2016-西安市场洋房专题研究课件

洋房市场研究1.西安洋房市场发展研究2.重点洋房项目专题分析2016年1月洋房市场表现：浐灞市场表现良好，成交量居于全市首位，为185套，远超于曲江、长安、经开区域。物业类型供应面积（㎡）供应套数（套）成交金额（元）成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）浐灞10250.0076247,256,47127761.911858906.32城北0.00000.000——城东0.00000.000——城南0.00022,297,0602936.54177592.97城内0.00000.000——城西0.00000.000——高新0.0002,898,283423.4436844.61经开0.00042,180,0814401.11249583.96曲江0.000115,476,81711180.685310328.25长安7512.186641,885,0815199.27328055.95全市17762.18142471,993,79351902.953149093.78西安洋房样本采集主要遵循二个标准，1.东郊区域；2西安最新入市洋房项目；中铁琉森水岸龙湖源著绿地城恒大江湾龙湖香醍万科金域东郡天朗曲院庭香高科麓湾龙湖花千树项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率（含高层）龙湖花千树1800008000002.92（一期）恒大江湾160000——1.8（首期）中铁琉森水岸2000004270001.6万科金域东郡1753336860003.9天朗曲院庭香1000002500002.5高科麓湾37477412000002.3（当期）龙湖源著1000002400002.02014年以来新入市洋房项目包含龙湖花千树、绿地城、天朗曲院庭香、中铁琉森水岸、万科金域东郡以及恒大江湾项目，其中万科、恒大、中铁、龙湖源著处于待售阶段。数据来源：市场调研项目产品类型面积段（㎡）月均去化（套）年去化（㎡）价格（元/㎡）总价段（万元）预计年去化（㎡）龙湖香醍平层147-16520336008400110—15055560跃层205-31062196011000200—350龙湖源著平层142-157//预计7500107-120本年任务量5亿进行估算为55000跃层167-251//预计11000185-305龙湖花千树平层147-17022396007000103-1302014年4亿销售额，截至目前去化61680跃层226-2468220808500-12000192-300恒大江湾平层125/////跃层136-195////中铁琉森水岸平层129-164//750097-123/跃层161-225////万科金域东郡平层129-147//9500124-133/跃层129-203//10000129-270天朗曲院庭香平层133533258000-9000100-1202014年1亿销售额8750跃层135-1727542510000-12000140-170高科麓湾平层135-170354908000108-13625020跃层123-2017195309000-10000110-190绿地城平层1571324492900014099012跃层214-247277452011000-12000235-270洋房整体保持较快去化速度，平层均价8000-9000元/㎡，月均去化12套左右，跃层均价10000-12000元/㎡，月均去化7套左右数据来源：市场调研项目名称楼层面积区间（㎡）成交均价（元/㎡）龙湖香醍国际社区9+1底跃310110009+1顶跃205109009+1平层147-16584006+1底跃310108006+1顶跃205114006+1平层147-1658500龙湖源著9+1底跃231-251预计110009+1顶跃167-176预计90009+1平层142-157预计75007+1底跃231-251预计120007+1顶跃167-176预计110007+1平层142-157预计8000龙湖花千树8+1底跃246-255120008+1一跃二226-23585008+1顶跃226110008+1平层147-1707000项目名称楼层面积区间（㎡）成交均价（元/㎡）天朗曲院庭香6+1底跃135-139120006+1顶跃172100006+1平层1338000高科麓湾6底跃153-155100006顶跃12390006平层13580006+1底跃177-191100006+1顶跃20190006+1平层1708000绿地城6底跃214-247110006顶跃220110006平层1579000中铁琉森水岸6+1底跃161-198/6+1顶跃225/6+1平层129-1647500恒大江湾6+1底跃136/6+1顶跃195/6+1平层125/万科金域东郡9+1底跃232-270100009+1顶跃129-203109009+1平层129-1479500洋房市场主要分为两类产品，以龙湖香醍、高科麓湾、绿地城为代表的“TOWNHOUS系列”和以龙湖源著、万科金域东郡为代表的“底跃+平层+顶复系列”数据来源：市场调研洋房市场产品面积逐渐趋小化，以2014年以来入市项目天朗曲院庭香、万科金域东郡、恒大江湾为代表，经济型洋房开始成为市场主流项目名称龙湖香醍高科麓湾龙湖花千树绿地城龙湖源著天朗曲院庭香中铁琉森水岸万科金域东郡恒大江湾平层面积区间（㎡）147-165135-170147-170157142-157133129-164129-147125项目名称龙湖香醍高科麓湾龙湖花千树绿地城龙湖源著天朗曲院庭香中铁琉森水岸万科金域东郡恒大江湾底跃面积区间（㎡）310153-191226-255214-247231-251135-139161-198129-154136项目名称龙湖香醍高科麓湾龙湖花千树绿地城龙湖源著天朗曲院庭香中铁琉森水岸万科金域东郡恒大江湾顶复面积区间（㎡）205123-201226220167-176172225129-203195数据来源：市场调研项目名称实得面积（㎡）建筑面积（㎡）户型楼层价格（元/㎡）地下室车位挑高客厅面积（㎡）花园露台面积（㎡）面积（㎡）产权计容销售情况功能位置销售方式面积（㎡）龙湖香堤国际社区265205四室顶复10800无地下室地下一层通体车位另售25-30无

