中央空调的水循环管道系统

中央空调的水循环管道系统，就象一根铁钉放在水中一样，很快会出现

生锈、结垢、腐蚀，十分脆弱，且水温在37c以上时，腐蚀速度加快,

并易生长绿藻、硅藻等生物粘泥，极易堵塞管道，直至影响到中央空调

的制冷效果和使用寿命，严重时造成超压停机、漏水。而生产厂家只能

负责主机维修，并无清洗保养服务，故中央空调用户遇到下列问题，心

急如焚。

★不洁的空调内部环境对部件的损害及耗能：

中央空调内部风道、蒸发器、风机盘管等长期处于封闭阴暗状态，

内部环境高温而潮湿。空气中的杂质、灰尘、细菌、病毒进入空调内部

后，与冷凝水粘合堵塞在蒸发器等部件上。经日积月累，粘附着大量污

垢、油泥、积碳等。而人们肉眼看不到的是孳生在其中的大量各种病菌。

空调内部长时间积集的大量赃物，导致空调正常使用寿命缩短。同时，

使空调制冷、制热效率大幅下降，迫使泵头工作时间延长，导致负载加

重，从而增加油耗。

★原理：

清洗即通过物理或化学方法清除物体表面附着的污物，使其恢复原

来表面的过程。

通过杀菌药剂清除循环水中的各种细菌和藻类。加入剥离剂、脱落

生物粘泥；加入化学清洗剂、分散剂、将浮锈、垢、油污分散清洗排出,

提供一个清洁的金属表面；投入预膜剂，在金属表面形成致密的聚合高

分子保护膜，以起到防蚀作用；加入缓蚀剂，避免金属生锈；加入高分

子阻垢剂，防止钙镁离子结晶沉淀。

★中央空调清洗六大明显效果：

1、保护设备、延长使用寿命：可以除锈防锈，避免设备腐蚀损坏,

特别是经预防处理后，使设备使用寿命延长，投入缓蚀剂后可使腐蚀速

度下降90%。

2、减少事故发生，改善制冷效果：可杀菌灭藻、去除污泥，使管

道畅通、水质清澈，同时防垢，提高冷凝器、蒸发器的热交换率，从而

避免高压运行、超压停机现象，提高冷冻水的流量，改善制冷效果，使

系统安全高效运行。

3、节约用电、用水并节约燃料：除去水垢和阻止水垢的形成，提

高热交换效率，从而减少20%电能和燃料的消耗，而且水处理还可减少

排污，从而提高循环水的利用率，一般可节约用水60%以上。

4、为用户节约大量维修费：未经处理的中央空调，则会出现管道

堵塞、结垢、腐蚀，超压停机直至发生事故，如主机因腐蚀泄漏、溶液

污染，则需更换铜管，更换溶液，维修主机，一般需维修费20~50万元。

而经过处理后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命，还能为业

主减少几十万甚至几百万的损失。

5、符合国家环保要求：未经处理的循环水不能直接向外排放，必

须另行安置水处理设备经处理后方可排放。而经过最新开发的技术处理

后的循环水其水质达到国家环保要求的排放标准，可直接向外排放，这

样既可为业主节约费用，又保护生态环境。

6、有利身体健康：经过清洗后的中央空调，能将“军团杆菌”彻

底杀灭，风机盘管口送出的冷暖气清新、优质，有利于使用者的身体健

康。

空

★问题4

为什么经过一春后，在夏天开空调会有异味

★解答：空调长期不使用，会因自然沉积作用，蒸发器积储异味。

因此，空调装置每月至少要开启一次，并使其在最大工况下工作一段时

间，清除或防止异味产生。在进行此操作时要注意打开一扇车窗，使车

内空气流通。

★问题5

空调蒸发器“出水”，是不是空调系统出现问题

★解答：在高温高湿的气候条件下，因为冷凝的作用，空气中的

水分会凝结在空调蒸发器上，形成水滴，从蒸发器上滴下，形成车下的

积水，这是一种正常现象，不必为此大惊小怪，以为是空调系统出了问

题。

中央空调节能措施

近年来，由于我国经济持续快速发展，加上产品能耗加大，我国有19

个省区不同程度的出现拉闸限电的现象。而空调能耗是众多能耗当中重

要的一部分，本文就中央空调系统的方面提出了若干的节能措置。

一、围护结构的选择和改善

1、控制窗墙比

由于外窗的耗热量占总建筑物总耗热量的35%~45乐因此，在保障

室内采光的前提下；合理确定窗墙比十分重要。一般规定各朝向的窗墙

比不得大于下列数字：北向25%；东、西向30%；南向35%。

2、提高门窗气密性

房间换气次数由0.8h-l降到0.5h-l,建筑物的耗冷可降低

中央空调维修保养方案及保养范围(2009-02-0920:43:02)

