房地产企业土地增值税清算与鉴证操作实务.ppt

1、房地产企业 土地增值税清算与鉴证操作实务,1,目录,2,清算审核人员应具备的相关知识,1.国家税务总局、省国税和省地税局及其他相关部门的政策文件规定。 2.房地产开发经营管理知识。 3.土地管理知识。 4.工程造价知识。 5.会计基础知识。 6.其它相关法律法规,3,清算项目的前期准备,一、1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依托网络方式和要求企业提供涉税信息 2、收集企业基本情况 3、收集开发项目的基本信息 4、收集项目工程及财务等资料 二、采集相关部门涉税信息 1.发改部门： 该部门主要负责项目的立项和固定资产投资备案。海南省企业固定资产投资项目备案管理办法 了解房地产项目的单位、

2、名称、地点、性质、所属行业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。,4,采集相关部门信息,2.土地管理部门。 主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发土地使用权证， 3.规划部门： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 4、建设部门 拆迁许可证,5,采集相关部门信息,建设工程开工许可证 建筑工程竣工备案表 5.房产管理部门 商品房销售（预售）许可证 商品房买卖合同 房屋测绘报告书 办理房地产项目初始产权登记 核发房屋产权有关证件,6,企业应收集的基本资料,1.营业执照、公司章程或协议、税务登记证、资质证书； 2.公司设立、历次变更、登记; 3.单位组织结构图； 4.股东会、董事会重大

3、决议等文件 5.涉及收入、成本的合同 6.纳税鉴定文件、减免税批复（国税、地税） 7.向税务主管部门登记的不动产项目情况登记表复印件 8.向税务主管部门申报的土地增值税项目登记表复印件 9.检查项目有关税种税务检查报告 10.其他基本资料,7,项目及财务等信息(一),1.土地使用权受让合同（土地使用权证复印件）； 2.支付土地出让金或转让价款凭证； 3.开发项目可研报告、申请立项、批准有关文件； 4.规划部门批准项目总体规划设计要点.设计任务书； 5.建设用地规划许可证、项目建筑平面图； 6.开发项目的预算、决算书； 7.建设工程规划许可证； 8.建设工程施工许可证； 9.工程项目招投标文件；

4、 10.施工合同与结算单（表）； 11.工程竣工验收证明（或备案证）、房产证等完工证明资料； 12.项目竣工决算报表（书）；,8,项目及财务等信息(二),13.商品房预（销）售许可证； 14.规划局关于停缓建项目批复文件； 15.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； 16.经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积统计表； 17.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）； 18.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表； 19.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申报表； 20.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印

5、件；,9,项目及财务等信息(三),21.预征土地增值税分项目统计表； 22.与转让房地产有关税金的合法有效凭证； 23.相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件； 24.转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据； 25.银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证； 26.与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。 27.交房记录等其他资料, 这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料,10,整体测算分析一,例、某房地产企业开发每平方米商品房:工程造价(包括取得土地所支付金额和投建成本：3,500元/（高层）；房地产企业开发普通住宅2万平米，每平米销售单价：5,818元，销售收入：1

6、16,200,000元，扣除总成本:70,000,000元，增值额未超过扣除项目金额20，增值比：0.19%，按条例规定：普通住宅增值额不超过20%的免税。 1、 销售总收入： 5,818*20000=116,200,000元 2、应纳营业税及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元 3、土地增值税税负率：0 4、应缴土地增值税：0 5、企业综合税负率：每平方米：12.56% 增值额刚好不超过扣除项目金额20，,11,整体测算分析二,1、 销售总收入： 148,200,000元 2、扣除总成本:70,000,000元 3、应纳营业税及附加：8151000元 4、土地增值税

7、税负率：9.93% 5、应缴土地增值税：14,714,700元 6、综合税负率：23.58% 增值额刚好不超过扣除项目金额50%,12,整体测算分析三,1、 销售总收入： 202,800,000元 2、应纳营业税及附加： 11,154,000元 3、土地增值税税负率：17.33% 4、应缴土地增值税：35,150,700元 5、综合税负率：32.63% 增值额刚好不超过扣除项目金额100%，,13,整体测算分析四,1、 销售总收入： 325,000,000元 2、应纳营业税及附加：17875000元 3、土地增值税税负率：28.23% 4、应缴土地增值税：91,731,250 5、综合税负率：

