北京现行市场下房企策略研究

北京现行市场下房企策略研究2017PARTONE目录市场洞察房企策略3→市场洞察第一章市场洞察|市场表现市场下行9.30新政出台波浪式发展曲线正周期反周期正周期反周期正周期反周期市场洞察|市场表现|一手年度量价周期结点供应套数（套）环比成交套数（套）环比成交均价(元/㎡)环比2012年75453——89671——20844——2013年65532-13%81770-9%2347913%2014年7590916%65290-41%2486514%2015年43185-43%8205512%2684811%2016年27933-35%57871-12%3523326%2017年（截止8月31日）12232-56%19919-66%4261620%合计300244——396576——26882——“量-创历史新低，价-创历史新高”——北京市场近五年来新建商品住宅供应量、成交量持续下滑，但成交价格只增不减，市场高端化成为常态注：上表中2017年供应、成交数据为截止8月31日数据，但按照当前趋势速度预估，2017年度供应和成交量环比2016年下滑将成为必然。市场洞察|市场表现|一手月度量价“价平量跌，艰难前行”——2017年调控以来，成交量不断下滑，年度整体价格较为稳定，因成交结构不同，价格有所震荡周期结点供应套数（套）环比成交套数(套)环比成交均价(元/㎡)环比2017年1月1662——2957——37742——2017年2月915-45%2733-18%4024916%2017年3月128741%299131%39483-9%2017年4月160625%2750-19%4324111%2017年5月1503-6%289812%42068-3%2017年6月3113107%1866-23%468354%2017年7月1013-67%1681-10%5240812%2017年8月（截止31日）113312%1793-36%45255-17%注：上表中8月供应、成交数据为截止31日数据，但按照当前趋势速度预估，8月供应和成交量最多与7月持平，且环比出现下滑概率较大。“二手被腰斩，月成交骤降”——2017年二手房成交量仅10万套，预计至年底成交不足15万套，月度成交仍持续下降数据来源：天朗平台，截止2017年8月31日市场洞察|市场表现|二手月度量价市场洞察|市场表现|小结北京市场下行，楼市成交惨淡但是各板块表现存在分化市场洞察|典型案例中国玺北京金茂府二环三环四环昆仑域中国玺：均价96000元/㎡销售额31亿元01昆仑域：均价95000元/㎡销售额：26.4亿元02北京金茂府：均价95000元/㎡销售额：16亿元03好区域、好产品还是可以快速售罄好区域：核心城区+优质新城区优质地段：南三环至北四环之间作为核心拿地城区；长安街延伸新城区：门头沟、通州区域长安街以北新城区：昌平北七家、昌平沙河、海淀北部新城重点核心区：顺义区城区、大兴黄村高风险板块优质地段门头沟良乡北七家西山亦庄通州台湖东坝长阳平谷顺义核心城区黄村沙河海淀北部市场洞察|区域表现良乡板块但是在好的市场情况下，仍有热销的机会高风险板块，市场下行严重滞销市场洞察|区域表现市场洞察|板块小结优质地段，各项质素较好，客户认可度高，仍然表现不俗；劣质地段，在逆市情况下严重滞销，但是市场向好仍然有较大机会；“低端有保障、中端有支持、高端有市场”——未来5年，年均计划供应30万套，共计150万套，供应结构将导致未来客户需求结构的变化市场洞察|市场表现|新房供应预判数据来源：天朗平台，截止2017年8月31日预计2017年成交量将直追2013年水平“土地供给增多，未来新房供应充足”——2017年底预计逾1000万㎡成交，有望直追2013年，创近4年土地成交新高，未来两年新房市场供应充足市场洞察|市场表现|土地供应“但限售价、竞地价成为土地市场常态”限售价竞地价+“2016年下半年至今31块限价地，未来将形成扎堆入市局面”——2016年成交4块土地限售价，竞地价；2017年成交27块土地现售价、竞地价市场洞察|市场表现|土地供应行政区地块数量建筑面积（㎡）限售价面积（㎡）昌平区120232487854朝阳9大兴6670871299134.5东山7757485621066丰台3690810234945海淀2243310116565怀柔16102884481门头沟1238650121791密云218397938530平谷5303906284476顺义1156684100278总数3136719122089312【房企洞察】——要么能熬，要么会打房企洞察|拿地表现【算错账】；个别企业央企国企【能熬】名企私企【会打】目前房企呈现为三大类房企洞察|拿地表现六环京平高速50公里57公里本案失误拿地——某企业平谷地块，限价2.6万/㎡，自持20%，亏损概率较大No.地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上建筑规模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）绿化率（%）备注103-11R2二类居住用地24833.401.2029800.001230.030.01、限定商品住房销售价格：均价≤26014元/㎡，最高单价≤27315元/㎡；

