2023全球城市高密度核心区更新

2第一太平戴维斯2第一太平戴维斯全球城市高密度核心区更新20236目录 第一太平戴维斯 目录 PART1综合分析9世界级城市高密度核心区99 概述13 经典理论代表案例16国内城市高密度核心区发展16新时期中国城市更新发展概述16 典型城市发展概述20 代表案例22国内城市高密度核心区2222 概念与定义高密度核心区更新面临的重点问题类型及特征高密城市更新7 华建集团华东建筑设计研究总院25高密度核心区更新策略 定位策略2525 商务复合型核心区定位策略28 商业主导型核心区定位策略36 交通引导型核心区定位策略38规划设计策略3838 商务复合型核心区规划设计策略42 商业主导型核心区规划设计策略50 交通引导型核心区规划设计策略54运营策略5455 高密度核心区可持续顶层设计60 高密度核心区可持续发展策略69策划趋势697070运营趋势70708第一太平戴维斯析8第一太平戴维斯PART1高密城市更新9 华建集团华东建筑设计研究总院联世界级城市高密度核心区联合国经济社会事务部数据、世界人口网数20201112230个国家人口总数为7555%2050年，全球人口9068%的人口将居住在城市。4000万人口的超级城市将出现。GaWCGaWCAlphaAlphaAlpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha城市伦敦纽约香港上海北京迪拜巴黎东京悉尼GaWC全球城市排名 全球连通性10第一太平戴维斯 HoHogKong城市 人口（面积）平方公里人城市 人口（面积）平方公里人平方公） 人平方公）平均人口密度/人口密度峰值/地铁里程、第一太平戴维斯研究部纽约11,020,00078310,65157,018443.7新加坡5,690,0007247,85570,749203.8香港7,520,0001,1066,799110,606278.3东京13,963,7512,1946,36527,630316.3伦敦9,177,0001,5695,84926,165436巴黎11,020,0002,5094,39245,516227.2上海24,281,4006,3413,830125,478773北京21,536,00016,4111,31293,971727迪拜3,052,0004,1147423,38475悉尼5,312,12312,36843016,75236高密城市更新11 华建集团华东建筑设计研究总院世界级城市集聚全球性资源、世界级城市集聚全球性资源、产业与人才，堪称全球发展大动脉，其发展历程也常为后发城市所借鉴。高密度是多个世界级城市的发展特征之一。在GaWC的全球城市分类等级中，Alpha++城市伦敦、纽约、Alpha+城市香港、新加在坡、上海、北京、迪拜、巴黎、东京均属于高密度城市，在前十位排名中占据九席，人口密度均超过每平方公里1,300人。不同高密度城市的密度表现有所差异。相对而言，伦敦及东京人口分布市则呈现中心区域高度聚集的分布特

均衡分布伦敦与东京的人口分布较为平均，多中心与去中心化特征明显。虽然平均26,16527,630为香港与上海的四分之一左右。伦敦市中心的密度稍高于大伦敦片区平均不明显。伦敦是历史文化建筑保护最存在结构性的住房短缺2015伦敦规划》希望通过在城市中增加新供应人口密度水平。巴黎是欧洲经济、文化和政治中心，同时备受游客青睐，其特点是林荫大道沿线的奥斯曼风格多层建筑。欧洲另一核心城市马德里市中心的多层建筑和高品质的街景也孕育了充满活力的咖啡馆文化。这两个例子都表明，更高的密度有时并不一定意味着超高层，紧凑而小尺度的街区同样具备充足活力。

中心聚集与欧洲传统世界级城市相比，亚洲新兴城市的密度表现截然不同。北京和较其它国际知名城市并不突出。但由125,000虽然交通拥堵及建筑老化成为地区发展限制，但随着城市更新陆续展开，高密度核心区的氛围有望不断优化演土地资源在香港与新加坡更为稀缺，城市规划者们不得不仔细研究如何更精准、高效地利用所拥有的土地，从而导致城市形成多个高密度核心区域。与此同时，通过纳入城市救济和12高第一太平戴维斯高密度区域的形成是中心聚集型城市发展的结果，对现代经济基础较为薄弱的新兴国家尤为如此。通过群聚效应，使商圈影响力持续提振放大，进而提供更优质和更多样化的本地服务，以及改善包括医疗、教育、公众设施和公共交通等基础设施。城市资源的相对有限性，不断激发人类思考怎样的城市形态具有可持续性。目前在世界范围内的城市形态讨论基本分为

高密度城市及区域发展优势分散派和集中派两大类。集中派对于世界级城市的可持续发展似乎更为奏效。随着紧缩城市theCompactCit、精明增长SmartGrowthAmericTOD中式高密度发展模式不断被论证其有效性。城市高密度核心区作为世界一线城市最具代表性的空间载体类型之一，对其更新发展模式的探讨不仅具有实践指导示范性，而且具有理论优化典型性。

商业机会高密度城市创造了更为多样的商业机会，为大量人口带来专业化服务。

供应与需求高密度城市刺激市场增加供应，而更高的人口密度恰好也与之匹配。此外，通过保障性住房建设，亦能确保低收入家庭负担生活成本，使更多公民受益。人才导入高密度城市中更为完备的交通、住房和就业机会是吸引人才的主要因素，尤其是对受雇于新兴产业的年轻一代。

可持续性公共交通网络投入可缓解道路拥周密的城市规划以及就业和商业设施分布使职住平衡得以实现。高密城市更新13 华建集团华东建筑设计研究总院经典理论紧缩城市 紧缩城市是从城市功能形态角度提出限制城市空间无序蔓延的规划概念。此概念于1973年由丹齐格（Dantzig.G）（Satty.T）适于居住的城市环境计划》首次提出。其后该理念1996•詹克斯等人编著了《紧缩城市一种可持续发展的城市形态念已经成为可持续发展城市的理想模城市尤其是核心区的人口、建筑密度合使用、密集开发、公共交通、居住与公共设施临近等解决策略的理论，其本质在于通过区域功能、结构、空间的紧凑布局实现土地使用效率最大总体来看，紧缩城市的特征包括：高密度具体体现为人口、建筑、经济和就业功能混用为了实现职住平衡，空间功能需要紧凑，区域地块功能要充分混合；形态紧凑为解决城市蔓延带来的交通出行距离基础和公共设施配置成本高等问题，需要高效、集约、绿色、可持续的紧城市高密度核心区的先天多维密集特征往往使其成为紧缩城市理论最好的实践区域。

精明增长 2090年代国学者基于欧洲紧缩城市的成功提出2000美国精明增长联盟”（SmartGrowthAmeric也是集中式城市发展的解决策略。其强调城市存量空间的充分利用，减少建设成本；开发建设应集中紧凑、功现经济、社会、文化共生。精明增长城市的主要特征包括：

鼓励对中心城区、近郊区等开发地提倡公共交通为导向的高密度、紧凑发展的开发模式；鼓励填充式的开发和再开发。天已经开始出现各种新的现实问题，包括土地利用不再高效、交通体系难以有效支撑、空间品质下降、物质载有重要意义。14第一太平戴维斯 理论 Transit-orientedDevelopment即“以公共交通为导向的发展2080年代末期，也是反对城市无限蔓延的规划概念之一。该规划模式强调充分利用公共交通设施引导发展，建构布局紧凑、土地混合、功能复合、适宜步行的社区，社区中央布置公交站点和围绕站点的商业等公共设施与空间，而从中心向外适合步行的半径距离所覆盖的范围是居住的区域。核心区域的高密度形的出行方式，减少小汽车的使用。

