某某国际农产品交易中心一期工程项目可行性研究报告书

下载后可任意编辑，修改下载后可任意编辑，修改--《天利得益商务中心二期项目申请报告》-PAGE1-目录TOC\o"1-2"第一章申报单位及项目概况 1一、项目申报单位概况 1二、编制单位概括 6三、项目概况 8四、项目建设的背景 9五、项目建设的必要性 13六、项目建设地点 20七、主要建设条件 20八、主要建设内容和规模 21九、项目建设期 25十、设计要求 28十一、投资估算及资金筹措方案 35第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 39一、发展规划分析 39二、产业政策分析 41三、行业标准分析 41第三章市场分析 43一、市场定位 43二、预期经营规模 43三、项目竞争力 45第四章资源开发及综合利用分析 47一、资源开发方案 47二、资源利用方案 47三、资源节约措施 47第五章节能方案分析 48一、用能标准和节能规范 48二、项目所在地的能源供应状况 48三、能耗状况和能耗指标 49四、节能措施和节能效果分析 50五、节能措施 50第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 56一、项目选址及用地方案 56二、土地利用合理性分析 56三、征地拆迁和移民安置规划方案 57第七章设计方案 58一、设计方案 58二、布局和功能分区 58第八章环境和生态影响分析 61一、环境和生态现状 61二、生态、环境影响分析 61第九章经济影响分析 67一、经济费用效益或费用效果分析 67二、价格、指标和定额 67三、基础数据 68四、利润估算 68五、风险分析 68六、行业影响分析 69七、区域经济影响分析 69八、宏观经济影响分析 70第十章社会影响分析 71一、社会影响效果分析 71二、社会适应性分析 71三、社会风险及对策分析 72第十一章结论 74附表 75第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、申报单位单位名称：省发展有限公司本项目由中国市场协会主任单位中商企业集团牵头，联合当地龙头企业及当地最有影响力的地产巨头，整合国内外专家和精英共同组建顾问团参与开发的全程，包括发展战略研究、市场调研、规模定为、规划设计、经营管理、品牌推广。由工商联农业产业商会、中国农业产业经济发展协会、中国科学技术协会、中国农产品市场协会、中国农产品服务中心、中国农产品流通经纪人协会、中国合作贸易企业协会、中国优质农产品开发服务协会、中国畜牧业协会、中国奶业协会、中国饲料工业协会、中国食用菌商务网、中国绿色食品协会、中国绿色食品发展中心、中国农资集团、北京农产品流通协会、天津农副食品流通协会、农产品协会、农企家协会、中国果品流通协会、省板栗协会、省植物油产销协会、石家庄农产品协会、优质农产品产销协会、东莞市零售行业协会、东莞食品行业协会、广州市供销合作总社、农村专业经济协会、广州市农产品产销信息协会、广州蜂行业协会、深圳是期货同业协会、海南农产品运销协会、香港九龙果菜商会、台湾农协会、台湾农训协会、台湾农渔业协会联合提供强大的后盾支持。为适应社会主义市场经济的要求，发展生产力，依据《中华人民共和国公司法》及其他有关法律、行政法规的规定，由中商企业集团公司、中信集团、三强实业集团、赵尔烈、纪？共同出资设立发展有限公司。中国（香河）国际农产品交易中心，是集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的、现代化大型综合性国际优质农产品流通园区，市政府主导的企业化运作的社会公益性流通事业。公司注册资本金为10000万元，由六位股东共同出资。股东介绍：中商企业集团是一家以商贸零售业为主业，同时涉足房地产、电子商务、进出口贸易等产业的国有控股大型商业上市公司。中商集团始创于1985年元月1日，历经20多年的长足发展，由单一的传统百货店发展成为一个“商贸多业态，经营连锁化，管理现代化”的企业集团。商贸主业包含现代百货、ShoppingMall、平价超市、药业零售等多种业态。网点布局跨湖北省内10多个城市，拥有8家现代百货店及购物中心，1家ShoppingMall，50家超市大卖场和“万村千乡”加盟店，13家药品零售店，营业总面积近55万平方米。旗下拥有中南商业大楼、中商广场购物中心、中商徐东平价广场、武汉销品茂等国内知名的零售卖场。企业销售、利润以年均30%的速度递增，连续多年位列全国商业10强、国内连锁30强、中国零售100强、中国企业500强。2006年实现销售收入60亿元。中信国安集团公司为中国中信集团公司全资子公司，国安公司经营行业涉及信息产业相关业务（包括有线电视网络投资经营、电信增值业务、卫星通信、网络系统集成、软件开发、广告业务）、旅游房地产、高新技术及资源开发等领域、具备可持续发展能力的大型综合性企业集团，是中信公司在国内最大的实业子公司之一。国安公司现为亚太经合组织（APEC）中国企业联席会议成员企业，中国企业联合会、中国企业家协会成员企业。“国安”商标为著名商标和知名品牌。截至2008年末，国安公司总资产为401亿元，净资产为131亿元。国安公司下辖中信国安信息产业股份有限公司、中信信息科技投资有限公司、北京国安电气总公司、鸿联九五信息产业股份有限公司、新天国际经济技术合作（集团）有限公司、中信国安第一城国际会议展览有限公司、北京中信联合体体育场运营有限公司、北海中信国安实业发展总公司、北京国安建设有限公司、邮电国际旅行社、三亚椰林滩大酒店、北京国安足球俱乐部有限责任公司、北京国安广告总公司等子公司。三强实业集团始建于1998年，是香河县重点企业之一。集团下设香河县城镇房地产综合开发有限公司、三强建筑工程有限公司、三强水厂、三强热力站、三强污水处理厂、三强信用担保有限公司、华泰小额信贷行、兴业拍卖行、兴业典当行、尚新物业公司、三强农贸市场、三强铝合金门窗厂、祥辉加油站、尚新养殖场等十多家全资公司。集团现有员工1500余人，固定资产总值达4亿元人民币。集团最初由农业起步，主要从事规模养殖。历经近十年发展，养殖业不断发展壮大。目前，蛋鸡养殖已达10万只，生猪存栏2500头，并建立了三强肉类食品有限公司和一座建筑面积八百平方米的冷库。三强肉类食品有限公司现已成为京东地区规模最大，自动化程度最高的绿色猪肉食品加工基地。从最初的规模养殖到形成现在产、供、销一条龙的经营体系，三强养殖成为香河县农业产业化经营典范。在不断做大做强农业化产业的同时，集团不断拓展经营领域。城镇房地产综合开发有限公司的成立，就始终坚持高起点，高标准的经营思路，树立“创建优质工程、打造精品住宅、铸就三强品牌”的开发理念，力争为香河城镇居民营造布局合理、功能完备、景致怡人、生态和谐的高品质的人居环境。几年来，公司开发建设了“康宁苑小区”、“迎宾小区”、“欧陆豪庭”等数十个高标准的居民区以及“经纬家具城”、“新一中”、五个人民法庭办公楼、两个县中心敬老院等一系列商用、公用重点工程，受到广大消费者、商家、政府的一致好评和高度赞誉。公司自2001年起连续被市消费者协会授予“消费者信得过单位”，连续三年被省房地产行业协会评为“先进单位”，“欧陆豪庭小区”被中国基本建设优化研究会评为“人文环境优化示范小区”。此外，集团于2002年成立的三强建筑工程有限公司（获国家建筑工程资质等级二级），于2003年成立的三强铝合金门窗厂（设备先进、员工专业、产品基本占领香河市场），都是香河乃至省市颇具实力和影响力的企业。集团在不断开拓市场，加强自身竞争力，提高经济效益的同时，还本着“回馈社会，造福与民”的宗旨，积极投身到改善百姓切身生活质量的公益事业之中。2002年，集团与县政府签订了对城区供水协议，先后筹款一亿多元，打深水井6眼，铺设输水管道150多公里，实现日供清洁用水3万吨，对提高居民饮用水质量做出了贡献。此外，我县首家污水处理企业三强污水处理厂已于2006年正式动工，它的建成投入使用，将大大改善全县城镇居民的生活环境，为香河的环保事业和经济的可持续性发展带来无限生机与希望。集团所创建的热力公司、加油站、投资参与兴建的“五一公园”，自来水村村通等无不是“贴心于民的好工程、便利于民的好项目”。几年来，集团无私用于社会公益事业的捐款达2000多万元，主动上缴税金1.5亿元。