不动产估价课件

不动产估价***教授***科技大学经济管理学院课程内容第一章不动产与不动产价格第二章不动产估价的原则与程序第三章市场比较法及其应用第四章收益法及其应用第五章成本法及其应用第六章假设开发法及其应用第七章路线价法及其应用第八章长期趋势法第九章基准地价的评估第十章宗地地价的评估第十一章不动产估价报告第十二章不动产估价制度第一章不动产与不动产价格了解不动产的概念和类型，不动产价格的概念与形成条件；熟悉不动产的特性，不动产的供求与其价格的关系及不动产价格的特征；掌握不动产价格种类，不动产价格的影响因素。

本章内容第一节

不动产的概念、特征与类型第二节

不动产价格的概念与形成基础第三节

不动产价格的影响因素第一节

不动产的概念、特征与类型一、不动产概念

（一）定义财产分为动产和不动产。动产一般指能够移动位置且移动后不改变其性质、性状的财产。不动产（realestate，realproperty）一般指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。不动产主要是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。

第一节

不动产的概念、特征与类型（二）不动产：物质实体、权益与区位的结合

1、实物

(1)土地：土地指地球外壳的表面及其上下空间。对一块土地的基本认识：坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。

(2)建筑物：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。对建筑物的基本认识：坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。

第一节

不动产的概念、特征与类型 (3)其他附着物（fixtures）2.权益：不动产权益是由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。3.区位：某地域空间范围内各种事物的位置分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括可及性、联系的便捷性、与重要场所的距离、地与自身的社会经济地位等。4.实物、权益、区位对不同财产价值的影响第一节

不动产的概念、特征与类型二、不动产的特性

不动产主要包括土地和建筑物，不动产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

（一）自然特性

不可移动性长期使用性（寿命长久性、耐久性）个别性（独一无二性）数量有限性

第一节

不动产的概念、特征与类型（二）社会经济特性

用途多样性相互影响性（涉及广泛性）易受政策限制性(管制权、征税权、征收权、充公权)难以变现性保值增值性价值高大性

第一节

不动产的概念、特征与类型三、不动产类型（一）按用途划分居住不动产商业不动产办公不动产旅馆不动产餐饮不动产

娱乐不动产工业和仓储不动产农业不动产特殊用途不动产综合用途不动产第一节

不动产的概念、特征与类型（二）按是否产生收益划分收益性不动产:能直接产生租金或其他经济收益的不动产。非收益性不动产:不能直接产生经济收益的不动产。收益性不动产可以采用收益法估价，非收益性不动产则难以采用收益法估价。收益性不动产与非收益性不动产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看这种类型的不动产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如目前空置的某公寓或商务办公楼。

第一节

不动产的概念、特征与类型（三）按经营使用方式划分出售的不动产出租的不动产营业的不动产自用型的不动产。对选用估价方法有用，如出售型不动产可以采用比较法估价；出租或营业型不动产可以采用收益法估价；自用型不动产可以采用成本法估价。第一节

不动产的概念、特征与类型（四）按开发程度划分生地：不具有城市基础设施的土地。毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具有使用条件的不动产。现房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不动产。

第二节不动产价格一、不动产价格的概念

不动产价格是不动产经济价值的货币表现，是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所必须付出的代价。在不动产估价上不动产价格一般是指市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件，也需要估价人员确定特定价格。有三层含义：不动产价格随市场供求关系变化，是某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以实物或劳务等其他形式支付。

第二节不动产价格二、不动产价格形成条件与其他商品相同，不动产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。有用性：能满足人们的某种需要或欲望，即“有用”，经济学上称为使用价值或效用。不动产如果没有用，人们就不会产生占有不动产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买，从而也就不会有价格。有用性是形成价格的必要条件。第二节不动产价格相对稀缺性：稀缺性是形成价格的充分条件。不动产要有价格，还必须具有稀缺性，只有有用并稀缺，人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。有效需求：不动产价格要成为现实，而不是有价无市，还必须对不动产形成有效需求。只有购买欲望而无购买能力，或者虽然有购买能力但无购买欲望，都不会发生购买行为。综上所述，不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。不同不动产的价格有高低，同一宗不动产的价格有变动，都是由于这三者的程度不同及其变化引起的。

第二节不动产价格三、不动产供求与价格

（一）不动产的需求不动产的需求是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种不动产的数量。形成需求有2个条件：消费者愿意购买；消费者有购买能力。影响不动产需求量的因素有：该种不动产的价格水平；消费者的收入水平；相关不动产的价格水平（替代品和互补品）；消费者的偏好；消费者对未来的预期。

第二节不动产价格（二）不动产的供给不动产的供给是指不动产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种不动产的数量。形成供给有2个条件：开发商或拥有者愿意供给；开发商或拥有者有能力供给。影响不动产供给量的因素有：该种不动产的价格水平；该种不动产的开发成本；该种不动产的开发技术水平；开发商对未来的预期。

第二节不动产价格（三）不动产的均衡价格不动产的均衡价格，是指不动产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是不动产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。总的来讲，不动产价格与不动产的需求正相关，与不动产的供给负相关。