TOD的规划原则包括：TOD区域以外的城市交TOD的生活体验。近、便捷空间，应充分保持其连贯、易于识别的特性，方便居民在其中享受安全的体验。应该混合使

设的项目，应充分地功能综合、新旧综合。核心区为公交站点与商业、办公等功能区域，应尽可能显示出其易于识别的特征，成为区域的核心标志点。度可以满足居民的生活体验，可以真正地实现适宜人居的社区。TOD模式对于鼓励公共交通出行、降十分显著。在高质量发展的城市更新公共交通设施这一触媒充分激发区域活力值得深入探讨。高密城市更新15 华建集团华东建筑设计研究总院代表案例片区城市方）用途交通设施特征国王十字伦敦0.27315,870平方米写字楼46,452平方米零售2,787平方米酒店105,218平方米开放空间6条地铁线国家铁路通往欧洲大陆高速铁路公交车40%博尼法西奥环球城马尼拉1.5至2019年，已建成：2,806平方米写字楼3,686平方米住宅988平方米零售及娱乐372平方米机构及教育：公交车英国媒体城曼彻斯特0.81•31,000平方米BBC办公42,000平方米住宅,一所大学进行中50,000平方40,000平方米联4,000平方米零售电车公交车项目贴合英国文化创意鼓励政策，吸引了BBCITV2019现净零排放的建筑。六本木之丘东京0.11379,408平方米写字楼26,285平方米零售及娱乐149,800平方米酒店73,700平方米电视广播中心3条地铁线整体开发周期长达1714年用于前期规划之丘与地铁系统无缝衔接，通过垂直化动线设时间。L.A.Live洛杉矶0.1113,900平方米写字楼464,500平方米零售及娱乐224间公寓1,001间房酒店2条轻轨线公交车16第一太平戴维斯 国内城市高密度核心区新时期中国城市更新发展概述20201103制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出将继续推进以人为核心的新型城。纵观我国的城市更新，从更新内容来看，不同政治、经济、社会时代条件下，城市更新内涵不断趋于深入、细致。从大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造到快速城镇化时期开展

的旧区更新、旧工业区文化创意开发、历史地段的保护性更新，再进入到强调以人为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展。从制度体系来看，国家及地方的城市将进一步向高质量、精细化的内涵式新行动，总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。城市高密度核心区作为城市建设的重点板块，其先天的多维高度密集特征

与可持续人居发展目标的实现往往更难匹配，且发达城市的高密度核心区已经陆续进入更新期，新时期的发展要求使其更新模式、机制、效果将更受关注。典型城市发展概况中国的一线城市，其城市化率已超过85%。城市核心区是区域经济发展的密度核心区能级的再次提升、空间环境品质的改善对城市整体竞争力、人民的美好生活的获取十分重要。其中以北京、上海、深圳、广州为代表，在更新政策和典型实践方面均有重要推进。高密城市更新17 华建集团华东建筑设计研究总院北京 政策方面北京 2015年以来，北京陆续颁布相关政2016年的时期土地资源整合”加强建设用地总量管控，坚持走内涵限定容量、盘活存量、做优增量、提的原则，坚决落实最严格的展战略。规划的颁布为城市更新奠定了强有力的基调。

2020年，北京市规划和自然资源委员会颁布了《首都功能核心区控制性详细规划20182035年即注重中央政务功能保障、注重疏解减量提质、注重老城整体保护、注重街区保护更新、注重民生改善、注重城市安全。对首都未来规划建设起到启示性意义。同年，北京经济技术开发区颁布《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行鼓励通过提容增效对厂房进行升级改

升级改造等措，以满足产业升级需，实现产城融合。 实践方面 彰显地域文化特征和交通鲜明特色的雄安站枢纽片区(2018),采用以轨交站点为中心的高(2009)京中央商务区：注重文化、自然与可围绕产业结构持续优化更新特色的高密度城市中央商(2000)北京北京18第一太平戴维斯 方面2015发展导向和相关规划土地要求的前提励公共性设施合理复合集约设置；城市更新按照存量补地价方式补缴土地上海已进入以存量开发为主的内涵增资源紧约束条件下上海城市可持续发展的主要方式。2017年颁布的《上海市城市更新规划针对公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域的更新计划，强调应”。新促进历史风貌保护工作的若干意见》历史毛地出让’、旧区改造等不同情形，合理确定保护更新”。政策的制定将推进城市有机更新的步伐，鼓励历史风貌保护工作的长效开展。2018，紧跟着一系列有关城市更新的政策支持的出，上海颁布了《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见，强调合理确定土地开发强度、优化土地资源配置、全面提升土地综合承载容量和经济产出水统筹城市的经济密度和空间品质。 实践方面 上海城市更新的代表实践包括上海东

(2020)史与街坊肌理的历史文化风貌区保护与新旧融合再开发的城市更新TODTOWN有铁路枢纽的轨交站点与上盖物业的(2014)重视历史文化与滨水环境的城市中心区滨水工业用地复兴（2011)(1997)区演变为上海时尚休闲文化娱乐中心政方面 2015新办法》明确城市更新办法细则，强市更新应当注重土地收储和整备，按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求，加强政府2019年广州市出台的《广州市深入推进城市更新工作实施细则》强化全市效落地。2020更新工作高质量发展的实施意见》再城市更新是实现城市高质量”，为广州推进城市更新高质量发展提供有效保障和支持。实践方面

保留地域风貌的更新模式，彰显古村文化的岭南文化展示窗口区(2020)TOD广州船厂地块城市设计：通过滨水工品质的文娱综合区(2018)CBD：采用历史街区与周边地块整合的更新模式，打造经济、文化、自然元素交织的立体滨水商务区(2018)(2015)。政方面 2009更新办法》设立了城市更新单元规划2016年《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》的文件中提出推进历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。2019年《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》的制定为全市存量用地开发建设的规划统筹提供基础，与此同时，为全市城市更新和土地整备五年专项规划实施提供保障。2019年《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》中的工作拟更新改造用地相对集中的片区作为充分发挥政策组合拳优势，推进片区措施的制定加大了更新片区统筹的研的引导。高密城市更新19 华建集团华东建筑设计研究总院2020年底更是推出全国首部城市更新的地方性法规——《深圳经济特区城原则、适用范围、目标、程序、类型和具体操作模式进行了详细的规定。实践方面 深圳广州近年来深圳有关城市更新典型实践包保护特别更新区为基础的城市高密度(2020)站点为中心的立体多维产业区城市复兴的枢纽片区更新项目深圳湖贝城市更新统筹区：注重区域文化、自然环境与城市空间全面交融(2012)深圳广州上海上海20第一太平戴维斯 代表案例片区城市平方公）片区内常住人口字楼量量）地铁线南京东路上海4.3190,000844,000617,0004淮海中路上海3.4223,000705,000568,0004徐家汇上海4105,000220,000772,0003北外滩上海4108,000736,00090,0003CBD北京454,0003,059,000639,0004武林杭州2.55100,000292,000417,0002解放碑重庆3.570,000509,000770,0003/航空路武汉370,000717,000729,0003高密城市更新21 华建集团华东建筑设计研究总院特征存在问题最近更新时间写字楼较为分散围较大2017年至今黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，南京东路步行街多个项目改造、调整时尚商务的结合在差距流存在困难2018年至今为响应《上海全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020)）写字楼分布较为分散租赁选择有限传统百货等设施老旧2019年至今2017-203动区，推进T20、太平洋数码二期、汇金六百、港汇恒隆广场等商业体更新，并推进建设空中连廊新兴商务区国际航运中心配套设施有待完善大多零售项目仍待入市2020年《北外滩地区控制性详细规划》商务中心区金融功能和现代服务业聚集地创新活跃度和夜间活跃度在北京均排名第一交通压力大职住分离度较高2020年2020年全市商务工作会议：以争创全国示范步行街为引CBD7个商圈的改造升级。继续推转型升级的政策措施业商务核心地区之一交通设施通行压力大部分项目楼龄较长2017年《关于进一步提升武林商圈能级推进智慧化建设的方案》业态分布较为混乱2018年《关于聚力打造八大服务业集聚区的通知》，解放碑和大坪两大商圈将进一步转型、扩容和升级，将两大商圈全力打造成为本地市民及外地游客旅游消费目的地竞争公共配套设施仍需提质2019年以航空路商圈为核心，结合可改造用地，划定近期重点建设区域和中、远期联动发展区域22第一太平戴维斯 国内城市高密度核心区 高概念与定义高密度核心区是供市民进行公共活动的场所；是宜居、宜业、宜游集聚区；是城市公共建筑座城市政治、经济、文化、科创等公能、地域风貌、艺术特色等集中体现显独特魅力的城市名片、城市形象的和心理认同的息；是人口、信息、建筑、经济等高最为典型的特征就是集聚。高密度核心区更新面临的重点问题 密度最高、物质空间形态和社会活动高密度核心区多数存在着各种各样的城市问题，包括基础设施韧性差、宜居环境品质差、交通效率低、产业定位不明晰、城市风貌不鲜明、国际吸引力不足等等。高密度核心区如何走向紧凑型发展的卓越之路值得深入探讨和关注。具体来看，在城市更新的过程中，遇到的主要问题包括：牵头时间久、定位协同难高密度核心区普遍开发时间早，开发10了成熟的物业组团，分属于不同的开

