广场工程建设项目可行性研究报告

****工程建设项目可行性研究报告PAGEPAGE55****产开发有限公司**广场工程建设项目可行性研究报告项目主管单位：******股份有限公司建设单位：****房地产开发有限公司二零一二年十一月目录第一章概述 5一、项目名称 5二、项目组织实施与建设单位 5三、项目建设的背景 5四、项目编制依据 6五、项目选址 6六、建设规模 7七、投资估算及资金筹措 7八、主要技术经济指标 7九、项目的进度安排 8第二章需求分析、建设的必要性 9一、需求分析 9二、建设的必要性 13第三章场址选择 15一、场址现状 15二、场址条件 15三、建筑材料来源及运输条件 17第四章工程方案 18一、工程概况 18二.结构设计依据 19三.主要设计参数 19四.建筑材料 20五、地基及基础工程 21第五章总图布置 23一、设计总说明 23二、总平面设计 24二、设计特点 25第六章公用辅助工程 26一、给排水工程 26二、采暖通风 28三、电气设计 30四、电梯设计 32五、电话系统 32六、有线电视系统 33七、宽带系统 33八、保安监控及报警系统 33九、公共广播系统 33十、机电设备管理系统 33十一、停车库管理系统 34十二、火灾自动报警及消防联动控制 34第七章节能设计 35一、节水 35二、电气节能 35三、照明节能 36四、采暖通风节能 36第八章消防专篇 37一、设计依据 37二、总平面 37三、建筑消防设计原则： 37四、消防措施 38第九章环境保护及劳动安全卫生 39一、环境保护 39二、劳动安全卫生 40第十章组织机构及人力资源配置 42一、项目组织机构 42二、项目监理 43第十一章实施计划 44第十二章项目招标 45一、编制依据 45二、招标方案 45三、招标应遵循的原则 46四、评标要点 46第十三章投资估算及资金筹措 47一、估算依据 47二、投资估算 48二、资金筹措 50第十四章财务分析与评价 50一、编制依据 50二、基本参数 51三、总成本 51四、营业收入、税金及利润 52五、盈利能力分析 53第十五章社会评价 54一、项目对社会的影响分析 54二、项目与所在地区互适性分析 54第十六章结论与建议 54一、研究的主要结论 54二、项目建议 55第一章概述一、项目名称**广场工程建设项目二、项目组织实施与建设单位1、项目组织实施单位：******股份有限公司2、项目建设单位：西安**房地产开发有限公司西安**房地产开发有限公司是******股份有限公司全资子公司。三、项目建设的背景高新区位于西安市的西南部，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。20年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。如今，西安高新区已成为关中-天水经济区中最大的经济增长极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个高新区之一，是我国发展高新技术产业的重要基地。2007年8月、2008年8月，西安市委、市政府，陕西省政府分别出台了关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见。对此，西安高新区实施三步走战略，在该战略中提出到2015年，进入建设世界一流科技园区示范区行列，使高新区自主创新能力、规模经济能力、国际竞争能力、可持续发展能力有新的突破。到2020年，力争成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城，成为具有一流机制、一流环境、一流要素、一流绩效的世界一流科技园区。西安高新区“十二五”发展规划与目标（2011）中也提出：“十二五”末，把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。在产业形态上，重点发展研发及处于价值链高端、技术含量高、具有高附加值的先进制造业、创新型服务业和总部经济;在产业类别上，重点发展电子信息、先进制造、生物医药和现代服务业，尤其要培育通讯、光伏与LED、新型电子元器件、汽车、电力设备、能源技术、软件与服务外包、创新型服务业等具有较强竞争力的新兴产业集群。西安高新技术开发区作为我国非沿海地区规模最大、层次最高的高新技术开发区，是西北地区乃至中国内陆地区最有影响力、最具投资吸引力的“经济特区”。四、项目编制依据1、《西安城市总体规划（2008年-2020年）》2、《西安高新区经济和社会发展“十二五”规划纲要》3、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）4、西安建筑科技大学建筑设计研究院关于《**广场》建筑设计方案5、建设单位提供的基础资料；五、项目选址项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。该区域是高新区一期用地改造范围内的现代商业聚集区内，是一期产业用地改造五大规划片区中重点打造的金融中心。而随着高新区新一轮的整体产业升级，本项目用地正处在未来规划“商业聚集区”CCD的核心地段。在商业聚集区的未来规划中，本项目用地东侧将建成大型城市中央绿地，地下配置大规模停车库，并以该广场为核心打造中央商务圈，是该区域未来的城市门户和中轴线。项目用地坐阵金融街轴线的终点，扮演着中央绿地的形象地标和景观中心的重要角色。是未来该区域城市天际线的支撑点。地理位置平坦，环境优越，交通方便，无地质灾害，符合建设要求，是合适的建设地点。六、建设规模本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。七、投资估算及资金筹措经估算，该建设项目总投资60574.85万元,其中工程费用45918.66万元，工程建设其他费用12326.39万元，预备费2329.80万元。资金筹措：项目建设资金由建设单位自筹。八、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积㎡7836.211.75亩1.2建筑占地面积㎡34531.3总建筑面积㎡131192其中地下建筑面积㎡228144层地上建筑面积㎡10837852层其中办公㎡85439商业㎡229391.4道路广场㎡2784.601.5景观绿化㎡1598.601.6人防面积㎡3529二类人员掩蔽所1.7容积率%13.831.8建筑密度%44.061.9绿化率%20.4%1.10建筑高度m234.151.10地下停车位个8451.10地下停车出入口个22项目定员人453总投资万元60574.85其中：工程费用万元45918.66工程建设其他费用万元12326.39预备费万元2329.804建设期年3九、项目的进度安排本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月完工。第二章需求分析、建设的必要性一、需求分析1、现状分析近年来，西安高新区全力发展高新技术产业，形成了电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业和通信、光伏与半导体照明、电力设备与能源技术、电子元器件、汽车、软件与服务外包、生物制药、创新型服务业等八大产业集群。