杭州100个城市综合体调查报告

2008年，杭州首次提出建设100个多功能城市综合体方案，掀起一场全新的“城市革命”。站在2012年初，回首过去近四年的炽热建设，许多昔日的蓝图已化作了崭新的高楼大厦，在一个区域内承当起了重要的职能。这100个城市综合表达在建设到什么阶段了？有哪些新的商机？又将对我们的城市带来怎样的影响？住在杭州网为您独家梳理100个城市综合表达状调查，并对杭州主城区的30多个热点工程进行了实地探营，记录下它们为这个城市带来的日新月异的变化。调查探访发现，100个城市综合体已经过半建成。对100个城市综合体，依照其开展定位的不同特征，分为如下几类，住在杭州网记者对这几类综合体进行特别解读，并在稍后推出探营专题报道，敬请期待：1)交通综合体：以交通枢纽为主要开展定位的综合体，现阶段主要为地铁综合体，如武林广场综合体、乔司南站上盖综合体等；也有多种交通方式聚集的换乘枢纽，如九堡客运站上盖综合体等。调查现状：这几个综合体的建设进度比地铁工程的进度要缓慢得多，这些综合体的投入使用，平均还需要2-3年左右的时间。同时，这些综合体的建设进度并不一致。2)商业综合体：以开展商业为主要功能的综合体，如百大绿城西子国际综合体、万象城综合体等。调查现状：目前，杭州已有万象城、杭州大厦等一系列已建成并投入使用的商业综合体范例。而未来，杭州又将崛起一大批商业综合体。3)旅游博览综合体：以旅游业或展览为主要依托的城市综合体，如大河造船厂国际旅游综合体、杭州奥体博览中心综合体等。4)创新创业综合体：主要开展创新型、科技型产业的综合体，如山一村农居SOHO综合体、北部软件园综合体等。调查现状：创新产业综合体的建设大多已完成或阶段性完成，开始紧锣密鼓的招商。5)特色产业综合体：开展某种特色产业类型的综合体，如宏丰家居城综合体等。调查现状：特色产业综合体的起步较早，开展时间较长，根本上都已投入使用多年。交通综合体：地铁开通指日可待商机无限杭州地铁1号线，目前方案以及正在开发的上盖物业综合体有8个，分别为武林广场综合体、九堡客运站上盖综合体、打铁关站综合体、七堡车辆段综合体、滨康站上盖综合体、翁梅站上盖综合体、乔司南站上盖综合体、乔司站上盖综合体。地铁综合体的物业范围涵盖商业、住宅、酒店、办公、行政等等范畴，不同综合体的主要业态形式不同，表达了地铁综合体的多样性。这几个综合体的建设进度比地铁工程的进度要缓慢得多，这些综合体的投入使用，平均还需要2-3年左右的时间。同时，这些综合体的建设进度并不一致。例如，武林广场站综合体的地块出让刚刚于去年10月完成。而滨康站上盖综合体的地块出让，已于2010年5月完成。还有一些综合体工程，本身并不属于地铁综合体的性质，但由于距地铁站点很近，与地铁密不可分，我们也把它们列入此类。如已经有局部投入使用的杭州东部国际商务中心(万国IBC)。IBC一期作为杭州经济技术开发区的行政中心和市民之家已投入使用，并以专属通道与杭州地铁1号线下沙中心站全时连通。地铁综合体的优势不言而喻，其广阔的前景令人期待。七堡车辆综合体效果图工程名称：七堡车辆段综合体开展定位：商贸、写字楼、酒店、住宅，目前国内最大的地铁上盖综合体之一开展现状：建设中，09年开始建设，方案6-8年完工，地铁配套用房已局部投入使用，综合体地块未出让七堡车辆段综合体，是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总占地规模约50公顷，总建筑规模约103万平方米，由地铁1号线、4号线车辆运营库，检修库，综合维修大楼，控制中心等地铁功能建筑；住宅，酒店，写字楼等开发建筑构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。据杭州地铁集团负责人介绍，七堡车辆段综合体本着“滚动开发、分期实施”的原那么，分三个阶段开发，“一期属于地铁车辆段的根本配套，而二期、三期仍属于规划，目前相关地块仍未出让。”