经过早期论证与市场一定程度的检验，如何协调各项目之间定位的差异以配合整体商圈更为健康的发展，平衡各程中的又一挑战。

准备周期长、时间成本大高密度核心区经历了至少10基础和硬件通常已经比较老旧，但位逐步推进的方式，这样就会使得整个改时间的拉长会影响整个商圈的氛围，商圈内的商业项目都会受到波及，对商场正常营业和收入带来长时间影响。高密城市更新23 华建集团华东建筑设计研究总院高强度高能级的高密度核心区更新缺少精细化管控机制高密度核心区的传统开发模式是一二级开发相对独立，二级阶段靠控规管控的模式往往会留下最后实施阶段走样的遗憾。规划、建筑、施工、运营之前很难贯彻运维为导向的终极目标，导致规划管控无法触及后续运营，运

营阶段各个主体难以协调，一级开发主体的各项理念、意图和技术方案缺乏贯彻落实的路径，最终仍回到各楼宇各自为政，相互隔绝独立的情况。新的更新时代要求下，精细化管控模式和机制应被创建。

类型及特征 高密度核心区的类型划分维度较多，从核心区主体建筑类型来看，可以分为综合性公共中心、行政中心、文化中心、商业中心、体育中心、博览中心、会展中心、休闲中心等。从核心CB、中央活动区CA、总部密度核心区的主体功能与驱动力是更商务复合型核心区融合金融商务、商业服务、旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的城央商旅文活动集聚区，区位核心、功能复合、交通成熟，三生（生产、生态、生活）协同均衡，产业空间、零售空间、公共空间和文化设施配套完善。如上海北外滩、广州天河CBD。商业主导型核心区位居城市中心位置的商业高度集合区域，商场数量多、开发时间久、人流密度大，通常表现为成熟商圈或步行街。如上海南京东路、淮海路、徐家汇商圈、广州北京路步行街、重庆解放碑商圈。交通引领型核心区TOD模式接近，强调以公共交通为导向的土地开发与功能组合，公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士交通，以公交站点5—10分钟步行距离为半居住等为一体的区域。如上海龙阳路综合交通枢纽、杭州艮山门动车运用所上盖区。24第一太平戴维斯24第一太平戴维斯更新策略PART2商务复合型核心区定位策略

高密城市更新25华建集团华东建筑设计研究总院定位策略定位策略代表案例：发展概况 天河CBD主要由三个部分构成，包括珠江新城、天河北以及广州国际金融城。珠江新城的地标建筑汇聚，写字楼物业存量283.5万平方米，以超甲级、甲级为主，目前为广州写字楼平均租金水平最高的板块，产业集聚总部经济、金融与高端商务服务。天河北发展早于珠江新城，是天河CBD89.6业以现代商贸、传统金融、商业服务为主要类型。广州国际金融城目前仍处于起步发展韵路，产业方面在信息技术服务、科技研究服务等方面表现出较强的集聚程度。作为大湾区的经济名片，相信未来的CBD都会作为广州经济发展的晴雨表，对于任何想要打开CBD无疑是城市核心资产集聚的最优选择之一。

面临挑战 随着广州市城市更新、产业政策及城市交通一体化的持续建设与推进，天河CBD在新机遇的另一面同样面临着新挑战：新兴产业节点网络下的空间维度挑战广州市正围绕推进城市更新打造“1+3+N”政策体系，其中《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作（下述简称《产城指引）新开发项目的产业建设量作出明确规展方向成为了重要的策划研究课题。在众多策划方案中，海珠赤沙提出发展会展互联网产业、番禺罗边村规划打造数字文创产业、蔡边一村提出发展数字动漫产业、天河吉山村提出以IAC产业为导向发展电竞文创，同时还有更多的产业方案在深化推进。在CBD15城市更新所带动的众多新兴产业节点

可能在租金定价、细分靶向客群方面具有一定优势。新增市场供应高峰的时间维度挑战项目在接下来的10年左右时间内达在物业市场上的集中入市。另一方面，发展培育周期将逐步缩短，以珠江新城为例，从早期的富力中心项目入市（2007）1万家2017年前后，经历了十年的时间时间有望缩短至3-52030CBD展和城市定位等众多层面上将构成完全不同的发展格局。产业结构更优化、城市定位更清晰的天河他城市更新项目的未来发展而言，也将会是双赢的发展策略。26第一太平戴维斯 定位策略 天河CBD的转型升级吸引了多方关注的目光，结合国内外中央商务区发展案例、产业转型发展研究等经验总结，第一太平戴维斯团队主要提出了四大升级发展策略：一、产业升级重视数字经济。无论是从我国整体经济的角度，还是以长三角、珠三角等50%以上，是下一个十年内驱动经济增长的核心关键力量。一方面是产业转型升级，发挥天河CBDCBD内传统优势产业的数字R&D投入、人才引进等方面的持该类企业的政策倾斜和人才服务。二、功能升级多元化城市功能。自近现代城市发展CBD直在丰富。国际上早期的CBD在夜”，而在现代则发展CAZ（中央活力商务区）理念。天CBD硬件上建有广州图书馆、广州歌剧院、广东省博物馆等众多城市功灯光节为代表的国际性城市节日活动，CBD功能多元化方面走在前列。合创新技术和数字化互动的功能升级，最近的无人机立体灯光体验是一个很关创新团队的关注。更加具有创新性立体的城市引领典范。

三、配套设施升级①交通配套升级广州旧改项目提出力争实现“村村通地CBD的地铁交通已接近满负荷运作，在关键节假日高峰、上下班高峰等仍然需要额外管控来逐步释放交通压力。通过智慧交通技术提供纾缓乃至解决方案app提供高峰预警信号形成错峰出行、或通过大数据分析设计特定的高峰路线等。②商务配套升级天河CBD集聚有全广州乃至全大湾区最全面的商务配套服务，可供选择的高端酒店和会议空间众多。在下一为服务主体的全方位的高端商务配套，并和未来其他产业节点的功能性商务配套形成错位协同发展，将会是接下来的主要升级方向。四、营商环境升级营商平台化、信息数据化、管理透明化。可由服务管理机构牵头搭建形成属于天河CBD的数据应用数据”闭环生态平台。例如平台的政府端部府部门的统一门户、数据共享、权限CBD其提供专属天河CBDSaaS比如信用管理运营管理（企业信息查询、企业图谱查询、政策资金、招标信息、财税资源等。通过建立政企-的闭环生态平台，在政企服务

实施成效 如今，基于第一太平戴维斯团队的转型升级建议，天河CBD的区域活化已初见成效：数字经济提质增效发展CBD的数字服务类企业持续提升263亿元。20209CBD更是成为唯一获批国家数字服务出口基地经济的深度融合，促进数字贸易的发CBD高密城市更新27华建集团华东建筑设计研究总院小结 城市更新下广州市的空间格局和经济结构正在迎来深远变化，天CBD代下的更新和升级。在经济服务能、配套设施、营商环境等方面CBD提出机制性的升级CBD打造在新时代中兼具强大竞争力与活力的商务复合型核心区。国数字服务出口主要聚集区。随着数字经济持续提质增效，天河区CBD的竞争力进一步提升，继续引领城市更新的新一代经济发展。城市功能持续创新发展CBD正在承担越来越多创新发展的城市功能。广州市图书馆展览的拉粤龙门小程通过科技手段赋能线上线下结合的城CBD通过积极结合创新科技手段，在城市更