无

60390-460310四室底跃11000150有产权计容出售游戏区、健身房、会客厅地下一层通体车位另售无入户花园80-150无155-172147-165三-四室平层8500无地下室地下一层通体车位另售无无无无龙湖源著252-286167-176三变四室顶复待定无地下室地下一层通体车位另售25-30无无80331-351231-251四室底跃待定100-300有产权计容出售游戏区、健身房、私人会客室地下一层通体车位另售无下沉式庭院30无

152-167142-157四室平层待定无地下室地下一层通体车位另售无无无

无

龙湖花千树306226四室顶复11000无地下室地下一层通体车位另售25-30无无60306-385226-235三-四室一跃二8500无地下室地下一层通体车位另售无前后花园60-200无344-335246-255五室底跃12000100-300有产权计容出售游戏区、健身房、私人会客室地下一层通体车位另售无下沉式庭院30无152-180147-170三-四室平层7000无地下室地下一层通体车位另售无无无无洋房附加值对比数据来源：市场调研万科金域东郡129129三房平层9500无地下室地下车位另售无无无无147147三房平层9500无地下室地下车位另售无无无无169129三房顶复10000无地下室地下车位另售有无无40239203四房顶复10000无地下室地下车位另售有无无36349154四房底跃10000116.50无产权不计容赠送起居功能地下车位另售无前花园79无267129三房底跃10000103.44无产权不计容赠送起居功能地下车位另售无前花园35无项目名称实得面积（㎡）建筑面积（㎡）户型楼层价格（元/㎡）地下室车位挑高客厅面积（㎡）花园露台面积（㎡）面积（㎡）产权计容销售情况功能位置销售方式面积（㎡）中铁琉森水岸275225三房顶复待定无地下室地下车位另售有无无50129-163129-163三房平层7500无地下室地下车位另售无无无无161-164161-164四房平层7500无地下室地下车位另售有无无无294198三房底跃待定96无产权不计容赠送起居功能地下车位另售有前送花园30无338161四房底跃待定93无产权不计容赠送起居功能地下车位另售有前后花园84无271180四房底跃待定71无产权不计容赠送起居功能地下车位另售无后花园20无恒大江湾139125三房平层待定无地下室地下车位另售无无无14

