总部基地投资专题计划书

****总部基地项目投资计划书****建设投资咨询6月一、建设总部基地必需性**市****在中原腹地、晋*鲁豫四省交界区域中心、**市中心城区南部，距离石家庄、郑州、太原、济南四个省会城市均在200公里左右。****地处京津*一体化战略和中原经济区战略两大国家级战略交汇区域，是国家“十二五”计划关键开发区域之一*中南地域建设关键增加极。**总面积****平方公里，其中关键区****平方公里，是中原经济区北部门户，联络环津京经济圈、沿海港口、中原地域经济纽带和交通枢纽，和郑州、洛阳共同构建中原经济区。同时**也是继唐山曹妃甸、沧州滨海**以后，河北省关键打造*南地域新增加极。**九个工业园区投资企业云集，功效定位为全国关键优异装备制造业基地和四省交界区域现代物流枢纽。所以，建设总部基地含有很必需性：1、有利于为企业投资资本引入提供硬件支持。总部基地建设目标就是期望将外地、外国企业引进****投资，尤其是大企业将总部设在****，以加强****经济投资实力，而总部基地就成为承载这些企业投资硬件。

2、有利于提升**对外服务水平。伴随企业投资**和**经济发展，有效推进**建设，投资企业需要银行、建筑、设计、策划、展示等系列中介服务业为其服务，这些中介服务业也需要有一个相对集中载体展示本身形象总部基地引入这些中介服务，从整体上提升了**对外服务水平。