时代赋予的活力城市内涵。配套服务及营商环境优化交通配套上，天河CBD在2020年启动并完成了珠江新城地铁站的动线升级改造，大大缓解了客流压力并增加乘客换乘的便捷性。另一方面，天河CBD营商环境仍不断持续优化，2020年企业数量增加11.89万户，较上年同比增长了35.7%。在《2020年广州城市治理榜》中，天河CBD企业满意度82.48%，居全市第一。坚持不断提升营商环境，使得天河CBD在粤港澳大湾区持续保持经济活力，为城市更新的新兴商务区提供最重要的示范标杆。28第一太平戴维斯 商业主导型核心区定位策略 代表案例：发展概况 早在400多年，时任明朝礼部尚书

物业老化严重，部分楼宇出现安全隐的徐光启在徐家汇区域从事农耕试验，并著书立说，此后徐氏后裔便聚居于此、渐成集镇，徐家汇由此得名。徐家汇地区自晚清时期便商贾聚集，人口高度聚集，至60年代初，商业街发展已初具规模，沿华山路、衡山路一带店铺类型丰富。1984年，徐家汇成为上海市级副中心，1993年的《徐家汇地区城市设计规划》初次确定了徐家汇商圈的范围及商业项目的开发。2000汇金百货、港汇广场一批代表性的商1汇的商业规模与影响力初步成型。千港汇广场为代表的品牌升级引领徐家汇商圈档次提升，期间入市的有代表性的商业性项目包括汇民商厦（今城yoyo）——永新坊。

面临挑战徐家汇作为商圈距今已经历了20多年的发展，在电商崛起和消费升级的双重夹击下，各种新的问题与挑战也接踵而至：商业配套老旧，业态及品牌的调性不足商圈内大部分项目开业已超过20年，以百货为主的物业面临物业老化、商场配套设施落后、业态组合单调、品牌调性不足、内部空间缺乏合理规划等问题。在消费升级的大背景下，对于年轻消费者的吸引力不足，缺乏活力，消费者的年龄趋于老龄化。商圈内的老旧物业经过几十年的发展，原有的物业功能及业态已无法满足现1969

患，大楼底部的公共空间被占据，车行混乱，影响步行体验感与商圈形象。商业项目之间的地上连接性不足，影响购物体验感和可逛性商圈内虽然项目分布较多，但受肇嘉浜路及漕溪北路等城市主要交通要道的阻隔，各项目主要通过地下通道连接，否则就只能通过穿行大尺度的马路的方式抵达，地面可达性对消费者并不友好，影响购物及步行体验感。天钥桥路作为商圈中商业氛围最为浓更换频繁。以个体户为主的商户占比分公共空间因为管理处于真空状态而高密城市更新29 华建集团华东建筑设计研究总院被非机动车占据，使得天钥桥路并没有将商业街的氛围打造出来。定位策略 基于以上徐家汇商圈面临的问题，第一太平戴维斯团队主要提出以下发展策略：2013放打造更多的公共空间。大厦底层通至十三层为办公空间，成为集绿色、5A商业载体升级改造上海美罗城采用“微”更新的方式，以

一年一个新楼层”、一层一风、一格各异的主题街区，进行业态和内装续提升项目的话题和热度。老牌百货东方商厦进行了硬件翻新并引入设计师买手店等受年轻人喜爱的业态。一的百货变身集商业、办公于一体的精致创意综合体。受徐家汇商圈整体ITC项目的双重驱20171月开始改2020港汇广场通过办公楼绿色环保改造、商场建筑改造、外立面、灯光、广告布局时尚化改造、酒店式公寓升级、配套设施分步提升、品牌结构调整，新增设计师品牌等方式，提升自身的

未来启动改造的项目闲美食和夜生活场景的多元化慢生活消费体验功能不足的缺失天钥桥路闲美食和夜生活场景的多元化慢生活消费体验功能不足的缺失天钥桥路营，定位创新零售探索，提升建筑及业态太平洋数码六百整体改造汇金百货外立面改造改造重点改造项目六百汇徐家汇商圈对于首进上海乃至首进中国的品牌给予极大的关注与支持，因此收获了多个首店品牌，极大促进了商圈的活力与吸引力。ITC一期引入首店品牌包括：黄亚细肉骨茶（全国、ROARINGWILD（上海首店、花厨（华东首店、LAVAZZA（亚洲首店）、LeTAOCafé、UNOde50PlayLounge、Reflections等。美罗城更2020年成功引入日本知名杂货LOFT中国首店。30第一太平戴维斯小结 徐家汇是中国近代最具规模与影化兼容并蓄、海派文化的起源之代表性的商业、文化、旅游中心之一。作为老牌商圈的徐家汇主提升、积极推动商旅文体融合发展。通过商业载体改造升级、软环境优化、交通功能及公共环境提升等举措提升自身的影响力，为商圈赋能升级、推动商贸服务支持重点商业项目引进国内外知名品牌的首店、旗舰店等举措，进一步提升商圈的附加值、带动新的发展契机。

软环境优化“”WIFI全覆盖、融合线上线下商业资源、增加商圈实体商业的智慧应用和服务及徐家汇中央活动区的智能化管理及大数据中心项目建设等相关举措。交通功能提升通过徐家汇连廊环通徐家汇商圈主要商业项目并串联起周边的休闲文化景观；打造智能化停车系统、徐家汇中心与交通枢纽融合衔接项目等举措进一步提升徐家汇商圈的交通功能。公共环境提升家汇的公共环境。高密城市更新31 华建集团华东建筑设计研究总院广州北京路发展概况 广州北京路位于广州市越秀区，地处也是广州历史上最繁华的商业集散地。北京路北起广卫路，南到沿江中1450多米。北京路商区以此南至天字码头、西至起义路、教育路、1.7平方公里。广州自秦汉开始建城起于北京路一带，历朝历代亦以此为原点，生生不息发2000多年的历史洗礼中，以其文物之丰富、文化底蕴之深厚、历史建筑之多元、非遗岭南文化之多彩，成为广州天然的历区之列。

面临挑战 北京路名闻遐迩，但作为传统的历史商业步行街，商业升级与更新上存在重重挑战：品牌参差北京路业权复杂，公有物业与私有物不合理、闲置铺位分散、批量换租困路整体商业生态混乱。改造前的北京路商业业态以零售商业为主，同时大形象打造。北京路作为片区型的街区商业项目，仅重点开发了北京路主路段，而忽略致商业空间的外延与整体街区商业氛

商铺由于缺乏规划而零散分布，未能与主路段联动发展，发挥北京路真正的活力，空间浪费严重。关键商业节点的百货型购物中心升级难度大北京路区域在多个重点街区十字路口够起接驳商业氛围，引导人流前往及为北京路商业氛围定调的重要作用。但该类购物中心以百货为主，同时大及运营难度较大，未能活化利用以拉动北京路的商业更新目标。文化元素未充分挖掘，文旅商业缺乏融合重点文保单位4563552家，文物资源密度之高却未能与文旅商业实现融合，导致文北京路作为广州文化符号的形象被弱号影响力与吸引力。夜经济业态单一他历史文化步行街如长安不夜城、国际知名夜经济城市阿姆斯特丹等，对夜经济的娱乐、观赏、学习等业态延展显得十分不足，难以挽留夜间客群促进夜间消费。定位策略 针对以上问题，第一太平戴维斯团队提出4大应对策略：32第一太平戴维斯 通过北京路业态升级分期规划，优先对政府手上可直接改造且效果明显的区域进行现行升级改造。为北京路的更新之路率先引爆城市关注度，同时打破北京路的固有形象。发挥背巷经济备潜力的背巷定制定位，优化环境，更新品牌与业态，实现与主街的融合富度的提升。购物中心业态更新针对重点购物中心，通过北京路整体氛围的形成。打造超级文化IP造超级文化统文化的展示体验平台，为北京路注入独特的岭南商业气息设置非遗的记忆点。引入夜色经济的概念打变夜经济为