而从七堡综合体的功能覆盖来看，综合体局部更多指的是二、三期，二期将开发大平台上的宝石住宅局部及核心区办公、酒店局部，控制规划形态，确立区域形象；三期开发七堡站落地区局部住宅、商业及公寓，完成整体开发。而从这个意义上来说，“七堡综合体局部根本上尚未开工”。商业综合体：城市未来主流模式商业综合体，现在已经成为了一个非常热门且吃香的词组，而万象城无疑正是其在杭州打响金字招牌的强力推手。万象城出现的这种“赶集”效应，正说明集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的商业综合体，受到了杭州人的热捧和认可，也从另一个方面说明了杭州人对生活品质的要求正在提高，他们已经不满足于简单地逛商场了。回忆商业综合体的开展历程，曾经由于其资金投入量大，周期长，运营操控不易而使得许多房地产企业望而却步。但随着住宅开发的逐步成熟，政府的供地结构也开始转变，大量商住、商用地陆续出让，也渐渐要回了一些眼球。目前，杭州已有万象城、杭州大厦等一系列已建成并投入使用的商业综合体范例。而未来，杭州又将崛起一大批商业综合体，其中有创新创业新天地综合体、嘉里中心综合体、华家池商务综合体、百大绿城西子国际、蓝孔雀综合体等，一些已经开建，一些正在逐步推出地块。这其中，已经开建的几个商业综合体特别亮眼。新天地综合体效果图新天地综合体实景图工程名称：杭州创新创业新天地综合体开展定位：商业、商务办公、SOHO/LOFT商住区、文化创意休闲、总部经济开展现状：新天地工程已开挖地基，而销售中心也已建成，不日将对外开放杭州新天地工程，规划总用地56.7公顷,建筑面积115万平方米。工程东临石桥路、南接长大屋路(规划)、西靠东新东路、北接石祥路，交通便利，环境优越。按照杭州市委、市政府的要求，“杭州新天地工程”将打造成为杭州市次级商业商务中心，集商业、商务办公、SOHO/LOFT商住区、文化创意休闲、总部经济于一体的城市综合体。工程总投资约100亿人民币。目前，新天地工程已开挖地基，而销售中心也已建成，不日将对外开放。百大绿城西子国际综合体效果图百大绿城西子国际综合体实景图百大绿城西子国际综合体实景图工程名称：百大绿城西子国际开展定位：五星级酒店、精装城市公馆、国际化甲级写字楼和国际名品广场开展现状：西子国际目前地下局部在建，预计今年下半年首推精装城市公馆，户型面积为60-295平米百大绿城西子国际，位居城市繁华中心，紧邻庆春广场，距离西湖约5公里，更与钱江新城零距离无缝衔接，处于老城区与钱江新城转换的核心地段。工程以高品质城市综合体为规划理念，总建筑面积约28万平方米，涵盖五星级酒店、精装城市公馆、国际化甲级写字楼和国际名品广场等高端物业，营造堪比曼哈顿、拉德方斯、新宿、中环、六本木等国际一流城市的高尚筑品。目前，西子国际地下局部在建，销售中心对外开放。旅游博览综合体：开放城市的重要“磁极”在杭州方案建设的100个城市综合体中，以旅游功能为主要依托的综合体有32个，约占总数的1/3，显示出杭州作为一个旅游城市其开展建设也保有自己的特色，防止了综合体的“千城一面”。杭州旅游资源丰富，并不局限于西湖、灵隐，经过几年旅游综合体的建设和宣传，萧山的月亮湾、休博园，余杭的径山、超山，还有桐庐、建德、富阳也渐渐为省内外乃至国内外的游客所熟知，成为了吸引大量旅游者涌入的新“磁极”，带动了区域经济开展。超山旅游综合体规划图超山旅游综合体实景图超山旅游综合体实景图工程名称：超山旅游综合体开展定位：旅游休闲、文化交流、文创产业、居住疗养开展现状：截至2011年底，已投资10亿元完成四期综保工程，新建了东园和南园景区，扩建了北园景区，修复了大明堂核心区域，并极大改善了景区周边的交通环境超山旅游综合体位于杭州市东北29公里处余杭区境内，距杭州武林商圈约30分钟车程。综合体规划总面积13.5平方公里，其中核心景区6.03平方公里。根据超山旅游综合体开展规划，把超山景区分成东、南、西、北和登山区域五大局部。