翠湖天地御苑

翠湖天地御苑

——Art-Deco风格顶级豪宅组别：上海制作人：顾芳恒制作时间：2006-08-19提名原因1、上海顶级豪宅，均价达4万元/平方米2、在上海房价普遍下降的情况下，单价有小幅上升3、开盘销售一周来，业绩较好在上海楼市低迷，众多楼盘或延迟开盘，或以降价促销时，翠湖天地御苑何以能一路持续走高，是什么支撑了它的高价位，又是什么能支持它能在高价位下销售一路飘红？

我们要解决的问题：解决问题的方法：1、翠湖天地御苑基本情况2、上海楼市基本情况3、翠湖天地御苑支撑高价位的要素4、都是谁在消费翠湖天地御苑翠湖天地雅苑（一期）御苑（二期）一：翠湖天地御苑基本情况

物业类别：公寓

装修状况：毛坯

建筑类别：高层

物业地址：上海市卢湾济南路168弄地下车库

开发商：上海翠湖天地房地产有限公司

均价：4万元/平方米复式价格为6万～8万元/平方米开盘时间：2006-02-16

占地面积：16937平方米建筑面积：13万平方米

容积率：4

总户数：78

停车位：542

入住时间：2006年11月底

绿化率：40%

楼层状况：7幢32层高层物业费：8.5元/（平方米·月）

上海豪宅大汇总项目名称开盘时间均价汤臣一品

2005-10-2911万元/平方米（起）

华府天地

2005-07-018.5万元/平方米

要素一：地理位置盛大金磐

2004-06-294万元/平方米

鸿丰香缇花园

2004-06-257.5万元/平方米

衡山路41号芝大厦

2003-01-2512000美元/平方米

虹中别墅

约2001年

5900美元/平方米

翠湖天地御苑、华府天地对比表比较项翠湖天地御苑华府天地建筑类型公寓公寓地理位置自忠路济南路马当路222号均价4万/平方米8.5万/平方米主力户型140（三房）240（景观房）298（三房）450（四房）容积率4.03.2绿化率35%35%物业费8.5元/平方米/月14.5元/平方米/月二：上海楼市基本情况

调控致成交量平淡

上海新楼盘均价跌幅逾10%时间段（2006年）套数（套）面积（万平方米）均价（元/平方米）7月21至27总上市105932.77月14至20成交392540.397197月21至27成交411040.58216

成交总套数成交总面积成交均价公寓类商品住宅环线成交情况

位置成交量成交均价内环以内

↓42.3%↑5.2%内外环↑20.5%↓7.1%外环以外

↓6.6%↓1.3%（与7月份相比6月份成交情况）内环住宅成交总销售面积内环住宅成交均价三：用什么来支撑高价位，

并一路飘红？要素一：地理位置御苑华府天地要素二：ARTDECO风格1、简洁又不失装饰性的造型语言

2、浓烈又精致的室内装饰品3、自然又个性的材质搭配要素三：人工水景要素四：紧凑户型要素五：独特的配套设施

☆市中心罕见的7000平方米豪华私家会所。设有多功能室内运动场、25米标准室内温水游泳池、大型健身房、室内网球场、室内仿石面攀岩及室内高尔夫球练习场等，让住户在任何环境下均能享用。☆正计划兴建国际学校、国际时尚品牌街、歌剧院、国际医疗中心及五星级酒店等。要素六：六星级物业管理

引入「88新天地boutiquehotel」的酒店式管理服务，确保因应住户不同的需求而提供个人的贴心服务，与及优质和具现代化的管理。

五星级酒店式管理尊崇、无微不至Boutiquehotel管理低调、私密BoutiqueHotel20世纪80年代，伦敦出现第一家BoutiqueHotel，只有80多个房间，由一个旧楼改造而来，设计师根据建筑物的形态每个房间做出不同的装修。慢慢慢慢流行起来，变成是一个很有个性的产品。

四：谁在消费御苑？翠湖天地御苑销售一览表批次推出时间推出套数剩余套数第一批2006-01-048451第二批2006-02-167629第三批2006-03-291030翠湖天地御苑消费群体1、港、澳、台地区人士；2、外籍人士；3、上海本地人士；4、北京等大城市人士。二者占绝大多数？总结翠湖天地御苑是上海2006年屈指可数的几个顶级豪