新安县项目定位课件

新安县工程定位辉腾营销筹划二零一二年七月谨呈：宏观环境分析新安县概况地理位置新安县位于河南省洛阳市西部，北临黄河，与济源县及山西省垣曲县隔河相望；南与宜阳县接壤；西与渑池县及义马市为邻；东与孟津县及洛阳市毗连，县城东距洛阳28公里，距省会郑州152公里，东北距首都北京847公里。

交通优势地处欧亚大陆桥上，陇海铁路、310国道、连霍高速横贯东西，并有五个铁路货运中转站台,3条企业铁路专用线，拥有四通八达的运输网络，交通十分便利

2宏观环境分析新安县概况行政区域规划

新安县辖10镇、1个乡、6个居委会、296个行政村

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人口情况

2005—2021年综合增长率在0.84%,2021-2021年综合增长率在1.35%,预计2021年末县城镇人口为24.5万人，2021年县城镇人口为32万人;2021年末全县总人口将到达62.65万人，2021年末总人口为73万人。

2021年末全县总人口53.2437万人，其中农业人口41.1455万人，城镇人口12.0970万人。

3宏观环境分析新安县概况经济情况4宏观环境分析新安县概况房地产环境沿河开发板块5区域概况总结宏观环境分析新安县概况地理位置新安县位于河南省洛阳市西部，北临黄河，与济源县及山西省垣曲县隔河相望；南与宜阳县接壤；西与渑池县及义马市为邻；地理位置优越，具有良好的开展前景。交通环境区域内道路交通线兴旺，内外部交通规划优良，区域内人员流动较为方便，对房地产开展有很大的利好作用。经济概况区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长势态，经济结构中二、三产业开展较为明显，整体城市化趋势开展明显，属于洛阳县域经济里开展较为超前的强县。6宏观环境分析城市开展规划新安县城市空间结构新安县城镇空间布局结构：以四个经济区为根底，结合主干道路交通系统，形成“一极四心、轴带拓展〞的网络型城镇空间布局结构。

一极：以县城为中心。县城位于县域南部，是全县政治经济文化中心，其在整个城镇体系中处于中心地位。四心：即四个重点镇：分别为石井镇、石寺镇、铁门镇、磁涧镇，四个重点镇共同构筑外围的片区支撑点，带动片区社会经济快速开展。轴带：指沿区域交通干线开展的三条城镇开展轴带，沿洛新城市快速路和陇海线形成陇海城镇开展带，沿省道S246和省道S形成城镇开展轴。

机遇三：新安县未来开展趋势9市场进入观望调整期宏观环境分析城市开展规划新安县城市总体规划〔2021-2030〕城市空间布局结构：中心城区空间布局结构为：一带、五轴、三组团、四中心。