2、自持比例28%。203-13R2二类居住用地54191.691.0154734.001230.030.0303-14A33基础教育用地7581.680.806065.00930.030.0No.地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上建筑规模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）绿化率（%）备注103-12R2二类居住用地51702.731.2062043.001230.030.01、限定商品住房销售价格：均价≤26014元/㎡，最高单价≤27315元/㎡；

2、自持比例20%。203-16R2二类居住用地46550.351.0147016.001230.030.0No.地块编号用地性质用地规模(㎡)容积率地上建筑规模(㎡)控制高度(m)建筑密度(%)绿化率(%)备注103-04R2二类居住用地48594.471.2058313.001230.030.01、限定商品住房销售价格：均价≤26014元/㎡，最高单价≤27315元/㎡；

2、自持比例24%。房企洞察|拿地失误房企洞察|国企能熬企业属性数量占比典型企业纯国企/央企拿地1139.29%首开、华润、招商、金融街国企联合民企拿地1139.29%保利+龙湖+首开华润+金茂+首开天恒+中粮+旭辉民企拿地621.43%万科、金茂、东亚新华合计28100.00%国企央企能熬——2017年国资企业成为拿地绝对主力房企洞察|国企能熬保留项目公司金融街、中铁建一级二级联合北控、首创融资成本低天恒、保利、招商北控马驹桥地块一级开发国企央企拿地驱动——23→策略概括自持有套路溢价有思路抗盘躲周期房企策略第二章房企策略自持有套路股权转让与酒店/租赁公司合作与大型企业合作扛盘躲周期政策放松快速入市政府关系硬，轻踩红线入市溢价有思路仓储溢价销售精装溢价销售车位溢价销售01

PARTONE【自持有套路】1319BC404C709DD7DE以租待售股权转让资产证券化ABS众筹模式产权拼接以租代售经营模式，与客户签订租赁协议，收取相应的租赁时间所对应的租金。项目公司依法将自己的股东权益有偿转让给客户，在获得转让资金的同时，使得客户获得产品所有权对自持部分证券化，发行可交易证券，通过融资，降低风险，迅速变现，实现回款通过项目后期运营收益说服合作方，进行出资合作项目开发，单方降低风险，迅速变现，实现回款对开发项目进行单体建筑部分面积进行自持处理，将产品面积进行拆分形成“产权+自持”的模式回款自持有套路|自持路径自持路径|以租代售基本流程与项目定位匹配的同时选择高租金收益率的物业类型进行产品打造，通过签订有效长期租约，迅速变现，实现回款；自持路径|资产证券化基本流程操作流程及构成通过对自持部分的问题梳理，寻找运营模式并进行可行性判定，，进行出资合作，降低风险，迅速变现，实现回款。自持路径|众筹模式基本流程自持路径|产权拼接将项目定位面积进行产权划分，形成产品面积进行拆分形成“产权+自持”的模式，搭配出售，使得自持部分迅速变现，实现回款。问：自持部分承担项目成本,如何降低风险，迅速变现，实现回款

