世联2010年陵水市珍珠海岸-夏宫项目整体定位

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·珍珠海岸—夏宫项目整体定位谨呈：海南海航地产控股有限公司·

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·在项目开展过程中，项目组成员进行了大量的数据收集与分析研究进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据项目及其周边实地调研与踏勘香水湾住宅和酒店市场调查清水湾住宅和酒店市场调查亚龙湾住宅和酒店市场调查海棠湾住宅和酒店市场调查土福湾住宅和酒店市场调查……陵水县招商局清水湾雅居乐策划经理永泰红勘香水湾策划经理富力湾策划经理公主郡销售经理石梅湾艾美酒店市场主任……陵水市产业研究海南旅游发展格局研究滨海旅游价值创新案例研究三亚住宅和酒店市场研究陵水住宅和酒店市场研究国内外滨海旅游发展模式研究商业模式研究：gettyimage、google、宜家、儿童职场体验公园项目整体定位项目功能排布……世联平台CNKI数据库中国房地产信息网数据库搜房网数据库《中国房地产年鉴》海口2000-2008年统计公报陵水县2008年统计公报海南官方统计网站部分城市统计年鉴优秀硕博士论文……·

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·海航陵水珍珠海岸——夏宫项目定位思考篇

项目基本情况

发展方向预判

案例研究总结竞争地位分析竞争优势篇

价格质量竞争策略

海航的创新追求

价值创新战略梦想起航篇

项目整体定位

功能布局建议

战略实施步骤·

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·定位思考篇

项目基本情况规划回顾现实背景

发展方向预判

案例研究总结竞争地位分析陵水珍珠海岸夏宫项目·

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·【项目区位】项目位于海南东海岸中南部，大三亚旅游圈的东部，紧邻陵水县城陵水北距海口240公里，现为3小时车程南距三亚80公里，约1小时车程本项目地块与陵水县城相连，从陵水县城至入海口仅5公里距海南东线高速公路陵水出入口6公里大三亚旅游圈项目地块在海南和陵水的区位

项目基本情况·

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·【项目现状－资源】拥有山、海、河、岛、庙等多样化的自然人文资源椰子岛自然保护区

椰子岛保护区面积约500亩

岛上椰林茂密，无人居住滨海岸线

拥有沙滩约2公里

海水较清澈，沙子质量一般

有礁石，但规模不大陵水河及入海口

全长74.7公里，流经本区域约4公里

项目内河道宽度约200~300米滨海丘陵

水口岭最高海拔约215米

部分山体植被改种造纸林田园风光

区域内拥有大片农田和椰林农田水口庙沙滩、礁石陵水河椰子岛滨海丘陵

项目基本情况·

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·【项目现状】在丘陵谷地散落有集中居住的四个村庄，村民以农业生产为主，经济形态比较落后除水口岭、大溪岭南侧部分丘陵地外，现状以四个村庄及其农田、学校为主村庄人口主要产业里村2100种植水稻、地瓜、冬季瓜菜等下溪村1150以渔业为主三家村750主要种植冬季瓜菜朴吉村约500主要种植冬季瓜菜里村三家村下溪村朴吉村村落农田区山地丘陵区山地丘陵区椰子岛里村小学小

项目基本情况地块内部现状·

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·【项目现状－交通】内外部交通较为通畅，线路单一，路况较差一条县级公路从北面与县城连接，为黄土砂石路面，路况较差区域北边一条公路可通往香水湾，未来将在其基础上建设滨海旅游公路线村落间有乡村公路相连，均为沙石黄土路面，路况较差水口岭及大溪岭尚处未开发状态，仅靠步行小道通行对外交通对内交通通往香水湾通往陵水县城现状道路

项目基本情况·

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·【总体定位】陵水海滨风景名胜区规划为五大景区，陵水河－椰子岛景区定位为热带海滨型生态旅游观光目的地五大景区规划回顾—陵水海滨风景名胜区总体规划高峰景区土福湾－清水湾景区两湖景区陵水河－椰子岛景区香水湾－牛岭景区县城香水湾－牛岭景区陵水河－椰子岛景区两湖景区土福湾－清水湾景区高峰景区规划范围：包括陵水河口、椰子岛、水口岭等地域、河道及附近海域1148公顷定位：结合区内独特的旅游资源和生态环境的优势，以陵水河、椰子岛、入海口、沙坝、礁岩、内海为主要资源特色的热带海滨型生态旅游观光目的地陵水河－椰子岛景区定位陵水海滨风景名胜区规划分区图·

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·【空间结构】其中，北片控规将区域布局形成“一心，两带，多片”的总体空间结构规划区东临浩瀚的南海，北至水口岭，与香水湾旅游区毗邻，西部延伸至县城陵水桥，南至陵水河南岸的上溪村，包括陵水河下游入海口、椰子岛、7个村庄、水口岭和大溪岭南侧的部分丘陵地。规划区总面积938.04公顷根据规划区自然环境、规划目标要求，规划空间结构形成“一心、两带、多片”的总体空间结构，主要内容概括为：一心：田园、椰子岛、入海口是规划区的景观核心两带：陵水河沿景观带、滨海景观带多片：围绕景观核心的教育科研设施用地、接待设施用地、村庄规划回顾—陵水河—椰子岛景区北片控制性详细规划·

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·【功能定位】规划中以自然观光和教育科研为主要功能，其定位还需要突出本项目的资源优势以及在陵水海滨旅游格局中的区位优势依据现状用地条件和项目需要，将规划区划分成5个功能区：教育科研区：是陵水县政府准备引进的又一个教育科研项目，准备开展农业技术、海洋生物技术研究研讨、技术培训。是规划区的最主要功能之一村庄建设区：规划以整合村庄用地，整治村庄环境，完善基础设施及公共设施配置为主，为村民提供良好生活空间接待设施区：主要有旅馆、茶馆、餐馆设施组成，是县城服务业的补充田园风光区：规划区内水资源丰富、土地肥沃，农作物长势喜人，四季常绿的田野与辛勤劳作的村民形成自然和谐的淳朴画面自然景观保护区：自然景观保护区与田园风光区共同构成了规划区绿色景观主体规划回顾—陵水河—椰子岛景区北片控制性详细规划·

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·海南建设国际旅游岛的“国际化”标准，在客观上对海南的旅游项目规划提出更高的要求旅游景区的开发必须与国际旅游岛开发背景与时俱进，重新审视项目的发展方向、制定合适的规划旅游发展大背景发生重要变化现实背景—海南省国际旅游岛发展战略一是岛屿旅游形象鲜明，旅游资源品位高，旅游产品丰富，达到世界级标准二是以旅游业为龙头的现代服务业占国民经济主导地位三是拥有通达世界主要地区的国际化交通、通讯网络体系四是旅游服务基础设施完善，能满足不同国家旅游者不同爱好和消费层次需求五是国际国内游客众多，接待规模在同类旅游地区位居前茅，其中国际游客数量、旅游外汇收入及其所占比重较高六是为国际旅游者创造良好的旅游环境，提供简便的入境手续，具有良好的国际语言通行环境和标识系统，完善的医疗、安全保障体系，文明的居民素质，良好的政府形象，较高的城市管理水平等海南国际旅游岛发展战略诠释*资料来源：海南省人民政府网·

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·而椰子岛景区规模小、景源等级不高，也缺乏人造旅游吸引物，其形象和国际旅游岛打造具国际影响力精品的要求还有很大差距1椰子岛自然景区的核心景点椰子岛仅300亩，规模较小规模小2等级低《风景名胜区规划规范》将风景资源划分为五个等级：特级景源——有世界奇迹般的吸引力一级景源——具有国家代表性作用，有国际吸引力二级景源——具有地方代表性作用，有省级吸引力三级景源——具有相关地区的吸引力四级景源——具有一般价值和构景作用3未开发规划至今，椰子岛景区均处于未开发状态停留时间短，难以吸引远程游客景观特色少，对游客的观光吸引力低景区配套无，缺乏旅游观光线路组织现实背景—海南省国际旅游岛发展战略·