实施成效 小结 广州北京路首期改造提升经验获国务院第七次大督查通报表扬。本次督查中共通报47项典型经验，其中北京路是广东省入选的三大项目之一，也是广州唯一受通报表扬的项目。广东省广州市越秀区推动“四个结合”释放北京路步行街消费升级新活力，作为在扩大内需和稳外贸稳外资方面的典型案例倍受国家认可及推广。同时，结合第一太平戴维斯团队分期开发建议及各期开发策略，北京路二期改造正紧密进行，广州市政府已认可并通过《北京路步行街改造提升二期（2021-2022）街改造提升二期建设。北京路将继续围绕“湾区千年商都岭南活力商街”的商业定位，为打造粤港澳大湾区最值得推荐的文商旅目的地的目标继续前行。技零售、文化业态、复合店等激活老街区的新业态。如在千年古刹大佛寺IP衍生国潮跨界文创零售，引入故宫文IP“文创旗舰店以及广具备热度的国际科技数码等零售业态，小结 广州北京路首期改造提升经验获国务院第七次大督查通报表扬。本次督查中共通报47项典型经验，其中北京路是广东省入选的三大项目之一，也是广州唯一受通报表扬的项目。广东省广州市越秀区推动“四个结合”释放北京路步行街消费升级新活力，作为在扩大内需和稳外贸稳外资方面的典型案例倍受国家认可及推广。同时，结合第一太平戴维斯团队分期开发建议及各期开发策略，北京路二期改造正紧密进行，广州市政府已认可并通过《北京路步行街改造提升二期（2021-2022）街改造提升二期建设。北京路将继续围绕“湾区千年商都岭南活力商街”的商业定位，为打造粤港澳大湾区最值得推荐的文商旅目的地的目标继续前行。2020年全年累计客流量7428万人5%。20209月开街2884万人59.6%23.7%。元旦三天假期，累计客流1612.41同比增长43.9%。在北京路形象及业游客群为主逐渐转向外地旅游客群、广州本地客群及周边居住客群并重的

夜经济业态多元化，打造广州夜经济特色街区的标杆北京路在骑楼里面作投影，窗帘为投关小姐动人爱情故事的骑楼舞台剧，为夜经济增加观赏体验环节。以北京天字码头等灯光夜景，点亮夜色。可LED曲面动体验。高密城市更新33 华建集团华东建筑设计研究总院代表案例：发展概况 解放碑商圈位于重庆渝中区，是重庆城市中心。解放碑商圈承担商务和商是重庆现代商业高地，主街范围1.2平方公里。商圈拥有各类总部企业近20018321800亿元零售额的商圈。解放碑商圈步行街是重庆人流量最为密集的区域之一，日均人口流量超过30万，重大节假日人流量峰值每天超过100万以上，2020年解放碑商圈通过升级改造，荣获首批“全国示范步行街区”。

面临挑战 解放碑已成为重庆传世的商业名片，但作为历史悠久的商业步行街，商业升级与更新上存在重重挑战：统商圈竞争力下降解放碑商圈的中心消费吸引力受到削圈向其他环境更优的新兴区域转移，解放碑商圈的竞争力有所下降。2020环境品质。在后起之秀的强势崛起与市功能界面复杂

主要问题。渝中区作为重庆的核心发解放碑”为中心发展起来的商圈存在一定的空间局限性。解放碑步行街目前的商业解放碑很多的综合卖场，无论从软件续开业的万象城、新光天地、时代天街等新型商业综合体媲美。解放碑早“中年。以百货公司为主的商业物业结构导致解放碑商圈的业态较为单一，缺乏休34第一太平戴维斯 在街区交通与形象环境方面，解放碑商圈的路网密度为14.6/平方公”随着重庆城市空间不断拓展和人口向一定程度的人气流失。定位策略 针对以上问题，第一太平戴维斯团队提出5大应对策略：一核一环两轴四区多节点的空间形态结构。其十字金街态交通环和文旅观光慢行轴线有机串区、休闲娱乐区和人文宜居区。在场智慧5G智慧步行街。5G智慧银行提升金融服务、传统商业纷纷开启解放碑商圈大力实施品牌拓展计划，顺应消费升级趋势，提升消费品质。先后引进阿迪达斯品牌中心等首店，耐克、彪马等旗舰店20品牌首店陆续入驻解放碑商圈，对商圈的消费吸引与转化作用明显。2019年重庆渝中区共引进各类首店4286%的渝中区首店由解放碑商圈、大

愧的首店品牌收割机。解放碑商圈积极发展新零售、新业态、千年轻有活”90、00后年轻消CS等各类娱乐馆，汇聚格调私厨、私人影院等小众业态。重庆城市消费总额的60%都发生在夜间，解放碑商圈作为重庆主城核心消费区域，夜间经济的发展对其消费转化的支撑作用明显。近年来，解放碑商圈在夜间消费业态的引入和场景的打造上进行创新突破。注入夜间文

艺剧场、夜间博物馆等新业态，改造谊德大厦、恒通云鼎、得意世界等老解放碑商圈积极打造消费新亮点，推动传统商圈向文商旅景融合转型。解放碑有深厚的文化底蕴，又是商业中造成为既有本土的文化特色，同时又是最开放最立足国际化的文商旅融合商圈。鲁祖庙、戴家巷、重庆十八梯等一批特色风貌区和山城老街区，成”圈的互为引流。高密城市更新35 华建集团华东建筑设计研究总院实施成效 力形成崭新功能格局0.92平方公1.2西至七星岗。此次扩容还将新时代文旅商业名片十八梯纳入商圈范围内，提档升级解放碑商圈文旅属性，展现1500“商务商贸核”、”休闲娱乐区”、人文宜居区四大格局。差异化发展，传统商业载体转型升随着渝中区政府持续优化营商环境，四首”转型升级。例如八一广场从传统的综运动旗舰”领先地位。伴随着解放碑改造提升工作的开展，大都会也迎来了转型的契机。目前，寓娱乐体验于零售时装潮玩、商务科技、都市休闲等多

业态的代表性商场。自2019年以来，步行街区域先后有6个商场开展改造1089艺术美丽5G能智慧商圈5G已成为智慧商圈典范。日前，商圈顾3D心商圈店铺实时的图像和人流量等数5G169Wi-Fi85Wi-Fi5G信号全覆盖，5G5G智能体验馆。在渝中区开发建设了解放碑大数据平台、微信（支付宝）5G技术的政用、商用、民用，大数据智能化为解放碑商乡村基等一批商家实现了智能刷脸支处于西部地区前列。CBD管委会数据显示，2020十一黄金周天人流量约65万人次，101日至104237万人次，商圈重点监测统计的13个商场，预计累计销售额达到12612造提升工作简报1-5

11条试点步行街中均排名第一。解放碑步行街的升级改造正小结 重庆核心商圈提档升级已成为重庆商业市场发展的重要趋势。解放碑商圈在重庆的商业发展格局善商圈自身的发展限制为基础，通过商圈扩容、空间优化、品牌创新、环境提升、文旅商融合、36第一太平戴维斯 交通引导型核心区定位策略 代表案例：上海龙阳路综合交通枢纽发展概况 龙阳路TOD综合体隶属上海浦东新区，连接陆家嘴、竹园和张江板块，龙阳路城市副中心高效便捷、功能多元的现代化综合商集的重要枢纽。TOD综合体规划范围北至龙汇7个街坊、1944.5公顷，地137.47商办建筑面积131.21建筑面积6.26万平方米。现有4条轨交线路，2号线、7号线、16号线和连通浦东机场的磁悬浮，未来将有轨交18号线、机场联络线接入。

面临挑战 龙阳路TOD作为上海副中心和重要枢纽节点，面临以下难点和挑战：市场竞争TOD张江、金桥、前滩两百万平方米能级，基本形成成熟产业生态和商业服务城市功能体系。找寻自身定位，与周边TOD综合体的一大挑战。TOD呈东西向发展，地块相对

商业、文化等功能的最优开发规模以及最优布局配置是龙阳路TOD综合体能否取得成功的关键。龙阳路综合枢纽与基地的关系龙阳路综合枢纽位于基地北侧，与地块非直接连通，如何有效引导人流，打造真正意义上的龙阳路TOD综合体是枢纽经济成立的重要挑战。与风险TOD综合体土地出让条件要求全生命周期全持有，预计土地获取和150开发实施路径、招商运营策略、资金回笼方案制定、风险控制方案制定等TOD综合体是否实际落地的关键。高密城市更新37华建集团华东建筑设计研究总院定位策略 针对以上问题，第一太平戴维斯团队提出5大定位策略：区域重新定位对区域整体发展格局和各板块城市功能重新梳理，找寻龙阳路副中心独特的优势基因以及可发展的市场空间，确立区域融合发展、破解城市发展失衡、提升城市副中心形象的发展方向。规划指标调整79条道路的能级、与龙阳路综合枢纽的连通关系、周边土地的现状及规划等条件构建综合价值评估体系。基于各街坊TOD综合体的发展任务和原控规指标，提出土地7打造成三大各有主题、各有侧重的多功能复合型组团。立体空间体系构建从地下空间、地面空间、空中系统、云数据等纬度打造龙阳路TOD综合体