标签：杂谈分类：空调清洗

********中央空调基本情况

二中央空调清洗"中央空调清洗"中央空调清洗维护的必要性及其意义

三中央空调维护保养方案及范围

四中央空调清洗”中央空调清洗"中央空调清洗与保养的五大处理工艺

五中央空调清洗"中央空调清洗"中央空调清洗的五大效果

六中央空调运行管理制度

七中央空调运行维护保养费用标准

八中央空调管理运行维保服务承诺

—*****中央空调基本情况

1、建筑面积：共层，地下室为空调机房，汽车库。

2、空调主要设备明细表

序号设备名称规格型号数量

1水冷离心式冷水机组YKCECEQ75C0F2台

Q=2110KWN=394KW

2水冷螺杆式冷水机组YSEYEYS45CKE1台

Q=1406KWN=257KW

3板式换热机组BRWW-KT4651N=55KW2套

4冷却塔500M3/H2座

5冷冻水循环泵KQW200/315-55/44台

G=400M3/HH=32m

6补水泵40FL6-12x52台

7冷却循环泵H=32mQ=720M3/H4台

8软化水装置SYS-8.ORQG=5-8M3/H2台

9组合式新风机组YSM3040L=12000m7H23台

QL=136KWQr=148KW

N=5.5KWH=620Pa

9吊顶式新风机组YAII03C-4RL=3000m7h6台

QL=67.9KWQr=48KW

N=4KWH=550Pa

10风机盘管FP-8769台

11通风排烟风机各种型号36台

空调通风排烟各种型号1630m

管道

二拽央空调清洗维护的必要性及其意义

中央空调在调控温度方面起着举足轻重的作用。空调经过长时间运行，空调冷冻水、冷却水

系统、制冷主机及风机散热盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘问题：

腐蚀：空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性，如将普通钢片或铁钉放入水

中，几天后就会出现铁锈，放置时间越长则锈蚀越严重。设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落，

甚至于穿孔，脱落的锈渣会堵塞盘管，使制冷效果下降；同时腐蚀的存在使设备的使用寿命

大为缩短。

结垢：管道内溶于水中的无机盐结晶析出，在冷凝器等换热面管壁上形成水垢，导致热

交换效率降低，制冷效果下降，严重时下降30%。同时硬垢增加，则用电量增加或燃料消耗

量上升，严重时增加35%。

生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上细菌、藻类等微生物及其分泌

物形成的生物粘泥，严重时造成管路堵塞；而污垢、粘泥会影响热交换效率，多耗电能，造

成高压运行，严重时造成超压停机。所有这些严重地影响了空调系统的正常运行。

所以中央空调系统出现水垢、锈蚀、淤泥、细菌和藻类问题将直接导致制冷能力减弱，

使用寿命缩短、运行可靠性降低、能耗提高导致运行费用增加。为使中央空调系统在最优化

状态下运行,就必须对空调系统的冷却水和冷冻水系统进行专门的化学药物处理:清除水垢、

锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处理，意义在于：

节约能源、降低运行成本。在中央空调的蒸发器和冷凝器传热过程中，污垢直接影响着

传热效率和设备的正常运行，中央空调机组运行结果表明，未进行清洗的空调机组运行•段

时间后用电或燃料消耗将增加10-30%,延长使用寿命，减少设备折旧使用费。

减少事故停机，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路畅通，水质清澈。同时除垢、

防垢，提高了冷凝器、蒸发器的热效率，从而避免了高压运行超压停机现象，提高了冷冻水

流量，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。

》中央空调清洗维护为用户节约大量维修费：未经处理的中央空调，则会出现管道堵塞、

结垢、腐蚀，超压停机直至发生事故，如主机因腐蚀泄漏、溶液污染，则需更换铜管，更换

溶液，维修主机，•般需维修费20-50万元。而经过处理后，既可减少维修费用，又可延长

设备使用寿命，还能为业主减少几十万几百万的损失。

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三中央空调维护保养内容及方案

维护保养及检修内容：

一、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容

（-）维护保养工作内容

1.正常运转中的维护（每次）

1）查压缩机冷冻油的油压及油量；

2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理；

3）检查有无不正常的声响、震动及高温；

4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力；

5）检查各种阀门是否正常

6）检查冷水机出入水的温度及压力；

7）检查主电路上接线端子并压实；

8）检查电气控制部分；

9）检查机组润滑系统；

10）检查各仪表、控制器的工作状态；

11）保持设备处于清洁状态；

2.年度间停机后的保养（每年一次）

1）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；

2）检查及制冷设备安全保护装置整定值：

3）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况；

4）检查并收紧电路上的各电线接点；

5）查电气控制部分；

6）供以上内容检查报告（每年一次）

（二）检修工作内容

第一次维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态

（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计

收。冷凝器的去垢清洗检修费用由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。

二、空气处理设备维护保养及检修工作内容

（-）年度维护保养工作内容

空气处理机、风机盘管的检查（每次）

空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年至少一次）

清理管路、除污（每年至少一次）

空气处理机的清扫、除尘（每年至少两次）

（-）检修工作内容

在检修保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态（记

录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。

三、水系统维护保养及检修工作内容

（-）年度维护保养工作内容（每次）

冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油

电机、电器绝缘检测、力口汕、检查及更换密封元件

冷却塔一般保养性检修。

水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理。

（二）检修工作内容

在维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态（记

录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。

超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。

水塔填料全部取出，一次性去垢，费用由双方协商另外计收。

四、维护保养方案

1、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

2、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处

理由外委完成。

3、冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4、用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后

仍达不到0.5MQ以上时则应拆修电机线圈。

5、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更

换同型号规格的轴承。

6、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则

应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

7、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

8、清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。

9、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

10、拧紧所有紧固件。

11、清洁整个冷却塔外表。

12、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

13、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。

14、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换

风机轴承。

15、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MQ,,否则应整修处理。检查

电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过

热痕迹，如是则作相应整修。

16、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

17、用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

18、拧紧所有紧固件。

19、清洁风机盘管外壳。

20、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

—检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要

求的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e）自动空气开头维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换：

