世贸广场住宅定价建议方案

世贸广场住宅定价建议报告前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。宏观环境近期政策解读宏观经济解读2010年宁波拆迁量

宁波房产新政节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速；1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；

一手房市场拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；

二手房市场

2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。后市供应量从历年供应量来看，301.5万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。住宅市场分析2010年预计新开楼盘区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）海曙区青林湾4期、5期2010年19.5多层、高层住宅产品22000-25000海曙区新海景花园2010年7.5高层/别墅25000-28000海曙区永和居易2010年初20.4高层住宅18000-22000海曙区水岸心境三期(暂定)2010年22.7多层、别墅、高层产品25000-30000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江北区维拉小镇2010年4月13.7别墅30000-50000江北区雅戈尔长岛花园2010年初23.8高层住宅、别墅25000-50000江北区盛世嘉苑二期2010年6月4.6高层住宅16000江北区塘家湾悦府2010年9.7别墅15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）江东区荣安公馆2010年3.4住宅22000-25000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）高新区奥丽赛凤凰水岸2010年3-4月5.4高层住宅、公寓18000高新区翡翠湾2010年4月11.7高层住宅、别墅17000-19000高新区ART蓝庭（暂定）2010年7.6高层住宅、洋房23000-25000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）东钱湖区柏悦国际2010年28别墅30000-40000东钱湖区湖立方2010年2.1住宅、公寓13000-14000东钱湖区卡纳湖谷2010年4别墅28000-40000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）鄞州中心区中海雍城世家2010年初5.6高层住宅17000-19000鄞州中心区中河名庭2010年3-4月1.7高层住宅15000鄞州中心区万科金色水岸2010年3-4月4高层住宅17000-19000鄞州中心区永佳苑2010年底1.2高层住宅15000-16000鄞州中心区国骅·东方湾邸2010年2.4多层洋房17000-19000鄞州中心区星河城2010年1.7高层住宅16000-17000鄞州中心区香榭丽洲2010年17高层住宅、别墅16000鄞州中心区雅戈尔联心地块住宅11.8高层/别墅高层25000-28000、别墅35000-40000鄞州中心区盛世天城住宅5高层16000-17000鄞州中心区荣安府2010年4月20.7高层住宅16000-18000鄞州区城西格兰春晨二期2010年10高层住宅15000鄞州中心区金沃·城南华府2010年2.7高层住宅14000-15000区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述预计均价（元/平方米）镇海区风景九园三期2010年3月底10高层住宅、多层住宅高层9000-10000多层11000镇海区世贸广场2010年4月16高层住宅、单身公寓8700-9300镇海区海尚国际2010年下半年20高层住宅、单身公寓9000-1000009年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大楼面价在5000元/平米以上的土地，就达到了134万平方米一般高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已达到50%以上。在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头；外贸经济持续回暖，整体经济形势看好；市区大量拆迁，带来新的市场需求；应对新的预售政策，营销策略需快速调整；未来供应量以高端项目为主，供需不平衡宏观环境总结：预计2010年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大，对于市场我们应保持谨慎乐观的态度。微观市场镇海板块海曙区均价15000-20000江东区均价18570江北老城均价22200江北新区均价9500-15000高新区均价18000-25000鄞州区均价18349东钱湖区均价20200联丰板块14000-18000泛城西板块10000-13000镇海板块均价7500-12000市场价格格局镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价格低谷”区，但受地域因素影响，其市场成交以本地客源为主。自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。

镇海区住宅市场住宅价格回落明显从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平台，随之也带来了巨大的竞争压力。

镇海区土地市场土地价格跃上新平台2009年镇海区开盘项目明细从09年开盘项目的均价看，区域价格维持在8000元/平米左右；而近三个月内，由于宁波城区高涨的市场行情，高价地成交频出；区域价格已在9000-11000元/平米的区间，但销售放缓迹象明显。2010年1-2月镇海区商品住房成交明细

从成交价格格局上看，海尚广场由于销售已经进入末期房源不足，成交均价在10355元/平方米，而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米；临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右，但近期成交均包含了装修1500元/平米的标准，因此，实际均价在9000元/平米左右。

镇海年初成交情况考虑项目的地段、配套及装修的因素，实际价格应较为保守。

销售价格较为平稳，销售量自11月初后下降明显，北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升，后期下降明显；风景九园近期成交走势