相继被列为国家通信高新技术产业化基地、国家生物医药火炬特色产业基地、高新技术产品出口创新基地。2011年高新区实现营业收入5222.33亿元，四大主导产业收入占园区总收入超过80%。经过20年的发展，雄厚的产业基础、完善的配套设施、良好的投资环境、优质的贴心服务使西安高新区的国际影响力日益增强，而面向全球资源配置能力不断提升的高新区，再次凸现高新区产业实力、规模和产业集群优势。据快报统计，2011年西安高新区实现营业收入5222.33亿元，同比增长30.3%；实现工业总产值3425.56亿元，同比增长30.05%；实现工业增加值1086.12亿元，同比增长30.10%。高新区企业实现利润222.49亿元，同比增长30.26%。实现大口径财政收入146.54.亿元，同比增长23.70%。实现地方财政一般预算收入43.57亿元，同比增长31.8%。其中，营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排名全国前三位。2011年高新区企业规模不断壮大，营业收入过百亿元的企业11家；过50亿的19家；过10亿的64家；过亿元的267家。数量居全国高新区前列。成为全省龙头企业聚集地。这些都充分展现了西安高新区培育高科技企业快速成长的强大活力。以集成电路、通讯、软件服务外包、半导体、光伏、电子元器件为核心的电子信息产业优势突出，发展强劲，已形成了一批具有高成长性、高竞争力的产业集群。以华为、中兴、神州数码、上海龙旗、展讯通信、摩比天线、研祥科技、诺基亚、西门子、海天天线、西电捷通、宇龙等为代表的通信类企业300多家；拥有应用材料、华新丽华、华晶电子、理工晶科等80多家企业；软件与服务外包企业1021家；聚集了比亚迪、法士特、陕鼓、西电等在内的先进制造类企业2000余家及300余家生物医药企业；新增孵化企业82家，培育毕业企业30家，目前已累计孵化毕业企业405家。近几年西安高新区平均每个工作日成立企业１6家，平均每天引资1.46亿元。西安高新区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。高新路商业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美电器、华润万家等购物中心，使高新区人在工作之余生活丰富多彩。2、未来发展趋势据西安高新区“十二五”总部经济发展规划揭示：未来的西安高新区发展的指导思想是：以“总部经济规划布局工程”、“主导产业总部企业培育工程”和“研发中心聚集工程”为抓手，以电子信息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业为依托，以“一期”、“唐延路总部经济聚集区”和“中国（西安）国际研发中心聚集区”为载体，重点引进世界知名企业研发设计总部、跨国公司、中央企业在西部的分支机构和区域总部、西部地区相关骨干企业的总部以及省内大型企业总部，吸引制造业、高科技企业、专业职能性金融、采购、结算等服务性企业区域性总部，培育创新型服务业总部，形成和发展多层次的总部经济，建设西部最大的总部经济聚集区。“十二五”期间高新区总部经济将以“创新体制、改善环境、突出特色、服务总部”为主题，逐渐扩大总部经济规模和提升总部经济的贡献；发展总部经济关联程度较大的金融中心、物流中心、楼宇经济、交通枢纽和高端服务业等等。凸现总部经济发展基础要素优势，努力把高新区初步建设成为“西安最具适应性、吸引力和影响力的总部经济基地”。形成以先进制造、电子信息、生物医药、现代服务业为主的高新技术产业集群。提高总部经济贡献率，使总部经济成为高新区的新经济增长点，形成较为明显的聚集和辐射效应。到2015年，新增过百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300家；吸引全球五百强区域性总部或区域性总部达到50家，成为在全国有影响力的总部经济聚集区。为达到以上既定战略目标，西安高新区制定了一些列的优惠产业政策：如对认定的总部企业，根据其地方财政贡献环比增长额，自开业之日起实行3年期的财政奖励。根据注册资金的不同，实行30%-40%的财政奖励。符合产业导向，进入总部经济聚集区建设总部大楼、租赁购买写字楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。经认定的高新技术企业总部、研发性总部将给予特殊的优惠政策，对其新增上缴税收实现的地方收入部分，三年内给予50%的补贴。重点发展金融、信息、文化、创意、会展、中介等现代服务产业，为总部企业提供专业化的服务支撑体系，大力发展电子商务、网上交易等现代经营方式，推动现代服务业的发展壮大等等重大优惠政策引国内外优秀企业。通过以上资料可以充分看到，西安高新区是一个极具发展潜力的区域，项目建设适合市场需求，前景看好。二、建设的必要性1、项目建设顺应市场需求，满足高新区未来发展需要项目的建设顺应了市场需求，形成以混合性用地为主体，以发展商业、商务类为主要职能，这不但更利于增强土地二次开发的可操作性，适应片区未来的发展，为西安高新区整体产业的更新换代、升级发展带来的新的契机，而且是立足于挖掘市场潜力的土地再开发,更易于激发片区的活力与人气，进而带动相关产业的全面发展。2、项目的实施有利于高新区整合资源进行土地二次潜力开发，提升整体形象。项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k㎡。现状用地沿南二环以办公职能为主，沿高新路、科技路以商业职能为主，内部则以产业职能为主，其沿街已形成多个小型商业设施，随着片区的进一步发展，由一期用地原有职能引致的一系列问题进一步显露：①功能置换问题。西安高新区一期内现有产业用地总面积为22.66h㎡，占一期总用地的23.34%。现有产业集中分布在一期用地的核心地带四周沿路的金边地带的市场自发行为的改造下，已形成以商业、商务功能为主的片区，该片区初具规模并且显现出良好的市场发展潜力。市场的自发调整行为说明，原有的用地性质已经无法满足市场需求，不能充分展现现有片区的价值，因此合理的功能置换不仅是产业升级的必然诉求，更是高新区整合资源进行土地二次潜力开发的重要机遇与挑战。②形象提升问题。一期用地的区位特征决定了它是西安高新区形象展示的重要窗口，并在一定意义上代表着商新区的整体形象。然而，原有以产业为主导的城市景观、绿化格局，已经明显不能适应这个片区的持续发展，加之由于20世纪90年代初建设的厂房维护欠缺，也显得沧桑陈旧；同样，厂区式的绿化种植环境也不能满足人的参与需求及新功能要求下的城市景观需要。因此，改善环境、提高形象已经迫在眉睫。③交通组织问题。一期用地原有道路交通系统主要按照产业交通要求设计，其道路红线大多为20米—30米人行道宽度也较窄，随着土地再开发的进一步推进，片区车流、人流将大幅度增加。如何在现有基础上进行合理的组织引导，切实保障发行车安全与行人安全，并充分发挥道路周边商业服务设施的功能，是一期用地在开发过程中需解决的又一重大问题。从表象上看，土地再开发对于西安高新区一期用地而言，也许只是增加了一些新建筑和进行了适度的环境改造，但是由其内涵更新所带来的土地资源的集约、经济效益的提升却不容忽视。项目的建设符合区域总体规划，解决用地结构不合理、土地利用效率低下等问题，并顺应市场需求，提高现有办公条件，满足物资需求，加速高新区发展，提升高新区整体形等方面都具有重要战略意义。