——清除触头表面上的小金属颗粒（不要修铿）。

f）信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

一检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应更换。

g）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的

动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器：

h）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再

充注润滑油：如油已变色则应彻底更换润滑油。

检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

具体检查压缩机如下参数：

a）压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MQ以上）；

b）压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；

c）压缩机油压（正常10~15kgf/Cm2）；

d）压缩机外壳温度（正常85℃以下）；

e）吸气压力（正常值4.9〜5.4kgf/cm2）；

f）排气压力（正常值12.5kgf/cm2）；

g）检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

h）检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。

拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时，则应由主管填写《申

请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备

设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并

上报公司。

中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批

准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空

调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

5.0记录

相关支持文件

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四中央空调清洗与保养的五大处理工艺

（一）杀菌灭藻：通过加入杀菌药剂，清除循环水中的各种细菌和藻类。

（-）生物剥离剂，将管道内的生物粘泥剥离脱落，通过循环将粘泥清洗出来。

（三）化学清洗：加入综合性化学清洗剂。此种清洗剂具有缓蚀、分散、除垢的作用，对水

的循环系统进行处理。这种处理方法，既能将管道内的锈、垢、油污进行清洗后分散排除，

又可防止清洗剂对系统装置和管路的危害，提供一个清洁的金属表面。

（四）表面预膜：投入预膜药剂，在金属表面形成致密的聚合高分子保护膜，以起到防腐蚀

保护作用。

（五）日常养护：加入综合性的日常养护处理剂，具有缓蚀、避免金属生锈的作用。日常养

护处理剂中含有高分子络合阻垢剂，通过络合作用，防止钙镁离子结晶沉淀，延长机组的使

用寿命，节水、省电，可提高制冷效率。另外，要定期抽检，以监控水质。

五中央空调清洗的五大效果

（一）保护设备，延长使用寿命：可以防锈、防垢。避免设备腐蚀、损坏，特别是经预防处

理后，使设备使用寿命延长•倍，投入缓蚀剂以后，可以使设备系统腐蚀速度下降90讹

（~）减少事故发生，改善制冷效果：可杀菌灭藻，去除污泥，使管路畅通，水质清澈。同

时提高冷凝器、蒸发器的热交换效率。从而，避免了高压运行，超压停机现象，提高了冷冻

水流量，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。

（三）节能节水，减少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，提高热交换效率的同时，减少了

电能或燃料的消耗。水处理后还可以减少排污量，提高了循环水的利用率。从而，减少了生

产成本。

（四）大量节省维修费用：未经处理的中央空调，会出现设备管路堵塞、结垢、腐蚀、超压

停机甚至发生故障。如：运行系统因腐蚀泄漏，产生溶液污染，则需要更换热装置和溶液，

主机维修费一般需要20-50万元。经过处理后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命,

为用户创造更好的经济效益。

（五）符合国家环保要求：政府环保部门规定，未经处理达标的水不能直接排放。经过处理

的循环水，其水质达到国家环保要求的排放标准，可直接向外排放。这样，即可为业主节约

费用，又可保护生态环境。同时，经处理的中央空调所供应的冷、暖气清新优质，更利于人

们的身体健康。

六中央空调运行管理制度

一、人员的管理制度

1、各类人员的岗位职责

各级各类人员的岗位职责是构成中央空调系统运行管理岗位责任制的主体，在确定各级各类

人员的岗位职责时，一定要结合空调系统的规模和特点以及定员定岗情况来综合考虑，要按

岗位的层次和工程类别来分解各项任务，注意避免出现职能不清、责任不明的情况。

有些物业管理企业所管的中央空调系统规模较小，人员配置较少,故不设空调班组长（领班），

有关工作全部由空调工程师（主管）承担。还有些物业管理企业为了避免运行和检修两个班

组扯皮，不利于设备的使用和检修，将二者合为一体，即运行人员也是维修人员。这样不仅

节省了人力，又有助于增强其责任心，努力提高自己的技术水平。因此，岗位设置情况决定

了岗位智能与责任的不同。

2,业务学习与培训制度

中央空调系统的运行管理是-•项涉及到多学科多专'业的综合性技术管理工作，其中中央空调

系统的操作、维护和检修水平与相关人员的技术水平密切相关，在实际工作中需要相关人员

（含运行和维修人员）熟练的运用调节、维护和检修技能，规范、正确地操作、保养和检修

系统与设备。因此，对中央空调系统线运行管理人员的要求除了有高度的责任感外，还要