一带：指分割主城区、产业集聚区、城北新区的城市生态防护带。

五轴：指黄河大道与北京路两条城市开展主轴；工业大道、豫晋路、上海路三条城市开展次轴。

三组团：指主城区、产业集聚区、城北新区三个城市组团。

四中心：指城市综合效劳中心、产业聚集区综合效劳中心、城北新区综合效劳中心、县城东入口综合效劳中心。

10宏观环境分析城市开展规划城市规划对工程的影响：利好：现行规划县城向四周扩散开展对我们工程有一定的促进作用；新规划确定县城规模在扩大，县城人口在不断地增加，确立了工程的中心位置；利空：现行的规划的实施，会导致工程周边工程聚集，竞争压力增大；新规划开展方向工程在近期规划内仍处于较为边缘地带，对工程有所不利；11市场分析新安县房地产市场格局西北板块东北板块老城区未开发板块新安县房地产主要围集中围绕在新城区西部地址广场和东部板块；老城区开发工程较少，均为城市配套和专业市场；本案区域内开发工程较少，但随着城市的进一步升级改造和沿河房地产工程的增大，以及世纪公园的落成，未来区域内将会成为炙手可热争夺之地；政府加大了中心城区的城市化进程，未来商品房和高端工程供给量将迅速增大；新安县房地产格局：以新城区位核心，兼顾老城区旧城改造，向四周辐射；前景看好，但目前还处于房地产开展边缘状态。12市场分析新区城西板块分布城西板块楼盘围绕黛眉地址广场，四周分布众多楼盘，上市房源较多，市场竞争剧烈13市场分析新区城西板块分布楼盘名称地理位置户型面积销售价格楼盘动态当期体量金水湾黄河路口与北京路口西800米62㎡一室133㎡、138㎡、143㎡三室2900元/㎡2012.3开盘，一栋20层高住宅，底商三层，两梯七户。共有房源119户。1.6万㎡兰博湾北京路与310国道路口西200米90㎡两室140㎡三室未定有两栋26层高的住宅，底商两层，每栋楼三个单元，两梯三户，共有房源432套。5.8万㎡滨湖新城黛眉地质广场西侧105㎡两室140㎡三室3380元/㎡分两期开发，一期三栋楼，两梯四户，共有房源216套；二期三栋楼2.9万㎡君凯华府黛眉广场北侧122㎡、136㎡、142㎡三室未定分两期开发，一期一栋24层高住宅底商三层，三个单元，两梯三户，共有房源189套2.5万㎡新城国际黛眉广场北侧————规划八栋21层住宅楼，负一层洗浴城，底商三层，两梯三户。3.1万㎡14市场分析新区城东板块分布城东板块工程同样比较集中，其中不乏亚威、爱丁堡等品质楼盘，竞争同样剧烈。15市场分析新区城东板块分布楼盘名称地理位置户型面积销售价格楼盘动态当期体量东城明珠涧河大道东段140㎡三室3100元/㎡一栋楼，三个单元，两梯三户，共28层，底商4层，房源216套2.9万㎡金尊世家涧河大道职高东80㎡两室150㎡四室2700元/㎡1-10#楼现房，11#、12#期房——城市名家金斗路与规划路交叉口东120-140㎡三室2888元/㎡共有三栋18层高住宅楼，一梯两户，每栋两个单元，房源216套2.9万㎡金龙居业畛河路东段120㎡、130㎡、140㎡三室2560元/㎡1-10#楼8层，12-13#楼18层小高层，目前团购中，1-6#楼现房剩余少量房源，7-10楼期房。3.5万㎡爱丁堡畛河路东段88㎡两室、150㎡三室未定咨询阶段，2013年底交房——居业华庭金斗路与规划路交叉口130-140㎡三室3100元/㎡共5栋13层高住宅，目前已交房，一梯两户，每栋三个单元，目前仅剩一栋楼。房源1万㎡16市场分析区域楼盘户型面积分析在售个案主力面积区间在120-150平方米；三室面积主要集中在120-150㎡之间，两室主要集中在80-110㎡，另外有少量的60㎡两室和150㎡以上的四室。一方面提现了当地购房的面积需求偏向，另一方面为我们工程提供了市场根据。17市场分析区域楼盘价格分析从销售价格来看，2400-3300元/㎡的跨度是比较大的，东城区和西城区的价格分级相对比较明显，新安县房价均价在2600-2800之间。18从体量上看，新安县大盘不多兰博湾以5.8万居首，但总量较大，2021年预计投放量接近30万平米，这在一个县城里尚属巨大，另外，安置房工程的陆续建设，也将给工程销售带来压力。市场分析区域楼盘投放量分析19工程属性研判地块区位分析工程位于新安县县城城区南部，道北路南侧，新宜线西侧；工程所在区域属于新安县“北扩南移〞的开展方向，未来围绕世纪公园和涧河眼线将成为县城开展的新居住板块，而且涧河沿岸的整治和橡皮坝的修固，将会给该区域带来巨大的升值潜力；工程目前在开展板块上仍尚属于边缘板块，居民认可度不高；20工程属性研判地块交通分析地块北至道北路，东至规划路，南至涧河游园路，西至规划路，东侧新宜路贯穿新安县东西，与246国道和新安县主干道西关大街汇，至东可达新安县汽车站；北侧道北路紧邻世纪公园，路上车辆稀少，南侧紧邻游园路，属于涧河景观路，未来东西两侧将全线贯穿，涧河两岸道路交通将更加完善；道路工程所处位置目前交通设施尚未完善，工程通达度不高，但随着世纪公园的建成和沿河开发工程的日益增多，未来工程区域内交通将更加通畅。21工程属性研判地块四至分析本案地块现状工程北侧工程东侧工程西侧工程南侧22工程属性研判地块四至分析地块现状：地块目前处于待开发状态，周边较为荒芜，只有东面和河对岸有少量房源，土地平整，临河道路已经铺设完善。