？分类自持土地运营方案|案例参考住宅用地自运营用地：长期收益，提供租赁与服务合作运营用地：寻求更优出口与价值获取青年公寓养老公寓酒店客户端合作开发端合作企业客户市场客户PPP优化配套自运营用地|青年公寓|案例参考开发商建设及直接运营，锁定目标客群，打造对位需求产品，进行后期租赁及服务，形成稳定客户带公寓室内公寓室内公共空间公共空间参考案例：龙湖冠寓定位目标青年群体，打造高品质居住空间+圈层社交平台，形成龙湖品牌忠诚度“冠寓”是龙湖集团打造的青年品质长租公寓，主要满足年轻人购房前的租住需求，服务20-34岁的白领人群。在产品打造上，冠寓除了高品质的室内空间配置，还辅以学区、医疗、办公等项目配套，生活中所涉及的衣食住行均可乐活于此，是品质租户的生活百科馆，融聚“舒适”“安全”“便捷”“时尚”“社群”五大特色的“青年社区”，给追求生活品质的年轻人一个有温度的智能家。相比市场现有的长租公寓产品，它更加注重设计的细节化、服务的人性化、租住的智能化、社群的互联化。打造高品质舒适型老年服务公寓，促力朝阳产业发展，成为城市必要基础设施配套参考案例：德国知名养老公寓Kursana

Domizil

Hösbach公寓简介：该项目是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市，新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游。

项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具，还可以养宠物。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。设计要求：大量采用了暖色调，并且有良好的采光功能。除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。自身配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。自运营用地|养老公寓|案例参考参考案例：龙湖长城原著自运营用地|酒店|案例参考

合作运营用地|客户端合作|企业客户地块背景初步合作意向地块所在板块内，就近企业强强联手，以众筹+高品质长期租赁形式盘活用地地块位置：海淀永丰产业基地18号地块地块条件：土地住宅限价53400元/㎡，且100%自持70年品质定位：高于万科翡翠系户型定位：两类产品，普通住宅以70-90㎡两居为主，均价约5.5万元/㎡；叠拼面积为178㎡，总价区间950万-1000万周边价格：成交均价8-10万元/㎡合作定位：小米员工内部福利房租赁价格：租赁成交单价万元/㎡，相当于周边在售价格半价限制条件：无产权，不能公开交易，仅内部流通，无学区交易形式：众筹长租，预计4年后交付使用现状进度：内部员工意向收集中从产业需求中获取开发需求及收益在政府促力下，未来五年内，怀柔科学城将被打造成为世界级高新研究平台，大量高知精英人才及上下游产业企业将势必导入，作为怀柔控地大户北控，或将聚拢多地块进行高新企业员工宿舍配备随着产业外溢，办公厂房空间日渐聚集，各企业员工宿舍或成必备需求之一合作运营用地|客户端合作|企业客户联合顶级俱乐部进行全面运营，打造特色私密会所套房及相关定制化高端服务参考定位案例盘古大观空中四合院参考定位案例北京国际俱乐部总统套房参考定位案例万科大都会项目定位：提供高端私密特色会所的基础条件，具备商务会客、居住、社交功能，拥有高端俱乐部顶级圈层平台地块要求：地块要求优先临近机场、具备特殊地段价值（如鸟巢、核心商务区等）运营基础：顶级国际俱乐部全面运营，具有高安防条件及满足顶级人士多维商务需求功能和服务合作运营用地|客户端合作|市场客户、2012年链家自如寓首家青年公寓落成，截至目前，已在北京、上海两座一线城市打造了共计8个自如寓项目，且入住率均保持在95%以上。其中北京共计6个项目，为酒仙桥将府公园、亚运村15、西直门梧桐、欢乐谷7号工场、望京阳光、上地凌云，上海共计2个项目，为七宝星空、较大其灵，每个项目均提供高品质特色居住环境，成为小资青年人热点关注的