求有一定的专业知识和专业技能，建立相应的业务学习与培训制度，对提高相关人员的专业

素质与空调管理水平，使其能适应岗位的要求有重要意义。

二、设备的管理制度

1、巡回检查制度

中央空调系统涉及到的设备种类和数量较多，安装地点也比较分散，特别是夏季供冷运行时，

对水系统来讲，冷水机组。二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置等通常分设多处。更

有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技术上和使用匕的特殊要求，往往设置多个机房，

而人员配备上不是也不需要每个机房都有值班人员。此时，为了保证系统安全正常的运行，

就需要运行维护人员和检修人员定时或定期的进行巡回检查，以预防为主，发现故障和问题

及时处理。

2、维护和保养制度

中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作状态是其安全经济运行、延长使用

寿命、保证供冷（供热）质量的基础，而有针对性的做好各项维护保养工作又是中央空调系

统和设备保持良好工作状态的重要条件之一。

3、检测与修理制度

不管如何加强维护保养，都只能降低设备的损坏速度，要想完全使设备不出现故障或不发生

部件损坏是不可能的。中央空调系统在运行一定时间后，运动部件都会出现磨损、疲劳、间

隙增大，甚至丧失工作能力；而静止的部件和管道也会产生堵塞、腐蚀、结垢、松动等现象,

使设备的技术性能、系统的工作状况发生改变，甚至发生事故，影响到中央空调系统的正常

运行和空调的使用效果。因此，必须定期对系统和设备进行检验和测量，以便根据检测情况

及时采取相应的预防性或恢复性的修理措施。

4、运行与检修记录

运行与检修记录是设备技术档案的重要组成部分之一，除此之外,他也是原始技术资料之一。

原始技术资料包括空调系统设计、施工、安装图纸和说明书，各种设备的安装、使用说明书，

系统和设备安装竣工及验收记录等，分别由设计、设备制造、工程安装单位提供，是在中央

空调系统正式投入运行前就形成的。而运行和检修记录则是在中央空调系统投入运行后形成

并不断积累起来的。通过这些记录，可以使运行和管理人员掌握系统和设备的运行情况和现

状，一方面可以防止因为情况不明、盲目使用而发生问题；另一方面还可以从记录中找出一

些规律性的东西，经过总结、提炼后，再用于工作实际中，便于管理和操作检修水平不断提

高。

三、中央空调系统运行管理程序

1、目的

规范中央空调系统运行管理工作，确保中央空调系统正常运行，为用户提供满意服务。

2、适用范围

公司所辖物业的中央空调系统运行管理。

3、职责

3.1中央空调系统的运行管理由物业工程部统一负责。

3.2日常的空调供应由空调运行班负责。

3.3冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱等设备与装置的日常巡检及制冷机房、空

调机房的管理有空调运行班负责。

3.4各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢修由空调维修班负责。

3.5各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由电工维修班负责，空调维修班配合。

3.6冷水系统水质的处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作，由空调运行班负责。

4、工作程序

4.1空调供应程序

4.1.1空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序，在规定的时间开停冷水机组及启停相

应的冷却水系统和冷冻水系统；

4.1.2运行值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层新风机；

4.1.3中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每隔一小时将冷水机组和水泵、冷却

塔的运行数据记录在相应的运行记录表上；

4.1.4如有用户需要延时空调服务，按有关有偿服务规定执行；

4.1.5用户有空调使用效果方面的投诉时，由空调维修值班人员去现场了解情况并给予解

决。

4.2空调设备管理程序

4.2.1工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养及检修档案；

4.2.2工程部负责对空调设备进行标识，以便统一管理；

4.2.3由空调工程师制订空调设备及装置维护保养的规程，经工程部经理审定后发放到相

关班组，并以此制订和下达相关工作计划；

4.2.4如用户装修涉及到空调设备或装置的变动，按有关装修规定执行。

4.3空调设备维修程序

4.3.1在H常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡回检查规定进行巡检，

发现问题要及时反映，一边维修人员尽快到位检修，检修后要将有关情况记录在“检修记录

表”上；

4.3.2空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维护保养计划，定期对空调设

备及装置进行维护保养，并将维护保养情况记录在“设备及装置维护保养记录表”上；

4.3.3用户有空调设备及装置方面的投诉时;由空调维修值班人员到现场检查，如属一般

性维修，不涉及零部件的更换，则及时处理；如需要换零部件等，按有关维修规定执行。

4.4空调水处理程序

4.4.1空调水处理委托专业水处理公司进行，具体内容参见委托合同；

4.4.2外委单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝器的清洁工作后，由空调运行值班

人员负责在其工作单上签署验收意见，并留一份交工程部存档；

4.4.3水处理公司出具的水质检测报告由工程部存档。

5、相关支持性文件和记录

5.1离心式冷水机组操作规程

5.2离心式冷水机组运行记录表

5.3水泵、冷却塔运行记录表

5.4中央空调系统巡回检查规程

5.5加时服务申请单

5.6设备技术性能卡片

5.7空调设备及装置维护保养规程

5.8设备及装置维护保养记录表

5.9空调设备或装置变动申请单