其中：东园为游览观光区块，以大喜大俗为特点，充分展现自然梅和“人文”梅的结合；北园以高雅安静为风格，是精品梅花核心区块和文化创意区块；南园以高端闲静为特色，在景观上以夏、秋植物为主，力争成为杭州范围内各种公私派对、商务洽谈的理想场所；西园为文化创意产业的延伸区块和旅游配套效劳设施的补充区块，也是现代艺术传媒、旅游商品研发等产业的孵化基地；山顶区块那么为佛教文化和生态游览区块，是登山健身、体验自然、参悟佛法的清静之地。总体来说，将按照“东俗、南幽、西闲、北雅、顶灵”的风格要求，将逐步完成五个区块的打造。西溪天堂综合体效果图工程名称：“西溪天堂”综合体开展定位：休闲旅游、酒店开展现状：悦榕庄、喜来登等酒店工程已入住营业，精品商街和酒店式公寓已建成，商街正在招商中西溪天堂工程座落于杭州西溪国家湿地公园东南角，占地面积26.26公顷，距离核心商圈武林广场约15分钟车程。其总体定位为杭州最具特色的城市休闲和度假会议酒店群落，是国内外游客在杭州最重要的旅游休闲目的地。规划包含旅游公建设施、度假酒店集群(高档中心酒店与主题酒店群落)、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓以及商业综合体。作为西溪天堂国际旅游综合体的重要组成局部，西溪天堂精品商业街总建筑面积约4.5万平方米，街区可容纳店铺160余家，规划有国际风气区、创意生活区、精品影院、大型KTV、美食广场、码头餐饮区等高品质区块，并配备1500个停车位的景观停车场，目前正在招商中。创新产业综合体：未来财富的孵化园说到创新创业或者高科技的园区，人们常常将硅谷作为一个理想样本：知名企业集聚、毗邻名校、风景优美、远离尘嚣……杭州开展的多个创新产业综合体也有意效法这一模式，并且经过几年的建设已初具规模，既有浙江大学等高校的技术依托，也有西溪湿地、玉皇山、钱塘江、白马湖等优秀的生态资源，并且大多地处城郊，建筑开阔，开展空间广。目前创新产业综合体的建设大多已完成或阶段性完成，开始紧锣密鼓的招商。玉皇山南创意园综合体实景图工程名称：玉皇山南创意园综合体开展定位：创意设计、培训、观光建筑博览开展现状：一期全面建成山南国际(建筑设计产业)创意园位于玉皇山南八卦田景区以东一线，总建筑体量约25万方。目前该区块附近呈现出典型的城中村、城郊结合部特征，博物馆、宾馆、铁路、工段、仓库、厂房、大型市场、居民和村民住宅混杂其中，紧邻白塔、八卦田等历史文化遗存。拟打造的山南国际创意园定位于以建筑设计为龙头、以产学研结合为格局、以休闲景观为形态的具产业化、国际化、一体化特征的国家级高端创意园区。北部软件园综合体效果图北部软件园综合体实景图工程名称：北部软件园综合体开展定位：商务、商业、文化娱乐、酒店等开展现状：从2008年3月，北部软件园建设启动，到2008年12月，北部软件园一期开园。目前正在推进北软祥符区块二期2.14平方公里的开发，启动建设总部经济区、高新创业区、商务配套区、高端住宅区。北部软件园在一期区块已集聚关联产业企业500家的根底上，园区二期3000亩土地的开发也在加速推进。50万平方米的总部楼宇经济区、50万平方米的高新创业区，50万平方米的商务配套区和150万平方米的高档住宅区，将合力聚合成杭州城北高端产业集聚区和集生活、创业、科研、教育、休闲于一体的城市综合体。特色产业综合体：特色产业的规模化集群顾名思义，这类综合体业态形式以特色产业为核心，配以住宅、商业、办公等等业态模式。特色产业综合体的起步较早，开展时间较长，根本上都已投入使用多年。杭州的特色产业综合体，有四季青服装交易中心综合体、杭州宏丰家居城综合体、浙江亿丰建材城物流综合体、中国纺织采购博览城等。位于九堡的中国四季青服装交易中心，一期已于2008年投入使用，为服装交易区块，用地面积361亩，共有6幢单体，其中5幢为专业市场用房，1幢为四星级酒店式商务用房，建筑总面积52.6万㎡。宏丰家居城综合体实景图位于城西的杭州宏丰家居城综合体共占地300亩，总建筑面积50万平方米，总投资人民币15亿元，建成后将成为集家居建材大卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体的多元家居复合业态。