2006年成立三强信用担保有限公司，是由市政府批准的香河县唯一一家信用担保机构，注册资本10000万元人民币，是专门为中小企业提供信用担保、履约担保、票据担保、消费担保、工程质量担保、投标担保、业主支付担保、预付款担保、投资顾问、贷款理财、委托融资和再担保服务的股份制有限公司。2006年9月，继三强信用担保有限公司成立后，经省商务厅、市工商局批准登记注册的市级拍卖机构兴业拍卖行有限公司现已成立。主要从事公物拍卖、房地产拍卖、破产企业及闲置设备拍卖，无形资产拍卖和机动车拍卖等。拍卖对象覆盖了各种领域和产品，包括有形和无形的。同时，我香河县华泰小额信贷行和兴业典当行，它们主要是为我县中小企业和其他经济实体提供金融服务的。2003年，董事长王尚新被市委市政府授予第十届“十大优秀青年”称号，被团中央农业部授予“全国农村青年创业致富省带头人”称号。2006年被市委市政府授予“社会主义建设者”称号。二、编制单位概括市咨询有限公司位于新华路116-1号，成立于2002年9月，注册资金200万元。公司已取得了国家发展和改革委员颁发的工程咨询乙级资格证书，批准号为：工咨乙10320060033号。主要专业包括建筑、市政公用工程、生态建设和环境工程。服务范围包括编制项目建设书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告等。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合部、市场开发部、工程项目部、评审部、招投标咨询部、财务部等部门。公司现有职工35人，其中：注册咨询工程师（投资）5人，投资项目管理师1人，国家一级注册结构师是1人，一级建造师1人，具有高级职称19人，中级职称13人，高素质的执业队伍为公司各项业务的开展提供强有力的保证。公司秉承：“诚信、团结、敬业、创新”的企业精神，恪守“独立、科学、公正”的咨询原则，竭诚为国内外客户提供优质、高效的咨询服务。公司成立以来，承担了许多政府和社会单位委托的工程建设项目咨询任务，完成了涉及农业、林业、市政道路、环境工程等专业的80余项咨询项目，受到了业主和专家的好评。市咨询有限公司十分重视质量管理，不断规范质量管理工作，先后制定了《质量手册》、《质量保证程序性文件》、《质量保证支持性文件》等规定、办法、细则，建立起了一套严谨、科学的质量保证体系，以组织制度、法规体系和激励机制为基本内涵，从作业标准、作业程序、作业方法到产品检验与考核形成一整套完整的制度规范，从而从制度上确保向顾客提供高质量的咨询产品。公司的质量方针：公正诚信，争一流服务质量；守法科学，创一流管理水平。公司的质量目标：工程咨询合同履约率达到100%；顾客对工作质量投诉率为0。市咨询有限公司坚持“客观、科学、独立、公正”的执业原则，坚持“信誉第一，客户至上”的服务理念，高起点置身于市场竞争，竭诚为政府决策提供咨询服务，为客户提供全过程、多方位、高质量、高效率的工程咨询服务。公司将进一步“内强素质，外塑形象”致力于提供国际一流水平的专业服务，努力向专业化、集团化公司发展。

公司主要业绩市体育场项目可行性研究报告；市博物馆项目可行性研究报告；市图书馆项目可行性研究报告；市看守所项目可行性研究报告；朗森汽车产业园项目可行性研究报告；广阳物流产业园项目财务评估报告；阿尔卡迪亚三、四期工程项目申请报告；新奥集团艾力枫社项目申请报告；富士康3G、CDMA等多个项目申请报告；中科科技谷基础设施建设项目申请报告；上城万庄生态城投资发展有限公司，经一路、纬一路、会展中心等项目申请报告，以及占地2500亩共22个项目的项目简介；中国石油天然气有限公司运通家园一、二期项目申请报告；永清台湾产业基地生产性项目5个；上海绿地集团香河现代服务业基地建设项目；燕郊空港物流园产业基地建设项目；中国大厂清真牛羊肉批发市场项目；香河第一城福安宫项目申请报告。三、项目概况1、项目名称：中国（香河）国际农产品交易中心一期工程2、项目拟建地点：位于东侧为103国道，西侧为北京界，北侧为安平。项目总占地5000亩，一期建设占地1500亩，容积率为1.61，一期拟建建筑面积为161万平方米，包括：综合服务区、会展区、交易区、物流区、库房、辅助建筑及其它。投资强度为2300万元/公顷（折合153万元/亩）。市场定位服务范围：交易中心成为集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的、现代化大型综合性国际优质农产品流通园区，市政府主导的企业化运作的社会公益性流通事业。成为亚洲最大的农产品集散中心，价格形成中心，信息交易中心，物流配送中心。依托优质农产品，成为亚洲瞩目的农产品物流园区。站稳京津冀地区，辐射全国乃至全亚洲市场。满足京津超市80%、周边地区大专院校、使馆区以及国内五星级酒店的蔬菜果品的供应。针对的消费市场为高中端市场，一改国内农产品交易中心露天经营或是大棚交易的现状，将农产品交易变成及前展后储，开阔的门前道路使集装箱车可以将产品从库房直接上车，整个过程都是完整的冷链运输，有效的保证了产品的多样、快速、新鲜。项目建设期为项目建设周期为三年，自2009年9月至2012年9月。项目投资估算为279367万元，资金全部自筹。该项目建成投产后，社会效益及经济效益显著。四、项目建设的背景1、良好的发展机遇随着中国加入WTO、北京奥运的顺利举办、“大北京战略”和“环渤海经济圈”的提出及北京市“两轴—两带—多中心”经济发展战略的确立，香河的战略地位越来越突出，吸引了越来越多的国内外投资者。中国环渤海经济圈特别是京津冀地区的机制、产业、物流三大“联合机遇”已初现端倪，“渤海湾西部经济群”将最终形成，成为继珠三角和长三角之外的第三个经济高增长区。随着南方沿海地区人力成本、交易成本不断上升，珠三角、长三角的制造企业陆续北移，给环渤海地区的经济发展带来了前所未有的机遇。启动天津滨海新区建设，助推京津冀、环渤海区域发展正式被写进国家“十一五”规划。滨海新区将建设成为立足天津、依托京冀、服务环渤海，辐射三北，面向东北亚的先进制造业和研发转化基地，也将成为中国北方国际航运中心和国际物流中心。本项目的开发建设通过把国内外新鲜、优质的农产品进行集中展示、销售、物流、深加工，增强企业市场快速反应能力，优质的农产品再也不用去思考“到哪里卖，卖什么价格”的问题，确保优产优质优价畅销。依托环渤海地区，起到辐射全国面向世界的作用，努力实现“国际市场国内化、国内市场国际化”，力争建成国内产品最集中、市场占有率最高、最具影响力的农产品交易中心。2、独特的区位优势香河位于京津之间，南面津卫，东临秦唐，地处京津塘经济三角区腹地，是承接其经济直接辐射的最佳区域，素有“京畿明珠”之美誉。香河距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里；距京唐港150公里；距曹妃甸港180公里。从香河出发，30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津、京九铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。京沈高速公路在县城北侧设有“第一出口”，京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。北京正在规划建设的“大七环”、京津轻轨铁路和第二条京津高速公路将在香河西侧通过。正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带，而新的选址距离香河不足30公里。以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时贸易区”的最佳条件。中国是一个人口大国，本身就是一个巨大的市场。“衣、食、住、行”中，人在解决了穿衣问题后最先考虑的问题就是吃，国民由吃饱问题已经提升到吃得好，吃得健康，蔬果要新鲜、要无公害、要种类多、要营养均衡等等这一系列的要求，只有通过南菜北运，北菜南运来解决，但是没有中间的展示和交易、存储、物流环节的紧密联系很难达到新鲜的要求，只有通过大型现代化的农产品交易中心的建立才能达到。