8、44.37% 增值额刚好不超过扣除项目金额200%，,14,整体测算分析五,1、 销售总收入： 465,600,000元 2、应纳营业税及附加： 25,608,000元 3、土地增值税税负率：36.21% 4、应缴土地增值税：168582400 5、综合税负率：52.15% 增值额超过扣除项目金额200%以上.,15,土地增值税清算基本规定,琼地税发2009102号规定: 一、土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，实行一级清算、审管分离的模式。 二、各直属地税局可以委托工程造价事务所（甲级或乙级）和会计师（税务师）事务所进行清算项目的鉴证和审核，由中介机构出具鉴证审计报告；也

9、可以聘请注册造价师或注册会计师、注册税务师参与清算工作，由直属地税局作出清算结论。 三、收费标准比照国家税务总局和海南省出台的税务师收费标准执行。 清算项目鉴证和审核工作要对票据及其对应业务的真实性予以认定，有必要的可对企业进行延伸检查。各直属地税局对中介机构的清算项目鉴证、审核工作进行必要的督导和检查，确保土地增值税清算工作质量。 土地增值税清算管理规程国税发200991号规定: 四、达到清算条件的:第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。,16,第十条 对

10、符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,17,旧房处理的有关规定,一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算 （摘自琼地税发2009187号） 二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 1、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估

11、价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。（摘自财税200621号）,18,旧房处理的有关规定,中华人民共和国税收征收管理法 中华人民共和国主席令 第四十九号 第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机

12、关有权核定其应纳税额： (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的； (三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； (六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。,19,旧房处理的有关规定,旧房：不存在清算问题，旧房及建筑物的扣除项目计算方法： 第一种方法：评估价格:重置成本价 成新率 成新率=(

13、设备总使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限*100% 若房屋属单门独院的，其土地的扣除金额，以取得土地时的基准地价进行评估。 第二种方法： 旧房及建筑物的扣除项目计算： 自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满12个月计一年，未满一年的，不得给予加计5%的扣除；满一年但未超过1年半的（含一年半），其加计扣除年限为一年；超过1年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如此类推计算。（琼地税函【2010】第250号） 第三种方法：在纳税人无法提供购进发票的情况下，在销售收入的50%至70% 内核定，摘自据琼地税发【2004】122号文规定。,20,纳税人土地增值税清算申报表*（表一）,21

14、,22,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字1995第6号,十二、四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 公式中的

15、5，15，35为速算扣除系数。,23,土地费用申报表（表二）,24,一、联营方式 二、投资入股方式 三、合作建房方式 存在问题：比如：转让取得土地使用权。在2005年1月8号以前，税务是委托国土局代收税款的，请问在缴纳营业税和契税后，没有取得有效凭证，其取得土地来源所支付的成本企业如何应对,25,土地取得的形式和成本问题,1、通过招拍或协议方式取得土地 2、土地房产投资联营 3、股权方式取得土地或项目 4、司法或行政确权 一、联营方式取得的土地：财税200621号规定 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 1、 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产

16、开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 2、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 （财税字199548号） 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,26,3、契税暂行条例细则中规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让，房屋买卖或者房屋赠与征税。 4、国家税务总

17、局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）和国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中都规定，将开发产品用作对外投资视同销售确认收入。还规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。 由此可见，在契税、企业所得税中，均是将以房地产进行投资、联营按照视同销售进行纳税处理。 二、股权方式取得土地或项目： 财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定： （一） 以无形资产、不动产投

18、资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,27,（二）、 对股权转让不征收营业税。 三、以房地产进行投资、联营和股权转让方式取得土地的成本认定： 以房地产投资、联营讲市场公允值，企业财务以实际发生成本入账，入账凭证：缴纳契税的完税凭证上记载的计税金额和合同等，而税务机关是以原始投建或取得土地的实际费用的支出确认成本。否则要补上一环节的应纳各税，取得合法有效凭证，才能进入成本。税务机关对股权转让成本的认定： 四、股权的性质: （一）股权方式取得的土地或项目：股权是指企业投资者的法律所有权,以及由此而产生的投资者对企业拥有的各项权利，包括自益权和共益权。产权指所有者的

