房地产开发投资及拓展实务

1房地产开发投资及拓展实务2021年10月2两种土地所有权：1、国家土地所有权〔国务院代表国家行使〕2、集体土地所有权〔村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理〕国有土地使用权取得方式〔供地方式〕1、划拨2、有偿使用:出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营公开市场与土地价值的判断力----土地所有权3土地收回土地收购土地置换土地征用土地整理一级开发土地储备土地出让土地划拨短期租赁收购整理储备出让公开市场与土地价值的判断力----土地收储流程45公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式土地储藏——房地产企业的生命线招标——专业+技巧+大智慧〔防止陷入陪标、破坏潜规那么的为难、识别瑕疵〕挂牌——同拍卖拍卖——专业+勇气+非理性的执着〔理性和授权额度的坚决贯彻〕并购——机遇+土地质量+铺满鲜花的陷阱〔风险意识、充分的评估〕合作------看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判〕6公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式7公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式8公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式9公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式10公开市场与土地价值的判断力----案例来广营2#地(招标底价14.328亿、规划建筑面积49.82万㎡)投标单位投标地价总额北京懋源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体20.1北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体23.31北京城市开发股份有限公司、国奥投资发展有限公司投标联合体25北京华润曙光房地产开发有限公司、华润置地（武汉）发展有限公司投标联合体27.5北京合生北方房地产开发有限公司35.962811丰台区小井村新村住宅及配套用地（招标底价5.18亿）投标单位投标地价总额广州富力地产股份有限公司7金融街控股股份有限公司7.7北京华润曙光房地产开发有限公司7.7重庆龙湖地产发展有限公司8.1首创置业股份有限公司8.1金地（集团）股份有限公司8.848北京金泰房地产开发有限责任公司与北京金泰恒业有限责任公司投标联合体9北京北辰实业股份有限公司9.7保利房地产（集团）股份有限公司10.48北京万科企业有限公司10.5中海地产集团有限公司11.11北京市华远地产股份有限公司12公开市场与土地价值的判断力----案例12公开市场与土地价值的判断力----案例朝阳区西大望路27号住宅及代建公建用地（招标底价7.49亿）投标单位投标地价总额远洋地产有限公司8.6北京名流未来置业有限公司和名流置业集团股份有限公司联合体11.11北京合生北方房地产开发有限公司12.8北京中蓝隆基房地产开发有限公司和重庆龙湖地产发展有限公司联合体15金融街控股股份有限公司15.81北京万科企业有限公司1713丰台区王佐乡居住项目用地（招标底价5.5亿）投标单位投标地价总额北京中金安盛房地产开发有限公司6.6019北京新鸿基盛城置业集团有限公司与北京崇文•新世界房地产发展有限公司投标联合体8.52重庆市金科实业（集团）有限公司10.74公开市场与土地价值的判断力----案例14顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权（招标底价为4.1亿）投标单位投标地价总额中国水电建设集团房地产有限公司4.18北京中展投资发展有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合体4.6北京城建集团有限责任公司和北京城建房地产开发有限公司联合体5.18北京世纪龙泉房地产开发有限公司9.2公开市场与土地价值的判断力----案例152、大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为5.5246亿)