加入WTO后，我国的农产品贸易快速增长，截止09年7月，进出口总值达到505.2亿美元，出口值达到212.6亿美元，尽管这些数值由于国际金融危机的影响同比下降，但是比2000年全年总值还要增长3倍以上。我国已成为继美国、欧盟、加拿大、巴西之后的第五大农行产品出口国。“十一五”期间，国家更将“提高农产品的国际竞争力，扩大园艺、畜牧、水产等优质农产品的出口”，作为发展现代农业的一项战略性举措，外向型农业的发展必将进一步加快。环渤海地区包括全区陆域面积达112万平方公里，总人口3亿人。环渤海地区共有城市157个，约占全国城市的四分之一，其中城区人口超百万的城市有13个。这些无疑对农产品有着巨大的需求。华北、东北地区是中国重要的农产区，已经形成了强大的产业基础，而的中国（香河）国际农产品交易中心建立，正弥补了产品展示，交易无场所的这一空白。五、项目建设的必要性党的十六大就曾明确提出“加快发展现代化服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”。随着我国国民经济的快速发展，服务业在经济和社会发展中的地位明显提高，对于促进经济增长，改善和优化产业结构，增加就业岗位，提高人民生活水平，保持社会稳定发挥着越来越重要的作用。服务业是国民经济的重要组成部分。服务业在国民经济中的比重，是衡量一个国家或地区经济、社会发展水平的重要标志。从发达国家及一些发展中国家看，服务业在整个经济中占“大头”。据世界银行统计，近年来主要发达国家服务业产出比重已达到70%以上，印度、菲律宾等发展中国家的服务业比重也已达到50%左右。服务业比重上升已成为世界经济发展的一大趋势，全球经济在经历了农业革命、工业革命之后，服务业革命的时代已经来临。为了加快服务业发展，2001年国务院下达了《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》。这是继1992年党中央国务院作出《关于加快发展服务业的决定》以来，第二次专门就服务业发展下发的政策文件。加快发展服务业已成为我国新形势下的重要战略选择。大力发展服务业是地区经济发展的重中之重。本项目的建设不但适应了该地区经济发展的需要，也必将推动本地区服务业的发展。北京发展的目标是建设集国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市这4大鲜明特色于一身的都市。国家首都，即政治中心，国际交流中心；世界城市，指世界级服务中心，世界级大都是地区的核心城市；文化名城，即文化、教育、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市，是指北京能够提供充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。在中国城市规划设计研究院、北京城市规划设计研究院和清华大学等单位开展的《北京城市空间发展战略研究》中，提出了目前制约北京城市发展空间的主要因素有：有限的土地资源及绿色空间对人口及建设规模的制约、适宜人口密度的制约、水资源条件的制约以及空间布局的制约等方面。进而提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局；“两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴。“两轴”是北京城市的精髓，结合传统中轴线和长安街的延伸，全面实现保护与发展，从空间布局上体现首都政治、文化、经济功能的发挥。“两带”是指“东部发展带”、“西部发展带”。“多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局其核心内容就是疏解中心大团，重构城市空间新格局，其中重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。在2003年10月29日由中国市长协会主办、在北京举行的首届“城市发展国际论坛”上，建设部部长汪光焘指出，中国城市发展重点要研究解决好科学规划、改善人居环境等七大问题。香河近年来在城市基础设施建设、休闲旅游度假建设、高科技工业园区建设都有了相当的发展、改善。本项目建设地位于103国道西侧，与国安足球基地、国家足球基地和香河第一城隔路相望，周边环境优美、无污染，有着成熟的市场需求。具有良好的发展基础，起到了部分吸纳首都产业和人口的作用。本项目的建设将进一步提升香河在首都建设新格局中的作用，加快首都卫星城的建设步伐。本项目充分依托香河独特的地理位置、优越的投资环境，打造了一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运及金融结算等功能于一体的超大规模的农产品交易中心，其现代化的商业设施和齐全完善的配套功能，将直接或间接的为解决城乡规划、基础设施建设、推进市场化进程、加强信息化建设等方面发挥着重要的作用。伴随着经济的快速发展，京津两地的居民生活将提前达到小康阶段，农产品消费也将提前达到中等发达国家水平。2008年年底，京津两市常住人口供达到2871万人，城镇居民人均可支配收入和农村居民纯收入，北京分别达到24725元和10747元，天津分别达到19423元和9670元，聚成一个庞大的农产品购买力。在总体上已经开始进入安全、营养、健康、特色的全面优质化时期，正在迅速造就一个优质农产品消费大市场。北京市作为首都，不仅有中央的党、政、军机关和众多人员，每年还要召开大量的全国性会议，北京作为全国科教文化中心，集中了全国一流的科研文化机构和专家人员，近在校生就达到了80余万人；以及全世界国家的驻华机构，近万家境外驻华代表机构；另有，星级饭店800多个，年接待境外游客500余万次，举办大量的涉外会议和展览活动。这种北京独有的首都服务功能，造就了一个越来越大，越来越高精的优质农产品“特供市场”。天津作为北方最大的沿海开放城市按国务院批复的“天津市城市总体规划”，要建成国际港口城市，这里同样聚集了众多的国内外大型企业境外驻华机构和大专院校，也构成了一个优质农产品特需市场。现有的农产品流通体系，不适应优质农产品流通的需要。目前，我国有4500多家农产品批发市场，有近30000个农产品零售市场，构成了农产品流通的主要渠道。新兴的连锁超市虽然有了快速发展，但近期尚难成为主渠道。而且，已有的传统批发和零售市场系统，是在农产品的生产和消费追求数量扩张时期发展起来的，大多是设施简陋、商品低杂、交易原始、管理粗放、商户弱小，远不能适应优质农产品流通的需要。近年来，在中央和各级政府的大力推动下，农产品批发市场的“升级改造”取得了显著成绩。根据“十一五”规划和新农村建设的要求，商务部和农业部分别启动了“双百工程”和“5520工程”，农产批发市场的“升级改造”进入了新的发展阶段。为了更好的实现和提升新的升级改造目标要求，需要建立一个以标准化的优质农产品为流通客体，以规模化的农产品经营者为主体，以国内外食品安全的规定为标准，建立更为规范的管理制度和体制，实行更为现代化的交易方式，将优质农产品的流通，从目前大陆货的混杂流通中独立出来，集中起来，打造我国农产品流通率先达标的现代化系统，满足优质农产品生产、消费、流通和国际贸易发展大势的需要，引领农产品流通的现代化。当前，尤其需要在重点区域建设一个对全国的食品安全和农产品流通都能起到带动和示范作用的高标准、国际化、现代化、规模化、综合性的优质农产品流通中心。“大北京规划”——“京津冀北地区城乡空间发展规划研究”明确提出了将北京建设成为“世界城市”的目标，在强调开放性的同时，更注重地区整体竞争力与可持续发展。大北京地区规划的基本思路提出了以北京、天津“双核”为主抽，以唐山、保定为两翼，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市；京、津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变；城市将沿区域交通轴，呈葡萄串式分布发展，相互以生态绿地连接；建立行之有效的区域协调合作机制，在区域整体协调原则指导下，对这一地区原有城市总体规划进行调整，共同推进建设世界城市的战略。近年来，从政府层面到企业层面，推动大北京地区特别是京津冀北地区经济联合的一系列政策和规划举措陆续出台，环渤海经济发展论坛、高层（省长级）磋商频频举行，过去长期各自为政，缺乏联合，无序竞争的状况正在被改变。