其中，一期为20万平方米的家具建材广场，于2009年5月投入使用。特色产业综合体对于区域开展具有促进作用。"杭州100个城市综合体规划"调查:或成开发商新宠2012-07-1207:27今日早报收藏打印字号：T|T[摘要]城市商业综合体，最目前地产界最“潮”的概念之一。这种集酒店、写字楼、购物中心、公寓或会展等多种物业于一体的特大型公共商业设施，俨然已成许多区域、甚至城市规划者心目中拉动经济增长的航空母舰。突围路线：从“包租婆”到搭建资本平台城市商业综合体，最目前地产界最“潮”的概念之一。这种集酒店、写字楼、购物中心、公寓或会展等多种物业于一体的特大型公共商业设施，俨然已成许多区域、甚至城市规划者心目中拉动经济增长的航空母舰。据知情人士透露，目前杭州在建的综合体工程接近40个，将建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万平方米，商业面积达400多万平方米。有专家认为，这两千万平方米总建筑规模的资金需求将构成重大问题。另外，400万平方米的商业面积会否超出城市承受能力，该从哪里寻找销路？而一些商业综合体的运营者们，俨然已经在寻求突围路线。杭州城市综合体是否趋向饱和房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，全国各地购物中心、城市综合体或商业〔生活〕中心的建造遍地开花。有国际地产调查机构直言中国购物中心存在过热隐忧，业内专家也指出各地城市综合体已经或将接近饱和是不争的事实。从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，因消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。但也有一些人认为，在各区域开展不平衡的今天，中国购物中心仍有巨大开展空间。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种多业态整合的地产开发模式，越来越被地产开发商所青睐，其不同于住宅开发的最大优势，是综合体本身所具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力。开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资时机和后期更大的物业升值空间。对开发商而言，持有型物业是机遇，同时也是极大的挑战，对开发者资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力，都是很大的考验。如果一个城市短期内所建商业地产的品种、规模、总面积远远超过其承受能力，并且未来10-15年内消化不了，那是非常危险的。商业地产炽热的原因，除了中等城市本身开展需求外，住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心，为资本寻找出口也是重要原因。“在杭州，规划的100个城市综合体中，交通、旅游等公共设施概念的综合体占了很大一局部，纯粹的商业综合体体量并没有想象中那么多，”杭州银泰城市场营销部经理徐琦敏表示。不管商业综合体到底有没有饱和，在未来巨大的供给压力下，工程的特色性、是否具有区域针对性，尤其是运营者在资源整合上的优势，已越来越成为极其重要的因素之一。经过10多年的积累，银泰在商业资源上已经建立了从奢侈品品牌到群众品牌的广泛储藏。经过两年多的购物中心的储藏，现在已与大量的购物中心、专业店、专卖店签订了战略合作关系。目前，中国银泰在全国已建在建的商业地产工程已经有数十个，分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都等城市，产品包括城市综合体、精品酒店、高档购物中心、甲级写字楼、豪华住宅等建筑业态。这么多年在百货行业的积淀，使银泰如今已经拥有庞大的品牌资源，这些品牌资源能够给银泰商业地产工程带来更加科学合理的业态组合，更国际更高效的商业管理团队。