投标单位投标地价总额北京兴创房地产开发有限公司5.5268北京京南住房开发有限责任公司5.5298北京市大兴城镇建设综合开发集团5.53581、石景山衙门口地块

公开市场与土地价值的判断力----案例16序号宗地名称起始价(万元)成交价楼面地价（元/㎡）受让单位开发程度成交价/底价(万元)1房山区广阳家园A、B区（D、E地块）居住项目用地23309723004214中铁房地产集团有限公司五通一平3.12门头沟新城冯村地区（一期）居住项目用地443321500005243华润置地（武汉）发展有限公司三通一平3.43大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地27800279002255北京润丰房地产开发有限公司三通一平1.04大兴区黄村镇卫星城北区17号地510001430006291华润置地（武汉）发展有限公司六通一平2.85大兴区黄村镇永华路6号住宅、公建项目用地31900401002827北京艺苑房地产开发有限责任公司三通一平1.36顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地（7号地）387501210004051北京顺义新城建设开发有限公司七通一平3.17昌平区龙脉花园居住项目用地16415494003677重庆市金科实业（集团）有限公司与北京兴源房地产开发有限公司联合三通一平3.08顺义区后沙峪居住及商业金融项目20741650004420北京景旭房地产开发有限公司六通一平3.19大兴区旧宫储备项目用地3873739137.73908北京军建利司达房地产开发有限公司三通一平1.010顺义区马坡镇编号07085-133932836003767重庆市君兆房地产开发有限公司七通一平2.511顺义区马坡镇编号07085-2370421142004259重庆市君兆房地产开发有限公司七通一平3.112北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地）594422520007064北京顺义新城建设开发有限公司六通一平4.213昌平新城东区一期用地55189610002377北京新龙房地产开发有限公司七通一平1.1公开市场与土地价值的判断力----案例北京市挂牌成交概况171房地产开发投资概述2中国房地产业开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策18一、根本概念二、房地产投资形式1、直接投资◆房地产开发投资◆房地产置业投资2、间接投资◆购置房地产企业的股票或债券◆房地产投资信托基金◆住房抵押贷款证券三、房地产投资对象分类1、土地开发投资2、住宅房地产投资3、商业房地产投资4、工业房地产投资19四、房地产投资的特点1、投资的巨额性和投资回收的长期性2、高风险性3、容易受政策影响4、保值性和增值性5、专业性6、周期性五、房地产投资分析的意义1、可以为房地产投资者确定投资方向提供论证2、提供投资方案并预测投资收益3、描述及提供躲避风险的方法房地产开发投资概述------投资特点与投资分析的意义20基业常青的烦恼----据统计，世界500强企业的平均寿命是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁；----一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力的关键是企业成长问题。----2003年以前，百花齐放；2004―2005年，争奇斗艳；2006―2007年，死伤累累。2021―2021年，英雄出师；2040年才是中国盛世的开始。21开展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、标准、严格控制等三个开展阶段促进房地产开展阶段标准房地产市场阶段严格控制房地产开展阶段1995年标准房地产市场1994年加强宏观调控，深化住房制度改革1999年实行积极财政政策，启动住房消费2002年严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税2004年抑制房地产投资过快增长2001年消化积压空置商品房2005年加息，抑制房价快速上涨2006年住房结构调整，抑制房价快速上涨2007年土地增值税，加大调控力度22地产企业生命阶段主要任务适应的管控发展动力单区域非集团阶段机会牵引单区域集团化巩固根据地：寻找跨区域拓展的机会；开始关注项目品牌；形成项目开发的稳定模式；人才队伍雏形强经营控制型母子关系集团化向其他区域扩张初期巩固根据地：寻找跨区域拓展的机会；探讨跨区域集团化运作模式（管控\流程\组织结构\权责）；融资与合作；资源集中；关注企业品牌知名度；关注HR强经营控制型母子关系机会牵引资源推动集团化向其他区域扩张中期巩固老区域：寻找跨区域拓展的新机会；优化投资模式；调整集团化运营及组织模式；开拓融资新渠道；资源共享；关注企业品牌美誉度；沉淀组织能力；强化HR；关注文化的一致性弱经营控制型母子关系（仅对成熟的子公司采用战略型控制）区域扩张基本结束巩固和创新融资渠道、投资模式；巩固企业品牌的知名度和美誉度；并逐步突现企业品牌；优化组织能力；重提创业激情；变现HR；文化变革弱战略控制型母子关系（仅对不成熟的子公司采用经营型控制资本运作能力、战略能力组织能力资源整合能品牌制胜产业创新期寻找进入新的领域的机会；变现企业品牌强战略控制型母子关系基金管理阶段稳定融资渠道：强化投资能力；变现组织能力和HR；百年品牌计划并同时变现品牌价值资本（财务）控制型母子关系23房地产开发投资概述------中国房地产业目前所处生命周期阶段发育期成长期成熟期衰退期市场增长速度比较缓慢高于GDP的增长速度并逐渐趋缓与GDP增长速度相当随需求下降萎缩投资需求状况为支持新产品逐渐投资为支持增长，资金需求达到高峰为保存生存能力，仍需再投资很少投资，甚至变卖部分资产市场规模小快速增加大减小顾客的稳定性顾客很少信任、试用有一定信任，尚未形成品牌忠诚形成品牌购买倾向极稳定，顾客很少寻求其他供应者竞争者数量较少高边际利润吸引竞争者，末期行业开始集中主导企业地位稳定，行业集中加剧竞争者数量下降市场份额分布不稳定稳定性增加，少数竞争者以强势姿态出现稳定，主导企业地位凸现或高度集中，或因行业细分、市场地区化更分散竞争的性质有限竞争着眼于产品改进市场的迅速增长掩盖了竞争竞争达到顶峰随着新格局的形成，转向低度竞争进入的难度易进入，行业主导和顾客偏好未形成较困难，市场力量产生，但不是很强困难，市场力量已确认很少有新进入者，企业退出利润与现金没有利润，负现金流赢利，现金流依然为负赢利下降，较大投资可能意味着很大的正现金流利润很低，现金流很少特性指标形成期成长期成熟期衰退期产业集中度低中高高产业规模小快速增加大减小产业利润率很低较高高低产业前景不可预测好好不好产业链窄而短逐步完善完善萎缩创新活跃度低高中低中国的房地产业处于产业生命周期的成长阶段，正在快速开展。2425房地产开发投资概述------房地产行业盈利模式一级市场二级市场三级市场产品一般价值投资一般价值投资溢价〔经营型〕〔投资型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕产品价值增值261房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策27

与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权等问题使中国的房地产市场

具有自己的特性城乡一体化：新农村建设的选择中国新农村建设加快城乡一体化开展进程中国房地产市场的独特性社会结构：M型社会雏形贫富差距逐渐拉大，中国社会开始进入“M〞型社会城市人口结构：流动人口城市和农村的人口流动加速了“常住〞+“暂住〞+“流动〞的城市人口结构变化开展历程：促进－标准－限制1994年以后中国房地产市场经历了促进－标准－严格控制三个阶段土地资源：城市建设占用大量耕地确保18亿亩耕地生命线和城市建设用地的巨大需求凸显土地资源的稀缺规划问题：“法定图那么〞缺失规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产开展带来诸多不确定性中国房地产发展现状------中国地产市场的独特性28国内市场进入突变期〔住宅指数)中国房地产发展现状------中国房地产业各项指标示意291房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策3090/70