从潜在竞争力比较看，预计在未来10年内，环渤海地区经济发展有望超过珠三角和长三角。本项目的建设，不但符合“大北京规划”的发展需要，而其为该区域优化产业结构、提高服务业水平，起到推动作用，为“环渤海经济圈”的形成和发展做出积极的贡献。随着经济全球化进程的加快和中国城镇化建设的快速发展，京津地区正迅速进入世界大都会的行列。市地处京津之间，区位独特，在首都经济圈和区域空间发展中占有十分重要的战略位置。因此，必须用前瞻性的眼光，确定市的发展战略，为经济、社会发展和城乡建设寻找一条战略上可持续发展之路。在2003年11月6日省——清华大学“北三县”发展战略研讨会上，吴良镛院士在“京津冀地区城乡空间发展规划研究”的基础上，针对“北三县”（“北三县”是指市所辖北部的三河、大厂、香河三个市县，地理位置上全部为北京市和天津市所包围，区位独特）在大北京区域发展中社会经济与城乡规划建设中存在的问题和潜力，开展该地区社会经济与城乡建设可持续发展规划建设的研究，为科技、文化、金融商贸、大众住宅和基础设施建设在京津冀中心地区开辟出新的发展空间。他从国际视野出发，站在国家发展的高度，从发展地区经济的角度，切中实际地提出了“小飞地，大战略”的发展理念，提出了“次商务区（SBD）”的概念，强调市要借船出海，加速北三县各方面的快速发展。市在“园林式、生态型、现代化”城市定位的基础上，提出实施继“珠三角之东莞、长三角之昆山”之后，全力打造“首都圈之”的发展战略，大力发展高新技术产业，全力推进服务业和会展旅游经济，努力实现“两个率先”。本项目建设符合“小飞地，大战略”的发展理念，承担了“次商务（SBD）”的部分功能，是市和北三县实施发展战略的需要。目前京津冀地区的农产品交易和物流市场仍然呈现“小、乱、散、档次低、种类单一、配套不足”的局面。农产品交易发展落后严重制约了本地区的产业发展，亟待升级。大市场带来大流通，大流通促进大制造，大型现代化农产品交易中心的建设将是农业产业链中必不可少的环节。产业链：种植——优质管理——监督检测——展览——交易——流通运输香河农产品产业链的完善，结合京、津、冀农业的快速发展，必将对中国农业的产业格局产生巨大的冲击。直至形成珠三角地区、长三角地区、京津冀地区，三大农产品集中板块。在成熟的城市发展中，建立一个现代化的农贸中心体现了一个城市的发展全面性和对民生问题的重视。中国是一个讲究吃也会吃的国家。菜篮子问题是国家各届领导人的工作重点。北京作为一个现代化大都市单单具有高楼大厦和各种高科技技术是远远不够全面的，吃的好吃的健康将是越来越多普通民众的呼声。现在在国内许多地方已经开始重视解决这一问题，例如：在山东有着寿光批发市场、上海虹桥机场旁在建一个大型农产品批发市场、杭州地区也有一个大型市场，这些都满足了周边地区省市的农产品需要。而北京这个大型都市却没有现代化的大型农贸中心，我们这个项目的建设必将弥补这一空白，真正做到北京的“后花园”，不仅仅是个美丽的休闲之所，还能从这里得到新鲜美食。六、项目建设地点本项目位于省香河县安平镇，东为103国道，西为北京界，北为香安饭店，南为天津武清区。该区域地理位置优越，交通十分便利。香河位于京津之间，隶属省市，幅员面积458平方公里，人口31万，现辖7镇2乡，一个省级经济技术开发区，一个国家级农业综合开发示范区。近年来，按照“接轨京津、面向国际、接受辐射、发展香河”的思路，努力把香河打造成为京津的“加工园”、“后花园”和绿色食品基地。目前，香河经济发展已日益融入京津经济圈。农业产业结构调整稳步推进，产业化水平明显提高。蔬菜、花木、林果分别发展到18万亩、1.6万亩、3万亩，其中，无公害蔬菜5万亩。农字型企业51家，农业产业化经营率达到48%。“京香”、“正大”两家公司被省政府评为“农业产业化经营龙头企业”。蓝天绿色食品有限公司成为北京市“食品放心工程”指定供应方企业。农业高新技术园区共引进项目37项，累计完成投资1.73亿元，辐射面积2.5万亩。农业产业条件持续改善。重点组织实施了农业综合开发和植树造林工程，被评为全省“农业综合开发红旗县”。七、主要建设条件1、供水：地面水厂直接供应，水资源丰富，日供水能力达3万吨。2、供电：电力供应充足，拥有22万伏变电站1座，11万伏变电站3座，最高供电用量达到52万千伏安，实现了双电源供电，供电可靠率达到100％。3、供热:城区拥有5座供热站，供热入网面积158万平方米。室内温度保持在20-22℃4、供气：城区拥有百川、华森两家供气公司，日供气量11万立方米。5、医疗：设有人民医院、中医院、心脑血管医院、气管炎哮喘医院等医疗机构。6、金融服务：拥有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、信用联社等金融机构，同时拥有具有担保、信贷功能的香河县华泰小额信贷行有限公司。

7、通讯：通讯设施发达，光纤传输、移动通讯、宽带网络等现代化通讯网络已实现了全覆盖。香河招商网已成为国内外客商进行洽商、合作的桥梁和纽带。全县程控电话装置容量达10.5万门，电话普及率达33部/百人。8、治安环境：连续八年荣获“全国社会治安综合治理先进县”称号，“平安香河”享誉全国。八、主要建设内容和规模本项目总占地5000亩，一期占地1500亩（100万㎡），主要建设内容为综合服务区、会展区、交易区、物流区、仓储区。单层、多层、高层建筑不等，详见下表:九、项目建设期项目建设周期为三年，自2009年9月至2012年9月。项目进度安排为2009年9月—2009年12月，项目可行性研究报告编织及批复；2010年1月—2010年4月，初步设计及施工图设计；2010年5月—2010年6月，工程招标及开工准备；2010年7月—2012年7月，建设施工及园区外网建设；2012年8月—2012年9月，竣工验收，投入使用。十、设计要求在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的商业文化内涵，充分体现新型宜居城市风貌。1、保证服务设施齐全、功能完善、经济实用，且考虑到市场的长期发展需要。2、建筑抗震设防类别：丙类。3、设计使用年限：50年。4、耐火等级：二级5、抗震设防烈度8度，设计基本地震加速度值为0.20g。项目单位数值总占地面积㎡100万总建筑面积㎡910000其中：综合服务区㎡120000会展区（缓建）㎡120000交易区㎡440000物流区㎡160000仓储区㎡40000辅助建筑及其它㎡30000容积率1.61建筑密度%75绿化率%10本项目总占地5000亩，一期占地1500亩（100万㎡），主要建设内容为综合服务区、会展区、交易区、物流区、仓储区。单层、多层、高层建筑不等，详见下表:十一、投资估算及资金筹措方案9.1、估算依据《省建筑工程技术经济指标》《省建筑工程技术经济指标概算费用定额》《省建设造价信息》《市造价管理与信息》《省建设项目概算其他费用定额》9.2、投资估算9.2.1建筑工程费（1）综合服务楼，建筑面积60000㎡，按1600元/㎡计算，工程费用为9600万元；（2）商住用房，建筑面积60000㎡，按1200元/㎡计算，工程费用为7200万元；（3）展厅，缓建；（4）四星级酒店，缓建；（5）交易区，建筑面积440000㎡，按1800元/㎡计算，工程费用为79200万元；（6）物流区，建筑面积160000㎡，按2000元/㎡计算，工程费用为32000万元；（7）仓储区，建筑面积40000㎡，按1500元/㎡计算，工程费用为6000万元；（8）辅助建筑及其它服务设施，建筑面积30000㎡，按900元/㎡计算，工程费用为2700万元；（9）道路、停车场、绿地，面积266005㎡，按110元/㎡计算，工程费用为2926万元；以上建筑工程费用为139626万元（1）电梯。综合楼及酒店建筑面积共计120000㎡，按120元/㎡计算，设备购置及安装费用为1440万元；（2）中央空调及通风系统。建筑面积共计790000㎡，按160元/㎡计算，设备购置及安装费用为12640万元；（3）供电系统。建筑面积共计790000㎡，按80元/㎡计算，设备购置及安装费用为6320万元；（4）给排水系统。建筑面积共计790000㎡，按40元/㎡计算，设备购置及安装费用为3160万元；（5）消防系统。建筑面积共计790000㎡，按100元/㎡计算，设备购置及安装费用为7900万元；（6）声讯监控系统。