第三章场址选择一、场址现状1、地点与地理条件拟建场址位于位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角，此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，周围无地质灾害，符合建设要求。2、场址土地权属类别及占地面积本项目的建设用地属于国有土地，共11.75亩，规划土地用途为办公及商业用地。二、场址条件1、地理位置西安市位于黄河流域中部关中盆地，北纬33°42′～34°44＇30″，东经107°40＇～109°49′。城区中心位置北纬34°15＇24″，东经108°55＇45″，辖境面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。西安高新区位于西安市南郊著名的科教文化区，规划面积107平方公里，扩区控制范围新增200平方公里，现已开发配套面积达45平方公里，距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。项目建设地位于西安高新区一期范围内，西安高新区一期用地北临南二环，西接高新四路，南靠科技路，东依高新路用地面积约1k㎡。2、气象条件西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7月份最热，平均气温26.4℃~26.9℃；年平均气温13.3℃。年降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天。3、城市工程地质、水文地质及地震情况⑴城市工程地质西安城市地形宽展平坦，坡度和缓，高出渭河河床20～40米。由于整体向北倾斜，位于城市以北的渭河河床缓慢北蚀侵移，即使汛期也不致对城市构成威胁。城市地质构造属沉降凹陷区，基底片岩及花岗岩上覆盖5500～6000米厚度的新生界沉积，其中第四系沉积厚914～1095米。地表上部有3～12米风积黄土，其中部分具有较强湿陷性。在局部封闭低洼地区水位较高区域，黄土浸湿后结构软化地基下沉，易导致建筑物发生不均匀沉陷，在这些地域建造高层建筑需采取特殊结构和施工措施。此外，由于长期人类活动，城区广泛分布人工填土，结构不均，规律性差。分布于塬边坡脚处的晚近堆积黄土结构松软，压缩性高，承载力低，对湿陷敏感。因新构造运动依然继续，城区分布多条地裂缝带，建造高层建筑时应注意避开。项目区位于西安市西南部，地表上部覆盖5～12米黄土，其中湿陷性土层约3～5米，湿陷等级Ⅰ～Ⅱ级，属非自重湿陷性场地，地基承载力一般12～18吨/平方米。下部为水位下饱和黄土，承载力8～12吨/平方米。再往下为亚粘土与砂砾层。⑵水文地质地表水文特征：西安境内河网密集，共有54条河流。其中，渭河、泾河及石川河系过境河流，其余河流均发源于秦岭山地或骊东南丘陵，绝大多数河流由南向北流经渭河平原注入渭河。黄河流域面积占全市总面积的98.46％。径流时空分布不均匀是西安境内河流共同的显著特点。丰水年与枯水年径流量相差4～7倍，一些山区支流年径流量相差达10倍，有的河流下游枯水年甚至基本断流。河流的年内径流量变化也较大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2％，时有断流现象，而7～10月汛期径流量占全年总量的45％～56％。地下水文特征：西安市的地下水总补给量约14.47亿立方米/年。境内秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较完整的水文地质单元。地下水文特征由单元内自然地理和地质构造特点决定。⑶地震烈度西安市位于汾渭断陷地震带西南端，历史上属中、强地震活动带，自1568年至今，西安境内再未发生过较大地震。弱震、微震的频度和强度均低于整个汾渭断陷地震带的其他各区。根据历史上地震烈度，国家有关部门规定西安的各种工业设施、民用建筑应按8度设防。三、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较多，基本从当地购买，成本低、运距近。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足建设施工需要。