物权法严控经济适用房

营业税个人所得税土地增值税物业税

土地闲置费加大土地审批难度

提高首付比率加息和提高银行准备金率第二套房贷款限制06年年中新政频出，政府旨在标准市场，但决心坚决。07年各地政府纷纷响应而出台当地各项实施细那么。07年政府继续加大宏观调控力度，意在缓和投资过热、房价上涨速度过快。政策不断出台显示出政府为打压房价的坚决决心为了抑制房价过快的增长，政策频繁出台抑制房价调控政策不断出笼宏观调控与房地产市场31第一轮宏观调控第二轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势根本政策土地政策、行政政策、住房供给结构；加息行政管理政策的继续落实；加息、银行紧缩银根、第二套房首付比例调控实质调控市场心理调控购置能力紧缩银根后市影响观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入较长时间〔2-3年〕的横盘调整第二轮宏观调控：导致市场进入较长时间的横盘调整期宏观调控与房地产市场------两轮宏观调控对比分析32如何看待未来几年的市场演变趋势？未来市场预判：长期看涨，短期转淡政策调控近期仍将持续，市场进入整固期1.05-06年政策调控回忆——调控失效，价格飞涨，直接激发本轮调控3.未来政策调控预测——政府决心坚决，实际效果/通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力2.07年政策调控分析——行政/金融/税收多管齐下，其中金融政策效果明显，市场转淡市场大势：宏观调控与房地产市场------未来政策走势33货币政策空间有限：▲存款准备金率已经到达历史新高17.5%，银行额的经营压力增大。▲加息：加大企业本钱，同时会加大对热钱的吸引力▲人民币加速升值，对出口的负面影响显著，对通胀抑制有限下一步货币政策可能出现的调整：▲考虑到加息对实体经济和热钱流入的影响，央行利率工具的运用会较为谨慎；▲考虑到外汇占款的增加，再加息可能性较小的同时，央行可能提高准备金率来对冲外汇占款，但是空间有限▲放缓汇率升值速度，缓和再外部环境趋弱时加速升值对出口行业的过大影响。年度上调存款准备金率幅度20040.5%20051.5%2006--20075.5%2008（1-6月）3%宏观调控与房地产市场------未来政策走势34高台阶下房地产开展趋势精装修房成趋势高容积率和高密度将成趋势开发模式发生变化：“六本木模式〞〔拆迁户入股，住宅返还通过商业赚钱〕小户型成趋势节能环保成为自然趋势开发商直接融资老住宅改造成趋势老人社区开始产生老百姓买房意欲降低，租房成趋势度假物业成为群众选择〔城市高密度改变人民生活方式〕政府公屋开始发挥作用，显现价值房价与城市竞争力显现同步趋势趋势1：精细化趋势趋势2：开发模式变化趋势3：住房需求变化趋势4：政府角色变化宏观调控与房地产市场------市场层面35案例研究：香港年度上升时间（年）楼价最高升幅（倍）调整时间(年)楼价最大跌幅（%）1967-1976年66335%1976-1983年5.552.540%1984-2003年1314665%香港房地产市场呈现明显的周期性变化，在1984-2003年之间，出现一个明显的横盘调整阶段，该阶段从1997年开始，2003年结束。在此横盘调整期，成交量和价格均大幅下降

香港房地产市场从1997年亚洲金融危机后开始出现大幅下降，直到2003年市场开始回暖，经历了6年的横盘调整期1997-2006年香港房地产市场变化情况1997年10月，金融风暴爆发，香港楼市进入低潮期宏观调控与房地产市场------市场层面361997年前香港市场持续快速增长，91-97年房价增长近3倍97年前市场投资气氛浓厚，人人炒房，投资比率高达70%-80%1997年起进入整固期，成交量和价格均大幅下降，价格跌幅65%停止卖地9个月停售居屋10个月，未来每年居屋供应少于9千个重售居屋约5千个，问责制实施政府声称停建居屋银行首度加息居屋自由转让由5年将为2年房委停售居屋半年1997年10月，金融风暴爆发，香港楼市进入低潮期整固期：1997年-2002恢复期：2002年-至今案例研究：香港—整固期起因——金融风暴与8000公屋方案

特殊性——高投资比例延长整固期时间

市场表现——价格快速下跌，长期低迷宏观调控与房地产市场------市场层面37复苏阶段总结：市场不同时期的应对策略投资回报率高；用家带动市场；现房价格大于期房价格；开发商的合理行为：买地、储藏、暂缓销售物业。开展阶段用家持续买楼，长期投资者增加；地价上升速度大于房价上升；现楼价格与期楼价格相当；投资回报率下降；开发商大量买地、卖楼。危机阶段用家比例下降，投资者比例增大；期房价格大于现房价格；地价上升速度大于楼价上升；价格上升快，成交量逐步下滑；开发商迅速卖楼。萧条阶段现楼、期楼价格下跌；投资者退出，供过于求；租楼不买楼；地价下跌比楼价下跌快；开发商迅速卖楼，回笼资金，购置土地。宏观调控与房地产市场------市场层面38宏观调控下企业可以采取的关键行动No1：现金流大于利润的开发指导战略No2：出货为主的指导策略：价格速长期不做价格领头羊，价格下降期调整价格预期No3：在市场调整期，增加土地储藏No4：关注不同城市的不同房地产开展周期，积极推进城市布局宏观调控与房地产市场------对策391房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产4中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策40高成长资产注入优势商业优势住宅优势已享受高房价（高毛利）突出的运营能力（高周转率）丰富的土地储备全国布局，分散地域分险布局市场高成长性投资重点

--细分市场高成长龙头品种2021年房地产行业投资重点41万科——行业领跑，强者恒强〔买入〕名流置业——享受二线高成长，迎来结算顶峰期〔买入〕金地——扩张提速，增长可期〔增持〕住宅优势金融街——租售并举，商住同行，稳定与增长兼顾〔买入〕商业优势香江控股——商贸+住宅，资产注入铸就地产新贵〔买入〕泛海建设——资产注入，跻身地产一线〔增持〕资产注入优势推荐公司42特点1：市场整体持续增长，增幅趋缓特点2：住房价格快速攀升，部分城市进入调整期特点3：房地产利用外资金额增幅成倍增长，政府限外政策密集发布特点4：宏观政策疑问重重，地方政府各自为政特点5：主流开发商大规模扩张，掀起上市潮，并购和一级开发成为拿地重要趋势431房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策44房地产业需求增长空间------购买驱动力分析综合分析中国房地产市场开展历程，居民的住宅需求一直是房地产市场的主要推动力量。通过分析我国住宅需求的开展趋势对未来房地产业的需求空间做出判断。构成未来居民住宅潜在需求的有三局部：◆人口增长带来的住宅需求；◆城市化进程◆居民住宅改善需求。45房地产业需求增长空间------人口红利46房地产业需求增长空间------人口红利未来住宅潜在需求总量那么由未来人口总量和人均居住面积决定〔住宅潜在需求量=未来人口总量*未来人均居住面积-现期人口总量*现期人均居住面积+住宅折旧量〕。因此住宅的潜在需求量与城镇人口增长速度，预期人均居住面积增加量和折旧量相关，其中人口增长速度分为两个方面，一方面是人口的自然增长率，另一方面那么与城市化进程高度相关。一、人口变化与房地产需求1、从人口数量看住宅需求2、从人口结构看住宅需求3、家庭规模对住宅需求的影响47人口出生潮：房地产未来20年黄金时期的根本依据单位：千万人图新中国成立后出现的三次人口出生高峰第三次人口出生高峰：1985—1991年由于前两次出生人口高峰年龄推移形成第二次人口出生高峰：1962—1976年由于灾害后的补偿性生育和年龄推移形成第一次人口出生高峰：1951—1958年形成了中国人口规模“由缓到快”的增长基础数据来源：国家统计局房地产业需求增长空间------人口红利48人口迁移潮：未来10年住宅需求旺盛的地区将逐步形成12个城镇群，产生大量新增房地产需求，成为住宅房地产市场最为活泼的区域自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。中国有两个人口顶峰，一个顶峰是62到74年，现在34到46岁，另外的人口顶峰是从85年到94年，目前的13岁到22岁，第一个人口顶峰正处在需求最旺盛的需求，下一个人口顶峰在未来十到十五年逐步进入购房的阶段，从这个来看不仅是人口顶点2021年，不仅能带来中国经济的良好开展，也会给住房消费带来更大的需求。49人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口〞+“暂住人口〞+“流动人口〞的城市人结构变化图2006年中国主要城市人口结构中国城市人口结构502005年底，中国城市化比例42.99%2006年底，中国城市化比例43.9%