建筑面积共计790000㎡，按45元/㎡计算，设备购置及安装费用为3555万元；（7）网络布线。建筑面积共计790000㎡，按32元/㎡计算，设备购置及安装费用为2528万元；(8)冷冻、气调设备。建筑面积20000㎡，按800元/㎡计算，设备购置及安装费用为16000万元。以上设备购置及安装费用共计为53543万元。（1）土地费用。50万元/亩，共计一期用地1500亩，土地费用为75000万元；（2）前期咨询费。采用市场议价为6万元；（3）环评费。采用市场议价为4万元；（4）勘察费。按建设费用的0.15%计算，为209万元；（5）设计费。按建设费用的0.4%计算，为559万元；（6）建设单位管理费。按建设费用的0.7%计算，为977万元；（7）工程监理费。按建设费用的0.2%计算，为279万元；（8）招标代理费。按建设费用的0.1%计算，为140万元；（9）墙改基金及散装水泥专项资金。收费标准为8.9元/㎡，为703万元。（10）城市建设配套费。收费标准为商业21.6元/㎡，住宅33.2元/㎡，为2035万元。以上费用合计79913万元。本项目基本预备费的按建设费用4%估算，为5585万元。综上所述，资金来源由企业自筹及项目预销售收入滚动开发。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析加快发展服务业已成为我国新形势下的重要战略选择。市经过不懈努力，服务业占GDP比重已到30.2%，香河仅18.4%，与国际水平相比差距甚远，与北京周边地区也极不适应，所以大力发展服务业是地区经济发展的重中之重。《省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，“全面振兴服务业，提升整体发展水平”。具体措施“坚持市场化、产业化、社会化方向，拓展生产性服务业，丰富消费性服务业，重点发展现代化物流、旅游和文化产业，促进服务业加快发展”。2006年2月9日市第四届人民代表大会第四次会议批准的《市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中《第三章大力培育主导产业》中指出：重点建设8大基地：通讯设备及电子信息产品制造、汽车零部件、金属制品、家具产销、食品加工与制造、新型材料、无公害蔬菜生产、会展。《第四章全面优化空间布局》指出：抓住国家实施京津冀都市圈区域规划的有利时机，根据北京实施“两轴、两带、多中心”、天津实施“一轴、两带、三区”的城市布局调整，发挥我市毗邻京津的区位优势，本着率先融入京津、全面融入京津的思路，沿着重要交通轴线，依托主要城市（市区、县城），兼顾重点城镇，科学规划建设园区，促进产业生成聚集，加快构筑我市“两带一轴一中心”（两带：环北京产业带、环天津产业带；一轴：中部特色产业轴；一中心：城市功能中心）多元支撑，集群发展的空间格局。同时，根据香河县“两河开发，两城带动”（两河：潮白河及运河；两城：第一城及家具城）的城市发展规划。本项目的建设就在潮白河畔，临近运河，符合香河县沿河开发的发展规划。第一城占地3700多亩，建筑面积达到54万平方米，，以明清时期北京城为轮廓，以中国古代皇家建筑和园林为主体，拥有具备国际先进水平的会议中心等多种会议展览设施，配备了设施齐全、功能完善的多种酒店、餐饮、娱乐、运动、休闲设施，包括大小会议室100多个、客房近3000套、展览面积36400多平方米、餐厅30个。此外，还拥有高尔夫球场、康体健身中心等娱乐休闲设施，是目前国内规模最大、最先进的国际会展中心之一，可同时接待近万人的会议。开业以来，“第一城”已接待游客超过1000万人次，并成功承办了“第七届20国集团财长及央行行长会议”、“国际反贪局联合会首届年会”、“第三次中美战略经济对话”等多个大型国际会议，被国家旅游局批准为4A级旅游景区，是国际金融论坛的永久性会址，是全国青少年爱国主义教育活动基地。每年都吸引着国内外的大批游客学者考察访问。本项目作为第一城隔路相望的邻居，建成后必将是第一城指定食品配送中心。反之，这样大型的现代化农贸中心也将成为香河、乃至省的城市新亮点，提升省的世界知名度，这里不光有引人入胜的美景还有沁人心脾的美食。“美食美景”相信没有人可以抗拒这种诱惑。各国人士为此的到来将进一步带动当地旅游业和商业。“供应-消费”的这种良性循环就此建立。二、产业政策分析服务业是国民经济的重要组成部分。服务业在国民经济中的比重，是衡量一个国家或地区经济、社会发展水平的重要指标。胡锦涛总书记在十七大报告中指出，“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。要坚持走中国特色新型工业化道路，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调同带动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。”本项目建设一个大型、现代化的农产品交易中心，属于服务业，符合国家发展和改革委员会授权发布的《产业结构调整指导目录（2007年）》“第一类鼓励类二十九商贸服务业2.现代化的农产品市场流通设施建设；4.专业化配送、大型批发采购分销网络建设”的相关规定。因此，本项目符合产业政策要求。三、行业标准分析根据《省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（以下简称《纲要》）的精神，省服务业发展的重点行业包括：旅游、文化、商贸流通业等《纲要》要求积极发展商贸流通业。推动现代流通方式，……继续推进大型商品市场的改造升级，进一步完善功能，提升档次，……积极发展会展经济，重点培育石家庄、、唐山、邯郸四个会展城市和东北亚暨环渤海国际商务节等二十个品牌展会。本项目建设符合上述商业规模化、集约化的要求，同时也必定是档次高、功能全、竞争力强的经营场所，对于、省、市、香河县的城市品牌建设将锦上添花。第三章市场分析一、市场定位本项目的定位应适应我国（尤其是京津冀地区）的经济发展对农产品优质化生产、消费、流通和国际贸易的需求大趋势。适合北京和天津的总体规划，也适合市、香河县的发展规划。市场定位为：交易中心成为集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的、现代化大型综合性国际优质农产品流通园区，市政府主导的企业化运作的社会公益性流通事业。成为亚洲最大的农产品集散中心，价格形成中心，信息交易中心，物流配送中心。亚洲瞩目的农产品物流园区。二、预期经营规模1、交易额规模。项目交易辐射商圈可分为六层：北京圈、天津圈、环渤海圈、华北和华东圈、全国圈和国际圈。仅就京津商圈看，2008年，农产品交易市场成交额，北京约为920多亿元，近年来年平均增长30%，到2010年必将达到1000亿元以上，天津为300多亿元，到2010年可达到500多亿元，两市合计可达到1300多亿元。本项目建成后5年，争取占到两市三分之一的交易额，达到400多亿元应有可能，加上其他商圈，10年内达到900亿元亦可实现。2、物流营业额规模。物流业分三大块，一是场内交易后的物流加工储运业务；二是配送业务；三是第三方物流。其中，配送业务的对象又有三大群体：一是中小型超市连锁，二是餐饮业，三是集团机构。2008年，北京市食品零售额915亿元，其中，餐饮业380亿元，连锁超市销售近535亿元。到2010年，京津地区人均GDP将达到8000多美元，届时连锁超市和餐饮业都将有更大的发展，加上大量的特需供应和机关、学校、酒店、医院、军队、大型企业等团体食堂的庞大需求（例如仅北京大中专学校的食堂每年农产品、食品需求额即近50亿元），构成一个庞大的配送市场。项目建成后，与交易业务配套的物流业务和配送业务两项合计第五年达到400亿元，第十年达到800亿元。而第三方物流是现在新兴的物流模式，国际大型连锁超市、食品加工或是汽车行业都采用这种方式给国内的各个地区配送。物流中心负责“接（接收清点货）—管（管理储存）—送（送至指定卖场）”，现在国际大型超市—沃尔玛、家乐福以及福特、通用等国际大型企业正在与我公司洽商中。