第四章工程方案一、工程概况该项目地下四层、地上五十二层（裙房七层）。地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层高5.4m，地下一层层高5.7m。地上首层层高6m，地上二～六层均为5.1m，七层6m，主楼的七层、二十三层和三十九层为设备/避难层，层高6m，其余标准层层高均为4.2m。建筑高度，由室外地坪至52层屋面板为234.15m。建筑功能：大楼性质：高端写字楼

功能楼层分布：大楼总高234.15m。其中：地上52层主体高度234.15m、地下4层-19.35米

-4F停车场

-3F停车场

-2F停车场

-1F停车场

1F大堂

2F商业

3F商业

4F商业

5F商业

6F商业

8~22F低区办公

24F~38F中区办公

40F~48F高区办公

50F,51F,52F会所

7F,23F,39F,49避难/设备二.结构设计依据1、《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-20012、《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50233-20083、《建筑结构荷载规范》（2006年版） GB50009-20014、《混凝土结构设计规范》 GB50010-20105、《钢结构设计规范》 GB50017-20036、《建筑地基基础设计规范》 GB50007-20117、《建筑设计防火规范》 GB50016-20068、《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版） GB50045-959、《中华人民共和国建设部令111号超限高层建筑工程抗震设防管理规定》10、其它相关规范：从略三.主要设计参数1、建筑结构安全等级：二级2、结构设计使用年限：50年3、结构设计基准期：50年4、结构重要性系数：γ0＝1.05、建筑抗震设防分类：上部常用人数小于8000人，按丙类设防6、下部商业建筑面积超过17000平米，按乙类设防7、多遇地震下阻尼比：0.048、地基基础设计等级：甲级9、风荷载重现期： 100年10、建筑结构构件耐火等级：一级，一类高层建筑11、湿陷性黄土地区建筑物分类：甲类12、地下室防水设计等级：二级13、抗震设防烈度：8度；设计地震分组：第一组四.建筑材料1、混凝土结构构件类别混凝土强度等级基础混凝土垫层C15基础底板C40~C45地下室外墙C40地下室室外顶板C40地下室核心筒、框架柱C60地下室框架梁、楼板C40地上核心筒C60～C40地上框架柱C60～C40地上楼板、楼梯C402、钢筋直径d=6时，采用HPB300级热轧钢筋，用于构造（分布）钢筋、梁箍筋；直径d≥8时，采用HRB400级热轧钢筋，用于基础底板、梁、柱、剪力墙分布筋；直径d≥8时，梁、柱及剪力墙约束边缘构件箍筋、楼板受力钢筋采用HRB400级热轧钢筋。3.钢材主要采用Q345GJ钢材。五、地基及基础工程本工程共设四层地下室，最深基底标高约为-22.800。根据其它工程经验，主楼基础拟采用桩筏基础，基桩采用混凝土灌注桩，裙房拟采用梁筏基础。六、上部结构1、结构体系采用框架－核心筒混合结构体系，核心筒为钢筋混凝土结构，地下框架部分主体结构为型钢混凝土柱+钢筋混凝土梁，裙楼为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；地上裙楼标高以下主楼框架部分为型钢混凝土柱+工字型钢梁（局部为型钢混凝土柱+工字型钢梁），裙房框架部分为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；裙楼标高以上框架部分为型钢(或矩形钢管)混凝土柱+工字型钢梁（顶层局部为型钢柱+工字型钢梁）。在层高较大避难层周边框架设置斜向支撑，以提高结构刚度。钢筋混凝土核心筒承担绝大部分倾覆力矩和楼层剪力，核心筒为主要的抗侧力结构，为抗震设防的第一道防线，框架为第二道防线。在核心筒的连梁设计中，对主要连梁通过合理控制其截面跨高比及配置交叉暗撑或型钢，使其既具有足够的承载力，又具有较好的变形能力，从而可以耗散更多的地震能量，减轻或延缓墙肢的破坏。钢筋混凝土核心筒与框架随着立面的收进渐次收进。2、楼板地下室采用现浇钢筋混凝土楼板，地下四层顶板厚200mm，地下三～地下二层顶板拟采用无梁楼盖体系，板厚约300mm，地下一层顶板厚为180mm。楼板采用钢筋桁架模板和钢梁共同组合形成组合楼板。该钢筋桁架模板相比压型钢板楼承板系统，造价低约40%，且节省层高。地上部分楼板厚度一般为100mm，局部转换层上下及平面变化较大处楼板加厚为150mm。第五章总图布置一、设计总说明1、基本概况⑴工程项目名称：**广场⑵建设地点：项目地点位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。⑶建设规模本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所。地下共四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。2、设计指导思想和设计特点总体布局要求功能分区明确，人车分流。单体平面在甲方已经确定的基础上深化，并注重后期装修、使用上的便捷性，注重造型庄严、肃穆，平面流畅、便捷，使设计更人性化。水，通风，电气等设施在满足规范以外的基础上注重使用的方便性，有利于维护与计量。建筑设备加强了建筑节能措施，并注重节能环保。3、项目设计主要依据⑴设计范围：建筑方案设计（目前）⑵工程设计有关文件①建设方提供的建筑设计任务书②建设方提供的西安市勘察测绘院征地成果表③建设方提供的高新区道路红线及建筑红线管理办法④建设方提供的地块划分图⑤建设方提供的地块总图，包括总指标，停车配比说明及建筑退红线要求⑶主要应执行的国家规范及相关的国家、行业、地方法规、标准：①《民用建筑设计通则》GB50352-2005②《高层建筑设计防火规范》GB50045-95③《办公建筑设计规范》JGJ67-2006J556-2006④汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97⑤《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98⑥《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005⑦《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98⑧其它相关规范：从略二、总平面设计1、总体布局**广场用地较为规则，地势平坦，用地东面、南面紧临城市主要道路，地理位置优越，交通便利。总平面布局根据地形条件，主体建筑采用“一”字型，南北朝向，主楼位于用地西端以减少对城市道路的压迫感，东、南两侧临城市道路均退用地红线退18米，作为广场以满足人流集散及景观需求。在建筑北侧和西侧留有地下车库出入口，均可由城市道路直接进出，交通便捷，建筑周边设有环形消防通道。2、交通组织及出入口布置**广场车流和不同人流均有明确的交通流线。商业人流由东侧高新三路的广场方向进出，办公出入口设在建筑西南侧，与商业人流不交叉，车流由建筑北侧和西侧出入口进出，不穿越广场，与人流无交叉。3、消防道路设计本工程为超高层建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可作为消防扑救面，建筑周边设环形消防通道，且距建筑外墙5米，满足规范要求。二、设计特点1、平面功能设计本项目为一超高层建筑，建筑耐久年限50年，建筑类别为一类，耐火等级地上一级，地下一级，抗震设防烈度为8度。建筑由52层主楼和7层裙楼组成，1-7层主楼和裙楼为一体，主楼主入口面临基地南侧的光夏路，商业主入口面临城市干道高新三路。