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·建设国际旅游岛需要科学保障用地，要求本区域发展必须集约利用土地，提高土地利用效率海南土地资源绝对量小,适宜旅游开发的土地有限，而沿海一线土地更加稀少，因此对极具优势的地区要充分合理的开发利用——《科学保障用地需求力推国际旅游岛建设》严之尧省国土环境资源厅厅长保护利用保护利用保护旅游区稀缺土地资源的保护和利用方式决定土地利用的效率严格保护土地利用效率低保护为主，局部利用土地利用效率中保护核心景观生态，并相机利用，形成大旅游区土地利用效率高在保护核心景源和生态不被破坏的情况下，采用灵活的保护方式，实现保护和开发的结合以保护为目的，在整个风景名胜区外围局部开发，没有考虑如何将生态资源的保护和旅游资源的开发利用有机结合针对生态敏感区、特级景源等区域，适用于对区域发展并无要求状况下现实背景—海南省国际旅游岛发展战略·

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·现阶段陵水经济以农业为主导，旅游业发展迅速旅游度假产业以外的经济发展缺乏基础从陵水产业结构看，产业结构显示陵水目前是一个农业县，缺乏工业基础从第三产业看，非旅游的其他服务业发展也缺乏动力依靠滨海资源发展旅游度假将成为经济发展的主要动力陵水县产业结构图2008年陵水三产发展状况图2007-2008年底香水湾和清水湾滨海度假区的建设推动建筑业的快速增长建筑业对GDP的贡献率达到48.2%，拉动GDP增长7.8个百分点，从而带动二产增长82%现实背景—陵水县国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要·

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·在十一五规划中，对陵水产业结构进行调整，由第一产业为主向第三产业为主转变，旅游业将逐渐成为其支柱产业现实背景—陵水县国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要十一五规划确定产业转型方向旅游业重点发展，渐成支柱产业陵水县历年游客数量增长图陵水县历年旅游收入增长图十一五规划要求，加大第三产业的比重，预计在2012年，三次产业结构比重为45：20：35，旅游业发展成为陵水的支柱产业。单位：万人次单位：亿元20122012·

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·随着陵水城市框架的扩大，陵水河岸的改造开发，要求本项目的开发与陵水县城的发展要相互促进、相互融合陵水城镇发展战略

“一个中心幅射，三个重点带动”，即以县城为中心，新村、英州、本号三个镇为重点的城镇发展格局

陵水县城规模扩大根据陵水县政府“十一五”规划和《陵水县陵城镇城市建设总体规划》，到2010年县城规模将由现在的7.6平方公里，扩展到16.34平方公里；县城人口由现在的6.3万人增加到12.2万人

陵水河两岸开发充分利用陵水河，带动两岸新区开发和旧城改造，拉大县城框架现实背景—陵水县城市总体发展规划县城框架扩大陵水河岸开发本项目规划范围·

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·陵水滨海区域的开发均以度假为主，产品单一，而忽视数目众多的其他旅游和度假游客旅游旅游地产周边区域的开发以高端的度假产品为主，忽略其他各类中低端旅游度假的客户，不符合原总体规划的市场定位注：以香水湾、清水湾、土福湾、海棠湾等的开发规划为依据各类其他旅游中端度假高端度假需求未被满足满足小众市场《陵水海滨风景名胜区总体规划》客源市场定位·

省内客源市场：海南省各市县周末观光度假与专项旅游。·

国内客源市场：目标市场锁定华南自驾车观光度假旅游。·

海外客源市场：以区域市场如港澳台、日本、韩国、澳大利亚、俄罗斯远东地区及东南亚等客源市场为开发现状—风景名胜区发展现状·

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·高端度假产品的私享属性导致以开发区域的沙滩、海水等资源丧失公共性，客观上需要本区域提供公共资源共享空间沙滩、海水、阳光等公共资源高端

游客普通游客沙滩、海水、阳光等公共资源高端

游客普通游客普通游客被拒绝在公共资源的门外将普通游客纳入公共资源的享受范围内发展要求开发现状—风景名胜区发展现状·

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·在陵水几个湾区的规划中，这种产品开发单一性和公共资源私有化的倾向明显香水湾清水湾土福湾定位具有民俗风情的热带海滨型国际旅游度假目的地多功能综合型旅游度假目的地具有国际水准、面向国内外的高档滨海度假目的地功能产品度假：五星级以上（含五星级）链珠式酒店休闲运动：山地高尔夫/水上运动/综合休闲运动中心/潜水休闲娱乐：主题公园/SPA/生态公园旅游社区：度假别墅/度假公寓度假：四星级酒店以上的设施休闲运动：高尔夫球场/游艇俱乐部旅游社区：高尚居住区/度假公寓/产权酒店度假：四星级酒店以上的设施休闲运动：高尔夫球场/游艇俱乐部旅游社区：高尚居住区/度假公寓/产权酒店客户外向型，消费群体高尚

高端度假人群高端度假人群公共产品设置情况旅游产品均为度假功能，部分对外开放的生态公园，仅限于覆盖当地人群均为高端度假产品，缺乏公共产品均为高端度假产品，缺乏针对中低端游客的公共产品开发现状—风景名胜区发展现状·

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·风景名胜区的作用没有很好的发挥，椰子岛旅游有名无实，区域土地仍处于闲置状态原规划欲达成目标：以会议旅游、科研、休闲娱乐、水上体育、乡村文化为主要功能的热带海滨型生态旅游观光目的地发展目标现状开发进程时间2020年2005年2010年规划没有指导景区的发展现状土地处于闲置状态椰子岛能够吸引一定的游客，但以观光游览为主，游客停留时间短，几乎没有形成旅游消费由于各种原因，原规划中的冷泉港教育科研项目也迟迟未能开发，土地被闲置，难以为陵水经济的发展添砖加瓦而在经济利益的驱动下，水口岭部分植被已被砍伐，用于种植造纸林，原规划难以继续执行开发现状—椰子岛开发进程·

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·综上，在国际旅游岛开发的现实背景下，本项目应该重新审视其发展方向和未来在国际旅游岛中所处的地位，对原规划进行修编国际旅游岛建设的现实背景下，海南旅游发展面临全新的机遇与挑战本项目的开发也应该站在国际旅游岛的高度，设立更高的目标抓住国际旅游岛建设机遇，将本项目的价值实现最大化本项目的开发应该与陵水经济、县城的发展相互促进充分发挥本项目在陵水滨海旅游区的中心区位优势本项目的开发要与周边区域协调发展项目的开发注重保护与利用的有机结合在本项目内实现优质资源大众分享与私人享用的协调在国际旅游岛建设新背景下，亟需对原规划进行修编，修编遵循以下原则：规划回顾现实背景开发现状原规划以保护保育为主在对项目区位优势的利用和促进周边经济发展方面还具有较大改进空间陵水海滨风景区的产品以度假为主，较为单一，需要提供公共资源共享的空间载体本项目的开发较为缓慢，且部分原生态资源遭到一定程度的破坏·

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·提出项目的整体定位，并指导总规的编制本项目能够加快实施进度，实现可持续发展。不仅能通过房地产开发增加财政收入，还能通过运营增加区域价值，持续带动区域经济发展项目的发展与本地结合，为当地居民提供更多就业机会，提高区域居民的收入水平政府目标：海航需求：以本项目为契机，在滨海沿线的旅游开发竞争中脱颖而出，成为海航开发旅游地产的标杆，奠定海航的行业地位实现海航的品牌价值溢出，并以此为基础，将海航地产打造成集团重要的战略业务单元海航目标：需求与目标·

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·结合海航的战略目标以及地块的资源特征，项目的大方向是发展成为热带滨海旅游度假区