3、招商目标目前，全国有农业产业化经营组织16万多个，农业产业化龙头企业6万多个，其中国家级600多个，省级2700多个，年销售亿元以上的龙头企业有4010个，生产经营大户110多万个；全国年成交额上亿元的农产品批发市场1270多个，约有60多万商户，其中北京市30个亿元市场，约有27000多商户，其中有约10%以上为年营业额1000万元以上的大户。此外，还有大量的农产品生产加工、储运配送和经营内外贸的大型企业，以及境外客商。所以本项目有充分潜在的进场经营对象，可从中筛选出有实力和资信的基地、企业和经营大户进场交易。4、商品货源从农业生产发展来看，优质农产品的货源越来越有保证。一是农业生产标准化进程加快。2005年，已有国家标准700余项，行业标准1800多项，地方标准7000多项，到2010年将再制修3000项国家和行业标准；现有农业标准化国家级和省级示范区4000多个，到2010年将再增加500个国家级示范区和更多的省级示范区。二是优质农产品生产增长加快。到2005年国家已认证无公害农产品16704个，产地21627个，种植面积占全国耕地面积12.6%；到2010年将再认证无公害、绿色和有机食品2000个产品，我国90%以上的初级农产品将达到国家规定的安全水平。三是检测体系建设加快。到2010年，农业部将建设和完善90多个部省级检测机构和1200个县级检测机构。同时政府其他职能部门，也将加大农产品流通中的质量监控。尤其是京、津、冀、鲁、辽地区，更是我国优质农产品的集中产地。这都为本项目所需的大量优质农产品和食品交易，提供了可靠的货源保证。至于国际和台湾地区的优质、特色农产品进入中国大陆市场，则会越来越多的充实本项目的境外货源。三、项目竞争力一是目前京津的几个大型农产品批发市场，虽然都在升级改造，但是无论是从经营理念，市场定位，还是设施更新，都仍然是以普通的低档农产品流通为主，着眼点还不是建立独立的高水平的优质农产品集中的交易场所和组织开展相关的经营活动，所以，这些市场均不与本项目在同一个竞争层面上。二是，京津的农产品物流业发展仍处于弱、小、散的状态，在本地区缺少集中的大规模的现代化农产品物流园区。受物流企业和连锁超市公司自身实力规模的限制，受我国农业生产主体分散，规模细小的制约，在相当长的时期内，这些企业绝大多数既无能力又无可能在产地建立大型综合性的农产品物流基地，而本项目则有助这些企业，依托集中的现代优质农产品批发交易流通园区，建立农产品物流集群，占尽天时地利人和之便。会展业的竞争对手在京津地区只有一个北京农展馆，但是该馆除了每年举办一次“中国国际农博会”之外，并未形成涉农系列品牌会展业务，并且该展会是脱离了现货集中交易场所和广大商户办展览，展后供需双方各自分散难觅其踪，所以也难成为本项目会展业的有力竞争对手。第四章资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本项目属于非资源类开发项目。二、资源利用方案本项目占用土地资源共计5000亩，一期占地1500亩（100万㎡），项目建设对地表（下）水等其他资源不会造成不利影响。三、资源节约措施由于项目方案中不使用各类金属矿、非金属矿等资源，相关的节约资源措施方案略。第五章节能方案分析一、用能标准和节能规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年）；3、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第56号）；4、建筑卫生陶瓷能源消耗定额JC712-1990；5、节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-1992；6、公共建设节能设计标准GB/T50189-2001；7、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006；8、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；9、建筑照明设计标准GB/20034-2004；10、建筑采光设计标准GB/T50033-2001；11、省节约能源条例（2006年5月4日省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。二、项目所在地的能源供应状况香河县拥有较完善的基础设施。1、供水：地面水厂直接供应，水资源丰富，日供水能力达3万吨。2、供电：电力供应充足，拥有22万伏变电站1座，11万伏变电站3座，最高供电用量达到52万千伏安，实现了双电源供电，供电可靠率达到100％。3、供热:城区拥有5座供热站，供热入网面积158万平方米。室内温度保持在20-22℃4、供气：城区拥有百川、华森两家供气公司，日供气量11万立方米。5、医疗：设有人民医院、中医院、心脑血管医院、气管炎哮喘医院等医疗机构。6、金融服务：拥有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、信用联社等金融机构，同时拥有具有担保、信贷功能的香河县华泰小额信贷行有限公司。

7、通讯：通讯设施发达，光纤传输、移动通讯、宽带网络等现代化通讯网络已实现了全覆盖。香河招商网已成为国内外客商进行洽商、合作的桥梁和纽带。全县程控电话装置容量达10.5万门，电话普及率达33部/百人。8、治安环境：连续八年荣获“全国社会治安综合治理先进县”称号，“平安香河”享誉全国。节能措施和效果分析三、能耗状况和能耗指标本项目根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）、《省民用建筑节能设计规程》（DB13（J）24-2000）及省建设委员会、省计委、省经贸委、省地税局关于转发《关于实施民用建筑节能设计标准》的通知要求，严格节能设计，达到国家“十一五”期间新建建筑节能50%的设计标准。四、节能措施和节能效果分析本项目属民用建筑类别，设计时遵循建设部颁发的《民用建筑节能设计标准实施细则》进行，根据国家要求，“十一五”期间新建建筑执行节能50%的设计标准，采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，已达到节能降耗的目的。热指标为70W/㎡。照明：照度标准为100-150Lx。建筑维护结构隔热水平：维护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：不低于国家《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL≤2.5m³五、节能措施1、节电（1）交流电动机的降损节电措施高层建筑中电梯水泵风机等以交流电动机拖动的电气设备运行所产生的电费，约占公摊电费的30%左右。因此，交流电动机的节电降损十分重要。积极采用高效节能型电动机，采用Y系列及其派生系列的电动机具有体积小、重量轻、噪声低、起动性能好的绝缘水平高等优点，功率范围为0.44-160kw，很适合在高层建筑中运用。要根据负载情况选用容量合适的电动机。电动机效率指标是指在额定负载运行下的数值，其数值一般比额定值时低。电动机在负载率为70%-100%之间运行效率最高。在此负载率范围内使用，节电效果最好。负载率低不仅效率低，还会降低功率因数。根据负荷变化情况选择交流电动机调速方式，也是降损节能的有效措施。原国家经委（87）78号文明确指出：交流调速的风机、水泵和其他设备，可比定速阀门挡板等节流方法节约更多的电力。高层建筑中大量的电动机是用来驱动水泵、风机等设备，这类设备的特点是耗用的轴功率和传速有关，且在运行过程中需要调解负载量。要改变电动机转速有三种方法：改变电机极数、改变转差率或改变电源频率。目前常用的调速方式主要有变级调速、电磁耦合器调速、交流变频调速。变极调速电动机是通过改变绕组的接法来改变电动机的极数及输出功率，使一台电动机具有多种转速和输出功率。它结构简单、运行可靠，但是不能无极调速。电磁耦合器调还是在普通电动机上加一个电磁耦合器，且通过调节励磁电流来实现调速。它是一种恒转矩无极调速，调速范围广，控制功率小。变频调速是通过由电子元件组成的变频器及相应的辅助控制装置，来改变电动机的输入电压和频率以实现电动机的调速。与其他方法相比，变频调速具有自身损耗小，效率高，调速精度高的优点，通过微机还可以进行闭环自动控制，是理想的调速方法，尤其适用于高层建筑中水泵、风机、电梯等电动机的调速。