商品房买卖合同解读

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商品房买卖合同解读

商品房买卖合同解读

开发商在其销售过程中常常销售广告和宣扬资料中向购房者作出一些承诺，但往往在签订商品房买卖合同中却不将这些承诺写入合同中，由此常常造成开发商与购房者的一些纠纷，对于这种状况法律上是如何规定的呢

真实案例：

某房地产公司在销售其开发的商品房住宅小区时，在销售广告和宣扬资料中，强调“零公摊”为小区住宅的最大优点，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，还明确承诺联排毫宅及独栋别墅无公摊面积。2022年，王某与该房地产公司签订《商品房买卖合同》购买了该房屋。2022年，南宁市房产管理局向王某核发了涉诉房屋的全部权证书，产权证上在“附记”栏中注明其中之一含公摊面积10.29平方米。王某认为，房产公司在销售时承诺“零公摊”、而产权登记面积中却有10.29平方米的公摊，这部分面积的房款被告应予返还并支付利息。遂诉至法院，恳求判如所请。

房产公司则答辩称：一、原、被告双方之间并没有关于“零公摊”的商定;二、合同商定的计价依据是建筑面积，故无论是否计算公摊面积，均不转变王某所购房屋按建筑面积计价的标准;三、在被告销售房屋时，县房产局所指定的测绘机构作出的测绘结果中，该别墅的确是没有公摊的;后因撤县并市，改由市房产局核发房产证，重新指定了另一家测绘公司负责测绘，转变了测绘方法才造成产权登记面积中“公摊面积”的消失，事实上，两种测绘方法所得的房屋建筑面积是基本全都的。

法院经审理认为：原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。虽然合同条款中并未明确记载有“零公摊”的商定，但被告在销售广告和宣扬资料中，对“零公摊”作了详细的描述，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，被告的这一承诺详细确定，对原告订立《商品房买卖合同》及价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽然未载入合同，也应当视为合同内容。而依据涉诉房屋全部权证的记载，被告交付的房屋含有公摊面积，不符合“零公摊”的商定，被告应担当相应的违约责任。被告供应的证据尚不足以推翻具有公示效力的房屋全部权证书的记载。因此，原告要求被告返还公摊面积10.29平方米的购房款，符合法律规定，予以支持。

相关规定：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任。

律师点评：

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定从很大程度上防止了开发商在商品房销售广告和宣扬资料中进行虚假宣扬，但是适用此规定需要留意的是，并不是开发商在广告中的全部宣扬承诺都可以作为最终签订的商品房买卖合同的内容，依据规定商品房销售广告里的这种说明和承诺必需详细确定，且并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能被法院认定为合