建筑-4层设有人防、设备用房和汽车库，-3层设有设备用房和汽车库，-2层和-1层为汽车库，建筑1-7层主要为商业用房，其中主楼部分的1层为办公大堂，7层为设备间和避难层，8-49层为高端办公用房，其中含2层设备/避难层,50-52层为会所，设有游泳池等设施，会所顶部为水箱间、电梯机房，标高254.3m处设有直升机平台。2、竖向交通及层高⑴竖向交通①主楼：主楼共设有19部电梯，其中低区（8-22层）5部，中区（23-38层）5部，高区（39-49层）5部，会所（50-52层）专用2部，货梯2部兼做消防电梯；2部防烟楼梯。②裙楼：裙楼设有10部自动扶梯，三部防烟楼梯。⑵剖面设计地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层高5.4m，地下层层高5.7m，一层6m，二-六层均为5.1m，七层6m，塔楼二十三和三十九层为设备/避难层，层高6m，其余标准层层高均为4.2m。建筑高度，由室外地坪至52层屋面板为234.15m。第六章公用辅助工程一、给排水工程1、设计依据⑴《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）⑵《室外给水设计规范》（GB50013-2006）⑶《室外排水设计规范》（GB50014-2006）⑷《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）⑸《二次供水设施卫生规程》（GB17050-1997）⑹《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）等⑺其他相关资料2、给水设计⑴水源：本工程的供水水源为城市自来水。在高新路和光夏路分别引入DN200给水管供办公用水，另引入一根DN100生活给水管供商业用水。市政供水压力按照不小于0.35MPa设计。分别设水表计量⑵用水量：办公塔楼8~49层及其顶部附属用房的生活用水标准：按平均每人占7平方米实际办公面积，50升/人.日，Kh=1.5，每日使用时间按10小时计；最大日用水量633m³/d，最大时95m³/h。办公塔楼空调补水最大时36m³/h，按10小时计。⑶给水系统：给水管道为生活和消防共用管道系统。⑷管材及接口：水管道采用孔网钢带塑料复合管道，管道连接采用电热熔接头连接。⑸办公塔楼生活给水：地下水设置110吨生活水箱。23层设50吨中间水箱，39层设40吨中间水箱，屋顶设30吨水箱。分别在地下室水泵房、避难层设置水泵，逐级上部水箱供水。塔楼采用垂直分区的供水方式。⑹裙房楼生活给水：地下室、地上1～2层利用市政压力直接供水。地上3～7层由地下室水泵房内一组变频水泵机组供水；水泵房设置30吨生活水池，水泵从该水箱吸水加压系统。3、排水设计：⑴、水源条件：该建筑周边均有市政给排水及雨水管网。⑵、排水制度：采用雨、污分流排水系统。生活污水经地块内室外化粪池处理后，就近分别排入市政污水管网。⑶排水量：排水量按给水量的90%计算。最高日污废水量为712.4m3/d,；污废水采用合流制。以三路DN300经过化粪池，排入市政污水管道。⑷暴雨强度公式：q=2813.583*(1+1.317LgP)/(T+21.5)0.9227,L/(s.hm2)室外道路：P=1年；室外雨水管道设计降雨历时：t=10min；室外综合径流系数为0.9。⑸室内外排水室内采用污水、废水分流，设专用通气管，污废水最终经过室外化粪池，排入市政路污水管网。室外污水与废水合流。室外与雨水绝对分流。室外雨水经雨水管道收集后排至雨水检查井，就近排至市政雨水管网。屋面雨水经雨水斗收集后，由雨水管排入室外雨水检查井。大楼均为内落水雨水系统。⑹管材及接口室外污水及雨水管道均采用PE双壁波纹排水管，管道接口采用橡胶密封圈，承插接口。室内排水管采用静音型PVC-U排水管，室外排水管采用PVC-U加筋室外排水管。⑺室外管道敷设该地区属于湿陷性黄土地区，给排水管道敷设必须结合当地土质，按国家S531-1~5图集《湿陷性黄土地区室外给排水管道工程构筑物》施工，室外管道敷设时设置检漏管沟、检漏井。二、采暖通风1、设计范围⑴办公.商场.会所空调设计、通风及防排烟设计.⑵地下人防滤毒通风设计⑶地下车库通风及防排烟设计⑷制冷及换热站设计2、空调设计（1）大空间的商场空调采用全空气系统，采用散流器上部送风，上部回风。空调机采用组合式空调机组。过度季节采用全新风运行。一便节能，空调机组设于各自楼层空调机房内。（2）小开间的办公室、会所等，采用风机盘管加新风系统。新风机设于避难层内，新风机选用带能量回收的组合式空调机组，回收排风中的能量。通过竖向风管送至各层。3、通风与防排烟设计⑴地下车库设机械通风兼排烟系统，排风量按6次换气次数计算，并设机械补风，补风量按排风量的50%计算。地下三层内的制冷换热机房、水泵房、变配电室均设机械排风系统，风量按5～8次换气次数计算，其中变配电室及制冷机房内的通风系统兼排烟或事故通风系统，风量按规范要求计算。⑵防烟楼梯间及合用前室分段设加压送风系统，风量按规范计算，风机设在避难层及屋面上。⑶长度不满足规范要求的内走廓设机械排烟系统，风量按规范计算，风机设于避难层及主楼屋顶上。⑷卫生间及公共厕所设机械排风，排风量按10～15次换气计算。⑸商场按防火分区设机械排风兼排烟系统，排烟量按规范要求计算。三、电气设计1、设计范围本设计包括建设红线内的以下内容：电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。电话系统、有线电视系统、宽带系统、安防监控及火灾自动报警系统。2、负荷等级及各类负荷容量⑴负荷等级①消防控制室，安防中心，火灾自动报警及消防联动控制，消防风机、消防水泵，消防电梯、客梯、生活水泵、潜污泵、应急照明的用电负荷为一级负荷；②商场扶梯用电为二级负荷。③其他用电负荷均为三级负荷。⑵各类负荷容量①一级负荷容量约2026KW。②二级负荷容量约180KW。③三级负荷容量约10416KW。3、供配电系统⑴供电电源及电压等级：本工程采用两路独立10KV电源供电,由上级110变电站电缆埋地敷设引至本楼10KV配电室。两路10KV同时工作，互为备用，每路10KV可带100％的负荷。另设一台1500KW应急柴油发电机。⑵本工程变压器总容量为11600KVA，设置3个10KV变电所，既地下三层中心变电所4x1600KVA，地下三层冷站变电所2x1600KVA，三十九层高区变电所4x500KVA。⑶变电所至各用电设备电源，电压等级为0.4/0.23kV.⑷对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对一般设备采用放射式和树干式相结合的混合方式配电。⑸对消防风机、消防水泵房、消防电梯、电梯、生活泵房等一级负荷采用专用两路电源供电，采用矿物绝缘电缆由变电所沿电缆桥架敷设至配电点并在末端互投。⑹一般照明采用电缆或母线由变电所沿电缆桥架敷设以树干方式配电；应急照明等采用两路专用电源配电，用矿物绝缘由变电所沿电缆桥架敷设并在末端配电装置处互投。疏散指示照明除采用双电源配电外，还采用蓄电池作为第三电源，其连续供电时间不小于60min。4、照明系统⑴照明种类及照度标准①照明种类：照明分正常照明、应急照明。②照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。⑵光源、灯具选择，照明灯具的安装及控制方式：商业照明以节能荧光灯为主，辅以局部照明，灯具集中控制。办公照明以荧光灯为主，灯具分散控制。走廊、楼梯间采用节能荧光灯，灯具集中控制。地下车库采用荧光灯，灯具集中控制。⑶应急照明：在商场内、前室、楼梯间、蔬散走道等场所设置应急照明及疏散指示标志。⑷照明、插座分别由不同的支路供电，除注明者外，照明支路导线采用BV-2.5mm2导线穿SC15管敷设；插座支路采用BV-4mm2导线穿SC20管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路采用NH-BV-2.5mm2导线穿SC15管敷设。四、电梯设计1、大楼情况