供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变动幅度均衡价格均衡交易量同方向变化供给增加＝需求增加供给减少＝需求减少供给增加＞需求增加供给减少＜需求减少供给增加＜需求增加供给减少＞需求减少不变不变下降下降上升上升增加减少增加减少增加减少反方向变化供给增加＝需求减少供给减少＝需求增加供给增加＞需求减少供给减少＜需求增加供给增加＜需求减少供给减少＞需求增加下降上升下降上升下降上升不变不变增加增加减少减少第二节不动产价格（五）不动产供求与价格之间关系的特殊性不动产的供求状况可以分为四种类型：（1）全国不动产总的供求状况；（2）本地区不动产总的供求状况；（3）全国本类不动产的供求状况；（4）本地区本类不动产的供求状况。由于不动产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类不动产的供求状况。第二节不动产价格四、不动产价格的特征土地价格不由生产成本决定不动产的保值性与增值性原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对不动产的需求日益增加；二是不动产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了不动产的效用。不动产价值的个别性不动产价格构成的复杂性第二节不动产价格不动产价格构成的复杂性不动产价格的多因素制约性不动产价格表现形式的多样性不动产价格与物权的密切相关性不动产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗不动产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，不动产估价必须全面掌握不动产的权利状态。第二节不动产价格五、不动产价格的种类（一）按价格形成形式分成交价格：不动产交易双方的实际成交价格。正常成交价格的形成条件：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；买者和卖者都具有完全信息；理性的经济行为；适当的期间完成交易。市场价格：特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是短期均衡价格。第二节不动产价格理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格。也就是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。是长期均衡价格。一般来说，成交价格围绕市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就成交价格、市场价格、理论价格相对而言，不动产估价评估的是市场价格。第二节不动产价格公开市场价值：在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。或完全竞争市场上所能形成的价格。完全竞争市场需具备以下条件：（1）市场上有足够的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的，即有相互替代性；（3）资源完全自由流动：（4）市场信息完全畅通，不存在信息不对称问题。评估价格：估价人员根据估价目的对不动产在一定时点的客观合理价格做出的一种估计、推测或判断的结果。从理论上讲，一个良好的评估价格＝正常成交价格＝市场价格。第二节不动产价格政府指导价和政府定价政府指导价是政府有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度。政府定价是政府有关部门按照定价权限和范围直接制定的价格。我国不动产价格中具有政府指导价性质的主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格、经济适用房销售价，具有政府定价性质的主要是城镇住房制度改革中出售公有住房的标准价、成本价。基准地价：城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型按各自法定最高年限和基准容积率评估的土地使用权在某一时期的平均价格。第二节不动产价格标定地价：在基准地价的基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，同时考虑微观区位和市场行情等而修订评估出的这些标志性宗地的使用权在某一时期的价格。房屋重置价格：在估价期日采用此时的建筑材料、建筑构配件和建筑技术等，重新建造质量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的费用、税金并加上应得的利润，能体现此时价格水平的货币值。第二节不动产价格经济适用房销售价：根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。（二）按实物形态分1．土地价格：不动产中土地部分的价格按开发程度有：生地价格、毛地价格、熟地价格根据土地使用权取得市场不同分为：出让价格和转让价格

出让价格是指在土地使用权一级市场上，国家以土地所有者身份将国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者按出让合同规定向国家支付的代价。第二节不动产价格

转让价格是指在土地使用权二、三级市场上，土地使用权在土地使用者之间转让时的成交价格。根据价格表示单位分为：总地价、单位地价和楼面地价总地价是一宗土地的总价格。总地价一般不能反映地价水平的高低。单位地价是单位土地面积的土地价格，一般可以反映地价水平的高低。 楼面地价是指平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。最能反映地价水平的高低。楼面地价＝总地价÷建筑总面积＝单位地价÷容积率（建筑总面积÷土地总面积）第二节不动产价格补地价是指经政府主管部门批准，更改原出让土地使用权时规定的用途，增加原出让土地使用权时规定的容积率，转让、出租、抵押划拨土地使用权，出让的土地使用权期满后续期，由土地使用者向政府补交的地价。对改变用途，补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价对于增加容积率，补地价(单价)＝[(增加后的容积率－原容积率)÷原容积率]×原容积率下的土地单价＝(增加后的容积率－原容积率)×原楼面地价

第二节不动产价格2.建筑物价格：仅指不动产中建筑物部分的价格。有总价和单位价格，总价一般不能反映建筑物价格水平的高低，单价可以反映建筑物价格水平的高低。3.不动产价格：在此指建筑物连同所占用土地的整体价格。有总价和单价。按不动产交易付款方式不同，分为实际价格和名义价格：实际价格是在成交日起一次付清的价格，或根据此时的折现率将所有现实和未来支付折算到这一日期的支付总额。名义价格是成交双方在成交日期约定，但不使一次付清的价格。第二节不动产价格（三）按不同的经济行为分类1．买卖价格：通过市场买卖交易方式转移不动产产权时支付或收取的货币额、商品或其他有价物。2．租赁价格：不改变归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。3．抵押价格：以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价格。第二节不动产价格4．保险价值：是将不动产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。5．课税价格：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。6．征用价格：政府为了公共利益的需要，征用不动产时给予的补偿金额。第三节不动产价格的影响因素一、不动产价格的一般影响因素（一）供求状况（二）经济因素：影响不动产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，不动产投资。（三）人口因素（四）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安程度、不动产投资和城市化。第三节不动产价格的影响因素（五）行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、不动产价格政策、税收政策、行政隶属变更。政府抑制不动产价格的措施主要有：（l）制定最高限价。（2）制定标准价格。（3）调整土地供应量、土地出让价格及不动产开发经营的税费负担。（4）政府在不动产价格高涨时抛出一定量的不动产。（5）建立并完善不动产交易管理制度。第三节不动产价格的影响因素（六）心理因素影响不动产价格的心理因素主要有：（1）价格预期。（2）购买或出售心态。（3）欣赏趣味。（4）时尚风气。（5）接近名家住宅心理。（6）讲究门牌号码。（7）讲究风水。（8）价值观的变化。（七）国际因素（八）其他因素第三节不动产价格的影响因素二、影响不动产价格的区域因素不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度，自然和人文环境条件及环境质量