目前成立的银泰置地集团，就是整合了银泰目前的商业产业链及运营管理优势，主营以综合体及购物中心开发、商用物业运营管理及商业物业管理效劳的集团性公司。通过集团内部资源整合及外部资源的吸纳，银泰已经形成了具有“银泰”特色的商业地产运作模式，从工程开展、规划设计、开发建设到招商运营，每一个环节都有专业团队负责打造，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势，并拥有数百家零售业战略合作伙伴。2011年的银泰商业战略发布会上，中国银泰正式对外公布了未来商业地产的战略规划，推出了三大商业综合体产品线——“银泰中心”、“银泰城”、和“银泰Mall”。这三种不同定位的城市综合体产品，将在全国一到三线城市根据城市特点不同进行布局，目前全国已经有近20个综合体在同时开发，而杭州银泰城正是目前三大产品体系中“银泰城”系列的旗舰作品。徐琦敏表示：“一直以来，城西虽然住宅林立、商贸市场也非常多，但是城西房地产的商住味道，却至今因为缺乏大型综合商业配套工程而不被认可。我们的开发理念之一，就是希望在最密集的区域，实现最集中的商业功能；在最精粹的区域，实现最高效的商务功能。”银泰城工程总建筑面积约40万平方米，包括大型购物中心、7万多平方米甲级写字楼集群及商务酒店，是目前杭州在建的最大的商业综合体之一，可以说是杭州城北、城西绝对的地标性建筑群，建成后将成为区域绝对中心。同时银泰城也是真正意义上的商业中心、商务中心双核驱动的城市综合体，在综合体中集中了购物、餐饮、娱乐、休闲、配套、商务中心等多功能，通过商业和商务功能的完美融合，不但能填补区域城市功能的空白，更以双中心的集群效应，形成更为强大的中心辐射力。杭州城西及城北不缺居住人口，未来随着银泰城的建设完成，可以看到这个区域将从典型的睡城向多功能城市中心开展，这个城市中心拥有非常完善的城市功能以及配套，也拥有众多高端居住人群，这就是城市多中心开展的一个趋势。而另一些商业综合体，已经开始探索开创综合体价值平台模式。陆那么非，建工地产营销部负责人。陆那么非说，从2008年底开业至今，建工地产所打造的欧美中心EAC已成为杭州国际金融特色楼宇和世界500强商务殿堂。写字楼近几个月的租金成交均价更是超过7.5元/天/平方米的高租金。入驻企业已达百余家，吸引了包括飞利浦、联想、奔驰、荷兰航空、港龙航空、香港铁路等20多家世界500强和众多国内外领袖企业，40多家国内外著名金融机构，如瑞银证券、新加坡星展银行、澳新银行、中国银行私人银行、中投信托等，也纷纷设立区域总部或重要的营业部。陆那么非表示，目前的商业地产正在经历三个阶段，第一个阶段是建造有形的商业工程，第二个阶段在运营方面，走国际化道路，整合产业，高出租率、高租金、高回报率。而第三个阶段，那么突破传统的模式，搭建写字楼内的资本平台。而这也是欧美中心EAC正在进行的尝试。今年5月，为鼓励金融业为实体经济效劳，《杭州市“十二五”金融业开展规划》重磅出炉。支持杭商资本进入金融领域、支持企业发行债券融资、奖励金融机构创新金融产品，一揽子方案为杭州楼宇经济的开展转型注入新动力，在新政策的催生下，欧美中心〔EAC〕等一批特色楼宇，以完善的金融产业链领创杭州综合体开展运营的新趋势。今年6月刚获银监会批准，创立于1835年，全球50强银行企业，澳大利亚最大的银行机构之一澳新银行，就迫不及待将浙江区域总部和首个营业厅进驻了欧美中心。无独有偶，6月初中国银行私人银行旗舰店也正式入驻欧美中心EAC，举行盛大开业庆典。而最近，央企中银集团与浙江大型国企浙江铁投集团合资的中银浙商产业投资基金，又将总部设在了欧美中心EAC。“国际金融大鳄之所以青睐欧美中心，全赖于我们对完整金融效劳价值链的营建。”建工集团副总经理李丽认为，在欧美中心的招商上，特别注重金融产业生态的形成，除引进国际知名的银行、投行外，同时也注重引进了如德勤会计师事务所、金杜律师事务所、中新力合等国内外知名的类金融配套效劳机构，使其与国际级银行、投行一道形成了自然的金融价值链。