发展方向预判区域背景资源条件经济发展企业目标海南岛建设国际旅游岛的战略要求本项目必须有效利用土地、开发多元综合性产品，打造成为世界级的滨海旅游精品项目，在实现区域价值同时体现资源公共性山、海、河、岛等自然资源条件，属于典型的滨海观光、度假旅游资源陵水的发展必须依赖旅游业，需要本项目加快进度，在发展中发挥更大的作用利用当地的滨海资源，开发旅游度假地产开发，在实现企业战略目标的同时带动当地经济发展在保护核心景观资源基础上，针对目标市场，开发多元化旅游度假产品，公共与私有产品合理分配的世界级滨海旅游度假区·

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·本项目到底应该发展成一个怎样的滨海旅游度假区？

我们对世界知名成功滨海旅游度假区进行广泛研究……斐济大溪地埃及红海印尼巴厘岛泰国普吉岛美国夏威夷澳大利亚凯恩斯澳大利亚黄金海岸巴哈马马尔代夫波多黎各美国奥兰多以色列死海古巴圣克拉拉泰国苏梅岛意大利西西里岛法国嘎纳墨西哥坎昆古巴瓦拉德罗塞班泰国华欣帕劳美国佛罗里达希腊圣托里尼菲律宾巴拉望的Pamalican新客里多尼亚坦桑尼亚桑吉巴尔岛斯里兰卡三亚亚龙湾

案例研究启示·

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·……从中选取一些有代表性的滨海度假区进行分析总结马尔代夫群岛印尼巴厘岛Tabanan夏威夷欧胡岛Kailua泰国华欣夏威夷可爱岛波普湾澳大利亚黄金海岸典型成功滨海度假区·

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·马尔代夫群岛以细致而洁白的沙滩、清澈透明的海水和奢华的专属私密感成为人间最后的乐园主要特征马尔代夫群岛由多个小岛组成，每个岛屿仅一家酒店它无与伦比的滨海风光和小岛天然的专属私密感，使它始终位于“世界十大度假海滩”前列类似案例菲律宾巴拉望的Pamalican小岛南太平洋大溪地BoraBora南太平洋新客里多尼亚主要旅游产品飞机、游艇出海观光Spa疗养潜水等水上运动垂钓等娱乐活动还有图书室、儿童俱乐部、商品店等多种配套设施

案例研究启示·

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·巴厘岛达巴南（Tabanan）度假区凭借淳朴独特风土人情、古老的海神庙，成为印尼风情画卷主要特征周边有海神庙这类的宗教遗址，充满浓郁的当地文化艺术气息，成为度假区的主要特色区域内还能观察到众多当地文化元素：木雕、石刻、蜡染类似案例墨西哥坎昆埃及红海旅游产品人文观光Spa疗养高尔夫球娱乐·

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·泰国华欣度假区以顶级spa会馆及理念先进且类型丰富的疗养产品成为spa天堂主要特征SPA约占泰国旅游收入的50%CHIVASOMRESORT的SPA馆被媒体捧为“全球最佳”旅游产品Spa疗养高尔夫球水上运动泰国皇宫观光类似案例泰国苏梅岛的阿罗索乡村度假村印尼里岛顶级水疗度假村BegawanGiriEstate希腊圣托里尼NotosTherme&SPA度假村·

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·夏威夷可爱岛波普湾度假区凭借世界顶级高尔夫球场，构成美国第一的专业高尔夫休闲度假中心主要特征自1994年到2006年，球坛顶级赛事超级精英联赛都在这里举行因此该球场被《高尔夫文摘》列为夏威夷乃至美国顶级的高尔夫球场波普湾因此成为美国首席专业高尔夫度假中心类似案例可爱岛东岸珊瑚礁高尔夫俱乐部可爱岛北岸Hanalei王子度假村旅游产品高尔夫球娱乐Spa疗养酒店度假自然观光水上运动·

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·夏威夷欧胡岛kailua度假区依托海浪资源和当地的海上运动传统成为世界海上运动之城类似案例西太平洋帛琉度假区太平洋的塞班岛夏威夷的茂宜岛美国佛罗里达州基拉戈度假区旅游产品水上运动高尔夫球娱乐酒店度假自然观光Spa疗养主要特征kailua度假区北海岸的冬季巨浪可以高达30至50英尺的冲击上岸拥有多种多样的水上运动最老的滑水之地，当地人爱好水上运动每年举办国际知名赛事·

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·澳洲黄金海岸以主题乐园、赌场、购物等丰富的娱乐活动成为滨海度假的活力之城主要特征30多个主题式游乐园、12座热带雨林国家公园，以及50座以上的高尔夫球场等三个最具代表性的大型主题公园：华纳兄弟电影世界、海洋世界、梦幻世界长达70公里（44英里）天然洁净的金黄色冲浪海滩吸引大约4百万的观光客前往旅游购物、冲浪、赌博等综合娱乐项目类似案例奥兰多旅游产品自然观光主题公园娱乐水上运动博采娱乐酒店度假高尔夫球场·

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·启示一：产品开发均以3s产品为核心，形成完善的旅游配套产品体系满足游客需求

资源产品3S基础产品服务产品主题公园专业化的服务体系融洽的服务氛围

案例研究启示酒店、购物设施、水上运动是滨海旅游度假区的必备产品除个别度假区，高尔夫和公园（包括海洋、陆地公园）也是必备产品主题乐园、观光农业、文化项目也成为有条件开展此类活动的度假区普及较高的产品度假区各旅游产品普及程度酒店SPA高尔夫运动·

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·启示二：为追求竞争优势地位，必须结合当地的文化、自然资源和区位特点，形成具有强大吸引力的主题旅游区主题特色spa高尔夫…自然主题公园文化酒店主题度假区自然资源巴拉望的Pamalican小岛、大溪地BoraBora、新客里多尼亚文化资源墨西哥坎昆、埃及红海娱乐主题澳大利亚黄金南海岸、法国嘎纳运动-高尔夫东岸珊瑚礁高尔夫俱乐部、Hanalei王子度假村运动-海上运动西太平洋帛琉、塞班岛、夏威夷茂宜岛、基拉戈度假区、巴哈马疗养泰国苏梅岛的阿罗索乡村、印尼里岛BegawanGiriEstate、希腊圣托里尼NotosTherme&SPA度假村、古巴圣巴巴拉·

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·是否可以参考国际滨海旅游度假区的发展模式，打造一个主题式的综合化旅游度假区？

必须从竞争的角度思考……竞争对手竞争态势竞争地位·

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·从海南东线的滨海旅游开发看，周边开发湾区均朝着产品综合化的方向发展阳光沙滩海水酒店高尔夫游艇水上活动SPA生态

公园……人性化的服务体系资源产品基础产品软性服务已建设或规划的主要湾区产品体系完整综合化的发展道路已成共识单一产品综合产品建设时间80年代南山文化旅游区亚龙湾大东海三亚湾香水湾清水湾……海棠湾90年代未来参考湾区：香水湾清水湾海棠湾度假

物业

竞争地位解析—竞争对手·

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·有先见的滨海度假区，已经着力挖掘自身项目的主题特色海上运动主题娱乐主题自然资源主题疗养主题代表：石梅湾健康养生国际社区代表：海口湾中国最大的游艇基地主要行动：引入健检机构——台湾美兆健康检查健康评估健康管理

主要产品：酒店、住宅高尔夫、游艇俱乐部文化村、国际品牌折扣店直升机场

代表：土福湾世界级滨海小镇主要行动：“十一五”期间，海口将建成中国最大的游艇基地，全市拟建设600个游艇泊位，主要分布在海口湾、美丽沙、新埠岛和东海岸；把海口湾打造成中国国际游艇娱乐、展示、销售基地，形成游艇产业链代表：大东海城市型的综合度假区主要行动：保存大量的原生景观资源，使得度假目的性更纯粹，与自然接触更多，而内在配套了大量资源，满足度假的放松与休闲全部功能所需主要产品：酒店、住宅高尔夫、游艇俱乐部文化村、国际品牌折扣店直升机场