比2002年提高4.8个百分点，年均提高1.2个百分点。上海、北京和天津城市化分别为88.7%、84.％、75.7％511981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与兴旺国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%以上的增长速度，这将带来大量新增的住房需要。城市化率：至2021年中国城市化率将到达60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求注释：城市化率：市镇人口占城市总人口的比率。市镇人口包括：中心城区、县(市、区)及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通〞的人口4亿农民进城目标完成时间：2021年城市化率：18.9%城市化率：43%城市化率：60%城市化率年均增长1.13%1990年2005年2021年人口：11.4亿人口：13.1亿人口：16亿4亿农民进城目标完成路径路径一：扩大现有城市规模，吸引农村人口路径二：通过城乡一体化，扩大现有乡镇规模，分流农村人口路径三：建设新的乡镇定居点，就地吸纳农村人口521、我国城市化水平提升空间2006年末我国城市化率〔城镇人口占总人口的比率〕为43.9%，比2002年年均增长率稳定在1.2个百分点，城市化进程处于加速区间。我国城市化率每年提升个百分点的城市化进程大约能维持15-20年。从这方面看，房地产行业至少会在未来15年保持强势。我国的城市化处于较低的水平：按照国际标准正处于中低收入国家行列，还有巨大的开展空间。2、城市化进程对住宅产业的需求英国城市化率从30%增长到70%用了200多年的时间，美国用了100年时间，而日本和韩国完成这一进程只花费了20年左右的时间。日本和韩国出于后发优势，连续20多年，城市化进程保持在1.5个百分点以上。我们从这两国的开展经验来推测我国的城市化进程，未来15-20年保持个百分点的增长率是合理的。据此推测，我国城市化水平到2021年将到达50％,2021年到达56％，到2021年有望实现60%。按照目前0.589％的人口自然增长率计算，中国人口总量2021年将到达13.44亿，2021年到达13.84亿，即2021年城镇人口6.72亿，比目前净增1.1亿人，平均每年要新增城镇人口2200万。到2021年城镇人口为7.75亿，比目前净增2.1亿人，平均每年要新增城镇人口2100万。城市化进程的加快，必然要求房地产住宅产业与之相适应。以保守的人均28平方米的住宅建筑面积估算，由于人口增长和城市化水平提升，未来十年内平均每年住宅需求面积都在6亿平方米，具有巨大的潜在需求。时间周期城市化平均增长城市化水平新增城镇人口

（万人）年均新增城镇人口

(万人）年增量住宅需求面积（万平方米）28平米/人30平米/人35平米/人2006-20101.2％50％1100022006160066000770002011-20151.0％56％1000020005600060000700002016-20200.8％60％8300166046480498005810053人均居住面积直接反映居民的居住水平，是城市住房总量与城市人口的关系。兴旺国家一般为人均45平方米～65平方米之间。大局部国家在满足人均35平方米之前为城市高速建设开展阶段。按照?2005年城镇房屋概况统计公报?，全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，远低于35平方米。按现在的城镇人口数量，十年后人均居住面积到达35平方米，需要新增住宅建筑面积50亿平方米，平均每年新增5亿平方米。比照国际房地产业开展经验，我国住宅产业在人均居住面积到达35平方米以前，将保持快速开展。住房成套率，即城镇成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。城市现有住房的成套情况，说明了城市的住房建设水平和城市住房水平的程度。该比率小于100%，标志着现有建筑中的撤除与改造任务尚未完成，住房建设水平较低，仍处于需高速开展和大量建设的时期。低于70％时，处于住房的增量阶段；低于50％时，处于尚未解决房荒的阶段。截至2005年底，我国城镇住宅成套率80.64%，处于高速开展和大量建设的时期。根据建设部颁发的2021年全面建设小康社会居住的指标，其中一项为哪一项城镇住宅成套率到达95%，也就是在未来十五年住宅成套率还有15个百分点的提升空间。户均成套率，即成套住宅套数与城市家庭户数的比率，标志根本家庭居住需求关系。城市家庭户数大于住房成套数时〔或说成套住房数不能满足家庭总户数时〕，说明这个城市尚没有解决最根本的家庭居住问题，城市尚处于高速建设和开展的阶段。当成套率大于1时进入改善住房质量阶段；大于1.2时进入提高生活居住标准的阶段和局部家庭拥有第二套住房的阶段。2005年底，我国城镇居民的户均成套率为85%，居民最根本的家庭居住问题尚未解决，房地产业处于高速开展建设阶段。54人口增长、城市化率提高和城镇居民居住条件的改善构成未来住宅产业的巨大潜在需求。在城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧三个主要因素作用下，如果我国2021年城市化率到达48％，人均住宅面积分别到达28、30和35平方米，按照建设部的规划到2021年住宅商品化率到达80%，那么累计新增需求分别为66.33亿平方米、78.58亿和109.22亿平方米，每年新增住宅建筑面积复合增长率分别9.33％、10.09％和11.8％；如果城市化水平在2021年到达50％，那么累计新增需求分别为80.91亿、94.22亿和127.49亿平方米，每年新增住宅建筑面积复合增长率分别10.23％、10.99％和12.71％。通过以上三方面需求构成及其对应的商品化率计算，今后10年我国对商品住宅的需求量最保守的估计是66.33亿平方米，复合增长率为9.33%；稳健估计是94.22亿平方米，复合增长率为10.99%；乐观的估计需求有望到达127.49亿平方米，复合增长率到达12.71%。

