第5章房地产估价原则.ppt

1、,第五章 房地产估价原则,第5章房地产估价原则,一、房地产估价原则概述 在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 房地产估价原则：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。 可以分为3个层次：基本原则；普适技术性原则； 特殊原则。,第5章房地产估价原则,二、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立立场上评估出对各方当事人来说都公平合理的价值 独立:估价机构和估价师不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知

2、识、经验和应有的职业道德进行估价。 客观:估价机构和估价师不应带着自己的情感、好恶和偏见,应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 公正:估价机构和估价师不应偏袒相关当事人中的任何一方,应当坚持原则、公平正直地进行估价。,第5章房地产估价原则,三、合法原则 要求估价结果在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值 依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释， 依据估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例)， 依据国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策， 依据估价对象的不

3、动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件)。,估价对象权益状况,集体土地与国有土地？ 划拨的建设用地使用权与出让的建设用地使用权？ 共有的房地产与单独所有的房地产？ 有限产权或部分产权的房地产与完全产权的房地产？ 租赁房地产与自己的房地产？ 产权不明确或权属有争议与产权明确或权属无争议的房地产？ 临时用地与正式用地？ 临时建筑与永久建筑？ 超过批准期限临时用地或临时建筑与未超过批准期限的临时用地或临时建筑？ 开发建设手续不齐全房地产与开发建设手续齐全房

4、地产？ 不可补办有关手续非法房地产与可以补办有关手续的手续不齐全的房地产？ 违法占地与合法占地？ 违法、违章建筑与合法建筑？,依法判定的估价对象权益,遵循合法原则,1.在依法判定的权利类型及归属方面,是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属,以不动产登记簿.权属证书以及有关合同等为依据。 2.在依法判定的使用权利方面,以使用管制(如土地用途管制、规划条件等)为依据。 3.在依法判定的处分权利方面,以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据。 4.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。,不得抵押的房地产,物权法规定下列财产不得抵押：

5、 1.土地所有权 2.耕地.宅基地.自留地.自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外 3.学校.幼儿园.医院等以公益为目的的事业单位.社会团体的教育设施.医疗卫生设施和其他社会公益设施 4.所有权、使用权不明或者有争议的财产 5.依法被查封、扣押、监管的财产 6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产,第5章房地产估价原则,四、最高最佳利用原则 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。 最高最佳利用满足四条件： 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大 最高最佳利用：包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。,估价报告中具体应用,1.保持现状

6、前提 新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现状装饰装修的房地产价值 3.改变用途前提 新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途的房地产价值 4.重新开发前提 新房地产价值-拆除现有建筑物的必要费用-建造新建筑物的必要支出及应得利润现有房地产价值,第5章房地产估价原则,五、估价时点原则 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值,因为价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间。 这个由估价目的决定的特定时间，被称为估价时点，一般用公历年、月、日表示。,估价时点.估价对象状况和房地产市场状况

7、关系,五、估价时点原则,1.估价时点为过去的情形 大多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价 2.估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中 3.估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形 是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价 4.估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形 评估期房的价值 5.估价时点为未来的情形 在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据,第5章房地产估价原则,六、替代原则 替代原则：要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种

8、商品在同一个市场上具有相同的市场价格。 市场法：以替代原理为基础的。 收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发建设的必要支出及应得利润等，均是遵循替代原理来求取的。,第5章房地产估价原则,七、谨慎原则 谨慎原则：是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则。 谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,七、谨慎原则,房地产抵押估价指导意见提出遵循谨慎原则要求： 1.市场法：不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的