某位私人银行负责人表示，自从入驻欧美中心后，他们的业务较之前有了很大提升，大楼本身就带给他们众多的客源。而同样在欧美中心办公的街道相关负责人也表示，欧美中心的楼宇经济非常成功，入驻企业的年利税屡创新高，今年有望超2亿元。2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100个城市综合体。2010年，时任杭州市建委主任的杨军在中国杭州城市综合体开展峰会上表示，开展城市综合体是城市开展到一定阶段的必然选择，是转变城市开展方式、实施“紧凑开展”、“精明成长”的必然选择，是实现城市国际化战略的必然选择。也就是从这一年开始，杭州城市综合体建设加快了步伐，至今100个城市综合体已经建设过半。值得一提的是，除了被列入规划的100个城市综合体，杭州还有大量的工程都规划或者打着城市综合体的概念粉墨登场，不少开发商为了增强工程的吸引力，也纷纷提出了综合体的概念。与此同时，因为郊区化居住时代的到来，购房者对于综合体工程，也还抱着相当大的热情。打着综合体概念的工程不少除了列入规划的100个综合体，杭州其实还有不少综合体工程。值得一提的是，跟上述很多城市综合体不少由政府主导不同，这些工程大多由开发商开发运营，除了住宅房源之外，它们也规划有酒店式公寓、写字楼、商业、酒店等等其他物业形态，这局部工程的供给量，也不容小觑。比方在下沙，有综合体概念的工程，还包括80万平方米的龙湖滟澜山工程。这个楼盘主力为住宅，但同时还有20万平方米的商业天街和五星级酒店，打造的是杭州世界城市生活体之下的全新主流生活模式。与之相邻的东部国际商务中心，那么为具备商务办公、五星级酒店、国际尖端标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施，下沙新城的CBD核心综合体。而同处于下沙的宝龙城市广场，体量达33万平方米，主打概念就是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。在滨江，除了滨康综合体和星光大道等综合体之外，位于钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨江新城CBD三大城市中心的黄金交叉点的中海寰宇天下，也是一个涵盖首席御江大宅、奢华酒店品牌、总部商务平台、都市商业裙带四类作品，是钱塘江一线80万平米国际都市综合体。开发商表示，它将成为助推“钱塘江时代”城市价值的关键引擎之一。此外，同处滨江区域的星耀城总建筑面积达158330平方米。工程将打造为一个以IT为特色的商业办公综合体工程，规划主要有商业、写字楼以及酒店式公寓三种产品。综合体工程能提供非常完善的生活一体化效劳，让生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套效劳。此外，囊括写字楼、酒店、餐饮美食和商业走廊等物业类型的浙商财富中心，填补了城西高端写字楼的市场空白；申花板块的矩阵国际，也在以往商务办公产品的根底上，总结出未来办公模式的新趋势，开创全新的未来商务办公模式，引领杭州写字楼新潮流。跟传统的住宅相比，综合体还包含着商业、写字楼等各种需要更出色运营能力的业态，开发商纷纷涉足综合体工程，其实也是在一定程度上，说明了他们对于商业物业前景的看好。7月初，杭州主城区迎来了下半年土地出让会，这是一块之前并没有得到多大关注的商业用地，位于古墩路与天目山路交叉口，可建面积13万平方米。竞拍开始后，两个买家展开角逐，你来我往，争夺不休，双方都大有“不拿到地誓不罢休”的意思。现场甚至出现了久违的“注意投资风险，谨慎报价”提示。一直到了32轮，11号竞买人慧展科技〔杭州〕才以11.49亿元总价力挫对手，将该宗土地收入囊中。值得一提的是，这是已经清冷了许久的杭州土地市场，难得一见的火爆场面。在宏观调控让土地市场哀鸿遍野的近两年来，这样难得一见的火爆场面，根本上由商业地产创造。