的立体空间，实现人流、车流、数据流的多种互通模式，强化地块与综合枢纽的联系。公共节点与空中连廊的区域活力、创造空间价值。活力持续激活引入有灵活度、新鲜度的话题性业态，项目整体认知度。与品牌和企业联动，以主题活动、品牌展示、会议发布等方式持续性强化项目的影响力。内部与外部空间的利用、固定与非固定内辐射力。操盘策略制定在龙阳路TOD综合体发展的不同阶段，引入多种合作伙伴，合作模式包括且不限于股权合作、委托管理等，既有助于减轻业主方的资金压力，也能引入新型的操盘经验，最大化项目的价值，实现利益共享、风险共担的城市共同体。

小结 目前，龙阳路TOD综合体处于设计规划阶段。未来我们将看到一个绿色低碳、高效便捷、活力多元、创新聚能的新型战略发展商务核心区，实现集浦东融合发展中心、上海对外形象门户、城市综合发展枢纽一体化三大战略要求，形成高复合超高层综合体、多元文化休闲商业核、新型智慧复合商务区、站城一体战略枢纽等多张城市名片。38规划设计策略第一太平戴维斯 规划设计策略商务复合型核心区规划设计策略商务复合型核心区规划设计策略代表案例：上海虹口北外滩更新概况

更新目标 在新的时代背景下，上海面临新的发展机遇和调整，北外滩作为与外滩、陆家嘴共同打造核心商五个中虹口北外滩位于苏州河与黄浦江的交4域面积3.33.480”，是上海中央活动区之一、是具有全球影响力的世界级滨水区重要组成部分。的江南文化、海派文化等多元文化内涵，具有丰厚的历史人文资产。但同时也

承受着历史发展进程中遗留下来的顽又能解决物理空间及城市活力上的不的蓝图上塑造能够满足人民品质生活需求的新

建设中重要的功能服务聚集区之应当成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。突出亮点、打造精品研究全球城市的顶级商务区建设实践世界级会客厅的具有全球影响力的世界级滨”，成为超越黄金三角另两级的代表新一代商务区的国际标杆，以及特大城市精细化管理的典型示范区。高密城市更新39 华建集团华东建筑设计研究总院重难点问题 上海虹口北外滩被赋予了成为世界级会客厅的未来，但在承载丰富人文积淀的同时，也面临了历史所遗留下的难题亟待解决：即有的基础设施与公共服务配套陈旧，环境品质低，消防等安全隐患较大。这些都成为了限制片区吸引力，影响因素。因此尽管区位优越、人文资源套服务的提升门槛对片区更新造成了用的不匹配。严重，整体承载力趋于饱和。公共交外滩片区的轨道交通线网服务不足，公交服务水平不高，慢行友好环境的塑造与换乘体验优化亟待加强。于此同时受限于大量已建在建项目与历史

目前的北外滩地区在产业升级与经营性物业方面都急需进行整体重塑，以提升片区在生产、生活、休闲方面的历史风貌与人文积淀既是宝贵的更新资源，同时也带来了诸多限制。大片的历史片区改造带来高昂的成本投入，风貌的要求由限制了新功能的开发量，对片区急需植入的基础设施与公共服务功能的新建产生限制。如何在延续更新片区文脉的同时，充分利用空间资源，形塑高效集约的商务区形象，形成新旧共生是一大课题。由于地下隧道、轨道线、市政管道、主体众多的特征。这就为顶级商务区所需的高效功能系统、便捷人车通行、活力服务网络的建设带来了难题。如何在多个地块相对独立开发、建设、运营的同时打造一个大范围一体化的提供支持全天候活力的魅力场所，营

造全生命周期的高品质运营，这些既世界级会客厅更新策略 的现最的更新目标。构筑总控平台鼓励多元主体参与，发挥政府、市场主体和技术团队的力量，搭建总控平加强技术管控为确保北外滩核心区实现最高标准、实施的技术管控机制。根据实施主体的建设、经营、运维要求，编制工作。在普适与附加图则中创新性地加入功能、景观、风貌等空间要素，也一并将建设与运营层面的实施要求纳入方案，形成从前期研究、规划设计到后续实施各层面的指导思想延续，充分体现出对落地保障的重视。落实40第一太平戴维斯 形成地上地下一体化、高标准、完整延续的空间品质，形成各系统与空间的无缝衔接。一体化打造高品质宜人空间，创造立体步行者天堂在核心区多地块多主体开发背景下，跨多层的工作保障落地实施。这个步行网络一方面强调平面上的大设施、商业、办公大堂等多样设施，在地下与地面层受即有设施影响无法形成联系的部位，则通过城市核转换至地面、连廊系统。即为片区提供了时也相对缓解了由于轨道交通服务不足带来的慢行吸引力欠缺的问题。满魅力的活力场所与节点。以100米地面感。从而提升空间品质、创造活

力。围绕轨道站点、绿地、商业裙房”，布局地下活动。通过下沉广场、阳光井的设计创造宜人的地下空间环境，和独具特色的一体化统筹设计节点。色彩材质专项设计。基于上位规划研究、国内外案例大数据采集、定量对出色彩专项设计方案。通过拟定色彩融合策略、定位区域主色调与总色谱、

的实施管控措施落实到各地块、个项目的实施工作中，以此形成为高品质的整体形象。搭建全生命周期管理的综合数字基全”，助力全生命周期运营、维护、与管理。在建集成服务。在运维管理阶段，提供可视化的呈现与管理，实现智慧能源、智慧供配电网、智慧消防、智慧安防、智慧停车、防疫常态化、防群租等功高密城市更新41 华建集团华东建筑设计研究总院能系统与运行平台联网管理。为后续全生命周期的物业、商业、产业运维搭建基盘。由实施主体牵头搭建片区城运中”。将各地块单独项目收悉的数据进行集成处理分析，提供对于单体建筑效益、安全性及使用体验。并基于对各地块单独项目在数字技术方面的支创造新旧共融的历史风貌街区风貌街坊既为北外滩建设增加难度，但也是地区名片，具备发扬特色的潜协调开发与历史风貌保护的关系，需要对地区风貌进行总体管控，通过专”，重点开展风貌街坊的研究与提升工作。东片（提篮桥历）116”，开发和活化新海派特色里弄住宅街坊，重点关注文保与开发建设的协调发展、共融共荣，筹划启动整个片区项目。西片（虹口港活力片区）外滩特有的T一江一河一港”滨水文化历史复合街区。技术路线方面通过风貌指引研究历史肌理、功能、风貌等。提供研究风貌调研方法上指引建设单位充分认知风貌的特征要素、科学记录、准确提取，形成甄别评估方法的范式指引。从总体测绘与规划、立面风貌、空间尺度、色彩材质、历史材料利用等方面提出”的国际中央活力区，需结合功能业态以落地性和可持续性为导向，创新业源，促成片区规划的高质高效落地。从顶层战略高度制定营商环境和业态远期的发展目标和行动计划。外滩发展的可借鉴要点，重点包括发展路径、业态功能构筑、开发运营管理模式等。其次建立城市核心区顶级

商圈评价指标体系，用于系统性、平衡性地评价城市商圈发展的综合素对北外滩商圈核心客群进行画像，对活动需求进行分类、交叉分析和归纳而形成对未来的城市开发、规划设计、招商运维的指引。同时积极邀请具有成功开发经验的国内外大型综合体开发主体参与北外滩规划的深化细化，提供有关规划实操实施方案，借鉴采纳先进开发运营理念和优秀策划成果，并通过参与规划设计，增强潜在大型开发市场主体对北外滩的深度前置参与，有效完善和提升核心区商业规划。42第一太平戴维斯 商业主导型核心区规划设计策略 代表案例：上海黄浦区新天地南北里更新概况 新天地落于上海黄浦区太平桥片区，位于淮海中路南侧。为原法租界第三次扩建的旧式里弄住宅，它在20世纪初逐步发展成为石库门旧式里弄集聚的居住片区及地区性商业节点。20建配套不足、市政设施缺乏、绿地面2003年成功转变为餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中”。上海新天地核心空间为南北向步行街，