19、权益。,28,股权方式取得的土地或项目,（二）、股权则指资本金或实收资本。 （ 三）、 国税函2000687号规定：国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复，其中有这么一段：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 五、对没有按规定缴纳税款的，其股权成本只能按甲方原来取得土地使用权所支付的实际价款作为成本，而不是以协议价或合同价款。 实际上，相当与甲方转让股权按市场公允值作价应纳税款，此时已转嫁给

20、了乙方，其差额只能挂往来科目，没有合法有效凭证进成本。,29,六、取得土地使用权所支付的金额认定： （第一）、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 （第二）、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人

21、注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 摘自国税函发1995110号）规定，,30,以联营的形式取得土地使用权,联营方式取得的土地：财税200621号规定关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 （第一）、 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知。,31,以股权的形式取得土地使用权,（第二）、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企

22、业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。国税发200931号第三十一条 （第二款） 存在问题：那么对于在2005年1月8号以前转让取得土地使用权的房地产企业，已取得营业税和契税完税凭证的，在房地产项目开发完工后进行土地增值税清算时，成本将如何认定 1、现省局也没有明确规定 2、土地增值税纳税对像不同,应分别核算 3、税务机关应追缴转让方的土地增值税和企业所得税或个人所得税,32,拆迁补偿费明细申报表 （三）,33,拆迁补偿费的确认,问

23、题 一、拆迁的收据和白条能否作为凭证 二、房地产开发企业支付给回迁户成本的如何处理 三、异地安置问题 四、具有拆迁资格的房地产开发企业自行拆迁在没有取得合法有效凭证的情况下应如何应对 五、委托拆迁企业要不要取得合法有效凭证 六、货币安置拆迁安置问题如何处理,34,拆迁补偿费的确认,海南省地方税务局 关于明确土地增值税若干政策问题的通知 琼地税函2007356号 第七条规定、关于拆迁补偿费的确认问题 纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补

24、偿协议、收付款凭据等相关资料确定。 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价、出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国税发200931号第二十七条 第一款的规定。,35,拆迁补偿费的确认,七、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确

25、认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 摘自国税函2010220号,36,拆迁补偿费的确认,1、具有拆迁资格的房地产开发企业自行拆迁，其发生的补偿费用不属于生产经营性活动，不能开具发票 2、委托有拆迁资格的单位进行拆迁，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时，应取得地税部门监制的“建安发票” 3、海口市关于拆迁方面的规定有（1）海口市房

26、屋拆迁管理条例；（2）海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见（海府20072号）；（3）海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见（试行）的补充规定（一）（海府办2008246号）。,37,前期工程费明细申报表 （四）,38,前期工程费,（一）设计费用方面问题的处理 （二）财政性资金问题的处理 （三）关于政府性基金和行政事业性收费问题的处理 （四）专项资金、市政配套设施费和人防易地建设费和土价款的区别问题,39,前期工程费,一、前期工程费：1、“入帐凭据”栏填写入帐所凭据的票据，如“建安发票”、“服务发票”、“销售发票”等。2、项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票,要按每张发

27、票一行进行分列。 3、项目内容按规划费用、设计费用、水文地质费用、勘探费用、测绘费用、场地平整费等支出内容分别填列 。 （一）设计费用方面问题：营业税暂行条例第十一条规定：“营业税扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。从上述可见，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内取得收入，均应该缴纳营业税。 （二）财政性资金 (1)、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。,40,政府专

28、项基金和代收费用的扣除问题,(2)、对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 (3)、纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 （4）所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得

29、的出口退税款。,41,（5）、所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。摘自营业税暂行条例实施细则规定第十三条 。 二、关于政府性基金和行政事业性收费 (一)企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由

30、国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。,42,(2)、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。 (3)、对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，对于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。 三、企业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。摘自财税2008151号 四、专项资金、人防易地建设费和

31、土价款的区别： （ 一）、第四十九条 防空地下室易地建设费，全额上缴同级财政预算外专户，实行收支两条线管理，专项用于人民防空建设，任何单位和个人不得平调、截留和挪用。摘自国家人防办字200318号文,43,（二）、城市基础设施配套费是人民政府强制征收的城市基础设施建设专项资金。城市基础设施配套费应当用于城市道路、桥涵、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、城市防洪等市政基础设施建设与管理。摘自三亚市城市基础设施配套费征收管理办法三府办201090号第二条 规定。 （三）、土地价款和出让金：根据土地管理法、土地登记办法的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。 1、划拨土地使