今年上半年，杭州主城区共出让土地21宗，总出让面积586.5亩，总出让金额80.17亿元。这一数据仅相当于2010年同期的32%，并不好看。不过其中，商业地产却表现抢眼。在上半年主城区成功出让的这21宗土地，其中商业用地占了19宗，共计出让面积320585平方米，出让金额约67.6亿，占上半年土地出让总金额的84%，毫无疑问，成为土地市场的绝对主角。事实上，这种状况在去年就已经表现得比拟明显。2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地仅成交22宗，商业用地却有34宗。在住宅市场一片肃杀的同时，商业用地市场反而热力四射，全年成交额到达147.8亿元，即使相对于火爆的2010年，也不降反升，上涨了8%。“商业地产的销售压力相比住宅要小，利润也要高一些，而且拿地价格相对较低，这在业内是人所共知的。”星耀城开发商星瀚置业总经理助理王奕告诉记者，这也是商业地产工程成为开发商热宠的原因之一。就比方他们公司，目前的投资重心也是在商业工程上。此外，王奕对杭州商业地产的前景很有信心。“杭州开展商业地产有它的先天优势，杭州是全省的经济、金融中心，消费能力很强。但是，杭州的商业地产开展又是和城市开展速度、经济实力不成匹配的，相比照拟落后。过去带商业性质的地产工程更多的是以住宅的方法在做商业地产，最近两年才有了新的起色，比方万象城、印象城以及银泰城，可以说杭州的商业地产还有很大的开展空间。”他认为，一直以来杭州“商住倒挂”现象比拟严重，同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。经过此轮调控，住宅价格将会停留在一个比拟稳定的水平，而商业地产的租金收益会有很大提升，对整个商业地产都是一个很大的契机。对于城市综合体这一类物业，购房者目前显然还比拟认同。中海寰宇天下成为2012年杭州主城区成交量和成交金额双料冠军，除了好地段、中海品牌和实惠的价格之外，众多购房者看重的，是它80万平方米的体量。“除了住宅，这里还有酒店、写字楼、商业，所以不用担忧今后的配套问题。”不少购房者这么认为。而处于地铁口的龙湖滟澜山，上半年也取得了非常不错的成绩。20万平方米的天街配套，是让不少购房者趋之假设鹜的一大理由；而宝龙城市广场的“下沙武林门”的概念，显然也吸引了不少眼球。上个月，首次开盘的滨江综合体工程星耀城，这个毗邻地铁一号线江陵路站的工程，开盘当天售楼部现场人山人海，大多数购房者当场就下单签订正式合同，精品商铺成交9成，就连市场一直不是特别火的写字楼，也成交了8成。事后据开发商统计，开盘当天实现了4.5亿元的销售额，完成了全年销售任务的一大半，成为名副其实的“吸金盘”。事实上，随着楼市开展半径扩大，众多郊区板块纷纷迎来了交付期。对于这些区域来说，如何完善今后的生活配套，实现可居住性是最大的问题。所以，当拥有众多功能的城市综合体一经亮相，就受到了市场热捧。今年5月的杭州人居展上，最热闹的展位，无疑是新天地工程，这个楼盘当时刚刚展示了规划，展位现场人山人海，很好地诠释了市场对综合体工程的热情。业内人士认为，虽然杭州定位为二线城市，但杭州的经济规模、城市规模都已靠近一线城市，大局部都是年轻人，是一座活力城市。目前，很多二线城市的开展模式已经从单个商业中心到多个商业中心，而杭州目前还只停留在以武林广场为商业中心的阶段。所以，综合体的建设，对于未来城市的开展，是大有裨益的。从目前来看，市场与综合体之间尚处于“蜜月期”，但随着综合体工程纷纷上马，雷同性增强，综合体之间的竞争也将会越来越剧烈。而要真正做好一个商业地产工程，考验的是开发商的后续运营能力。所谓城市综合体，就是有机组合3个以上城市功能空间，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空间尺度，有“通道树型”交通体系，有现代城市景观设计，也有高科技集成设施。它能够最大程度地利用土地资源，为人们提供最便捷的效劳和最快速的效率，所以，城市综合体建设，正以一种前所未有的速度生长。杭州也不例外。