提高控制技术，尽量减小交流电动机的起动、制动次数也是降损节能的有效措施，因为电动机启动时的大电流会造成电能损耗，电梯停止时会产生制动能耗。采用控制技术监视各类生活、消防水箱的水容量，并科学的控制水泵起动的台数、相隔的时间能减少电动机起动、制动次数；选择电梯群控功能，不仅能有效的减少单台电梯的每日起动、制动次数；还能大大减少单台电梯日平均行程。将多台电梯分区运行也是减少电梯起动、制动次数的好方法。（2）照明的降损节电措施高层建筑要通过光源的合理布局，通过对新技术新材料的应用，以尽可能小的能量来造成所需的视觉环境或达到照明效果。根据建筑布局和作业场所合理布置光源、合理选择照明方式、合理选用光源类型是节能的好方法。如1只20W电子节能荧光灯的光通量等于1只100W白炽灯的光通量，将其布置在公共走道、消防通道等场所节电效果明显。根据电子技术的发展，在高层建筑广泛采用发光二极管标示等取代白炽灯、荧光灯标示灯；电子镇流器取代铁心、线圈镇流器；电子调光器；延时开关、光控开关、声控开关、感应式开关取代跷板式开关，可使得照明更贴近实际需求，会大幅降低照明能耗。（3）无功补偿降损节电在高层建筑中，提高供电系统的功率因数，不仅能够提高电器设备的运行效率，还能降低或免交无功电费。无功补偿可以采用集中补偿、分散补偿和就地补偿三种方式，应该视具体情况而定。在高层建筑的配电系统中集中补偿一般装设在变压器低压侧，并联补偿电容器的容量一般可以按变压器容量的15%-20%选择。目前国内许多厂家生产的无功补偿自动跟踪偷窃屏，补偿效果较理想。无功的就地补偿主要是针对高层建筑中容量较大，运行时间较长的异步电动机，电容器容量选择大约是电动机的1/3左右。目前，一种新型的带无功补偿的荧光灯，作为就地补偿在高层建筑中已经使用。通过上述集中和就地两种方式的无功补偿，高层建筑供电系统的功率因数一般都能达到0.9以上，满足供电部门的要求。2、其他措施（1）改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍，围护结构的传热系数每增大1W/M2·K。再其他工况不变条件下，空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国《采用通风和空气调节设计规范》（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.9–1.3，采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。（2）使用环保，节能性建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。（3）对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面等。（4）门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、景观条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比，对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%-45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的，一般北向不大于25%；南向不大于35%；东西向不大于30%。（5）设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶，墙，窗及透过窗户进入室内，可采用外廓、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案项目拟建地点位于东侧为103国道，西侧为北京界，北侧为安平，地理位置优越，交通便利。根据北京的发展战略，通州和亦庄将是北京的次中心，103国道正连接着本项目和城市次中心。这里具有着5分钟上大七环，25分钟上五环的便利交通，还有着良好的自然环境和人文环境。第一城、家具城、国华影视基地以及距离本项目不远处由上海绿地集团投资建设的中国民用产品自由贸易区，这些成熟的商业区必然给农场品交易中心带来稳定的消费市场。尽量利用现有用地面积，已达到最大的社会和经济效益的前提下，创造一个既符合城市规划发展，又在建筑和绿化间取得平衡的优美商业环境。本项目征地面积为100万㎡（合1500亩），总建筑面积为1610000㎡，符合集约和有效使用土地的要求。二、土地利用合理性分析1、本项目用地符合国家的土地政策；2、本项目总投资230015.5万元，投资强度为2300万元/公顷，容积率1.61，符合国家对建设用地的有关要求；3、用地类型：项目建设用地性质为商业用地，项目用地选址符合《香河县土地利用总体规划》。三、征地拆迁和移民安置规划方案现状为闲置空地，不涉及拆迁和移民安置问题。第七章设计方案一、设计方案全部项目规划占地5000亩，一期规划占地1500亩，建筑面积为161万㎡，投资为279367万元，设计投产正常年贸易量为：年交易额为800亿元，交易量1000万吨，物流营业额800亿元。工期三年完成。二、布局和功能分区项目一期工程规划建设面积161万㎡，分布如下：A综合服务区。建筑面积为12万㎡，为进场交易者及其经营活动，提供全方位的一站式综合服务。包括：园区管理中心、政府行政审批服务中心、质量检验检测中心、信息中心、网上交易中心、电子结算中心、金融中心、办税中心、安全监控中心、生活服务中心和海关监管中心等多种综合服务中心，主要建筑物为一座现代化智能综合服务大楼和若干栋商住两用建筑楼群。其中，食品质量检验检测中心要做到全国最具权威的检测机构，检测标准达到出口认可要求。该检测中心将与国家质检总局、农业部合作设立，根据日常检测的需要，购进多通道农残快速检测仪、气相色谱、气质联用系统、高效液相色谱、原子吸收分光光度计等最新型检测设备。在功能设置上，分为：接样室、样品室、天平室、化学分析室、色谱室、重金属检测室等一系列标准实验室。一方面对场厂挂钩、场地挂钩的农产品进行抽检，从源头上保证了进入市场的农产品质量，另一方面，对上市交易的农产品进行抽检，全程控制交易的各个环节。电子结算中心在指定位置设置大型地磅，实行统一进门过磅。网上交易中心有效的加强生产与消费之间、基地与终端市场之间的信息链接，为广大生产者提供有效的导向服务，搭建商品交易信息平台，为买卖双方商户及时提供价格行情、供求信息、市场大户网页、相关政策法规、业内动态等信息。通过发布检测结果，开通24小时热现电话，引导生产、运销和消费，从而有效的缓解了种植户在生产、流通中存在的信息局限性和盲目性的问题。安监中心引进国际先进的数字化电子监控系统，运用各种功能的探头、监视器、大屏幕等对园区整体进行全天候监控，覆盖率达到95%，确保了园区的安全和良好秩序。B会展区。建设面积12万㎡。（因层高大于8米计算容积率按2倍计算）1)展厅及辅助设施。建筑面积为6万㎡。用于举办国内外优质农产品和加工食品的展览、农业生产资料展览、农业机械展览、农业先进科技成果展览、农产品及加工食品流通设备技术成果展览等，打造中国国际涉农专业展览品牌系列。2）四星级酒店。建筑面积6万㎡，为一个四星级酒店会议中心。包括：住宿、餐饮、会议、商务服务和休闲、娱乐等配套设施。用于举办国内外涉农问题的高层论坛，为涉农理论、法规、政策、发展、科技和管理等提供交流探讨的平台，并发展成为中国（香河）著名的国内外涉农论坛品牌。C交易区。建筑面积44万㎡（因层高大于8米计算容积率按2倍计算）。包括：蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品、粮油、调料、饮料、茶叶、花卉、加工食品等多类农产品和加工食品的交易厅。另建有相关的配套服务设施。在交易区内进行优质农产品及加工食品的现货即期交易、看样订单交易、远期合同交易、相对协商交易、拍卖交易和网上电子交易等国内贸易和进出口贸易等多种现代化交易方式的交易，并建设相应的分交易区。D物流区。建筑面积16万㎡（因层高大于8米计算容积率按2倍计算）。包括：分检、清洗、加工、包装等作业车间和冷藏库、常温库，以及其他相关的配套服务设施。