3、总部基地中企业总部集中了企业价值链中知识含量最高区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集知识性劳动，能够满足处理**企业发展人才瓶颈需求。总部基地同时最大程度取得服务业发达、智力资源密集优势，实现区域可连续发展，最大程度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大程度地降低了成本。二、建设总部基地意义****，作为一个新兴经济区域，凭借着现有资源，结合省、市政府大力支持，引入外省、外国企业来**投资，企业总部和办公区域设在总部基地。凭借着交通枢纽优势，凭借机械设备制造产业链集群效应，吸纳省内和周围省市名企将总部迁入总部基地。同时引入科研机构和金融平台进驻总部基地，形成一个良性循环，对**来讲，意义非凡：1、盘活国有土地资源引入名企总部进驻，其生产制造基地肯定跟随到**投资，这么将使**闲散土地得到最大程度利用，为**产生巨大经济效益和社会效益，使**一区两港九园和**市区实现无缝对接，拉动周围地块升值。2、为地方发明财政收入总部基地建成，年交易额和生产总值可达千亿元人民币，可为地方财政带来数十亿税收和其它各项收入。3、扩大就业机会伴随总部基地建设和发展，可为**当地甚至**市区提供10000个就业岗位，将大大缓解就业问题。4、促进商贸物流深入发展总部基地会促进入驻企业和当地企业猛烈竞争，从而使商贸、物流愈加繁荣，资源优势互补会使总部基地聚群效益愈加活跃和富有竞争力。5、带动地方产业和第三产业蓬勃发展总部基地建设，将会带动**经济建设和城市建设，如餐饮服务业、交通运输业、邮政通讯业、公交水电业、建筑建材业和房地产业等快速繁荣起来。总部基地是个商务往来及其频繁场所，对拉动周围第三产业作用将很巨大。6、推进当地城市化建设总部基地建设，将会响应国务院相关城镇化政策，推进周围地域城市化建设，为**经济建设增添强大后劲。7、形成新商务中心和**城市发展目标一致，将周围配套建设完善，形成新城市商务中心区域，共同推进经济发展。8、促进金融发展总部基地建成后，各企业大笔流通资金将会为当地金融机构增添活力，促进金融业蓬勃发展，形成良性投资环境。9、提升**品味总部基地建设后，能够促进**和周围省市经济交往和友好往来，对提升**乃至**城市品味含有深远意义。三、总部基地计划理念总部基地将进行统一计划、统一设计、统一建设系统化、标准化、生态化、规模化，集办公、科研、中试、产业于一体企业集群总部基地。总部基地建筑整体采取燕赵建筑风格，三千年古全部天人合一环境和整齐而有灵活平面布局将燕赵英雄人物小说及成语典故、**梦文化等以建筑、构筑、雕刻、塑像、绘画、人造景观、浓缩小品、彩色涂饰等艺术形式一一展现在总部基地各建筑、景观上面，含有美学欣赏、历史和实用价值。总部基地整体计划将引入国际化“中央广场活力带”区域设计理念，利用关键城市道路，合理分布办公、科研等商务区域和餐饮、商业等服务设施和广场、水景、绿地等休闲场所，让历史艺术、生态休闲和生态办公合理结合，形成独具特色中央景观活力带，也成为**标志性景观带。总部基地商务办公楼建设将秉承商务办公和生活基础特征，独体、独栋、独立产权，其外形以燕赵风格进行建设，表现稳健、典雅、含蓄、简练历史感时代感。将借鉴中国传统建筑围合式空间和西方开放式街区精髓，展现坡顶露台，一顺朝阳建筑风格特色，充足考虑了总部基地各企业办公研发采光、环境保护需求，更能适应大中型企业现在及未来需求。总部基地项目标配套设施将着力做到完善而丰富，符合未来经济发展需求，金融服务、商业服务配套等定位高端、服务多元化，适应总部办公、运行多方面需求。配套设施外形以燕赵古建筑风格，将集金融服务、商务酒店、高级商业、休闲娱乐、5A写字楼、总裁官邸、总部小公寓、物流服务、会议会务、产品展示等于一体，充足适应企业总部多种商务需求。绿地和景观布局，区域整体结构以人、自然和城市建筑、环境有机融合，经过景观轴线、景观节点等城市设计要素来精心组织，强调中央广场和城市主干道联络，使其串联起办公区、中心广场、休闲会所、官邸公寓，即表现景观连续性，又不失景观多元化和层次感。总部基地建成后，将成为****经济增加新区域。其建设和运行能极大地促进**城市化发展，促进区内产业结构升级，并实现周围区域资源效益最大化发展，还将推进**及周围区域城市一体化发展进程，深入推进**配套设施成熟和完善。四、总部基地选址意见总部基地项目选址原因：1、伴伴随城市经济发展和区域战略布局；2、项目所在区域为关键产业所在区域，而且已经形成产业聚集风气；3、交通便捷；4、雄厚政府背景，有利于吸引大企业进驻；5、入驻企业享受投资奖励、税收优惠等扶持政策；6、购置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于计划；8、含有优越自然环境和地理环境；依据以上分析和**市****计划，中华南大街区块土地以后将成为**商务中心，含有有以下特征原因：1、宗地现实状况平整且方正，很有利于计划、设计；现在该区块宗地还未有详规出台，地块现实状况为农耕地；现有周围居民关键是城镇结合部村民。无需要进行拆迁建筑物。无需受保护古迹和构建；2、交通便捷，距离京珠高速**南出入口、绕城高速林坦出入口、**高铁站、**火车站、**机场、107国道等均在5公里内，立体式交通快速、快捷。3、周围居住环境优越，中华南大街快速道两旁5公里之内就有著名**市第一中学、**学院、**市中心医院、人民路商业圈和南湖公园、大型购物中心等，车程不过10-20分钟。不过中华南大街区块建设基础套配设施尚不完善，估计大规模建筑高潮将出现5年以后，项目周围市政配套真正完善将要左右时间。从长远发展看，该区块升值潜力肯定很大。总而言之，从宗地概况、交通情况、市政配套、土地成本、入住对象等多原因综合考虑，我们认为中华南大街地块相对适宜部分。五、总部基地计划设想****总部基地初步计划设想为第一期项目用地40万平方米（600亩），容积率1.6，地面建筑面积64万平方米，绿化率40%，其中：1、办公区域：占地300亩，建设32万平方米；2、总裁官邸：占地100亩，建设6.6万平方米；3、中央广场：占地80亩；4、职员公寓区：占地50亩，建设11.4万平方米；5、SOHO商业区：占地50亩，建设11.4万平方米；6、配套公建（含展览馆、科技馆等）：占地20亩，建设2.6万平方米；****总部基地项目用地性质计划1、办公区域为50年土地使用权商住用地；2、总裁官邸、职员公寓区为70年土地使用权居住用地；3、SOHO商业区为40年土地使用权居住用地；4、中央广场、配套公建为划拨用地；六、总部基地项目合作模式方法一：政商共同出资合作经营以北京中关村丰台园区总部基地为例，成立中关村丰台园区道丰科技商务园建设发展，股权分配为：北京中关村丰台园区管委会持有40%股权、英国道丰国际集团持有45%股权、北京道丰数码园开发建设15%股权。三方根据根据责任法进行出资、决议、管理、利润和风险负担分享。这么项目合作方法能够充足利用和政府关系，依靠项目最大优势，以土地价格低和享受各项优惠政策等特点来进行招商引资。方法二、以土地入股合股经营开发**以计划土地一级市场经营权作为合作无形资产入股，我企业投入整个建设开发资金进行合作，双方根据测算投入百分比组建股份，由新组建股份自主管理，自主决议，自主经营，自担风险，自负盈亏。计划范围内征收土地、拆迁安置、道路桥梁建设、土地平整、土地报批均由合作方前期出资入股，开发后商业和居住用地由合作组建股份进行拍卖或开发出让；办公区由**负责招商；开发后公共用地按约定价格移交**政府使用。我企业依靠经营利润来取得回报。方法三：土地分块招商开发**以计划范围内土地一级市场经营权作为合作条件和优惠政策，我企业按计划要求完成计划范围内土地征地拆迁安置、道路及桥梁等公共设施建设、土地报批、土地平整等费用。

办公用地、居住用地土地一级市场根据统一计划进行招商拍卖，拍卖所得归**全部。根据我企业投入费用，商业用地、居住用地经营权和开发权归按百分比归我企业全部，我企业投入可在商业、居住用地出让及开发中取得回报。

方法四：特许经营模式**以计划范围内土地一级市场经营权作为抵押物，我企业负责计划范围内土地征地拆迁安置、道路桥梁等公共设施建设、土地报批、土地平整等前期投入和项目开发建设；按计划设计要求完成道路等公共设施建设和总部基地施工，由**和我企业共同售卖和租赁经营。**在计划范围内总部基地项目标销售和租赁及其它财政收入中分期支付企业或自然人投入资金及利息，其利息