杭州提出建设100个多功能城市综合体方案，共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，而与此同时，许多开发商也日益青睐综合体工程，使得这类物业的阵营日益扩大。据了解，规划中的综合体工程，已建成或开工建设一半以上。这些工程遍布杭州各个角落，也涵盖了富阳、桐庐、临安、淳安等一些周边县市。未来几年供给量将非常巨大。那么，这些综合体主要位于什么地方，都有哪些特色？哪类综合体的体量比拟大，跟购房者关系比拟密切？作为一个二级城市，杭州能消化得了这么多综合体工程吗？本报展开详细调查。交通枢纽型综合体占比：10%关键词：地铁地铁的建设，将为杭州插上腾飞的翅膀，也将极大拓展人们的居住半径，城市的生活圈，将沿着地铁向外延伸。所以，众多综合体的建设也开始沿着地铁枢纽，如火如荼地建造起来。目前纳入规划的交通枢纽型综合体主要围绕着地铁一号线来建造，既有交通换乘的功能，也有集聚大流量居住、办公、购物等的功能。其中，七堡车辆段综合体、临平南翁梅站综合体、客运中心站综合体已开工建设；武林广场站上盖综合体、打铁关站综合体和滨康站综合体即将开工；乔司站物业综合体和乔司南站物业综合体那么在规划中。这些综合体的体量都很大。比方七堡车辆段综合体是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总建筑面积约103万平方米，由地铁一号线、4号线车辆运营库、检修库、综合维修大楼、控制中心等地铁功能建筑，和住宅、酒店、写字楼等开发建筑构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。又如滨康综合体，定位为杭州功能最全的综合体，除地铁和汽车南站外，还有商场、五星级酒店、写字楼和住宅楼。综合体地上建筑面积50万平方米，地下20万平方米。光是商场面积，就超过杭州大厦A、B、C、D四座楼的总和。越来越多的开发商，也介入到开发地铁综合体的队列中来。比方地处地铁南苑站西北角的华元城〔暂名〕，就是由杭州本地的华元地产在2011年以7.1亿元竞得的商住地块，容积率高达6.9，该综合体占地面积到达100多亩，两幢高达160米的塔楼将成地标性建筑，将包括五星级酒店、国际购物中心、甲级商务办公楼、IMAX影院及豪华公寓、2万平方米儿童娱乐空间等多种功能。“地铁一动，黄金万两”，对于普通投资者来说，如果能够在地铁综合体中分得一杯羹，显然也是非常不错的事情。商业型综合体占比：27%关键词：地标这类综合体的功能，大多融合了商务、居住、休闲、酒店等各种功能，并且因为地段比拟有优势，所以常常是商业开展前景非常不错、商业价值非常高的工程，它们往往通过土地出让的方式，由开发商来操盘运营，并成为城市的地标性建筑。这其中，包括已经投入使用的杭州大厦商贸旅游综合体、钱江新城华润万象城综合体、星光大道综合体，正在建设中的武林壹号〔杭汽发综合体〕、绿城兰园〔喜得宝综合体〕、杭州新天地〔杭州创新创业新天地综合体〕、嘉里中心、百大绿城西子国际、杭州远洋运河商务区综合体和杭一棉地块综合体，以及还未开工的蓝孔雀综合体、华家池商务综合体和杭州田园地块综合体等等，因为市场的参与度比拟高，所以它们的知名度也常常比拟高，也最能够赚取购房者的眼球。比方总建筑面积达115万平方米的新天地工程，无疑是杭州城北超级体量城市综合体。这个工程规划为集总部经济、商务办公、商业零售、酒店餐饮、科研孵化、文化创意及休闲娱乐于一体的大型城市综合体，未来将云集影视娱乐、艺术画廊、设计公司、I-MAX电影院、KTV、酒吧和特色餐馆等多种业态，预计每天将有10多万人次的消费和举行商务活动，不仅将填补杭州城北CBD的空白，更将塑造出一个集多种业态于一体的都市核心圈。又如百大绿城西子国际，总建筑面积28万平方米，总投资60亿元，是集国际化写字楼、精装城市公馆、五星级及对岸和国际名品广场等物业于一体的高端城市综合体。该工程因为地处庆春路核心商圈，又能享受钱江新城的前景，所以备受市场期待。其首期酒店式公寓即将于9月份开盘。