主要产品：娱乐、购物酒店、住宅休闲广场

竞争地位解析—竞争对手·

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·众多的旅游度假区相继推出，未来供给将出现井喷，本项目将面临残酷竞争神州半岛三亚湾众多的湾区集中推出石梅湾香水湾富力湾清水湾土福湾海棠湾亚龙湾大东海铜鼓岭发展成熟正在建设龙沐湾博鳌红塘湾供给将在近期激增增量时间20202005200120102015集中推出时段

竞争地位解析—竞争态势·

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海口东海岸

博鳌特别规划区

海棠湾综合开发

清水湾休闲旅游度假中心

香水湾休闲旅游度假中心

文昌铜鼓岭旅游开发区……十一五重点项目（旅游）在官方定位和重视程度角度，本项目和周边湾区相比较并无优势定位：2007年5月，海南省政府正式批准将海棠湾总体定位为“国家海岸”国际休闲度假区，自此，“国家海岸”成为海棠湾的代名词。政策：在法律法规的权限内，三亚市政府赋予海棠湾管理委员会相当市一级的财政、规划建设、招商引资、项目审批、外经外贸、综合行政执法等权限。“国家海岸”——海棠湾最高定位本项目短时期内在政府的重视程度上，将难以再有超越“十一五”重点项目也无法脱颖而出16个旅游项目，其中大三亚圈有8个

竞争地位解析—竞争地位项目当前地位·

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·海棠湾从开发进度角度，其他湾区具有先行优势建设现状基础设施。道路建设阶段；多家酒店同步进行建设神州半岛石梅湾香水湾清水湾高尔夫已建成并试营业；物业08年初已经开始销售部分餐饮、酒店已于去年开始营业；进一步完善酒店等旅游度假设施路网成形，前期旅游项目建设；多家酒店同步建设，商业街雏形已现基础设施、道路等良好；多家开发商进人开发，部分物业销售2001年2020年2015年2006年建设分期规划湾区本项目现在？尚未开发先机已失

竞争地位解析—竞争地位·

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·从地理区位角度，位于三亚辐射远端，价值延伸缺乏比较优势以三亚为中心亚龙湾海棠湾清水湾本项目红糖湾龙沐湾三亚湾大东海约20公里约30公里约50公里约80公里约70公里大三亚旅游圈发展路径示意图东翼西翼约20公里注：标注里程均为公路里程

竞争地位解析—竞争地位·

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·从资源禀赋角度看，单一自然资源的品质均不足够强势，对游客的吸引力较为有限海滩竞争力不够高陵水河影响力一般田园风光吸引力不足能见度水温坡度沙质差好礁石本项目夏威夷大溪地红海规模独特性本项目西西里岛

田园风光巴厘岛梯田知名度资源价值陵水河存在较大差距尼罗河亚马逊河吸引力弱

竞争地位解析—竞争地位·

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·地块范围内还有一定的人文历史资源：黎族风情和水口庙黎族风情始建于乾隆年间，距今224年历史本庙居有“水口侯王”、“水底夫人”、“万天元帅”、“明师公婆”等众神，以侯王为主，均是建勋业昭日月之先哲在其诞日和五月初一至初五，举行较为热闹参拜仪式水口庙

竞争地位解析—竞争地位海南岛的原住先民以农业为主，手工业、渔猎等家庭副业；在口头文学、歌舞、织锦工艺等方面具有很强的民族特点在本地块内，有大量的黎族村落·

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·可利用价值不高，很难依靠它获取竞争优势本项目坎昆玛雅文化红海埃及文明西西里岛文化012345影响力独特性原始性丰富性神秘性人文历史资源的旅游价值评价模型指标内涵影响力包括影响的地域范围、影响的程度等独特性与其他人文历史的差异性原始性文化保留的程度，历史遗迹的保存度丰富性文化的内涵特征及其广度神秘性在形成原因、发展历程、遗迹等方面具有探索意义

竞争地位解析—竞争地位模型指标说明·

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·在日趋激烈的旅游度假市场竞争环境下，本项目单纯依靠产品层级竞争的发展模式难以突围，必须重新思考竞争策略缺乏足够的优势资源区位缺乏比较优势发展先机已失短期内关注度较低未来将面对残酷竞争已经开始往主题型升级综合发展道路已成共识竞争对手竞争态势竞争能力必须寻求新的发展思路产品同质化明显市场竞争激烈竞争地位不高

竞争地位解析—竞争地位发展阶段运营产品资源竞争优势线竞争优势强弱·

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·竞争优势篇

价格质量竞争策略

海航的创新追求

价值创新战略陵水珍珠海岸夏宫项目·

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·通常，项目可试图通过选择适当的价格质量竞争策略以期在竞争中获得竞争优势价格质量312竞争对手本项目竞争环境价格质量竞争策略低价格高质量策略开发高质量的产品，并以低于同等级产品的价格出售1低价格低质量策略开发质量较低的产品，并以低价格出售2高价格高质量策略开发高质量的产品，并以相对应的高价格出售3价格质量竞争策略·

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·【策略一——高品质低价格】采用此策略可获取短期竞争优势，可持续性差，盈利性差价格质量竞争对手本项目竞争环境海棠湾土福湾香水湾清水湾石梅湾铜鼓岭…椰子岛成本线利润策略效果评估一定时间内可获得竞争优势地位预期结果容易引起竞争对手作出降价反应，从而陷入激烈的价格竞争对项目开发主体的成本控制能力要求很高；在成本一定的条件下，利润空间被压缩，获利风险增大价格质量竞争策略·

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·【策略二——低品质低价格】此策略下项目发展可在市场中占据有利位置，但易造成区域价值贬损，与海航的开发目标不符价格质量竞争对手本项目竞争环境策略效果评估可以针对海南的气候、环境特点发展海南稀缺的滨海养老社区，成为滨海一线滨海罕见的中低端项目，也能在市场中获得竞争优势预期结果以养老为目的的社区开发在海南具有普遍性，考虑到老年人的消费习惯和市场特征，很难实现主体打造标杆和推动当地社会经济发展的目标不能实现与项目资源条件相对应的价值，造成区域价值的贬损价格质量竞争策略·

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·【策略三——高品质高价格】项目仍将陷入竞争红海，虽可通过产品极致打造获取短期竞争优势，但难以持续且风险高价格质量竞争对手本项目竞争环境海棠湾土福湾香水湾清水湾石梅湾铜鼓岭…椰子岛策略结果预期效果评估同质竞争难以实现企业目标品质超越竞争获取竞争优势难以可持续，且面临较高风险如果品质价格与周边区域接近，则产品同质化，陷入竞争红海如果将产品打造为超越现有品质等级，可在一定时期内建立竞争地位。但考虑到需求的动态变化，投资增加，受宏观经济环境影响大，将面临更高的投资风险价格质量竞争策略·

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·以人为本诚信业绩创新海航文化格言：持续的创新海航的过去海航的现在海航的将来从1993年的1000万创业到2008年总资产约700亿把地产纳入海航未来的发展规划，使它成为海航新的活力和利润增长点海航战略：立足海南，把海航创建成为中国的世界级企业和世界级品牌依靠创新需要创新必须创新海航，拒绝平庸本项目只有在现有基础上实现价值创新，才能为海航扬帆远航助力海航的创新追求·

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·价值创新战略（企业价值链）价值导向：重构价值创造系统（产业价值链）产业导向：产业融合创新快速变化的竞争环境下新的价值创造理念：消费者不仅只是接受项目提供的需求价值，他们还可以创造价值本项目可通过与客户联合进行创意工作，重构旅游度假的价值创造系统通过产业间的互补和延伸，赋予原有产业新的附加功能和更强的竞争力，形成融合型的产业新体系本项目可将旅游与创意产业结合，在实现旅游度假产业发展的同时，进入创意旅游的新细分市场价值创新战略·

