中国基础设施REITs之数据中心篇

目录

数字浪潮，算力为先,数据中心保驾护航...................................................................4

数据中心的前世今生................................................................................4

产业链：数据中心是数字经济下的中流砥柱............................................................4

数据中心行业特性：高门槛，严管控..................................................................5

数据中心市场供给侧：头部整合是大势所趋............................................................6

数据中心市场需求侧：数据流量增长势不可挡，中国IDC行业欣欣向荣...................................9

数据中心行业的盈利模式分析.......................................................................12

规模扩张成为IDC发展趋势,亟待多元融资方法推波助澜....................................................15

并购驱动增长，IDC向超大规模方向迈进.............................................................15

REITs为海外IDC厂商开辟融资新通道.................................................................17

借REITs东风，IDC存量资产有望乘势盘活..................................................................19

什么是REITs?.............................................................................................................................................................................19

IDCRETIs的发行使厂商与投资人"握手双赢”...........................................................21

IDCREITs与其他基础设施REITs有何不同？............................................................23

稳定且可预期的机柜服务费为IDCREITs发行奠定扎实基础.............................................25

海外IDCREITs经验借鉴.............................................................................26

我国IDCREITs化初步探索...........................................................................33

图表

图表1:数据中心演进历程.................................................................................4

图表2:IDC产业链.........................................................................................5

图表3:中国数据中心政策.................................................................................6

图表4:中国数据中心机柜数量.............................................................................7

图表5:中国数据中心市场规模.............................................................................7

图表6:全球第三方数据中心市场规模.......................................................................7

图表7:Equinix、DLR、CyrusOne全球市场份额...............................................................7

图表8:市国IDC市场竞争格局（左为2019年，右为3Q2020）................................................................................................8

图表9:主要省市数据中心机柜存量.........................................................................8

图表10:全球云计算市场规模..............................................................................9

图表11:全球头部云计算厂商资本开支变化..................................................................9

图表12:中国主要云计算厂商资本开支......................................................................9

图表13:中国市场公有云市场规模..........................................................................9

图表14:中国新增服务器规模预测，云计算大客户将是IDC长期需求主力......................................10

图表15:中国IDC新增机柜需求预测.......................................................................10

图表16:我国数据流量未来5年将保持高速增长态势........................................................10

图表17:不同类型对时延的需求...........................................................................10

图表18:市场需求是数据中心选址的首要考量...............................................................11

图表19:各省能源情况...................................................................................11

图表20：数据中心成本收入结构...........................................................................13

图表21:万国数据收入拆分...............................................................................13

图表22:世纪互联收入拆分...............................................................................13

图表23:万国数据成本拆分...............................................................................14

图表24:世纪互联成本拆分...............................................................................14

图表25:秦淮数据成本拆分...............................................................................14

图表26:光环新网成本拆分...............................................................................14

图表27：全球IDC并购数量；超大规模数据中心市场规模...................................................15

图表28:海外公司的外延并购历史.........................................................................16

图表29:海外IDC公司历年资本开支增速..................................................................17

图表30:Equinix融资金额及结构...........................................................................17

图表31:DLR融资金额及结构..............................................................................17

图表32:CyrusOne融资金额及结构.........................................................................18

图表33:Keppel融资金额及结构............................................................................18

图表34:海外IDC公司netdebt/EBITDA.........................................................................................................................................18

图表35:海外IDC公司净利率.............................................................................18

图表36:海外IDC公司EBITDA率..........................................................................18

图表37:海外IDC公司经营现金流占收入..................................................................18

图表38：中国REITs的基本结构...........................................................................20

图表39：海外REITs典型结构.............................................................................20

图表40:中国头部第三方IDC公司资本开支变化............................................................21

图表41:中国头部第三方IDC公司收入规模变化............................................................21

图表42:中国主要数据中心资产负债率及融资成本（截至2019年末）.........................................21

图表43：不同融资方式对资产负债表的影响................................................................22

图表44:REITs及其他金融工具之于发行人及投资人优劣势对比...............................................23

图表45:截至报告日，国家级骨干直联点已增长到14个.....................................................24

图表46:全国各地区数据中心集群资源禀赋对比............................................................25

图表47:万国数据机柜MRR小幅下降......................................................................25

图表48:世纪互联机柜MRR持续稳步提升..................................................................25

图表49:Equinix收入结构：托管收入占比逐渐下降，网间互联业务收入占比逐渐提升...........................26

图表50:CyrusOne收入结构：电力及设备销售收入呈增加趋势................................................26

图表51：全球IDCREITs成立时间..........................................................................26

