物业辖区中控系统管理办法【物业管理经验分享】

物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！物业辖区中控系统管理办法【物业管理经验分享】物业辖区中控系统管理办法

二.消防监控操作管理

1.0目的

规范消防系统运作管理、维修、检查、保养，确保消防系统随时处于良好运作状态。2.0适用范围

适用于本公司辖区内消防系统运作、维修、检查、保养的管理。

3.0职责3.1项目处经理负责消防系统设备运作管理的监督、统筹。

3.2项目处工程组负责消防系统设备运行的技术保障。

3.3保安队长、班长负责实行消防系统工作的运作操作。3.4工程处经理、项目处经理负责审核《设施维修保养年度计划》，并检查计划的执行情况。

3.5工程组主管组织《设施维修保养年度计划》,并组织监督该计划的具体实施。

3.6工程组同时负责施行具体消防系统的日常保养工作。4.0程序要点

4.1运作监控

4.1.1消防管理中心执勤人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。4.1.2运行监控内容：

a）消防主机显示屏是否显示。

b）消防主机是否正常。c）”运作”和”电源”灯是否亮。

d）巡视喷淋泵而后消防泵管网系统，接口有无松动，油漆是否脱落，水流指示器是否运作。

e）”故障”灯是否亮，如亮立即到现场查明原因。f）”低水位”信号灯是否亮，如亮立即通知维修工的并查看水位情况。

g）”破玻灯光”信号灯是否亮，如亮应即时到楼层查看破玻报警原因。

h）监看闭路电视画面是否清晰。i）巡视固定手提式灭火器管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据。

j）设备有无出现烧焦、异味、异常情况。

k）测试”试灯”键，试灯1~2秒钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。4.1.3在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记、汇报、整改。

4.2异常情况处置

4.2.1当消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动造成消防主机部件烧毁。4.2.2当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用”干粉”灭火器扑灭。

4.3机房管理

4.3.1非值班人员不准进入室内。4.3.2当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设备、设施。

4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备”干粉”灭火器。

4.3.4室内禁止吸烟。4.3.5保持消防监控系统24小时不脱岗。

4.4交接班要求

4.4.1交接班时应：a）进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态。

b）按操作键查看消防主机内容有无改动。

4.4.2当值人员应对每班次运行情况做好记录，交接时检查各系统均正常后，双方在《交接班记录表》上签字确认。4.5维修保养

4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。

4.5.2每年12月15日前，又项目处消防负责人拟定《设施年度维修保养计划》报公司消防主管审批，并系统组织核实。4.5.3《设施维修保养年度计划》必须具备下列要求：

a）有明确安排设备的大、中、小修计划。

b）有具体组织实施维修保养的时间。c）有明确的保养周期。

d）有具体的维修经费预算。

4.6对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《设施年度维修保养计划》进行。4.7检查

4.7.1日检：每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行检查。

a）每班次均应进行系统设备的外观检查。b）火警功能，误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除；对于误报频繁有无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不变，不能接收信号，应及时清洗更换。

c）自控功能：按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。

d）故障功能：--主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断，接触不良等情况。

--备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线。

--探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。4.7.2月检：每月15日在消防管理主管的指导下，由队、班长组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《设施月检查保养记录》。

a）日检全部内容。

b）测试控制器重要工作电压是否正常。c）火灾探测器（温感、烟感）安装倾斜度不大于45°，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否亮，抽取5%的烟感试验消防主机是否收到信息。

d）对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定好，油漆脱落应补刷新漆。

e）检查手动报警器按钮，紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失，任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。f）对消防主机、联动柜、动手配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线络松动应给予紧固。

g）对主电源和备用电源做自动转换试验。

4.7.3季检每季度检查加试验自动报警系统的下列功能，并填写《设施年（季）检查保养记录表》

a）采用专用检测仪器，分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示。

b）试验火灾报警的声光显示。c）试验水流指示器，压力开关等报警功能信号显示。

d）对备用电源进行1~2次充电放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验。

e）用手动或自动检查消防检泵，自动喷淋灭火系统的控制设备。f）对固定手提式灭火器进行外观巡视。

g）用手动检查消防应急广播，火灾应急照明及疏散指示标志灯。

h）从消防联

动柜上按强制”消防”开关键使客货梯进行在首压试验。

i）在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验。

j）检查所有转换开关和强制切断非消防电源试验。

4.7.4年检：每年12月20日前由消防管理主管同队、班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《设施检查保养记录表》。

a）应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盖、设备作直观检查，清理尘埃。b）试验火灾应急广播设备的功能。

4.8维修保养

4.8.1对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防管理主管指导完成，每班值日员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净的抹布擦试，保持设备光洁。4.8.2消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的应速急成联系安装厂家并汇报项目处经理。

4.8.3消防泵系统

4.8.4消防电机主机的维修保养。4.8.5消防系统的检查、维修、保养均应有完整的