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·【重构价值创造系统】价值导向的创新战略要点在于把传统的单向价值创造模式改造成双向交互式价值创造模式传统价值链创新价值链解析：传统的价值战略关注在价值链中正确的定位，包括选择正确的业务、正确的产品和细分市场，企业注重在满足客户需求过程中创造价值开发商产品客户生产营销采购设计施工服务解析：通过重新安排新的价值群中各角色的作用和他们之间的关系，使不同的经济角色共同合作来创造价值开发商产品客户营销采购设计施工服务价值创新战略—重构价值创造系统·

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·Google——价值创造系统创新价值创新战略—重构价值创造系统SecondLife——构建新的价值创造系统·

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·Google将尚未正式发布的产品集中于GoogleLabs这一平台，利用用户“试用~反馈”来改善用户体验，提升产品价值Google实验室是Google技术的演练场，汇集了一批尚未正式推出的产品原型这些产品原型有的是Google的工程师的奇思妙想（Google鼓励员工利用20%的工作时间进行自由创新），有的是Google将要推出的产品用户的意见和反馈将是决定这些产品是否能够推向正式发布的关键因素之一成熟的产品原型将正式发布，成为实验室毕业生用户可以直接和负责某一产品原型的工程师交流产品原型价值创新战略—重构价值创造系统实验室毕业生Google案例·

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·对于已经发布的产品，Google建立GoogleProductIdeas平台，征集使用者的意见，并通过对不同的idea进行投票来加大用户参与度三大功能提交分享对于特定产品的任何idea浏览其他用户的idea，并对其投票与其他用户一起讨论喜欢或反对的idea提出自己对产品的任何建议和意见目前对于GoogleMobile这一产品目前已经有17854个人提出了6088个idea，并进行了272295次投票（这些数字在实时增长中）对任何感兴趣的idea可以投票赞成或反对；根据投票数将产生排名价值创新战略—重构价值创造系统Google案例·

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·GoogleEarth则完全打造开放式平台，依赖用户的参与增加产品价值，使其成为新的价值创造者Google把GoogleEarth开放给所有人。不同的人根据自己的兴趣可以添加不同的信息，包括气候、环境、新闻、历史、文化、旅馆、酒店、犯罪数据、学校排名等等。这些用户自己增加的信息使GoogleEarth成为一个关于地球的3D维基百科，反过来增加了GoogleEarth的吸引力和扩展性用户可通过GoogleEarth免费浏览全球各地的高清晰度卫星图片最初，用户最热衷的是在GoogleEarth上寻找自己住处，或自己想要去旅游的城市纽约等大城市的部分建筑模型都参考了真实建筑的照片，建模和贴图的精细程度几乎与真实建筑无异。从GoogleEarth截屏下来的图片，和从同一角度拍下的照片几无区别。这些工作都是用户们用Google的三维建筑建模工具Sketchup3D制做上传的PlanetInAction.co推出的基于浏览器的GoogleEarth3D游戏“Ships”，用户可以在一个3D的环境里驾驶各种轮船，在GoogleEarth里环游地球，可以用键盘操作轮船启动、抛锚和转向价值创新战略—重构价值创造系统Google案例·

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·SecondLife是一个用户创造价值的极致体现，它为用户提供开放的创造平台，让用户创作虚拟产品SecondLife是一个3D的虚拟世界，里面几乎一切事物都是用户创造的自从2003年对公众开放以来,其成长迅猛.2008年，在全世界范围内已有超过1300万人在此“定居”SecondLife里有一套3D建模工具，用户利用它建造虚拟建筑，风景，交通工具，家具，机器等，这些东西可以使用，可以交换，可以出售除了个人用户外，如IBM，美国银行，路透社，哈佛等为数众多的组织都进驻了SecondLife，瑞典还开设了瑞典驻SecondLife大使馆大学岛集会场所用户自建的虚拟世界里的住宅用户自建的虚拟世界里的教室价值创新战略—重构价值创造系统SecondLife案例·

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·通过构建新的价值创造系统，逐步把创想平台和实体产业关联，SecondLife自身和参与者都在其中获得可观的经济利益SecondLife的内部世界经济以每年15%的速率增长截止2008年3月，SecondLife实现了“国内生产总值”3亿美元

德籍华裔教师AnsheChung由于在SecondLife里经营有道，成功登上《财富》与《商业周刊》的封面。她的工作室从LindenLab购买虚拟土地，然后再用电脑软件在土地上“绘制”，添加房屋、湖泊、森林，再转手出售。AnsheChung工作室在SecondLife虚拟土地和货品上的营业额已经高达数百万美元。由于业务扩张迅猛，2006年她在武汉建立了自己的办事处，其公司成为了湖北省政府认定的“可享受特殊优待”的高新技术企业。

喜达屋酒店集团在旗下新品牌酒店ALOFT开业前一年，在SecondLife开设了一个同名虚拟饭店，而现实中ALOFT酒店的大部分的楼层规划设计和装饰摆设样式正是来自它现身在SecondLife时展现出的原型和用户的建议AnsheChung工作室产品价值创新战略—重构价值创造系统SecondLife案例·

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·本项目可通过游客在设计环节参与价值创造建立项目的竞争优势地位采购设计建设服务开发商旅游者价值创造主体价值链重构效果竞争优势的建立广泛的游客参与能很大程度上增加项目影响力，体验感和重游率游客的个性化表现使产品具有稀缺性，甚至是唯一性，可增加产品本身的吸引力增加需求增加产品议价能力价值创新战略—重构价值创造系统·

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·价值创新战略（企业价值链）价值导向：重构价值创造系统（产业价值链）产业导向：产业融合创新快速变化的竞争环境下新的价值创造理念：消费者不仅只是接受项目提供的需求价值，他们还可以创造价值本项目可通过与客户联合进行创意工作，重构旅游度假的价值创造系统通过产业间的互补和延伸，赋予原有产业新的附加功能和更强的竞争力，形成融合型的产业新体系本项目可将旅游与创意产业结合，在实现旅游度假产业发展的同时，进入创意旅游的新细分市场价值创新战略·

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·【产业融合创新】通过产业融合可使项目满足更多的顾客需求，进入新竞争环境，从而获得新市场的优势地位原料1产品1客户1原料2产品2客户2原料1新产品客户1原料2客户2解析：信息技术的发展使产业边界日益模糊，导致发生不同产业之间相互渗透、相互融合产业融合的主要方式是通过产业间的互补和延伸，赋予原有产业新的附加功能和更强的竞争力，形成融合型的产业新体系价值创新战略—产业融合创新·

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·农业旅游的产业融合案例——小岩井农场价值创新战略—产业融合创新·

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·岩手县小岩井农场通过农业和旅游产业的融合，成为发展农业旅游的标杆小岩井农场位于岩手县，创立于1891年是日本最早、规模最大、最具代表性的民营农场农场整体规模2600公顷开发前以单一农业生产为主要收入来源土地农产品居民旅游吸引物田园风光旅游产品游客农业旅游业产业融合结果“原材料”不变产生新产品——农业体验休闲旅游开发新市场——农业旅游自从1967年后农场结合生产经营改造，兴建多种游览设施以田园风光，完善设施和周到的服务吸引大量游客平均每年接待游客120万人次，为农场赢得了可观的经济收入价值创新战略—产业融合创新日本小岩井农场案例·

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·通过农业和旅游业之间的渗透、转化和延伸，小岩井农场成为一个著名的农业旅游地1967年起，农场兴建了约600亩的观光农园MAKIBA园，以满足城市居民田园休闲的需求此时的小岩井农场仍然以农业生产为主要的收入来源为传统的农业生产增加旅游观光功能日本小岩井农场案例价值创新战略—产业融合创新考虑到旅游活动的参与性和体验性，农场设置挤牛奶、做奶酪等活动一些传统的农业生产活动转变成为游客体验乡村生活的旅游产品一些原来的农业生产活动成为体验旅游产品在农业旅游结合的基础上，开发多种旅游产品在农业观光体验旅游产品基础上，开发骑马、射箭等休闲活动，还发展会议旅游和生态旅游等多种产品产业功能渗透产业功能转化产业延伸·