5.10设备（装置）检修记录表

5.11设备（装置）维修通知单

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格

中央空调清洗及水处理的意义

1、由于水中钙、镁、盐类物质的存在，空调水系统不可避免的会结生各种水垢，因水垢的

导热系数是碳钢的L11%，油垢、藻类、粘泥的导热系数仅是碳钢的0.23%,当空调水系统

结生污垢后，使机组传热性能恶化，排气压力增大，制冷效率下降，从而导致能源浪费，运

行维修成本增加，结垢严重时还会使主机高压断开保护，直接影响机组正常运行。

2、水垢使水中溶解氧浓度与垢下金属面的氧浓度产生浓度差，从而形成氧浓度差电池，使

垢下金属不断腐蚀。同时微生物粘泥也会对金属产生腐蚀，腐蚀的结果会大大增加系统的运

行维修费用，缩短设备使用寿命，严重时可使主机提前报废。

3、根据空调系统结生水垢和氧腐蚀故障，必须定期清洗除垢和日常水质处理。通过安全有

效的化学清洗可达到安全正常运行，显著提高制冷量或供暖效率的目的。清洗后系统运行成

本、电、油、气耗量大幅度降低。缓蚀阻垢，防腐预膜后保护了主机及管网不受腐蚀，不再

结生水垢，延长机组的使用寿命。

中央空调水处理后的效果

(1)明显改善制冷效果，减少事故发生：中央空调水处理可杀菌灭藻，去除污泥，使管路畅

通，水质清澈。同时提高中央空调冷凝器，蒸发器的热交换效率，从而避免了高压运行，超

压停机现象，提高了冷冻水流量，改善了制冷效果，换热器进出的温度差提高12℃,冷媒

水温度下降2-4℃,制冷效果提高10-30%,使系统安全高效运行。

（2）大幅度节约能源，减少成本：由于沉积物的存在会大大降低热交换器的效率，电力消耗

增加。一台冷水机组，冷凝器热交换效率降低致使冷凝压力升高将导致压缩机的功耗明显增

加，制冷系数大大降低。

中央空调清洗内容

-、中央空调循环水系统

1、风冷式冷（热）水机组：主要清洗、消毒部位是冷凝器散热肋（翅）片和冷冻/采暖水侧。

2、水冷式冷水机组：主要清洗、消毒部位是冷冻水/冷却水侧。

3、冷却塔：主要清洗、消毒部位是填料、水盘和冷却水侧。

4、水管：主要清洗、消毒部位是其内壁，但是这一工作一定是结合中央空调系统的水质处

理和水质保养同时进行的。

二、中央空调通风系统

1、新风预处理器（箱）：主要清洗、消毒部位是蒸发器散热肋（翅）片、器（箱）内和冷

冻/采暖水侧。

2、空调箱：主要清洗、消毒部位是蒸发器散热肋（翅）片、箱内和冷冻/采暖水侧。

3、风机盘管：主要清洗、消毒部位是蒸发器散热肋（翅）片、凝结水盘和冷冻/采暖水侧。

4、风管：主要清洗、消毒部位是其内壁。

本公司专业从事中央空调清洗，具备专业的清洗人员以及相关的工程技术支持，清洗效果显

著，技术支持到位，确保水质达标运行，为你创造流的服务。更多服务信息请登录（清洗

技术服务范围）

1、大型装置开工前及运行中各种污垢的清洗工程（含中央空调系统）

2、中央空调系统（冷却水、冷冻水）主机及管线清洗造膜、风道、新风柜等清洗消毒

3、冷却塔清洗及填料更换改造（我公司是新菱冷却塔合作伙伴）

4、各种管道：冷热水、上下水、厨房油烟道、油下水系统、清灰管网等不拆除整系统的清

洗工程

5、各种锅炉、热交换罐（板）、快速加热器的清洗工程。

6、各种工业设备污垢的清洗工程

7、外墙清洗工程、各种疑难清洗工程

8、中央空调系统水质处理、监测、化验。工业循环水水质处理。中水、游泳池水质处理（提

供技术咨询及加药设备）

9、各品牌螺杆机、活塞机、离心机冷水机组专业保养维修。

10、机房托管运营、机房改造、通风换气、暖通工程

11、管道外涂料防腐工程、地下管道阴极保护工程

12、销售我公司生产的“晶芬”牌LN系列清洗剂及水处理剂。

13、销售各种制冷设备、冷却塔、软水器、中央空调末端设备。

14、各种型号计量泵、自动加药检测和排污装置

中央空调冷冻水处理、预膜施工方案（2009-03-1823:3724）

标签：杂谈分类：空调清洗

冷却水系统清洗、预膜施工步骤

1、施工前准备工作：

a.根据客户要求，带领相关施工人员进厂培训；

b.将清洗设备带入厂区，并根据贵公司要求，进行分类、有序摆放；

C.确定施工时间，并根据要求申请施工作业单；

d.施工前人员确认并分工；

2、人工检测冷却塔填料和管内污垢情况，并拍摄照片。

3、人工清理冷却塔杂质，并冲洗冷却塔过滤网、填料。

4、开启冷却水循环泵，将HTY表面活性剂和HTY高效除垢剂用50℃溶解后按比例加入冷却

塔中。

5、不断检验药效及时添加清洗药剂，对系统循环清洗4小时。

6、清洗干净后停泵，排出清洗液，拆卸冷却水系统泵前Y型过滤网进行清理。将过滤网冲

洗干净后回装。

7、将系统补满新水，开启循环泵对系统进行漂洗。

8,排出漂洗液，补充新水，补满后，向冷却塔里按比例投加预膜药剂。

9、开启系统循环泵，对系统预膜3小时。

10、排出预膜液、补满新水、打扫现场卫生、恢复系统各处。对清洗完毕后的填料、过滤网、

管内情况进行拍摄照片。

冷冻水（采暖水）系统清洗、预膜施工步骤

1、系统补满水，将HTY高效除垢剂和HTY表面活性剂用50℃水溶解后，加入膨胀水箱中。

2、开启冷冻水（采暖水）泵，循环清洗4小时，不断检验药效，及时添加药剂。

3、清洗干净后停泵，排出清洗液，拆卸泵前过滤网进行清理，过滤网清洗干净后回装。

4、将系统补满新水，开启循环泵对系统进行漂洗。

5、漂洗完毕后，停泵排出漂洗液。

6,将系统再次补满新水，加入HTY预膜剂。开泵循环对系统预膜3小时。

7、预膜完毕后，排出预膜液，恢复系统各处，打扫现场卫生。

四、水处理方案

补水阀

补水阀们

交换器冷却水管道

单向阀

水质传感器

排污阀

排污计量器

电动排污阀

排

计量泵

储药箱

污

水处理控制仪

（水处理工作原理图）

（一）缓蚀阻垢方案

（1）冷却水系统

目的：节水、阻垢、防止设备腐蚀

药剂：采用HTY高效缓蚀阻垢剂，该药剂采用目前国内外最先进的PESA-PBTCA全有机高分

子络合物配方，可以在水质浓缩3~4倍（水质硬度900~1200ppm）条件下阻垢率可达到99%

以上（可以节约20%的补水），腐蚀率低于国家标准50机

加药方法：本公司免费提供一套自动加药装置根据补水量自动向冷却水系统加入药剂。

水质监测：在机组开机运行初期的一至二周内，每二天对冷却循环水进行取样分析化验一次;