237195四房顶复待定无地下室地下车位另售有无无52331136三房底跃待定20有产权计容销售起居功能地下车位另售有前后花园80/100无洋房附加值对比数据来源：市场调研项目名称实得面积（㎡）建筑面积（㎡）户型楼层价格（元/㎡）地下室车位挑高客厅面积（㎡）花园露台面积（㎡）面积（㎡）产权计容销售情况功能位置销售方式面积（㎡）天朗曲院庭香143133四室平层9000无地下室地下通体车位另售无无无310135六室底跃1200089无产权不计容赠送卧室、健身房地下通体车位另售无南侧花园86无262139五室底跃1200060无产权不计容赠送卧室、健身房地下通体车位另售无北侧花园63无220172六室顶复10000无地下室地下通体车位另售无无无高科麓湾150123三室顶复9000无地下室地下车位（待定）另售无无27149135三室平层8000无地下室地下车位（待定）另售无无无307-351177-191三室底跃1000070-100无产权不计容赠送卧室、影音室、健身房地下车位（待定）另售无前后花园分给4户面积待定无350201三室顶复9000无地下室地下车位（待定）另售无无31195170四室平层8000无地下室地下车位（待定）另售无无无260-290153-155四室底跃1000070-90无产权不计容赠送卧室、影音室、健身房地下车位（待定）另售无前后花园分给4户面积待定无绿地城170157四室平层9000无地下室地下通体车位另售无无15265220五室顶复11000无地下室地下通体车位另售无无45270-310214-247五室底跃1100060有产权计容出售影音室、健身房地下通体车位另售无一层花园60无洋房附加值对比数据来源：市场调研2017下半年两年周期后，预计市场洋房累计去化近55万㎡，主要竞品基本售完，潜在竞争压力较小万科金域东郡高科麓湾恒大江湾天朗曲院庭香龙湖源著中铁琉森水岸龙湖花千树洋房次级竞品洋房主要竞品规划9栋洋房，总建筑面积约9万㎡洋房剩余面积6万㎡待售，洋房存量约为4万㎡2014下半年开盘，洋房存量约为12万㎡左右待售，洋房存量约为17.6万㎡左右待售，洋房存量约为31万㎡左右2014下半年入市，洋房存量约为12万㎡左右整体去化近55万㎡洋房市场研究1.西安洋房市场发展研究2.重点洋房项目专题分析底跃平层二跃三顶跃地下车库西安龙湖香醍TOWN系列——包括底TOWN、顶TOWN和平层产品私家花园赠送地下室赠送下层前花园赠送入户花园赠送2024/4/17为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层西安龙湖香醍TOWN系列;底TOWN(-1F+1+2)220㎡2024/4/17优势部分劣势部分地下空间的最大化延展地下空间的最大化延展增加亲地性挑高及采光空间的处理独立餐厨体块独立主卧套房及阳台设计难得的书房阳台2024/4/17西安龙湖香醍TOWN系列;中TOWN(2F+3F)190㎡增加亲地性餐厅挑高的处理独立餐厨体块难得的书房阳台为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层南向高阳台优势部分劣势部分2024/4/17厨房阳台独立餐厨体块北向宽阳台南向宽阳台优势部分劣势部分2024/4/17西安龙湖香醍TOWN系列;中TOWN(5F+6F)220㎡独立餐厨体块厨房阳台不同区位3个露台北向宽阳台南向宽阳台主卧挑空优势部分劣势部分2024/4/17天朗曲院香庭系列130-137㎡1卧房尺度的控制欠佳2卧房卫生间的尺度控制欠佳3外部延展空间太小234生活阳台的处理1宽厅设计三卫的配置窗户的处理优势部分劣势部分2024/4/17总技术经济指标一、规划净用地面积180377㎡二、总建筑面积982072㎡地上建筑面积698458㎡其中小户型住宅面积78400㎡SOHO办公建筑面积122463㎡多层洋房建筑面积181800㎡高层住宅建筑面积186526㎡自持商业建筑面积65944㎡销售商业建筑面积59825㎡幼儿园建筑面积3500㎡三、容积率3.87四、建筑密度39.32%五、绿地率30%六、住宅总户数4471户七、机动车位7844辆其中地面停车位565辆地下停车位7279辆龙湖花千树洋房规划龙湖花千树总体规划容积率为3.87，其中一期地块的容积率为2.92，规划的洋房以8+1的建筑形态出现，洋房的平层部分为140-170平米，跃层面积200-260平米。2024/4/171380023700地下室部分分割线二层地下室通道部分一层地下室通道部分平层建筑面积140低跃建筑面积220-160顶跃建筑面积220龙湖花千树洋房产品形态20低密居所，纯洋房社区，高端生活场中铁琉森水岸洋房产品户型配比表（地块一）户型面积户型设计要求三房两厅二卫138-143㎡注重户内功能设计三房半两厅二卫150-160优势资源位置边单元复式（底跃）160-180送地下室花园复式（顶跃）190-200客厅挑空送阁楼项目1#地块以纯洋房产品为主，但是平层产品占绝对主力；容积率：1.6低容积率；平层产品共占项目套数比为88%，跃层仅为12%；平层产品中大户型平层产品占总套数的65.53%，因此解决本案核心问题应从大户型平层产品出发；楼层单元数6+1228+1310+1511+1192024/4/17平层A5户型：建筑面积164㎡优势部分劣势部分独立餐厨体块独立的衣帽间三卫的设置南向宽阳台独立餐厨体块，三房三卫设计功能性更强，南北通透2024/4/17底跃A1户型：建筑面积161㎡负一层使用面积93㎡优势部分劣势部分花园空间的最大化延展独立餐厨体块为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积2024/4/17顶跃C4户型：建筑面积225㎡赠送露台约50㎡，客厅挑空优势部分劣势部分独立餐厨体块南向宽阳台餐厅挑空主卧挑空赠送露台独立餐厨体，餐厅挑空增大赠送空间面积，赠送露台增大空间的绿化氛围2024/4/17底跃C1户型：建筑面积198㎡地下赠送约96㎡，客厅挑空赠送前后花园约30㎡为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积2024/4/17底跃A3户型：建筑面积180㎡地下赠送约71㎡，客厅挑空客厅挑高的处理花园空间增加亲地性三卫的设置为实现价值最大化，增加户型客厅挑空空间，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加地下一层花园面积2024/4/17花园洋房规划参数规划用途住宅、商业，商住

分期开发：五期（现在第一期）占地面积263亩公摊率22%洋房面积9万绿化率41%建筑面积59万容积率3.9洋房占比19%车位数配比1:1共5665个万科金域东郡洋房楼层栋数单元套数总套数万科金域东郡5F1栋5507106F3栋51807F1栋5709F1栋59010F1栋510011F2栋52202024/4/17花园空间增加亲地性底跃K2户型：建筑面积154.03㎡，地下赠送约116.50㎡，花园79㎡优势部分劣势部分地下停车位地下夹层增大空间的最大化延展为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积2024/4/17优势部分劣势部分底跃K1户型：建筑面积129.27㎡，地下赠送约103.44㎡，花园35㎡花园空间增加亲地性地下停车位为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积地下夹层增大空间的最大化延展2024/4/17优势部分劣势部分独立餐厨体块独立餐厨体块南向宽阳台南向宽阳台独立的衣帽间独立的衣帽间2024/4/17露台空间客厅挑高的处理顶跃K1户型：建筑面积129.27㎡，赠送：露台44㎡优势部分劣势部分为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积2024/4/17顶跃K1户型：建筑面积203.58㎡，赠送露台36.3㎡客厅挑高的处理优势部分劣势部分为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积项目基本信息总用地面积374775㎡总建筑面积