竞争楼盘成交情况

销售价格呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自11月初后逐步下降。海尚广场近期成交走势

竞争楼盘成交情况

12月27日北岸公馆（1号楼）开盘发售作为保亿·风景九园二期最后一批150套精装修房源。

开盘房源：150套

户型面积：69-120平方米（主力户型68.64㎡、95.34㎡、120.29㎡）

价格情况：11000元/平方米（其中装修1500元/平米）

实际白胚价格：9500元/平米

销售情况：截止3月7日，已备案销售95套，备案销售率63%。1号楼后期销售速率较为缓慢

竞争楼盘动态保亿.风景九园二期将于3月底推出三期首批房源，17-22#共计900多套房源；开盘房源：900多套户型面积：84-136平方米（主力户型84㎡、87㎡、90㎡、136㎡

）价格情况：高层均价9000-10000元/平米、多层均价11000元/平米近期动态：3月10日起，3期“两万变四万”认筹活动开始。最新市场动态风景九园三期首批房源目前正在蓄客阶段

竞争楼盘动态保亿.风景九园三期1月31日首推5幢高层精装房源，共计447套，面积为89、158平方米；均价：15000元/平方米（包括装修1500元/平米）小面积（89m²）：均价13000-14000元/平米大面积（158m²）:均价15000-17000元/平米销售信息：开盘后2周，实际去化率不足20%；低楼层的90平方米户型；由于总价低，去化速度较快。最新市场动态目前销售速率较为缓慢

竞争楼盘动态合生国际城--高层住宅

08-09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方，其中项目所在板块潜在供应量约11.3万方，加之已探明住宅体量，未来二年内供应量约31万方，市场竞争压力较大。最新市场动态未来市场潜在供应量大未来预计供应量宏观环境有短期变化的可能性节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常水平消费者在房价高筑后，观望情绪浓厚未来市场供应量逐步加大，后市不容乐观微观市场总结：基于以上市场情况，建议本案第一批房源以平稳的价格策略进入市场，以求快速去化。产品定价策略由于保亿.风景九园为本案直接竞争项目，另一方面，其前期又推出北岸公馆高层项目，其产品定价策略具有参考意义。保亿.风景九园（1号楼）D户型<01、08户型>建筑面积：120平米户型：三房二厅二卫均价：11500元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：10000元/平米位置：边套北岸公馆定价策略分析边套大户型--实际去化情况南边套（01户型）去化速度最快，已备案销售18套，已基本售完。北边套去化速度最慢，仅备案销售5套（708室），北朝向抗性还是较大。销售差距较大保亿.风景九园F户型<04、05户型>建筑面积：95平米户型：二房二厅一卫均价：11000元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：9500元/平米位置：中边套北岸公馆定价策略分析中边套户型--实际去化情况中间边套（04、05户型）去化速度一般，共备案销售26套,04室备案13套、05室备案13套，差距不大。保亿.风景九园E户型<02.03.06.07室>建筑面积：69平米户型：二房一厅一卫均价：10858元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：9358元/平米位置：中间套北岸公馆定价策略分析北边中间套（02.03）去化速度一般，已备案销售25套。中间套户型--实际去化情况南边中间套（06.07室）去化速度一般，已备案销售24套。销售差距小风景九园三期价格预期三期多层房源均价11000元/平方米三期高层房源均价9000-10000元/平方米全明设计，主卧朝南；双阳台设计，客厅附送飘窗；E：2房2厅1卫87M2空间方正紧凑，通透性差；主卧带景观阳台，客厅带飘窗；餐厅独立；F：2房2厅1卫84M2主卧朝南，配以景观阳台；全明设计，厨房临近入户门；餐厅布局影响交通动线；G：2房2厅1卫84M2南北通透，全明设计；客厅配景观阳台；多处飘窗设计增加附加值；J1：3房2厅2卫136M2全明设计，通透性好；两间朝南，客厅配景观阳台，多处采用飘窗设计；J2：3房2厅2卫135M2本案产品分析主力户型——1号楼空间方正紧凑，分区合理；南北通风，0.9米进深飘窗、9平方米大阳台，附加值较高；户型方正南北通透，短进深，三房朝南；3.5米大开间主卧室；南北通透，短进深；主卧、次卧转角阳台，附加值高，挑空楼板可增加使用面积1a：3房2厅2卫134M21b：2房2厅1卫89M21d：2房2厅1卫89M2主力户型——2号楼2a：3房2厅2卫139M22b：2房2厅1卫84M2全明设计，户型南北通透；1.2米进深阳台，9平方米大阳台附加值高；户型方正，短进深，三间朝南，独立储藏室，朝南大阳台，采光条件优越；2c：2房2厅1卫89M2全明设计，短进深；主卧附带大飘窗，9平方米挑空楼板增加附加值；Strength优势分析

Strength优势分析户型设计方正紧凑，利用率高卧室飘窗，南北挑高露台设计，附加值高挑空楼板可增加使用面积住宅区域北部有江景资源项目规模较大，有一定影响力商业配套丰富，居住便捷Weakness劣势分析