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·本项目的产业融合创新选择主导产业：旅游度假产业可融合产业第二产业：工业第三产业交通运输、仓储邮政信息技术批发和零售业住宿和餐饮金融房地产文化体育娱乐可行性分析可选择融合产业发展时间较长，已经有相对成熟的市场，在海南有大量竞争对手第一产业：农业缺乏创新，竞争激烈需要当地具有优良的大型工业，提供工业生产的体验感缺乏基础旅游和大多数服务产业均可形成一定的结合，如：旅游商业、旅游地产、旅游交通等，但要么成为旅游大产业中的一部分，要么以其他产业为主导，双方具有相互依附的关联关系游客参与设计工作增加项目产品的参与性与创造性，提出旅游与创意融合的可能性旅游与创意产业可融合发展创意旅游价值创新战略—产业融合创新·

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·梦想起航篇

项目整体定位

功能布局建议

战略实施步骤陵水珍珠海岸夏宫项目·

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·每个人都有创意梦想，也许是在霎那间有的灵感，也许是一直努力的方向，可能是天马行空的猜想，也可能是精心描绘的画卷------每个人的创意都有个性，具有唯一性；而因为个性和稀缺，使它对客户更具体验感；而作为参与者，对于参与对象的最终结果总有知晓的欲望挖掘创意梦想具有个性、唯一性和参与性·

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·创意与旅游的产业融合创意与旅游的产业渗透创意与旅游间的产业转化创意与旅游间的产业延伸通过前期运作，吸引人们参与项目旅游度假产品的创意过程依靠专业与非专业人员的个性化思考，形成产品的独特魅力产品最终由于其艺术气质被附加观光的功能创意旅游渗透旅游产品把人们的梦想创意集中组成特殊的旅游产品创意成为稀缺的旅游产品让参与者和旅游者有强烈的体验感创意创意旅游产品在创意旅游的基础上开发相关的新产品逐渐形成新的产业价值链，引领细分市场创意旅游娱乐商业传媒…·

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·以建设国际旅游岛为契机，结合海航宽广的国际视野和营销渠道，不断追求创新的理念打造全球第一个由全民创意梦想互动构建的中国独一无二的

梦幻主题综合旅游度假区承载人们希望和理想的全球创想港

GlobalDreamsPort全民集体创意的实践承载人类梦想的港湾产业创新的培育基地它将成为——·

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·纯净·

自然·

品味漫步梦幻人生

这里的每一栋建筑，每一个设施都是不同人的梦想作品，每一件作品都是独一无二在纯净天空下听涛，茂密的椰林中挥杆，享受至尊级贴心服务，回望走过的梦幻人生------·

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·快乐·温馨·童趣儿童的梦想王国·

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·创意梦想的天堂纯净·

创意·

品味

如果你有任何的梦想，请到陵水来，独到的眼光和庞大的平台，持续的跟踪服务，让你的创意不再是梦想如果你有追求个性品味，请到陵水来，这里的每件商品都承载着别人的梦想，你要做的只是把梦想带回家·

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·功能定位定位原因功能定位结合项目资源和滨海旅游度假区发展规律，居住、运动、娱乐是成功滨海度假区的基本配套功能度假居住娱乐运动海南建设国际旅游岛缺乏专业人才专业教育培训功能海南旅游人才需求年增长2万人海南旅游人才年供应能力：5千人海航具有专业教育培训方面的经验，且具整合能力东海岸大量的滨海度假区建设需要有大量专业人员维护、服务与指导当地人员就业需要有相应培训机构提供上岗培训项目建设必将带来区域内村民的征地拆迁，在充分考虑操作难度基础上，可在区内实施原地或异地安置安置居住功能·

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·产品定位资源产品3S基础产品服务产品主题公园专业化的服务体系融洽的服务氛围酒店SPA高尔夫运动度假娱乐运动教育培训安置居住创意梦想度假基本产品创意酒店创意度假居住（公寓与低密度住宅）Golf、游艇SPA

水疗主要娱乐产品梦想主题公园主要运动产品划艇、滑水潜水、帆板、帆船等教育培训产品滨海旅游服务基地安置居住产品海南民居观光农业·

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·战略实施路径·

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·战略实施路线图第一阶段建立价值实现价值价值成长第二阶段第三阶段目标：建立区域独特的价值形象，为价值实现奠定基础主要客户：各类创意人群重点营销对象：有创意思想的青年创业者或专业人士主要产品：各类创意产品（梦想主题酒店、创意商业等）目标：度假产品的价值实现，海航战略取得初步成功目标：产业价值外延，创立新战略业务单元，完成战略目标主要客户：家庭游游客、周边区域度假客户营销对象：全方面覆盖各类人群主要产品：梦想世界公园主要客户：各类观光体验游客、度假客户重点营销对象：有品味、有知识、有文化的中青年度假人群主要产品：所有度假产品（高尔夫、低密度住宅、度假公寓等）·

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·【第一阶段】利用构建“全球创想港”虚拟形象和梦想征集的机会，在广泛的人群中为区域造势与Google等网络媒体合作，结合自身优势资源，构建虚拟“全球创想港”通过电视媒体、平面广告和报刊杂志等各类媒体，在全球范围内全方位宣传梦想公园，并发布创想征集活动，针对专业与非专业人士开放；同时也开始征集更广泛的人类创想针对各类人群的创想，组织专业人员对创想的实现性进行评估，选出一定的创意方案，在公共平台举办投票讨论活动，最终胜出的创想将会在梦想公园实现，创想提供者将获得参观等奖励虚拟的“全球创想港”完全按照本项目的实际情况设置，实现3D地理镜像映射在虚拟平台中，按规划设计方案将区域分成几个板块，每个板块的主要功能概念和设想在平台设有详尽说明，虚拟游客可在其中享受度假生活，同时可根据感受提供修改意见利用网络媒体的信息传播速度和海航庞大的国际营销网络，在全球推广虚拟度假生活体验，为整个概念的价值传递提供机会与多种媒体合作，在全球范围内向广泛人群征集梦想，迅速扩大区域的知名度与影响力战略实施路径·

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·通过梦想世界公园的建设和意向，吸引大量游客积聚人气，成功建立区域价值，为价值实现奠定基础梦想世界公园由人们自己的梦想组成的一个公园。在这里，你就置身于你的梦想中，一切都亦真亦幻，幸福由心而生------１主要内容梦幻天堂结合选出的创想方案，结合科技手段，创造一个亦真亦幻，平地而起的梦幻仙境，供游客参观和体验２梦想水世界由设计师组成专业团队，筛选可用的概念和作品，建设水主题的梦想游乐场３童话王国专门承载儿童创意的主题区，基本根据儿童的图画和童话故事设计，满足家庭游中儿童玩乐的需求战略实施路径·

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·【第二阶段】通过举办各类产品创意参与活动，与不同客户共同进行度假产品创意工作针对度假客户特点，利用相关媒介再次广泛征集专业方案，并整理得出备选方案，持续造势充分考虑虚拟平台中客户提出的各种意见，在媒体公开宣布对板块的功能、布局等进行相应的调整针对各板块中的主要产品（酒店、度假物业等），通过各种媒介向全球专业与非专业人士征集创意方案，方案可包括整体和局部甚至某元素的创意，并组织专家整理出系列完整方案供选择针对区域各类度假客户，提供灵活的产品创意征集办法，使不同客户成为产品创造的合作者针对高端度假居住客户，度假居住产品的设计可由专业设计团队结合用户甚至业主的创意元素完成，从而使度假产品的个性突出，具有专属感和体验感，在提前获取客户需求和创意的同时让客户通过参与获得更高的满足感，有助销售针对其他度假居住客户，利用互动虚拟平台，让客户选择自己喜爱的方案，使方案更具有市场可行性针对短期酒店度假客户，可根据人们提供的酒店客房方案，由专业人员组合设计成分主题和系列的酒店形态每个阶段，方案在区内的建设都通过电视平台对参与者进行反馈，使广大参与者能始终保持关注，并提供更多意见，并成为项目的潜在消费者战略实施路径·