被兴业路分为南里与北里两个部分。通过引入品质感的世界美食，充分展20年，物业老化，缺乏社交餐伐缓慢。如何提升新天地南北里品质

辨析度和记忆点，推动上海新天地在成功运营十余年后的进一步战略升级，持续赋能太平桥片区，是南北里持续更新项目的重要挑战。更新定位 新天地北里逐步增加餐饮业态，引入高坪效的品质餐饮与高品位的特色餐国际氛围、开的定位；而新天地南里着重放大零售业态领域的声量，以“NeoLuxury”潮流、品质、个性的新奢一族，建立起独树一帜的时尚风格；引入社交餐高密城市更新43 华建集团华东建筑设计研究总院更新策略 北里：北里：有“北里新味”的国际社区区域换新通过分析一系列消费者画像，新天地北里明确主要消费者人群及其需求，北里消费者主要是本地常驻人群含外籍游客实际消费占比不高，依此主打偏西

式的国际融合餐饮街区，进而对北里空间进行清晰定位，划分主次，北里主街候、全方位的餐饮为主，配套相应服务主打商务人群、家庭朋友聚会等客群，引入米其林品质餐饮，提供偏中餐为主

品牌换血北里看重品牌和品牌背后的沉淀，严格本是运营非常成熟，有着完整体系的商业理念与固定拥趸的国际品牌和本地品利用品牌形成的文化效应，如网红有机Green&Safe农场酒吧三大元素，在北里定制上海唯一一家谷仓概念店，将欧洲农舍移植到新天地，店面外表是洋房，内里装修似欧洲农舍，保持消费者参与的新鲜感，还有44第一太平戴维斯 以亚洲风味为主的CobraLily融合东南亚的各类饮食文化，主打新美式餐厅的TheRefinery创造全新的用餐体验等，用优质品牌串联起新天地北里餐饮的美食链。南里：南里：打造“玩乐有范”的潮流社交新地标中庭空间需要进一步提升，更新包括四个方面：取消中庭原有商业板块，扩大中庭对外面，促进中庭与内院的生机；明确中庭主题为IMMERSIVEGARDEN有阻碍入口处视角与形象的雨篷，通过入口处的有意识留白，提升入口形在具体楼层的更新上，根据目标人群的需求，合理安排每层的主打产品，其中，商场三层定义为美食广场，占

的强烈需求的同时，发挥放大效应，为新晋餐饮品牌和产品提供一个孵化展示的机会。南里食集进一步融合文文化的特“”立面形象。改造项目定位为装饰装修，外立面更新范围受LED塑造新天地的标志空间。首层全部打LEDLED使之成为网红打卡点聚集人气；转角整个项目在设计过程中，遵循可持续发展原则。中庭景观和机电系统从绿促进空气良好流通循环，提供健康生相关标准规范，适当增设内部钢梯，300030多家精

屋顶设备基础技术，降低对既有屋面

南里更新项目右） 14400种“FoodieSocialFoodieMarket美食食集、承载社群跨界活动的FoodieTheatre美食FoodieLab美食实验室，为品牌方发布会、人群聚会等各种社交性活动提供沉浸式美食社交平台。在扩大南里美食的附加值，增加南里浓郁的地域风情，迎合消费者对于更具创想和特色美食

4.5米以下部分幕墙，消除对未拆除幕墙部分的影响。

更新后的室内景观更新后的中庭更新后的幕墙更新后的街角更新后的建筑外立面135高密城市更新45135 华建集团华东建筑设计研究总院22446第一太平戴维斯 代表案例：上海南京路步行街东拓更新概况 走向。1999年，南京东路（-河南中路段）正式改建为全天候的商业1033m18-284.2”（Golden，简称金带）贯穿整条步行街，金带中布置有城市街道家具，如休憩24棵悬铃木行道树。南京路步行街是上海最著名的城市地标之一，的美誉。

限于当时交通条件和基础设施的制约，1999年开街的南京路步行街东端止于升以适应新环境、迎合新需求，如何使南京路成为展现精致典雅、大气平造项目的重要挑战。更新目标 20197月，在南京路步行街开街

20院《关于完善促进消费体制机制、进一步激发居民消费潜力的若干意见精京路步行街中华商业第一街为目标，对标世界一流商业街区。上海市积极推进南京路步行街改造提升相关延伸南京路步行街东段，串联起南京450米的南京路步行街东拓工程，实现人民广场风貌区与外滩风貌区的首次无”，尽显上海文化名城与经济中心的本色。高密城市更新47 华建集团华东建筑设计研究总院重难点问题 南京路步行街东拓公共空间简单来看就是将之前的机动车道改为步行道，将人行铺装简单地铺设到外滩，但其实在规划设计之初就面临了三大方面的挑战：交通组织面临挑战东拓段自身的机动车交通流量分解和组织成为首要问题。比如步行化改造20路、37路公交车以及双层观光巴士的路线和站点都会经过东拓段并在此设站；东拓段江西中路、四川中路、中山东一路，向东一直延伸到外滩势必对这几条南北向道路的交通量和区域交通组织产对沿线单位汽车的落客与进出带来影edition（艾迪逊）酒店、新黄浦金融大厦等重要的沿线单位机动车出行可能造成较大影响。工程实施条件复杂2火栓以及各种监控设备等。步行化改造不能仅完成地面铺装和景观种植，后方案实施的边界条件。如何传承并挖掘步行街东拓段的历史文脉东拓段处于外滩历史风貌区内，不仅因承载了许多中国第一它最早见证上海开埠历史，上海第一

木铺马路的美谈，街道肌理形成鲜明段实现空间自由收放的街道空间形态，24小时便利店、华为最大的世界旗舰店以及和平饭店、edition酒店等高端精品酒店、大丸百货等重与经典的南京路步行街一路之隔，在规划设计上既要充分尊重历史，传承整理和加强东拓段自身特色，实现传统与现代、东方与西方文明的交汇融的重要承载地。更新策略 ”通过东拓段整体的步行化改造，衔接起南京路步行街和外滩两个代表上海的世界级目的地，延展外滩海派风貌特色，承接南京路步行街商业活力及

空间组织特色。一方面，针对今后步行化改造后的交通组织问题，通过调研和调取交通流量数据、交通信号灯江路、汉口路、天津路、北京路等并重新组织安排交通。同时通过与沿线拓段也进行了竖向层面的系统研究，比如东拓段是否可以种植乔木，是否可以地下人行通道的形式穿越河南中管线、灯杆、街道家具、配电箱等，避免留下遗憾。是南京路步行街东拓段公共空间规划设计的核心理念。地处外滩历史风貌区，东拓段公共空间48第一太平戴维斯 力图把人流与活力引导到周边，给游客、市民创造更多接触到周边历史和”，打通周边东拓段公共空间结合空间尺度、功能西段（河南中路至四川中路段）新世界大丸百货、华为全球旗舰店、艾迪逊酒店等高端商户，空间较为开（江西中路至四川中路段）形成以摩登

和部分内部空间进行改造，未来会进打造舒适的户外休闲场所。东段（四川中路至中山东一路段）结合历史文化建筑的优美立面以及中山东一路通向外滩的极佳视野，可将作为步行空间与街道界面的划分依据，并挖掘独特

的历史资源，创造特色节点。铺装分区结合历史街道肌理，根据人西向人流步行功能的漫步区，两侧靠近建筑界面引导人流与两侧建筑联系的休闲区。铺装色彩与历史建筑相和谐，铺装主”，其米灰色调与沿线历史保护建筑外立面后的肌理。铺装样式延续历史材质记忆，铺装拼装通过面层不同的处理方式形成深浅、肌理变化以及多样化拼法，适高密城市更新49 华建集团华东建筑设计研究总院应不同的铺装分区要求。石材尺寸有600*600mm、600*450mm、300*300mm三种标准模块。铺装细节色彩。哑光面石材表面增加拉槽起到防滑作用。以树形优美、季相色彩鲜明的美国红街道家具灵活布置绿化空间，利用紫薇、日本青枫等形成园林化的景观体3D打印技术一体成韵兰以及江南园林常见、寓意高远的梅、竹图案作为装点。将公共空间设计全要素按不同方位整地面、界面、顶面、端面四维基面。