使用性质

高档写字楼

层站情况

地上52层，地下4层

建筑面积（人数）

标准层2000平方米(标准层按136人计算)

电梯台数

共19台电梯（核心筒客梯17台，其中高区5台、中区5台，低区5台，会所电梯2台，货梯兼消防兼2台）2、条件设定

电梯使用总人数

12m2/1人计算

出勤率

80%3、电梯配置及结果种类载重（kg）速度(m/s)停层情况层站门控制方式高峰时段及5分钟输送能力区间平时侯梯备注DT1-DT513505.01F，38F~48F48/12/12群控8.52%高区26.6秒按实际提升高度算DT6-DT1013504.01F，22F~38F38/18/18群控8.41%中区28.17秒DT11-DT1513503.01F，8F~22F22/16/16群控8.57%低区27.23秒DT16-DT1713505.01F，49F49/2/2并联会所DT1813505.0-4F、-3F…52F56/56/56并联消防DT1913505.0-4F、-3F…49F53/53/53并联消防五、电话系统本工程需外线电话约1500部，由电信部门光纤引入，总分线箱设在弱电机房，各楼层设置分线箱，由总分线箱至分线箱垂直干线采用HYA型电话电缆桥架内敷设，水平支线采用HPV电话线穿钢管暗设，商铺、办公室设电话插座。六、有线电视系统本工程共有用户终端约250个，有线电视信号引自城市有线电视网，楼内设置前端机房，垂直干线采用SYKV-75-9铜轴电缆竖井内桥架敷设，水平支线采用SYKV-75-5铜轴电缆穿钢管暗设，商场内、办公层会议室设用户终端。七、宽带系统本工程信息点约2000个，光纤引入至弱电机房，楼内系统组成由专业公司具体设计，本设计只预留竖井至终端用户点的管线。八、保安监控及报警系统1、闭路电视监控系统在本工程各个出入口、接待大堂、电梯大堂，电梯轿厢、公共走廊、地下车库出入口及商场适当位置设置摄像机，供监视使用，信号送至安防中心。2、防盗叫援报警及门禁系统在收费处、商场管理处及指定区域设置紧急报警按钮或脚踏开关，并在商场各出入口、食水储水间房门及指定区域设置磁性感应器或门禁，通过控制客人和管理人员按权限出入相关场所的功能，杜绝无关人员随意出入，非法触动时提供报警。残疾人卫生间设置紧急叫援按钮。九、公共广播系统在各层商业层、办公层及地下车库装设公共广播系统。公共广播系统主要提供业务广播、背景音乐及火灾事故广播十、机电设备管理系统为能有效监控整栋大楼机电设备运行状况，设计装设机电设备管理系统，通过中央监控平台可监控楼内变配电系统，采暖、空调及通风系统，给水、排水系统，照明系统，电梯系统的工作状况及故障。十一、停车库管理系统车库管理系统功能主要有两个，一个是有效地管理泊车位用量，二是监控车辆进出车库情况。十二、火灾自动报警及消防联动控制在商场、办公室、前室、走廊、电梯机房，电气竖井设置感烟探测器，地下车库设置感温探测器，每个防火分区设置一个手动报警按钮和一个声光报警器，消火栓系统除直接启泵外，还通过监视模块进入报警总线，水流指示信号也通过模块进入总线，电梯通过总线进行归底控制，消防风机采用多线控制，所有消防控制、信号、电源、线路引至消防控制室。消防控制室内设置火灾自动报警主机，火灾广播主机及联动控制台，用以监视建筑内各种火灾信号，并根据火灾状况采取相应措施。第七章节能设计一、节水1、生活给水系统分区供水，采用市政压力直接供水、水箱重力供水、变频泵加压供水相结合的供水方式，分区细致、优化，水泵的工作效率高，避免一般常见的高位水箱向下逐渐减压阀分区的供水系统。2、公共卫生间洗手盆采用感应式充气节水水嘴。所有卫生间座便器冲水箱一次冲水量不大于6L的产品。3、水泵采用高效率产品。二、电气节能1、减少线路损耗变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度；2、减少变压器的有功损耗综合初装费，变压器、高低压柜、土建投资及运行费用，使变压器在使用期内预留适当的余量（最经济节能运行的负载率一般在75%-85%之间）；3、提高供配电系统的功率因数功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：减少用电设备无功率损耗，提高用电设备的功率因数；用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数，同时又减少整体无功电流；三、照明节能照明节能就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度地利用光能，通常的节能措施有以下几种：1、充分利用自然光，使之与人工照明有机地结合，节约人工照明电能；2、在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间（场所）优先采用高效发光的荧光灯（如T5、T8三基色管）及紧凑型荧光灯；3、推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器；4、改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加开关点。公共场所采用程序控制或时间控制，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用人员感应探测器控制。四、采暖通风节能在该工程设计中采取以下节能措施：1、选用高效节能的设备（风机、水泵、冷机、换热机组）满足节能标准要求。2、空调采用自动化控制系统，以达运行节能。3、管道保温层厚度在节能标准要求的最小厚度的基础上加厚10～15%。第八章消防专篇一、设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)3、《办公建筑设计规范》JGJ67-20064、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）5、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）6、《全国民用工程设计技术措施2009》（规划·建筑·景观）7、其他相关规范、标准（略）二、总平面总平面由超高层塔楼和七层裙房构成，裙房位于塔楼东侧，东侧、南侧紧邻城市干道，北侧、西侧紧邻场地的环形消防车道。三、建筑消防设计原则：1、建筑防火分类：一类2、地下车库防火分类：一类3、建筑耐火等级：地上地下均为一级4、防火分区设计：地上建筑——商业裙房设自动灭火系统，每个防火分区≤4000m2，塔楼甲级写字楼内设自动灭火系统，每个防火分区≤2000m2。地下建筑——全部设自动灭火系统，设备机房每个防火分区≤1000m2；复式汽车库每个防火分区≤2600m2；平面汽车库每个防火分区≤4000m2。5、安全疏散及消防电梯设计：⑴地下室所有安全疏散楼梯均设计为防烟楼梯和乙级防火门。⑵地下车库每个防火分区设两个或两个以上人员安全出口，车库内最远点至疏散楼梯间的距离<60m。⑶地下设备机房每个防火分区设两个人员安全出口，安全疏散距离≤40m。⑷地上商业裙房靠外墙的楼梯间设计为封闭楼梯间及乙级防火门，非靠外墙的楼梯均设计为防烟楼梯间及乙级防火门。营业厅内任意一点到安全出口的直线距离≤50m。每个防火分区设消防电梯一部。⑸塔楼每层设两部防烟楼梯及乙级防火门，安全疏散距离≤40m。每层设两部消防电梯。塔楼消防电梯贯穿整栋建筑的-4F～52F。⑹塔楼设三个避难层。每两个避难层之间不超过15层。四、消防措施1、项目设计时有消防报警系统，根据不同场合分别采用自动报警和手动报警，并设有消防监控室。2、消防给水由市政提供二路DN200的给水管接入本建筑地下室消防泵房，消防泵房内设有双格消防水池。消防储水量按一次灭火所需室内消防系统流量计，共918吨消防储水。塔楼、裙房均设置下列消防设施：室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、手提式灭火器设置。其中除不宜用水扑救的区域外，均采用自动喷水灭火系统全覆盖：不宜用水扑救的区域采用气体消防设施，如变配电间设七氟丙烷气体灭火系统。3、本工程为超高层建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可作为消防扑救面，建筑周边设环形消防通道，且距建筑外墙5米，满足规范要求。4、大型消防任务委托当地消防大队负责。第九章环境保护及劳动安全卫生一、环境保护1、编制依据⑴《中华人民共和国环境保护法》1989年12月⑵中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》⑶《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）⑷《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）⑸《地面水环境质量标准》（GB3838-88）⑹《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）⑺《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2、场址环境条件项目处于西安高新区一期范围内，周边建筑不拥挤，无污染企业和污染源，生态环境较好，场址附近无名胜古迹和自然保护区，属国家规划的高新技术开发区。3、主要污染来源⑴悬浮颗粒物：主要来源于施工期间各种建筑材料的运放及地面土石方挖掘造成的二次扬尘危害。⑵废水：来源于建设污水及生活用水及运营期生活污水、废水。⑶噪声：主要由施工期间各生产机具产生，运营期主要为风机、电机、水泵等设备运转产生的噪声⑷固体废物：主要来源于施工期间的废弃建材和运行期的生活垃圾。4、具体防治措施⑴对施工建材的运送、土石方挖掘场地要及时洒水降尘，增加空气湿度；⑵施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；运行期生活废水经场区出水管网统一排至城市下水道；⑶施工设备尽量选用环保型低噪机械，最大程度降低对周围环境的影响。不同施工阶段噪声限值如下表：施工阶段主要噪声源噪声限值（Db(A)）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555⑷从建筑设计和设备选型上就考虑噪音控制，风机选用高效低噪声消声风机箱；水泵选高效低噪声水泵，且做减震垫，水泵转数≤1450转/分；冷却塔选低噪声冷却塔，设在裙房屋顶上；制冷机房.换热机房及空调机房，新风机房内墙做吸声处理，门采用密闭隔声门。⑸生活垃圾按指定地点文明存放，由环卫部门统一清运、处理。⑹尽可能增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。⑺项目建设还必须严格执行环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保各类污染物的达标排放。二、劳动安全卫生1、主要危害因素分析项目建成运营后，主要危害因素是漏电、火灾及操作、维修人员在操作维修大型运转设备过程中产生的机械伤害等。但其危害程度较小。2、安全防范措施⑴为了确保项目运营符合职业安全卫生，保护劳动者在劳动过程中的安全与健康，项目在实施过程中必须符合国家有关规范规定标准，设计过程不仅要考虑设备工艺技术的先进性、经济性、合理性，同时结合卫生、防火、防爆安全等方面综合研究，设备选择高效、节能、低噪音设备，并在设备安装时采取基础减震措施，噪音较高的设备均设有防噪装置。⑵对所有电气设备外壳均作接地处理，高速旋转或往复式运动设备，在裸露的旋转部分加装防护罩、挡板或安全围拦，并设置安全标志。⑶电控系统均设有过压、失压、短路、过流、接地等安全保护装置，使故障能迅速排除和防止扩大。⑷安全教育，对新增加的职工或岗位调换的职工，必须进行安全教育，上岗前都需要经过上岗培训，定岗定员，严格操作规程。⑸设备间设置采暖、通风、降温设施，保证冬、夏季设备正常运行。⑹对所有设备、电器应定期进行检查、维修、保养，以消除不安全因素。3、职业病防护和卫生保健设施职工经常性的劳动保护和工业卫生保健按公司有关规定执行。