Weakness劣势分析住宅区域东北方向有厂房烟囱污染项目规模较小，无法形成大盘影响力由于定价过高而形成滞销北欧公馆大户型设计不规则，率用率低传化绿都住宅项目对比分析保亿风景九园本案在项目配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，与银亿海尚广场、保亿.风景九园相比还有一定差距。案名银亿.海尚广场保亿.风景九园传化绿都项目配套1098项目规模10106景观资源976周边环境876地段价值977发展前景1088户型设计978发展商品牌1098合计756457

满分为80分系数定价模式参考建议定价：139平米边套

均价9300元/平米

建议定价：84平米中间套均价8500元/平米

建议定价：89平米边套（挑空楼盘，附加值高）

均价9500元/平米

建议定价：134平米边套

均价9300元/平米

建议定价：89平米中间套均价8500元/平米

建议定价：89平米边套（挑空楼板，附加值高）

均价9500元/平米

建议定价：89平米（挑空楼板，附加值高）中间套

均价9000元/平米

根据产品自身综合分析比较、并结合实际市场情况，我们建议将产品均价设定为9000元/平米本案直接竞争对手风景九园三期将于3月底开盘，合生国际城高层二批房源预计将于下半年续推。本案遭遇竞争项目2月2010年1月竞争项目风景九园三期本案销售阶段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空档期合生国际城二批房源建议开盘时间---2010年4月中旬开盘充分感知市场温度，建议在市场预热后的4月中旬推盘在2011年市场反转周期到来之前尽可能快速走量。风景九园三期（预计3月底），本案争取以价格上的优势，分流风景九园客户；另外，避开与合生国际城二批房源的竞争（预计7-8月份）。公寓与写字楼市场小结宁波公寓市场供需分析（07-09年）凭借09年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在09年共成交5724套，整年的成交量已经超越07、08年两年的销售套数，是历年同期成交新高。在住宅价格高涨、供应量急剧下降的市场背景下，公寓类产品的价格也开始水涨船高，由年初的7000元/平米左右稳步上升到14188元/平米。09年宁波公寓市场价格分析住宅项目的供应不足，导致更多消费者向公寓类产品分流，使以往投资为主的公寓产品，自住客户的比例也逐渐增加，销售价格逐步提高。五、一周开盘信息（1.18-1.24）1月23日新城名苑首批房源开盘开盘时间：1月23日开盘房源：首推220套面积在50-80㎡的精装公寓，16、17、18、24、25、26层为单层产品，33、34、35为复式产品；价格信息：3.2米平层均价为14000元/㎡，5.4米挑高复式均价为21000元/㎡；开盘优惠：开盘3天内可优惠总价的3%，一次性付款可再享受2%的优惠。装修标准：2500元/平方米去化情况：单层产品去化较快，开盘当天，本次开盘房源去化率在50%左右。新城名苑开盘信息09年12月25日内部预定：来电平均每天20组左右，初访的客户平均每天5-10组左右；

09年12月25日内部预定，共推出200套房源，主要分布在16、17、18层，目前剩有朝北10套左右，复式剩余3套左右。付款方式：内部一次性93折，南北差价500/M2，东西首与中间套差价500-1000元/M2，楼层差较小；内部预定五、一周开盘信息（1.18-1.24）新城名苑成交信息日期楼盘名称城区套数成交均价套均面积类型总面积总单金额总金额1月24日新城名苑鄞州区3816962.6466.76公寓2536.881132425.843032182.161月23日新城名苑鄞州区4715253.1961.07公寓2870.29931512.3143781078.731月21日新城名苑鄞州区212920.2653.99公寓107.98697564.841395129.6751月25日新城名苑鄞州区3916234.6358.64公寓2286.96951998.737127949.421月26日新城名苑鄞州区1816532.5760.85公寓1095.31006006.918108123.921月27日新城名苑鄞州区1114726.4861.35公寓674.85903469.559938165.0281月28日新城名苑鄞州区1113565.465.87公寓724.57893552.99829081.8781月29日新城名苑鄞州区317945.2459.29公寓177.871063973.33191919.8391月30日新城名苑鄞州区1414398.3459.29公寓830.06853677.5811951486.11月31日新城名苑鄞州区213488.6455.91公寓111.82754149.861508299.725合计

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11416.589188331.8179863416.5从总体来看，09年宁波写字楼市场先抑后扬，上半年市场成交低迷，而下半年在鄞州南部商务区以及宁波研发园区的大量成交下，销售走势一路走高。进入2010年宁波写字楼市场成交出现下滑趋势，但与09年同期相比还是出现较大的增长；

写字楼市场呈现