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文档简介
1、房地产项目评估开发贷款案例分析,1、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别,房地产项目评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看,根据房地产开发企业财务报表,房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目,“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算,而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目,“在建工程”在“固定资产”科目核算;二是从房屋作为商品属性看,房屋是高价值的商品,开发商从取得土地使用权到开发建设,最后到房屋建成销售,类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程;三是从还贷资金来源看,传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”,而房地
2、产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。,2、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资,项目融资是一种国际通行的融资方式,通过成立项目公司,作为项目建设主体和贷款载体,以项目合约为保障,以自身现金流为还款来源,并以项目资产作为贷款担保,其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障,而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念,但有所差别:一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司,有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体,在项目评估时不能脱离原公司;二是若在贷款融资前,开发项目未得“预销售许可证”,则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”,此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。,3、我国房地产项目评估开发贷款现状分析,大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理,在贷款发放前必须进行项目评估,在规范房地产项目评估开发贷款运作、防范金融风险等产生积极作用,但由于银行房地产项目评估工作实施较晚,无论在项目评估理论、实践,还是在评估组织、实施上,都亟须进一步改进。,4、房地产项目评估运作内容和要点分析,房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场
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