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·通过产品的开发和销售，实现区域的高价值，海航完成初步战略目标

完全由人们投票选出的度假公寓，具有很强的认可度，并成为中青年度假置业客户的首选购买项目成为度假区产品开发的创意来源基地和反馈中心成为全民创意的开放式互动平台，创想发布的集中地梦想虚拟平台酒店的外形和客房均具有独特和唯一性。其中，酒店根据人们不同的度假梦想设计，每个系列都具有强烈的主题性和特别的体验感（方案被采用者的铭牌将在镶嵌在房内，还可向作者发放ＶＩＰ证明，给予相应的贵宾服务和折扣）主题酒店对于别墅，其建筑设计主要面向专业人士，置业者可以在名家设计的系列建筑方案中选择，并可在制定的范围内进行局部修改，甚至可以在规定的要求下，完全由自己本人或邀请其他专业人士设计建筑，成为世界唯一的梦幻度假居住物业梦幻别墅梦想公寓战略实施路径·

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·【第三阶段】通过对搜集创想实用化行动，真正成为人们实现梦想和海航达成未来战略目标的重要平台持续“全民创意创造度假区”的用户创造及创意票选活动将虚拟平台和创意小店结合，实现创意作品的实体化；虚拟平台可作为产品的展示和交易场所，为客户提供在线服务和其它企业合作成立种子基金，或吸引风险投资，可举办相关论坛和会议，结合海航自身资源，创造创想与资本的接触机会，将部分产品实现产业化全程跟进创想的成功实体化进程，形成持续的关注基于平台建设，通过评估、筛选和创投活动，实现创想作品的产业化和自身的多元化战略注重发展的后期跟踪和宣传，通过综艺节目的拍摄保持项目成功后的热度邀请筛选出的创想提供者在“创想人生”节目里阐述自身的创想，并邀请风投专家作为评委，为优秀创想提供梦想成真的机会关注创想实用化的案例跟踪，将根据创意作品开发的成功事迹作为素材，拍摄“创想人生”综艺节目反馈版战略实施路径·

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·本阶段将逐步推动产业延伸，完全建立起“全球创想港”在创意实用化领域的中心地位在度假区基本形成后，逐步推动产品的延伸，主要有三个方向：在游客主要聚集地，发展主题商业（梦想小屋），专门出售各类创意商品，所有商品均由各类玩家自己设计，由海航委托供应商生产，玩家可获得产品出售后的部分利润；一些技术性产品可由海航代为寻找买家，销售成功双方按约定分成；海航也可在其中寻找适合的潜力产品购买开发在区内开发主题精品酒店，创意可来自于交互平台，成功后在其他适当地点进行主题复制，形成精品酒店连锁定期举办全球梦想创意家论坛，设计不同创意主题讨论和畅想；举办行业性质的潜力创意挖掘会议，探讨发觉有实用价值的创想；举办资本和创意的见面会，促进创想的产业化主题商业梦想酒店会议战略实施路径·

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·【举措】价值创新系统的构建、定制化服务的提供，将开创国际旅游岛发展的新模式，也是本项目能够顺利实现的保障定制化服务价值创新服务模式在利用用户实现价值创新方面，Google等网络平台具有丰富的经验和合作的可能性自2003年开放至2008年，吸引1300万人“定居”，并有IBM、Intel、微软等企业入驻虚拟经济实现15％的增长率，GDP达到3亿美元“孜孜不倦的追求价值创新”，通过让用户直接参与产品的体验和设计，深度挖掘和创造客户的潜在需求GoogleLabs、GoogleProductIdeas等平台的建立“创想10100，全球征集“让世界变得更美好的Ideas”等活动符合Google的企业文化和价值观Google拥有丰富的实操经验SecondLife虚拟平台运作日趋成熟SecondLife模式在国内的推广与模仿华裔女子在SL中所创造“钟安社”，取得巨大成功SL运营取得成功后，国内也涌现了模仿的3D虚拟世界，摸索逐步将虚拟世界游戏化、社区化、娱乐化SecondLife运营获得巨大成功，引发国内模仿的虚拟世界平台的运营，取得初步成功以万通地产为代表，定制化服务已经在中国房地产开发领域取得了初步的成功1999年，万通推出其房地产创新业务——万通筑屋，开启中国住宅定制化之路2005年，万通筑屋营业利润达5千万元目前，定制化事业部已成为万通地产三大事业部之一万通地产瑞安地产恒盛地产万通筑巢网(平台)瑞虹新城三期尚海湾上海上海全国范围开发企业代表项目项目城市项目可实现性分析·

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·【产品】在海南旅游度假需求旺盛的背景下，完善的产品体系是本项目可持续发展的基础海南旅游度假需求旺盛资源产品3S基础产品服务产品主题公园专业化的服务体系融洽的服务氛围酒店运动高尔夫度假物业万平方米

万人次资料来源：海南旅游海信息网；南省住宅与房地产信息网海南历年商品房需求旺盛海南历年旅游人数增长迅速本项目完善的产品体系具有持续竞争力完善滨海旅游度假产品体系度假基本产品主要娱乐产品主要运动产品教育培训产品安置居住产品创意酒店、定制化住宅、Golf梦想主题乐园，游艇划艇、划水、潜水、帆板、帆船滨海旅游服务基地海南民居、观光农业项目可实现性分析·