系统正常运行后，每周对水质进行分析化验一次。根据水质化验结果调整加药和排污方案。

排污管理：免费安装一套自动排污装置,根据水质化验结果实行自动排污。

（2）冷冻水（采暖水）系统

冷冻水系统最主要的问题是系统容易腐蚀，出现红水或黑水。其水处理的方法是根据其系统

水容量的大小一次性的加入HTY缓蚀剂，每月化验一次水质情况，根据化验结果监测系统腐

蚀情况并调整防腐方案。

（二）杀菌灭藻方案

为了防止菌类、藻类的耐药、抗药性，本公司采用国内外最先进的多种杀菌灭藻剂轮流冲击

定期式杀菌灭藻方案，能够彻底地杀死菌类、藻类，能够彻底地抑制菌藻类的生长，平均7

天杀•次。

五、服务内容

1、冷却水、冷冻水（采暖水）系统每年清洗、预膜一次。

2、每三个月清洗一次冷却塔，做到集水盘无粘泥、污垢等杂质。

3、每三个月清洗一次Y型过滤网，确保水流畅通。

4、每周对水样进行全面化验一次，并向甲方提供《水质检验报告》。

5、制冷期间每月将冷却水水样送于官方检验部门进行水质分析，并向甲方提供正式报告。

6、生活水（包括洗浴、厨房用水等）、锅炉水、洗衣房用水、饮用水进行每月化验一次，

并向甲方提供《水质检验报告》。

7、每周对水处理设备进行维护、维修，确保设备正常运行。出现损坏的我公司负责更换。

8、每周对软水器运行状态做一次记录，对软水器提供维护保养服务，如：树脂及盐缺少及

时通报甲方购买（甲方自行购买）。

9、每周化验一次药剂浓度，药剂浓度不够时，及时调整药剂投加量。

冷却塔水系统清洗保养

开利螺杆式冷水机组的保养，系统的清洗方面的一些知识

随着生活质量的提高，空调越来越被广泛的应用。医学专家紧急呼吁随着空调的普及，空调

已成为传染疾病的传播渠道，据国内统计证明，每年夏季患空调病及由空调渠道所传播的传

染性疾病的人数越来越多，严重危及了人们的健康，所以，为了您和家人的健康，请把我们

容易忽略的地方彻底清洗I二净，尤其是空调内部的灰尘和细菌是我们意识不到的地方。同时，

水系统的水质问题将给中央空调系统的运行带来很多危害。冷冻水系统则由于腐蚀性大，极

易造成盘管堵塞，机组及管路附件腐蚀，影响系统正常运行。空调清洗已成为一个不容忽视

的问题。

一、家用空调清洗消毒

只有对空调进行全面的清洗，净化消毒才能够提供良好的空气品质，建立防止病毒通过空调

交叉感染的控制预防体系，彻底杜绝常年存在的污染源隐患，保证您和家人的健康。

二、中央空调清洗

1、中央空调通风系统的清洗

中央空调通风系统主要包括风管、新风管、中央空调风柜、送排风口、空气处理机组、风机

盘管等。长期以来人们对中央风管清洗比较忽视，其实在用过两三年的空调风管内部早已为

病菌、灰尘、油垢所侵害。只有对中央空调风管系统进行系统全面的清洗，净化消毒才能够

提供良好的空气品质。SARS过后进行中央空调清洗工作，能使写字楼、医院、商店、酒店、

工厂等公共场所建立防止病毒通过空调风管交叉感染的控制预防体系，彻底杜绝常年存在的

污染源隐患。

采用清洗机器人对中央空调通风系统进行清洗。工作人员从监视录像控制系统屏幕上观察机

器人的旋转刷系统的工作情况,及时调节手动遥控系统使其按照工作人员的意愿,左右转弯，

前进后退进行清洗操作，大功率的灰尘收集系统把从管道内打扫下来的灰尘、微生物和细菌

收集起来进行彻底清除。最后清洁后用进口消毒剂进行均匀喷洒消毒，一切工作过程及清洗

效果可以进行跟踪录像，作为工作档案，记录在案作为汇报工作及清洗质量的依据。

2、中央空调水处理

中央空调水系统分为冷却水系统和冷冻水系统，其中冷却水系统主要靠冷却塔散热。水在冷

却塔中滴溅成无数小水珠或在填料表面成膜状流动，充分与空气接触，把空气中大量灰尘、

微生物、可溶性盐类及腐蚀性气体带入冷却水中，使水中杂质浓度不断增加；此外由于水不

断蒸发、泄漏、飞散，也使水的杂质浓度提高，这将给中央空调系统的运行带来很多危害。

冷冻水系统则由于腐蚀性大，极易造成盘管堵塞，机组及管路附件腐蚀，影响系统正常运行。

目前厂家的售后服务一般着重于维修机械故障，并不包括清洗、养护和水处理，因此导致大

量设备带垢运行。虽有些清洗公司涉足此行业，但清洗方法仍停留在无机酸清洗阶段。这种

方法既对人体有毒、污染环境，有对基体金属有极强的腐蚀，常常造成冷凝器铜管腐蚀穿孔,

机组报废的严重后果。

中央空调的制冷效果明显改善，并可节约用电用水。

上海空调用水地方技术标准(DB31/T43-94)