街道家具和灯杆，通过街道中央的综信号塔、5G系统、公安监控系统、广播系统等各类设施、设备。在江西中1882年第一本书、一传承独有的文化记忆，交流空间。界面主要关注两侧建筑立面、建筑与用餐环境等形成视觉对话。顶面则强提升两侧建筑照明与景观照明，灯光照明模式随节庆日活动而有所变化，与此同时，灯光风格融合地段特性，与外滩历史建筑群照明特点相一致，

用灯光突出历史建筑立面轮廓和局部细节，彰显厚重、经典的灯光风格。断面则把握东拓段与南京路步行街及陆家嘴金融区天际线的关系，东段沿街两侧是较为高大的历史保护建筑和体地对各界面提出设计构想与引导要业态混合多元、形象独具特色的高品质公共空间。50第一太平戴维斯 交通引导型核心区规划设计策略 动车更新概况 1907年，是当时浙江最艮山门站无法满足货运枢纽的需求，2010年改建为现有的艮山门动车运用15条存车线、14线检查1座铁路货场。艮山门动车运用所，地处杭州下城区文晖单元和江干区三里亭单元范围内，正落在杭州东进的要冲之地，它北至德胜快速路，南临京杭运河。就区域个城市中心均较近，前往杭州东站和杭州站交通便捷。周边除城市之星及用地为主。伴随着杭州城市的拓展，作为传统的无疑割裂了城市地块之间的联系，如何缝合城市功能、完善区域配套、加强铁路两侧联系、提高土地集约利用，是杭州艮山门动车所更新改造项目的主要挑战。

总体鸟瞰图杭州艮山门动车运用所的区位条件高密城市更新51 华建集团华东建筑设计研究总院既有铁路设施对城市的分割杭州艮山门动车运用所与周边城市连接策略 通过上盖开发实现城市的缝合既有铁路设施对城市的分割更新目标 为提升杭州艮山门动车所及周边地区的空间品质、城市风貌特色及区域承目标是要树立铁路与地方合作的典范，打造具有标杆意义的全国高铁城区，不仅仅要重新塑造区域形象，而且要域发展。重难点问题 杭州艮山门动车所作为铁路基地距今10本世纪以来，随着城市转型和工业转型升级，企业外迁，原有空间的主要

功能已经逐步转化为生活居住，而随着片区北部的杭锅杭氧工业遗产再利用、会展功能提升将使该地区聚集大量的城市活动。而占地面积较大的艮山门动车所，显然成为影响居民生活质量的提高、住区配套设施的完善、土地资源的集约利用的突出矛盾。3了城市的地面道路，成为隔离城市空两板块相互进入的难度与时间成本，交通拥堵问题突出，也成为阻碍城市向江发展的交通屏障。整体的城市环境风貌区。

更新策略 积极建构城市社区设计提倡上盖综合体中、低密度多类分别位于动车所上盖区域南区、中区及北区。南区充分利用打铁关地铁站地下连通道跨越城市道路对接地铁综合体和地铁站厅，立体化商业内庭院质。北区和中区商业配备学校、社区绿色、轻松的商业公园。为缓解城市道路交通压力、保障板上居民生活品质，设计采用过境交通与52第一太平戴维斯 板上交通分离策略，减少相互干扰，提高通行效率。路网结构。设计三条隧道下穿铁路区，一条双向四车道连接东边城市交通快的贯通需求。在不同城市基面实现过境大交通与片区小交通的有效分流，提升整体交通出行效率。城市交通与板上交通无缝衔接，解决板上出行需求。借助中区轴线布置的廊道，让城市快速路衔接板上匝道，为板上商业聚集人气。同时在车辆基板上与城市片区交通路网的匝道，提高板上交通集散能力。环通城市道路

15影交织、融于自然的公交站点，满足板上公交出行。建立多层次内部交通系统。采用机非分离、交通分流、公交优先等技术手10m层板上的板上道路系统，15m层以步行、骑行环境舒适性为导10m与主路连接。紧急状态救援车辆可通过多组坡道由10m层板上至15m层胜景路、尧典桥路是艮山门动车所上

质多样化，融入社区客厅、公共空间和商业功能，形成更为柔软多变的界面公园。在10米板距离道路红线较为宽裕部位，通过界面高起拓展街道空间，形成可供穿越的时空之门。融合商业设施和曲线步道，多标高跌系板上公共空间，构筑立体化界面公园。板边距道路较紧部位设置退台绿了节奏变化、尺度宜人的独特城市立体景观。南区集中型商业利用地铁便成生态活力的户外体育公园和绿色健康的乐享空间。高密城市更新53 华建集团华东建筑设计研究总院第一太平戴维斯54第一太平戴维斯运营策略高密城市更新55 华建集团华东建筑设计研究总院运营策略高密度核心区可持续顶层设计运营策略发展目标 高密度核心区是城市的核心，是城市经济密度最高、物质空间形态最集聚的区域。城市在创造就业机会和繁荣发展模式。实现城市的可持续发展，离不开城市建造和管理方式的重大转新中充分考虑影响城市可持续发展的综合因素。城市高密度核心区的目标是通过在城市内有效利用自然资源和管理废弃物，提高其宜居性及适应生态系统的能力，建设包容、安全、有韧性、充满活力和健康的可持续城市，积极促进和实现人类与地球的长期福祉。可持续原则 城市高密度核心区的可持续性是一个多层面的复杂问题，只有通过持久的领导、公民参与、区域伙伴关系以及政府不同层面之间的纵向互动才能解决。城市的高密度核心区应在规划、设计、建设和建成后的运营管理的四大环节中遵循环境、经济、社会（人和治理四大可持续性原则。环境可持续性原则要注重自然资源的管理，以实现城市的可持续发展。环境可持续发展应优先考虑植物和动物物种的多样性、减少污染水平并有效经济可持续性原则应当是在保持自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度。当发展能够保持当代人的福利增加时，后代的福利也不会减少。

社会可持续性原则应保护所有利益相关者的身体和心理健康，公平对待所有利益相关者和向所有利益相关者提供基本服务，实现分配公平。管控治理是实现城市可持续发展目标循精细化管理、智慧感知和高效快速指标体系 大城市病已成为制约城市可持续发展的主要瓶颈。为了寻找促进健康和可持指标一级指标指标一级指标二级指标1接近自然绿色空间、生物多样性2土地开发开发密度、混合使用、地下空间开发3交通连接公共交通、自行车道、步行指数4公共基础设施交流开放空间、停车设施、公共卫生、运动设施5能源供应可再生能源、绿色汽车6水资源利用雨水管理、中水利用7废弃物管理分类回收、废物转移8建筑性能绿色建筑、健康建筑9治理策略数字智能、公众参与、社会公平

续性城市的最佳途径，高密度城市需要建立一套适用于可持续发展的指标体系，用以指导总体规划的编制，确保指标落实到空间规划和专项规划上，让指标引领城市规划建设。结合高密度核心区城市在发展中遇到2030年可持续发展议程》中提出的可持续素作为高密度核心区的可持续评价指层设计当中。56第一太平戴维斯 代表案例：宏伊国际广场发展概况 办公楼项目在运维过程中申请并获得了LEEDO+MV4.1LEEDO+M认证是目前国际物业运维领域最先进的可持续发展成就奖项，同时也是全球公认的绿色建筑运营管理领袖奖项。宏伊国际广场项目开发商是上海宏伊置业有限公司，项目位于中华第一商业街南京东路步行街299号，与外滩金融商业区隔街相望，是上海顶级商业圈的黄金地段，距离轨道交通二号线南京东路站80米。该项目由美国凯里森（Callison）建筑设计事务所设计，项目总建筑面积63,453平方米，建筑净高142米，地

3137楼是高档时尚购物中心，831层为国际甲级智能化办公区。运营策略 静电污染过滤器宏伊国际广场项目采用箱