅的典型特征，设定“标准样本住宅”。 设定的“标准样品住宅”必须满足以下条件1、是一套具有代表性特征的征用房屋，功能完善，具备使用条件。2 .一般是多层住宅，卧室至少向南一家

7、，一般是内装的套房。3 .一般来说，房屋是中套型的，砖一等或二等，八到九成是新的。4 .套房标准样本房屋设定说明表是否是一套夹克类型结构位置等级已经过了使用年限朝向套餐二室半一厅混合5层1-5大概十年左右朝南一室就座位置一套小区室内水电与装修其他条件征收范围相对于中央的位置与征收范围内的组合普通装修，普通厨房卫生设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70-100m2分配用地权利及证据的状况产权、证据齐全5 .独门院落住宅标准样品房屋设定说明表独门独院夹克类型结构已经过了使用年限朝向独门院一楼三间混合一等或二等大概十年左右一间屋子朝南就座位置一套小区室内水电与装修其他条件征收范围相对于中央

8、的位置与征收范围内的组合普通装修，普通厨房卫生设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积140-220 m2分配用地权利及证据的状况产权、证据齐全6、非成套标准样品住宅为砖砌平房建筑，房高2.8m3.0m，一等或二等住宅功能，其侗预基本与成套样品住宅情况相同。二、住宅房屋评估比实例更能选择要求1 .比较例必须是与评价对象位于同一地区或邻近地区的住宅。2 .比较例应该是砖结构的多层普通装饰住宅。3 .比较例相当于评价对象的规模，等级必须接近。4 .比例权益价格类型应该是住房所有权和国有土地使用权价格类型。5 .比较例的交易类型是一般买卖的商社或新开发的成套商社的交易例，其交易价格必须是正常的市

9、场交易价格。6 .比较例的成交日接近评价时间，一般在12个月以下，最近6个月内成交的类似房地产交易案例应优先选择。7 .通过比较例修改估计确定评估价格时，选择的比较例的数量必须在3个以上。8 .各项修正对比例的成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。9 .所选比较例程的成交单价之间的价格差异通常不得超过20%，如果事务处理例程较少，则最多不得超过30%。三、独门院的调整系数合法的庭院面积s()S1010S202030调整系数Kd106108110112合法庭落面积=合法建设用地面积-建筑用地面积附件四：住宅实体要因(K31，K31i )修正说明表一、套房屋实体要素修正系数

10、表1 .住宅结构要素修正系数p1表结构类型钢混结构砖造砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-102战斗机93-97战斗机97-101战斗机92-96战斗机85-91战斗机79-85战斗机74-79战斗机2 .住宅房屋成新要素修正系数p2表房子焕然一新三成以下四成五成六成七成八成九成以上系数取值73-80战斗机75-83战斗机79-88战斗机85-93战斗机90-97战斗机95-103战斗机100-1083 .住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室的朝向北西东一间屋子朝南两间朝南三间以上朝南校正系数97989910010110

11、2注：上表中的数字可根据需要浮动0.5。4 .住房水平因素修正系数p4表楼层数楼层系数(% )所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65说明： a .底层为车库，底层系数增加0.5，底层系数减少0.5。b .顶层屋面、屋面、背衬，顶层系数增加2-5，具体可取值是根据屋面的高度和可用状况决定的。 但是，最上层的阁楼有产权时，本表的楼层系数不适用，房屋(包括阁楼)的综合价格由评价机构的评价决定。c .如果是商业大楼，住宅楼

12、层系数相应减少0.5。上表中的数字视情况而定，差值可以浮动0.5。二、独门院住宅实体要素修正系数表1 .住宅结构要素修正系数p1表结构类型钢混结构砖造砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-102战斗机93-97战斗机97-101战斗机92-96战斗机85-91战斗机79-85战斗机74-79战斗机2 .住宅房屋成新要素修正系数p2表房子焕然一新三成以下四成五成六成七成八成九成以上系数取值73-80战斗机75-83战斗机79-88战斗机85-93战斗机90-97战斗机95-103战斗机100-1083 .住宅房屋朝向因素修

13、正系数p3表卧室的朝向北西东一间屋子朝南两间朝南三间以上朝南校正系数969899100101102注：上表中的数字可根据需要浮动0.5。4 .住宅房屋套型及平面布局要因修正系数p4表夹克水平一等二等三等四等五等系数取值100-11096-100型94-96战斗机92-94战斗机90-92战斗机住宅房屋的夹套型和平面配置要素的等级说明表如下等级内容一等二等三等四等五等说明设置修订合理，内部功能布局合适，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天庭院干净。修订合理，内部功能布局明确，有独立厨房卫生设施，露天庭院清洁。内部机能布局凌乱，设施不完善，做料理后卫，院子凌乱。内部功能布局凌乱，房间分散。不满足

14、上述要求的独门院。三、非套房屋实体要素修正系数1 .住宅结构要素修正系数p1表结构类型钢混结构砖造砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-102战斗机93-97战斗机97-101战斗机92-96战斗机85-91战斗机79-85战斗机74-79战斗机2 .住宅房屋成新要素修正系数p2表房子焕然一新三成以下四成五成六成七成八成九成以上系数取值73-80战斗机75-83战斗机79-88战斗机85-93战斗机90-97战斗机95-103战斗机100-1083 .住宅房屋檐沟高要因修正系数p3表楠高4.0系数取值9497100102

15、104106108110113-1154 .住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能要素由实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值101-10399-101战斗机97-99战斗机95-97战斗机93-95战斗机住宅功能因素等级说明表如下所示等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，双室朝南，阳光充足，空气光滑，房间大小适中。通行方便，一室朝南。设施不完善，没有朝南的房间。内部机能布局混乱，房间大小不同，通行不变。不符合上述要求的非成套住宅。四、关于说明1.K31i的可能值范围应该在80到120之间。2 .事例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述修正测定方法来进行。3 .实体要素修正系数计算如下：Ps、Po、Pb=比较实例实体元素调节系数为Ps，标准样本实体元素调节系数为Po，所征收的家庭实体元素调节系数为Pb。可将比较实例因素修改为标准样本实例因素修改系数K31=Ps/Po100标准样本实体元素被修改为征收的房屋实体元素修改因子K31i=Pb/Po1004 .套房楼高超过2.8m，独门院落房屋楼高超过3.0m，三层以下框架结构房屋楼高超过3.6m，砖木结构房屋楼高超过相应等级