第十章组织机构及人力资源配置根据项目特点及现有条件，为保证项目的顺利实施，保证能够按质按量完成施工任务，项目组织实施单位成立项目组织管理机构，严格实行法人责任制、施工招标制、工程监理制、合同管理制等项目约束机制。一、项目组织机构1、项目组织机构该项目实行建设项目法人责任制，立项后正式成立建设项目法人，项目法定代表人对工程质量负总责。为了有利于项目合同管理，有利于投资控制，有利于保证工程质量，有利于工程顺利进行，根据该项目的规模等特点，由项目法人任经理，下设合同管理部、计划财务部、技术工程部、综合协调部、质量监督组。五个分部，各部门之间必须明确职责、分工，认真履行各自责任，并相互密切配合，保证工程高质量顺利进行。项目管理机构设置如下：质量监督组质量监督组合同管理部综合协调部技术工程部计划财务部项目法人2、管理部门职责项目组织建设方成立工程领导组，由项目法人代表组长，下设合同管理组、计划财务组、质量监督组、综合协调组质量监督组，各组之间相互协调、相互沟通，统筹安排项目事项。⑴合同管理组负责合同管理、工程勘察、设计、施工、材料采购和工程监理要依法订立合同，合同要有明确的质量要求，履约担保、违约处罚条款等。⑵计划财务组负责项目的投资计划安排和财务管理，合理安排投资计划，保证按期完成，严格执行财务制度，保证资金筹措到位，控制建设成本，确保资金使用安全有效。⑶技术工程部负责处理施工中的技术问题，质量检查，阶段验收和竣工验收。⑷综合协调组负责协调业主与勘察、设计、施工、监理单位之间的关系，监督实施进度，负责现场环保及土地治安的协调。⑸质量监督组代表业主处理施工中技术问题，负责质量检查，组织阶段验收和竣工验收。二、项目监理根据《建筑法》和《建设监理规范条例》，建设单位委托有资质、有信誉、技术力量强的监理队伍对项目的施工全过程进行监理，监理单位应聘用有相应资质和良好职业素质的监理员，在项目总监的领导下，按照监理合同和监理有关规定对工程采取旁站、巡视和平行检验等形式，按作业程序及时跟班到位进行监督检查，认真进行“三控两管一协调”，对工程的计划、进度、质量、投资、安全、文明施工等方面进行监督和有效控制，确保工程按质量完成监理任务。