图表52:2019年美国IDCREITs数量占比....................................................................27

图53:2019国IDCREITs彳直…27

图表54：美国、新力口坡REITs成立条件.....................................................................27

图表55:公司型REITs架构图..............................................................................28

图表56:契约型REITs架构图..............................................................................29

图表57:KeppelDCREIT收入...............................................................................29

图表58:KeppelDCREIT资本开支...........................................................................29

图表59:KeppelDCREIT资产负债率（％）.....................................................................30

图表60:KeppelDCREIT股息率（％）....................................................................................................................................................30

图表61:KeppelDCREIRs截至3Q20各区域管理资产占比.....................................................30

图表62:KeppelDCREIRs截至3Q20各业务类型占比..........................................................30

图表63:Equinix数据中心在美国分布情况..................................................................31

图表64:Equinix营业收入.................................................................................31

图表65:美国三家IDC公司作为买方的并购交易量..........................................................31

图表66:DigitalRealty历年每股分红........................................................................32

图表67:2019年美国REITs行业整体回报率.................................................................32

图表68:近10年数据中心REITs相对股价图.................................................................32

图表69:美国IDC公司资产负债率.........................................................................33

图表70:美国IDC公司股息率（%）.......................................................................33

图表71:融资成本不断下降..............................................................................33

图表72:光环新网REITs交易架构..........................................................................34

图表73:中国IDC市场投资额预测.........................................................................35

图表74:中国IDC行业资金缺口预测.......................................................................35

图表75:中国主要基础设施类别的理论资产存量............................................................35

图表76:中国IDC市场机柜数预测.........................................................................35

图孑77:中国,ID：市场投F额预测.........................................................................36

图表79:可比公司估值表................................................................................36