中央空调循环水系统管路清洗方案

本方案编制依据：

1.中华人民共和国国家行业标准：HT/T2387-92《工业设备化学清洗质量标准》。

2.中华人民共和国化工行业《化学清洗质量保证手册》。

3.中华人民共和国劳动部锅字［1989］第11号《低压锅炉化学清洗规则》。

4.中华人民共和国化工部行业标准，HGJ202-82《脱脂工程施工验收规范》。

5.中国石油化工总公司《冷却水分析和试验方法》。

6.美国Naic。、BETZ等化学公司专刊报告。

7.上海博世科技发展有限公司的清洗技术。

8.《中央空调循环水系统清洗的重要性和必要性》。

9.《中央空调循环水系统管路清洗方案》。

10.该空调材质主要组成：碳钢管、铜及其合金、镀锌管、铸铁。

11.中央空调内部的垢样形成分析。

垢样分析结果：

四氧化三铁Fe304和三氧化二铁Fe2O3混合物，碳酸盐垢，焊渣，防油脂，部分淤泥、淤渣

及其它杂质垃圾沉淀物。

化学清洗FI的

采用化学药剂与设备内部表面的污垢进行物理和化学反应，使其疏松、剥落、溶解，从而达

到清除污垢的目的，并进行钝化/预膜处理，保证系统的内部有一个洁净的、良好的工作运

行环境。

三.清洗范围和方法

对象：冷却水系统和冷(热)媒水系统。

方法：循环化学清洗方法。

四.化学清洗前的准备工作

1.使用方帮助我方进一步熟悉系统的有关情况。

2.化学清洗前完成系统内被清洗的各腐蚀产物，结垢物的定性、定量分析。

3.化学清洗前完成系统内各设备组成的材质确定。

4.把不参与清洗的设备和机器要加临时短管，接临时旁路或盲板盲死等措施与清洗系统分

开。

5.为保证清洗过程的良好进行，防止气阻现象发生，循环系统应配置和确认高点排气孔和

低点排污口。

6.为保证清洗过程的良好进行，进行快速有效的补水和排污工作，可配置临时补水管和排

污管。

7.为检查清洗效果，确定分析采样点。

五.化学清洗步骤

整个化学清洗过程为：

水力冲洗（试压、检漏）一杀灭细菌清洗一脱脂除油一络合法清洗（除污垢后）一钝化/预

膜一人工处理一复位检查一正常运行f化学清洗总结。

说明：本清洗法摒弃传统工业清洗中的酸+腐蚀剂的做法进行除锈，除构处理，酸洗法因具

有强烈的腐蚀性，虽有较好的除垢清洗效果，亦会对金属基体本身产生严重腐蚀，造成管裂

变薄，给设备运行留下严重隐患。全有机络合清洗法采用有机分子高分子聚合物，对金属离

子的高度选择性而只与金属的离子发生络合反应，生成溶解度极高的金属络合物，从而促进

了锈、垢的溶解，对基体无任何损坏。

1.水冲洗（试压、检漏）

水冲洗的目的一是用大量的水尽可能冲刷掉系统中的灰尘、泥沙、金属腐蚀产物等疏松的污

垢，同时检查系统有无渗漏、气阻和死角情况，有问题及时处理。冲洗时，高点注满，地点

排放，并控制进出水平衡。

冲洗水速度LOm/s左右为宜，进出水浊度差小于5ppm,浊度曲线趋于

平缓时，冲洗结束。

2.杀菌灭藻清洗

杀菌灭藻清洗的目的一是杀死系统内的微生物，并将表面附着的生物

粘泥剥离脱落

排尽冲洗物后，注水充满系统循环，加入适量的杀菌灭藻剂后循环清

洗，当系统内的浓度达到平衡时，即可结束。

3.脱脂清洗（如无或少量油脂，该步骤可省略）

脱脂的目的一是除去系统内的防锈油、油脂及其它有机高分子化合物，

使络合过程中的作用成分更均匀，彻底地同清洗对象的内壁接触，从而促进

铁锈、铜锈等金属氧化物的溶解。

清洗过程中，脱脂液流速不应小于0.6m/s。测试脱脂液的碱度，含油量，

温度等曲线趋于平缓而可结束脱脂。

4.络合清洗

络合清洗的目的一是利用某些高分子聚合物的对金属离子的高度选择性

而只与金属的离子发生络合反应，生成溶解度极高的金属络合物，从而促进

了铁锈、铜锈及其它金属氧化物和盐垢溶解，而对金属基体无任何损害。

清洗过程中，清洗溶液流速不应小于0.6m/s。注意高点排气放空，低

点排污，防止气阻和阻尼现象发生，影响清洗效果。

药剂：洛合清洗剂、缓蚀剂、促进剂、湿润剂、渗透剂、还原剂

5.清洗后水冲洗

此冲洗目的一是为了除去残留的洛洗液和系统脱落的固体颗粒，以使沉

淀在短管内的杂质、残液排除。

6.钝化/预膜处理

钝化/预膜处理目的一设备及管线经过清洗后，其金属表面处于高度活

性状态，它很容易重新与氧结合而被氧化返锈。钝化/预膜处理的作用是在

金属表面上形成能抑制金属阳极溶解速度保持在很小的数值，则这层表面膜

成为钝化/预膜。在金属表面形成完整钝化膜从而达到防锈防腐的目的。因

此，设备和管线在清洗后则需钝化/预膜处理，然后投入使用或加以封存。

药剂：钝化剂、预膜剂

7.人工清洗检查

对在系统清洁过程中，可能会有各类不溶的固体杂粒如有石子、泥砂等

沉积在过滤器、低处弯管处，因此将此类污垢沉积物进行全面机械、人工清

理。

8.复位检查