除了城镇人口迅速增加之外，城镇居民不断地要求改善住房条件，这是推动对住房真实需要的另外一个重要原因。据统计，60%-70%的居民要求改善住房条件。每年大约有950万对新人结婚。城市建设方兴未艾，大量拆迁改建，现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右〔农村为2%〕。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。综合起来，对住房的需求就是一个巨大的数字。55根底就业总就业总人口写字楼需求居住物业需求零售物业需求工业物业需求带动带动根底就业的变化能带动总就业的变化,从而对写字楼需求和工业物业的需求产生影响,而总就业的变化又会带来人口的变化,从而对住宅物业需求和零售物业需求产生影响.561房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策57人均可支配收入人均可支配收入〔PerCapitaDisposableIncome，PDI〕与人均GDP相比能够更直接的反映居民的购置能力。PDI增幅一方面反映居民现期购房支付月供的能力，另一方面因为人均可支配收入的增加，对未来预期较为乐观，也会增加其当前消费水平。我们用住宅均价与人均可支配收入的比值来衡量居民的有效需求。该指标反映了住宅均价和居民收入的匹配情况，1992年—2007年我国人均可支配收入和住宅平均价格的增长趋势。长期以来人均可支配收入的增长都要高于房价的增长速度，直到2004年出现房价上涨幅度超过人均可支配收入上涨幅度。在房地产市场快速开展阶段，房价上涨会超过人均可支配收入的增长。但从长期的趋势来看，人均可支配收入的增幅高于房价涨幅，即居民的住宅消费能力越来越强。58构成住宅有效需求的影响因素------人均可支配收入及储蓄余额人均储蓄余额人均储蓄余额反映了居民支付房产首付的能力，余额保持较高水平，可视为该城市居民购置房产的支付能力较强。截至2007年12月，我国居民储蓄存款余额已经突破17万亿元，相对于我国14亿人口来说，人均拥有的存款超过了1.2万元。值得注意的是，人均储蓄余额受到人们收入水平和心理预期的影响较大，如果收入水平不高，对未来收入水平预期不高，那么人们的消费倾向较小，存款余额不能释放到消费领域。因此过高的储蓄余额未必代表着较高的购置力，需要谨慎的判断。59发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型我国人均GDP开展现状----2000年-856$----2006年-2000$----2007年-2456$----2021年-3500$60宏观经济增长率房地产业发展状况＜4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展＞8%高速发展为保证中国每年新增人口就业时机，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个〔80年代为240万个〕.611房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策62投资策划土地获取项目策划规划设计采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理产品实现过程越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发工程的利润奉献越高，流程中中重点关注风险控制和本钱控制〔如论证、筹划、设计流程等〕价值链中段是整个房地产开发工程的质量和本钱控制区间，决定了利润的最终实现大小，重点关注进度质量和动态本钱的控制〔工程管理、本钱管理等越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注效劳与客户关系维护〔效劳、客户满意度等〕63收益最大化评估存在绿色通道项目初判审批投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析工程根本情况营销组织工程筹划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销筹划、工程推广方案筹划、工程前期推广及销售前准备设计规划深化单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供给商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理本钱测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算实施方案决策听证会营销策划报告听证会城市及市场评审会说明及图例：：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。工程论证、法律意见分析，形成工程投资评审报告：代表集团审批节点概念规划设计产品筹划项目投资决策评审会初步产品研究耦合、高效的工作模式系统、充分的前期铺垫快速实现阶段预估工程配套的必要条件研究筹划报告深化64集团战略投资机会土地拓展并购重组投入资源贷款自有资金经营现金股票债券基金信托REITS战略合作人力资源文化资源知识资源运营项目整体策划研发（技术）集团采购生产（工程）销售与推广客服与物业产出投资者关系财务指标品牌企业文化知识、能力绩效管理线工作流/人流/资金流风险控制及保障（审计与法务、行政）组织与人员管理是最强力的管控执行的工具65越靠近房地产价值链的前端〔从投资筹划到规划设计〕，经营操作风险越大，但对整个工程的利润奉献越高，因此在流程设计时重点需要关注风险控制及本钱控制，如工程论证流程、工程筹划流程和规划设计流程中重点关注与风险控制和本钱控制相关的影响活动，万科强调在工程论证过程中的“7对眼睛〞决策〔工程开展、设计、营销、工程、本钱、客户效劳、物业管理〕，就是为了有效控制决策风险。本钱管理从投资筹划开始就要启动，到设计流程都要特别关注本钱，由于设计决定了房地产开发本钱的70％以上，从工程估算、测算、预算、决算全过程，在施工图完成后最终确定目标本钱，房地产平均利润率越低的城市其本钱控制越是重要，很多公司采用了限额本钱设计。在价值链的中端是房地产质量、进度和本钱的控制区，决定了利润的最终实现大小，在此阶段重点关注进度管理流程、质量管理及动态本钱〔包括签证〕的管理，特别关注设计质量对后续工程进度和质量的影响，因此在设计流程中每个阶段〔概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计〕的设计深度要求及设计评审工作是重点关注的内容。而对施工过程的质量管理体系的建立和实施以确保最终产品的质量目标的达成也是流程关注的重点。越靠近价值链的后端经营操作风险越小，但对品牌的影响及客户忠诚度的建立非常重要，因此重点关注效劳流程及客户关系维护相关的流程，关注影响到客户满意的相关效劳活动，同时通过对客户满意的调查，识别客户的需求及产品相关的产品设计、工程质量及效劳信息，为未来的工程提供重要的输入信息，并改善产品和效劳质量，提升客户满意。66

发展年份土地储备城市战略特征备注碧桂园165400

低价策略，快速开发快速销售，偏爱城郊和二三线城市，目标是地产界“沃尔玛”，快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂.在二线城市或一线城市周边发展卫星城的战略，秉承一贯的大规模开发方向.目前公司在二线和三线城市的项目数分别有21个与16个，占总开发项目的76%