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·功能布局建议规划布局建议总结1.继承前版规划的理念与思想2.前版基础上的进一步完善与提升对椰子岛景区的核心景源——椰子岛坚持保护原则，仅修建简易的架空木质栈道，让游客亲近的同时保护岛上的生态环境对基本农田区域保持不占用的原则，以田园风光为主要特点实施强度较低的开发对主要的村庄聚集区坚持持续改善的理念，给村民营造一个和谐、优美的环境在坚持保护核心景区的同时，考虑陵水的社会经济近一步发展需要，在低洼地和水口岭区域实施保护性开发，既为陵水的后续发展作贡献，也为区内生态的可持续保护提供人力和资金基于原先生命科学研究项目的停止，结合山阴面的地理位置和高端度假产品的配套需求，在此建设高尔夫球场在保持原有田园风光区形态的基础上，鼓励并培训村民生态农业旅游开发，既为区域增加大众旅游产品，也为当地居民的就业致富提供出路在改善村民居住环境的同时，为保留的当地民居进行改造，注入海南意象的建筑元素，使村落与田园，结合其他旅游产品一起成为综合旅游区在保持原有配套接待设施用地性质不变的基础上，开发会议度假酒店；从吸引游客、完成战略和空间突破方面思考，在区内设置有强大吸引力的主题公园，成为整个陵水滨海观光游客的主要聚集地和中转站，并建设各档次，各类型配套设施，为整个区域的多样人群服务，成为陵水滨海名胜区的配套基地另外，考虑到海南旅游专业人才的缺口和海航的专业能力以及海滨资源的公共性，在南岸设置教育培训与公共游憩功能【地块分析1】规划区位分析——陵水东海岸的中心、制高点，对整个岸线具有统领地位1、北面与香水湾毗邻，南面沿海岸延伸至黎安港，本项目处于陵水东海岸的中间位置，具有中心之势2、从北边牛岭沿岸至牛白山，本项目水口岭最高海拔215米，区域至高点，登高于此，可俯视整个陵水东海岸水口岭牛岭下岭牛白山陵水东海岸沿岸区域海拔高度示意图牛岭牛白山本项目香水湾统领陵水东海岸【地块分析２】地块范围内有部分基本农田与自然保护区，不建议作大规模开发根据国家相关法律法规，对自然保护区和基本农田的开发建设具有严格的限制条件自然保护区和基本农田对于项目的生态环境具有很大的增值效应以往的规划中，对椰子岛和基本农田也以保护为主基本农田自然保护区核心区限制条件建议限制范围内不进行大规模开发【地块分析3】地块内两大山岭上分布大量的坟冢，开发过程中必须采取措施主动规避其不利影响水口岭也零星分布有坟冢，对地块价值有一定贬损，但数量不大，动迁难度较小大溪岭临近现状道路一侧密集分布坟冢，对地块价值有很大的贬损，动迁几乎不可能大溪岭坟地水口岭坟地坟地密集区域坟地零星分布建议措施建议山体坟冢下的的地块以保护、绿化为主，不做开发未来的进入道路沿陵水河规划沿线道路采取种植高大树木以阻挡坟冢进入游客的视线协同政府部门的支持，将地块内的坟地全部迁出建议措施【地块分析4】采用网格法评估地块资源价值好，2分中，1分差，0分资源(30%)资源优质，利于开发资源价值不高，但对开发不产生负面影响资源不利于开发拆迁安置(20%)地块涉及人口较少，拆迁安置成本低人口较集中，拆迁安置成本略高拆迁安置工作量大，成本高地形地貌(20%)地形地貌利于景观打造和基础设施建设地形地貌多样，可利用价值一般地形地貌导致开发成本大，不利于工程建设用地性质(30%)地块内用地性质单一，且征地成本低用地类型多样，性质可以转换拥有大片农田保护区等用地性质最优价值地块次优价值地块普通价值地块1234567891011不可利用地块整体布局将遵循三个方面的规划原则规划原则度假区与旅游区相分离动静分离原则价值匹配原则成本控制原则在不影响整体定位实现的前提下，规划应注意减少拆迁成本、建设成本的投入商业区与住宅区相分离游客与居民相分离高价值资源与高价值产品相对应高价值产品与高价客户相对应高价值客户与高价值活动相对应全球创想港整体布局结构七组团：1、梦想中转服务中心2、国际体育休憩区3、梦想度假社区4、生态农业体验单元5、BeachPark6、7、教育科研培训基地一带、两区、六组团，复合发展一带：中央滨河梦想地带以陵水河为界分为南北两区：北区——梦想起步区（一期）南区——延伸发展区（二期）六组团北区（一期）1、梦想中转服务基地2、国际滨海休闲区3、梦想度假社区4、生态农业体验区南区(二期)5、BeachPark8、滨海旅游培训基地生态农业体验区国际滨海休闲区梦想中转服务基地BeachPark滨海旅游培训基地中央滨河梦想地带陵水河一期规划范围椰子岛梦想度假社区十字干道：东西：滨河内部交通主干道

1、规避坟冢的不利影响

2、充分利用滨河资源南北：景区互动交通干线

1、连通香水湾，实现景区互动

2、与南边二期的交通联系道路规划设计要点：朝向滨河：保证游客接近滨河景观的便利性组团联系：保证各组团之间的功能联系道路分级：保证度假区内客流量得到良好的引导和控制全球创想港整体布局——交通十字干道、三级道路体系一级道路二级道路三级道路一级道路(二期)滨河内部交通主干道景区互动交通干线中央滨河梦想地带两大中心——梦想主题公园与原生态的椰子岛代表了全球创想港的灵魂，是本区域的标志，同时，以陵水河一带贯穿，丰富的水上娱乐活动又使得本地带成为公共活动中心和区域人气至高点。水上休闲娱乐带梦想主题公园规划占地约700亩，全球创想港的核心，集中承载创意和梦想的实现之地梦想公园的建设与自然生态结合，高绿化率、低覆盖率，建筑与树木草地等生态景观融合在一起设置游乐场所，供游客在游览的同时，可以参与游玩项目以陵水河丰富的水系和滨海沙滩资源，打造多样化的水上活动项目，如：游艇、摩托艇、海上降落伞、拖拽伞、香蕉船、钓鱼等，使梦想之带活跃起来修建区域标志性建筑：梦想塔，提高区域的标识性开辟一个专为实现儿童的梦想而设立的童话王国；同时可根据海航的航空企业的资源优势，设置航天航空有关的小项目，如：机舱餐厅区域标识性建筑：梦想塔——启航梦想的灯塔创想者的天堂——梦想作品展示童话王国——儿童的梦想世界高绿化率低覆盖率生态融合自然生长梦想公园的建设遵循原则：……一级保护区内可以安置必需的步行游赏道路和相关设施，严禁建设与风景无关的设施，不得安排旅宿床位，机动交通工具不得进入此区……——《风景名胜区规划规范(GB50298-1999)》椰子岛是原生态的自然资源，遵循原规划设立一级保护区的原则，在保证树木等植被不被破坏的情况下，因地制宜在岛内设置架空的木制步游道。进入椰子岛的步道曲径通幽，让游客亲近大自然架空木制栈道，与自然融为一体梦想中转服务基地梦想主题公园民族风情小镇梦想中转服务中心本地块位于项目内的西南，是东边进入项目的必经之地，处于整个项目的交通要塞上，是未来人流的聚集点，因此在此处设立酒店、餐饮、商业等旅游配套服务功能的设施，成为全球创想港游客服务中心。民族风情小镇梦想中转服务中心全球创想港游客服务中心，设置个性化酒店、风情餐饮、特色商业街等，完善区内住宿、餐饮、购物等功能建筑创意、特色商品来源于交互平台，体现个性、创意、独特将现有的里村改造成民族风情小镇，保留居民，减小项目的拆迁安置布置具有黎族风格的建筑、织锦、陶艺等元素，集中体现海南风情居民小镇氛围保持民俗民风，让游客真正体验海南风情梦想中转服务中心个性化的酒店独特的室内设计将交互平台的创意实体的个性精品酒店转化为梦想中转服务中心特色商业街特色餐饮服务免税店——通过将创意转化为商品完成交易创意的价值实现梦想主题公园民族风情小镇民族风情小镇——当地建筑、工艺、风俗的活展览馆国际滨海休闲区椰林高尔夫滨海山地高尔夫酒店高尔夫别墅高尔夫别墅

本地块包含水口岭和椰林洼地，拥有山、海、河、椰林等多样化资源，开发价值高；可通过顶级高尔夫打造，在此区域形成高端度假社区。

坚持生态保护性开发原则。原有植被保护缺乏经济动力支持，破坏现象突出，通过区域旅游高端度假地产的低强度开发，即可为陵水后续发展提供动力，还可利用社区人力和资金为生态环境提供持续性保护高尔夫利用椰林和水系打造18洞椰林高尔夫比赛场地利用水口岭天然地形，打造极具特色的国际顶级滨海山地高尔夫(18洞)酒店高尔夫别墅布置在地块东侧临海处，凭借半山半海景观，打造顶级酒店完善会议设施等配套，作为未来全球创想港的峰会基地倚靠山地高尔夫，户户朝海，享受高尔夫和海景提供定制化的享受，打造个性化的度假别墅滨海山地高尔夫享受一杆进洞体会人生梦想椰林高尔夫挑战梦想之冠顶级度假会议酒店顶级的配套服务绝佳半山海景条件国际级会议配套梦想家创意论坛、全球行业创意风暴会、创意与资本见面会……山地高尔夫海景别墅

——个性张扬、奇特，私属感强，定制化服务梦想度假社区高档度假公寓游艇度假别墅高尔夫游艇别墅配套中心本地块紧邻陵水河和椰子岛，拥有丰富的水系，且有梦想主题公园、椰林高尔夫环绕，生态景观价值极佳，同时综合的资源极具想象力，适合打造个性化的梦想度假天堂。度假别墅&度假公寓在临近椰林高尔夫和椰子岛的区域布置景观度假别墅，临近河道和梦想主题公园的区域布置高档度假公寓；丰富地块内的水域，人工打造水系，使得别墅户户都可亲水，并引游艇入户；同时，提供定制化的服务，打造个性化、极具创造力的梦想社区。配套中心为度假区提供综合的生活配套服务，如休闲俱