为大型农产品和食品的生产加工企业、流通企业、进出口企业等提供进场自营物流配送设施；为农产品和食品业的第三方物流业者，提供进场经营的物流设施和服务。打造全国和京津地区一流的大型现代化优质农产品及加工食品的物流枢纽。E仓储及辅助设施。建筑面积7万㎡（因层高大于8米计算容积率按2倍计算）。包括：送变电、上下水、废弃物无公害处理、污水处理、厕所、公用库、免税库、普通商户住宅、邮电、通讯、商场、医疗卫生、便捷餐饮、娱乐、休闲和加油站等公共配套设施。第八章环境和生态影响分析一、环境和生态现状1、项目场址的自然环境条件香河县属于温带大陆性季风气候，四季分明，年日照数2400-3000小时，年无霜期120-200天，年均降水量300-800毫米，年均气温在0℃全县环境优美，绿树成阴，空气清新，森林覆盖率达到37%。全县通过ISO14001环境管理体系认证，空气质量好于二级以上标准的天数超过330天。该地区的地震烈度为8度。2、生态环境条件本项目拟建地点周围无污染源和污染排放物，环境状况良好。二、生态、环境影响分析1、生态影响分析本项目建设绿地率10%，可有效改善当地居民的居住、生活环境以及城市面貌，努力建设资源节约型、环境友好型园区，促进城市生态环境向绿化、净化、美化的可持续生态系统演变。同时，提高土地投入强度及项目容积率，实现土地的集约高效利用。2、环境影响分析2.1施工期环境影响简要分析：1、噪声由于本项目的建设需要经历一段时间，施工机械噪声级别高，对施工现场的工作人员和周围的环境都会造成一定的影响。工程施工中，对产生扬尘的建筑材料和施工土方要采取遮盖或者洒湿等措施，防止扬尘污染环境。防止噪声扰民，对产生噪声机械要采取减震、降噪等措施，场界噪声不得超过《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中的限值要求；夜间限时作业，办理建筑施工噪声申报登记手续，妥善处理建筑垃圾。2、废气施工期车辆、机械排放的CO、NOx等大气污染物由于排放总量不大，其污染影响范围是有限的。施工期主要污染是粉尘污染，这种污染是短期的。但为了将这种污染降到最低程度，主体工程采用商品混泥土施工能够降低水泥粉尘的污染。其他施工设备应有良好的除尘密封装置。同时，夏季施工采用洒水降尘措施以减少施工车辆运输产生的扬尘。3、废水本项目的废水主要是现场作业工人的生活污水，由于大部分工人不住在工地，故此对周围环境造成的影响程度不大。4、固体废弃物废渣排放主要有施工过程中的弃土及生活垃圾，定期送往指定的垃圾处理地点。生活垃圾由环卫部门集中清运并分类进行处理，同时搞好建筑物周围环境绿化和路面硬化工作。2.2营运期环境影响分析本设计贯彻“预防为主，治理为辅”的方针，对环境质量全面负责，采取综合利用化害为利，变废为宝的原则，搞好三废处理和回收，使三废排放达到国家标准，并同时采取绿化美化环境等措施，使环境质量得到进一步提高。（1）废水的处理本项目的排水系统拟采用雨水、污水分流排放，以减少污水的总排放量。其中将洗漱等生活废水经手机后进入水处理系统，处理后的中水进入中水回用池，用于绿地灌溉、便池冲洗等。同时，采用先进的水循环系统，系统配备高速过滤、自动平衡、消毒、检测等功能，在严格保证水质的前提下，降低日耗水量、污水排放量。溢流水、池岸冲洗水、过滤器反冲洗排水、优质洗浴废水经处理均回收利用。对于不可回收废水，拟采用化粪池进行处理，生活经化粪池处理后，悬浮物一般可下降到140—150ppm，生化需氧量（BOD）可下降60%左右，有的可下降80—90%，（COD）可下降60%左右。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积值只有原悬浮固体的1%。达到排放标准要求，外排至城市排水管网，集中进入污水处理厂。（2）废气处理方案对大气环境质量的影响主要来自施工期间机动车辆及施工机械的燃油、运输车辆道路扬尘和施工场地扬尘等。为了减少工程扬尘䯹周围环境的影响施工时采取如下措施：①在现场周围设围障，将施工场地与现有各建筑物隔开。②施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理歉场尘较多的工序选择在无大风的天气进行，原材料堆放在固定位置，以便采取防尘措施。③使用商品混凝土，减少扬尘污染源。及时运走弃土，并在装运的过程中采取有效遮盖。（3）固体废弃物处理方案按功能分区或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全封闭式的垃圾手机运送小车和运输车。规划固定的垃圾收集运送通道，然后根据垃圾实际产生量从项目各个建筑物中集中运送至指定的垃圾处理站，以保持项目区内外围良好的整体环境。每日清运垃圾两次，由环卫部门送至市政垃圾处理厂分类统一进行处理，分类利用处理如废纸回收后送造纸厂。（4）噪声主要噪声源来自施工期间重型运输车辆及各种施工机械的运行噪声，在施工过程中，除打桩机等个别设备外，大多机械施工距施工场地边界80m处，其最大影响声级达52dB（A）低于二类区域昼间标准，接近该区域夜间声环境质量标准。为了减少工程施工对周围声环境质量的影响，建议工程施工时采取如下措施：①施工单位必须按国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工，尽量分散噪声源，减少对周围环境区域声环境的影响。②施工时间尽量不安排在晚上10时—次日上午6时，或在该时间内不使用噪声较大的施工机械，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。③因工艺需求确需夜间一定要施工的，又可能影响周围声环境时，应对施工机械采取降噪措施，也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障装置，声障材料的单位面积质量至少应为7kg/m2，同时应提前到当地环保部门办理相关手续，并公告周边四邻和居民。④施工单位的具体施工计划中敏感受体附近所使用的施工机械种类、数量应写在承包合同之中，以便监督。（5）设置环境保护机构由物业中心设专人负责环境保护管理工作，设专兼职环保工作人员、综合管理人员、环境监测人员。（6）绿化绿化是防止污染、美化、净化环境的重要措施。本项目场区内规划了大面积绿化，由水面与种植有机结合，整个场区绿色怡人，风景如画，使环境更加优美。（7）消防措施场区给水采用生产、生活、消防联合供水系统，给水管道呈环状布置，设地下式消火栓。在规划设计中各建筑物建筑间距均满足防火规范要求，并在建筑周围设环形消防通道。场区给水采用生产、生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓。建筑消防给水由设在地下室内的消火栓、喷洒泵从水池吸水加压供给。自动喷淋消防用水量20L/S，火灾延续时间1小时。根据规范要求，场区内部分楼应设消防自动报警及联动系统，同时配置消防广播通讯系统（可与行政广播兼用），按有关规范的规定防护等级设防，一旦有火灾发生，火灾探测器可迅速将火警信号传至消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，必要时接通着火层及相邻上下层的消防广播，以便及时组织人员疏散，扑灭火灾。达到预防火灾，减少火灾损失的目的。并设置消防监控中心。(8)劳动安全卫生凡有易燃、易爆的房间，所有电气设备和照明灯具均选用防爆型，设备管道作接地处理，以避免产生静电火花，建筑均设避雷针，供热管道全部作保温处理。在建设期，编制各种有关施工安全的政策大纲，提出安全防护措施方案，落实各方面的责任制；项目建成后，制定安全管理体制，定期对工作人员进行医疗检查，发放和使用安全产品。第九章经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析1.1投资估算的基础数据和参数选取的文件和规定（1）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）《民用建筑设计通则（JGJ37-87）》；（4）《民用建筑可行性研究与快速报价》；（5）当地类似工程技术经济指标。二、价格、指标和定额（1）工程建设其他费用以工程费用为基数，参照《省建设项目概算其他费用定额》（冀建