恒大10458022重组、融资、拿地、上市，不计成本IPO未果，资产变包袱富力1426206强调经营性物业在未来的比重大幅扩张土地储备，负债迅速增加，资金链不容乐观万科242069253+X布局，珠三角、长三角、环渤海三大区域战略架构布局,快速拿地、快速开发,住宅产业化

中海20230020品质、低调，实行稳健均衡的土地储备策略，布局核心经济区域、剑指主流城市、锁定核心地段。中海地产的战略布局将会突出省会城市，在20余个潜力城市扩展规模。追求财务稳健，过去三年的资产负债率为44%、43%、58%，远低于行业平均资产负债率70%的水平；将经营性与开发性、短期与中长期相结合，保利15185718全国化战略布局从2007年起，已经从在全国的排兵布阵阶段，进入到纵深阶段

金地20110014同万科

绿地16100026带着浓重的政府关系进入各二、三线城市，目前正积极布局一线城市

67企业名称一类城市二类城市三类城市碧桂园

番愚、顺德、呼和浩特、张家界、沈阳、中牟、咸宁、长沙、满洲里、安庆、塘沽、重庆恒大广州重庆、合肥、沈阳、西安、郑州、贵阳、长沙、佛山、天津、太原、成都、武汉、南京昆明、南宁、启东、包头、鄂州、洛阳、彭山、青元富力北京上海广州天津、重庆、西安

万科北京上海深圳广州天津、宁波、南京、杭州、东莞、珠海、佛山、武汉、西安、沈阳、大连、长春、成都、重庆、苏州、无锡、厦门、青岛、中山、长沙、合肥鞍山、包头、镇江、南昌保利北京上海广州天津、成都、重庆、长春、沈阳、武汉、长沙、西安、佛山南昌、岳阳金地北京上海深圳广州天津、宁波、南京、杭州、东莞、珠海、佛山、武汉、西安、沈阳

绿地上海合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、太原、沈阳、天津、贵阳、南宁、南昌、诸暨、徐州、牡丹江、银川、呼和浩特、芜湖、蚌埠、滁州、廊坊、安庆中海北京上海深圳广州天津、成都、重庆、大连、沈阳、长春、中山、西安、南京、苏州、佛山、宁波、杭州、珠海、青岛、济南

68快速滚动开发战略重心从各环节缩短工程开发周期，特别是拿地后到开盘预售的周期，加快资金回笼和周转速度，以提高总资产周转率，促进最终战略目标实现。一城多工程运作在已进入城市和市场扎根挖洞，做大做强，使具规模经济，扩大市场影响力，提高运营管理效率，降低营业管理费用率，以提高人均效能和销售净利率，促进最终战略目标实现。房地产企业的投资战略------标杆企业土地储备及战略布局69为什么需要土地储藏？70⑴土地时机的不确定性以及非连续性引起预防性的土地储藏“未来未必能在最需要的时机再次获得一样的土地时机〞⑵由于工程的建设周期引起在财务上显示的土地储藏⑶对土地价格趋势的预期引致的土地储藏类别作用利润贡献占年度计划利润的比例长期项目增加土地机会获取的稳定性，获取投资收益(土地增殖)20%中期项目保证经营的稳定性80%短期项目调节利润20%71资源约束线理想土地储备成本节约曲线资金成本曲线土地储备量Q实际土地储备成本72737475除合生创展、金地、富力和中海以外，多数企业土地储藏均分布在二、三线城市，但是他们在这些城市的土地分布比重不尽相同。例如，万科在二线城市和三线城市的分布比重较为均衡，而其它企业不是重点位居二线城市就是大量占领三线城市76长三角、珠三角和环渤海地区是我国经济最兴旺的地区，人均可支配收入高，外来人口多，城市化进程快，住房需求大，未来市场增长潜力大，因此这三个地区成了大多数房地产企业争夺的热地。通过对案例企业土地储藏的比较，案例公司的土地储藏在珠三角地区最多，其次是长三角，再次是环渤海地区，这与珠三角地区经济兴旺密切相关，也与案例公司多数在这些地区成长起来有关。绿城房产和世茂房地产主要集中在长三角开发，碧桂园和雅居乐主要集中在珠三角开发，华润置地注重在中西部开发，而万科、金地和中国海外在各个地区的工程较为均匀，已完成全国布局。7778战略布局最新动向792002年进军上海上海公司〔华东区域中心〕格林春晓、格林春岸、三林未来域、格林世界、云湖2001年进军北京北京公司〔华北区域中心〕国际花园、格林小镇、格林小城2003年进军武汉武汉公司南湖工程深圳公司〔华南区域中心〕金海湾、翠堤湾、香蜜山区域化扩张：东莞格林小城、珠海、广州区域化扩张：天津双港镇深圳北京上海武汉珠三角金地踏着区域开展的节拍完成了一个螺旋上升式的开展循环80第一阶段〔起步、学习〕时间：1996-2001年优势：从1996年进行改制以来，金地就建立了科学、合理的法人治理结构，并为日后的开展奠定了良好根底第二阶段〔上升、布局〕时间：2001-2004年优势：上市给金地一个广阔的舞台，金地也充分把握了大势，在进行全国化布局的同时，不断提升经营和管理能力，为今后的开展做好了准备增发拥有政府资源，在改制后开始起步、学习，并逐渐建立了自己的独特优势土地市场时机资本市场融资的时机房地产市场大势趋好房地产企业经营管理水平普遍偏低第三阶段〔效率、开展〕时间：2005年开始优势：增发的实现使金地有了更高的视野，金地将以更高的标准要求自己，全面提升公司效率，以独特的经营管理模式实现集约化开展，使公司走上持续快速开展的道路土地供给全面市场化资本市场成熟度提高，融资条件提高房地产政策和市场走向存在不确定因素通过学习和实践总结，形成了一批经营管理水平相对较高的企业；境外高水平企业参与度提高上市金地战略开展的三个阶段81房地产多区域多工程运营的趋势分析成长期同城多工程小规模扩张期异地多工程大规模突破了这两大瓶颈，企业才能更持续发展！瓶颈！执行力越来越弱！瓶颈！面临失控风险！初创期单项目稳定发展期异地多项目82当今房地产企业四大关键成功要素本钱增长，利润率下降资金融通能力土地获取能力产品研发和标准化能力内部运营管控能力行业内兼并/合作加速宏观调控力度加大资金需求大增客户选择能力增强土地公开交易大势所趋83异地发展的好处：1、获取不同地区间经济及行业发展不平衡带来的超额收益；