数字浪潮，算力为先，数据中心保驾护航

数据中心的前世今生

“数据中心”一词最早出现于上世纪90年代，传统机房的雏形诞生于此。随着2000年前

后互联网行业出现爆发式增长，促进了数据中心快速发展并呈现专业化态势。2005年，数据

中心发展形成较为稳定局面，中国电信同年推出了备受行业认可的机房设计标准“2005IDC

产品规范”,美国电信业也颁布了“TIA942标准”,将机房分为Tirel-Tire4共4个级别,两项

标准的制定为数据中心的发展起到了规范化作用。2010年起，随着大数据及云计算的普及，

数据中心的需求逐渐扩大，相应政策的出台及新技术的出现为数据中心发展提供新的机遇。

图表L数据中心演进历程

2005年至今

20世纪90年代

第一阶段

主机托管

■场地、电力、网络带宽、

通信设备等基础资源和设

备的托管和维护服务，多

—由电信运营商提供--------

资料来源：艾瑞咨询,

产业链：数据中心是数字经济下的中流砥柱

各行业的旺盛数据需求共同拉动IDC行业高速发展。从整个IDC产业链看，IDC服务商位于

产业链中上游，向上游采购UPS、空调主机、配电设备、发电机、机柜等配套设施和网络

带宽，向下游互联网公司、云计算厂商、政企客户提供IDC服务器托管等基础设施服务。

在下游需求中，受益于4G/5G技术的不断迭代升级，数据流量出现爆发式增长，互联网行

业贡献了主要增量；受产业互联网和社会信息化投资力度加大，制造业、政府部门的IDC

需求也呈上升态势，云计算行业的增速尤其亮眼。IDC服务商与下游客户建立了长期稳定的

合作关系，增强了收入和现金流的可预见性。

图表2:/DC产业链

提供服务器托管、云服务解决方案、大数据等服务

硬件设备制造商数据中心基础架构提供商云计算厂商

5c

SIEMENS摊^案GO阿里云

.NEJFEKjEJ

EMERSON南副电闻5邮万国救据

（2）腾讯云

in5pur浪潮HUAWEI

gjiND/qASLLIZJ

软件服务开发商■---GROUP

互联监手

Kingdee会线用友

yorvyou

世纪互联*j

www.21vianet.com\Tencent^iR

Neusoft东软

..ByteDance

字节跳茄

基础运营商IHB

⑥改2制造业钢股份

China

unicom申国联通

金融机构

数据中心施工商

加抿中心港计公司itzD

政府机关

中国通信股务■数痘港

CHINACOMSKRVICE

资料来源：华为云社区,

数据中心行业特性：高门槛，严管控

牌照是入局行业的壁垒

我国IDC行业实行牌照化管理，运营商凭借雄厚财力与网络基础资源优势，在行业发展初

期大规模建设数据中心，奠定了当前市场地位。2012年11月，工信部发布《关于进一步

规范因特网数据中心业务和因特网接入服务业务市场准入工作的实施方案》，重启了已关闭

多年的IDC牌照，专业化IDC服务进入加速发展阶段。未来，我们认为超大型数据中心建

设和IDC行业的兼并收购或将同步展开，专业IDC服务商一方面快速进行数据中心建设，

一方面通过并购、整合迅速扩大规模，另一方面凭借技术、性能、成本与服务等方面优势，

将获得更大市场份额。同时具备规模的公司寻求上市，以吸引更多的资本投入企业发展。

掌握能耗指标、手握客户资源、资金充足到位才能抢占市场脱颖而出

►能耗指标：我们认为资源储备是IDC服务商扩张的首要能力，因为IDC市场出现了

监管分层、需求分层。所以第三方服务商如何在一线城市及环一线城市带地区储备项目

资源以聚焦一线城市需求是扩张的核心。一线城市的扩张，主要以监管为导向，使得

IDC服务商无法实现快速的扩张；在重点监管区域，一方面IDC厂商需要有技术能力

提高机房的能耗管理水平，使PUE尽可能地降低，以尽力争取稀缺的建设指标；另一

方面，IDC厂商也要改造和完善现有IDC机房，使之符合能耗水平方面不断提升的监

管标准，实现现有资产运营能力的提升。历史成绩越优秀、手头优质客户资源越多的

IDC公司，越能够拿到政府能耗批文。

►客户资源：IDC市场的优质客户是有限的，分结构来看，下游的互联网客户需求增长

最快，把握住这部分客户需求的IDC供应商能够实现随客户共同成长，实现超过市场

平均水平的增速。

►资金充沛：融资能力会对IDC厂商的扩张带来影响。IDC是典型的重资产行业，IDC

服务商要需要在前期投入大量资本用于IDC机房建设，并须数年才能收回成本，所以

IDC服务商需要不断融资以实现快速扩张。规模扩张能带来显著的规模经济效应，帮

助IDC服务商降低平均的建设成本、运维成木和融资成本，故我们认为行业未来可能

出现整合。一线城市：虽然建设总量严控，但是单个项目体量却在扩大，因为大型数

据中心运营效率和能耗管理水平更高。所以单项目的建设规模出现提升，导致融资需

求随之上升。环一线城市：环一线城市是目前第三方IDC厂商集中争夺的资源，龙

头IDC厂商均有快速的扩张计划，因此低成本的持续融资能力是环一线城市扩张的关

键O

图表3:中国数据中心政策

时间部门文件主要内容

我国数据中心建设区域划分为四类地区，鼓励新建大型、超大型数据中心，特别是以灾备等实时

2013工信部等五部委《关于数据中心建设布局的指导意见》性要求不高的应用为主的数据中心,重点考虑气候环境、能源供给等要素进行选址布局，优先在

能源充足、气候适宜的一二类地区建设。

首次公布r全国数据中心的总体情况，针对六大区域(北京及周边地区、上海及周边地区、广州

、深圳及周边地区、中部地区、西部地区、东北地区)进行了详细的建设应用统计分析，并提出

2017工信部发展司《全国数据中心应用发展指引》

了各区域数据中心布局引导方向和用户选择数据中心的方法指引，供各区域开展数据中心建设规

划、用户科学合理选择数据中心作参考,预计将每年持续更新.

2017住建部，质监局《数据中心设计规范》规范新增数据中心建设和存量数据中心节能改造.

2017工信部《电信业务经营许可管理办法》监管政策降低/1DC市场准入门槛，促进1DC市场健康快速发展。

依法查处IDC业务市场存在的无证经营、超范围经营、“层层转租”、违规接入等违法行为,加

《工业和信息化部

强经营许可和接入资源的管理，强化网络信息安全管理。构建权费明确、透明高效的IDC事:中事

2017工信部关于清理规范互联网网络接入服务市场的

后监管机制，有利「维护公平竞争的市场秩序，有利I•进一步优化IDC企业经营环境，使市场机

通知》

制的作用得到充分发挥。

明确规定全市禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务中的数据中心，PUE值

《北京市新增产业的禁止和限制目录

2018北京市政府在1.4以下的云计募数据中心除外：中心城区全面禁止新建和扩建数据中心。与2015年版的限

(2018)>

制目录相比，对数据中心的要求进一步提高。

《关于加强本市互联网数据中心统筹建设规定全市内互联网数据中心的项目规模原则上不低于3,000个机架数，项目建设宜在外环以外，既

2019上海市经信委

的指导意见》有工业区优先，有效控制数据中心建设规模和用能总吊」

工信部、国家机关事务《三部门关于加强绿色数据中心建设的指到2022年，数据中心平均能耗基本达到国际先进水平，新建大型、超大型数据中心的电能使用效

2019率值达到1.4以卜一，高能耗老旧设备基本淘汰，水资源利用效率和清洁能源应用比例大幅提升，废

管理局、国家能源局导意见》

旧电器电子产品得到行效回收利用，

2020加快国家工业互联网大数据中心建设，鼓励各地建设工业互联网大数据分中心.建立工业互联网

工信部《关于推动工业互联网加快发展的通知》数据资源合作共享机制，初步实现对重点区域、重点行业的数据采集、汇聚和应用，提升工业互.