检查完毕后，拆除或隔离临时系统，临时盲板，将空调系统复位至正常

状态，以备调试后启用。

9.化学清洗总结

化学清洗工作全部完成结束后，整理有关清洗施工记录，提交化学清洗

总结报告。

六.化学清洗质量要求

除锈率大于98%,除垢率大于98%,碳酸腐蚀率小于0.5g/w2•hr（远优于国家标准6

g/m2•hr）,铜腐蚀率小于0.2g/m2•hr（远优于国家标准2g/m2•hr）,

并形成完整、致密的钝化膜。

七.化学清洗的安全措施（见附页）

中央空调循环水系统水质稳定处理方案

一.本方案依据：

1.参照中华人民共和国国家标准GB-50-93《工业循环冷却水处理设计规范》o

2.参照中华人民共和国国家标准GBJ50-83《工业循环冷却水处理国家规范》。

3.参照GB50050-95《循环水处理技术标准》。

4.中国石油化工总公司《冷却水分析和实验方法》。

5.美国Nalco、BETZ等化学公司专刊报告。

6.《中央空调循环水系统水质稳定处理的重要性和必要性》。

7.上海博世科技发展有限公司的水处理技术。

8.该系统设备材质主要组成：碳钢、镀锌管、铜合金。

二.水处理的情况：

对象：冷却水系统，冷热媒水系统

方法：对冷却水系统进行缓蚀阻垢，杀菌灭藻处理。

对冷热媒水系统进行缓蚀阻垢，兼顾杀菌灭藻处理。

目的：使空调能在良好的水质下长周期地高效、安全运行，阻止腐蚀、结

垢和细菌滋生。延长设备使用寿命，降低电能水能的耗费，提高空

调系统的制冷（热）效果。

V.冷却塔清洗水处理前的准备工作

1.使用方帮我方进一步了解熟悉系统的相关情况。

2.准备好各种水质稳定处理所需的监测、监控仪器设备。

3.准备好水处理所需的各种水质稳定处理药剂。

四.主耍测试设备

1.实验低地滴定分析仪器。

2.物理天平。

3.恒温水域。

4.分光光度计。

5.PH电子分析仪。

6.浊度测试仪。

7.电子显微镜。

8.原子光谱吸收仪。

五.水质保养处理步骤

1.必须先对循环水系统进水（补给水）进行水质分析。因为只有精确知道进水（原水）的

水质各项指标，才有可能选择不同的方法、药剂进行水质稳定保养处理，确定专项水处理药

剂配方，以达到最佳效果。

2.确定经过水质稳定保养处理后的循环水的水质各项指标。这些指标确定的高低可以明显

看出水处理技术水平的高低，国家相关的规范，只是循环水处理后对水质的一个行业最低要

求，亦是设备一般运行对水质的最低要求。上海博世科技发展有限公司以先进的水处理技术

得到了上海市科学技术委员会的专家认可，并拟以社会推广培训这项达到当前国际水平的技

术，针对中央空调的系统，我们确定控制水质指标如下：

项目单位实际控制指标

PH（冷却水系统7.0—8.5）

（冷冻水系统8.5—9.5）

浊度mg/1<20

电导率us/cm<2000

Ca2+mg/1<450

Cu2+mg/1<0.02

总铁离子mg/1<0.5

Cl-mg/1<150

总碱度mg/1<450

总硬度mg/130—500

总溶解固形物mg/1<2000

异养菌<5X105个/ml（夏天，平皿记数法）

<lX105个/ml（冬天，平皿记数法）

粘泥量/m3（碘化钾法）

采用本公司水处理技术方案和药剂、现实实践已证明可达到下列指标：

碳钢腐蚀率<0.05mm/a（国家标准<0.125mm/a）

铜腐蚀率<0.002mm/a（国家标准&.lt;0.005mm/a）

污垢热阻<1.5X10-4m2hoC/Kcal（国家标准<3.44X10-4m2hoC/Kcal）

阻垢率299%

灭藻率100%

杀菌率299%

3.日常维护保养

1）利用自动加药系统（如无，可以进行人工投加）进行缓蚀阻垢剂，杀菌灭藻剂等药剂的

注入。

2）在中央空调投运期间，冷却水系统每星期加药一次，冷热媒水系统每两星期投加一次药,

每月向甲方递交一份《中央空调循环水系统的加药记录》。（见附页），以便使用方法及时

掌握情况。

3）冷却水水质每周进行一次重要指示检测，每两周作一次正式水质分析。冷热媒水系统每

两周作一次水质分析报告。每月出《中央空调循环水质分析报告》一份，交于甲方主管部门，

以便使用方及时掌握情况。

4）根据水质分析结果，控制水质指标，结合现场操作情况，空调运行情况，及时调整加药

剂量、加药方式和加药时间，以使中央空调始终处于最佳运行状态。

5）每个季度向甲方主管部门递交一份《中央空调循环水系统水质稳定处理季度服务报告》。

对中央空调的运行状况进行全面分析、说明和总结。

6）中央空调系统阶段性停机后，开机前各设备的保护处理。

如：A）冷却水系统停用期的清洗处理和防腐蚀处理。

B）冷却塔的清洗和防冻处理。

C）冷热水系统停用期的保护处理。

D）供水系统如膨胀水箱的清理等。

E）主管系统过滤器的拆除清洗。

7）