2、分散投资风险；

3、扩大市场范围；

4、快速做大异地发展的风险：1、因对异地的土地及产品市场、顾客、产业链、政府等不熟悉，导致投资和经营风险急剧提升；

2、管理复杂性、难度、成本急剧提升；

3、人工效能下降；

4、根据地逐渐被侵蚀异地发展的条件：1、规模及资金实力；

2、净现金流偏差的控制能力；

3、根据地的输血能力；

4、投资能力；

5、异地融资能力；

6、异地开发能力；

7、HR储备；

8、企业的品牌力；

9、对目标城市的基础研究的广度和深度异地发展的方式及注意事项：

1、并购、合作、市场化直接进入；

2、提前规划、早做准备、夯实基础，逐步满足异地发展的条件；

3、控制节奏、谨慎探索、逐步推进84土地获取能力融资能力市场能力产品能力内部管理能力人力资源培养能力战略管理能力投资能力股权融资能力品牌建设能力产品规划设计能力母子公司管控能力人力梯队建设能力战略规划能力政府公关能力债权融资能力市场细分能力质量控制能力项目管控能力人力储备能力战略执行能力资本运作能力战略合作能力市场定位能力成本控制能力行政效率提升能力企业文化建设能力战略监控能力并购能力营销推广能力开发周期控制能力信息平台建设能力激励控制能力风险预警能力财务管控能力并购整合能力85集团化总部〔强调管理职能〕地产化总部〔强调业务职能〕子公司成熟度总部职能Q4Q2Q3Q1混合型总部〔强调管理业务并重〕投资型总部〔完全授权〕86行政管理人力资源财务

管理企业发展行政管理人力资源财务

管理项目拓展区域公司管理流程区域公司业务流程总部管理流程总部业务监控支持流程品牌管理技术管理经营

管理成本

管理销售管理设计管理项目

中心成本

管理职能边界C职能边界B职能边界D职能边界A管理控制点业务支持点管理支持点业务控制点决策层87城市群与3+X战略88东莞苏州济南宁波无锡唐山佛山烟台杭州青岛成都南京大连重庆天津沈阳武汉北京上海深圳广州一线城市二线城市区域中心城市二线城市区域重点城市代表城市梯级模型89常住人口越多，住宅销量越高，常住人口和住宅成交面积相关系数为0.8379〔极强相关〕，常住人口和住宅成交金额相关系数为0.8485〔极强相关〕大专以上人口总量越大、比例越高，住宅销量越大。人均和户均储蓄余额越高，当地市场住宅销售额越大。人均年末储蓄余额和住宅成交金额相关系数：0.7172〔较强相关〕，户均年末储蓄余额和住宅成交金额相关系数：0.6291〔较强相关〕整体上看，城镇化水平越高，住宅成交均价越高。城镇化率也反映人口在城镇中的集中程度。城镇化率和住宅成交价格相关系数：0.6013〔较强相关〕。整体上看，常住人口增量越多，住宅价格越高。人口研究无法完全解释住宅市场价格变动。住宅价格还和外地投资资金流向等有关。以杭州、厦门为典型，由于是市场资金关注热点，其住宅价格已经脱离当地人口增长状况。常住人口年增量和住宅成交价格相关系数：0.7063〔较强相关〕在家庭规模较小的城市，由于居民更容易接受小户型住宅，因此对单位面积价格的容忍性会比较好。从家庭规模角度看，南京、沈阳住宅均价偏低，尚有较大上升空间，家庭规模和住宅成交价格相关系数：－0.7026〔较强负相关〕。901房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策91排名公司名称销售金额（亿元）1万科企业股份有限公司5142上海绿地（集团）有限公司3003中海地产集团有限公司2004广州富力地产股份有限公司1605碧桂园控股有限公司1586绿城中国控股有限公司1547保利房地产1418北京首都开发控股（集团）1349金地(集团)股份有限公司10610龙湖集团10211合生创展集团有限公司100中国房地产开发企业销售额百亿企业〔2006年4家，2007年新增7家〕92公司名称扩张格局进入城市个数万科形成以长三洲、珠三洲和环渤海为主，以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的"3＋X"跨地域布局25金地以珠三角为核心，完成环渤海经济圈布局，开始长三角和西北主要城市布局14保利地产公司土地储备23%在广州，16%北京，15%沈阳，其它分布在重庆、佛山等各大城市18万科中海发展速度25年25城30年18城企业经营销售额利润额资本运营定向融资海外融资发展趋势规模扩张战略布局9312345环境分析标杆寻找战略定位战略目标发展路径典型房企的投资模式------典型房企战略发展规划94现实的利润创造能力（盈利模式）营运效率管理控制能力公司业务模式和管理模式与现实市场环境的配合度公司业务模式和管理模式相互配合的水平获取长期稳定利润的能力（战略控制能力）防止独特的业务和管理模式被竞争对手模仿的能力创新能力和适应能力企业价值基于这样的思路，得出未来几年公司战略的关键词：业务模式创新管理模式创新营运效率提升战略思考的出发点951房地产开发投资概述2中国房地产开展现状3宏观调控与房地产406-07中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10工程评价体系及技术标准11风险分析与投资决策96城市研究及城市评价工程筛选与工程初判地区本钱调研工程可行性研究报告工程可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核97城市评价体系及技术标准------案例198发展部增长战略思考市场研究工程可研及获取土地线索拓展经济分析市场分析工程区域市场土地储藏中心中介信息规委/规划设计院工程管理规划政策研究行业市场研究城市开展研究土地市场研究收购储藏部土地方/一级开发13425二线城市拓展市场交易部土地开发部99区域评价城市评价项目评价区域选择城市选择项目选择控制战略成本获取战略利润100（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门战略规划城市公司发展战略目标△▲△△△△△△区域总经理符合区域公司战略要求土地储备规划编制