第十一章实施计划本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月完工。整个项目采取交叉滚动开发的方式进行，项目的具体进度安排详见附表。项目实施计划进度表序号年度实施内容2013年2014年2015年2016年1可研报告论证2施工图设计及审批3工程施工招标4工程施工5竣工验收、交房第十二章项目招标一、编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、国家发改委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》3、《陕西省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》4、陕西省《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（陕建发【2009】15号）二、招标方案1、招标范围根据陕西省有关规定；“（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的单项合同估算在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于一、二、三项规定的标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的”，依法必须进行公开招标的工程建设项目应当公开招标。根据以上规定，本项目拟在设计、勘察、监理、建筑工程、重要设备等环节进行招标。2、招标组织形式组织形式分为委托招标和自行招标。按照《招标投标法》第12条规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人都不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。根据本项目的特点和项目单位的情况拟采用委托招标的方式。3、招标方式按照《招标投标法》第10条规定：招标分为公开招标和邀请招标。根据本项目的特点，拟采用公开招标的方式。招标人应按照法定的程序，在指定的报刊、电子网络和其他媒介上发布招标公告，向社会公示其招标项目要求，吸引众多潜在投标人参加投标竞争。三、招标应遵循的原则1、公开原则：必须坚持招投标工作的高度透明度，实行招标信息、招标程序公开，保证每一个投标单位具有同等的地位，能够获取同等的招标信息，了解招标的所有条件和相关要求。2、公平原则：给予所有投标单位平等的机会，保证享有同等的权利，并相应履行同等的义务。3、公正原则：进行评标时，严格按照事先公布的评标程序和评标标准对待所有的投标单位。4、诚信原则：招投标各方必须以诚实守信的精神行使各自的权利，履行各自的义务，确保招投标各方的利益均衡，确保自身利益和社会利益的均衡。5、独立原则：招投标各方必须保持各自的独立性，在招投标过程中必须根据实际情况和各自需要，自主决策，不能受到外部任何因素的影响与干扰。四、评标要点1、设计招标：设计招标主要是对投标人设计方案的优劣、设计资质近年的业绩和合理报价进行综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。2、施工招标：施工招标要根据本工程的特点，通过对投标人的资质、技术力量及施工能力、工期安排、质量保证和合理报价情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。3、设备采购：设备采购主要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。第十三章投资估算及资金筹措一、估算依据1、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号）；2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格【2002】1980号）；3、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）《建设项目经济评价办法与参数》（第三版，2006年）；4、国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格【1999】1283号）；5、国家物价局、统计局公布的物价上涨指数（CPI指数）；6、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；7、陕西省建设厅发行的《陕西省建设工程其他费用定额》；8、类似工程估算、概算指标；9、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。二、投资估算项目建设投资60574.85万元，由工程费用、工程建设其他费用及预备费构成(含土地出让金及契税5571.27万元)。1、工程费用工程费用包括总建（构）筑物工程费及设备工程费两部分，相见下表：工程费用估算表单位：万元序号名称单位数量、规模单价总价备注一总建（构）筑物㎡135575.2025183.491建筑总面积㎡131192.0024529.621.1地下建筑面积㎡22814.000.204562.801.2地上建筑面积㎡108378.0019966.821.2.1办公㎡85439.000.1815379.021.2.2商业㎡22939.000.204587.802构筑物面积㎡4383.20653.872.1道路广场㎡2784.600.12334.152.2景观绿化㎡1598.600.20319.72二设备工程20735.171电气工程㎡135575.200.045423.012电梯工程部19.00123.002337.003消防㎡135575.200.011626.904中央空调㎡131192.000.067871.525给排水工程㎡135575.200.022033.636通风工程㎡131192.000.011443.11三工程费用合计45918.662、工程建设其他费用工程建设其他费用单位：万元序号名称计费依据总价备注1建设单位管理费工程费用×1.5%688.782工程建设监理费工程费用×1.5%688.783勘察设计费（含图审费）工程费用×2.8%1285.724市政配套费项4000.00供电、水、热、天然气、雨污水等6招投标代理费工程费用×0.2%91.847土地出让金及契税5571.27工程建设其他费用合计12326.393、预备费考虑到项目建设工期较短，各项费用变化不会较大，因此仅考虑基本预备费，为工程费用及工程建设其他费用合计的4%，计2329.8万元。4、项目建设投资建设投资估算表单位：万元序号名称金额备注一工程费用45918.66二工程建设其他费用12326.39三预备费2329.80四建设投资60574.85二、资金筹措项目建设投资60574.85万元，建设资金由建设管理单位自筹解决。第十四章财务分析与评价一、编制依据1、国家发改委、建设部2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、规划建设项目经济评价细则；3、《企业会计准则》（2006）材工字文《工业企业财务制度》和财政部（2006）财会字文《工业企业财务制度》；4、国务院令540号（2008）《中华人民共和国营业额》暂行条例；5、国务院令540号（2008）《中华人民共和国企业所得税法》暂行条例；6、国务院令540号（2008）《中华人民共和国征收教育附加费》的暂行条例；7、其它相关文件及经济法规；8、项目单位提供的相关资料及相关数据。二、基本参数1、该项目工程总投资额：60574.85万元2、该项目建设期：2013年6月—2016年6月3、该项目建筑总面积131192㎡。其中地上建筑面积办公部分面积85439㎡，地上建筑面积商业部分面积22939㎡；地下建筑面积22814㎡，设停车位845个。4、销售价格确定：项目涉及商业及办公房以出租形式获得收益，依据西安高新区现有同类房屋出租价格暂定为：办公用房租金为0.120万元/㎡/年商业用房租金为0.144万元/㎡/年5、税金根据当地税收政策，营业税、城市建设维护费和教育费附加共计取总销售收入的5.5%。；所得税为25%。6、销售费用按营业收入的5%计(含广告宣传费)。三、总成本1、人员工资及福利：项目建设期定员15人，运营期定员45人，年人均工资4.2万元，福利费按工资总额的14%计提。2、修理费：主要为设备维护检修费用，按设备工程费的1%计提，约为207万元。3、销售费用：按营业收入得5%计提，为720万元。4、其他经营费：包括其他管理费用及其他运营费用，建设期估算为年40万，运营期按营业收入得2%计提，为288万元。5、折旧费：项目形成固定资产原值47755.41万元，其中房屋建筑费用26190.83万元，折旧年限30年，残值按5%估算（残值1309.54万元），年折旧829.38万元；设备原值21564.58万元，综合折旧年限为15年，残值按5%估算（残值1078.23万元），年折旧1365.76万元。6、摊销费：项目不形成无形资产，形成其他资产12819.44万元，按5年摊销，年摊销2563.89万元。根据以上数据，分析项目总成本费用相见附表1《总成本费用估算表》四、营业收入、税金及利润1、年营业收入⑴办公部分：80000㎡×0.1200万元/㎡=9600万元⑵商业部分：20000㎡×0.2400万元/㎡=2880万元注：办公及商业部分出租面积为含公摊面积，但扣除转换层、人防、设备间等面积。本项目年营业收入总计12480万元2、营业税及其附加12480万元×5.5%=686.40万元3、所得税：所得税税率25%4、利润总额与净利项目年利润总额为8167.97万元，所得税为2041.99万元，净利润为6125.98万元，详见附表2《利润表》。五、盈利能力分析1、项目财务现金流量分析财务内部收益率：所得税前13%、所得税后10%财务净现值（IC=8%）：所得税前17842、所得税后7264投资回收期（年）：所得税前9.38、所得税后10.43相见附表3《财务现金流量表》。2、财务盈利性分析投资利润率（%）=平均年利润总额／全部投资×100%=5710.40／60574.85×100%=9.43%投资利税率（%）=平均年利税总额／全部投资×100%=（5710.4+545.08）/60574.85×100%=10.33%通过计算，该项目的投资利润率为9.43%，利税率10.33%，从财务角度评价，该项目是可行的。第十五章社会评价一、项目对社会的影响分析1、本项目建成后，可以带动周边服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速高新区总部经济建设基地进程具有重要战略意义。2、本项目的建设，有利于高新区整合资源进行土地二次潜力开发，提升整体形象，使城市布局科学合理，有利于社会的稳定、经济的发展。3、项目建成后将改善办公环境，提高效率，提升企业形象。二、项目与所在地区互适性分析本项目的建设，对西安高新区发展具有一定的战略意义，是政府、企业、人民群众的民意体现，所以各利益团体对项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。第十六章结论与建议一、研究的主要结论研究认为，该项目的建设，一方面能极大的缓解了高新区入驻企事业单位对高档办公环境的需求，现代化、信息化办公的办公条件，提高了办公效能及企业形象，同时配套的商业区也极大地丰富了周边群众的物质需求；另一方面，项目的建设，将会有利于高新区新一轮的整体产业升级，提高旧区域内基础设施的建设，带动区域均衡发展，提升高新区整体形象。因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。1、经场址比选，工程选址位于西安高新区高新三路与高新四路之间，高新三路与光夏路交叉口西北角。2、本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主体五十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。建筑总高234.15m。3、本项目建设期为3年，计划2013年3月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2013年6月开工，至2016年6月竣工验收。4、项目建设投资60574.85万元，其中：工程费用45918.66万元，工程其他费用12326.39万元，预备费2329.80万元。，项目建设资金由项目管理建设单位自筹解决。二、项目建议1、充分合理使用项目建设资金,严格控制费用支出，设立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。2、上级主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。**广场工程建设项目可行性研究报告PAGE57****房地产开发有限公司总成本费用估算表附表1单位：万元序号项目合计建设期运营期201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820291工资及福利3160.6271.8271.8271.82143.66215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.502修理费2794.500.000.000.00103.50207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.003销售费用9720.000.000.00360.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.004其他经营费用4008.0040.0040.0040.00144.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.005折旧费29634.290.000.000.001097.572195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.136摊销费12819.450.000.000.001281.942563.892563.892563.892563.891281.940.000.000.000.000.000.000.000.007总成本费用62136.86111.82111.82111.823130.676189.526189.526189.526189.524907.583625.633625.633625.633625.633625.633625.633625.633625.63其中固定成本9720.000.000.000.00360.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.0072