联网基础设施和数据资源管理能力.

《关于加快构建全国，体化大数据中心协优化数据中心建设布局、推动算力、算法、数据、应用资源集约化和服务化创新，进一步促进新

国家发改委型届础设施高质量发展、深化大数据协同创新，要求2025年全国大型、超大型数据中心PIE降低到

2020同创新体系的指导意见》

1.3以下。

《上海市产业绿贷支持绿色新堪建(数据明确为优质的数据中心项目提供精准的金融服务，对采用不同先进节能技术的数据中心项目给予

2020上海市经信委

中心)发展指导意见》,定的贷款利率卜.浮.

《广东省推进新型基础设施建设三年实施针对三类新型基础设施特点，分别提出建成全国领先的基础和专用网络体系、打造高.水平的创新

2020广东省政府

方案(2020-2022年)》基础设施集群、构筑经济社会智慧化运行的基础设施体系三大行动目标，

打造全世界领先的高端数据中心发展集群，提出“四个一批”：关闭批功能落后数据中心、整

《北京市数据中心统筹发展实施方案

2021北京市经信局合,批规模分散的数据中心、改造•批高耗低效数据中心、新建•批新型计算中心和人工智能算

(2021-2023年)》(征求意见稿)力中心及边缘计算中心，并给出这四类数据中心的具体衡型指标，例如年均PUE而于2.0的备份存

储类数据中心逐步关闭,新建云数据中心PUE不高于1.3等。

资料来源：工信部等部门官网,

数据中心市场供给侧：头部整合是大势所趋

中国及全球1DC市场基本情况

我国IDC行业市场规模呈逐年增长态势，据工信部统计，2019年市场规模达1,563亿元。

核心IDC资源集中在北上广地区，整体上架率较高。放眼全球，伴随龙头数据中心的一系

列兼并收购，数据中心行业逐步向大型化演进。据T4.ai预测，截至2019年末全球第三方

数据中心市场规模达520亿美元，未来全球数据中心市场将保持15%的年增速，同时边缘

数据中心、模块化数据中心业态也将带动行业蓬勃发展。

图表4:中国数据中心机柜数量图表5:中国数据中心市场规模

■运营商机柜数量^第三方机柜数量建设量同比增速

资料来源：科智咨询,资料来源：工信部,

图表6:全球第三方数据中心市场规模图表7:Equinix、DLR、CyrusOne全球市场份额

2014201520162017201820192020E2021E2022E

市场规模YoY增速

资料来源：Statista,T4.ah公司公告,资料来源：公司公告,

中国数据中心行业竞争格局：看好头部第三方数据中心整合市场

在企业竞争方面，中国的三家运营商目前拥有充裕的IDC资源，目前合计市场份额在50%

左右；第三方IDC市场的竞争较为充分，根据机柜数测算，排名前三的公司为万国数据、

秦淮数据、世纪互联。

►民营IDC聚焦于高端市场需求。民营IDC公司资本实力有限，融资成本也高于运营商，

但其扩张诉求及态势迅猛，部署灵活，聚焦于一线城市及周边地区，盯市场高端需求，

可以提供定制化服务及一系列增值服务，其网络中立性使得客户拥有较多选择。

►运营商IDC具有更强的普适性。运营商拥有强大的资本实力和较低的融资成本，可以

实现快速的IDC资产扩张，故运营商有能力进行超大型数据中心的新建。同时运营商

IDC可以直连自身的骨干网，故无须支付高昂的带宽成本，对价格敏感的客户更具吸

引力。但运营商IDC主要以宽带租赁和服务器托管服务为主，服务内容较单一，也难

以进行定制化的服务。

图表8:中国/DC市场竞争格局（左为2019年，右为3Q2020）

■中国电信

中国联通

■中国移动

■万国数据

■秦淮数据

■世纪互联

■光环新网

■数据港

■宝信软件

■奥飞数据

其他

■中国电信

中国联通

■中国移动

■万国数据

■秦淮数据