32、用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。 2、出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。 （1）取得的土地使用权是有偿的。（2）取得的土地使用权是有期限的。 （3）取得的土地使用权是一种物权。由此可见地价款和缴纳土地出让金是企业取得土地使用权成本的一部份。 它不同与代收基金和代收费用。,44,建筑安装工程费明细申报表（五）,45,建筑安装工程费 一、包工不包料的建安工程问题的处理 二

33、、广告工程能不能进成本 三、应视为开发产品已经完工所得税如何处理 四、在没有收入情况下发生的业务招待费如何处理为好,46,建筑安装工程费,填写表格基本要求 （一）、1、“入帐凭据”栏填写入帐所凭据的票据，如“建安发票”、“服务发票”、“销售发票”等。2、项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票,要按每一张发票一行进行分列。 （二）、建筑安装工程：建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。 发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。 摘自中华人民共和国建筑法。 （三）、第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销

34、售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 纳税人应向税务机关提供立书合同和对应的有效入账凭证。摘自国税发国税发200931号,47,建筑安装工程费,关于扣除项目凭证的确认问题 一、对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。 第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务

35、（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。摘自营业税暂行条例实施细则规定,48,二、广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。(国税发200631号 三、国家税务总局关于房地产开发企业

36、开发产品完工条件确认问题的通知国税函【2010】201号 根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。,49,基础设施建设费明细申报表 （

37、六）,50,基础设施建设费明细申报表,基础设施建设费有哪些： 1、项目内容按道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等具体支出内容填列。 2、项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票,要按每一张发票一行进行分列。 3、“入帐凭据”栏填写入帐所凭据的票据，如“建安发票”、“服务发票”、“销售发票”、“行政收据”等。 4、纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 但在包工不包料、绿化工程中：企业为保证工程质量，往往自购建材和园艺的树种、花草等，工程实行清包的。琼地税发2009104号文

38、有规定，销售发票可以入账，可没说不按规定缴纳建筑工程营业税。,51,公共配套设施费明细申报表 （七）,52,公共配套设施费,公共配套设施费存在问题企业应如何应对 一、产权式酒店应如何处理与业主的关系问题？ 二、人防工程、架空层、夹层如何扣除问题 三、企业未放异产权如何处理,53,公共配套设施费,审核公共配套设施费时应当重点关注： 第二十四条 （一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊摘自国税发200991号。 公共配套设施费有哪

39、些： 1、项目内容按物业管理用房、变电站、热力站、居委会、派出所、幼儿园、学校、托儿所用房、公共厕所、邮电通讯用房等具体支出内容填列。2、“入帐凭据”栏填写入帐所凭据的票据，如“建安发票”、“服务发票”、“销售发票”等。 3、项目与发票要对应,若是一个项目对应多张发票,要按每一张发票一行进行分列。 2、关于国家国防动员委员会、国家发展计划、委员会、建设部、财政部，国家人防办字200318号文规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室。,54,公共配套设施费,民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。 居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上

40、的，按照地面建筑面积的2-5%修建6级（含）以上防空地下室；开发区、工业园区、保税区和重要性经济目标区除一款规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的2-5%集中修建6级（含）以上防空地下室； 一类人民防空重点城市按照4-5%修建；二类人民防空重点城市按照3-4%修建；三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照2-3%修建。新建除一款规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室； 按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须

41、按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。摘自人民防空工程建设管理规定 200318号文,55,公共配套设施费,一、人民防空重点城市按照4-5%修建6级（含）以上防空地下室，房地产企业自愿多建，是人防办和政府鼓励的，不可能不报批。 二、人防工程超面积建筑，其用途和性质不一样，分战时与和平共处时期；战时按规定国家无偿使用，但超面积的不一定是无偿使用。 三、超面积地下人防建筑物属企业产权，可以销售和经营。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。 (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或

42、无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。摘自国税发200931号,56,公共配套设施费,1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居

43、委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （摘自国税发2006187号文 存在问题：1、房地产开发企业、产权式酒店的地下室、架空层、夹层、停车位等，产权放没放异的，产权不属于全体业主所有的，其成本、费用不可以扣除,57,开发间接费用明细申报表 （八）,公共配套设施费,58,开发间接费用