东面：东面为一小山包，目前暂无道路。西面：西面为拆迁后状态，还有一间居住房，也无道路。南面：南面为涧河和河边观景走廊，环境优美，植被丰富。

北面：北侧为道北路，与西关正街和校场大道相连，北侧是唯一一条通往工程的道路。地块区域范围内只有一个多层安置房工程，目前暂无其他楼盘在此开发，所以，工程竞争压力不大，但周边未形成生活圈，人气缺乏也是工程面临的困难，工程可以依据自身配套和高调入市使工程取得先机。23工程属性研判工程SWOT分析优势环境优势：地块四至依山傍水，南侧河畔景观长廊，北侧为世纪公园，植被丰富，生态环境极佳。地块优势地块平整，拆迁量小，目前工程尚存一户拆迁房，工程可以自东向西滚动开发，以此可以和政府安置工程和居民区接壤。规模优势工程规模55亩，在新安县尚属中等规模，在沿河工程更是属于稀缺工程，建议工程可以适当的减少容积率，提高工程自身配套和品质，以此成为新安县乃至洛阳地区生态大盘。竞争优势工程沿河区域内开发工程较少，目前只有一个政府安置房工程位于工程东侧，工程在此区域具有独一无二的竞争优势。24工程属性研判工程SWOT分析劣势位置劣势：地块位于新安县老城区以南，属于县城边缘地区，县城新城区和目前开发的房地产工程都处于新城区北区，工程认可度较低。配套劣势工程周边配套稀缺，生活不便。

交通劣势工程周边目前只有一条路与老城区道路相连接，交通不便给出行带来一定程度上的不便。25工程属性研判工程SWOT分析时机现行规划“北扩南移〞的开展方向，老城区旧城改造：根据最新规划，县城在开展城北新区的同时，将会对老城区进行改造，工程位于沿河流域将会成为改造的重点，未来沿河流域将楼盘林立，县城也会以河为域，沿河开展，未来工程将成为新县城的中心开展区。紧邻涧河风光带和世纪生态公园工程紧邻涧河风光带和世纪生态公园，随着公园的进一步建设落成和涧河流域的改造，工程周边的生态环境将会给工程带来巨大的优势。26工程属性研判工程SWOT分析威胁新安县在围绕地址广场附近河滨生态区建立了数目惊人的安置房，并且新安电力公司等较为有实力的单位也在建单位集资房，这些工程将会分流一局部客户群，给工程的入市带来潜在的威胁。安置房巨大供给量和单位集资建房的增加同质化严重，竞争剧烈北区新城区楼盘林立，数目众多，并且同质化严重，并且不乏洛阳市知名开发商工程，中房、亚威在北区都有工程，这些工程也将给工程销售带来一定得压力。27工程属性研判工程SWOT分析通过实地考察，我司对地块情况作出初步分析，为更深入的市场研究提供依据和方向。

现状：地块位于新安县老城区南部沿涧河带，环境优美，但交通较为闭塞，地块规模中等。思考：工程的交通劣势可以后天弥补，如何挖掘环境优势，如何结合工程自身和周边环境融为一体，让工程环境优势最大化？现状：地块周边荒芜，四周配套设施欠缺，几乎处于空白状态。