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城市总经理资金筹措与运用规划编制

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城市总经理需征求区域公司对应职能部门意见人力资源规划编制

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城市总经理品牌营销规划编制

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城市总经理组织架构及管理规划编制

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城市总经理城市公司战略规划报告编制

▲△△△△△△城市总经理

战略规划报告区域公司评审△▲△△△△△△区域总经理结合区域公司战略规划报告共同评审城市公司年度KPI确定△△△△△▲△△区域总经理

季/月度经营分析会△△△△△▲△△城市总经理

年度战略目标调整△▲△△△△△△区域总经理

城市评价体系及技术标准------业务决策分判体系101主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门项目投资决策论证土地信息收集整理

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开发部经理

项目基本信息调研及分析

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副总/总助

地块初评、决策

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城市总经理

市场分析

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副总/总助

产品初步定位

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副总/总助

规划草案设计

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副总/总助

《成本估算报告》编制

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副总/总助

法律风险分析

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副总/总助

项目初判报告编制

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城市总经理

区域公司项目初判评审△▲△△△△

区域总经理区域公司相关人员参加项目初判审批（集团立项）

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集团抄送营运中心项目策划/产品建议书编制

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区域公司参与概念规划设计

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区域公司参与建安成本测算

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经济测算

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副总/总助

利润结转测算复核

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△△

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副总/总助

《项目关键节点进度计划》

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副总/总助

合同编号

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副总/总助

编制《项目投资决策评审报告》

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城市总经理

区域公司投资决策评审△▲△△△△△

区域总经理区域公司相关人员参加102（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门决策签约

项目投资决策评审会△▲△△△

集团区域公司相关人员参加获取土地

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区域总经理

土地移交

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城市总经理

103一、城市评价指标指标解释1与当地政府关系熟识市长、书记+2分关系较好+1分无关系-0分交恶-1分

董事长选择城市四大标准略加变化以便于判断，第四项可用来选择地块2经济结构非公经济为主或第三产业占较大比重+1分介于二者之间+0分公有经济为主且第三产业比重轻-1分3所处产业周期长期低弥后反弹期及快步上扬初期+2分持续大幅上涨或缓慢起步+1分涨幅较大仍微涨或连接多年下跌+0分一潭死水或较大涨幅后盘整-1分巨幅上涨后快速下跌-2分4城市化进程市中心掘起初期+0分新区掘起期+0分郊区化阶段+0分尚未开始城市化-2分5供求关系供不应求+1~3分基本平衡+0分供大于求-1~-3分价格战-4分

供求因素6城市(区域)吸引力辐射全国+2分辐射全省+1分对外略有辐射+0分只辐射当地-1分人口外流-2分周边购买力支撑7辐射区域购买力强+2分较强+1分中+0分偏弱-1分弱-2分8是否当地已有项目有+1分无+0分品牌延续二、项目评价指标指标解释1项目区位中心+2分次中心+1分新区-1分远郊-3分如在市中心掘起初期否决供求竞争2土地付款方式四两拨千金+4分适当分期+1分一次付清-2分资本回报3估算项目利润率>30%+7分20-30%+5分10-20%+1~3分0-10%-1~-3分<0否决利润指标4风水评级较好或依山傍河+1分一般+0分较差-1分风水影响5工业污染等硬伤无+0分可容忍硬伤-2分致命硬伤-4分预警指标6有无拆迁无+0分少量拆迁-1分规模大-3分7资金链状况宽松+0分紧张-2分危险-4分注：①分城市评价与工程评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值〔评价见表2〕；两大指标得分累加得到总体得分；②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；③指标与分值可不断修正与完善。104好较好一般较差差城市评价得分>53-50-2-3-1<-3项目评价得分>53-50-2-3-1<-3总得分>85-81-4-3-0<-3分值解释----体系分城市指标与工程指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为：----评估体系分值含义105指标\项目代码1234567891011121314城市评价1与当地政府关系221111211212112经济结构00010001-1-110113所处产业周期211222111121-1-14城市化进程000000000000005供求关系-1-3-1011-230-11-1-3-26城市(区域)吸引力0-20100-22-2-210117辐射区域购买力11-111102-1-110228是否当地已有项目11000011110001小计500655011-1-17213城市评价较好一般一般好较好较好一般好较差较差好一般一般较好项目评价1项目区位21-3-122-1-1-11111-12土地付款方式111411111111143估算项目利润率3-2-1212-23-2-2-3-1-2否决4风水评级101011011010015工业污染等硬伤00000000-4000006有无拆迁-30000-300000-1007资金链状况-2-200000000-20-2-2小计2-2-2553-24-50-20-2否决项目评价较好一般较差较好较好较好较差较好差一般较差一般较差否决总得分7-2-211108-215-6-152-1否决总评价较好较差较差好好较好较差好差较差较好一般较差否决城市评价体系及技术标准------评价体系概要—评价指标106工程评价结果说明1、“好〞工程1〔11〕、2〔10〕、3〔15〕三个工程都被评判为“好〞工程，三个工程的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期〔初期〕，顺势而为。取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化〞进程的顺风车等。2、“较好〞的工程4〔7〕、5〔8〕、6〔5〕三个工程被评判为“较好〞的工程，三个工程的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期〔目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵抗了需求，有小幅调整〕，顺势而为。扬州两工程本来都是好工程，区位、风水俱佳；美中缺乏是都有拆迁问题〔-3分〕，且农校地块拿地时资金链紧张〔-2分〕。6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高〔7分〕而工程评价低〔-2分〕，但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个工程。3、“一般〞工程7工程评价一般〔不完全资料统计〕，由于连云港房价刚起步〔2060元/M2均价〕就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，工程前期利润是很低的。但如果资金实力允许，能够“捂〞到楼市回暖〔而不是追求当年销售额与回笼〕，亦不失为一个有潜