44、明细申报表,一、项目内容包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等具体支出内容分别填列。 二、哪些开发间接费用可以加计20%扣除： （1）凡与工程相关的费用支出可加计20%；（2）关于开发间接费用里列支：通讯费（移动电话）、差旅费等税务机关采取谨慎的原则准与列支，由企业提供有效凭据决定。 三、企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革

45、政策的统一规定，不得再为职工购建住房。 企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。摘自财企2009242号 四、职工福利费的税务处理 企业所得税法实施条例第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。 超过部份与于剃除。凡是与工程无关的福利，税务机关有权请企业在管理费用核算。,公共配套设施费,59,企业职工报销私家车燃油费的企业所得税问题。 一、.2008年1月1日（不含）以前，根据国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复（国税函2007305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规

46、定的标准内，为员工报销的燃油费，均属于企事业单位的工资薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照计税工资或工效挂钩工资标准进行税前扣除。 二、.2008年1月1日（含）以后，根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）规定，企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在职工福利费中扣除。 四、关于职工福利费核算问题 企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。,60,开发间接费用,九、 按会计核算有关规定：货币性职

47、工福利费会计核算 对于货币性福利，如企业发放给职工的医药费补贴、交通补贴等，根据历史经验数据和当期福利计划，预计当期应计入职工薪酬的福利费金额；资产负债表，对实际发生的福利费金额和预计金额进行调整。按所属的部门，借记“生产成本”、“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“应付职工薪酬应付福利费”科目。发放时，借记“应付职工薪酬应付福利费”，贷记“库存现金”等科目。 （1） 凡是与工程无关的福利，税务机关有权请企业在管理费用核算。 （2）职工福利费的税务处理 企业所得税法实施条例第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。,61,金融机构借款利息明细申报表1

48、 （九）,62,金融机构借款利息明细申报表2,63,借款利息的扣除问题,一、企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1； （二）其他企业，为2：1。 二、所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。摘自国税发200631号11条第三款。 (一)在资金、经营、购销等方面存

49、在直接或者间接的控制关系； (二)直接或者间接地同为第三者控制； (三)在利益上具有相关联的其他关系。,64,国家税务总局关于印发特别纳税调整实施办法（试行）的通知 国税20092号 第二章 关联申报第九条 （一）房地产开发企业发生的利息支出，应按规定计入房地产开发费用即“开发土地和新建房及配套设施的费用”中扣除，不得计入房地产开发成本。 （二）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”两项之和的5%计算扣除。摘自琼地税发2009104

50、号 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,65,其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规

51、定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。摘自国税函2010220号,66,房地产销售收入申报明细表1 （十）,67,房地产销售收入申报明细表（十一）,68,关于房地产开发企业收取违约金问题的处理,某房地产开发企业在预售商品房时，先行收取了消费者一定金额（10万或20万）的定金，后因消费者取消购买该房产，房地产开发企业以消费者违约不再退回该笔定金， 问：房地产开发企业取得的该笔订金收入应按什么税目征收营业税？

52、 答：根据穗地税发2003141号文的规定：纳税人当期没有发生营业额，其取得的赔偿金按原约定的行为征收营业税；因受让方违约而从受让方取得的违约金和没收的定金收入比照本规定执行。据此，对于房地产开发企业的该笔定金收入按“销售不动产”税目征收营业税。对于该笔定金收入如果账面上清楚反映，则不需缴纳土地增值税；若与房屋销售收入划分不清的，则要缴纳土地增值税。 有房地产企业提出： 税务机关将没有发生不动产销售行为产生的定金没收收入征收营业税违背了营业税暂行条例的规定。这个问题的焦点是：应税行为发生没发生的取得收入的问题。,69,土地增值税清算有关问题的通知,一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增

53、值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 二、房地产开发企业未支付工程承揽方的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。摘自国税函

54、2010220号,70,房地产收入的确定,销售收入的确定原则 权责发生制原则：属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于

55、出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,71,营业税暂行条例实施细则,第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； （三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 销售收入的确定： 条例第十二条:取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方

56、式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 第二十条 纳税人有条例第七条所称:价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）,72,收入总额,一、企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入

57、。 企业所得税法第六条 二、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 三、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。 财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收。所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。财政部国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）,73,收入总额的具体规定,四、企业销售收入

58、的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 (一)企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地计量； 4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 (二)符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间： 1.销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。 2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。,74,房地产销售收入,3、销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。 4.销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 5、企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 6、债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 7、企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业已经确认销售收入的售