思考：工程以何种姿态进入市场？如何利用自身配套优势弥补当前空白？怎样拉动更多人产生兴趣关注产品？28工程定位分析档次定位工程价值：从区域环境及工程自身各种条件看，工程具备打造高端工程的根本条件。产品竞争力：通过对新安县市场调研发现，新安市场上大多数产品都是中低档产品，高档产品处于稀缺状态，市场空白点。市场竞争力：工程地块较为边缘化，在产品上没有新颖之处很难在市场上立足，提高工程档次支撑产品的核心竞争力。规划竞争：工程占地面积在区域内尚属大盘，工程周边的生态环境和位置也决定工程的中高端产品走向。结合市场方面的情况，工程定位走中低端和中端路线将会存在一些市场抗性和同质化。高端工程路线将是本案的最正确选择。29工程定位分析档次定位品质路线高端主流路线中高端经济路线中端中低端产品路线方向1：迎合市场的产品类型方向2：打造精品创新的产品档次定位：高档产品路线30工程定位分析客户定位经过我司对周边楼盘调查和走访，对市场的详细调研，我们将客源类型目标客户锁定在以下几种：

本地客户城区效益较好的单位做生意的个体老板周边村镇外出务工进城周边村镇做生意外地客户当地人在外回乡置业外地人在此投资本案的主力客源中高端、高端客户中低端、中端客户31工程定位分析客户定位目标客户区域比例县城中心区70%下属乡镇区域25%其他5%购买目的

比例自住首次置业35%换房45%投资＆自住15%投资5%购置目的舒适性、品质主力客源中坚换房一族两房及小三房客源首购一族35-45岁的新安本地政府单位、电业等效益好单位中层以及私营业主新安县企事业单位和效益好的企业员工22-30岁外出务工回乡客户群体32工程定位分析产品功能定位围绕新安县：“生态之城〞“〞产业之城“的城市规划理念，结合工程自身环境优势，产品将具备以下几种功能：33工程定位分析产品功能定位根据新安县区域楼盘情况结合工程自身条件：工程产品定位为--------绿色生态居住社区34工程定位分析产品类型定位在售个案主力产品形态分析：市场销售产品普遍为小高层、高层穿插一些多层工程，产品是逐次递增，高端产品稀缺产品接受度：小高层＞高层＞多层35工程定位分析产品类型定位要点诠释：电梯花园洋房：目前新安县市场上花园洋房工程尚属空白。花园洋房可以满足一些高端客户需求。品质配套易和自身环境优势于和周边环境相结合。借鉴洛阳鼎城工程和东方金典洋房工程模式，建议局部楼层楼底架空与水岸相连，形成屋水合一的景观。商业配套：由于工程周边商业配套缺乏，工程自身可在沿道北路沿线建设一些商业配套，与世纪公园相互照应，形成沿河商业圈，既满足了自需，也提高了工程品质。因为工程规划和产品特性，为了使商业更大利益化，建议在沿街建立一些底层品质商铺。产品定位：电梯花园洋房+沿街商铺36工程定位分析建筑风格定位兰博湾现代简约金水湾现代简约金尊世家现代简约君凯华府现代简约爱丁堡英伦风格城市名家现代简约市场上在售楼盘建筑风格37工程定位分析建筑风格定位洛阳鼎城欧式洋房东方金典水岸洋房新安县市场上存在的建筑风格普遍为现代简约的高层建筑本工程可结合工程自身的生态环境和依山傍水的优美环境打造高端生态社区，产品档次可拉升。38工程定位分析建筑风格定位结合工程自身条件和借鉴其他优秀工程风格，故建筑风格定位为：现代欧陆风格/后现代风格欧陆风格：简单不繁复的欧洲建筑是建筑领域的精髓，尤其是北欧建筑，外观美观不失华美，又不显平庸，洛阳市区内沿河东方金典，千亩大盘鼎城，以及房产界领头羊恒大绿洲均采用了这种风格。后现代风格：超凡脱俗的建筑立